3. Technische vragen en antwoorden RV Wijziging Doelgroepen Verordening Sociale Woningbouw - deel 1 + 2

TECHNISCHE VRAGEN – DEEL 2 Raadscyclus d.d.

februari 2023

Naam fractie:

SGP, Lokaal Veenendaal

Onderwerp:

Raadsvoorstel Wijziging Doelgroepen Verordening Sociale woningbouw

SGP Bijgaand alsnog de technische vragen in het kader van genoemd punt van de agenda

•

Ontstaat er geen gat voor de koppels die net meer dan 50 K verdienen en dus bij die 60% niet terecht kunnen, maar die dan misschien te weinig verdienen om in de andere 40% te komen?

Nee, er ontstaat dan geen gat: - Voor sociale huur (20%) geldt een landelijk maximum inkomen voor tweeverdieners van € 48.625,-. Corporaties mogen overigens een klein deel van hun woningen toewijzen aan hogere inkomens. - Voor sociale koop (10%) geldt een maximaal inkomen van € 55.000, mochten er daarna nog woningen over zijn dan een maximaal inkomen van € 60.000, en daarna nog evt. € 65.000 (zie argument 1 van het Raadsvoorstel) - Voor middenhuur en betaalbare koop (30%) geldt een maximum van 1000 euro maandhuur of een koopsom van € 355.000. Deze bedragen zijn bij de Woonvisie ook vastgesteld. Bij deze categorie mogen geen inkomensgrenzen worden gesteld. - 40% vrije sector boven al deze bedragen

•

Wat zijn de gevolgen voor de kwaliteit van de woningbouw met de gehanteerde maximumprijzen voor sociale verkoop? Kunnen die niet beter worden gekoppeld aan de inflatie? Het lijkt er op dat alle grenzen flexibel zijn naar inzicht van het college / markt, kan dit hier ook niet worden gezegd?

De kwaliteit van de woningbouw is geborgd in het Bouwbesluit. De consequentie van hoge bouwkosten ten opzichte van maximumprijzen kan zijn dat de woningen kleiner worden gemaakt. In de Woonvisie heeft de raad zelf bepaald dat de jaarlijkse indexatie van de sociale koopprijzen wordt gedaan op basis van het gehanteerde percentage in Veenendaal-oost. Daardoor blijven de maximale sociale bedragen voor de komende jaren in heel Veenendaal gelijk. Een dergelijk consequent beleid is nodig voor ontwikkelaars om mee te kunnen rekenen en plannen. Inflatie volgend zou betekenen +11,6%, daarbij komen alle bedragen dermate veel hoger uit (€ 278.500 / €306.000 / € 317.500) dat het aanzienlijk moelijker wordt voor starters om de woning te kunnen financieren.

•

Goed dat er wordt gekeken naar betaalbare deel, maar wat is het risico dat er een gat ontstaat tussen deze 60% en de overige 40, worden die dan niet heel duur om de magere marge op het sociale deel te compenseren? Is er nagedacht over dit risico en kan daar iets tegen gedaan worden?

Op de sociale koop, sociale huur en de 7% goedkope woningen zit momenteel geen marge: allen zijn verliesgevend. Het bij de Woonvisie aangenomen Amendement betekent dat er 30% sociale woningen moet worden gebouwd, 30% betaalbare woningen en 7% goedkope woningen. Dus in totaal 67%. De resterende 33% aan woningen kan niet fors in prijs worden verhoogd om de verliezen over 67% andere woningen te compenseren. Die woningen worden dan gewoonweg te duur. Een mogelijke oplossing kan zijn om de 7% “goedkope woningen” binnen de geldende 30% sociaal te verwerken, in plaats van daar bovenop. Dit zal de kans op een haalbaar plan enigszins vergroten.

•

Er wordt een bedrag van 1.000 uur conform de wet op de huurtoeslag, nu moet het 950 zijn, is het niet handiger om alleen een verwijzing naar de huurtoeslag wet op te nemen voor als die nog eens wijzigt?

Huurtoeslag is alleen van toepassing tot een maandhuur van € 808,06. De grens van een middenhuurwoning staat juist niet in de wet bepaald, die is lokaal/regionaal vast te stellen. Het bedrag van € 1000,- wordt onder andere in de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht en andere regionale stukken als maximumgrens voor middenhuur gehanteerd. Een dergelijk consequent beleid is nodig voor ontwikkelaars om mee te kunnen rekenen en plannen. Lokaal Veenendaal

1) In de woonvisie staat dat goedkope woningen van €200.000 beschikbaar moeten komen voor inkomens tot €55.000 dit staat op blad 5 en 6 van de woonvisie. Andere koopsommen zijn geherindexeerd. Echter word er voor goedkope woningen vastgehouden aan €200.000. Wat is de reden dat herindicatie niet noodzakelijk is geacht. In het aangenomen amendement stelt de raad dat “de verkoopbedragen jaarlijks worden geïndexeerd.” In de Woonvisie heeft de raad zelf bepaald dat de jaarlijkse indexatie van de sociale koopprijzen wordt gedaan op basis van het gehanteerde percentage in Veenendaal-oost. Dit gebeurt in het huidige raadsvoorstel dan ook met 2,5%, onder andere bij de sociale koopwoningen. In artikel 4 lid 3 van de Doelgroepenverordening worden de maximale prijzen van sociale koopwoningen, per categorie, opgenomen en deze worden vervolgens jaarlijks geïndexeerd op grond van lid 4. De “goedkope koopwoningen” van € 200.000 (prijspeil 2022) vallen binnen deze categorieën. Ondanks dat deze categorie niet expliciet wordt opgenomen in de Doelgroepenverordening wordt deze wel geïndexeerd, namelijk op grond van de geamendeerde Woonvisie. Dit betekent per 1 januari 2023 een bedrag van € 205.000,-. Bij de eerstvolgende wijziging van de Doelgroepenverordening zullen we alsnog voorstellen de categorie goedkope woningen van € 200.000 expliciet op te nemen.

2) Bij elke nieuwe ontwikkeling wordt nu als eis opgenomen via het bestemmingsplan dat minimaal 7% goedkope woningen moeten bevatten. Dit is dus een maximale koopsom €200.000 of een maximale maandhuur van €650. In de antwoorden op technische vragen geeft het college via een verwijzing naar de expert-meeting aan dat het niet realistisch is dat er voor deze bedragen kan bouwen. Kan het college helder beschrijven wat de consequentie is als bij bestemmingsplan waar dit als eis word opgenomen, maar de ontwikkelaars voor deze bedragen niet kunnen bouwen? Kan het zijn dat de totale ontwikkeling niet doorgaat? Het bij de Woonvisie aangenomen Amendement betekent dat er 30% sociale moet worden gebouwd, 30% betaalbaar en 7% goedkope woningen. Dus in totaal 67%. Dit bij elkaar betekent momenteel in de dagelijkse praktijk dat een ontwikkelaar gezien de extreem hoge bouwkosten: - een verliesgevend totaalplan heeft en besluit voorlopig niet te gaan bouwen, - of een totaalplan heeft waarin het risico van verdere kostenstijging te groot is, waardoor men besluit voorlopig niet te gaan bouwen, - of eerst elders te gaan bouwen waar minder eisen aan een bouwprogramma worden gesteld. Door teveel beperkende eisen te stellen aan de mogelijke opbrengst van een bouwplan is de kans groot dat er juist de komende jaren minder/niet gebouwd zal worden, in plaats van meer.

Deze mogelijke consequentie is ten tijde van de behandeling van het amendement door onder andere de wethouder aangegeven.

TECHNISCHE VRAGEN – DEEL 1 Raadscyclus d.d.

februari 2023

Naam fractie:

ProVeenendaal, ChristenUnie, SP, D66, Lokaal Veenendaal

Onderwerp:

Raadsvoorstel Wijziging Doelgroepen Verordening Sociale woningbouw

Vragen ProVeenendaal In het voorstel staat het volgende: Voor de andere punten uit het bij de Woonvisie aangenomen Amendement A2022.10 volgen later voorstellen. 1. Wanneer volgen deze voorstellen - Verordening Vereveningsfonds: mei 2023 - Percentages woningbouw: op te nemen in de bestemmingsplannen per nieuwe ontwikkeling 2. Wat is de reden dat de percentages zoals vastgesteld bij de woonvisie middels het amendement voor de volledigheid niet worden vastgelegd in de verordening? In een bestemmingsplan kan de gemeente bepalen welk percentage van de woningen binnen een aangewezen plangebied in een bepaalde woningbouwcategorie moet vallen (artikel 3.1, eerst lid, van de Wet ruimtelijke ordening). Dit is een manier waarop gemeenten kunnen sturen op het soort woningen dat gebouwd moet worden in een bepaald gebied. In de artikelen 1.1 en 3.1.2, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening is vervolgens aangegeven voor welke woningbouwcategorieën gemeenten dergelijke regels mogen stellen. In artikel 1.1, onder d, e en j, van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat voor deze woningcategorieën regels in een gemeentelijke verordening moeten worden opgenomen.

Uit bovenstaande definities volgt dat gemeenten dus alleen een percentage sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en sociale koopwoningen kunnen opnemen in een bestemmingsplan, als zij die categorieën nader begrenzen in een aparte verordening. Deze verordening wordt in de praktijk de doelgroepenverordening genoemd. Ook een Vereveningsfonds voor sociale huurwoningen moet in een zelfstandige verordening worden vastgelegd. 3. Zouden we technisch een voorstel in kunnen dienen waarmee we percentages wel vastleggen in deze verordening? Nee, dit is juridisch onmogelijk aangezien in een Doelgroepen Verordening alleen de doelgroep, maximale huur/koop bedragen en instandhoudingstermijnen worden vastgelegd. 4. In welke mate kan het college afwijken van de verordening? In de Verordening is een standaard hardheidclausule opgenomen waarin dit staat beschreven: het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, af te wijken van deze verordening. 5. Op basis waarvan kan het college afwijken? Artikel 9. Hardheidsclausule Het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, af te wijken van deze verordening.

6. We hebben het amendement nu aangenomen, kan er uitgelegd worden hoe ons amendement nu gewaarborgd wordt in de doelgroepenverordening. Is het amendement dus ook echt goed verwerkt in de sociale doelgroepenverordening? Het Amendement gaat over percentages woningbouw categorieën en een Vereveningsfonds. Beiden horen niet huis in een Doelgroepen Verordening, zie beantwoording van vraag 2 en 3. 7. Het amendement bestaat uit verschillende elementen, waar gaat nou elk stukje van ons amendement terecht komen zodat het ook echt afdwingbaar wordt? - Percentages woningbouwcategorieën moeten worden vastgelegd in het bestemmingsplan van een nieuwbouw ontwikkeling. - Een Vereveningsfonds moet in een aparte Verordening worden vastgelegd. - Het met voorrang toewijzen aan eigen inwoners moet, zodra dit wettelijk is toegestaan, geregeld worden via de Huisvesting Verordening.

- De indexatie van koopsommen gebeurt wel de Doelgroepen Verordening, zie argument 1.3 van het raadsvoorstel. Vragen ChristenUnie Alinea 1.2 benoemt: ‘’Het inkomen van maximaal € 55.000,- is toereikend voor het kopen van een sociaal appartement, en voor een grondgebonden woning als de koper ook beschikt over spaargeld.’’ Over hoeveel spaargeld dient een koper van een grondgebonden woning te beschikken? Een grondgebonden woning is volgens de Verordening maximaal € 281.000,-. Bij de huidige rente van 4,01% kun je € 237.500 lenen. Met Starterslening wordt dat 272.500. Het benodigde spaargeld is dan € 16.000. Het is mogelijk om een schenking van maximaal 27.000 te ontvangen. De meeste sociale koopwoningen in de komende jaren zullen echter appartementen zijn. Die hebben een maximale koopsom van € 256.000,- en zijn in bovenstaand voorbeeld wel bereikbaar. Vragen SP In hoeverre kan de termijn van 25 jaar uit artikel 3.3 aangepast worden door de gemeenteraad? Bij vaststelling van een dergelijke termijn door een gemeenteraad moet deze aannemelijk kunnen maken dat schaarste van het betreffende type woningen voor die periode aannemelijk is. Hierbij is 25 jaar het absolute maximum wat kan worden gehanteerd, verder vooruit kijken in de toekomst kan niemand en is niet te onderbouwen (en dus juridisch onhoudbaar).

Dit is ook zo aangegeven door bureau AKD ten tijde van de vaststelling van deze Verordening. Vragen D66 Zijn de inkomenseisen getoetst aan de leennormen van het Nibud? Is de leennorm niet aangescherpt door het Nibud? 55k=231k aan leencapaciteit bij bijvoorbeeld ING en BLG. Plus dat er ook nog ca 10k aan vermogen beschikbaar moet zijn. Hoe komt de inkomensgroep van 55k dan in aanmerking? De leennormen zijn per 1 januari aangescherpt. Bij de huidige rente van 4,01% kun je € 237.500 lenen. Met Starterslening wordt dat 272.500. Het is tevens mogelijk om een schenking van maximaal 27.000 te ontvangen. De meeste sociale koopwoningen in de komende jaren zullen appartementen zijn. Die hebben een maximale koopsom van € 256.000,- en zijn in bovenstaand voorbeeld wel bereikbaar. Vragen Lokaal Veenendaal - In het destijds aangenomen amendement staat dat er 7% goedkopen woning gebouwd dienen te worden, kan worden aangegeven wat hiervoor de beoogde koopsommen zijn en welke maximale huur hierbij gerekend wordt. Dit stond destijds al in het betreffende amendement zelf: maximaal € 200.000 koop of € 650,- maandhuur. - Wat is de gehanteerde definitie van de term 'sociale koopwoning'? Begripsbepaling 1.f van de Verordening: Een koopwoning als bedoelt in artikel 1.1.1, eerste lid onder e van het Besluit ruimtelijke ordening.

De doelgroep voor deze woningen en de bijbehorende prijzen worden in de lokale Doelgroepen Verordening vastgelegd conform voorliggend voorstel. - Wat zijn in Veenendaal de verwachte bouwkosten in per m2 de komende jaren? Voor woningbouw. Dit graag apart aangeven voor appartementen, rijtjeswoningen en hoekwoningen. Deze vraag is niet te beantwoorden. De bouwkosten zijn niet alleen afhankelijk van het type woning, maar ook van andere eisen en feitelijke uitgangspunten. Denk hierbij aan beeldkwaliteit, duurzaamheidseisen, omvang van het project en lokale omstandigheden.

- Wat kan een Huishouden met een gezamenlijk inkomen op dit moment maximaal via een hypothecaire geldlening lenen. Hierbij graag uitgaan van een annuïteitenhypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar met een percentage van 3,84% (laagste rente wo 8 februari 2023) Graag ook de bijbehorende bruto maandlast vermelden. Bij de huidige rente van 4,01% (3000 meer leencapaciteit dan bij 3,84%) kun je € 237.500 lenen. Met Starterslening wordt dat € 272.500. Het is tevens mogelijk om een schenking van maximaal € 27.000 te ontvangen. De maandlast voor € 237.500 bedraagt € 1.135,- bruto per maand. Na 3 jaar inclusief Starterslening wordt dat € 1.300,-. Dat is exclusief de premie voor een overlijdensrisicoverzekering. - De gemiddelde studieschuld is op dit moment € 16.000, kan er worden aangegeven wat een studieschuld van €16.000 heeft op de maximale leencapaciteit van de berekening hierboven.

Met een dergelijke studieschuld kun je € 30.000,- tot € 35.000,- minder lenen. - Heeft de gemeente nog zelf potentiële bouwgrond in bezit waar het eventueel mogelijk is, om in de toekomst woningen te bouwen. Dit omdat de grondprijs naast bouwkosten een grote component is van de totale stichtingskosten. Op dit moment heeft de gemeente nagenoeg geen grondposities. Los daarvan: als grondwaarden naar beneden moet worden bijgesteld: dan moet daarvoor financiële dekking gevonden worden. - Is de verdeelsleutel om bij bouwprojecten 30% sociaal, 30% betaalbaar en 7% goedkopen woningen te realiseren, realisatie gebleken? Met andere woorden, zijn er al ontwikkelaars die al commitment hebben gegeven? Graag een overzicht van deze projecten. De woonvisie is nog van zeer recente datum. Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen bij gekomen. Voor lopende projecten is deze verdeelsleutel überhaupt niet haalbaar. Zie ook de toelichting op de expert meeting woningbouw vanuit de aanwezige ontwikkelaar. - Is het realistisch dat de percentages en bedragen uit de woonvisie en deze doelgroepenverordening volledig kan worden nagekomen in het plangebied het Ambacht zonder dat dit een negatief nadeel voor de grondexploitatie oplevert.

En is dit ook door andere partners in het project bevestigd en toegezegd? In de woningbouwimpuls subsidietoekenning is uitgegaan van in totaal 60% betaalbaar programma, waarbij in totaal 20% in de sociale huur en 10% sociale koop. Het gaat hierbij om een totaal tekort van 14 miljoen euro op deze ontwikkeling. Bij een bijstelling van het woningbouwprogramma gericht op meer betaalbaar, wordt hoe dan ook het tekort groter. Ontwikkelaars in dit gebied zullen zich moeten conformeren aan het opgenomen totaal programma. Dit is voorwaardelijk om tot een bestemmingswijziging te komen. - Wat is het gemiddeld inkomen in Veenendaal? Het gemiddeld inkomen in Veenendaal was volgens het CBS in 2021 € 35.600,-. - Op welke plek van de ranglijst staat Veenendaal hiermee in de provincie Utrecht? Op de 1 na laatste plek, de gemeente Utrecht staat onderaan.