3. Ruimtelijke en programmatische kaders locatie Dennenlaan 27-73 en Sparrenlaan 27-29 - kaders

Dennenlaan 27-73 & Sparrenlaan 27-29 Ruimtelijke en programmatische kaders

November 2020

1

Gemeente Veenendaal Afdeling Wonen & Leven Team Ruimtelijke Ordening en Bouwen November 2020 Status: Conceptversie

2

Inhoudsopgave 1. Inleiding

4

2. Plangebied

6

3. Voorgeschiedenis

8

4. Omgevingsvisie

11

5. Context

13

6. Ruimtelijk kader

20

7. Beeldkwaliteit

23

8. Programmatisch kader

25

9. Colofon

27

3

1. Inleiding Aanleiding Aan de Dennenlaan 27-73, in de wijk Zuidoost, staan vier blokken met duplexwoningen. Daarnaast staat aan de Sparrenlaan 27-29 een kleiner blok. Deze woningen zijn net na de 2e Wereldoorlog gebouwd, en zijn daarmee de oudste woningen in het bezit van de woonservice Patrimonium. De woningen zijn gedateerd en bevatten veel technische gebreken. De gemeente Veenendaal heeft het verzoek ontvangen voor de herontwikkeling van deze locatie, waarbij de woningen plaats zullen maken voor nieuwbouwwoningen. Voor plannen met meer dan 25 woningen stelt de gemeente zogeheten ruimtelijke en programmatische kaders op die vastgesteld zullen worden door de gemeenteraad van Veenendaal. Door de ligging van de locatie evenals de historie van de woningen zijn er veel verschillende belangen die een rol spelen. Voorliggend ruimtelijk en programmatisch kader brengt de ruimtelijke belangen in beeld. Doel Voorliggende ruimtelijke en programmatische kaders zijn opgesteld als kader voor een mogelijke herontwikkeling aan de Dennenlaan 27-73 en Sparrenlaan 2929. Binnen deze randvoorwaarden wil de gemeente Veenendaal haar medewerking verlenen aan het woningbouwplan. Leeswijzer Dit hoofdstuk bevat de aanleiding en het doel van deze ruimtelijke en programmatische kaders. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan het plangebied en hoofdstuk 3 op de waarde van de bebouwing.

Hoofdstuk 4 bevat een omschrijving van de Omgevingsvisie en de daaruit vloeiende ambities en randvoorwaarden voor deze ontwikkeling. Het vijfde hoofdstuk staat stil bij de context rond het plangebied. Hoofdstuk 6

4

beschrijft het ruimtelijk kader waar het plan aan dient te voldoen. Hoofdstuk 7 bevat beeldkwaliteitseisen en tot slot is in hoofdstuk 8 het programmatisch kader geschetst.

Plangebied

Het plangebied binnen Veenendaal

5

2. Plangebied Ligging Het plangebied ligt op de hoek van de Dennenlaan en de Sparrenlaan in de wijk Zuidoost, in de buurt De Gezonken Hoek. De hoofdfunctie in deze buurt is Wonen. Ten zuiden van het oostelijke blok woningen ligt een basisschool. Aan alle andere zijden is het plangebied omringd door woningen. De omgeving bevat voornamelijk grondgebonden woningen, of, net als in het plangebied, duplexwoningen. Percelen De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Veenendaal, sectie C, percelen 1307 en 2245. Het gaat om een gebied van

Kadastrale kaart

6

ruim 6.000 m2. De percelen zijn in eigendom van de woonservice Patrimonium. Bestemmingsplan Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’, dat is vastgesteld op 20 september 2018. Nadien zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd in de vorm van de bestemmingsplannen ‘Correctieve Herziening Woongebieden 2018’ en ‘Parapluplan 2020’. De locatie heeft de enkelbestemming Wonen en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – Middelhoog’. Binnen de bestemming Wonen mag het bestaande aantal woningen niet worden uitgebreid, waardoor de

herontwikkeling niet passend is binnen het vigerende bestemmingsplan. Bestaande bebouwing In de huidige situatie staan er in totaal 26 duplexwoningen, bestaande uit een begane grond woning en een bovenwoning met vliering. Het plangebied bevat in de huidige situatie dus 52 wooneenheden. De woningen hebben een oppervlakte van circa 30 m2 en zijn daarmee (te) klein. Functioneel en ruimtelijk voldoen de woningen niet meer aan de eisen van deze tijd.

GBIP1

Het plangebied in de context 1:5000

Een luchtfoto van het plangebied 1:2500

7

3. Voorgeschiedenis Stedenbouwkundig ensemble In 2018 is een door RAAP opgestelde geactualiseerde archeologische waarden- en verwachtingskaart en een cultuurhistorische waardenkaart voor gemeente Veenendaal vastgesteld. Het gebied Dennenlaan en Larikslaan is in het rapport bij de cultuurhistorische waardenkaart aangeduid als stedenbouwkundig ensemble. Stedenbouwkundige ensembles zijn karakteristieke gebieden, die representatief zijn voor de belangrijke momenten in de stedenbouwkundige en ruimtelijke ontwikkeling van Veenendaal. Het stedenbouwkundig ensemble Dennenlaan Larikslaan wordt als volgt omschreven:

Veenendaal en daarin gelegen karakteristieke gebieden. Instandhouding van het gevelbeeld en/of hoofdvormen is wenselijk.

Gedeelte van vroeg naoorlogse uitbreidingswijk ten oosten van de Kerkewijk, nog deels binnen de structuur van de veenontginning. Het buurtje bestaat uit lange blokken geschakelde eengezinswoningen en benedenen bovenwoningen in traditionalistische trant uit de periode rond 1950, karakteristiek door de rode pannendaken en de bakstenen gevels. De beneden- en bovenwoningen aan de Dennenlaan zijn voor Veenendaal typologisch bijzonder. Aan de Boslaan ligt een door karakteristieke grote bomen omgeven schoolterrein met overigens sterk verbouwde lagere school uit de jaren 60.

Gaande het onderzoek ontstond steeds meer het beeld dat de beoogde ingrepen niet tot het gewenste resultaat zouden leiden. Verschillende constructieve ingrepen zouden leiden tot een tijdelijk resultaat, waardoor binnen verloop van de tijd de ingreep herhaald moest worden. De aangetroffen betonrot leidt tot een domino effect. De schuren, trappen en balkons aan de achterzijde zouden gesloopt moeten worden. Echter zijn deze constructief bevestigd aan de buitenmuren, wat weer tot neveneffecten leidt.

Het ensemble heeft een middelhoge waarde toegekend gekregen. Deze categorie scoort vooral wat lager bij de criteria architectuurhistorische waarden, gaafheid, herkenbaarheid en zeldzaamheid dan bij de categorie Hoge waarde, vaak vanwege de wijzigingen aan details. Verder betreft het karakteristieke onderdelen (gebouwen, objecten en ensembles) die vanwege de voornamelijk hoge én positieve ruimtelijke waarden, historische waarden en objecten van grote betekenis zijn voor de gemeente

8

Status bebouwing Patrimonium is een onderzoek gestart naar de precieze staat van de panden. Hierbij is de inzet geweest om de panden te renoveren. Er zijn onderzoeken gedaan op het gebied van de bouwkundige constructie van de panden, asbest, geluid, flora en fauna. Er is onderzocht of en hoe de woningen vergroot konden worden om ze passend te krijgen binnen het gewenste programma. Voor de verschillende onderzoeken is gebruik gemaakt van diverse adviesbureaus en de expertise van een beoogd aannemer.

Op het gebied van energiezuinigheid waren enkele problemen niet oplosbaar. Onder andere het isoleren van de doorgestorte betonlateien van binnen naar buiten is slechts mogelijk met een buitengevelisolatie, wat een totaal veranderd straatbeeld met zich meebrengt en ook hoge uitvoeringskosten. Het isoleren van de spouw kan leiden tot ongewenste effecten zoals schimmel. Een goed ventilatiesysteem is in de benedenwoningen niet goed te realiseren door gebrek aan ruimte en de aanwezigheid van de holle baksteenvloeren. De holle baksteenvloeren bieden zeer beperkte

Plangebied

Veenendaal na de tweede wereldoorlog, het plangebied ligt in een van de uitbreidingswijken

9

mogelijkheden tot aanpassing van het pand. In de panden is de nodige asbest aangetroffen wat o.a. zou leiden tot het geheel vervangen van puien en de daarmee gepaard gaande hoge kosten. Al met al zou technisch gezien een renovatie niet leiden tot het gewenste resultaat: een goede, veilige en energiezuinige woning die nog jaren mee kan en waar Patrimonium voorlopig geen omkijken naar heeft op het gebied van onderhoud. Een renovatie zou ook slechts een beperkte invloed hebben op de sociale componenten en geen invloed op het gebrek aan parkeerplaatsen. Het gewenste programma (meer ruimte) kan alleen voor de benedenwoningen gerealiseerd worden door middel van een uitbouw. Doordat het casco bij renovatie behouden blijft, is er geen goede oplossing voor het geluidsprobleem wat de bewoners onderling ervaren. Dit kan slechts beperkt opgelost worden, wat de verhuurbaarheid beïnvloedt. Patrimonium is tot de conclusie gekomen dat er maar één oplossing bestaat voor de problematiek, namelijk sloop en nieuwbouw. In augustus 2018, vóór vaststelling van de cultuurhistorische waardenkaart, is reeds een sloopbesluit genomen. Draagvlak De bekendmaking van de sloop van de duplexwoningen leidde tot de petitie ‘Red de Dennenlaan’. Het onderzoek naar de status van de woningen heeft echter aangetoond dat renovatie geen haalbare optie is, waardoor overgegaan kan worden op sloop en nieuwbouw.

Hierbij zal rekening gehouden worden met de waarde die de huidige bebouwing als ensemble toegekend heeft gekregen in het cultuurhistorisch onderzoek. Met name in hoofdstuk 6 en 7 wordt ingegaan op de randvoorwaarden bij de nieuwbouw.

10

4. Omgevingsvisie De raad van de gemeente Veenendaal heeft op 28 mei 2020 ingestemd met de ontwerpOmgevingsvisie. De Omgevingsvisie 2030 is een plan op hoofdlijnen dat alle strategische beleidsplannen zal vervangen die gaan over de fysieke leefomgeving, zoals het milieubeleidsplan, het gemeentelijk verkeersen vervoersplan en de structuurvisie. Vooruitlopend op deze visie kunnen er gesprekken plaatsvinden omtrent de mogelijkheden voor dit project aan de Dennenlaan – Sparrenlaan. De Omgevingsvisie zet in op een koerswijziging van kwantiteit naar kwaliteit: beter en slimmer inrichten van de leefomgeving met gebruik van innovatie, kennis en creativiteit. Bij ieder initiatief moeten afwegingen worden gemaakt. Voor Veenendaal staan hierbij de principes gezondheid, duurzaamheid en veiligheid voorop. Voor nieuwe ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving wordt in de Omgevingsvisie 2030 het volgende afwegingskader gegeven: •

• •

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan een Gezonde, Duurzame en Veilige leefomgeving. Elke nieuwe ontwikkeling is een kans om hier aan bij te dragen. Zo zal ook de gewenste groei van Veenendaal moeten bijdragen aan deze doelen. We kiezen voor meervoudig boven enkelvoudig ruimtegebruik, zodat de beperkte ruimte optimaal wordt benut. We voorkomen dat negatieve gevolgen van ontwikkelingen afgewenteld worden op de omgeving. We beoordelen ruimtelijke ontwikkelingen integraal en in relatie tot de omgeving.

Daarnaast bevat de Omgevingsvisie 2030 specifieke opgaven en doelstellingen voor de thema’s Gezond duurzaam en veilig, Bouwen en wonen, Groen natuur en water, Mobiliteit,

Economie, Milieu, en er zijn aanvullende opgaven en doelstellingen voor het centrum gegeven. De belangrijkste aandachtspunten voor de ontwikkeling aan de Dennenlaan 27-73 en Sparrenlaan 27-29 zijn hieronder beschreven. De kaders uit hoofdstuk 5 en 7 zijn onder meer gebaseerd op de opgaven en doelstellingen zoals verwoord in de Omgevingsvisie. Gezondheid – mobiliteit Veenendaal wil in de leefomgeving mogelijkheden bieden om meer en vaker te bewegen, ontspannen en ontmoeten. Daarnaast dienen de voetganger en de fietser bij de inrichting van de openbare ruimte meer aandacht te krijgen. Om dit te bereiken moet voldaan worden aan de fietsparkeernorm en krijgt actieve mobiliteit een prominentere rol in de leefomgeving. Ook is het groen inrichten van de openbare ruimte gewenst ter behoeve van een gezonde leefomgeving. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen staat een mobiliteitsconcept centraal dat integraal kijkt naar de algehele mobiliteitsbehoefte van nieuwe gebruikers in plaats van alleen de gehanteerde parkeernorm voor een bepaalde functie. Gezondheid – volkshuisvesting De gemeente Veenendaal ambieert dat het woningaanbod aansluit bij de behoefte en dat het mogelijk is of wordt om langer zelfstandig thuis te wonen. Om dit te bereiken is het uitgangspunt dat 30% van een woningbouwprogramma sociale woningen bevat en dat alle nieuwe woningen levensloopgeschikt/toekomstbestendig zijn.

Duurzaamheid – energietransitie Het opwekken van duurzame energie wordt in Veenendaal gestimuleerd. Voor nieuwe ontwikkelingen wordt gestreefd naar collectieve systemen die onderdeel worden van een smart grid. Veenendaal heeft de

11

ambitie in 2050 energieneutraal, aardgasvrij en fossielvrij te zijn. Bij sanering van bestaande bebouwing wordt van de initiatiefnemer en van de gemeente een bijdrage gevraagd op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptie en hernieuwbare energie. Duurzaamheid – duurzaam bouwen In de ontwerp Omgevingsvisie 2030 worden bij nieuwbouw hoge eisen gesteld aan duurzaam bouwen. Deze toekomstige eisen kunnen als aandachtspunten in de planvorming worden meegenomen. In de ontwerp Omgevingsvisie 2030 wordt gesteld dat van alle nieuwe gebouwen de toegepaste materialen goed gedocumenteerd moeten worden. Er wordt onder meer gekeken naar ‘circulair bouwen’ met hergebruik van materialen als beton, grond en asfalt. Een eis hierbij is dat hergebruik geen gezondheidsrisico’s mag opleveren. Tot slot moet er gekeken worden naar het inzetten van energiezuinig, minder vervuilend of zero emissie materieel tijdens de werkzaamheden. Dit draagt tevens bij aan het aspect stikstof. Duurzaamheid - klimaatadaptie Bij ruimtelijke ingrepen dient er ruimte te zijn voor maatregelen die bijdragen aan klimaatadaptie (regenwateropvang en voorkomen van hittestress). Belangrijke uitgangspunten zijn onder meer dat afvalwater en hemelwater gescheiden moeten worden aangeboden en afgevoerd, dat de oorspronkelijke grondwaterstanden gehandhaafd blijven en dat de openbare ruimte en privéruimte vergroend c.q.

minder verhard worden. In de openbare ruimte en om, op en aan gebouwen wordt meer groen gerealiseerd. Duurzaamheid – natuurinclusief bouwen Er wordt gestreefd naar natuurinclusief

12

bouwen. In het nog vast te stellen Omgevingsplan zullen regels zijn opgenomen voor groen- en natuurinclusief bouwen, gericht op gebouwgebonden maatregelen en maatregelen in de directe omgeving van de nieuwbouw. Vooruitlopend op deze regels kan wellicht in overleg met Patrimonium worden gekeken naar de mogelijkheden binnen het project Dennenlaan. Veiligheid De fysieke leefomgeving dient veilig ingericht te worden en niet uit te nodigen tot criminaliteit. Bij het inrichten van de leefomgeving is aandacht nodig voor overzicht, eenduidigheid, goede oriëntatiemogelijkheden, zichtbaarheid en toegankelijkheid. De wens is dat alle nieuwe woningen voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

5. Context Buurt en wijdere omgeving Het plan is gelegen in de buurt de ‘Gezonken Hoek’. De buurt heeft een driehoekige vorm en is omsloten door (spoor)wegen. De oostelijke grens is de spoorlijn naar Rhenen, de westelijke grens is de Kerkewijk en in het zuiden wordt grens van de buurt gemarkeerd door de Middellaan. Zowel de Kerkewijk als de Middellaan zijn historisch gegroeide wegen met lintbebouwing. Parallel aan de Kerkewijk bevindt zich middenin de wijk nog een noord-zuid georiënteerde straat, de Boslaan. Het plangebied ligt in de kern van de buurt en grenst met de oostzijde aan de Boslaan. De buurt wordt gekenmerkt door een aantal stedenbouwkundige structuren. Zo wordt de strook langs de Kerkewijk (A) gekenmerkt door lintbebouwing en verschillende publieke functies. Het gebied ten noorden van het plangebied (B) is jonger en gerealiseerd in twee periodes. Het ene deel is gebouwd rond 1987 en het andere deel rond 1993. De delen verschillen onder meer qua kleurstelling en goothoogtes. Overeenkomstig zijn onder andere de materialiteit (baksteen en pannendak) en de woningtypologie. Zo is dit gebied vooral opgebouwd uit twee-ondereen-kap woningen en enkele rijwoningen. De stedenbouwkundige structuur rond de Groenelaan (C) bestaat uit vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen welke rond 1940 zijn gebouwd. Deze structuur kenmerkt zich door een zekere diversiteit tussen de panden.

Vergelijkbaar met de structuur rond de Groenelaan is de bebouwing aan de oostzijde van de Boslaan (D). Deze kenmerkt zich door grotendeels twee-onder-een-kap woningen met diverse verschijningsvormen, zij het dat deze woningen rond 1934 zijn gebouwd. Ten oosten van deze bebouwing is een jongere structuur uit 1982 te herkennen (E). De structuur bestaat vooral uit grondgebonden rijwoningen met enkele

hoekaccenten waar appartementen zijn gerealiseerd. Er is een duidelijke samenhang in architectuur en er is relatief veel openbare ruimte, waardoor er aardig wat begroeiing is te vinden. Ook het plangebied is gelegen in een kermerkende stedenbouwkundige structuur (F). De structuur bestaat uit lange blokken geschakelde eengezinswoningen en benedenen bovenwoningen in traditionalistische trant uit de periode rond 1950, gekarakteriseerd door de rode pannendaken en de bakstenen gevels. Tegenover het plangebied en aan de Boslaan ligt een door karakteristieke bomen omgeven schoolterrein (G). Het schoolgebouw is in de jaren 70 gebouwd, waarna er rond 2002 is verbouwd en uitgebreid. De bebouwing in het plangebied bevindt zich aan de noordzijde van de Dennenlaan en vormt daarmee de stedenbouwkundige afronding van het ensemble dat in de jaren vijftig is gebouwd. In de huidige situatie

GBIP1

Het plangebied ligt in de kern van de buurt de ‘Gezonken Hoek’. Schaal 1:15.000 13

ere

nla

an

A.

De

Sp

arr

en

laa n

Co nif

B.

nne

an

D.

laa

n

G. an sla

n

Bo

laa Lar iks

Gr

oe

ne

C.

nla

F. E.

De buurt is opgebouwd uit verschillende stedenbouwkundige structuren, met in het rood de bebouwing van de stedenbouwkundige structuur waar het plangebied onder valt 14

Rooilijnen In de stedenbouwkundige context is een subtiel spel met rooilijnen aanwezig. De huidige bebouwing in het plangebied staat met de voorgevels op de doorlopende rooilijn die deze zijde van de Dennenlaan karakteriseert. Aan de zuidzijde van de Dennenlaan verspringt de rooilijn trapsgewijs, waardoor subtiele zichtlijnen op de zijgevels van de bouwblokken ontstaan (1). Een meer markante zichtlijn is herkenbaar wanneer vanuit de Larikslaan naar het plangebied wordt gekeken. De bebouwing in het plangebied komt voorbij de voorgevelrooilijn

nla

an

laa

n

an sla

nne

Bo

De

Sp arr

en

laa

n

Een minder positieve zichtlijn op het plangebied is gevormd door een verspringing in de oostelijke rooilijn van de bebouwing

iks

Binnen de structuur van het plangebied is een verdere specificering te geven. De bebouwing in het plangebied, te weten de blokken aan de Dennenlaan 27-37, 3953, 55-65 en 67-73 en Sparrenlaan 2729 zijn hetzelfde vormgegeven en dateren uit 1949. Het bouwblok aan de overzijde, aan de Dennenlaan 26-34, dateert uit 1954. Al deze blokjes betreffen onder- en bovenwoningen, welke duplexwoningen zijn. Duplexwoningen zijn zeer kenmerkend voor de wederopbouwperiode. Om de toenmalige woningnood te verminderen werden grondgebonden woningen opgedeeld in een onder- en bovenwoning: een zogeheten duplexwoning. Na verloop van tijd zouden deze kleine woningen samengevoegd kunnen worden tot één grotere woning. Deze blokken met duplexwoningen vormen een ensemble met het blok eengezinswoningen aan de overzijde (Dennenlaan 38-48) en de woningen aan de Larikslaan. Ook het trafohuisje op de kruising van de Dennenlaan en de Boslaan, daterend uit 1957, kan tot dit ensemble worden gerekend.

van de westelijke bebouwing van de Larikslaan waarmee deze duidelijk in het straatbeeld zichtbaar is (2).

Lar

vormen ze de overgang tussen twee stedenbouwkundige structuren, namelijk ten noorden en zuiden van stedenbouwkundig ensemble Dennenlaan.

De bebouwing in het plangebied vormt samen met de tegenover gelegen blokken en het trafohuisje een ensemble

1.

3.

2.

Subtiel spel met rooilijnen

15

aan de Coniferenlaan (3). Doordat deze bebouwing pas achter het plangebied wat naar de weg springt eindigt deze zichtlijn op achtertuinen. Door het realiseren van nieuwe bebouwing in het plangebied is het mogelijk om ongewenst zicht op deze achtertuinen te laten verdwijnen. Door op andere plekken aan te sluiten op de aanwezige rooilijnen ontstaan er kansen voor de architectuur en (inrichting van) de openbare ruimte. Bebouwingskenmerken De huidige bebouwing is kenmerkend voor zijn tijd. Dit beperkt zich niet enkel tot de aanwezigheid van de duplexwoningen, ook zijn er verschillende karakteristieke bebouwingskenmerken aan te wijzen. Het renoveren van de bebouwing behoort niet tot de mogelijkheden, maar door de karakteristieke bebouwingskenmerken te verbinden met een hedendaagse architectuur kan er worden aangesloten op het ‘verhaal’ van deze bouwblokken. Karakteristieke elementen in de huidige bebouwing zijn: •

• • •

De bebouwing is vormgegeven in de traditionalistische stijl van de Delftse School, met een voor die periode relatief steile kap. In de bebouwing is een heldere ritmiek te herkennen, veroorzaakt door de dakkapellen en de schoorstenen. Er is gebruik gemaakt van een verfijnde detaillering van het metselwerk. Tot slot zijn er de kleine dakkapellen, bekleed met zink.

Het op een eigentijdse manier implementeren van bovenstaande karakteristieken is, samen met de cultuurhistorische en stedenbouwkundige aspecten, een randvoorwaarde voor de nieuwbouw. De karakteristieke elementen zijn op de volgende

16

pagina gevisualiseerd. Mobiliteit Het plangebied ligt in een naoorlogse woonbuurt. Doordat deze woonbuurt ten zuiden van het centrum en dicht bij het station is gelegen is er een groot aanbod van voorzieningen op fietsafstand. Zo ligt het station Veenendaal Centrum op ongeveer 700 meter. Doordat hier ook verschillende bussen stoppen zijn de mogelijkheden om met het openbaar vervoer binnen Veenendaal en de regio te reizen aanwezig. Qua dagelijkse voorzieningen heeft het wijkwinkelgebied het Franse Gat een ruim aanbod, en dit wijkwinkelgebied ligt op ongeveer 5 minuten fietsen. De supermarkt aan de Paddestoelenlaan in Petenbos is met 3 minuten fietsen iets dichterbij, maar hier is het aanbod wat beperkter. Naast de Kerkewijk is de Boslaan aan de oostzijde van het plangebied een belangrijke (fiets) verbinding naar het centrum. Hierdoor is het centrum van Veenendaal met 5 minuten fietsen te bereiken. Het autoverkeer in de buurt wordt veelal afgewikkeld via de Kerkewijk. In noordelijke richting kan zo worden aangesloten op Het Goeie Spoor en de Rondweg-West, of juist op de Industrielaan, de Wageningselaan en vervolgens op de Rondweg-Oost. Vanaf beide rondwegen is zo de verbinding met de rijksweg A12 gelegd. Het parkeren van de auto’s wordt veelal op straat opgelost.

In de woonstraten liggen vooral langsparkeerplaatsen, terwijl er rond het schoolterrein haaksparkeerplaatsen gecentreerd zijn. Groen Wanneer het groen rond het plangebied tegen het licht wordt gehouden valt vooral de invulling van het schoolplein op. Een groot deel van het plein is verhard, maar de omzoming van het plein met een dubbele bomenrij is erg beeldbepalend en geeft het

Relatief steile kap

Heldere ritmiek, door schoorstenen en dakkapellen

Verfijnde detaillering van het metselwerk

Kleine met metaal beklede dakkapellen

17

plein een groen karakter. De bomen staan relatief dicht op elkaar en hebben een gemiddelde hoogte van ongeveer 18 meter. In totaal staan er 40 bomen rond die school die alle als waardevol zijn aangewezen. Rond het plangebied zijn langs de verschillende straten bomen te vinden. Zo staan er langs de Dennenlaan, Coniferenlaan en Boslaan af en toe bomen aan het einde van parkeerstroken. In het zuidelijk deel van de Larikslaan zijn er bomen aangeplant tussen de parkeerplaatsen en de voortuinen. Een groener straatbeeld wordt gevormd aan de Groenelaan , waar de bomen in een meer gestructureerd ritme aan weerszijden van de straat staan. Tussen de twee delen van het plangebied staan in de Sparrenlaan drie bomen in de openbare ruimte. De inrichting van het plangebied zelf is wisselend groen. Aan de voorzijde worden de voortuinen veelal omzoomd door een haag. In enkele voortuinen is meer opgaande beplanting, of soms een enkele boom aanwezig. Zo staat er een hoge en beeldbepalende naaldboom in de voortuin van het blokje aan de Sparrenlaan.

zowel hun schaduwwerking als het feit dat er verdamping plaatsvindt via de bladeren. De grote hoeveelheid karakteristieke bomen op het schoolplein heeft hierdoor een sterk verlagende werking op de hittestress van dit plein. Groen in het algemeen heeft in een warme periode een positieve invloed op de nachttemperaturen. In een versteende omgeving koelt het ‘s-nachts minder af dan in een groene omgeving.

GBIP1

Bomen in de openbare ruimte

Ook de achtertuinen zijn divers ingericht. Zo zijn sommige achtertuinen voor een groot deel verhard, terwijl andere achtertuinen veel groen bevatten. Ook in de achtertuinen staan enkele bomen geplant. Hittestress Het plangebied is in beperkte mate gevoelig voor hittestress. In de huidige invulling van het terrein zijn er tuinen achter de bebouwing gesitueerd. De verschillen in gevoeligheid voor hittestress komen voort uit het feit dat de inrichting (tegels of veel beplanting) per tuin wisselt en er in deze achtertuinen niet altijd even veel bomen staan. Bomen verlagen de hittestress door Gevoelstemperatuur op en rond het plangebied tijdens een representatieve hete dag 18

Het schoolplein met de 40 grote, karakteristieke bomen

De Sparrenlaan met rechts een van de bomen in de straat en links de beeldbepalende naaldboom in de voortuin van het bouwblok 19

6. Ruimtelijk kader In dit hoofdstuk staan de randvoorwaarden waar een ontwikkeling in dit plangebied aan dient te voldoen.

de bouwvolumes op een eigentijdse manier aan te sluiten op de huidige bebouwing en de omliggende bouwblokken.

Functie en woningtype De beoogde functie voor de locatie is, net als de huidige functie, Wonen. Er kan een mix van beneden- en bovenwoningen en appartementen gerealiseerd worden. Alle woningen dienen een huurprijs te krijgen onder de huurtoeslaggrens, zodat er tegemoet gekomen wordt aan de grote behoefte aan kleine, betaalbare woningen. Alle woningen dienen levensloopbestendig gerealiseerd te zijn.

Bouwhoogte De hoogte van de bebouwing moet passen binnen de ruimtelijke structuur en de context van de betreffende locatie. De directe omgeving bevat voornamelijk grondgebonden woningen waar een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter voor is toegestaan. Om hierbij aan te sluiten bestaat het volume met de beneden bovenwoningen uit maximaal twee bouwlagen met een kap. Ter behoeve van de karakteristieke steile kap kan er worden afgeweken van de standaardhoogte uit het bestemmingsplan. Zo is de maximale gooten bouwhoogte respectievelijk 6,5 en 12 meter. De hoogte van de appartementen is afgestemd op zijn omgeving: de maximale bouwhoogte voor de nieuwe appartementen wordt 10 meter.

Hoofdopzet De nieuwbouw sluit in grote lijnen aan op de reeds bestaande structuur. De hoofdvolumes langs de Dennenlaan worden in dezelfde rooilijn als de bestaande bebouwing gerealiseerd. Momenteel staan er vier gebouwen. In plaats daarvan komen er twee nieuwbouwcomplexen: één volume ten westen en één ten oosten van de Sparrenlaan. Beide volumes hebben in het midden een ‘knip’, in navolging van de bestaande bebouwing. Door de plaatsing op het kavel worden positieve zichtlijnen, zoals vanuit zuidelijke richting door de Larikslaan, op de bebouwing behouden. De ongewenste zichtlijn op achtertuinen vanuit de Coniferenlaan verdwijnt door de nieuwe bebouwing dichter op deze straat te plaatsen. Aan de koppen van de volumes aan de Dennenlaan wordt parallel aan de Coniferenlaan, Sparrenlaan en Boslaan bebouwing toegevoegd. Het achterterrein, nu ingericht als tuinen, biedt ruimte voor parkeerplaatsen en groen. Doordat de bebouwing aan drie zijden door straten is omsloten (Dennenlaan, Coniferenlaan, Sparrenlaan en Boslaan) bieden de volumes naar die straten een voorkant. Qua architectuur en verschijningsvorm dienen

20

Groen en inrichting In het kader van de Omgevingsvisie dient er aandacht te worden besteed aan de uitgangspunten ‘gezond, duurzaam en veilig’. Zo dient de ontwikkeling bij te dragen aan een groene en klimaatadaptieve invulling van het terrein. Aan de straatzijdes wordt de bebouwing omzoomd door voortuintjes en beplanting. De achterterreinen worden groen ingericht, waarbij valt te denken aan opgaand groen zoals bloeiende heesters, vaste planten en bomen. De benodigde parkeerplaatsen worden tevens zoveel als mogelijk groen ingericht, met bijvoorbeeld een open bestrating in de vorm van grastegels. De erfafscheidingen tussen de percelen en de noordelijk gelegen achtertuinen worden van opgaande beplanting voorzien. Het plan zal worden getoetst aan het groencompensatiebeleid, wat onder andere betekent dat bestaande bomen die

an ere n la

nne

an sla Bo

De

gro en

Sp

P+

arr

en

laa

n

Co nif

GBIP1

nla

an

gro en

Lar iks laa n

Gr oe ne

laa

n

P+

Situatietekening van de randvoorwaarden - Schaal 1:1500

21

verdwijnen voor het plan gecompenseerd moeten worden in het plangebied of in haar directe omgeving. Buiten de hoofdmassa’s worden er geen andere bouwwerken op het perceel gerealiseerd. Fietsen en wandelen Het plangebied grenst aan de oostzijde aan een belangrijke noord-zuid fietsverbinding van Veenendaal, de Boslaan. Daarnaast is ook de Kerkewijk dichtbij gelegen. Om het fietsen verder te stimuleren is het van belang dat de fietsvoorzieningen zodanig worden gepositioneerd dat er een goede aansluiting is op beide straten, en dat ze makkelijk te bereiken zijn vanaf de gemeenschappelijke entrees. Fietsparkeervoorzieningen voor bezoekers kunnen het best nabij de ingangen van de gebouwen worden aangeboden. Voor de bewoners moet er voldoende ruimte zijn om de fiets te stallen. Elke woning dient te beschikken over een berging van ten minste 5 m2. Bij gestapelde woningbouw mag dit ook een gezamenlijke fietsenstalling zijn (die voldoet aan het FietsParKeur keurmerk), waarbij in dat geval de kencijfers van de CROW als fietsparkeernorm gelden. Om het wandelen te bevorderen is het belangrijk dat de entrees van de gebouwen naar de openbare ruimte zijn gericht. Ontsluiting De omgeving van het plangebied moet verkeersveilig en overzichtelijk zijn. De nieuwe parkeerterreinen liggen aan de achterzijde van de nieuwe bebouwing. Zij worden beide ontsloten vanaf de westzijde.

Door één ontsluitingsmogelijkheid per parkeerterrein aan te bieden wordt een sluiproute te voorkomen. Wel wordt aan de oostzijde een verbinding gemaakt voor langzaam verkeer (fietsers en wandelaars). Parkeren De parkeerplaatsen

22

worden

aan

de

achterzijde van het plangebied gerealiseerd. Hierdoor blijft de hoeveelheid geparkeerde auto’s in het straatbeeld minimaal. Het aantal parkeerplaatsen en de inrichting van de buitenruimte moet voldoen aan de IVOR (Inrichtingseisen voor de Veenendaalse Openbare Ruimte) en de Notitie Parkeernormen Veenendaal.

7. Beeldkwaliteit Context Het plangebied is met de ligging aan het karakteristieke schoolplein markant gesitueerd. Vanuit verschillende richtingen is het plangebied goed zichtbaar. Hierdoor is een hoogwaardige uitstraling van de nieuwbouw gewenst. Zoals gesteld is de buurt de ‘Gezonken Hoek’ opgebouwd uit verschillende stedelijke structuren. Het plangebied is onderdeel van de stedenbouwkundige invulling uit de wederopbouwperiode (bebouwing langs Dennenlaan en Lariksstraat). De nieuwe bebouwing zal op een eigentijdse manier aansluiten op de architectuur van deze wederopbouw bebouwing. Bebouwing De aansluiting op de omliggende bebouwing in de stedenbouwkundige structuur kan op verschillende manieren worden vormgegeven. In dit geval is het doel om belangrijke karakteristieken van de huidige bebouwing op een hedendaagse manier te implementeren. Naast karakteristieke beeldkenmerken kan aansluiting gezocht worden met materialen, kleuren en een sterke en eenduidige hoofdopzet: eenvoudige bakstenen volumes met een steile kap. Dit laatste dient terug te komen bij de woningen gelegen aan de Dennenlaan.

De dakkapellen kunnen, samen met nieuwe verticale elementen, echter wel de gewenste ritmiek creëren. De verfijnde detaillering van het metselwerk van de huidige bebouwing zal niet één op één gekopieerd worden. Aansluitend is het noodzakelijk om in de nieuwe gevels elementen te accentueren door slim gebruik te maken van een detaillering in het metselwerk. Materialiteit Het gebouw sluit zich qua verschijningsvorm aan bij de omliggende bouwblokken. In de keuze voor bouwmaterialen speelt dit tevens een rol. Zo worden de gevels uit bakstenen opgebouwd en wordt het dak bekleed met pannen. Qua kleurstelling kan de nieuwbouw wat afwijken van de overige bebouwing in de stedenbouwkundige structuur, mits het daardoor geen vreemdeling in de context wordt. Met betrekking tot de materiaalkeuze is aandacht voor duurzaamheid wenselijk. Zo kan er worden aangesloten op het principe van de ‘circulaire economie’ en het concept ‘cradle to cradle’. Een goed doordacht plan met aandacht voor hernieuwbare of organische materialen geniet de voorkeur. Ook de mogelijkheden van het hergebruiken van materialen en bouwelementen van

De overige karakteristieke elementen zijn verfijnder, waardoor er voor deze elementen een vertaalslag naar deze tijd gemaakt moet worden. Allereerst is het wenselijk om het hoofdvolume langs de Dennenlaan van smalle dakkapellen te voorzien. Net als in de huidige bebouwing worden deze bekleed met zink. De heldere ritmiek in de huidige bebouwing wordt gevormd door de dakkapellen en schoorstenen. De duurzaamheidsopgave maakt dat bij de nieuwbouw geen schoorstenen nodig zijn. De dakkapellen uit de huidige bebouwing dienen in een moderne vorm terug te keren 23

de bestaande bebouwing kan onderzocht worden. De aandacht voor duurzaam materiaalgebruik geldt niet alleen voor het gebouw, maar ook voor de (openbare) ruimte rondom. Parkeren De parkeerplaatsen voor de woningen worden geconcentreerd op het achterterrein. Beplanting en bomen dienen onderdeel te zijn van het parkeerterrein. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het plaatsen van bomen, hagen, water en gras. De bestrating is waar mogelijk open en waterdoorlatend vormgegeven, met bijvoorbeeld het gebruik van grastegels.

Door middel van metselverbanden kunnen geveldetails geaccentueerd worden

Deze inrichting heeft niet enkel een positieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit van het achter terrein. Een groene parkeervoorziening biedt namelijk ook voordelen met betrekking tot de klimaatadaptatie. In tegenstelling tot een volledig verharde parkeerplaats wordt hittestress beter voorkomen en kan er meer hemelwater worden opgevangen en opgenomen in de bodem.

Grastegels kunnen parkeren en de ambitie tot vergroenen verbinden

24

8. Programmatisch kader In dit hoofdstuk worden de programmatische kaders aangegeven, welke uiteindelijk in het bestemmingsplan zullen worden vastgelegd. Civieltechnische uitgangspunten De inrichting van de buitenruimte (met name de openbare ruimte) dient te voldoen aan de gemeentelijke eisen zoals vastgelegd in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR). Hierbij zijn in ieder geval de volgende punten van belang: • • •

Bereikbaarheid bij calamiteiten door hulpdiensten; Bereikbaarheid voor vrachtverkeer zoals vuilniswagens en verhuiswagens; Afvalinzameling.

Beheer De inrichting van de buitenruimte moet beheervriendelijk worden gematerialiseerd. Duurzaam beheer wordt steeds belangrijker. Daarom moeten de materialen zo gekozen worden dat veranderingen in beheerintensiteit geen invloed hebben op de beeldkwaliteit of technische staat. Archeologie De locatie heeft een middelhoge archeologische waarde. Dit betekent dat nader onderzoek vereist is bij de ontwikkeling van gebouwen of bouwwerken, geen gebouw zijnde, die een groter oppervlak dan 5.000 m2 beslaan en waarbij grondwerkzaamheden dieper reiken dan 50 cm. Afhankelijk van het definitieve bouwplan zal archeologisch onderzoek uitgevoerd moeten worden. Bodemvervuiling Bij de planologische procedure moet aandacht besteed worden aan eventuele bodemverontreiniging. Hiertoe moet een recent bodemonderzoek worden overlegd dat is uitgevoerd conform NEN 5740. Dit onderzoek mag niet ouder zijn dan 5 jaar.

Flora en fauna De herontwikkeling moet getoetst worden aan de Wet natuurbescherming. Er is daarom een onderzoek vereist naar de aanwezigheid van beschermde dieren en planten en naar de mate waarin deze dieren en planten door de ontwikkelingen kunnen worden verstoord. Daarnaast zal middels een stikstofdepositieberekening berekend moeten worden wat de impact van de ontwikkeling op stikstofgevoelige beschermde natuurgebieden is. Luchtkwaliteit Als onderdeel van de bestemmingswijziging zal getoetst worden of de wettelijke grensen richtwaarden van de Wet luchtkwaliteit op de locatie niet worden overschreden. Dit om aan te tonen dat er in het beginsel wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Geluid Bij het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting akoestisch onderzoek uit te voeren als de locatie binnen de geluidzone van een weg is gelegen. Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de Kerkewijk, waardoor er een akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Geadviseerd wordt om ook het geluid van de omliggende 30 km/u wegen mee te nemen. De verwachting is dat zal worden voldaan aan de voorkeurswaarde uit de Wgh, waardoor er geen ‘hogere waarde procedure’ doorlopen hoeft te worden.

Milieuzonering Er dient in de planologische procedure een toetsing plaats te vinden naar eventuele hinder van bestaande bedrijven in de omgeving, en de gevolgen hiervan voor de geplande ontwikkeling.

25

Externe veiligheid Er ligt in de directe omgeving (binnen 200 meter) van het plangebied geen hoofdvaarweg, spoorbaan, rijksweg of buisleiding waarover of waardoor transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ook bevindt zich in de directe omgeving geen EVrelevante inrichting. Er hoeft geen onderzoek uitgevoerd te worden naar externe veiligheid. Asbest Een asbestinventarisatie dient deel uit te maken van de aanvragen omtrent de nodige sloopvergunningen. Water en klimaat Om het voornemen te toetsen aan het waterbeleid en maatregelen omtrent klimaat, moet een watertoets uitgevoerd worden. Er moet worden ingegaan op de afvoer van rioolwater (gescheiden stelsel) en hemelwater (voorkeursvolgorde: vasthouden, bergen en afvoeren), waterberging en vergroening. Daarnaast moet rekening gehouden worden met het (relatief) hoge grondwaterpeil in Veenendaal. Permanente bemaling is niet toegestaan: oorspronkelijke waterstanden moeten gehandhaafd blijven. Tot slot dient er bij de ontwikkeling ruimte te zijn voor maatregelen die bijdragen aan klimaatadaptie, zoals regenwateropvang en het voorkomen van hittestress. Vooral het duurzaam aanplanten van bomen kan hierbij een grote rol spelen. Het ligt in de verwachting dat de gemeenteraad van Veenendaal in zal stemmen met een wijziging op de verordening Aansluitvoorwaarden riolering gemeente Veenendaal 2006.

Met deze wijziging zal voor nieuwbouwsituaties als deze waterberging worden geëist van 40mm op particulier terrein berekend over het dakoppervlak. Vooruitlopend op deze wijziging wordt dit ook in dit plan geëist. Dit is aanvullend op de

26

berging die op openbaar terrein is of wordt gerealiseerd. Duurzame energie Veenendaal ambieert dat alle energie die nodig is in Veenendaal op een duurzame manier wordt opgewekt. De mogelijkheden met betrekking tot de energievoorziening dienen voor de ontwikkeling in kaart gebracht te worden, waarbij het streven is om zoveel mogelijk binnen het plangebied op te lossen. Dan kan er worden gedacht aan zonnepanelen, oriëntatie van het gebouw, het gebruik van zonneboilers of het slim laden van elektrische auto’s. Hoe minder energie verbruikt wordt, hoe gunstiger de exploitatie van het gebouw. Zo mogelijk wordt een collectief systeem toegepast die onderdeel kan worden van een smart grid. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen (artikel 3.1.6). Dit houdt in dat in het bestemmingsplan een beschrijving moet bevatten waaruit blijkt dat er behoefte is aan de ontwikkeling. Zoals beschreven in de Woonvisie van de gemeente Veenendaal, zal de ontwikkelende partij zelf zorg moeten dragen voor de uitwerking van de ladder voor duurzame verstedelijking. Financiële voorwaarden Er moeten afspraken gemaakt worden over de kostenverdeling.

Hieronder vallen onder meer gemeentelijke kosten, zoals de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan, onderzoekskosten, projectkosten en kosten voor fysieke aanpassingen aan bijvoorbeeld de openbare ruimte. Daarnaast moet er een planschaderisicoanalyse worden opgesteld die wordt opgenomen in de exploitatieovereenkomst.

9. Colofon Gemeente Veenendaal Afdeling Wonen & Leven Team Ruimtelijke Ordening en Bouwen November 2020 Tekst Gerrita Jansen Luuk Stedehouder Tekeningen en Layout Luuk Stedehouder Met medewerking van Bob Dijkman Dulkes Marlene Gassner Guido van Hattem Brigit Huijsmans Tjeerd Kalsbeek André Meijerink Frederik Oudman Paul van Sorge Anouk Steinvoorte Hans van Walsem An van de Weerdhof-Hulshof

27