20210928 Wonen

Woningmarkt Veenendaal Beeldvormende avond 28 september 2021

Zet hier een achtergrondafbeelding neer De laag hieronder is een masker, verplaats de afbeelding dus met rechtermuisknop > schikken > naar achtergrond naar de achtergrond.

Agenda Informatie woningmarkt Veenendaal 2021 1. 2.

3.

Opening De woningmarkt in Veenendaal (Hans) a. Demografische ontwikkelingen (Hans) b. Vraag en aanbod in Veenendaal – korte vergelijking met de regio Sturingsmogelijkheden (Hans) 1. Wat doen we al? (verordening, standaard overeenkomsten…) 2. Huidige juridische kaders 3. Specifieke wooncategorieën: • • •

4. 5. 6. 7.

Sociale huur Sociale koop Midden huur

Inzoom: Wonen en zorg (Scott) De praktijk, waar lopen we tegen aan en mogelijke nieuwe oplossingsrichtingen (Jeroen) Eisen aan woningbouw; afwegingskader (Astrid) Vragen

Introductie Informatie woningmarkt Veenendaal 2021 1. 2. 3. 4.

Avond over de totale woningmarkt in Veenendaal Opgaaf om ruim 10.000 woningen toe te voegen de komende 20 jaar Zoveel mogelijk focus op feitelijkheden We hebben geen grip: 1. Landelijk beleid 2. Verhuurdersheffing 3. Bouwprijzen / aannemersmarkt

Deel 1 de woningmarkt

Demografie

Toekomstige leeftijdsopbouw Veenendaal

Demografie • 70 jaar of ouder stijgt tussen 2020 en 2040 met 52% van 8.200 naar 12.500

• Stijging in aantal inwoners vooral 70+. Dit zijn ongeveer 2.800 huishoudens meer. Bij andere leeftijdscategorieën vooral vraag door gezinsverdunning • Van de 2.800 wooneenheden voor deze groep wordt naar verwachting 50% door 2 personen en 50% door 1 persoon bewoond • Hiervoor moet passende woonruimte worden gerealiseerd in alle prijsklassen van de woningmarkt. • CONCLUSIE: in alle segmenten is meer vraag dan aanbod!

Huidige voorraad Vergelijkingen

Huidige voorraad Vergelijking regio

Ede-NL: - 4000, Ede-VD: - 5350

Huidige voorraad

Hoe ziet de vraag eruit? • Veenendaalse woningvoorraad: veel gezinswoningen • Weinig kleinere woningen met goede buitenruimte voor ouderen • Dit aanbod toevoegen aan de bestaande voorraad woningen • Op alle locaties in ieder geval levensloop geschikt bouwen (mits de grootte van de woning dit toelaat) • Vooraf bepalen welk type woning er per locatie nodig is, dus niet nog meer van hetzelfde bouwen • Nadruk op zorggeschikt nabij voorzieningen = geen bejaardenhuis

Deel 2 sturingsmogelijkheden

• Wat doen we al • Juridische mogelijkheden

Wat doen we al? Huidige instrumenten • Omgevingsvisie > Uitvoeringsprogramma Wonen • Huisvestingsverordening • Doelgroepen Verordening “Sociale woningbouw en Middenhuur” • Bepalingen in private overeenkomsten: > verkoop- en anterieure overeenkomsten • Rapport Wonen met zorg > Uitvoeringsprogramma Wonen

Juridisch kader Wat kunnen we regelen? • Wat mag je als gemeente vastleggen ? • Wel: termijnen, bedrag midden huur, inkomen • Niet: zelfbewoningsplicht, eigen inwoners eerst, koopsom, doorstroming bij scheef wonen • Wettelijk recht op vrije vestiging en eigendomsrecht wegen zwaar!

Sociale koop • 10% bij alle grote ruimtelijke ontwikkelingen

• toewijzing voor doorstroming: 50/50 sociale huur/overig • Zelfbewoningsplicht • Startersleningen • Binnenkort: beperkte koopsom in 1e 10 jaar • Binnenkort: opkoopbescherming bestaande voorraad

Sociale huur • Minimaal 20% per groot project, soms veel meer • Blijft minimaal 25 jaar sociale huur • 50% doorstroming naar nieuwbouw koop of zorggeschikt (koop/huur) Prestatie afspraken > “Level playing field” : • • • • •

Passend toewijzen en Verordening van kracht Huurprijs conform wettelijk puntensysteem Opgave huursommen aan gemeente In private overeenkomsten Aanbieden via Huiswaarts

Middenhuur • Duidelijk minder dan gemiddeld, Veenendaal is “koopstad”

• Niet bewoond door beoogde doelgroep • Vraag vanuit behoefte of vanwege gebrek aan alternatief?

• Corporaties mogen tijdelijk ook weer middenhuur bouwen Alternatief: doorstroming van “bovenaf”: senioren huisvesting in alle prijssegmenten

Deel 3 wonen en zorg

Woonzorganalyse Uitvoeringsprogramma Wonen & Zorg •

Vergrijzing • Taskforce Wonen & Zorg: oproep gemeenten tot dialoog WWZ en analyse/visie woonzorgopgave • Bestuurlijke afspraken Aedes, Actiz, VNG, Zorgverzekeraars, en ministeries BZK/VWS komende vijf jaar 60.000 woningen voor ouderen en 25.000 verpleeghuisplaatsen

•

Scheiden wonen & zorg ➔ extramuralisering (van intramuraal naar ambulant) • Doel: bevorderen keuzevrijheid, zelfstandig wonen en financiële houdbaarheid zorgstelsel

•

Kwetsbare / bijzondere doelgroepen: langer en weer zelfstandig (“thuis”) wonen in de wijk - Ouderen - Gehandicapten - Geestelijke gezondheidszorg (➔ van beschermd wonen naar beschermd thuis) & uitstroom jeugdzorg

Woonzorganalyse Cijfers (ouderen)

Woonzorganalyse Cijfers (ouderen)

Woonzorganalyse Cijfers (ouderen)

Woonzorganalyse Cijfers (ouderen)

Woonzorganalyse

Cijfers (ouderen)

Woonzorganalyse

Woonzorganalyse Cijfers (GHZ doelgroep VG)

Woonzorganalyse Cijfers (GHZ doelgroep VG)

Aanbod van 255 plaatsen geclusterd & 14 gespikkeld: ± 270 eenheden Ambulante begeleiding (ook deels LG): ± 220 plaatsen Let op: Alleen van toepassing indien VG-doelgroep die thuis woont en ambulante begeleiding ontvangt een eigen woonplek (bij zorgaanbieders) willen of nodig hebben.

Woonzorganalyse Cijfers (GGZ + uitstroom jeugdzorg)

Woonzorganalyse Cijfers (GGZ + uitstroom jeugdzorg)

Deel 4 de praktijk

Sociale huur & koop Knelpunten Waar lopen corporaties tegen aan bij nieuwbouw? • • • • •

Eis 20% sociale huur en 10% sociale koop voor kleinere projecten Eisenstapeling nieuwbouw Voldoende planvoorraad aanwezig voor sociaal programma, maar hoe daadwerkelijk te realiseren? Te laat betrokken in proces Opgave ligt vooral in de lagere prijscategorieën versus “vrije” markt

•

Prijs- kwaliteitsverschil met andere segmenten beperkt

Vrije sector Knelpunten • Prijs/kwaliteitsverschil tussen sociale koopwoning en betaalbare koopwoning • Transformatieopgaven zijn kostbaar • Beperkte grondpositie gemeente. Gronduitgifte geeft extra sturingsmiddel

Doorstroming senioren > meer passend aanbod: • Hoe zorgen we dat ontwikkelaars nieuwe woonvormen bouwen? • Hoe zorg je er daadwerkelijk voor dat deze doelgroep wordt bereikt?

Oplossingsrichtingen sturingsinstrumenten • Afwegingskader nieuwbouw • Regionale samenwerking (zie oa verschillen in de regio)

• Convenant betaalbare woningen (van soc huur tot NHG-grens woningen) • Grond kopen (betere positie gemeente)

• “Vereveningsfonds” sociale huurwoningen • Nieuwe vormen van terugkoop: zorg dat woning betaalbaar blijft

Deel 5 afwegingskader

Aanleiding afwegingskader Uitwerking Omgevingsvisie • Aanleiding is het verzoek van de raad voor een puntensysteem natuur inclusief bouwen

• In de Omgevingsvisie staan veel meer ambities en doelstellingen; behoefte aan één integraal afwegingskader • Doorvertaling Omgevingsvisie in ruimtelijke ontwikkelingen • Bereiken ambities en flexibiliteit voor ontwikkelaars

• Haalbaarheid ruimtelijke ontwikkelingen

Toelichting afwegingskader Concept in bewerking • Wordt toegepast bij fysieke ontwikkelingen die niet passen in het bestemmingsplan • Vijf onderwerpen met puntensysteem • • • • •

Gezonde en groene leefomgeving Energietransitie en duurzaam bouwen Natuur inclusief bouwen Klimaatadaptatie Veiligheid en leefbaarheid

• Onderscheid in kleine, middelgrote en grote ontwikkelingen • •

Minimaal aantal punten per thema Minimaal aantal punten in totaal; meer dan de som van de thema's

Uitvoering afwegingskader Uitvoering en kanttekeningen • • • •

Vaststelling als uitvoeringsbeleid door college Meegeven bij de start van een ontwikkeling Eis om te voldoen wordt opgenomen in het bestemmingsplan Niet voldoen is daardoor weigeringsgrond omgevingsvergunning

Kanttekeningen: • Capaciteit en expertise toetsing, toezicht en handhaving • Duurzaam bouwen is uitputtend geregeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving • Geen gebied specifiek afwegingskader

Vragen