3.a Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Industrielaan 2-8 - commentaarnota zienswijzen en ambtelijke wijzigingen

Telefoonnummer

Wonen en Leven M.M.N. Cornelisse (0318) 538 538

Ons kenmerk

Zaaknummer 1746148

Datum

14 december 2020 Commentaarnota zienswijzen en ambtelijke wijzigingen ontwerpbestemmingsplan Industrielaan 2-8

Afdeling Behandeld door

adressering

Onderwerp

1.

In voorliggende commentaarnota wordt ingegaan op de ingediende zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan Industrielaan 2-8 en de ambtelijke wijzigingen naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan Industrielaan 2-8.

2.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 8 oktober 2020 tot en met woensdag 18 november 2020 ter inzage gelegen in het gemeentehuis van Veenendaal en is ook ge-upload op www.ruimtelijkeplannen.nl. Iedereen kon gedurende deze periode zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan indienen.

3.

Van de mogelijkheid om een schriftelijke zienswijze in te dienen is gebruik gemaakt door: a. Reclamant a …………………………………………………………………………………………. 2 b. Reclamant b …………………………………………………………………………………………. 4

4.

Hieronder wordt de gevolgde procedure beschreven. Vervolgens worden per zienswijze de gronden van de zienswijze opgesomd, wordt ingegaan op de ontvankelijkheid van de zienswijze en reageren wij op de gronden uit de zienswijze. Daarna wordt een overzicht gegeven van ambtelijke wijzigingen. Tenslotte geven wij een conclusie over de zienswijze en over het vast te stellen bestemmingsplan. Verloop procedure

5.

De ontwikkelaar heeft een verzoek ingediend voor de herziening van het geldend bestemmingsplan “Woongebieden 2018” om een ontwikkeling aan de Industrielaan 2-8 in Veenendaal mogelijk te maken.

6.

Op 29 september 2020 heeft het college besloten om de procedure voor het ontwerpbestemmingsplan “Industrielaan 2-8” op te starten en daarmee het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen.

7.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens van donderdag 8 oktober 2020 tot en met woensdag 18 november 2020 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode kon, overeenkomstig artikel 3.8, lid 1, onder d Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met afdeling 3.4. Algemene wet bestuursrecht (Awb), door iedereen zienswijzen tegen het voorgenomen besluit worden ingediend.

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

Kenmerk 2020\31268 Pagina 2

a. Reclamant a Gronden van de zienswijze A. Onderzoek naar trillinghinder noodzakelijk Gezien de ligging nabij het spoor kan als gevolg van treinverkeer trillinghinder voor de toekomstige bewoners ontstaan. Hoewel er geen wettelijke normen bestaan voor trillinghinder dient het aspect trilling in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de zorgvuldige voorbereiding van besluiten wel te worden afgewogen indien een trillingsbron aanwezig is. Reclamant verzoek om het aspect trillinghinder te onderzoeken en af te wegen en verwijst naar de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen. B. Verwerken conclusies in bestemmingsplan Industrielaan 2-8 Reclamant adviseert om de conclusies uit het trillingonderzoek uitgebreid op te nemen in de conclusie van een separate paragraaf “Trillingen” in de toelichting van het bestemmingsplan en indien nodig door te laten werken in de planregels. C. Aanpassing toelichting In paragraaf 5.3 Externe Veiligheid, 4 e aandachtspunt, is de spoorlijn Utrecht-Rhenen opgenomen. Hier wordt vermeld dat deze op ca. 150 meter ten zuiden van het plangebied ligt. Echter de afstand tot aan de spoorlijn bedraagt 65 meter. Reclamant verzoekt om aanpassing van deze afstand. Ontvankelijkheid 8.

Op 9 november 2020 heeft reclamant a zijn zienswijze ingediend, ontvangen 10 november 2020. De zienswijze is ingediend binnen de gegeven termijn en daarmee is de zienswijze ontvankelijk.

Reactie op de gronden van de zienswijze A. Onderzoek naar trillinghinder noodzakelijk In de zienswijze van reclamant wordt aangegeven dat het aspect trillinghinder onderzocht moet worden en reclamant verwijst daarbij naar de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen. Aan de hand van deze handreiking is onderzocht of nader trillinghinderonderzoek noodzakelijk is voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Uit het onderzoek blijkt dat geen sprake zal zijn onevenredige trillinghinder ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen. Een combinatie van zwaar treinverkeer en een stijve zandlaag kan leiden tot trillinghinder. In het plangebied is dit niet aan de orde. De trein tussen Rhenen en Utrecht rijdt ieder half uur heen en ieder half uur terug, 4 treinbewegingen per uur. Het spoortraject heeft dan ook een lage intensiteit van treinverkeer. Daarnaast betreft het enkel de stoptrein. Aan beide kanten van het spoor zijn soms al op 20 meter van het spoor woningen gerealiseerd. In 2018 is een trillinghinderonderzoek uitgevoerd voor de locatie Rozenbottel ( NL.IMRO.0345.UWROzenbottelvg01). Dit plan ligt op ca. 25 meter van het spoor. Uit het trillinghinderonderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor het plan bij Rozenbottel dat op kortere afstand van het spoor gelegen is.

De combinatie van meerdere woningen op kortere afstand van het spoor waar geen klachten van trillinghinder bekend zijn, het treinbeeld en het uitgevoerde onderzoek voor Rozenbottel geven voldoende informatie op basis waar uit te sluiten is dat er binnen het plangebied Industrielaan 2-8 onevenredige trillinghinder zal zijn. Nader onderzoek naar trillinghinder wordt daarmee niet noodzakelijk geacht.

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

Kenmerk 2020\31268 Pagina 3

B. Verwerken conclusies in bestemmingsplan Industrielaan 2-8 In de toelichting van het bestemmingsplan zal een paragraaf trillinghinder worden opgenomen. Gezien bovenstaande uitkomsten is het niet nodig de planregels of de verbeelding aan te passen. C. Aanpassing toelichting paragraaf 5.3, Externe veiligheid Het klopt inderdaad dat het plangebied ca. 65 meter van het spoor gelegen is. Dit is echter nog niet de locatie waar woningen gebouwd zullen worden. De dichtstbijzijnde locatie waar woningbouw mogelijk is betreft ca. 80 meter van de spoorlijn Utrecht-Rhenen. Dan klopt de 150 meter nog steeds niet. Daarom zal de tekst in de toelichting aangepast worden met bovenstaande aanvulling.

Conclusie 9.

Wij stellen voor de zienswijze van reclamant a: a. Ontvankelijk te verklaren; b. Gegrond te verklaren.

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

Kenmerk 2020\31268 Pagina 4

b. Reclamant b Gronden van de zienswijze A. Uitwerking ontwerpbestemmingsplan anders dan Stedenbouwkundig plan In het goedgekeurde Stedenbouwkundig plan wordt de invulling van Stationskwartier deelgebied D weergegeven. Meerdere aanwonenden hebben hun appartement gekocht met dit door de Raad goedgekeurde plan in hun “achtertuin” voor ogen. De nu gepresenteerde plannen tonen echter een heel ander beeld. In plaats van een aantrekkelijk gevarieerde bebouwing, Laag/Hoogbouw, zoals in het Stedenbouwkundig plan weergegeven, is er alleen hoogbouw gepland. B. Aantasting waarde omliggende bebouwing. In het nieuwe ontwerpbestemmingsplan is deze ‘Hoogbouw’ nu al getoond middels een in geel weergegeven bebouwingsplan. Door dit ‘hoogbouw’ plan wordt niet alleen het woonplezier, maar ook de waarde van de appartementen aangetast.

Ontvankelijkheid 10. Op 12 oktober 2020 heeft reclamant b zijn zienswijze ingediend, ontvangen 15 oktober 2020. De zienswijze is ingediend binnen de gegeven termijn en daarmee is de zienswijze ontvankelijk.

Reactie op de gronden van de zienswijze A. Uitwerking ontwerpbestemmingsplan anders dan Stedenbouwkundig plan Een stedenbouwkundig plan geeft de gewenste invulling van een gebied weer. Het is een indicatie van wat beoogd wordt. Een stedenbouwkundig plan is een suggestie die vertaald moet worden in een concreet bouwplan en bestemmingsplan. Bij de vertaling kan veel veranderen. De uiteindelijke invulling van een gebied wordt weergegeven in een bestemmingsplan (de juridische bindende voorwaarden) en een bouwplan. Het bestemmingsplan zoals ter inzage is gelegd is een wijziging die past binnen de opzet van het stedenbouwkundig plan KCAP. De essentie is dezelfde. Hoge bebouwing aan de Industrielaan en daar achter lagere bebouwing. Voor de lagere bebouwing is het stedenbouwkundig plan geen exacte plek aangegeven voor de bebouwing van 2-4 of 4-6 bouwlagen. In het slechtste geval zou die 4-6 bouwlagen op de erfgrens met Spoorstate of Gravenborgh gepland kunnen worden. In de afbeeldingen die opgenomen zijn aan het eind van deze beantwoording zijn het stedenbouwkundig plan KCAP en het plan met daarop de maximale bouwlagen conform het vast te stellen bestemmingsplan Industrielaan 2-8 weergegeven. Het bestemmingsplan zoals ter inzage is gelegd betreft hoge bebouwing langs de Industrielaan en de aansluitende bebouwing daarachter.

In tegenstelling tot het stedenbouwkundig plan is er geen doorlopende wand van 8 bouwlagen, maar zijn er enkele blokken haaks op de Industrielaan gepland. Hierdoor is er licht en ruimte langs de Industrielaan, in plaats van een wand en schaduw. In het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan is slechts op één plek een gebouw van 8 bouwlagen voorzien. De andere gebouwen variëren tussen 3 en 7 bouwlagen. Zie ook de afbeelding “Bouwlagen ontwerpbestemmingsplan Industrielaan 2-8”.

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

Kenmerk 2020\31268 Pagina 5 Met de invulling zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Industrielaan 2-8 wordt afstand gecreëerd tot de bebouwing van Spoorstaete en Gravenborgh. Een combinatie van beide plannen is goed te zien op de afbeeldingen in deze commentaarnota. In tegenstelling tot het stedenbouwkundig plan KCAP wordt er, op één uitzondering na, niet op de erfgrens gebouwd. Die uitzondering is het gebouw aan de Industrielaan dat direct aansluit op Spoortstaete. Hier zijn conform het vast te stellen bestemmingsplan Industrielaan 2-8 ‘slechts’ 3 bouwlagen mogelijk en daaraan grenzend worden 7 bouwlagen toegestaan. In het stedenbouwkundig plan KCAP zijn voor deze beide locaties 8 bouwlagen toegestaan. Aansluitend aan de locatie van 7 bouwlagen is een gebouw van 5 bouwlagen gepland. In het stedenbouwkundigplan waren hier 2-4 / 4-6 bouwlagen voorzien. Dit gebouw is iets langer dan het gebouw zoals voorzien was in het stedenbouwkundig plan KCAP, echter wordt de breedte van het gebouw fors minder en is er ruim afstand tot de westelijke erfgrens, daar waar het stedenbouwkundig plan KCAP voorziet in bebouwing tot op de erfgrens. Het bestemmingsplan zoals ter inzage is gelegd betreft hoge bebouwing langs de Industrielaan en de aansluitende bebouwing daarachter.

In tegenstelling tot het stedenbouwkundig plan is er geen doorlopende wand van 8 bouwlagen, maar zijn er enkele blokken haaks op de Industrielaan gepland. Hierdoor is er licht en ruimte langs de Industrielaan, in plaats van een wand en schaduw. In het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan is slechts op één plek een gebouw van 8 bouwlagen voorzien. De andere gebouwen variëren tussen 3 en 7 bouwlagen. Zie ook de afbeelding “Bouwlagen ontwerpbestemmingsplan Industrielaan 2-8”. Met de invulling zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Industrielaan 2-8 wordt afstand gecreëerd tot de bebouwing van Spoorstaete en Gravenborgh. Een combinatie van beide plannen is goed te zien op de afbeeldingen in deze commentaarnota. In tegenstelling tot het stedenbouwkundig plan KCAP wordt er niet op de erfgrens gebouwd. Het gebouw aan de Industrielaan dat direct aansluit op Spoortstaete mag weliswaar aansluiten aan Spoortstaete maar hier wordt geen gebruik van gemaakt. Zie afbeelding “Uitsnede presentatie participatie (9 sept 2020)”. Hier zijn conform het vast te stellen bestemmingsplan Industrielaan 2-8 ‘slechts’ 3 bouwlagen mogelijk en daaraan grenzend worden 7 bouwlagen toegestaan. In het stedenbouwkundig plan KCAP zijn voor deze beide locaties 8 bouwlagen toegestaan. Aansluitend aan de locatie van 7 bouwlagen is een gebouw van 5 bouwlagen gepland.

In het stedenbouwkundigplan waren hier 2-4 / 4-6 bouwlagen voorzien. Dit gebouw is iets langer dan het gebouw zoals voorzien was in het stedenbouwkundig plan KCAP, echter wordt de breedte van het gebouw fors minder en is er ruim afstand tot de westelijke erfgrens, daar waar het stedenbouwkundig plan KCAP voorziet in bebouwing tot op de erfgrens. (in verband met de vergelijkbaarheid van de afbeeldingen, volgen alle afbeeldingen op de volgende pagina)

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

Kenmerk 2020\31268 Pagina 6

Uitsnede stedenbouwkundig plan KCAP

Bouwlagen ontwerpbestemmingsplan Industrielaan 2-8

Uitsnede presentatie participatie (9 sept 2020)

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

Kenmerk 2020\31268 Pagina 7

B. Aantasting waarde omliggende bebouwing. Voor de ontwikkeling aan de Industrielaan 2-8 is door de ontwikkelaar een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. De analyse is uitgevoerd door een onafhankelijke partij te weten KUBIEK Ruimtelijke Plannen. Uit de analyse blijkt dat de beoogde wijziging er geen sprake is van waardevermindering die het normaal maatschappelijk risico van in ieder geval 2% zal overstijgen. Daarmee kan geconcludeerd worden dat waardedaling van de nabijgelegen appartementen niet wordt verwacht.

Conclusie 11. Wij stellen voor de zienswijze van reclamant b: c. Ontvankelijk te verklaren; d. Ongegrond te verklaren.

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

Kenmerk 2020\31268 Pagina 8

c. Ambtelijke wijzigingen Voorstel doorvoeren ambtelijke wijzigingen A. Verlagen bouwhoogte gebouw C Aan de hand van de participatieavonden is overeengekomen met de VVE van Spoorstaete dat de bouwhoogte van het gebouw direct grenzend aan Spoorstaete maximaal 3 bouwlagen betreft. In het ontwerpbestemmingsplan is nog een bouwhoogte van 14 meter opgenomen. Hierdoor is het mogelijk om 4 bouwlagen te maken. In het vast te stellen bestemmingsplan Industrielaan 2-8 is de bouwhoogte van dit gebouw verlaagd naar 11 meter. B. Verlaging aantal appartementen naar 114 In de verbeelding bij het ontwerpbestemmingsplan is per abuis twee keer 114 appartementen toegestaan. Voor deze hele ontwikkellocatie geldt een maximum van 114 appartementen. Dit is gecorrigeerd in de verbeelding van het vast te stellen bestemmingsplan Industrielaan 2-8. C. Toevoegen boringsvrije zone Op verzoek van Vitens wordt in de toelichting van het bestemmingsplan een toevoeging gedaan om de boringsvrije zone beter uit te leggen. Deze toevoeging heeft plaatsgevonden en is in de toelichting van het vast te stellen bestemmingsplan Industrielaan 2-8 opgenomen in paragraaf 6.2.2 onder het kopje Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied. D. Toevoegen grondwateronderzoek Gedurende de inzagetermijn van het ontwerpbestemmingsplan heeft er aanvullend grondwateronderzoek plaatsgevonden ter plaatse van het plangebied.

Dit onderzoek is toegevoegd aan de toelichting, evenals een paragraaf over financiële haalbaarheid nu is gebleken dat sanering noodzakelijk is. Dit leidt niet tot een juridische wijziging (in de regels of de verbeelding) van het bestemmingsplan.

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag

Kenmerk 2020\31268 Pagina 9

ALGEHELE CONCLUSIE 12. Voor wat betreft de ontvankelijkheid verzoeken wij u de zienswijzen van reclamanten a en b ontvankelijk te verklaren. 13. Voor wat betreft de gegrondheid verzoeken wij u de zienswijzen van reclamanten a gegrond te verklaren. 14. Voor wat betreft de gegrondheid verzoeken wij u de zienswijze van reclamant b ongegrond te verklaren. 15. Voor wat betreft het vast te stellen bestemmingsplan wordt het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld op de volgende onderdelen: a. Toevoeging van de paragraaf “trillinghinder” in de toelichting van het bestemmingsplan; b. Tekstuele wijziging van de paragraaf externe veiligheid door de afstand van 150 meter te verkleinen naar 80 meter; c. Verlagen van de bouwhoogte van gebouw C (naast Spoorstaete) van 14 meter naar 11 meter; d. Verlaging van het totaal aantal wooneenheden van 228 naar 114 wooneenheden voor het gehele plangebied Industrielaan 2-8; e. Toevoegen van de subparagraaf “boringsvrije zone” in de waterparagraaf om de boringsvrije zone beter uit te leggen; f. Toevoegen van de bijlage grondwateronderzoek aan de toelichting van het bestemmingsplan; g. Toevoegen van een onderbouwing van de noodzakelijke sanering bij de financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan.

Raadhuisplein 1 • 3901 GA Veenendaal • Postbus 1100 • 3900 BC Veenendaal Tel. (0318) 538 538 • Fax (0318) 510 414 • www.veenendaal.nl • www.veenendaal.nl/vraag