3. Actualisatie Detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - bijlage
Tekst van het document
Actualisatie detailhandelsbeleid 2021-2025 Gemeente Veenendaal
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Veenendaal De heer H. van Rijnbach
Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:
De heer K. Trommelen De heer T. Wissink 2188.1020 26 januari 2021
Actualisatie detailhandelsbeleid 2021-2025 Gemeente Veenendaal
Inhoudsopgave 1
Inleiding
1
Bijlagen
32
1.1
Inleiding
2
Bijlage 1 - Passantenonderzoek Veenendaal-Centrum
33
1.2
Relevant detailhandelsbeleid
3
Bijlage 2 - Bezoekgedrag middelgrote centra
33
Bijlage 3 - Combinatiebezoek trekkers
35
2
Huidige situatie
5
2.1
Verzorgingsgebied
7
2.2
Aanbod: branche en spreiding
7
2.3
Winkelgebieden
8
3
Trends en ontwikkelingen
13
3.2
Boodschappenfunctie
17
3.4
Perspectief Veenendaal
20
4
Ambities en visie detailhandelsstructuur
21
4.1
Ambities en hoofdkeuzes
22
4.2
Actualisatie structuur
23
4.3
Compact centrum
24
4.4
Boodschappencentra
25
4.5
PDV-locaties
26
5
Beleidskader
28
5.1
Beleidsregels
29
5.2
Aanvullingen
30
1 Inleiding
1.1
Inleiding
hoe het bestaande detailhandelsbeleid kan worden geactualiseerd om dat doel te behalen.
Aanleiding In december 2012 is de nota ‘Detailhandels-
Proces
structuur Veenendaal nu en in de toekomst’
In 2019 is met verschillende groepen
vastgesteld. Sindsdien zijn de ontwikkelingen in
betrokkenen over de actualisatie van het
de landelijke en lokale winkelmarkt in een
detailhandelsbeleid gesproken. Hierdoor zijn de
stroomversnelling gekomen.
opgaven voor de winkelsector in Veenendaal helder geworden. In 2020 is het Programmaplan
Vooral het groeiende belang van het online
vitale binnenstad opgesteld. In dit plan wordt
aankoopkanaal heeft het koopgedrag van de
verder ingezet op de verschuiving van winkel
Nederlandse consument structureel gewijzigd.
stad naar binnenstad. Eind 2020 is vanuit de
De coronacrisis heeft deze ontwikkeling in een
context van de coronacrisis naar het detail
stroomversnelling gebracht. In Veenendaal zelf
handelsbeleid gekeken. Dit alles resulteert in
is een nieuw buurtcentrum gebouwd
het voorliggende rapport ‘Actualisatie
(Buurtstede) en is het centrum uitgebreid door
detailhandelsbeleid 2021-2025’.
de Brouwerspoort-ontwikkeling. In Veenendaal-
.
Centrum is sprake van aanzienlijke leegstand.
Leeswijzer
Visie detailhandelsstructuur 2012
Het vervolg van hoofdstuk 1 beschrijft het Naast deze ontwikkelingen is nieuwe
bestaande detailhandelsbeleid van gemeente
jurisprudentie rond de Europese Diensten-
en provincie. Hoofdstuk 2 gaat in op het lokale
richtlijn een belangrijke aanleiding voor de
winkelaanbod, de spreiding daarvan over de
herijking van het beleid uit 2012.
gemeente en de belangrijkste ontwikkelingen in het consumentengedrag. In hoofdstuk 3 worden
Doel
de ambities voor Veenendaal benoemd, waarna
De gemeente streeft een optimale leefbaarheid
de visie op de detailhandelsstructuur wordt
na voor haar inwoners. Het bieden van een zo
geactualiseerd. In hoofdstuk 4 wordt het
volledig mogelijk voorzieningenaanbod met
bijbehorende beleidskader opgesteld.
aantrekkelijke centra is daar een belangrijk onderdeel van. In dit rapport wordt geadviseerd
2 van 35
Aanzienlijke leegstand in Veenendaal-Centrum 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
1.2
Relevant detailhandelsbeleid
worden op mogelijk nadelige effecten voor het centrum en daarmee op de gewenste
In december 2012 is de nota ‘Detailhandels structuur Veenendaal’ vastgesteld. Er is sindsdien
detailhandelsstructuur. 4. Het aanbod in het centrum wordt zoveel
ingezet op ‘actief beleid’ om winkelmeters uit de
mogelijk geconcentreerd binnen het kern
markt te halen en winkels te verplaatsen naar het
winkelgebied, dat bestaat uit de ‘dubbele
kernwinkelgebied (verplaatsingscoach). Verder is
acht’ en de directe omgeving.
er sinds 2018 een nieuwe visie van de provincie,
5. Winkels op meerdere lagen zijn niet toe
is in 2020 een nieuw programmaplan voor
gestaan. Het college heeft de bevoegdheid
Veenendaal-Centrum opgesteld en is er nieuw
afwijking van het bestemmingsplan toe te
PDV-beleid opgesteld voor de regio Foodvalley.
staan, mits: a. het een initiatief in het kernwinkelgebied
Detailhandelsstructuur Veenendaal 2012
betreft, én
De beleidsnota uit 2012 bestaat uit een korte
b. de winkelruimte op verdieping behoort tot
inleiding en zes beleidsregels. In de inleiding
en deel uitmaakt van dezelfde winkel als
staat dat de winkelmarkt snel verandert en er in
op de begane grond is gevestigd
de toekomst minder behoefte is aan winkels.
(maximaal twee bouwlagen), én
1. De detailhandelsstructuur van Veenendaal
c. de komst van een tweede winkellaag niet
bestaat uit het kernwinkelgebied, de
leidt tot een duurzame verstoring van de
buurtwinkelcentra en de PDV-locaties
gewenste evenwichtige detailhandels
Groeneveldselaan en Grote Beer. Het beleid
structuur in het centrum, én
is erop gericht deze locaties te versterken. 2. Ontwikkelingen zijn mogelijk in het kern
d. de locatie van de winkel met twee winkel lagen een positieve bijdrage levert aan
winkelgebied, de buurtwinkelcentra en de
een evenwichtige verdeling van de
PDV-locaties.
publieke belangstelling binnen de hoofd
3. In de detailhandelsstructuur ligt het accent op het kernwinkelgebied. De buurtwinkelcentra
De ‘dubbele acht’ van het kernwinkelgebied 2012
looproute van het kernwinkelgebied. 6. Uitbreiding en/of nieuwvestiging van
en de PDV-locaties zijn daaraan onderge
detailhandel buiten de detailhandels
schikt. Iedere ontwikkeling op de PDV-
structuur is niet toegestaan.
locaties of de buurtwinkelcentra zal getoetst 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
Veenendaal-Centrum in 2012
3 van 35
Retailvisie provincie Utrecht 2018
regiopositie van Veenendaal-Centrum onder druk
PDV/GDV-beleid Foodvalley
De provincie Utrecht verwacht, ondanks de
staat (p.29) en dat hier sprake is van grote
Gemeente Veenendaal is deel van Regio Food
bevolkingsgroei, een afname in de hoeveelheid
structurele leegstand (p.12). “De niet-dagelijkse
valley. Deze acht gemeenten maken samen
niet-dagelijkse winkels. Om vitale centra te
regionale winkelfunctie van Veenendaal-Centrum
afspraken over bepaalde detailhandels
behouden richt de provincie zich op de versterking
zal niet langer vanzelfsprekend zijn. Dit betekent
ontwikkelingen. Het bestaande beleid is eind
van de bestaande structuur. Volgens de provincie
dat zowel de omvang als het aanbod
2020 geactualiseerd. Belangrijk uitgangspunt is
moet binnen die structuur aandacht zijn voor de
heroverwogen moet worden en er keuzes moeten
dat het aantal detailhandelsmeters op perifere
herpositionering van de niet-dagelijkse
worden gemaakt”.
locaties niet wordt uitgebreid. Er wordt ingezet op
winkelfunctie, een grotere functiemix en meer verblijfskwaliteit.
acht concentratiegebieden voor perifere
Programmaplan vitale binnenstad 2020
detailhandel (PDV), waaronder Groeneveldse
In 2020 is het Programmaplan vitale binnenstad
laan en Grote Beer. Daar worden in principe
De provincie staat buiten de bestaande winkel-
opgesteld. Dit is een actualisatie van het
alleen de branches wonen, doe-het-zelf en
structuur in principe geen nieuwe uitbreidingen
‘Programmaplan vitale winkelstad’ uit 2017. In het
tuincentra toegestaan. De minimale maatvoering
toe. “Vestiging van perifere, grootschalige
programmaplan van 2020 wordt verder ingezet op
voor vestiging op de acht concentratiegebieden
detailhandel wordt in beginsel niet toegestaan
de verschuiving van winkelstad naar binnenstad.
is 500 m² wvo. Voor bijzonder grootschalige
buiten de bestaande mogelijkheden in vigerende
De winkelfunctie wordt meer een gelijkwaardig
PDV-concepten wordt geen ruimte gemaakt
ruimtelijke plannen van de gemeenten. Vestiging
onderdeel van de ‘complete binnenstad’.
buiten de bestaande concentratiegebieden.
aard en omvang en het gevoerde assortiment,
In 2017 werd reeds ingezet op een compact
Voor webshops en afhaalpunten geldt dat ze als
moeilijk inpasbaar zijn in centrumgebieden zoals
centrum met minder aanloopstraten. In het
ze fysiek toegankelijk zijn voor de consument
bouwmarkten en tuincentra. Op de bestaande
programmaplan 2020 wordt daarnaast ook
behoren tot de reguliere detailhandel. Webshops
perifere locaties zijn nog voldoende mogelijk
opgeroepen tot transformatie binnen het
worden in dat geval in de bestaande winkel
heden beschikbaar.” Daarom hanteert de
‘centrumhart’, vanwege de omvang van de
gebieden ingepast (dus niet perifeer). Ook
provincie, om oppervlakteneutrale verplaatsing te
leegstandsopgave. In het nieuwe programmaplan
tweedehandswinkels worden als reguliere
waarborgen, een meter-voor-meter-regeling.
worden potentiële transformatielocaties benoemd
detailhandel behandeld.
is uitsluitend toegestaan van winkels die vanwege
als handvat voor een stapsgewijs transformatie
Provinciale retailvisie over Veenendaal
proces. De uitwerking daarvan, aan de hand van
Ook binnen de bestaande structuur zijn volgens
een gebiedsregisseur, zal moeten leiden tot een
de Provinciale Retailvisie scherpe keuzes
nieuwe kaart van de binnenstad.
gewenst. Daarbij benoemt de provincie dat de
4 van 35
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
2 Huidige situatie
Ligging en omvang van grotere centrumgebieden en PDV-locaties in Veenendaal en omgeving
6 van 35
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
2.1
Verzorgingsgebied
2.2 Aanbod: branche en spreiding
m² wvo groot. Dit aanbod bestaat voor tweederde van het winkelvloeroppervlak uit
Ligging
In de gemeente Veenendaal zijn circa 390
supermarkten. Het dagelijkse winkelaanbod zit
De gemeente Veenendaal ligt aan de A12,
winkels aanwezig, met samen ruim 152.800 m²
met name in de wijken en buurten van
centraal tussen Arnhem en Utrecht en direct ten
winkelvloeroppervlak (wvo). Veenendaal heeft
Veenendaal, ook zit er een groot aanbod in
westen van Ede. De gemeente behoort tot de
circa 2.300 m² wvo winkelaanbod per 1.000
Veenendaal-Centrum. In het centrum is het
regio Foodvalley. Veenendaal-Centrum en de
inwoners. Dat is ruim meer dan het gemiddelde
meest diverse dagelijkse winkelaanbod
Woonboulevard Groeneveldselaan zijn de
aanbod in Nederland (1.590 m² wvo per 1.000
aanwezig (verszaken, drogisten, etc.).
grootste winkelgebieden van hun soort in de
inwoners***). Vanwege dit grote aanbod is een
regio tussen Arnhem en Utrecht. Daardoor zijn
grote regionale aantrekkingskracht nodig.
inwoners van de omliggende gemeenten ook op het winkelaanbod in Veenendaal gericht.
Inwoners De gemeente Veenendaal heeft circa 66.500 inwoners (november 2020). De demografische opbouw kent relatief veel huishoudens met
Mode en overig niet-dagelijks aanbod Bijna de helft van de winkels (circa 200) bestaat
Dagelijks winkelaanbod
uit winkels in mode- en overige reguliere niet-
Het dagelijkse winkelaanbod (supermarkten,
dagelijkse branches (speelgoed, bloemen,
versspeciaalzaken, drogisten) is circa 26.700
elektro, huishoudartikelen, fietsen, etc.). Dit
*** Locatus (2020), Online winkelgebiedverkenner, oktober 2020.
aanbod is samen ruim 57.000 m2 wvo groot,
Winkelaanbod in Veenendaal naar branche en locatie (in m² wvo)
kinderen en er is nog geen grote vergrijzing (18% 65+)*. De inwoners in het centrumgebied zijn hierop een uitzondering; hier woont 53% in een eenpersoonshuishouden en is 33% 65 jaar of ouder. Het inkomensniveau in de gemeente ligt 8% onder het landelijk gemiddelde. Het oppervlak van de gemeente is volgebouwd, via inbreiding worden nog circa 300 woningen per jaar toegevoegd. In 2030 heeft Veenendaal naar verwachting circa 73.800 inwoners.** *
CBS Statline (2020), Kerncijfers wijken en buurten 2020. ** ABF Research (2020) Primos bevolkingsprognose Veenendaal. 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
7 van 35
waarvan bijna de helft mode (ruim 28.000 m2 wvo). Bijna het complete mode-aanbod in de
2.3
specialistische dagelijkse winkels, zoals een
Winkelgebieden
kaaszaak of Ekoplaza.
gemeente is in Veenendaal-Centrum gevestigd
Veenendaal-Centrum
(ruim 90 winkels van ruim 27.000 m wvo). Van
Het hoofdcentrum van Veenendaal heeft een
bedrijven, met een nadruk op het lage-
het winkelaanbod in de overige niet-dagelijkse
compleet aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse
middensegment. Dit sluit aan op het
branches is de helft in het centrum gevestigd
winkels. Meer dan de helft van de winkels in de
inkomensniveau van de bevolking.
(Action, Hema, BCC, Xenos, etc.), een deel in de
gemeente is hier gevestigd. Veenendaal-Centrum
buurtcentra en -straten en een deel verspreid.
heeft naast de functie voor de lokale inwoner een
leeg, van samen circa 19.900 m² wvo (alle
(recreatieve) winkelfunctie voor de omliggende
leegstand, niet alleen ‘winkelpanden’). De
Doe-het-zelf, wonen en tuin
regio. Bijna de helft van de niet-dagelijkse
leegstand zit zowel in nieuwe als oudere
In Veenendaal zijn er circa 70 winkels in de
bestedingen komen van buiten de gemeente
delen van het centrum.
branches woninginrichting (meubels, bedden,
Veenendaal.* Deze bovenlokale winkelfunctie
keukens, etc.), doe-het-zelf (o.a. bouwmarkten)
staat onder druk. De bestedingen in de niet-
Centrumstructuur
en tuin (o.a. tuinmeubelwinkels). Dit zijn
dagelijkse winkelsector in Veenendaal-Centrum
•
overwegend grote winkels, samen zijn ze goed
zijn tussen 2016 en 2018 bijvoorbeeld met 15%
met daarboven een ‘losliggend’ Scheepjes
voor bijna 60% van het winkelvloeroppervlak in
afgenomen, met name door minder bestedingen
hof (sterk discountprofiel). Een aanzienlijk
de gemeente (circa 73.800 m²). Dit aanbod is op
uit de regio**.
deel van de winkels is gevestigd in overdek
2
•
•
de woonboulevard (circa 40%), aan de Grote
Veel winkels in het centrum zijn filiaal
Er staan in het centrum circa 90 panden
Het hoofdcircuit heeft een ladderstructuur
te passages (Corridor en Scheepjeshof).
Beer (circa 25%), in het centrum (circa 10%) en
Aanbod
Buiten het hoofdcircuit zijn er verschillende
nog voor een flink deel (circa 20%) verspreid
•
Het centrum heeft een uitgebreid modisch
‘aanloopstraten’, zoals Verlaat, Kerkewijk,
aanbod met winkels in middel-, hoog en laag
Prins Bernhardlaan en Zandstraat.
gevestigd (o.a. op bedrijventerrein Nijverkamp).
segment, zoals H&M, Van Uffelen,
•
Het hoofdcircuit van het centrum bestaat uit
Speksnijder, Hiensch, Kik, Bristol etc.
stenige, monofunctionele winkelstraten. Er
Er is een sterke basis van frequent
is weinig historisch vastgoed of groen.
22.400 m² wvo. Het overgrote deel daarvan is
boodschappenbezoek met o.a. vier
Andere publieksfuncties (horeca, cultuur-
te vinden in het centrum (circa 90 panden van
volwaardige supermarkten; Aldi (1.000 m²
fabriek, etc.) zijn vooral aanwezig aan de
samen 19.900 m² wvo).*
wvo), Boni (1.500 m² wvo), Hoogvliet (2.000
randen van het circuit. Een sterk centraal
m² wvo) en AH (1.800 m² wvo), en meer
(dag)horecaplein ontbreekt.
Leegstand De leegstand in Veenendaal bedraagt circa
*
Het door Locatus gedefinieerde centrumgebied komt grotendeels overeen met het Kernwinkelgebied én de aanloopstraten in de kaart uit 2012 (zie p.3).
8 van 35
•
** I&O research en DTNP (2018), Randstad Koopstromenonderzoek**.
•
Uit passantenonderzoek in het centrum blijkt dat de gemiddelde bezoeker lokaal is,
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
doelgericht naar het centrum komt voor een
De capaciteit bestaat voornamelijk uit
aankoop en snel weer weg is (bijlage 1). Dit
betaald parkeren in gebouwde voorziening
type bezoeker volgt korte, directe loop
en. Dat is voor sommigen een barrière voor
routes (veelal heen en weer, zie bijlage 2)
bezoek.
en bezoekt maar een deel van het
•
kernwinkelgebied.
Het hele centrum is per fiets goed bereik baar, mede door de centrale ligging in de gemeente. Veel inwoners van de gemeente
•
De Zandstraat is een oude aanloopstraat
komen dan ook per fiets naar het centrum
naar het centrum, met een mix van wonen
(circa 60%*).
en publieksfuncties. Door de verdichting in
•
het centrum van Veenendaal (schaal
Buurtcentra
vergroting commercieel vastgoed en
•
De Ellekoot is het meest complete buurt
parkeercapaciteit) heeft de functie als
centrum in Veenendaal. Er is een Albert
publieke aanloopstraat weinig toekomst
Heijn-supermarkt van circa 1.400 m² wvo,
perspectief. Momenteel zijn er aan de
circa 440 m² wvo aan verszaken, twee
Zandstraat onder andere doelgericht
drogisten en een relatief uitgebreid
bezochte, niet-dagelijkse winkels te vinden.
aanvullend aanbod met onder andere een
De nabijgelegen Hoogvliet-supermarkt van
Hema, textielwinkels, een fietsenzaak,
circa 1.300 m² wvo heeft geen relatie met
horeca en een sportcentrum. Door de
dit winkelaanbod.
ligging als enige centrum in Veenendaal-
De Prins Bernhardlaan is eveneens een
West heeft De Ellekoot een comfortabele
aanloopstraat naar het centrum met een
positie met een verzorgingsfunctie voor
mix aan wonen en publieksfuncties. Hier
ruim 15.000 inwoners. De ruimtelijke
zijn naast niet-dagelijkse winkels ook
structuur van het centrum is naar binnen
verszaken en een drogist gevestigd.
gekeerd en de uitstraling is gedateerd. •
Het Bruïneplein heeft twee complementaire
Bereikbaarheid
supermarkten; een Aldi van circa 700 m²
•
wvo en een Jumbo van circa 1.200 m² wvo.
De autobereikbaarheid van VeenendaalCentrum is goed (P-ring Kleine Beer/ Weverij) en de parkeercapaciteit is groot.
*
Groot modisch aanbod Veenendaal-Centrum
I&O en DTNP (2018), Randstad Koopstromen onderzoek.
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
Andere publieksfuncties in randen van het centrum
9 van 35
Bestaande situatie: gebieden met winkels en supermarktlocaties (geschaald naar omvang in m² wvo)
Doctor Slotemaker de Bruïneplein met Jumbo en Aldi
De Ellekoot in het westen van Veenendaal
10 van 35
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
Aanvullend zijn er twee drogisten en meer
vooral winkels binnen de dagelijkse branches.
dere versspeciaalzaken. Daarmee is het
De Jumbo-supermarkt is circa 1.300 m² wvo.
Bruïneplein in dagelijks winkelaanbod het
Verder zijn er enkele andere voorzieningen,
grootste buurtcentrum. Centraal op het plein
waaronder een kapper en een zalencentrum.
is ruime parkeergelegenheid. •
•
Petenbos is het kleinste buurtcentrum, met
Buurtstede is het nieuwe buurtcentrum in de
een beperkt aantal functies: een Jumbo-
nieuwbouwwijk Veenendaal-Oost. Met de
supermarkt van circa 1.000 m² wvo, een
Lidl-supermarkt van circa 1.350 m² wvo en
cafetaria en een kapper. Dit centrum heeft
de Albert Heijn van circa 1.800 m is dit de
een steunpuntfunctie voor de directe
grootste supermarkt-concentratie buiten
omgeving en ligt dan ook niet aan een grote
Veenendaal-Centrum. Het aantal inwoners
ontsluitingsweg, maar in een woonstraat.
2
ten oosten van de N233 is (nog) te beperkt voor dit grote dagelijkse aanbod. •
Ronde Erf is een klein buurtcentrum in Veenendaal-Noord nabij het centrum, met
Ronde Erf klein buurtcentrum
Winkelaanbod buurtcentra en -straten in Veenendaal naar branche en locatie (in m² wvo)
Woonwarenhuis Eijerkamp 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
11 van 35
Perifere detailhandelslocaties
Overige winkelconcentraties
•
•
Woonboulevard Groeneveldselaan is de
Aan de Patrimoniumlaan is een
grootste woonboulevard in de regio met 23
verscheidenheid aan kleine, lokale
winkels van samen ruim 32.700 m² wvo.
dagelijkse en niet-dagelijkse winkels
Het aanbod bestaat uit woonwinkels (woon-
gevestigd. Winkels worden hier afgewisseld
warenhuizen, meubels, verlichting, bedden,
met woningen. Er staan aan de
vloeren, keukens, tuinmeubels) in het lage
Patrimoniumlaan circa vijf panden leeg (in
en middensegment en uit bouwmarkten. De
totaal ruim 1.260 m² wvo). Het onderhouds-
woonboulevard heeft een bovenlokale
niveau van de panden is erg wisselend.
functie (38% van de bestedingen op de
•
woonboulevard komt van buiten de
Verspreid gelegen winkelaanbod
gemeente)*. Ondanks de nabijheid tot de
Buiten de benoemde winkelconcentraties
N233 is de zichtbaarheid vanaf de hoofd
zijn nog circa 70 winkels gevestigd, samen
wegenstructuur slecht. Er is ruime parkeer
goed voor circa 20.800 m² wvo. Het betreft
gelegenheid.
voornamelijk winkels in de niet-dagelijkse
Grote Beer is een winkelgebied met twee
sector, bijvoorbeeld op de Nijverkamp en de
erg grote winkels op een zichtlocatie aan de
Nieuweweg. Een aantal van deze winkels
buitenste rondweg: woonwarenhuis Eijer
wordt op de bestaande locatie gedoogd, omdat
kamp (met shop-in-shops) en bouwmarkt
vestigingsmogelijkheden op de Woonboulevard
Gamma. Samen zijn deze winkels circa
ontbreken.
Verspreid winkelaanbod
18.000 m² wvo groot. Eijerkamp heeft een eigen parkeergarage.
*
I&O Research en DTNP (2018), Randstad Koopstromenonderzoek.
12 van 35
Winkels en wonen aan de Patrimoniumlaan 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
3 Trends en ontwikkelingen
3.1
De Nederlandse winkelmarkt
* *
*
*
Naar een vraaggestuurde winkelmarkt *
* *
De winkelsector beweegt zich van een aanbod
*
*
gestuurde markt naar een vraaggestuurde markt.
*
* *
*
Mede door de ontwikkeling van online winkelen
*
*
*
* *
*
zijn consumenten niet meer vanzelfsprekend gericht op het aanbod in hun omgeving. In reactie
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
op deze ontwikkeling is de vestigingsstrategie van winkelketens aan het veranderen; minder
2013
winkels, alleen op de beste locaties. Het grijze middensegment (winkelfilialen) verliest de grip op
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Faillissementen winkelketens in Nederland
de consument. Hierdoor verdwijnen winkels, die jaren als vanzelfsprekend aanwezig waren, uit
Consumentengedrag in periode 2010-2020
het straatbeeld. De coronacrisis zet de winkelmarkt in één keer jaren vooruit in deze ontwikkeling.
Tot nu toe: verandering consumentengedrag De consument is de afgelopen jaren aan de ene kant op zoek naar gemak in gerichte en frequente aankopen en aan de andere kant op zoek naar iets bijzonders (kwaliteit product, activiteit, advies, locatie, etc.): •
Gerichte aankopen gebeuren steeds meer online (voornamelijk niet-dagelijkse artikelen).
•
Frequente aankopen doet de consument nog steeds in het nabije boodschappencentrum (voornamelijk dagelijkse winkels), zolang dat
14 van 35
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
2020
•
centrum voldoet aan de eisen van aanbod en
het online koopgedrag is naar verwachting
bezoekgemak.
blijvend**. Dit heeft flinke gevolgen voor fysieke
Voor de totaalbeleving van een recreatief
winkelbestedingen. De prognoses voor de
‘dagje centrum’ is de consument selectief.
mate van krimp van winkelaanbod en de
Alleen de echt grote binnensteden voldoen
daaruitvolgende stijging van de leegstand zijn
nog aan de gewenste diversiteit en massa aan
niet mals***. De versnelde sprong online heeft
winkels, horeca, cultuur en activiteiten.
ook effect op andere publieksfuncties, denk
Veel minder winkels/inwoner in NL sinds 2008
aan de sluiting van bankfilialen, reisbureaus, Vooral veel kleine en middelgrote centra vallen tussen tafellaken en servet en hebben als gevolg
etc. •
Online is structureel onderdeel van het
grote leegstandsproblemen. Deze centra kunnen
aankoopgedrag. De technlogie om online
zich vanwege de nadruk op filiaalbedrijven in het
aankopen te faciliteren wordt snel beter
middensegment onvoldoende onderscheiden van internet en de grote binnensteden.
Coronacrisis: versnelling ontwikkelingen De corona-maatregelen (intelligente lockdown, sluiting horeca, etc.) en de economische crisis die
** Nielsen (2020), Dutch online shopping habits are here to stay, ING (2020), sectorvooruitzicht detailhandel. *** Colliers (2020), Babyboomers slaan gat in de winkelstraat, Q&A (2020), Impactanalyse - Retail Postcorona.
Online bestedingen groeien in alle branches tijdens corona
Bron: Gfk 2020
daarnaar verwachting uit volgt, zullen de komende jaren grote effecten op publieksgerichte gebieden hebben: Online •
Mensen wordt gevraagd thuis te blijven. Het aantal internetbestedingen aan producten is tijdens de crisis dan ook substantieel toegenomen (+52%)*. Dit is terug te zien in alle branches. Een deel van deze sprong in
*
Gfk (2020), Thuiswinkelmarktmonitor Q2 2020. 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
15 van 35
(robotisering, augmented reality, slimme
•
deurbel, etc.) en de distributie schaalt op.
Een deel van de ondernemingen blijft alleen
•
Naar verwachting zorgt de onzekerheid
door overheidsondersteuning nog overeind.
voor een waardedaling van
Op korte termijn zijn de grootste effecten te
winkelvastgoed***, terwijl de krapte op de
Fysiek
verwachten in de horeca-sector. Voor de
woningmarkt blijft. Voor eigenaren is de
•
In deze periode van horeca-sluiting en
winkelmarkt zijn zowel op de korte
mogelijkheid om winkelruimte om te bouwen
reisbeperkingen wordt meer uitgegeven aan
(omzetverlies hoofdwinkelstraat), als de lange
naar een woonfunctie daardoor steeds
dagelijkse boodschappen (meer thuis eten en
termijn (versnelde groei online) negatieve
interessanter.
meer uitvoerig thuis eten). Daarnaast
effecten van de coronacrisis te verwachten.
gebeuren deze aankopen meer in de nabije
•
•
Veel winkelondernemers die voorheen online
woonomgeving (thuiswerken, zo min mogelijk
verkoop links lieten liggen zijn ‘gedwongen’
reizen).
online gegaan. Ondernemingen die al zowel
Niet-noodzakelijk/recreatief winkelbezoek valt
fysiek én online sterk waren gepositioneerd,
sterk terug, waardoor vooral de fysieke
hebben het relatief goed gedaan. Multi
mode- en horecazaken groot omzetverlies
channel (aanbieden via online en fysieke
lijden. Juist in de hoofdwinkelstraten van
aankoopkanalen) is nu echt de standaard.
*** Vastgoedmarkt (2020), Corona richt bloedbad aan op beleggingsmarkt winkelvastgoed. Vastgoedmarkt (2020), Nederlands winkelvastgoed zal nooit helemaal herstellen van corona.
grotere steden zijn de bezoekersaantallen
•
dan ook gekelderd (tot -80% tijdens eerste
Koopbereidheid toekomst
golf)*. Tijdens de tweede lockdown zijn deze
•
Naast de directe effecten van de corona-
winkels zelfs helemaal gesloten.
maatregelen op koopgedrag veroorzaakt de
Tijdens de eerste golf was de omzetval
crisis ook macro-economische ontwikke
dramatisch, in de zomerperiode lag de omzet
lingen, die het consumentenvertrouwen
bij modewinkels echter weer bijna op peil.
negatief beïnvloeden.** De komende jaren
Door de tweede golf krijgen centrumgebieden
moet rekening worden gehouden met een
met een sterke focus op modisch winkel-
terughoudende koopbereidheid. Conjunctuur
aanbod (grotere hoofdwinkelgebieden)
gevoelige branches als woninginrichting zijn
nogmaals een grote klap.
extra kwetsbaar. Het fysieke koopgedrag
Mode en horeca krijgen tweede klap Bron: ING, 2020
wordt de komende jaren doelgerichter. *
Locatus (2020), Op welk van de 2.500 winkel gebieden in Nederland is de impact van corona het grootst?
16 van 35
** CBS (2020), Grootste daling consumentenvertrouwen ooit. 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
3.2 Boodschappenfunctie
aantrekkingskracht kunnen andere winkels
Concurrentie markt voor levensmiddelen in NL
profiteren. De mate waarin combinatiebezoek
Supermarkten nemen een steeds groter
De trekkracht van een sterke boodschappen-
plaatsvindt, wordt bepaald door de ruimtelijke
‘marktaandeel levensmiddelen’ voor hun
functie biedt perspectief voor andere voor-
inpassing, met als belangrijkste factoren afstand
rekening, waaronder zelfs thuisbezorging van
zieningen. Het online aandeel in de dagelijkse
en zichtrelatie (zie bijlage 3).
warme maaltijden en consumptie ter plaatse
aankopen was nog beperkt, maar neemt tijdens de
•
De groei in écht grote supermarkten (> 2.000
(bijv. La Place bij Jumbo). Mede door de
coronacrisis snel toe (thuisbezorgen i.p.v. naar de
m² wvo), zoals de Jumbo Foodmarkt, is
activiteiten van supermarktpartijen ontstaat er
supermarkt). Het thuisbezorgen van verse
beperkt.
een gespannen markt voor levensmiddelen (o.a.
Kleine supermarkten (< 1.000 m² wvo) in
supermarkten, bakkers, slagers, thuisbezorgd,
financiële uitdaging. De mate waarin boodschap
kleinere dorpen zijn lastig te exploiteren en
Chinese restaurants, snackbars, Deliveroo,
pen online worden aangeboden verschilt nog sterk
vallen regelmatig weg.
Picnic, etc.); de groei van de één gaat al snel ten
In echt grote (en in bewonersaantallen
koste van de ander. Tijdens corona is de
dagelijkse winkelstructuur is daarmee de komende
groeiende) binnensteden ontstaan weer
traditionele horeca de verliezer, waardoor onder
tijd nog te overzien.
nieuwe, kleine city-concepten
andere supermarktpartijen, verszaken,
(‘mandjeswinkels’).
maaltijdboxen en thuisbezorghoreca terrein
voedingsmiddelen blijft een lastige logistieke en
per gebied. De invloed van online op de fysieke
•
•
winnen.
Schaalvergroting supermarkten In de dagelijkse sector is sprake van groei van het winkelvloeroppervlak. Dit wordt vooral veroorzaakt
Landelijke ontwikkeling omvang supermarkten
door de supermarkten De hevige concurrentie onder supermarkten wordt voornamelijk uitgevochten door schaalvergroting van winkels. Supermarkten willen met de mooiste winkel op de beste locatie de sterkste positie innemen in de lokale markt. Meer en grotere supermarkten betekent wel meer benodigd draagvlak per winkel. Dat betekent anno 2020 dat supermarkten al snel een winkel van 1.200 m² wvo of groter willen. Een dergelijke winkel heeft wekelijks tussen de 8.000 en 15.000 betalende bezoekers. Van die grote 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
17 van 35
3.3
Ontwikkeling Veenendaal
bestedingen online gedaan (Utrechtse
afgenomen. Dat is het resultaat van iets minder
Heuvelrug bijvoorbeeld 29%)**.
bestedingen vanuit Veenendaal zelf, maar
Landelijke trends schetsen de context voor de
vooral van het verlies van bestedingen uit de
lokale ontwikkelingen. Zijn de ontwikkelingen in
Niet-dagelijkse bestedingen uit de regio
regio. Dat beeld komt overeen met de landelijke
Veenendaal tot nu toe trendvolgend of vallen
De toevloeiing van bestedingen van buiten de
trends; middelgrote centra leveren in op de
bepaalde ontwikkelingen uit de lijn? Een van de
gemeente naar winkels in Veenendaal is
streekfunctie. Ook voor de niet-dagelijkse
indicatoren daarvoor zijn de uitkomsten van het
belangrijk: 46% van de totale niet-dagelijkse
winkels in het centrum zijn de inwoners van
koopstromenonderzoek dat in 2016 en 2018 voor
bestedingen in Veenendaal kwam in 2018 van
Veenendaal nu de belangrijkste inkomstenbron.
de hele Randstad is gedaan*.
buiten de gemeente. De toevloeiing van
De bestedingen op de Groeneveldselaan
bestedingen loopt echter snel terug.
namen, door de hoogconjunctuur en de
•
In vergelijking met de niet-dagelijkse
aangetrokken woningmarkt, in diezelfde periode
Onder de inwoners van Veenendaal waren
bestedingen uit toevloeiing in 2016 is er in
juist toe.
online aankopen in 2018 goed voor circa
twee jaar sprake van een afname van 12%.
Niet-dagelijkse bestedingen inwoners Veenendaal •
19% van de niet-dagelijkse bestedingen. In •
•
De terugloop van bestedingen uit de regio is
Dagelijkse bestedingen Veenendaal
2016 was dat nog 16%.
het meest merkbaar in Veenendaal-
90% van de dagelijkse bestedingen van
64% van de niet-dagelijkse bestedingen van
Centrum. Daar zijn de niet-dagelijkse
inwoners van Veenendaal komt bij de winkels in
inwoners van Veenendaal kwam in 2018 bij
bestedingen van buiten de gemeente met
de eigen winkels terecht. In 2016 was deze
ruim 20% gedaald. De toevloeiing van
koopkrachtbinding nog 67%, de oriëntatie
bestedingen naar de Groeneveldselaan
van inwoners op de fysieke niet-dagelijkse
nam juist toe.
winkels in de gemeente neemt met dezelfde
•
*
25% 20%
mate af als de afvloeiing naar internet
Resultaat: Veenendaal-Centrum onder druk
toeneemt.
Het resultaat van minder binding en toevloeiing
In vergelijking met de overige Randstad en
in de niet-dagelijkse sector wordt vooral gevoeld
Foodvalley is het online marktaandeel in
in het middelgrote-centrum van Veenendaal.
Veenendaal nog beperkt, daar wordt gemid
Daar zijn de totale bestedingen in de niet-
deld al circa 25% van de niet-dagelijkse
dagelijkse sector tussen 2016 en 2018 met 15%
I&O Research & DTNP (2018) KSO Randstad 2018.
** I&O Research en DTNP (2018) Randstad Koopstromenonderzoek; I&O Research (2019) Koopstromenonderzoek Foodvalley.
18 van 35
Groei online marktaandeel Randstad en Veenendaal
d
sta
d Ran
15%
al
nda
ne Vee
s
lijk
10% 5%
ge -da
t
Nie
Dagelijks Randstad
0%
al
enda
Veen
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Bron: I&O Research en DTNP, Koopstromenonderzoek Randstad 2018
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
de eigen gemeente terecht. Afvloeiing en
Index-ontwikkeling bevolking en winkelaanbod naar sector in gemeente Veenendaal 2010-2020
toevloeiing is in deze sector minder omvangrijk. Circa 10% van de dagelijkse bestedingen in Veenendaal komt van buiten de gemeente. Het marktaandeel online in de dagelijkse sector is in Veenendaal met 4% bovengemiddeld en groeit snel (verdubbeling in twee jaar).
Bevolkings- en aanbodontwikkeling Sinds 2010 is de bevolking van de gemeente Veenendaal met circa 4.500 inwoners gegroeid (+7%). De laatste vijf jaar is het niet-dagelijkse winkelaanbod gekrompen, met name in de overige niet-dagelijkse branche, maar bijvoorbeeld ook in de groep woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra. Het dagelijkse winkelaanbod is daarentegen flink gegroeid, met name door de ontwikkeling van nieuwe supermarkten. Deze
Ontwikkeling aantal verkooppunten in Veenendaal-Centrum 2010-2015-2020 naar sector 250
aanbodontwikkeling is in lijn met de landelijke ontwikkelingen.
200
In Veenendaal-Centrum neemt het aantal niet-
150
dagelijkse winkels al jaren af (ruim 25% minder aanbod sinds 2010). De groei van andere functies
100
(o.a. groei m² wvo supermarkt en aanbod aan vrijetijdsfuncties) weegt daar niet tegenop, mede hierdoor neemt de leegstand toe, in aantal panden en in m² winkelvloeroppervlak.
50 0 Dagelijkse winkels Niet-dagelijkse winkels
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
Horeca, cultuur, ontspanning Dienstverlening
Leegstand Bron: Locatus (2010, 2015, 2020); bewerking DTNP
2010 2015 2020
19 van 35
3.4 Perspectief Veenendaal
Toekomstverwachting Veenendaal
Ook groeit het online aandeel nu erg snel in
De verwachting voor de gemeente Veenendaal
deze branches (verdubbeling tijdens
Overaanbod winkels gemeente Veenendaal
is dat het niet-dagelijkse winkelaanbod in de
coronacrisis).
Bureau Seinpost heeft in 2019, in opdracht van
toekomst verder zal afnemen. In het detail
de gemeente Veenendaal, een distributie
handelsbeleid uit 2012 werd er al van uitgegaan
Perspectief Veenendaal-Centrum
planologisch onderzoek (DPO) voor het detail
dat er in de toekomst minder behoefte zou zijn
Veenendaal centrum is naar verwachting niet zo
handelsaanbod in de hele gemeente uitgevoerd.
aan winkels. Sindsdien is vooral in het middel
hard getroffen door de coronacrisis als de écht
Hierin is de marktruimte voor detailhandel in
grote centrum van Veenendaal de omzet
‘grote binnenstad’ die helemaal gericht is op de
Veenendaal berekend. De conclusie is dat er
gedaald en het winkelaanbod afgenomen.
recreatieve winkel- en horecafunctie. In
reeds pre-corona, zowel in de dagelijkse als in
•
Door de coronacrisis krijgt het aanbod in
Veenendaal-Centrum zijn de lokale en
de niet-dagelijkse winkelsector in Veenendaal,
het hoofdcentrum (o.a. mode, horeca)
bovenlokale functie, en het dagelijkse en
overaanbod was.
wederom de grootste klappen. De negatieve
niet-dagelijkse winkelaanbod, in verhouding tot
effecten hiervan zullen zowel op de korte
die grote binnensteden meer met elkaar
In de dagelijkse sector is er zowel nu als in de
(wegvallen omzet) als de lange termijn
verweven. Mede door het sterke supermarkt-
toekomst overaanbod (circa 3.000 m² wvo in
(versnelde groei online, koopbereidheid)
aanbod en het bezoekgemak heeft het
2019 en circa 2.000 m² wvo in 2030).*
voelbaar zijn.
hoofdcentrum tijdens de corona-maatregelen
In de buurt- en wijkcentra is het effect naar
haar functie als gemakscentrum frequente
aanzienlijk ondergemiddeld functioneren (circa
verwachting beperkt: de centra voor
benodigdheden in zekere mate kunnen blijven
25% lagere omzet per m² wvo dan landelijk) en
frequente benodigdheden in de eigen
vervullen.
een overaanbod van ruim 30.000 m² wvo. Het
woonomgeving hebben in deze periode juist
overaanbod is het grootst in de branches In en
goed gefunctioneerd.
Veenendaal-Centrum was echter reeds pre-
De Woonboulevard en Grote Beer zullen
coronacris een kwetsbaar middelgroot centrum
luxe (circa 6.300 m² wvo). In de branches Vrije
tijdens de coronacrisis naar verwachting
gebied, met een groot niet-dagelijks winkel
tijd en Overig is er daarentegen nog marktruimte
goed hebben gefunctioneerd door de
aanbod. Voor de bestaande leegstand is weinig
(samen circa 7.000 m² wvo).
aandacht van consumenten voor de eigen
perspectief voor invulling met nieuwe winkels,
woning (o.a. hoge omzetten bij doe-het-zelf-
en het bestaande niet-dagelijkse winkelaanbod
zaken). Winkels in woninginrichting zijn wel
zal verder afnemen. De roep om vooral te
erg conjunctuur-gevoelig, de verwachte
focussen op relevantie voor de lokale inwoner
economische neergang heeft op de lange
wordt door de coronacrisis alleen maar sterker.
In de niet-dagelijkse sector is er sprake van
om het huis (circa 28.000 m² wvo) en Mode en
*
Seinpost (2019), Distributieplanologisch Onderzoek Detailhandel in Gemeente Veenendaal 7-10-2019.
20 van 35
•
•
termijn mogelijk omzetdrukkende effecten. 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
4 Ambities en visie detailhandelsstructuur
4.1
Ambities en hoofdkeuzes
Ambities detailhandelsvisie
overheid, ondernemers als eigenaren
Uitgaande van deze strategische visie en van
aantrekkelijk is om te investeren.
De gemeente heeft een aantal ambities
de input vanuit de verschillende bijeenkomsten
geformuleerd voor Veenendaal, die leidend zijn
zijn de volgende ambities opgesteld voor het
Hoofdkeuze: concentratie in het centrum
voor de visie op de detailhandelsstructuur.
detailhandelsbeleid:
Veenendaal-Centrum huisvest meer dan de
•
Behoud van een leefbaar stedelijk milieu,
helft van de winkels, waaronder het overgrote
Strategische visie ‘Veenendaal 2040’
door middel van een zo groot en gevarieerd
deel van de winkels in de modebranche.
Het verbeteren van de kwaliteit van het woon- en
mogelijk voorzieningenniveau;
Tegelijkertijd ligt in dit middelgrote-centrum de
Werken aan een dynamisch hoofdcentrum
grootste opgave (leegstand, effecten corona,
visie op Veenendaal in 2040. De relatie tussen
met aantrekkingskracht op ondernemers en
etc.). Concentratie van winkelaanbod in het
werkgelegenheid, wonen en het voorzieningen
bezoekers;
centrum is het belangrijkste middel om daar een
Behoud van de sterke structuur van buurt
zo groot en gevarieerd mogelijk voorzieningen-
buurtcentra worden benoemd als belangrijke
centra in de nabijheid van de bewoners,
niveau te behouden en verdere leegstand te
knooppunten in de wijk en het hoofdcentrum als
voor dagelijkse voorzieningen en sociale
voorkomen.
de kracht van de stad. De visie zet in op een
interactie;
leefklimaat is het hoofddoel van de gemeentelijke
niveau zijn daarin belangrijke thema’s. De
bruisend multifunctioneel centrumgebied, waar
•
•
•
inwoners en regiobezoekers graag komen. Hier is naast winkels, cultuur en een goed horeca-
Beperken van leegstand in winkelgebieden, met name in het centrum;
•
Een ruimtelijk-ordeningsbeleid dat
aanbod ruimte voor startende ondernemers,
zorgvuldig omgaat met de beschikbare
zzp’ers en kunstenaars.
ruimte en waarbinnen het voor zowel
Strategische visie: centrum kracht van de stad
22 van 35
Investeren in dynamisch hoofdcentrum
Leegstandsproblematiek Veenendaal-Centrum
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
4.2 Actualisatie structuur
Visie detailhandelsstructuur Veenendaal 2020
In grote lijnen kan de detailhandelsstructuur uit 2012 worden gehandhaafd. Wel is op onder delen een aanscherping van het beleid gewenst. Om de leegstand in het centrum te
A12
verminderen ligt de prioriteit voor winkel V
ontwikkelingen bij het centrum.
Grote Beer BO BO
voor volumineus winkelaanbod dat vanwege
ost dw eg Ro n
V
Bruïneplein
UMINEUS OL
-O
n
BO
Woonboulevard SCHAPP OD
EN
Grote Beer en Groeneveldselaan: locaties
BO
WIN BO
laa
EN
als basis (een) moderne supermarkt(en). •
rie
De Ellekoot, Bruïneplein, Ronde Erf, hoofdzakelijk dagelijks winkelaanbod, met
EN
ust
SCHAPP OD
SCHAPP OD
Buurtstede
Ind
en de regio een functie voor alle niet-
Buurtstede en Petenbos: buurtcentra met
Ronde Erf
Centrum
gemeente
•
VERB L
De Ellekoot
aankopen en ontmoeting, en voor de
dagelijkse aankopen.
LS KE
EN IJV
gemeente een functie voor dagelijkse
SCHAPP OD
EN
divers mogelijk centrum, met voor de hele
SCHAPP OD
EN
Veenendaal-Centrum: een zo compleet en
BO
gemeente Veenendaal bestaat uit:
SCHAPP OD
EN
De gewenste detailhandelsstructuur van de •
UMINEUS OL
Petenbos
de aard en omvang van de gevoerde artikelen niet inpasbaar is in de standaard centrumgebieden. 0
500 m
Ondergrond: © OpenStreetMap Bewerking: DTNP
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
23 van 35
De gemeente Veenendaal zet vol in op deze
4.3 Compact centrum
detailhandelsstructuur. Om deze winkelgebieden zoveel mogelijk te ondersteunen, acht de
Van winkelstad naar binnenstad
gemeente detailhandel buiten deze centra
Detailhandel blijft ook in de komende jaren een
ongewenst en kiest zij er voor actief winkel
belangrijke factor in de binnenstad. Andere
meters buiten de gewenste detailhandelstructuur
bezoekmotieven dan winkelbezoek, zoals
te verminderen*. Dit doet zij door:
ontmoeten en verblijven, nemen in belang toe. De
•
winkeliers te motiveren om te verplaatsen
ambitie van de gemeente is om een meer
naar het kernwinkelgebied in Veenendaal-
multifunctioneel centrumgebied te realiseren; ‘van
Centrum. Hiervoor wordt een ontwikkelfonds
winkelstad naar binnenstad’.
bedrijfsverplaatsing opgericht;
•
eigenaren te motiveren om te investeren in
Recente ontwikkelingen, zoals de Pniëlkerk, de
de transformatie van hun (leegstaande)
Cultuurfabriek, het stadsstrand en de toevoeging
winkelpand. De gemeente zal een positieve
van woonprogramma zijn belangrijke stappen in
houding hanteren bij een benodigde
deze richting. De winkelfunctie wordt meer een
planologisch-juridische procedure voor
gelijkwaardig onderdeel van de ‘complete
transformatie naar alternatieve gewenste
binnenstad’. De binnenstad krijgt hiermee in
functies (o.a. wonen);
toenemende mate een functie voor de
het schrappen van bestaande, in onbruik
Veenendalers zelf, en houdt ook een belangrijke
zijnde juridische detailhandelsmogelijkheden
functie voor de omliggende regio (o.a. gemeente
in bestemmingsplannen buiten de gewenste
Utrechtse Heuvelrug en Rhenen).
structuur, ofwel zogenaamde ‘ongewenste •
planologische plancapaciteit’;
Sinds 2012 is het centrum flink uitgebreid met
te handhaven op illegale detailhandel.
verschillende projecten aan de Brouwersgracht. Tegelijkertijd is door het veranderende koop gedrag de behoefte aan winkels in het centrum
Transformatie belangrijk thema in programmaplan Vitale Binnenstad (BRO, 2020) Wonen
Wonen Wonen
Cultuur
Cultuur
Horeca
Horeca
Diensten
Diensten
Cultuur
Horeca
Diensten
Non-food
afgenomen en is er een aanzienlijke leegstand
leegstand
•
Non-food Non-food
onstaan (circa 19.900 m² wvo). Om structurele leegstand tegen te gaan en een vitaal centrum te *
Zie bijlage ‘afbakening winkelgebieden’.
24 van 35
behouden wordt ingezet op het concentreren van
Food
Food
Food
Brede functiemix met wonen, horeca, diensten, etc.
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
winkelaanbod in een aantrekkelijk gebied, en de
een stapsgewijs transformatieproces. De
transformatie van bestaand winkelvastgoed
uitwerking daarvan, aan de hand van een
daarbuiten naar alternatieve, kansrijke functies.
gebiedsregisseur centrum, zal moeten leiden tot dé nieuwe kaart van de binnenstad.
Programmaplan: aanpak transformatieopgave In het nieuwe ‘Programmaplan vitale binnenstad
4.4 Boodschappencentra
2020’ wordt ingezet op het toevoegen van nietwinkelfuncties, zowel andere publieksgerichte
Buurtwinkelstructuur ondersteunen
functies als werken en wonen, aan het centrum.
De meerwaarde van winkels in de buurtcentra
Vooral aan de ‘randen’ van het centrum wordt
ligt in de dagelijkse winkelfunctie. Vanwege de
gedacht aan functieverandering (bijv. deel van de
wens tot concentratie van het aanbod in het
Scheepjeshof en het zuidelijk deel van de
centrum en het ontbreken van marktruimte is er
Corridor). Hierdoor blijft er op termijn een
geen aanleiding het niet-dagelijkse winkel
compacter gebied over waar het winkelaanbod
aanbod hier te versterken.
voornamelijk wordt geconcentreerd.
Buurtcentra: supermarkten kans tot moderniseren
De spreiding van dagelijks winkelaanbod over Het programmaplan benoemt een flinke transformatieopgave van ten minste 27.500 m
de gemeente is relatief goed: 2
•
Er is voor alle inwoners een (buurt)centrum
wvo binnen de centrumring (huidige leegstand én
met boodschappenaanbod binnen vijf
nu nog ingevulde winkelmeters). Transformatie
minuten fietsen.
van winkelvastgoed zal zowel aan de randen
•
Het grootste en meest diverse dagelijkse
(o.a. verplaatsing vanuit aanloopstraten) als meer
aanbod is te vinden in Veenendaal-
centraal in het huidige ‘kernwinkelgebied’ nodig
Centrum. Dit past bij de functie als enige
zijn.
bovenlokale boodschappengebied en brengt continu een grote bezoekersstroom
In het programmaplan 2020 wordt bewust geen, in
naar het centrum, waar ook andere
vergelijking tot de visiekaart uit het programma
publieksfuncties van profiteren (bijlage 3).
plan van 2017, radicaal nieuwe visiekaart inge voegd. In plaats daarvan worden potentiële
Het aanbod in de dagelijkse sector in
transformatielocaties genoemd als handvat voor
Veenendaal is ruim; er wordt minder omzet per
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
Buurtcentra: passend bij lokale verzorgingsfunctie
25 van 35
m² verdiend dan landelijk*. Ondanks de
4.5 PDV-locaties
wonen (o.a. doe-het-zelf, keukens, sanitair, tapijt,
verwachte groei van de bevolking ontbreekt
meubels, etc.). In het regionale PDV-beleid is
marktruimte voor substantiële toevoeging van
Veenendaal: woonboulevard van de regio
bepaald dat op PDV-locaties een minimum
nieuw aanbod.
De PDV-locaties Grote Beer en Groeneveldse-
omvang voor winkels geldt van 500 m2 wvo.
laan zijn in de omgeving de grootste winkel
Gemeente Veenendaal kiest ervoor aan te sluiten
De supermarkten in Veenendaal zitten groten
gebieden gericht op de verkoop van ‘volumineuze
bij dit regionale beleid, en hanteert dus een
deels in modern vastgoed van een markt
artikelen’ binnen het thema ‘wonen’. De
minimum omvang van 500 m2 wvo (voorheen
conforme maat (§3.2). Een aantal supermarkten
regiobewoner kan in Veenendaal op deze
1.500 m2 wvo).
is naar huidige maatstaven relatief klein. Om de
locaties kijken en vergelijken voor alle
positie van de buurtcentra (Ellekoot, Bruïneplein,
woninginrichtingsbehoeften. Momenteel is er
Vanwege de aard en omvang van de gevoerde
Ronde Erf, Buurtstede en Petenbos) te behouden
geen leegstand op de PDV-locaties.
artikelen heeft volumineuze detailhandel een
krijgen supermarkten binnen buurtcentra de
grootschalige uitstalling nodig en is inpassing in
mogelijkheid te vergroten tot een maximale maat
Recent marktruimteonderzoek heeft aangetoond
het centrum of in buurtcentra ruimtelijk vaak niet
van 1.500 m² wvo. Dit maximum geeft voldoende
dat Veenendaal beschikt over een erg ruim
mogelijk. Woonboulevard Groenveldselaan en
ruimte voor innovatie, maar voorkomt een
aanbod in de branchegroep ‘In en om het huis’
winkelgebied Grote Beer zijn dan ook geen
ongewenste bovenwijkse functie en aantasting
(woninginrichting, doe-het-zelf, tuinartikelen,
reguliere winkelgebieden, maar uitzonderings
van het voorzieningenniveau in andere buurt
elektronica): in totaal bijna 80.000 m² wvo. De
locaties. De branchebeperking en minimale
centra.
uitbreidingsruimte voor deze branches in
omvang zorgen ervoor dat andere winkels
Veenendaal is negatief (-28.000 m² wvo)**. Deze
gevestigd blijven in de reguliere winkelgebieden.
Solitaire supermarkten, zoals de Jumbo Prins
uitkomst en de gevolgen van de coronacrisis
Hierdoor blijft er in deze winkelgebieden
Willem-Alexanderpark, Hoogvliet J.P.C.
maakt dat het gevuld en aantrekkelijk blijven van
perspectief voor het gewenste aanbodprofiel en
Leinweberstraat en Birlik Zuiderkruis, maken
de PDV-locaties niet vanzelfsprekend is.
wordt leegstand in de reguliere winkelgebieden
geen deel uit van een buurtcentrum en vallen
tegengegaan.
buiten de gewenste structuur. Uitbreiding van
PDV: geen regulier winkelgebied
deze supermarkten is niet toegestaan. Nieuwe
De perifere detailhandelslocaties (PDV)
Volumineuze detailhandel buiten PDV-locaties
solitaire supermarkten zijn niet gewenst.
Groeneveldselaan en Grote Beer zijn (juridisch-
Volumineuze detailhandel is in Veenendaal niet
planologisch) bestemd voor grootschalige winkels
alleen gevestigd op de PDV-locaties maar is
met volumineuze artikelen binnen het thema
bijvoorbeeld ook aanwezig op solitaire locaties in
*
Seinpost (2019), Distributieplanologisch Onderzoek Detailhandel in Gemeente Veenendaal 7-10-2019.
26 van 35
** Seinpost (2019), Distributieplanologisch Onderzoek Detailhandel in Gemeente Veenendaal 7-10-2019.
de bebouwde kom (o.a. Seats en Sofa’s,
2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
Ambifloor, Baby-Dump) en op bedrijventerrein
Geen verruiming branchering PDV-locaties
Nijverkamp (o.a. Poppeliers, Superkeukens).
Om de vitaliteit van het centrum en de buurtcentra te bevorderen en de leegstand daar
Verplaatsing en sanering
te verminderen, blijft detailhandel op perifere
Gezien de negatieve marktruimte in de branches
locaties beperkt tot branches in volumineuze
die op PDV-locaties mogelijk zijn, is uitbreiding van
artikelen (woninginrichting, doe-het-zelf,
de Groeneveldselaan in principe niet te motiveren.
tuincentra). Er wordt op perifere locaties dus
In specifieke gevallen is dit toch te overwegen,
niet meegewerkt aan de verruiming van de
wanneer het gaat om verplaatsing met een
branchering. Brancheverruiming op perifere
duidelijke motivering:
locaties staat immers haaks op de ambities en
•
Het verplaatsen van verspreidgelegen volumi
het ingezette beleid van de gemeente.
neus winkelaanbod dat nu gevestigd is op
Bijkomend nadeel van brancheverruiming is dat
bepaalde strategische locaties rond Veenen
het heldere aanbodprofiel van de
daal-Centrum (o.a. Schoolstraat). Deze
woonboulevard vertroebelt en daarmee de
verplaatsing kan ruimtelijke mogelijkheden
regionale aantrekkingskracht vermindert.
Regiofunctie voor aankopen in de woninginrichting
bieden voor de grote woningbouwopgave en voegt daarmee draagvlak toe aan het centrum. •
Bij huidige gedoogsituaties van woninginrich tingswinkels op bedrijventerrein Nijverkamp is verplaatsing naar de Groeneveldselaan te overwegen.
Voorwaarde voor verplaatsing is dat de detail handelsmogelijkheden op de oude locatie komen te vervallen. De gemeente hanteert hiervoor een meter-voor-meter-regeling.
Solitaire woonwinkels in de bebouwde kom 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
27 van 35
5 Beleidskader
5.1
Beleidsregels
gebieden die op de meest actuele visiekaart
Regel 5: Uitbreiding en/of nieuwvestiging van
van het centrum (dynamisch proces) aange
detailhandel buiten de detailhandelsstructuur
De visie op de structuur is grotendeels gelijk
wezen zijn voor ‘detailhandel’. Zie daarvoor het
(§4.2) is niet toegestaan*. De gemeente
aan die uit het detailhandelsbeleid van 2012.
meest actuele addendum ‘afbakening
Veenendaal kiest ervoor vanaf vaststelling van
Dat de structuur nog actueel is betekent echter
winkelgebieden’.
dit beleid een actief saneringsbeleid te voeren
niet dat de regels uit 2012 één op één kunnen worden overgenomen.
voor winkelmeters buiten de gewenste Regel 4: Winkels op meerdere lagen zijn niet
detailhandelsstructuur (regel 1).
toegestaan. Het vullen van leegstand op de
a. ‘Buiten de gewenste detailhandelsstructuur’
Regel 1: De detailhandelsstructuur van Veenen
begane grond heeft prioriteit. Het college heeft
behelst het complete grondgebied van de
daal bestaat uit Veenendaal-Centrum (kern
de bevoegdheid afwijking van het bestemmings
gemeente behalve de winkelgebieden in de
winkelgebied), de buurtwinkelcentra en de PDV-
plan toe te staan, mits:
gewenste structuur. De afbakening van die
locaties Groeneveldselaan en Grote Beer. Het
a. het een initiatief in het kernwinkelgebied
winkelgebieden wordt in een los document
beleid is erop gericht deze locaties kwalitatief te versterken.
betreft, én b. de winkelruimte op verdieping behoort tot
als bijlage opgenomen. b. Per bestemmingplan en/of casus zal de
en deel uitmaakt van dezelfde winkel als op
gemeente planologisch-juridische instru
Regel 2: In de detailhandelsstructuur ligt het
de begane grond is gevestigd (maximaal
menten inzetten om de detailhandels
accent op de bovenlokale functie van
twee bouwlagen), én
mogelijkheden te verminderen. Welke
Veenendaal-Centrum. Hier zijn winkelontwikke
c. de komst van een tweede winkellaag niet
instrumenten worden ingezet, zal per
lingen toegestaan (uitbreiding, nieuwbouw, etc.).
leidt tot een duurzame verstoring van de
bestemmingsplan of casus worden
In de lokaalverzorgende buurtcentra wordt
gewenste evenwichtige detailhandels
uitgewerkt.
terughoudend omgegaan met ontwikkelingen.
structuur in het centrum, én
Ontwikkelingen moeten passen binnen de
c. De gemeente wil 2 jaar vanaf vaststelling
d. de locatie van de winkel met twee winkel
van dit beleidskaders actief starten met het
boodschappenfunctie en het lokale draagvlak in
lagen een positieve bijdrage levert aan een
saneren van detailhandelsbestemmingen
wijk of buurt. De supermarkten in de
evenwichtige verdeling van de publieke
buiten de gewenste detailhandelsstructuur.
buurtcentra, als dragers van de boodschappen
belangstelling binnen de hoofdlooproute van
functie, mogen moderniseren en daarbij
het kernwinkelgebied.
d. Actief gebruik van bestaande planologische rechten worden gerespecteerd.
uitbreiden naar max. 1.500 m² wvo. Regel 3: Het winkelaanbod in het centrum wordt zoveel mogelijk geconcentreerd binnen de 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
*
Voor afbakening centrumgebieden zie bijlage ‘afbakening winkelgebieden Veenendaal’
29 van 35
Regel 6: Als uitzondering wordt op de PDV-
structuur naar de PDV-locaties wordt een
Detailhandel bij trafficlocaties
locaties de mogelijkheid geboden voor winkels
oppervlakteneutrale verplaatsing gewaar
Trafficlocaties (tankstations, treinstations, etc.)
die vanwege de aard en omvang van de
borgd door een meter-voor-meter-regeling
zijn geen winkelgebieden. Hier worden in
artikelen (volumineus) een grote uitstallings-
toe te passen.
beperkte mate detailhandelsactiviteiten
ruimte nodig hebben en daardoor moeilijk
d. De traditionele perifere branches zoals
toegestaan. Deze detailhandelsactiviteiten zijn
inpasbaar zijn in reguliere winkelgebieden. De
autoshowrooms (‘ABC’) en brandgevaarlijke
geen bezoekdoel an sich, maar mogen zich
Groeneveldselaan en Grote Beer zijn primair
stoffen hebben hun eigen locaties zoals De
alleen richten op de reeds aanwezige reizigers.
voor winkels met volumineuze artikelen binnen
Compagnie-Oost en vallen buiten dit beleid.
Ook het type producten moet aansluiten bij die
het thema wonen*. Andere branches worden op deze locaties niet toegestaan om de leegstand
doelgroep: kant-en-klare producten voor
5.2 Aanvullingen
consumptie/gebruik onderweg of ter plaatse
in Veenendaal-Centrum te beperken. De
(flesje water, koffie, belegde broodjes, snacks,
toegestane winkels op de PDV-locaties zijn
Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit
tijdschriften, etc.). Voor automobilisten zijn
grootschalig.
Er zijn situaties waarin detailhandel plaatsvindt
aanvullingen denkbaar zoals lampen en
a. In het regionale PDV-beleid is bepaald dat
als ondergeschikte nevenactiviteit op een
motorolie. Door deze beperkingen wordt
op PDV-locaties een minimum omvang voor
locatie met een andere hoofdactiviteit. Een
aantasting van de lokale winkelstructuur
winkels geldt van 500 m2 wvo. Gemeente
voorbeeld van detailhandelsactiviteiten in deze
voorkomen.
Veenendaal kiest ervoor aan te sluiten bij dit
vorm zijn het maken en verkopen van een
regionale beleid, en hanteert dus een
kentekenplaat bij een autogarage. Belangrijk bij
Internetwinkels en afhaalpunten
minimum omvang van 500 m wvo.
deze detailhandel als ondergeschikte neven
Voor het detailhandelsbeleid en de planol
b. Voor winkels op PDV-locaties geldt dat er
activiteit is dat er aantoonbaar sprake is van
ogische vertaling in bestemmingsplannen is de
niet of beperkt branchevreemd aanbod
ondergeschiktheid. Dit houdt in dat de
consument aantrekkende werking van
wordt verkocht (maximaal 15% van het
ruimtelijke uitstraling en verkeersaantrekkende
internetwinkels en afhaalpunten van belang.
winkeloppervlak, tot max. 150 m²).
werking overeenkomen met de hoofdactiviteit
PDV/GDV-beleid Foodvalley: “Een webshop
c. Voor eventuele, goed gemotiveerde,
en niet met de detailhandelsactiviteit. Er is dan
behoort tot reguliere detailhandel als het fysiek
verplaatsing van bestaande volumineuze
vanaf de straat dus niet te zien of te merken dat
toegankelijk is voor de consument. Daaronder
detailhandel van buiten de detailhandels-
er ook verkoop plaatsvindt.
wordt ook verstaan een afhaalfunctie voor de
2
consument: de consumentaantrekkende *
Detailhandel in keukens, badkamers, sanitair, tegels, woninginrichting, bouwmarkten en andere allround doe-het-zelf-zaken, tuincentra, tuinartikelen, tuinmeubels en soortgelijke branches.
30 van 35
werking van een webshop is de grens omdat het in de praktijk anders niet te controleren is. De ontwikkeling van webshops en afhaalcentra 2188.1020 Actualisatie detailhandelsbeleid Veenendaal 2021-2025 - 26 januari 2021
wordt dus binnen de binnenstedelijke
Afwijkingsbevoegdheid
toegevoegd qua aard, omvang en
winkelgebieden ingepast. Afhaalcentra zijn ook in
In de dynamische winkelsector is het mogelijk dat
verschijningsvorm duidelijk overwegend of
de PDV-concentratiegebieden mogelijk, maar dan
sommige (wenselijke) toekomstige initiatieven niet
nagenoeg geheel als hoofdfunctie herkenbaar
alleen bij de bestaande winkels. Als de webshop
in dit beleidskader zijn te vatten. De gemeente zal
blijft;
fysiek niet toegankelijk is voor de consument wordt
in dat geval handelen in de geest van deze visie.
het niet aangemerkt als detailhandel. Het kan dan
In bijzondere gevallen heeft het college
college bevoegdheid in uitzonderlijke nieuwe
passen in een andere bestemming (bijv. bedrijf,
bevoegdheid tot een afwijking.
gevallen op bedrijventerreinen een afhaalpunt
kantoor of woning). •
•
•
In lijn met het regionale PDV-beleid heeft het
van een webshop (zonder showroom) toe te
Webshop: internetverkoop vindt plaats vanuit
Bevoegdheid verruiming op bedrijventerreinen
staan in combinatie met andere op het perceel
of in combinatie met een fysieke uitstalruimte
Een voorbeeld hiervan zijn de bedrijventerreinen.
uitgeoefende bedrijfsactiviteiten. Daarbij wordt
die gericht is op en/of toegankelijk is voor
Het college kan in aanvulling op de regels van het
onder andere gekeken naar: max. 10 m2
consumenten (al dan niet in combinatie met
bestemmingsplan de volgende planologische
afhaalgedeelte; geen showroom of uitstalling
opslag/logistiek). Deze vorm van internet
ruimere mogelijkheden overwegen:
van artikelen; niet inpasbaar in een winkel of
verkoop wordt in planologisch opzicht
•
een maximum voor ondergeschikte
PDV-vestiging; geen verkeershinder. Bij
beschouwd als winkel en is alleen toegestaan
detailhandel van 30% van de aanwezige
gebruik van deze bevoegdheid vindt melding
in panden met een winkelbestemming. Ook de
bedrijfsvloeroppervlakte, met een maximum
plaats in het Ambtelijk Overleg van de regio
Regio FoodValley beschouwt een voor
van 200 m², o.a. voor productie- of
Foodvalley (afstemming PDV-beleid).
consumenten toegankelijke showroom
reparatiegebonden detailhandel, zoals
Voor de drie bovenstaande categorieën moet het
(uitstalruimte), ook zonder bestelling, betaling
zonwering, open haarden en scooters; geen
gaan om een bedrijf dat niet passend is voor
of levering ter plaatse, als winkel.
verkoop van food-producten;
vestiging in de (kern)winkelgebieden of PDV-
detailhandel in grove bouwmaterialen (niet
locatie. Ook geldt hierbij dat er geen onevenredige
uitstalruimte) is het om voldoende traffic te
zijnde bouwmarkten) en (professionele)
afbreuk mag worden gedaan aan gebruiks-
(blijven) genereren in de winkelgebieden
gereedschappen kunnen worden toegestaan.