3. Ruimtelijke programmatische kaders Emmalaan 59-89 - Ruimtelijke programmatische kaders Emmalaan 58-89

Emmalaan 59 t/m 89

Ruimtelijke en programmatische kaders Maart 2023

Gemeente Veenendaal Team Ruimtelijke Ordening en Bouwen Maart 2023 Status: Conceptversie

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

Inhoud 1.

Inleiding en aanleiding 4

2.

Ligging en huidige situatie 6

3.

Omgevingsvisie Veenendaal 2030 7

4.

Context 9

5.

Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6.

Beeldkwaliteit 21

7.

Programmatisch kaders 23

16

Colofon 27

3

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

1. Inleiding en aanleiding Aanleiding Aan de Emmalaan 59 t/m 89 staan drie volumes met in totaal 27 eengezinswoningen en beneden-bovenwoningen. Deze woningen zijn vlak na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Ongeveer 70 jaar later zijn de woningen gedateerd en toe aan vervanging. Er zijn lage energielabels, een gedateerde indeling en technische en functionele gebreken. De gemeente Veenendaal heeft het verzoek ontvangen voor de herontwikkeling van deze locatie, waarbij de woningen plaats zullen maken voor een nieuwbouw complex met appartementen. Voor plannen met meer dan 25 woningen stelt de gemeente zogeheten ruimtelijke en programmatische kaders op die vastgesteld zullen worden door de gemeenteraad van Veenendaal. Door de ligging van de locatie evenals de historie van de woningen zijn er verschillende belangen die een rol spelen. Voorliggend ruimtelijk en programma-

tisch kader brengt de ruimtelijke belangen in beeld. Doel Voorliggende ruimtelijke en programmatische kaders zijn opgesteld als kader voor een mogelijke herontwikkeling aan de Emmalaan 59 t/m 89. Binnen deze randvoorwaarden wil de gemeente Veenendaal haar medewerking verlenen aan het woningbouwplan.

bevat een eerste, korte beschrijving van de gewenste beeldkwaliteit. Tot slot beslaat hoofdstuk 7 de programmatische kaders toegespitst op deze ontwikkeling.

Leeswijzer Het eerste hoofdstuk bevat de aanleiding en het doel van deze ruimtelijke en programmatische kaders. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op wat er nu zit en mag in het plangebied en haar omgeving. Hoofstuk 3 bevat een omschrijving van de voor dit plan relevante randvoorwaarden en ambities uit de Omgevingsvisie. Hoofdstuk 4 gaat nader in op de context rond het plangebied. Vervolgens staan in hoofdstuk 5 de ruimtelijke kaders gegeven waaraan het plan moet voldoen. Hoofdstuk 6

4

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

1. Inleiding en aanleiding

Plangebied

Het plangebied binnen Veenendaal. 5

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

2. Ligging en huidige situatie Ligging Het plangebied ligt aan de noordzijde van de Emmalaan, ten noorden van het centrum. Aan de westzijde wordt het plangebied begrenst door de Prinsesselaan. Ten noorden van het plangebied bevinden zich de achtertuinen van de woningen aan de Stadhouderslaan, ten oosten de achtertuinen van de aangrenzende woningen aan de Emmalaan. De hoofdfunctie in deze buurt is wonen. Percelen De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Veenendaal, sectie H nummer 1897. De herontwikkeling beslaat het zuidwestelijk deel van dit perceel. Het gehele perceel heeft een oppervlakte van 9033 m2. Het deel wat zal worden ontwikkeld is kleiner en heeft een oppervlakte van circa 4336 m2. Het gehele perceel is in eigendom van Veenvesters. Bestemmingsplan Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’ dat

is vastgesteld op 20 september 2018. Nadien zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd in de vorm van de bestemmingsplannen ‘Correctieve Herziening Woongebieden 2018’ en ‘Parapluplan 2020’. De locatie heeft de enkelbestemming Wonen. Verder ligt het gebied binnen de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’. Binnen de bestemming Wonen mag het aantal bestaande woningen niet worden uitgebreid, waardoor de herontwikkeling niet past binnen het vigerende bestemmingsplan. Bestaande bebouwing In de huidige situatie staan er drie blokjes met in totaal vijf eengezinswoningen en tweeëntwintig beneden-bovenwoningen, wat betekent dat het totaal aantal huidige woningen op zevenentwintig ligt. De woningen hebben vrij diepe achtertuinen die op het noorden zijn gesitueerd. Functioneel en ruimtelijk voldoen de woningen niet meer aan de eisen van deze tijd. Ten

noorden van deze achtertuinen liggen twaalf parkeerplaatsen die toebehoren aan de ontwikkeling aan de Stadhouderslaan. Deze parkeerplaatsen liggen op grond van Veenvesters maar zijn openbaar toegankelijk. Ook is hier een grasstrook gelegen.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Woongebieden 2018

6

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030 De Omgevingsvisie De raad van de gemeente Veenendaal heeft op 17 december 2020 de Omgevingsvisie van Veenendaal vastgesteld. De Omgevingsvisie 2030 is een plan op hoofdlijnen dat alle strategische beleidsplannen zal vervangen die gaan over de fysieke leefomgeving, zoals het milieubeleidsplan, het gemeentelijk verkeers- en vervoersplan en de structuurvisie. De Omgevingsvisie zet in op een koerswijziging van kwantiteit naar kwaliteit: beter en slimmer inrichten van de leefomgeving met gebruik van innovatie, kennis en creativiteit. Bij ieder initiatief moeten afwegingen worden gemaakt. Voor Veenendaal staan hierbij de principes gezondheid, duurzaamheid en veiligheid voorop. Voor nieuwe ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving wordt in de Omgevingsvisie 2030 het volgende afwegingskader gegeven: • Ruimtelijke ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan een

Gezonde, Duurzame en Veilige leefomgeving. Elke nieuwe ontwikkeling is een kans om hier aan bij te dragen. Zo zal ook de gewenste groei van Veenendaal moeten bijdragen aan deze doelen. • We kiezen voor meervoudig boven enkelvoudig ruimtegebruik, zodat de beperkte ruimte optimaal wordt benut. • We voorkomen dat negatieve gevolgen van ontwikkelingen afgewenteld worden op de omgeving. We beoordelen ruimtelijke ontwikkelingen integraal en in relatie tot de omgeving. Daarnaast bevat de Omgevingsvisie 2030 specifieke opgaven en doelstellingen voor de thema’s Gezond duurzaam en veilig, Bouwen en wonen, Groen natuur en water, Mobiliteit, Economie, Milieu, en er zijn aanvullende opgaven en doelstellingen voor het centrum gegeven. De kaders uit hoofdstuk 4 t/m 7 zijn onder meer gebaseerd op de opgaven en doelstellingen zoals ver-

woord in de Omgevingsvisie. Daarnaast zijn de doelen uit de Omgevingsvisie omgezet naar concrete maatregelen in het puntensysteem Omgevingsvisie Veenendaal, waar elke ontwikkeling met woningbouw aan moet voldoen. Puntensysteem Omgevingsvisie Veenendaal De ambities uit de Omgevingsvisie zijn vertaald naar het Puntensysteem Omgevingsvisie Veenendaal. Dit puntensysteem is op 1 februari 2022 door het college van de gemeente Veenendaal vastgesteld. Het puntensysteem is van toepassing op woningbouwprojecten waarvoor een herziening, uitwerking of wijziging van het bestemmingsplan nodig is en waar sprake is van nieuwbouw. Het puntensysteem is daarom ook van toepassing op de ontwikkeling aan de Emmalaan 59 t/m 89. In het puntensysteem zijn de volgende thema’s uit de omgevingsvisie opgenomen: • Gezonde en groene leefomgeving

7

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030 • Bewegen, ontmoeten, sporten en spelen (BOSS) • Energietransitie en duurzaam bouwen • Natuurinclusief bouwen • Klimaatadaptatie • Veiligheid en leefbaarheid

In het puntensysteem is de mogelijkheid geboden om maatwerkafspraken te maken.

Voor elk thema zijn concrete maatregelen opgenomen. Elke maatregel draagt bij aan de verschillende thema’s en aan elke maatregel is een aantal punten toegekend. Een ontwikkelaar die een plan in Veenendaal wil ontwikkelen, moet straks een minimale score per thema en een minimale score voor het totale plan behalen. Kleine ontwikkelingen hebben minder fysieke ruimte om maatregelen uit te voeren. Daarnaast moeten de kosten voor het uitvoeren van maatregelen in verhouding staan tot de grootte van het project. Om met deze twee aspecten rekening te houden hoeven projectontwikkelaars bij kleine ontwikkelingen minder punten te scoren dan bij grote ontwikkelingen.

8

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

7. Programmatische kaders

6. Beeldkwaliteit

4. Context

n

Buurtlaan West

Pr in

eg

sB

erh

wew

ard

laa

Nieu

Buurt en wijdere omgeving Het plangebied is gelegen in de buurt ‘de Pol’. De buurt ligt direct ten noorden van het centrum en wordt door verschillende wegen begrensd. Aan de west- en de oostzijde zijn dat twee van de historische bebouwingslinten van Veenendaal, respectievelijk de Nieuweweg en de Prins Bernhardlaan. Deze bebouwingslinten lopen als radialen vanuit het centrum van Veenendaal naar de randen. De zuidelijke grens van de buurt wordt gevormd door de centrumring, die hier de Bevrijdingslaan heet. Aan de noordkant vormt de Buurtlaan West de overgang naar de aangrenzende woonbuurt ‘de Gelderse Blom’. Het plangebied zelf ligt globaal gezien in het midden van de woonbuurt.

Bevrijdingslaan

Het plangebied ligt redelijk in het midden van de buurt ‘de Pol’. De oude linten zijn met stippellijnen weergegeven.

9

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

4. Context De bebouwing in de buurt is in verschillende bouwperiodes gebouwd. Van origine stond langs de twee historische linten, de Nieuweweg en de Prins Bernhardlaan, de oudste bebouwing. Door de jaren heen heeft hier in beide straten sloop en nieuwbouw plaatsgevonden. Vanaf eind jaren ’30 is Veenendaal vanaf het centrum tussen deze twee linten uit gaan breiden. De oudere woningen aan de Mulderslaan, Emmalaan, Buurtlaan West, Prinsesselaan en Koninginnelaan zijn toentertijd gebouwd. Deze bebouwing bestaat uit vrijstaande, maar meestal twee aan twee geschakelde kleine middenstandswoningen. De hoofdvorm van deze woningen is vaak nog intact, maar in details zijn er wijzigingen doorgevoerd. Het gebied tussen de Buurtlaan West en de Emmalaan is later gefaseerd gerealiseerd, waarbij een groot deel begin jaren ’70 is gebouwd. Direct ten noorden van het plangebied heeft in 2017 een herontwikkeling plaatsgevon-

den, waarbij de oude bebouwing is gesloopt en is vervangen door een nieuwbouw appartementencomplex.

Bouwjaar panden Tot 1800 1800 t/m 1850 1850 t/m 1900

1900 t/m 1930 1930 t/m 1945 1945 t/m 1960

1960 t/m 1975 1975 t/m 1985 1985 t/m 1995

1995 t/m 2005 2005 en later 10

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

4. Context Structuren De huidige drie blokjes met woningen zijn onderdeel van een architectonisch ensemble van duplex en eengezinswoningen. Zo liggen er in het westelijk gelegen bouwblok nog twee van dit type woonblokken. Onder het ensemble kan ook de bebouwing ten oosten van het plangebied worden gerekend. De afronding van het bouwblok bestaat namelijk uit bebouwing die in hoofdvorm overeenkomt, maar op enkele architectonische punten verschilt. De woningen zijn na de oorlog gebouwd en behoren tot dezelfde architectonische stijl, de ‘Delftse School’.

uit vrijstaande-, twee-onder-een-kapen enkele rijwoningen.

In roodtinten het stedenbouwkundig ensemble in ‘Delftse School’, in oranje het appartementengebouw De bebouwing in het plangebied.

Overigens behoort niet alle bebouwing in het bouwblok tot dit ensemble. Ten noorden van het plangebied is een appartementencomplex gesitueerd met een meer hedendaagse architectuur en bijbehorende materialisering. Deze appartementen wijken qua woonprogramma af van de rest van de buurt, aangezien de omgeving vooral is opgebouwd Belendende bebouwing aan de oostzijde. In dezelfde architectonische stijl gebouwd en onderdeel van het ensemble.

Aanzicht van het noordenlijk gesitueerde appartementencomplex. 11

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

4. Context Rooilijnen De bestaande bouwvolumes zijn onderdeel van een groter bouwblok met eenduidige rooilijnen. Vooral met het belendende woningblok aan de oostzijde wordt zo de verbinding aangegaan. Het plangebied is op de hoek van het bouwblok gelegen en de huidige bebouwing is in sterke mate georiënteerd op de Emmalaan. De westelijke rooilijn langs de Prinsesselaan is gezien de ligging van de kopgevels dan ook minder herkenbaar.

Ko

nin

gin

ne

laa

n

Stadhouderslaan

Prinsessela an

Emmalaan

Rooilijnen rond het plangebied

12

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

4. Context

In het plangebied is het aandeel opgaand groen beperkt. Bij de aansluiting van het parkeerterrein op de Prinsesselaan staat een klein en relatief jong boompje. Ook is er in enkele

Ko

nin

gin

ne

laa

n

Stadhouderslaan

Emmalaan

Prinsessela an

Groen In de verschillende straten rond het plangebied zijn in wisselende intensiteiten bomen aangeplant. Zo ligt er direct tegenover het plangebied aan de zuidzijde van de Emmalaan een beeldbepalende zone met bomen in plantvakken. In verband met de aanwezige inritten voor auto’s staan de bomen over het algemeen voor de woningen. Ten westen van de kruising met de Prinsesselaan vervalt deze groenstrook echter. Een vergelijkbare situatie is zichtbaar bij de Koninginnelaan. Ten noorden van de kruising met de Emmalaan staan hier aan beide zijdes grote bomen, waar ten zuiden van deze kruising geen bomen zijn te vinden. Tot slot valt het op dat er in de Stadhouderslaan vrij veel (grote) bomen staan.

Bomen in de openbare ruimte.

13

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

4. Context achter- en voortuinen wat beplanting te vinden. De tuinen zijn zowel aan de voor- als achterzijde vrij ruim, maar in algemene zin zijn de tuinen vrij verhard en ogen ze qua onderhoud wat verwaarloosd. Aan de noordelijke rand van het plangebied ligt, ten oosten van de parkeerplaatsen, een grasveld van circa 10 bij 77 meter. Dit terrein is niet verder ingericht en wordt ogenschijnlijk weinig gebruikt. Groene zone in de Emmalaan, met rechts de bestaande bebouwing in het plangebied.

Het grasveld in het plangebied, tussen de appartementen aan de Stadshouderslaan (links) en de bestaande bebouwing (rechts).

Het appartementencomplex aan de Stadhouderslaan met op het parkeerterrein een negental bomen. 14

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

4. Context Herinrichting openbare ruimte De openbare ruimte in de buurt ‘De Pol’ staat op de planning heringericht te worden. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is het verder vergroenen van de openbare ruimte. Ook de straten rond het plangebied zullen opnieuw worden ingericht. Aan de Prinsesselaan zal de wegbreedte wat worden versmalt ten behoeve van een aantal nieuwe bomen. Aan de Emmalaan zal de lange strook langsparkeerplaatsen aan de noordzijde van de straat op een aantal plekken worden onderbroken, om ook hier nieuwe bomen aan te planten. Het is van belang om de bouwontwikkeling aan de Emmalaan en de herinrichting van de omliggende straten op elkaar af te stemmen. Op die manier wordt het risico op een conflicterende inrichting (bijvoorbeeld nieuwe bomen te dicht bij elkaar) bijtijds opgemerkt.

Bebouwingskenmerken huidige bebouwing Kenmerkend voor de bebouwing zijn het gebruik van de roodbruine baksteen, de oorspronkelijke duplex typologie (soms omgebouwd naar eengezinswoning), de eenduidige langskap en de speelse variatie van de raamopeningen. De materialisatie en diversiteit in metselverbanden is vrij eenduidig en sober, zonder kenmerkende verbijzonderingen. De bouwvolumes bestaan uit twee lagen met daarboven een vrij steile kap. De goothoogte bedraagt circa 6 meter, de nokhoogte circa 8,5 meter. Mobiliteit Het plangebied ligt in de woonbuurt ‘De Pol’. Deze woonbuurt ligt direct ten noorden van het centrum waardoor er een groot aanbod van voorzieningen op loop-/ fietsafstand is. De dichtstbijzijnde bushalte is de halte ‘Korte Dreef’ aan de Prins Bernhardlaan. Deze ligt op 350 meter afstand (circa 4 minuten

wandelen) en hier stoppen de lijnen 50, 280 en 680. De afstand tot de diverse Veenendaalse treinstations is grofweg gelijk (‘Veenendaal De Klomp’ ligt op 2 km (7 minuten fietsen) en ‘Veenendaal Centrum’ en ‘Veenendaal West’ beide op 2,4 km (8 minuten fietsen)). De Prins Bernhardlaan is een belangrijke fietsverbinding van/naar het centrum en richting het station ‘Veenendaal De Klomp’. Het autoverkeer in de buurt wordt veelal afgewikkeld via de Prins Bernhardlaan en Nieuweweg. Deze wegen leiden in zuidelijke richting naar de centrumring, en in noordelijke richting naar de Grote Beer en daarna de snelweg. Het parkeren van auto’s wordt zowel op straat als, in het geval van de vrijstaande of twee-onder-een-kapwoningen, op eigen terrein opgelost.

15

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders In dit hoofdstuk staan de ruimtelijke randvoorwaarden waar een ontwikkeling in dit plangebied aan dient te voldoen. Functie en woningtype De beoogde functie voor de locatie is, net als nu, wonen, gecombineerd met verkeer en groen. Alle woningen worden sociale huurappartementen, die levensloopbestendig gerealiseerd zullen zijn. Dit betreft met name bouwtechnische punten op het gebied van toegankelijkheid en aanpasbaarheid. Hoofdopzet Het slopen van de bestaande duplexwoningen en deze vervangen door appartementen sluit ruimtelijk aan op een transformatie van dit bouwblok. Het gevraagde woningbouwprogramma en de eigendomssituatie (het gehele bouwblok is in eigendom van Veenvesters) geven aanleiding voor de transformatie van huizen met tuinen naar een appartementencomplex met een collectieve

parkeer- en verblijfsruimte in de kern van het bouwblok. De aanzet hiervoor is reeds gemaakt met de realisatie van het appartementengebouw aan de Stadhouderslaan en de geplande ontwikkeling sluit aan bij deze benadering in het bouwblok. Het zuidelijk gelegen bouwblok bestaat uit bebouwing met een kleinere korrel. Tussen de nieuwbouw en deze grondgebonden woningen is een bomenrij aanwezig. Deze strook blijft behouden en er zal worden onderzocht of er tussen de stoep en de nieuwbouw ook opgaand groen aangeplant kan worden, met inachtneming van de geplande herinrichting. Het groen en de ruime afstand zijn bemiddelend in de overgang van de grotere naar de kleinere schaal. De nieuwbouw moet aan weerszijden aansluiten op de rooilijnen om zich op deze manier te voegen naar de context. Tevens is het belangrijk voldoende afstand te behouden tot de omliggende woningen, in het kader van privacy

en bezonning. Aan de noordzijde wordt dit bewerkstelligt door daar de autoparkeerplaatsen te situeren. Op dit moment staan er drie losse gebouwen. In de nieuwbouw zullen de volumes aan elkaar worden geschoven waardoor er één gebouw ontstaat. In de volume-opbouw en architectuur kan een zekere driedeling bereikt worden, waarmee kan worden gerefereerd naar de huidige drie bouwvolumes. Aan de voorzijde wordt de huidige rooilijn aan aan de oost- en westzijde aangehouden, in het midden is er een mogelijkheid om te werken met een setback. De nieuwe woningen zijn dieper dan de huidige, wat betekent dat de bebouwing wat dichter op het achterterrein komt te staan. Een andere wijziging ten opzichte van de huidige situatie is de hoek bij de Prinsesselaan. De nieuwbouw zal deze hoek afronden en begeleiden met een verlenging aan de zijde van de Prinsesselaan. Zo vindt een sterkere afronding van het bouwblok plaats.

16

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

PP

2500

5000

6000

ACV

5000

inpandig 8 x 0,8)

18208

22273

fietsen bezoek

Globale indeling van het plangebied (Bron: Architectenbureau Zaak van NN) 17

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders Bouwhoogte De hoogte van de bebouwing moet passen binnen de ruimtelijke structuur en de context van de betreffende locatie. Het woonprogramma zal worden gewijzigd naar appartementen. In dat kader wordt er gerefereerd naar het appartementencomplex aan de Stadhouderslaan. De nieuwbouw kan, in aansluiting op het reeds gebouwde appartementencomplex, drie bouwlagen hoog worden met daarboven een flauwe kap. De bergingen zijn als integraal onderdeel van het hoofdvolume mee-ontworpen. Gecombineerd met het benodigde woningaantal, circa 50 woningen, resulteert dit in de mogelijkheid om in het middelste bouwdeel een vierde laag te bouwen. Deze moet terug liggen ten opzichte van de voorgevelrooilijn, om zo zichtbaarheid vanaf de openbare ruimte wat te beperken. Ook word het volume hierdoor visueel in drieën opgesplitst, waardoor er wordt verwezen naar de huidige opdeling in drie bouwblokken.

Globale opbouw van het bouwvolume. Hoofdzakelijk drie lagen met in het midden de mogelijkheid voor een terugliggend deel van vier lagen (Bron: Architectenbureau Zaak van NN)

ZAAK VAN NN Oude Apeldoornseweg 41 7333 NR Apeldoorn 085 30 378 38 zaakvannn.nl

Projectnr: Project: Omschrijving: Opdrachtgever: Fase:

233 Veenendaal, Emmalaan 48 Appartementen Veenvesters Structuurontwerp

ca. 22m

Onderwerp: Schaal: Formaat: Datum: Tekeningnr:

Vogelvluchten A3 20220919 04

Schetsmatige doorsnede van de Emmalaan, waarbij de groenstrook met bomen bemiddeld in de schaalsprong

18

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders Groen en inrichting In het kader van de Omgevingsvisie dient er aandacht te worden besteed aan de uitgangspunten ‘gezond, duurzaam en veilig’. Zo dient de ontwikkeling bij te dragen aan een groene en klimaatadaptieve invulling van het terrein. Het parkeerterrein aan de achterzijde wordt in twee delen gesplitst, zodat er in het midden van het plangebied ruimte ontstaat voor het creëren van een groen verblijfsgebied voor bewoners. Deze zone ligt direct aan de ingang van het gebouw zodat het gebruik optimaal gestimuleerd kan worden. Aan de straatzijdes wordt de strook tussen de bebouwing en de stoep tevens groen ingericht. Waar de woningen nu private voor- en achtertuinen hebben zal er na de ontwikkeling sprake zijn van een gemeenschappelijke groenstrook aan de voorzijde en een collectieve groene verblijfsplek aan de achterzijde.

endaal, zoals toegelicht in hoofdstuk 3.

Het plan moet verder voldoen aan het Puntensysteem Omgevingsvisie Veen-

Ontsluiting De omgeving van het plangebied moet

Fietsen en wandelen Om het fietsen te stimuleren is het van belang dat de fietsvoorzieningen zodanig worden gepositioneerd dat ze makkelijk te bereiken zijn vanaf de gemeenschappelijke entrees. Fietsparkeervoorzieningen voor bezoekers kunnen het best nabij ingang van het gebouw worden aangeboden. Voor de bewoners moet er voldoende ruimte zijn om de fiets te stallen. Elke woning dient te beschikken over een berging van ten minste 5 m2. Bij gestapelde woningbouw mag dit ook een gezamenlijke fietsenstalling zijn (die voldoet aan het FietsParKeur keurmerk), waarbij in dat geval de kencijfers van de CROW als fietsparkeernorm gelden. Om het wandelen te bevorderen is het belangrijk dat de entrees van de gebouwen naar de openbare ruimte zijn gericht.

verkeersveilig en overzichtelijk zijn. Het nieuwe parkeerterrein ligt aan de achterzijde van de nieuwe bebouwing. Aan de westzijde wordt de bestaande inrit benut om de parkeerkoffer met de Prinsesselaan te verbinden. Parkeren De parkeerplaatsen worden aan de achterzijde van de nieuwe bebouwing gerealiseerd. Het aantal parkeerplaatsen dient te voldoen aan de Notitie Parkeernormen Veenendaal. Uitgangspunt bij (vervangende) nieuwbouw is dat de parkeeroplossing volledig op eigen terrein wordt gerealiseerd. In de huidige situatie is dit niet het geval en wordt de parkeerbehoefte van bewoners en bezoekers volledig in de openbare ruimte afgewikkeld. Ter hoogte van de bestaande woningen zijn 18 openbare langsparkeervakken langs de Emmalaan aanwezig. Het ‘beter benutten’ van bestaande parkeervoorzieningen in de openbare ruimte is voor deze ontwikke-

19

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders ling op basis van de parkeernormennota niet mogelijk omdat het plangebied niet in zone 1 of 2 ligt. Echter wil gemeente Veenendaal de kwaliteit van de openbare ruimte en de leefbaarheid van de stad handhaven/verbeteren. Daarom is bij collegebesluit van 11 oktober 2022 bepaald dat afgeweken mag worden van de parkeernormennota. Wanneer het bezoekersaandeel in de openbare ruimte wordt opgevangen, dient het aandeel parkeerplaatsen voor bewoners op eigen terrein te worden gerealiseerd. Daarnaast dienen de twaalf reeds bestaande parkeerplaatsen te worden teruggebracht.

20

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

6. Beeldkwaliteit Materialisatie In deze woonbuurt worden materialen gebruikt die mooi verouderen, voor het merendeel baksteen. Voor het gebouw wordt dan ook een steenachtig hoofdmateriaal toegepast met daarnaast maximaal twee andere materialen, zodat een harmonieus en rustig geheel ontstaat. Gevels en aftimmeringen mogen niet worden voorzien van kunstvezelplaten. De kleuren worden afgestemd op de huidige kleuren. In de buurt zijn per bouwperiode verschillende kleurschakeringen in het metselwerk zichtbaar. Er kan worden gerefereerd aan de bestaande (vrij egale) rood-bruine kleur, maar ook een meer hedendaagse kleurkeuze is denkbaar. Met betrekking tot de materiaalkeuze is aandacht voor duurzaamheid wenselijk. Zo kan er worden aangesloten op het principe van de ‘circulaire economie’ en het concept ‘cradle to cradle’. Een goed doordacht plan met aandacht voor hernieuwbare of organische materialen

geniet de voorkeur. De aandacht voor duurzaam materiaalgebruik geldt niet alleen voor de gebouwen, maar ook voor de (openbare) ruimte rondom. Gevels De voorgevel van de bebouwing is nadrukkelijk georiënteerd op de Emmalaan c.q. de openbare ruimte. Entrees worden gearticuleerd door een opening of verbijzondering in het metselwerk en kan waar nodig van een (eenvoudige en integrale) luifel worden voorzien. Het bellentableau en de brievenbussen maken integraal onderdeel uit van de gevel. Op de begane grond worden zoveel mogelijk openingen in de gevel gemaakt (ramen en deuren) voor ogen op de straat (sociale controle). Blinde (kop)gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan. De achtergevel moet eenzelfde zorgvuldige uitstraling krijgen als de nieuwe voorzijde. Lange aaneengesloten blinde gevels passen niet bij de gewenste uitstraling.

21

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

6. Beeldkwaliteit Parkeren De parkeerplaatsen voor de woningen worden geconcentreerd op het achterterrein. Beplanting en bomen dienen onderdeel te zijn van het parkeerterrein. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het plaatsen van bomen, hagen, water en gras. De bestrating is waar mogelijk open en waterdoorlatend vormgegeven, met bijvoorbeeld het gebruik van grastegels. Deze inrichting heeft niet enkel een positieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit van het achter terrein. Een groene parkeervoorziening biedt namelijk ook voordelen met betrekking tot de klimaatadaptatie. In tegenstelling tot een volledig verharde parkeerplaats wordt hittestress beter voorkomen en kan er meer hemelwater worden opgevangen en opgenomen in de bodem.

Grastegels kunnen parkeren en de ambitie tot vergroenen verbinden

22

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

7. Programmatische kaders In dit hoofdstuk worden de programmatische kaders aangegeven, welke uiteindelijk in het bestemmingsplan of in de wijziging van het omgevingsplan zullen worden vastgelegd. Hierbij is gekeken naar de geldende wetgeving ten tijde van de vaststelling van dit kader. Als er geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, zal voldaan moeten worden aan de regels zoals gesteld in de Omgevingswet. Civieltechnische uitgangspunten De inrichting van de buitenruimte (met name de openbare ruimte) dient te voldoen aan de gemeentelijke eisen zoals vastgelegd in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR). Hierbij zijn in ieder geval de volgende punten van belang: • Bereikbaarheid bij calamiteiten door hulpdiensten; • Bereikbaarheid voor vrachtverkeer zoals vuilniswagens en verhuiswagens;

• Afvalinzameling. Afvalinzameling Als uitbreiding van de hoeveelheid inzamelmiddelen noodzakelijk is, moet hiervoor voldoende ruimte in het plan te worden meegenomen. De voorgenomen locaties moeten worden afgestemd met de gemeente en ACV. Bij de inrichting gelden de PvE’s voor de inzamelmiddelen van ACV als uitgangspunt. Als uitbreiding van de hoeveelheid inzamelmiddelen noodzakelijk is, worden de kosten en de verdeling hiervan over projectontwikkelaar en gemeente in de exploitatieovereenkomst meegenomen. Beheer De inrichting van de buitenruimte moet beheervriendelijk worden gematerialiseerd. Duurzaam beheer wordt steeds belangrijker. Daarom moeten de materialen zo gekozen worden dat veranderingen in beheerintensiteit geen invloed hebben op de beeldkwaliteit of technische staat.

Archeologie De locatie heeft geen archeologische verwachtingswaarde. Er hoeft dan ook geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Bodem Bij de planologische procedure moet aandacht besteed worden aan eventuele bodemverontreiniging. Hiertoe moet een recent bodemonderzoek worden overlegd dat is uitgevoerd conform NEN 5740. Flora en fauna De herontwikkeling moet getoetst worden aan de Wet natuurbescherming of diens opvolger. Er is daarom een onderzoek vereist naar de aanwezigheid van beschermde dieren en planten en naar de mate waarin deze dieren en planten door de ontwikkelingen kunnen worden verstoord. Daarnaast zal middels een stikstofdepositieberekening berekend moeten worden wat de impact van de ontwikkeling op stikstof-

23

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

7. Programmatische kaders gevoelige beschermde natuurgebieden is. Luchtkwaliteit Als onderdeel van de wijziging van het bestemmingsplan of omgevingsplan zal getoetst worden of de wettelijke grensen richtwaarden voor luchtkwaliteit op de locatie niet worden overschreden. Geluid Bij het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting akoestisch onderzoek uit te voeren als de locatie binnen de geluidzone van een weg is gelegen. Het plangebied is gelegen binnen een geluidszone, waardoor er een akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Geadviseerd wordt om ook het geluid van de omliggende 30 km/u wegen mee te nemen. De verwachting is dat niet zal worden voldaan aan de voorkeurswaarde uit de Wgh, waardoor er een ‘hogere waarde procedure’ doorlopen moet worden.

Milieuzonering Er dient in de planologische procedure een toetsing plaats te vinden naar eventuele hinder van bestaande bedrijven in de omgeving, en de gevolgen hiervan voor de geplande ontwikkeling. Externe veiligheid Er ligt in de directe omgeving (binnen 200 meter) van het plangebied geen hoofdvaarweg, spoorbaan, rijksweg of buisleiding waarover of waardoor transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ook bevindt zich in de directe omgeving geen EV-relevante inrichting. Er hoeft geen onderzoek uitgevoerd te worden naar externe veiligheid.

haar grondgebied naar mogelijke locaties met niet gesprongen explosieven. Daaruit blijkt dat de planlocatie niet verdacht wordt van de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven. Het is daarom niet verplicht nader onderzoek uit te voeren.

Asbest Een asbestinventarisatie dient deel uit te maken van de aanvragen omtrent de nodige sloopvergunningen.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling De ontwikkeling van deze locatie wordt gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in onderdeel D van het Besluit milieueffectrapportage. Daarom moet er een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen worden. Ten behoeve hiervan moet een aanmeldnotitie m.e.r opgesteld worden. Deze aanmeldnotitie is vormvrij, omdat de ontwikkeling valt onder de drempelwaarde van 2.000 woningen zoals genoemd in onderdeel D van het Besluit milieueffectrapportage.

Niet gesprongen explosieven De gemeente Veenendaal heeft een vooronderzoek laten uitvoeren binnen

Water en klimaat Om het voornemen te toetsen aan het waterbeleid en maatregelen omtrent

24

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

7. Programmatische kaders klimaat, moet een water-toets (in de toekomst heet dit klimaattoets, nu nog niet beschikbaar) uitgevoerd worden. Er moet worden ingegaan op de afvoer van rioolwater (gescheiden stelsel) en hemelwater (voorkeursvolgorde: vasthouden, bergen en afvoeren), waterberging en vergroening. Daarnaast moet rekening gehouden worden met het (relatief) hoge grondwaterpeil in Veenendaal. De oorspronkelijke waterstanden moeten gehandhaafd blijven. Tot slot dient er bij de ontwikkeling ruimte te zijn voor maatregelen die bijdragen aan klimaatadaptie, zoals regenwateropvang voor droge periodes en het voorkomen van hittestress. Vooral het duurzaam aanplanten van bomen en wadi’s kan hierbij een grote rol spelen. Het ligt in de verwachting dat de gemeenteraad van Veenendaal in zal stemmen met een wijziging op de verordening Aansluitvoorwaarden riolering gemeente Veenendaal 2006. Met deze wijziging zal voor nieuwbouwsitua-

ties waterberging worden geëist in het eigen, particuliere terrein van 25mm waterberging over de totale verharding in het plangebied, aangevuld met 2 m3 per woning. Indien deze wijziging van kracht is op het moment van vaststelling van het plan dient hiermee rekening gehouden te worden. Dit is aanvullend op de eventuele berging die op openbaar terrein is of wordt gerealiseerd. Tot slot moet voldaan worden aan het puntensysteem dat als uitwerking van de Omgevingsvisie is vastgesteld (zie hoofdstuk 4). Duurzame energie Veenendaal ambieert dat alle energie die nodig is in Veenendaal op een duurzame manier wordt opgewekt. De mogelijkheden met betrekking tot de energievoorziening dienen voor de ontwikkeling in kaart gebracht te worden, waarbij het streven is om zoveel mogelijk binnen het plangebied op te lossen. Dan kan er worden gedacht aan zonnepanelen, oriëntatie van het gebouw,

het gebruik van zonneboilers of het slim laden van elektrische auto’s. Hoe minder energie verbruikt wordt, hoe gunstiger de exploitatie van het gebouw. Zo mogelijk wordt een collectief systeem toegepast die onderdeel kan worden van een smart grid. Het plan moet verder voldoen aan het Puntensysteem Omgevingsvisie Veenendaal, zoals toegelicht in hoofdstuk 3. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen (artikel 3.1.6) en wordt na de invoering van de Omgevingswet opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.129g). Dit houdt in dat in het bestemmingsplan of omgevings-plan een beschrijving moet bevatten waaruit blijkt dat er behoefte is aan de ontwikkeling. Zoals beschreven in de Woonvisie van de gemeente Veenendaal, zal de ontwikkelende partij zelf zorg moeten

25

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

7. Programmatische kaders dragen voor de uitwerking van de ladder voor duurzame verstedelijking. Financiële voorwaarden Er moeten afspraken gemaakt worden over de kostenverdeling. Hieronder vallen onder meer gemeentelijke kosten, zoals de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan/omgevingsplan, onderzoekskosten, projectkosten en kosten voor fysieke aanpassingen aan bijvoorbeeld de openbare ruimte. Deze afspraken worden vastgelegd in een exploitatieovereenkomst.

26

1. Inleiding en aanleiding

2. Ligging en huidige situatie

3. Omgevingsvisie Veenendaal 2030

4. Context

5. Ruimtelijke uitgangspunten en kaders

6. Beeldkwaliteit

7. Programmatische kaders

Colofon Gemeente Veenendaal Team Ruimtelijke Ordening en Bouwen Maart 2023 Tekst Luuk Stedehouder Gerrita Jansen Tekeningen en Layout Luuk Stedehouder Met medewerking van Rik Ankone Michiel Blok Bob Dijkman Marlene Gassner Jonathan van der Meijden Paul van Sorge

27