3. Evaluatie Wooncoach Veenendaal (RIGO)

Effecten van de wooncoach in Veenendaal Kosten en maatschappelijke baten globaal in beeld Aan: Van: Datum:

Gemeenteraad Veenendaal RIGO 3 december 2025

Aanleiding Veenendaal zet sinds eind 2023 de wooncoach in. Doel is om doorstromen naar een beter passende woning makkelijker te maken voor senioren die dat willen. De wooncoach werkt in dienst van Veens Welzijn en de gemeente financiert de inzet van de wooncoach. Het beeld is dat de wooncoach tot nu toe positieve resultaten oplevert. Maar bij de keuze om ook in de komende jaren de wooncoach in te zetten en hier geld voor vrij te maken, is behoefte aan meer onderbouwing van de effecten van de wooncoach. In deze notitie brengt RIGO 1 de effectiviteit van de wooncoach globaal in beeld. In de kern gaat het om deze vragen: • • •

In hoeverre draagt de wooncoach bij aan meer doorstroming van senioren? Wat zijn de effecten van meer doorstroming? Hoe verhouden die effecten zich tot de kosten van het inzetten van de wooncoach?

De ervaring leert dat het tijd kost voordat bewoners en organisaties bekend raken met de wooncoach en er op basis daarvan daadwerkelijk verhuizingen plaatsvinden. Het lijkt dat na een jaar van ‘zaaien’ in Veenendaal nu het ‘oogsten’ is begonnen. Daarmee is het echter nog te vroeg voor een uitgebreid cijfermatig onderzoek naar de effecten van de wooncoach specifiek in Veenendaal. Daarnaast laten niet alle effecten zich snel kwantificeren. In plaats daarvan laten we zien wat we op basis van cijfers en ervaringen hier en elders in het land plausibel mogen zeggen over de effecten in Veenendaal. Oftewel: we geven vooral een beeld van de verschillende effecten die je globaal mag verwachten van een wooncoach en van doorstroming. Leeswijzer We beginnen met een korte basis over hoe doorstroming werkt, waarom het belangrijk is om daarop in te zetten en met welke maatregelen gemeenten (en hun partners) dat kunnen stimuleren. Dan bekijken we welke rol de wooncoach in dat pakket heeft en wat dat tot nu toe in Veenendaal oplevert. Daarna brengen we de verschillende effecten van doorstroming in

RIGO is een onafhankelijk onderzoeks- en adviesbureau op het gebied van wonen, woonbeleid en leefomgeving, met veel ervaring op het thema doorstroming en doorstroombeleid. 1

1

kaart en relateren dit aan de kosten van de wooncoach. Op basis hiervan trekken we conclusies.

Hoe werkt doorstroming? Doorstroming werkt via verhuisketens. We beperken de blik gemakshalve even tot verhuisketens binnen de gemeente Veenendaal. Nieuwe verhuisketens kunnen op drie manieren starten: met nieuwbouw, bij overlijden of vertrek naar een andere gemeente2. En verhuisketens kunnen op twee manieren eindigen: ofwel bij een starter (dat is iedere Veense woningzoekende die geen woning achterlaat), of bij een vestiger van buiten Veenendaal. Die vestigers kunnen starters of doorstromers zijn 3, maar omdat ze geen woning in Veenendaal achterlaten beschouwen wij ze hier als ‘starters’, waarmee de Veense verhuisketen stopt. Hoe kort of lang verhuisketens ook zijn, aan het eind staat altijd een starter. En hoe langer de keten, des te meer huishoudens kunnen verhuizen als gevolg van de eerste schakel.

Verhuisketens kunnen kort of lang zijn; aan het eind staat altijd een starter (iemand die geen lege woning achterlaat).

Waarom is doorstroming belangrijk? Doorstroming is geen doel op zich. Het is een middel dat bijdraagt aan verschillende doelen – met uiteraard een directe link met de effecten die we in deze notitie bespreken. We onderscheiden vier doelen, die elkaar deels overlappen: 1. Langere verhuisketens: doorstroming leidt tot langere verhuisketens en dat betekent dat méér mensen kunnen verhuizen als gevolg van een vrijkomende woning aan het begin van

2

Dat kan naar Ede, Groningen of Australië zijn.

Als vestigers doorstromers zijn dan loopt de verhuisketen elders nog verder (met bijbehorende maatschappelijke effecten), maar met de focus op Veenendaal stopt hier de keten. 3

2

de keten. De woningbehoefte bestaat immers niet alleen uit mensen ‘zonder dak boven het hoofd’, maar ook uit mensen met behoefte aan een andere woning die beter past bij hun huishoudgrootte, portemonnee, woonwensen, zorgbehoefte etc. 2. Grote woningen vrijmaken: ondanks de vergrijzing en kleiner wordende huishoudens komen er nu en straks nog steeds nieuwe gezinnen bij, met behoefte aan ruime (eengezins)woningen. Hoe meer we deze woningen vrijmaken in de bestaande voorraad, des te minder grote woningen we hoeven bij te bouwen4. Dat scheelt – zeker in Veenendaal – schaarse ruimte, bouwkosten, en er zijn immers al veel meer grote woningen dan grote huishoudens. 3. Zo lang mogelijk zelfstandig en passend wonen voor senioren: veel senioren wonen in (ongelijkvoerse) woningen die niet meer goed passen bij hun leeftijd en behoeften. Doorstromen kan hen helpen naar een beter passende woning. 4. Zorgkosten beperken: in het verlengde van het vorige punt geldt dat de zorgvraag door de vergrijzing steeds groter wordt, terwijl de personeelscapaciteit om die zorg te leveren snel afneemt. Passender wonen van senioren is een belangrijke manier om die zorgvraag en kosten te beperken en de zorg efficiënter te kunnen leveren. Dit doel van doorstroming wordt steeds relevanter.

Verder geldt dat in het voorstel voor de Wet versterking regie volkshuisvesting 5 doorstroming een verplicht onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma wordt. Elke gemeente dient hier dus expliciet beleid op te maken. Ook de landelijke campagne Praat vandaag over morgen laat zien dat het Rijk meer bewustwording wil creëren over hoe senioren goed zelfstandig en passend kunnen blijven wonen. Doorstroming gaat niet vanzelf: breed pakket van maatregelen Waar jonge woningzoekenden relatief vaak en gemakkelijk verhuizen, vinden senioren 6 dat in het algemeen moelijker. Er ontstaan weliswaar redenen om verhuizen (de trap op en af, onderhoud van een grote woning en tuin), maar daar staan vaak zorgen, stress en koudwatervrees tegenover en redenen om vooral te blijven. We kennen inmiddels een groot arsenaal aan doorstroommaatregelen (zie de staalkaart hieronder). Een goed pakket doorstroommaatregelen hoeft zeker niet alles hieruit aan te bieden, maar biedt ons inziens wel iets uit elke categorie van maatregelen. Dat betekent ook dat de gemeente het niet alleen kan: doorstroombeleid vraagt om samenwerking met corporaties, zorg- en welzijnspartijen, makelaars en ontwikkelaars.

Let op: meer doorstroming betekent zeker níet dat er minder gebouwd hoeft te worden. Wel betekent het dat we andere woningen kunnen bouwen, bijvoorbeeld driekamerwoningen die vaak aantrekkelijk zijn voor doorstromers, maar ook voor andere huishoudens. 4

Uit de Memorie van toelichting: ‘Beoogd wordt dat de inspanningen rondom doorstroming onderdeel worden van het gemeentelijk volkshuisvestingprogramma. Door meer inzet op passende huisvesting door bijvoorbeeld het stimuleren van het laten verhuizen van ouderen naar kleinere woonvormen, komen weer (eengezins)woningen vrij voor andere woningzoekenden.’ 5

Met senioren doelen we vooral op de kleine huishoudens – alleenstaanden of stellen – in een woning die nu of op termijn slecht passend is en doorgaans ruimer dan nodig. De zogenaamde ‘empty-nesters’ in eengezinswoningen zijn hiervan het schoolvoorbeeld. Maar zij kunnen zowel 55 zijn als 80-plus. We zien dat zestigers vaak nog werken en gezondheid is meestal nog geen reden om te verhuizen. Bij de ‘oudere ouderen’ is dat vaker wel het geval en ook hun wensen en behoeften veranderen: ze wensen vaker een appartement dan een grondgebonden woning en (zorg)voorzieningen in de directe omgeving worden belangrijker. 6

3

Lang niet alle senioren zullen willen verhuizen. Dat hoeft ook niet: niemand moet zich verplicht voelen te verhuizen. Daarom heeft Veenendaal ook gekozen voor een wooncoach en niet een doorstroom- of verhuiscoach. Tegelijkertijd geldt dat de doelgroep senioren – zowel in de huur als de koop – zó groot is dat als maar een deel van hen verhuist, het effect op de doorstroming groot is. Staalkaart van doorstroommaatregelen (Bron: RIGO)

De rol van de wooncoach Uit verschillende evaluaties en gesprekken7 blijkt dat wooncoaches8 een sleutelrol spelen bij doorstroombeleid. Dat is logisch, want voor heel veel senioren begint doorstromen met bewustwording over de huidige en toekomstige woonsituatie. Daarna gaan de andere typen maatregelen meespelen. Maar een gesprek met de wooncoach is vaak het begin van die ‘reis’. Vervolgens – als die bewustwording er is – lopen veel senioren in huur en koop ertegenaan dat ze niet goed weten hoe en waar ze dan een nieuwe woning kunnen vinden, voor welke woningen ze wel of niet in aanmerking komen, wat de financiële gevolgen zijn, hoe ze de verhuizing moeten regelen, etc. De wooncoach kan ze over al dat soort zaken informatie geven, helpen met zoeken, in contact brengen met een makelaar of verhuisbedrijf als dat nodig is. Dit soort persoonlijke hulp en begeleiding is van groot belang voor een doelgroep die vaak erg opziet tegen al het gedoe rondom verhuizen, en moeite heeft om zelf (online) alle informatie te vinden. Bij de verschillende evaluaties en gesprekken zien en horen we dit ook steeds terug van doorstromende bewoners. Opmerkingen van doorstromende bewoners over wooncoaches elders in het land •

‘Dank voor alles. Alleen had ik het niet kunnen regelen.’

Zoals in Amersfoort, Eemnes, voor de provincie Gelderland, Nijkerk, de regio Zaanstreek/Waterland, en bij woningcorporatie Vidomes. 7

Er worden naast wooncoach verschillende termen gebruikt, zoals seniorenmakelaar, doorstroommakelaar, of verhuiscoach. Het voordeel van de term wooncoach is dat de nadruk niet per se op verhuizen ligt, wat het voor sommige senioren laagdrempeliger maakt. 8

4

• •

•

‘Een compliment voor de manier waarop ze in een hectische periode tijdens de verhuizing mij hebben geholpen en rust hebben gegeven.’ ‘De hulp van mijn verhuiscoach was uitstekend, zonder haar was het mij niet gelukt om de verhuizing door te zetten, ook gaf zij duidelijke info, hoe het aan te pakken. Alle lof voor haar.’ ‘Mevrouw geeft aan, dat ze niet op de hoogte was dat er zoveel woningen in Eemnes geschikt zijn voor senioren. Het heeft geholpen een aantal woningen vrijblijvend te mogen bezichtigen. Mevrouw geeft aan geweldig geholpen te zijn.’

Het is mooi wanneer senioren met hulp van de wooncoach kunnen verhuizen, maar dat hoeft niet per se. In veel gevallen leidt een gesprek met de wooncoach weliswaar niet tot een verhuizing, maar wel tot meer bewustwording en andere acties (woningaanpassing, doorverwijzing) om goed zelfstandig te blijven wonen. Wat zien we in Veenendaal? De wooncoach is in Veenendaal eind 2023 gestart. Waar wooncoaches in de meeste gemeenten enkel in de sociale huur worden ingezet, is deze in Veenendaal ook beschikbaar voor bewoners in een koopwoning en in de particuliere huur. De doelgroep voor doorstroming is hier minstens zo groot en ook voor deze senioren is verhuizen vaak ingewikkeld en is er vaak behoefte aan informatie en begeleiding. Ook valt op dat de wooncoach werkt vanuit een welzijnsorganisatie en niet vanuit een organisatie ‘enkel’ gericht op het wonen. De wooncoach in Veenendaal kent goed zowel de wereld van het wonen als die van zorg en welzijn: dat vergroot de kans op een ‘integraal gesprek’ over de verschillende aspecten van het ouder worden. Sinds de start heeft de wooncoach 165 gesprekken gevoerd. Die hebben in totaal tot 22 verhuizingen geleid. Daarbij valt op dat het aantal verhuizingen in 2025 toeneemt. Dat heeft te maken met de tijd tussen het eerste contact en de daadwerkelijke verhuizing. Die tijd ligt tot nu toe tussen de nul en zes maanden.

Tegelijkertijd kan dit ook langer dan een jaar duren. Dat zien we ook in andere gemeenten. Zeker het eerste jaar bestaat vooral uit ‘zaaien’: bekendheid van de wooncoach vergroten bij de doelgroep en netwerken met partners. Het lijkt dat er nu ‘geoogst’ wordt in Veenendaal. En het valt te verwachten dat de komende tijd nog meer verhuizingen plaatsvinden van mensen die eerder de wooncoach hebben gesproken. Gesprekken en verhuizingen van de wooncoach in Veenendaal in 2025 en 2025

2024

2025 t/m 1 oktober

Totaal

Huisbezoeken

76

91

167

Waarvan verhuisd:

6

16

22

10

10

3

9

Van koop naar sociale huur

2

2

Van koop naar particulier zorghuis

1

1

Van koop naar koop Van sociale huur naar sociale huur

6

5

De reacties van doorstromende bewoners in Veenendaal lijken op die elders in het land: Wat vond u de toegevoegde waarde van de wooncoach in Veenendaal? Reacties van drie doorstromende huishoudens: Een mevrouw alleen: • ‘Heldere duidelijke uitleg, steun in de digitale omgeving, maar ook in de beginfase hulp bij het reageren op een appartement op Huiswaarts’. • ‘Actief, toegankelijke gesprekspartner, toegewijd; ik ben steeds op de hoogte gehouden door Annemiek als een appartement in de verhuur kwam in de wijk van mijn voorkeur.’ • ‘Onvermoeibaar’ (hier bedoelt ze mee; het traject heeft 18 maanden geduurd en we hebben ook best een aantal peptalk-gesprekken gevoerd als de moed haar in de schoenen zonk) Een echtpaar, in contact gekomen via WMO: •

•

‘Heldere duidelijk uitleg, veel kennis van diverse complexen (met zorg dichtbij) in Veenendaal, praktische en goede uitleg van Huiswaarts en onze kansen op de woningmarkt.’ ‘Goed geluisterd naar onze woonwensen waarbij het voor ons eigenlijk een eyeopener was dat verhuizen de beste optie was voor ons om ons woongeluk weer terug te vinden.’

Een echtpaar, in contact gekomen via de Rijnpost: •

‘Onze zoektocht is bij jou [de wooncoach] begonnen, wij hebben van jou net dat juiste duwtje in de rug gehad! Hartelijk dank voor je betrokkenheid in het meedenken met woonwensen.’

Verhuist men daadwerkelijk dankzij de wooncoach? Als we kijken naar het effect van doorstroommaatregelen en in dit geval specifiek de wooncoach is de terechte vraag altijd of de verhuizingen daadwerkelijk het effect zijn van het beleid, of dat mensen toch al gingen verhuizen. Dat is lastig om precies te meten, ook het effect van verschillende maatregelen afzonderlijk in een pakket. Wat we meestal doen bij evaluaties is de doorstromers zelf vragen: was de doorstroommaatregel voor u doorslaggevend, was het een ‘extra zetje’ of ging u sowieso al verhuizen? In het algemeen zien we dan vaak het volgende patroon, inclusief of specifiek het effect van de wooncoach: • • •

20-25% van de mensen geeft aan dat ze sowieso al gingen verhuizen en dat het beleid niet of nauwelijks effect had. Voor 50-60% van de mensen waren de maatregelen een extra zetje waardoor ze eerder zijn verhuisd. 20-25% geeft aan dat de maatregelen noodzakelijk waren om überhaupt te kunnen verhuizen.

Dat betekent dat de maatregelen bij een ruime meerderheid van de mensen die gebruik maakten van de maatregelen hebben bijgedragen aan het eerder verhuizen. Gemiddeld geven mensen meestal aan hierdoor ongeveer 3-5 jaar eerder te zijn verhuisd. In Veenendaal hebben we dit niet gemeten of gevraagd. Maar kijkend naar hoe de wooncoach wordt ingezet zijn in orde van grootte waarschijnlijk vergelijkbare resultaten te verwachten.

6

Effect op aantal verhuizingen Woningmarkt: extra verhuizingen Het effect op de woningmarkt kunnen we inschatten aan de hand van het aantal extra verhuizingen dat plaatsvindt. De meest zichtbare winst zijn de mensen die dankzij de wooncoach naar een beter passende woning kunnen verhuizen. Maar dankzij het vrijkomen van hun woning ontstaan extra verhuisbewegingen waardoor nog meer (onzichtbare) huishoudens een stap kunnen maken. Met behulp van het RIGO verhuisketenmodel kunnen we een indicatie geven van de omvang van dat effect. Het model is niet in de Veenendaalse woningmarkt toegepast, maar we gebruiken cijfers die we op basis van eerder onderzoek in Amersfoort hebben gebruikt9. Hier concludeerden we dat een verhuizing van een grote naar kleine huurwoning gemiddeld een keten van 3 verhuizingen oplevert, terwijl dezelfde kleine huurwoning zonder beleid gemiddeld een keten van 1,5 oplevert. Anders gezegd: elke keer dat het lukt een kleine huurwoning aan een senior toe te wijzen realiseren we een aanzienlijk langere keten dan zonder beleid. Van een verhuisketenlengte van 1,5 naar 3,0 •

•

• •

We kijken hier naar de kleine woningen die geschikt zijn voor doorstromers. Zonder doorstroombeleid gaat normaliter een deel van deze woningen naar starters, een deel naar vestigers en een deel naar doorstromers. Gemiddeld levert dat een korte verhuisketenlengte op van ca. 1,5 schakel. Dat betekent dat zonder beleid deze woningen meestal naar starters en vestigers gaan. Bij een succesvolle doorstroming dankzij de wooncoach verhuist niet een starter of vestiger naar die kleinere woning, maar een doorstromer – die doorgaans een ruime woning achterlaat. We grijpen hier feitelijk in in de verhuisketen en moeten dus kijken naar de gemiddelde verhuisketen die hoort bij de grotere sociale huurwoning die wordt achtergelaten. Deze is als we uitgaan van een eengezinswoning ongeveer 2,0. Dat is hoger dan de 1,5 hierboven, omdat grotere woningen meer doorstromers aantrekken. Dat betekent dat bij een succesvolle doorstroming de verhuisketenlengte gemiddeld 2,0 plus 1 = 3,0 is, namelijk inclusief de doorstromer zelf (die anders immers niet of later verhuisd was).

Per jaar 24 extra huishoudens geholpen in Veenendaal? Heel globaal en indicatief kunnen we afpellen wat dit gemiddeld per jaar in Veenendaal oplevert. •

•

9

Het werk van de wooncoach heeft in 2025 van januari t/m september 2025 tot 16 verhuizingen geleid. Als we ervan uitgaan dat de ‘oogst’ aan verhuizingen zich de rest van 2025 met gelijk tempo verder voortzet, dan zouden we dit jaar uitkomen op ca. 21 verhuizingen (dat kan de komende jaren meer worden als het ‘oogsten’ nog beter op gang komt). Laten we op basis van ervaringen elders stellen dat bij 75% hiervan (16 verhuizingen) de wooncoach doorslaggevend was om (eerder) te verhuizen en hiermee verder rekenen.

Veenendaal is geen Amersfoort, maar in orde van grootte geeft het een goede indicatie.

7

• •

•

Deze 16 verhuizingen werden mogelijk omdat ergens (in nieuwbouw of bestaande bouw) 16 kleinere woningen beschikbaar kwamen; het begin van onze verhuisketen. Uitgaande van het verhuisketenmodel zouden met deze 16 woningen normaliter gemiddeld 24 huishoudens per jaar zijn geholpen (16 x 1,5, zie het kader hierboven). Mét de wooncoach worden dit er gemiddeld niet 24, maar 48 (16 x 3,0). Aanzienlijk meer doorstromers dus. We kunnen dus (voorzichtig en indicatief) stellen dat er per saldo 24 extra huishoudens in Veenendaal per jaar hebben kunnen verhuizen – bestaande uit doorstromende senioren en andere huishoudens die we niet kennen – ten opzichte van de situatie zonder wooncoach.

Kosten en maatschappelijke effecten Kosten De kosten in 2025 voor inzet van de wooncoach in Veenendaal bedroegen €85.000. Dit bestaat voor € 75.000 uit loonkosten en € 10.000 aan werkbudget. Als we uitgaan van 16 verhuizingen per jaar die daadwerkelijk dankzij de wooncoach plaatsvinden, dan is dat ca. € 5.300 per verhuizing. Is dat veel? Om dat te beoordelen moeten we kijken naar de maatschappelijke effecten die we dankzij deze verhuizingen kunnen verwachten, zij het dat ze niet allemaal even goed kwantificeerbaar zijn. Hiervoor putten we uit het (beperkte) kwantitatieve onderzoek hierover, en deels benoemen we de effecten in kwalitatieve zin waar ze plausibel zijn. Passend wonen en zorgbehoefte Van verhuizende senioren horen we weinig dat ze spijt van hun keus hebben, vaker geven ze aan spijt te hebben dat ze niet eerder verhuisd zijn. Ook zijn ze vaak blij dat ze zelf een andere woning hebben kunnen kiezen (‘wensverhuizing’), in plaats van een ‘noodverhuizing’ waarbij er weinig meer te kiezen valt. Dat woongenot kan onder meer zitten in een beter toegankelijke woning, dichterbij voorzieningen wonen, minder onderhoud aan huis en tuin, of een woongebouw met ruimte voor aanspraak en ontmoeting (en minder kans op eenzaamheid).

Maar zoals gezegd kan een gesprek met de wooncoach ook tot de conclusie leiden dat mensen prima in hun huidige woning kunnen blijven, al dan niet met aanpassingen. De bewustwording over wat er nodig is om goed en prettig oud te worden in de woning is eveneens een positief effect.

Effect op zorgkosten Naast het woongenot van passend wonen zijn er verschillende effecten te verwachten op de vraag naar zorg en welzijn en bijbehorende kosten. De mate waarin dat effect speelt verschilt uiteraard per persoon. En het is afhankelijk van het type woongebouw waar men naartoe verhuist: het effect zal meestal groter zijn bij woongebouwen met ontmoetingsruimten en een zekere mate van gemeenschappelijkheid. We kunnen de volgende mogelijke besparingen10 noemen:

10

Met onder meer als bron: MKBA Liv inn (2024) voor Vastgoed Zorgsector

8

• •

•

•

•

Wmo-kosten zijn lager als de woning door tijdige verhuizing niet hoeft te worden aangepast (trapliften, beugels, drempels, en dit later weer verwijderen). Kosten voor huishoudelijke hulp, wijkverpleging, of zorg vanuit de Wlz 11 zullen lager liggen als senioren in een kleinere woning wonen. Daarbij geven zorgpartijen aan dat dergelijke zorg veel efficiënter geleverd kan worden in buurten en woongebouwen waar senioren in zekere mate bij elkaar wonen, met eventueel een aparte ruimte om zorg te verlenen. Dit levert zorgpersoneel minder reistijd en stress op, en bevordert het werkplezier horen we vaak. Hoe meer senioren in een zekere mate van gemeenschappelijkheid wonen, des te meer en makkelijker ze elkaar kunnen ondersteunen bij relatief kleine zorgvragen en klusjes, zoals boodschappen doen of een lampje vervangen. Dit is expliciet de filosofie achter woonconcepten als Knarrenhof of Liv-inn. Dit kan een deel van de professionele zorgvraag beperken. Eenzaamheid komt steeds vaker voor en is op zichzelf zelf al erg genoeg. Het vergroot echter ook de kans op hoge zorgkosten. Kwetsbare ouderen komen vaker dan nodig op de spoedeisende hulp terecht, bijvoorbeeld omdat ze vallen of omdat ze te laat naar de huisarts gaan12. Doorstroming naar een woonomgeving met meer aanspraak en gemeenschappelijkheid kan dit verminderen.

Als negatief effect zouden we kunnen noemen dat een gesprek met de wooncoach mensen juist ‘op het idee brengt’ om WMO-voorzieningen aan te vragen. Ervan uitgaande dat ze die voorzieningen ook nodig hebben kunnen we stellen dat we dat ook willen. En anders was die aanvraag later waarschijnlijk alsnog gekomen.

Woongenot andere woningzoekenden Naast beter passend wonende senioren leidt doorstroming ook tot meer verhuizingen bij andere huishoudens. Dat betekent dat meer huishoudens in (en om) Veenendaal een stap kunnen zetten naar een beter passende woning. Mensen verhuizen niet zomaar, dus dat is feitelijk altijd een verbetering. En zeker in deze tijd van grote woningbehoefte is het kunnen verhuizen voor veel huishoudens een belangrijke stap in hun leven. Hoe die stap er precies uitziet weten we niet en verschilt uiteraard per woning en huishouden. Maar te denken valt aan gezinnen die ruimer kunnen gaan wonen (met en eigen kamer om huiswerk te maken). Of stellen met een (uitgestelde13) kinderwens die een stap naar een volgende levensfase kunnen zetten. Anders bouwen? Ondanks de vergrijzing komen er nu en de komende jaren nog steeds nieuwe gezinnen bij, doorgaans op zoek naar ruime woningen. Die vraag kan met grote eengezinswoningen in de nieuwbouw bediend worden. We zien echter dat er al veel meer grote woningen dan grote huishoudens zijn – een trend die zich verder voortzet – en dat het niet heel efficiënt is om nog

11

Zoals Volledig Pakket Thuis (VPT) of Modulair Pakket Thuis (MPT)

Uit onderzoek bleek dat in 2015 ruim 300.000 65-plussers onnodig bij de spoedeisende hulp belandden. In 2024 bleek daarin weinig verbetering te zijn opgetreden. 12

Verschillende onderzoeken laten zien dat het niet kunnen vinden van een goede woning maakt dat meer jonge mensen stappen in hun leven uitstellen. 13

9

meer grote woningen toe te voegen. Dat geldt zeker in Veenendaal waar de bouwcapaciteit beperkt is en waar je met elke nieuwbouwontwikkeling maximaal effect wilt realiseren.

Woonpatronen Onderstaande figuur laat voor de gemeente Ede zien welke huishoudens in welke woningen wonen. Dit patroon zien we in de meeste gemeenten en zal niet heel anders zijn in Veenendaal. Hoewel we zien dat de meeste gezinnen (gelukkig) in ruime woningen wonen, valt op hoeveel grote woningen door kleine huishoudens bewoond worden. Met de voortgaande vergrijzing worden dat er steeds meer. De gezinnen van nu zijn immers de empty-nesters van morgen.

De figuur laat ook zien hoe doorstroming van senioren ruimte oplevert voor de gezinnen van vandaag en morgen en op die manier uiteindelijk de starter helpen. En dat bouwen voor doorstromers doelmatiger is dan nog meer grote woningen bijbouwen.

Het alternatief is om de (nieuwe) gezinnen vooral in de bestaande voorraad te bedienen, in woningen die vrijkomen door doorstromende senioren – waar in dat geval voor gebouwd moet worden. De winst van dat alternatieve bouwprogramma is dat er waarschijnlijk bespaard kan worden op open ruimte, aanleg van infrastructuur, bouwmaterialen, en CO2-uitstoot. Sneller verduurzamen? Senioren wonen in woningen met gemiddeld slechtere energielabels14. Ze wonen er vaak al tientallen jaren en zagen vaak op tegen de kosten en moeite van verduurzaming. Wanneer ze verhuizen is dat vaak naar een energiezuinig appartement. De achtergelaten woning wordt vaak gekocht door jongere stellen, die vervolgens vaak wél van plan zijn om de energieprestatie te verbeteren. Hoe vaak dit gebeurt en hoeveel eerder precies welke labelstappen hierdoor plaatsvinden is niet bekend, maar het is aannemelijk dat meer doorstroming bijdraagt aan een snellere verduurzaming van de bestaande voorraad koopwoningen.

14

Zie het onderzoek van het Kadaster

10

Effect voor corporaties De reden om aan doorstroming te werken is voor corporaties doorgaans niet heel anders dan voor gemeenten, namelijk het werken aan beter passend wonen van hun huurders: zowel voor senioren als woningzoekenden ‘verderop in de verhuisketen’. Financieel spelen daarbij voor corporaties twee specifieke effecten, die overigens zelden leidend zijn om wel of niet aan doorstroming te werken. •

•

Huurwoningen die vrijkomen via doorstroming zijn vaak lang bewoond geweest. Dat betekent vaak dat huurders een relatief lage huur betaalden. De nieuwe huurder van de achtergelaten woning gaat doorgaans een hogere huur betalen (harmoniseren). Dat betekent dat de beoogde streefhuur voor de nieuwe woning eerder kan worden gevraagd – en bijdraagt aan de middelen voor de kosten en opgaven van de corporatie. Tegenover deze hogere huuropbrengst staat vaak veel mutatieonderhoud na een lange woonduur. De kosten kunnen gemakkelijk oplopen tot tienduizenden euro’s. Net als een hogere huur geldt hiervoor dat deze kosten sowieso een keer komen, maar dat ze nu eerder komen.

Conclusies en aanbevelingen Liefst zouden we de kosten en opbrengsten van de inzet van de wooncoach concreet en cijfermatig tegenover elkaar in beeld zien. Waar de kosten heel concreet zichtbaar zijn, zien we dat de maatschappelijke effecten minder goed kwantificeerbaar zijn. De jaarlijkse kosten bedragen € 85.000. En we noemden al dat de ‘kosten per verhuizing’ die we daadwerkelijk aan het werk van de wooncoach toerekenen op € 5.300 ramen. Is dat veel als we het afzetten tegen de maatschappelijke winst? Die bestaat uit: •

•

• • •

Jaarlijks 24 extra grote woningen (grove inschatting) die in de bestaande voorraad vrijkomen in Veenendaal en voor extra verhuizingen zorgen van senioren en andere huishoudens naar een beter passende woning; Die extra beschikbaarheid van bestaande grote woningen maakt het minder hard nodig om dergelijke grote woningen nieuw te bouwen. In plaats daarvan kunnen andere kleinere woningen worden gebouwd, met besparing op ruimte en kosten. Een x aantal van deze woningen dat niet hoeft te worden aangepast met bijvoorbeeld een traplift; Een x aantal senioren met een kleinere behoefte aan professionele zorg; Een x aantal koopwoningen dat hierdoor enkele jaren eerder verduurzaamd wordt;

Zoals gezegd hebben we deze effecten nog niet kunnen kwantificeren en monetariseren. Maar om het in perspectief te zetten: deze effecten worden bereikt met minder dan een derde van de bouwkosten van één nieuwbouwwoning. Aanbevelingen Bij doorstroombeleid staat de wooncoach vaak aan het begin van de bewustwording en het gesprek over de mogelijkheid om te verhuizen. Goed doorstroombeleid vraagt echter om een breed pakket maatregelen. Anders gezegd: de wooncoach kan goed haar werk doen als ze een ‘goed gevulde gereedschapskist’ heeft met andere maatregelen waar ze huurders en kopers mee kan helpen.

11

Dat kan gaan om voorrangsregels voor doorstromers, financiële tegemoetkomingen bij verhuizen, of kritisch kijken naar de ‘doorstroomkwaliteit’ in nieuwbouwprogramma’s. Sowieso is het van belang om online én offline breed en structureel te blijven communiceren: over het belang voor senioren om na te denken over de toekomst, over de beschikbaarheid van de wooncoach en de mogelijkheden om te verhuizen.

12