3. Bijlage 1. Evaluatie woonvisie 2022 - 2025 def

Inleiding Op 23 juni 2022 stelde de raad van Veenendaal de Woonvisie 2022 -2025 vast. In de Woonvisie heeft de gemeente Veenendaal haar prioriteiten voor het woonbeleid vastgelegd voor de periode 2022-2025. De Woonvisie is het ‘kompas’ waarin de gemeente aangeeft hoe zij aankijkt tegen de opgaven op de woningmarkt en de doelen die zij wil bereiken. De woonvisie is nauw verbonden met de omgevingsvisie Veenendaal 2030 die op 17 december 2020 is vastgesteld. De Woonvisie 2022-2025 draagt bij aan de uitgangspunten Gezond, Duurzaam en Veilig en kan als het uitvoeringsplan Wonen binnen de Omgevingsvisie beschouwd worden. De Woonvisie 2022-2025 is uitgewerkt in zes thema’s. Het gaat om de volgende thema’s: 1. Goed wonen voor iedereen 2. Bestaande woningvoorraad 3. Betaalbaarheid en beschikbaarheid 4. Aantrekkelijke nieuwbouw 5. Vitale wijken 6. Wonen met zorg Voorliggende evaluatie heeft als doel om de voortgang van de woonvisie tussentijds te monitoren. De evaluatie geeft inzicht in hoeverre we op koers liggen om de gestelde doelen en ambities succesvol te realiseren. De evaluatie start met een overzicht van relevante ontwikkelingen die van invloed zijn op het gemeentelijk woonbeleid. Vervolgens wordt per thema een stand van zaken op basis van de acties in de Woonvisie 2022-2025 gegeven. Dit op basis van een ‘verkeerslichtsysteem’.

Groen: Dit betekent dat een actie/ doelstelling verloopt volgens plan. Oranje: Dit betekent dat een actie/doelstelling deels is gehaald of uitgevoerd. Ook kan een oranje verkeerslicht betekenen dat dit op onderdeel nog aandacht nodig is voor de komende jaren. Rood: Dit betekent dat een actie/ doelstelling niet behaald is, of dat het erop lijkt dat dit niet gehaald gaat worden. Na dit overzicht worden de aandachtspunten (oranje/ rood) toegelicht. Tenslotte wordt afgesloten met een aantal overwegingen.

1. Trends en ontwikkelingen

De woningmarkt is de afgelopen jaren veranderd. Dat geldt zeker ook voor de landelijke beleidskaders. Na jaren van beperkte sturing vanuit de Rijksoverheid, worden er nu weer meer kaders aangegeven waarbinnen het gemeentelijke woonbeleid zich moet bewegen. De basis hiervoor is gelegd in de Nationale Woon- en Bouwagenda (2022). Het overkoepelende doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De ambitie is om tot en met 2030 900.000 nieuwe woningen te bouwen, waarvan tweederde in het betaalbare segment. Om deze ambitie uit te kunnen voeren, hebben het Rijk en de provincies bestuurlijke afspraken gemaakt. Provincies krijgen een belangrijke rol in de uitvoering van deze afspraken zoals het monitoren van gemeentelijk woonbeleid en het meer sturen op woningbouwaantallen, betaalbaarheid van woningen, plancapaciteit en de bijdrage van woningcorporaties voor voldoende sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. De Nationale Woon- en Bouwagenda is het vertrekpunt geweest voor de Nationale prestatieafspraken volkshuisvesting die op 30 juni 2022 zijn getekend door Aedes (woningbouwcorporaties), Woonbond (huurders), VNG (gemeenten) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.

Met de nationale prestatieafspraken is de inzet ten aanzien van de volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030 bepaald. De afspraken richten zich op de grote maatschappelijke opgaven rond de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, de verduurzaming van de gebouwde omgeving, de leefbaarheid van wijken en buurten en de betaalbaarheid van wonen. Bovenstaande is op provinciaal en regionaal vertaald naar regionale Woondeals. Op 8 maart 2023 is de woondeal Regio Foodvalley1 getekend door alle gemeenten in de regio en beide provincies. In de woondeal van de Regio Foodvalley staan afspraken over de bouw van 25.000 nieuwe woningen tot en met 2030. Naast afspraken over het aantal nieuwe woningen dat gebouwd gaat worden, zijn er in de woondeal ook afspraken gemaakt over o.a. locaties, betaalbaarheid, sociale woningbouw en de huisvesting van aandachtsgroepen. Daarnaast zijn er ook afspraken gemaakt over gezamenlijke opgaven over randvoorwaarden zoals de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van wegen. De woondeal betekent voor Veenendaal concreet dat er tot 2030 4.800 nieuwe woningen gebouwd moeten worden, waarvan 2.856 betaalbaar. 1.278 (sociale huur, 409 middenhuur, 1.169 betaalbare koop). Hoewel de woondeal feitelijk pas een jaar geleden getekend is, wordt er inmiddels gewerkt aan een nieuwe woondeal omdat de vraag naar woningen tot 2030 is gestegen naar 981.000.

1

De woondeal kan niet los worden gezien van de Verstedelijkingsstrategie Arnhem Nijmegen Food Valley waarin gewerkt wordt aan een gezamenlijke strategie voor de verstedelijking in de periode tot 2040. De strategie moet leiden tot het toevoegen van in totaal 100.000 woningen tot 2040. In de regio Foodvalley wordt gestreefd naar het bouwen van 40.000 nieuwe woningen tot en met 2040.

Om als overheid weer regie te kunnen voeren op volkshuisvesting is de Wet versterking regie op de volkshuisvesting aangeboden aan de Tweede kamer. De wet geeft vorm en inhoud aan de wens om de regie op de volkshuisvesting te hernemen. Dit door het Rijk, provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten hier voor te geven. Met de wet krijgen overheden meer grip op hoeveel er wordt gebouwd, op welke locaties er wordt gebouwd en dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd. Ook geeft de wet aan welke specifieke doelgroepen urgentie krijgen voor een woning en wordt beoogd de jaarlijkse prestatieafspraken tussen woningcorporaties, huurdersverenigingen en gemeente te verstevigen. Een stevigere regie vanuit het rijk betekent dat de lokale keuzevrijheid op het woonbeleid afneemt. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting gaat een grote impact hebben op het gemeentelijke en regionale woonbeleid. De wet stelt bijvoorbeeld dat gemeenten met een aandeel sociale huur onder het landelijke gemiddelde van 27% verplicht 30% nieuwbouw sociale huur dienen te bouwen. Gemeenten met een aandeel boven het landelijk gemiddelde sociale huur worden verplicht tot het realiseren van minimaal 40% nieuwbouw in het middensegment (betaalbare koop max. € 390.000,- en middenhuur max. € 1.123 p.m.), maar zijn wel vrij in hun aandeel te realiseren sociale huur.

Aangezien de Wet ook verplicht om regionaal 2/3 betaalbaar (de som van sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) te bouwen wordt beoogd tot een betere balans te komen in de regionale woningvoorraad om zowel middeninkomens als lagere inkomens in de hele regio meer kansen op een passende woning te bieden. Voorgaande vereist een goede afstemming van de woningbouwprogramma’s tussen de verschillende gemeenten in de regio. Naast bovenstaande wetsvoorstel ligt ook de Wet betaalbare huur ter besluitvorming voor. Met de wet wordt beoogd het middenhuursegment weer betaalbaar en bereikbaar te maken voor de middeninkomens. Dat gebeurt door het zogenoemde woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de sociale huursector ook verplicht toe te passen op de vrije huursector. Hierdoor neemt het aantal gereguleerde huurwoningen toe. Gemeenten krijgen een rol in de handhaving hierop. Sinds 2015 waren tijdelijke huurcontracten toegestaan. Met de wet vaste huurcontracten is dit teruggedraaid. Een vast huurcontract wordt hiermee weer de norm. Voor enkele doelgroepen/ situaties blijft het mogelijk om tijdelijk een woning te huren. De wet gaat naar verwachting op 1 juli 2024 van kracht. Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht geworden. De wet introduceert een aantal normen waar verhuurders zich aan moeten houden.

Het doel van de wet is om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan en zo woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten, en de leefbaarheid te beschermen. De Wet goed verhuurderschap verplicht gemeente om te gaan handhaven op wettelijke vastgestelde algemene regels voor goed verhuurderschap. De gemeente Veenendaal heeft hiervoor zoals de Wet voorschrijft per 1 januari 2024 een meldpunt ingericht. Op korte termijn wordt er een besluit verwacht met betrekking tot het vereenvoudigen van de huurtoeslag. Het voorstel is onder andere om ook huurtoeslag mogelijk te maken voor jongeren vanaf 21 jaar die een woning huren met een huur die boven de kwaliteitskortingsgrens van € 452,70 ligt. Op dit moment geldt dit vanaf 23 jaar. Dit vergroot de betaalbaarheid voor jongeren vanaf 21 jaar.

Op 23 februari 2023 heeft de gemeenteraad de verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Veenendaal vastgesteld. Bij de vaststelling van de woonvisie 2022 -2025 zijn er verschillende beleidskeuzes en maximale bedragen vastgesteld. In de verordening zijn deze keuzes vastgelegd voor de sociale huur, sociale koop en middenhuurwoningen. Dit met als doel om sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en middenhuurwoningen zo lang mogelijk beschikbaar te houden voor de beoogde doelgroep. De verordening is per 09-02-2024 vervallen en de inhoudelijke bepalingen zijn integraal overgenomen in het omgevingsplan. Op 14 december 2023 heeft de raad de nieuwe huisvestingsverordening van Veenendaal vastgesteld. Deze geldt per 1 januari 2024. Op basis van de wijziging Huisvestingswet is het per 1 januari 2024 mogelijk om lokale voorrang te verhogen van 25% naar 50%, kan voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen (tot € 390.000,-) lokale voorrang worden gegeven en kan voorrang worden gegeven aan vitale beroepsgroepen. In het derde kwartaal van 2024 wordt een geactualiseerde Huisvestingsverordening ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Daarnaast stelt de Wet versterking regie op de volkshuisvesting op termijn waarschijnlijk diverse aanpassingen verplicht; waaronder een uitbreiding van de wettelijke urgentie categorieën.

2. Stand van zaken Woonvisie 2022 – 2025 per thema

Thema 1.

Goed wonen voor iedereen

Wat houdt dit in. We streven naar behoud van de huidige aantrekkelijkheid van Veenendaal als woongemeente, ook onder de groeiende en veranderende woningbehoefte in de komende jaren. In de Woonvisie 2022-2025 is er specifieke aandacht voor de volgende doelgroepen. -

Jongeren (18 -25) Starters (25 -40) Gezinnen Senioren Bijzondere doelgroepen zoals wonen met een zorgvraag, woonwagenbewoners en inwoners met een urgentie.

Resultaten: Doelgroep: Nr. 1.

Jongeren

Wat gaan we doen Actief mogelijkheden tot realisatie van wooneenheden in de lagere sociale klasse onderzoeken en daar waar mogelijk realiseren, al dan niet met beschikbare subsidies (provincie en/ of landelijk)

Status

Toelichting Het actief mogelijkheden onderzoeken – en realiseren van wooneenheden in de lagere sociale klasse betreft een continu proces. De “doelgroepenverordening Sociale woningbouw en middenhuur Veenendaal” is hierin een belangrijk instrument. Op 23 februari 2023 heeft de gemeenteraad de verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Veenendaal vastgesteld. Bij de vaststelling van de woonvisie 2022 2025 zijn er verschillende beleidskeuzes en maximale bedragen vastgesteld. In de verordening zijn deze keuzes vastgelegd voor de sociale huur, sociale koop en middenhuurwoningen. Dit met als doel om sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en middenhuurwoningen zo lang mogelijk beschikbaar te houden voor de beoogde doelgroep. De financiële haalbaarheid van de bouw van deze woningen blijft een belangrijk aandachtspunt. Om het realiseren van de bedoelde wooneenheden zo kansrijk mogelijk te maken zetten we er bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen op in om onze corporaties zo vroeg mogelijk bij de ontwikkelende partij(en) aan tafel te krijgen. Daarbij bieden we de mogelijkheid om het door ons gewenste woningbouwprogramma over verschillende bouwlocaties te verdelen (al dan niet gebruikmakend van het Vereveningsfonds sociale woningbouw). Bovenstaande met als doel om de ontwikkelende partijen te stimuleren tot het realiseren van sociale woningbouw.

2.

Bij het toevoegen van woningen in projecten vanaf heden waar nog geen kaders voor zijn gesteld of anderszins bindende afspraken zijn gemaakt geldt dat er 7% kleine goedkope woningen met een huurprijs van maximaal €650,- of een koopsom van maximaal €200.000,- worden gerealiseerd.

Doelgroep: Nr. 3.

Zie aandachtspunten

Starters

Wat gaan we doen Bij nieuwbouw van de categorie “goedkope koop” woningen toewijzen aan huishoudens met een maximaal inkomen van € 55.000, waarvan 50% uit een sociale huurwoning komt.

Status

Met de aanpassing van Huisvestingswet (per 01-01-2024) is er een wettelijke basis om eigen inwoners voorrang (max. 50%) te geven bij het toewijzen van nieuwbouwwoningen tot aan de geldende betaalbaarheidsgrens (€ 390.000,-). Om deze wens lokaal te borgen zal de huisvestingsverordening aangepast moeten worden. Een voorstel tot wijziging van de huisvestingsverordening zal aan de gemeenteraad worden voorgelegd. De vacature die is uitgezet voor een wooncoach is ingevuld. De wooncoach ondersteunt vanuit Veens Welzijn o.a. oudere inwoners die de wens hebben te verhuizen.

Zodra het wettelijk mogelijk is eigen inwoners voor 50% voorrang geven bij toewijzing van nieuwbouw.

4.

Stimuleren van verhuizingen van inwoners op leeftijd zodat er gezinswoningen vrij komen voor jonge gezinnen.

Doelgroep: Nr. 5.

Toelichting Het betreft hier sociale koopwoningen. In de “Doelgroepenverordening Sociale Woningbouw en Middenhuur” is de inkomensgrens voor sociale koopwoningen vastgelegd. Bij te weinig kandidaten in de categorie tot € 55.000,- wordt gekeken naar huishoudens tot max. € 60.000,-. Daarna tot huishoudens tot € 65.000,- en vervolgens overige kandidaten. In de praktijk is dit goed uitvoerbaar.

Gezinnen

Wat gaan we doen Realiseren van levensloop- en zorggeschikte woningen, waardoor we een goed alternatief bieden aan inwoners die nu nog in een gezinswoning wonen maar waarvan de kinderen al lang uit huis zijn. Hiermee brengen we de doorstroming van bovenaf op gang en komen er woningen vrij voor jonge gezinnen.

Status

Toelichting We slagen er in om levensloop geschikte woningen te realiseren. Het is vooral de uitdaging om voldoende zorggeschikte woningen aan de woonvoorraad toe te voegen. Zie hiervoor de toelichting bij nr. 7 en nr. 43.

6.

De helft van de gebouwde zorggeschikte sociale huurwoningen wijzen we toe aan sociale huurders die een gezinswoning verlaten.

Doelgroep: Nr. 7.

Nr. 8. 9.

10.

11.

Senioren

Wat gaan we doen Toevoegen van levensloop- en zorggeschikte woningen zodat inwoners op leeftijd een passend alternatief wordt geboden ten opzichte van de gezinswoning waarin zij nu nog wonen. Hiermee bevorderen we zoveel mogelijk de doorstroming en kunnen senioren straks in de eigen woning of wijk blijven wonen, ook als zij later maken krijgen met een beperking en/of zorg nodig hebben

Doelgroep:

In de huidige Huisvestingsverordening zijn diverse voorrangsbepalingen opgenomen die daarbij ook gecombineerd ingezet kunnen worden. Daardoor is toewijzen zoals bedoeld in de woonvisie mogelijk. Mocht dit toch onvoldoende mogelijkheden bieden kan altijd de experiment-bepaling ingezet worden.

Status

Toelichting Zie toelichting.

Status

Toelichting We geven naar behoefte invulling aan een Tijdelijk Verblijf Plek (TVP) voor dit soort situaties. We onderzoeken of het haalbaar is om voor een tijdelijke periode een 2e TVP te realiseren. Op basis van de (regionale) visie Beschermd Wonen, de lokale woonzorg-analyse en de lokale woonzorgladder wordt gezorgd voor voldoende BW-plekken Wmo. Er wordt actief ingezet op het afschalen naar (geclusterd) Beschermd Thuis.

Zorgafhankelijke inwoners

Wat gaan we doen We zorgen voor voldoende aanbod van tijdelijk verblijf voor mensen met psychische problematiek. We zorgen, in overleg met samenwerkingspartners, voor voldoende plekken voor inwoners die beschermd wonen nodig hebben en inwoners die overlast veroorzaken. We realiseren verder geen nieuw aanbod van beschermd wonen. We faciliteren de uitstroom uit beschermd wonen door voldoende passende woningen beschikbaar te hebben. We zorgen voor een divers aanbod van geclusterd wonen én van zelfstandig wonen in de wijk met een aanbod van (sociaal en fysiek) laagdrempelige ontmoetingsmogelijkheden.

De uitstroom van Cliënten Beschermd Wonen valt onder de bepalingen opgenomen in de huisvestingsverordening t.a.v. Bijzondere Doelgroepen. Door middel van het afgeven van een urgentieverklaring wordt de uitstroom Beschermd Wonen gefaciliteerd. Dit is een continu proces. De woonwens van inwoners verandert en daarmee ook de vraag naar woonproducten. De inzet richt zich op het goed laten aansluiten van het aanbod bij de vraag.

Doelgroep: Nr. 12.

Wat gaan we doen Door voorrang te geven aan deze doelgroep worden mantelzorgers die vrijblijvend voor deze inwoners zorgen extra ondersteund. Hiervoor maken we afspraken met de woningcorporatie(s) en zorgpartijen die actief zijn in onze gemeente.

Doelgroep: Nr. 13.

Mantelzorg en pleeggezinnen Status

Toelichting De doelgroep mantelzorgers is opgenomen als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening.

Status

Toelichting In de huisvestingsverordening is bepaald welke urgentiecategorieën er in Veenendaal in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. De genoemde doelgroepen vallen onder de urgentiecategorie uitstroom. In de nieuwe huisvestingsverordening is geen maximaal aantal uitstroom-urgenties opgenomen.

Urgente doelgroepen

Wat gaan we doen Net als bij de reguliere urgentieregeling zullen deze urgenties (maatschappelijke opvang en beschermd wonen) derhalve worden gekoppeld aan woningzoekenden in plaats van per organisatie een aantal plekken per jaar.

Thema 2.

Bestaande woningvoorraad

Opgave:

Toename van aantal ouderen huishoudens vraagt om aanpassing bestaande woningen

Nr. 15.

Opgave: Nr. 16. 17.

Wat gaan we doen We zetten in op de bewustwording van huishoudens rondom het langer zelfstandig wonen en het aanpassen van bestaande woningen op de afnemende mobiliteit van oudere huishoudens.

Status

Toelichting Op wijkniveau is er afgelopen jaar veel aandacht voor dit thema geweest. Het betreft een continu proces.

Status n.v.t.

Toelichting Deze ambitie maakt onderdeel uit van het programmaplan energieneutraal Veenendaal.

n.v.t.

Deze ambitie maakt onderdeel uit van het programmaplan energieneutraal Veenendaal.

Energieneutraal Veenendaal Wat gaan we doen We zetten in op de bewustwording rondom het verduurzamen van de particuliere woningvoorraad We zetten in op energieneutraal Veenendaal in 2050

Thema 3.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Opgave: Sociale huur en Sociale koop Nr. 18.

19.

20.

21.

22.

23.

Wat gaan we doen We maken afspraken tussen ontwikkelaars, gemeente en de corporaties om de komende jaren gemiddeld minimaal 30% sociale woningbouw te realiseren, waarbij de verdeling standaard wordt bepaald op 20% huurwoningen en 10% koopwoningen. Aangezien er veel kleinere locaties worden ontwikkeld dienen we te beoordelen waar wel en waar niet sociaal wordt gebouwd. Dit wordt onderling (financieel) verevend in een convenant sociale woningbouw. Hierbij wordt er een vereveningsfonds opgericht voor de sociale woningen en de 7% goedkope woningen (twee fondsen) We voegen nieuwe sociale huurwoningen toe tot een maximale maandhuur gebaseerd op de dan (geldende) hoge aftoppingsgrens. We maken bij sociale koopwoningen zoveel als wettelijk toegestaan gebruik van de Doelgroepenverordening en de zelfbewoningsplicht. Om de doorstroming te bevorderen wijzen we 50% van de sociale koopwoningen toe aan doorstromers uit de sociale huur. We maken jaarlijkse prestatieafspraken met woningcorporaties over onder meer de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen en de leefbaarheid in wijken.

Status

Toelichting Dit is een continue proces en een vast agendapunt met de ontwikkelende partijen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De genoemde percentages gelden als het gemiddelde voor de som van nieuw op te leveren woningen door alle partijen over heel Veenendaal en over meerdere jaren.

Zie aandachtspunten.

Zie aandachtspunten.

De zelfbewoningsplicht geldt voor alle sociale koopwoningen. Hierdoor wordt speculatie met deze woningen voorkomen, evenals verhuur. Voor zover mogelijk wordt de doorverkoopsom in de eerste 10 jaar beperkt zodat de woning zoveel mogelijk voor de juiste doelgroep behouden blijft. Dit wordt in de praktijk met succes gedaan, zie punt 3.

Jaarlijks brengen de in Veenendaal actieve corporaties voor 1 juli een bod uit op de woonvisie. Jaarlijks worden de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeente en huurdersorganisaties vastgesteld.

Opgave: Middenhuur Nr. 24.

Wat gaan we doen We nemen in bestemmingplannen op dat een percentage van de nieuwbouw middenhuur moet zijn om zo de ontwikkeling van middenhuur af te dwingen. Daarmee vergroten we de mogelijkheden voor doorstroming in de woningmarkt.

Status

Toelichting Zie aandachtspunten.

Status

Toelichting Dit is een continue proces. Bij ieder nieuw bouwinitiatief wordt gekeken naar de bestaande woningvoorraad in de directe omgeving.

Opgave: Vrije sector huur en koop Nr. 25.

Wat gaan we doen Bij het toevoegen van woningen in bestaande wijken en overige inbreidingslocaties woningtypen realiseren die in die woonomgeving ontbreken.

26.

Nieuwbouwwoningen in alle prijsklassen toevoegen om de doorstroming op gang te houden

Dit is een punt dat ook in eerdere woonvisies een plek heeft gekregen. Op regionaal en provinciaal niveau is er steeds meer aandacht voor het monitoren van plannen/ realisatie van woningen. Het zicht hierop wordt daarmee steeds beter. Dit is ook noodzakelijk om bijvoorbeeld de resultaten van de Woondeal in FoodValley te monitoren en te kunnen verantwoorden.

Opgave: Instrumenten betaalbaarheid en beschikbaarheid Nr. 27.

Wat gaan we doen We zetten diverse instrumenten in om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in Veenendaal voor verschillende doelgroepen te vergroten.

Status

Toelichting We doen dit op verschillende niveaus. We maken gebruik van landelijke regelingen (woningbouwimpuls), maar ook lokaal door de startersregeling om starters financieel te ondersteunen bij de aankoop van een eerste woning. Via de Huisvestingsverordening en Doelgroepenverordening voeren we regie op de toewijzingsvolgorde, het prijsniveau en de termijnen waarop woningen in een sociale prijsklasse blijven vallen.

Thema 4.

Aantrekkelijke nieuwbouw

Opgave: Complementaire nieuwbouw op de juiste locaties Nr. 28.

Wat gaan we doen We zetten in op complementaire nieuwbouw om daarmee de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.

Status

Toelichting Hierbij gaat het vooral om het toevoegen van woningtypen die nog ontbreken in de huidige woningvoorraad. Met name het bouwen voor ouderen is van belang om hen een passende woning te kunnen bieden. Daarbij komt hierdoor doorstroming maximaal op gang aangezien ouderen achter in de verhuisketen zitten. Door in te zeten op het toevoegen van levensloop- en zorggeschikte woningen met een grote buitenruimte zorgen we voor beweging op de woningmarkt.

Thema 5.

Vitale wijken

Opgave: Bestaande woonwijken Nr. 29.

30.

Wat gaan we doen We stimuleren verdichting en transformatie. We maken ‘inbreiden’ mogelijk, bijvoorbeeld door een bestaand gebouw (school, kantoor en dergelijke) te transformeren naar woningen of een gebied transformeren tot woongebied. We voegen in bestaande woonwijken en transformatiegebieden de daar ontbrekende woningtypen toe en leggen dit vooraf vast. Afhankelijk van de omliggende woningvoorraad wordt per vrijgekomen locatie bepaald of dit (sociale) koop en/of huur moet zijn en welk type woning wenselijk is.

Status

Toelichting Conform de woonvisie onderzoeken we daar waar zich mogelijkheden voordoen in hoeverre transformatie haalbaar is.

Hierbij gaat het vooral om het toevoegen van woningtypen die nog ontbreken in de huidige woningvoorraad. Met name het bouwen voor ouderen is van belang om hen een passende woning te bieden. Daarbij komt doorstroming op maximaal op gang aangezien ouderen achter in de verhuisketen zitten. Het toevoegen van levensloop- en zorggeschikte woningen met een grote buitenruimte moet de komende jaren voor deze beweging gaan zorgen. Daarnaast kijken we waar al veel sociale woningen staan en waar niet. Dit beeld kan bepalen op welke plek we sociale woningbouw toevoegen, en waar we dit juist achterwege laten.

Opgave: Inbreiding en transformatie Nr. 31.

32.

33.

Wat gaan we doen We zetten in op woningbouwinitiatieven met voldoende variatie en mix aan woonvormen en woningtypen voor diverse doelgroepen. We gaan slim om met de beperkte ruimte in Veenendaal en zetten in op een regionale aanpak voor het opvangen van de woningbehoefte. We bouwen 30% betaalbare woningen met een huur van maximaal € 1000,- (middenhuur) en een koopsom van maximaal € 355.000 bij het toevoegen van woningen in projecten vanaf heden waar nog geen kaders voor zijn gesteld of anderszins bindende afspraken zijn gemaakt.

Status

Toelichting Eenzijdige wijken met woningen in dezelfde prijsklasse zijn vrijwel nooit wenselijk. Woonwijken worden voor de lange termijn gebouwd waarbij een gezonde mix van doelgroepen bijdraagt aan de leefbaarheid. In en om Veenendaal moet daarom afstemming plaatsvinden over de verwachte woningbouw in de toekomst. We werken steeds intensiever samen met de overige gemeenten in de FoodValley. Dit is ook vastgelegd in de regionale Woondeal. Om de benodigde subsidies te verkrijgen voor de regionale bereikbaarheid en woningbouw in de toekomst is dit hard nodig. Zie aandachtspunten.

Thema 6.

Wonen met zorg

Opgave: Wonen met zorg Nr. 34.

35.

36.

Wat gaan we doen We hebben de lokale opgave (vraag en aanbod) naar woon(zorg)voorzieningen in beeld gebracht voor de genoemde doelgroepen. De dialoog over de analyse en prognoses wordt jaarlijks in het stedelijk WWZ-overleg gevoerd en geactualiseerd met de woningcorporaties en zorgaanbieders. Nieuwe woon(zorg)initiatieven worden, mede op basis van een vraag-aanbod (behoefte) raming vanuit de woonzorganalyse en de woonzorgladder, getoetst op basis van het toetsingskader. Bewustwording is een gezamenlijk thema, waar wij samen met professionals invulling aan geven in het stedelijk WWZ-overleg en met belangenbehartigers en bewoners in het Platform Vitaal & Zelfstandig Ouder Worden. Het op eigen initiatief aanpassen van de eigen woning om deze geschikt te maken ondersteunen wij middels de Blijverslening.

Status

Toelichting Conform de woonvisie is de lokale opgave in beeld gebracht. Er wordt in provinciaal verband een regionale nieuwe analyse opgesteld. Daarbij worden afspraken gemaakt over de verdeling van aandachtsgroepen, zoals bijvoorbeeld ouderen en de uitstroom opvanginstellingen (BW/MO). Het stedelijk WWZ- overleg is actief; een doorontwikkeling vindt plaats op bestuurlijk niveau.

Nieuwe woon(zorg) initiatieven worden besproken op de omgevingstafel. Hierbij wordt de woonzorganalyse, de woonzorgladder en het toetsingskader toegepast.

De vacature die is uitgezet voor een wooncoach is ingevuld. De wooncoach ondersteunt vanuit Veens Welzijn o.a. oudere inwoners die de wens hebben te verhuizen. Er zijn diverse bijeenkomsten georganiseerd over het thema Langer thuiswonen. Ook dit jaar wordt er weer invulling gegeven aan het thema Woon Bewust. Met de blijverslening wordt de mogelijkheid geboden om een eigen woning aan te passen en geschikt te maken voor het langer thuis wonen. We onderzoeken in hoeverre we het budget op een zo effectief mogelijke wijze kunnen inzetten.

Opgave: Langer zelfstandig thuis Nr. 37.

Wat gaan we doen Om het langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen te bevorderen zetten we erop in dat alle nieuwe woningen levensloopgeschikt zijn.

Status

Toelichting Voor nieuwe projecten verloopt dit conform de woonvisie. Alle nieuwe woningen zijn minimaal levensloopgeschikt met uitzondering van de 7% kleine en goedkope wooneenheden.

38.

Wij stimuleren gemengd wonen, met daarbij voor zover nodig ruimte voor wonen met gelijkgestemden.

Met de huisvestingsverordening hebben we ook het instrumentarium om gemengd wonen te stimuleren. De mogelijkheid bestaat om verschillende doelgroepen met voorrang te huisvesten in sociale huurwoningen. Specifieke projecten zijn de Dragonder en de Nachtzwaluw.

39.

We onderzoeken of een specifiek toewijzingsbeleid (voorrangsregeling) gehanteerd kan worden waarbij bijzondere doelgroepen (vanuit de omgeving) doorstromen naar geschikte woningen.

De nieuwe huisvestingsverordening voorziet hierin. In de huisvestingsverordening zijn verschillende doelgroepen als urgent aangemerkt.

40.

Bij nieuwe en bestaande woon(zorg)voorzieningen zetten we samen met eigenaren in op voldoende (stallings)ruimte voor materiele Wmovoorzieningen .

Nieuwe projecten worden, waar mogelijk, zorggeschikt gerealiseerd. Hierbij is aandacht voor voldoende stallingsruimte voor materiele Wmo-voorzieningen, zoals scootmobielen.

Opgave: Een geschikte leefomgeving Nr. 41.

Wat gaan we doen De dialoog rondom innovatie, vernieuwing en domein overstijgende samenwerking vindt met professionals en bewoners plaats.

42.

Bij nieuwe projecten, maar ook bij reconstructies van bestaande infrastructuur, wordt rekening gehouden met een toegankelijke / levensloopbestendige inrichting van de openbare ruimte. We behouden en realiseren zorggeschikte woningen rondom voorzieningen en wijkcentra.

43.

Status

Toelichting We zijn voortdurend in gesprek met stakeholders om de verbindingen te leggen tussen Wonen, Welzijn en Zorg. Voorbeelden hiervan zijn het project Domein Overstijgende Samenwerking (DOS) tussen gemeenten en zorgaanbieders. Het convenant met Sante Partners en Opella is hiertoe getekend. Ook projecten als Huur &Buur en de Dragonder (intergenerationeel wonen) zijn goede voorbeelden hiervan. Dit betreft een continue proces waar aandacht voor is in het Omgevingsprogramma Openbare Ruimte en bij het team Beheer en Projecten.

Zie aandachtspunten.

3. Aandachtspunten De acties uit de woonvisie die in het voorgaande overzicht oranje of rood gekleurd zijn, worden hieronder toegelicht.

1. (Nr. 2) Bij het toevoegen van woningen in projecten vanaf heden waar nog geen kaders voor zijn gesteld of anderszins bindende afspraken zijn gemaakt geldt dat er 7% kleine goedkope woningen met een huurprijs van maximaal €650,- of een koopsom van maximaal €200.000,- worden gerealiseerd. Zoals vastgesteld in de woonvisie wordt bij elk nieuw project het toevoegen van 7% kleine goedkope woningen met een maximale prijs van € 200.000,- of een maximale huurprijs van € 650,- per maand als randvoorwaarde meegegeven aan de ontwikkelende partij. Voorgaande geldt voor de volledigheid voor nieuwe projecten waar nog geen kaders en/ of andere bindende afspraken voor zijn gemaakt. De woningen hebben zoals vastgesteld een gebruiksoppervlak van minimaal 40m2. In uitzondering op de overige nieuw te bouwen woningen hoeven deze woningen niet levensloopbestendig te zijn. De 7% goedkoop is aanvullend op de eis van 30% sociaal (huur en sociale koop) en 30% betaalbaar. De huidige marktomstandigheden zijn erg uitdagend. De financiële haalbaarheid van veel bouwplannen staat onder druk. De verplichting om in Veenendaal naast de 30% (huur en sociale koop) sociaal ook invulling te geven aan de eis van 7% goedkoop/ jongerenhuisvesting is een extra financiële drempel voor ontwikkelende partijen.

Een extra eis die ervoor kan zorgen dat ontwikkelende partijen de keuze maken om te investeren in gemeenten waar deze extra eis niet geldt. Dit leidt mogelijk tot het uitstel/ afstel van woningbouwprojecten, waardoor de realisatie van nieuwbouwwoningen op termijn stagneert. Een extra aandachtspunt is ook de vraag welk effect de Wet versterking regie op de volkshuisvesting gaat hebben op lokale keuzes t.a.v. het woningbouwprogramma. De verwachting is dat wettelijke kaders uniformer en dwingender worden om marktpartijen duidelijkheid te geven over de eisen m.b.t. het realiseren van woningen. Een voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld het feit dat de gemeente Veenendaal volgens het wetsvoorstel verplicht wordt tot het realiseren van minimaal 40% betaalbare woningen (middenhuurwoningen tot maximaal € 1.123,- en koopwoningen tot max. € 390.000,-). Dit aangezien al voldaan wordt aan het landelijk gemiddelde van 27% sociale woningbouw. Los van de gemeentelijke inzet om conform de woonvisie 7% goedkope nieuwe woningen te realiseren voor jongeren, wordt er ook op andere manieren gewerkt aan het realiseren van woonruimte voor de doelgroep jongeren.

In de prestatieafspraken met Veenvesters is afgesproken dat Veenvesters doorgaat met het realiseren van goedkope woningen voor jongeren (18-23), wordt de woningbehoefte onder jongeren tussen de 16 – 27 onderzocht en gaan we in gesprek om te kijken hoe we jongerenhuisvesting (zelfstandig en onzelfstandig) een impuls kunnen geven.

2. (Nr. 7) Toevoegen van levensloop- en zorggeschikte woningen zodat inwoners op leeftijd een passend alternatief wordt geboden ten opzichte van de gezinswoning waarin zij nu nog wonen. Hiermee bevorderen we zoveel mogelijk de doorstroming en kunnen senioren straks in de eigen woning of wijk blijven wonen, ook als zij later maken krijgen met een beperking en/of zorg nodig hebben (Nr. 43) We behouden en realiseren zorggeschikte woningen rondom voorzieningen en wijkcentra. Bij nieuwe woningbouwplannen wordt conform de woonvisie de voorwaarde gesteld dat de woningen levensloopbestendig zijn. Bij nieuwe woningen gelegen bij centrale voorzieningen wordt de voorwaarde opgenomen dat deze woningen zorggeschikt zijn. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 01-01-2024 is het mogelijk om bepalingen over levensloop – en zorggeschikt op te nemen in het Omgevingsplan. Op 09-02-2024 is het Omgevingsplan van Veenendaal ingegaan. Dit betreft een tijdelijk omgevingsplan dat in een overgangsfase zit totdat in 2032 het omgevingsplan aan alle regels van de Omgevingswet voldoet. Bij het aanpassen van het omgevingsplan worden de bepalingen over levensloop- en zorggeschikt geeffectueerd. Hiermee is het mogelijk om vergunningsaanvragen die hier niet aan voldoen op af te wijzen en daarmee afdwingbaar.

Bij de 1e wijziging van het omgevingsplan (planning start 3e kwartaal) wordt dit in het omgevingsplan opgenomen.

3. (Nr.19) Aangezien er veel kleinere locaties worden ontwikkeld dienen we te beoordelen waar wel en waar niet sociaal wordt gebouwd. Dit wordt onderling (financieel) verevend in een convenant sociale woningbouw. Hierbij wordt er een vereveningsfonds opgericht voor de sociale woningen en de 7% goedkope woningen (twee fondsen) Met de inzet van een vereveningsfonds kunnen ontwikkelende partijen zelf en onderling realiseren dat er gemiddeld voldoende sociaal wordt gebouwd. Dit door de vereiste sociale woningbouw tussen locaties te verevenen. Zo zou er bijvoorbeeld op 1 locatie 100% sociaal worden gebouwd en op andere locaties niet. De systematiek van verevenen is in overleg met lokale ontwikkelaars en Veenvesters bepaald. Het voorstel wordt eind mei aan de raad ter besluitvorming aangeboden als onderdeel van het programma kostenverhaal

4. (Nr.20) We voegen nieuwe sociale huurwoningen toe tot een maximale maandhuur gebaseerd op de dan (geldende) hoge aftoppingsgrens. Dit was het uitgangspunt van Veenvesters in hun strategisch voorraadbeheer. Gewijzigde omstandigheden, waaronder de toegenomen bouwkosten, heeft gevraagd om nieuwe inzichten met andere accenten in de doelgroepenverdeling. Dat heeft geleid tot een verschuiving binnen de wensportefeuille van Veenvesters, waardoor zij naast woningen op basis van de geldende hoge aftoppingsgrens ook woningen toevoegt aan haar woningvoorraad met een huurprijs tot aan de geldende maximale sociale huurprijsgrens.

5. (Nr.24) We nemen in bestemmingplannen op dat een percentage van de nieuwbouw middenhuur moet zijn om zo de ontwikkeling van middenhuur af te dwingen. Daarmee vergroten we de mogelijkheden voor doorstroming in de woningmarkt. In het huidige ruimtelijke beleid is nog geen bepaling opgenomen t.a.v. het gewenste percentage middenhuur woningen. Het opnemen van een % middenhuur woningen is, met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 01-01-2024, mogelijk in het Omgevingsplan. De verwachting is dat de Wet versterking regie op de volkshuisvesting een dwingend lokaal en regionaal kader zal opleggen t.a.v. het te realiseren nieuwbouwprogramma. Het realiseren van woningen voor middeninkomens betreft betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen. Op dit moment voegt Veenvesters in diverse projecten al middenhuurwoningen toe aan de woningvoorraad in Veenendaal.

6. (Nr.33) We bouwen 30% betaalbare woningen met een huur van maximaal € 1000,- (middenhuur) en een koopsom van maximaal € 355.000 bij het toevoegen van woningen in projecten vanaf heden waar nog geen kaders voor zijn gesteld of anderszins bindende afspraken zijn gemaakt. Bij nieuwe ontwikkelingen worden de randvoorwaarden conform woonvisie meegegeven. In de woonvisie zijn echter niet alle genoemde bedragen gestoeld op bedragen die jaarlijks landelijk worden vastgesteld. Dit maakt dat deze bepalingen op termijn niet houdbaar zijn. In de woonvisie is de middenhuur vastgesteld op € 1.000,- zonder indexatie. Dit is vastgelegd in de doelgroepenverordening “Sociale woningbouw en middenhuur Veenendaal”. De landelijke grens in 2024 voor middenhuur is inmiddels € 1.123,-. Daarbij stijgt ook de liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen. Deze staat inmiddels op € 879,66,-.

Huurwoningen Voor het realiseren van middenhuurwoningen wordt vooral naar corporaties gekeken aangezien de commerciële markt deze niet bouwt. Voor het bouwen van middenhuurwoningen gelden voor corporaties minder gunstige financieringsvoorwaarden dan de door de gemeente geborgde voorwaarden die gelden bij het realiseren van sociale huur. Door het beperkte verschil in huur tussen beide categorieën (€ 879,66 t.o.v. € 1.000,-) is het realiseren van middenhuurwoningen voor corporaties financieel minder interessant. Koopwoningen De landelijke betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen in 2024 is € 390.000,-. In de Woonvisie van Veenendaal is het maximale koopbedrag in de categorie betaalbaar gesteld op € 355.000,- . Ten opzichte van andere gemeenten, die de landelijke betaalbaarheidsgrens hanteren, is het in Veenendaal minder gunstig om een bouwproject te realiseren. De maximale koopsom waarvoor in de gemeente Veenendaal een woning met behulp van een starterslening2 kan worden gekocht is vastgesteld op de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000,-

2 De maximale koopsom voor het kopen van een woning met behulp van een starterslening is door de gemeenteraad op 25 januari 2024 vastgesteld op € 390.000,-. Op verzoek van de

gemeenteraad evalueert het college eind 2024 de starterslening. De evaluatie richt zich op de uitgangspunten van de startersregeling en het effect van het stellen van de maximale koopsom op € 390.000,-. De evaluatie zal ter beeldvorming aan de raad worden aangeboden.

Overwegingen: In het actuele voorstel Wet versterking regie op de volkshuisvesting wordt voorgesteld om gemeenten met een sociale woningvoorraad boven het landelijk gemiddelde van 27% te verplichten tot het realiseren van minimaal 40% voor middeninkomens. Daarbij brengt het voorstel uniformiteit in de huidige verschillende grenzen van huur/ koop en inkomens. Overweeg daarom om hier alvast op te anticiperen door: -

-

De 7% goedkope woningen voor jongeren onder te brengen in een sociaal huurprogramma van in totaal 30%. Dat betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen wel 7% van het totale programma specifiek wordt gebouwd conform de woonvisie voor doelgroep jongeren tussen de 18 – 25. Het risico bestaat dat door de huidige stapeling van eisen bij nieuwbouw (puntensysteem, energie eisen, circulair, sociale bouw, parkeernormen enz.) de haalbaarheid van ieder project in gevaar komt. Te verkennen hoe de percentages huidige sociale koop/ middenhuur en betaalbare koop in de categorie 40% betaalbaar er uit zouden kunnen zien. Te verkennen welke nieuwe maximale koopgrenzen voor de huidige categorie sociale koop realistisch zijn gezien de huidige marktomstandigheden. De diverse gestelde bedragen en (inkomens)grenzen aan te laten sluiten bij bestaande landelijke grenzen. Dit geldt voor: 1. Het gestelde huurbedrag a € 650,- in de 7% te koppelen aan de 1e aftoppingsgrens, zoals deze landelijk wordt gehanteerd. De 1e aftoppingsgrens is een begrip uit de huurtoeslag en geldt voor 1-persoonshuishoudens en voor 2-persoonshuishoudens en bedraagt in 2024 voor € 650,43. Voor de huur boven de 1e aftoppingsgrens ontvangen huurders geen huurtoeslag. De aftoppingsgrenzen worden jaarlijks door de landelijke overheid vastgesteld. 2.

De grens van betaalbare koop te verhogen van € 355.000,- naar € 390.000,- zoals landelijk bepaald en daarmee ook in lijn met de maximale koopprijs van een woning waar starters een starterslening voor kunnen ontvangen. 3. De maximale huurprijs van middenhuur van € 1.000,- te verhogen naar de landelijke middenhuurgrens van maximaal € 1.123,- en de hiervoor geldende jaarlijkse indexatie en inkomenscategorieën te volgen.