2.a Actualisatie Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 - 2028 - Raadsbesluit deel 1

Bijlage 3: Aanvullende bepalingen voor urgentie in verband met relatiebeëindiging Artikel 1. Toepassingsbereik Bijlage 3 Deze bijlage is alleen van toepassing op aanvragen om een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 26. Artikel 2. Bewijsstukken die in ieder geval ingediend worden 1. Bij het aanvragen van een urgentieverklaring worden in ieder geval de volgende bewijsstukken ingediend: a. een ouderschapsplan; b. een afschrift van één van de volgende documenten: i. de beschikking van de rechtbank waarmee het huwelijk of het geregistreerde partnerschap is beëindigd of, indien de rechtbank de beschikking nog niet heeft gegeven, het bij de rechtbank ingediende verzoek tot ontbinding van het huwelijk of het geregistreerde partnerschap; ii. het echtscheidingsconvenant, indien het huwelijk beëindigd is zonder beschikking van rechtbank; iii. de overeenkomst tot ontbinding van het geregistreerd partnerschap, indien van toepassing; iv. de inschrijving van de ontbinding van het geregistreerd partnerschap in de basisregistratie personen; v. de overeenkomst tot beëindiging van de samenlevingsovereenkomst, indien van toepassing of, indien overeenstemming over de beëindiging ontbreekt, de eenzijdige opzeggen van de samenlevingsovereenkomst; vi.

de vaststellingsovereenkomst waarmee de samenwoonrelatie is beëindigd, indien geen sprake was van een huwelijk of een samenwoonrelatie die met één van de hiervoor onder i tot en met v bedoelde documenten eindigde. 2. De in het eerste lid bedoelde vaststellingsovereenkomst is door beide voormalige partners ondertekend, is gelegaliseerd door een notaris en bevat tenminste het volgende: a. de aanvangsdatum van de samenlevingsrelatie. Deze datum dient overeen te stemmen met de in de basisregistratie personen vastgelegde gegevens; b. de datum van beëindiging van de samenlevingsrelatie; c. de regeling over de hoofdverblijfplaats van de kinderen, als dit niet in het ouderschapsplan is vastgelegd. Artikel 3. Bewijsstukken die ingediend worden als aanvrager een woning verlaat 1. Indien aanvrager een huurwoning verlaat, worden bij het aanvragen van een urgentieverklaring de volgende bewijsstukken ingediend: a. de beschikking van de rechtbank waaruit blijkt, wie van de voormalige partners het gebruik van voormalige gemeenschappelijke woning verkrijgt; b. een kopie van de huurovereenkomst van de voormalige gemeenschappelijke woning; c. een kopie van het bankafschrift met daarop de betaling van de huur van de voormalige gemeenschappelijke woning, niet ouder dan twee maanden;

d. 2. a. b.

actuele en volledige opgave van het inkomen van aanvrager, in ieder geval door indiening van een kopie van een salarisspecificatie. Indien aanvrager een koopwoning verlaat, worden bij het aanvragen van een urgentieverklaring de volgende bewijsstukken ingediend: de beschikking van de rechtbank waaruit blijkt, wie van de voormalige partners het gebruik van voormalige gemeenschappelijke woning verkrijgt; de volgende informatie over de verkoop van de voormalige gemeenschappelijke woning of de overname daarvoor door de voormalige partner van aanvrager: i. in verband met de verkoop of overname gesloten overeenkomst of overeenkomsten; ii. stukken waaruit de financiële gevolgen voor de aanvrager van de verkoop of overname blijken.

Huisvestingswet en Artikelgewijze toelichting Korte toelichting op de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening De Huisvestingswet 2014 bevat onder meer instrumenten waarmee de gemeente kan ingrijpen in de woonruimteverdeling, of te wel het proces waarmee een huurder gevonden wordt voor een vrijkomende (huur)woning. Een gemeente activeert deze instrumenten door een huisvestingsverordening vast te stellen en daarin te bepalen: voor welke categorieën huurwoningen een huisvestingsvergunningplicht geldt (zie artikel 7 van de wet); hoe aangewezen woonruimte (woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunningplicht geldt) te huur aangeboden moet worden (zie artikel 20 van de wet); aan welke criteria woningzoekenden moeten voldoen om in aanmerking te komen voor huisvestingsvergunning (zie artikel 10 van de wet); welke (andere) criteria – bijvoorbeeld: inschrijfduur – nog meer relevant zijn bij de verlening van huisvestingsvergunningen (zie artikel 9 van de wet) Aanvullend kan in de huisvestingsverordening bepaald worden: welke categorieën van de aangewezen woonruimte met voorrang aan bepaalde categorieën woningzoekenden moeten worden aangeboden – bijvoorbeeld: grote woningen aan grote huishoudens – (zie artikel 11 van de wet); in welke urgentiecategorieën urgent woningzoekenden ingedeeld kunnen worden – dit gebeurt dan met een urgentieverklaring – en voor welke categorieën van de

aangewezen woonruimte zij met voorrang in aanmerking komen (zie artikel 12 van de wet). De huisvestingsverordening geldt voor (ten hoogste) vier jaar (zie artikel 4, eerste lid, van de wet). Als ingrijpen na die termijn nog steeds nodig is, wordt een nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld. Toelichting Huisvestingsverordening Veenendaal 2025 – 2028 De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de verdeling van woonruimte. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope dan wel betaalbare woonruimte. Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die

effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente. Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperken, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. Deze Huisvestingsverordening is van toepassing op zelfstandige woonruimten in eigendom van corporaties en (professionele) verhuurders met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens in de gemeente Veenendaal. De aanwezige schaarste met onrechtvaardige en onevenwichtige effecten als gevolg (verdringing van doelgroepen) is aangetoond in de memo Schaarste in de sociale huur gemeente Veenendaal (RIGO Research en Advies, d.d. 27 februari 2023). Daarnaast is deze Huisvestingsverordening van toepassing op zelfstandige nieuwbouw betaalbare woonruimten die te koop worden aangeboden.

De aanwezige schaarste met onrechtvaardige en onevenwichtige effecten als gevolg (verdringing van doelgroepen) is aangetoond in de memo Schaarste onderbouwing nieuwbouw betaalbare koop (RIGO Research en Advies, d.d. 9 juli 2024). De huisvestingsverordening is een instrument van tijdelijke aard (maximaal vier jaar), waarbij de wet stelt dat gemeenten geacht worden beleid te formuleren en uit te voeren teneinde de schaarste aan de onder de verordening vallende woningvoorraad, teniet te doen. In het Raadsakkoord 2022 – 2026 van gemeente Veenendaal is de ambitie opgenomen om schaarste op de woningmarkt terug te dringen, met oog voor Veenendaalse starters, jongeren, senioren en inwoners in een kwetsbare positie. Dat doen wij door inbreiding, herbestemming, uitbreiding (buiten de gemeentegrenzen) en het bevorderen van doorstroming, zodat voor eenieder voldoende woonruimte beschikbaar is. Op dit moment valt al meer dan 30 procent van de woningvoorraad in de categorie sociale huur. In juni 2022 heeft de raad de woonvisie 2022 – 2025 vastgesteld. Hierin wordt op verschillende manieren ingezet op het vergroten van de sociale woningvoorraad. Veenendaal zet erop in dat twee derde deel van de nieuw te realiseren woningvoorraad betaalbaar is; met daarbij in ieder geval 30 procent sociale huur. In Veenendaal moeten tot aan 2030 ongeveer 5.000 woningen gerealiseerd worden.

Dit is verspreid over diverse gebieden, waaronder Veenendaal-Oost (met name Groenpoort) en Spoorzone (met name het Ambacht). In de komende jaren groeit de bevolking van Veenendaal naar verwachting van 70.000 inwoners nu naar (op termijn) meer dan 80.000 inwoners. In het kader van de regionale woondeal en regionale verstedelijkingsstrategie (regio Foodvalley) hebben de woningcorporaties aangegeven tot 20230 in totaal 12.000 sociale huurwoningen in deze regio te realiseren. Een gedeelte van deze woningen worden in Veenendaal gerealiseerd. Veenendaal poogt daarmee in een gespannen woningmarkt te zorgen voor de realisatie van (voldoende en betaalbare) woningbouw.

Artikelgewijze toelichting Begripsbepalingen In artikel 1 van de huisvestingsverordening zijn alle relevante begrippen uit de huisvestingsverordening voorzien van een definitie. De huisvestingsvergunningsplicht De in de huisvestingsverordening aangewezen woonruimte mag niet voor bewoning in gebruik genomen of gegeven worden zonder een huisvestingsvergunning. De vergunningplicht – het verbod op het zonder huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik geven en nemen van woonruimte – is opgenomen in artikel 8 van de wet. Gelet op artikel 2 van de huisvestingsverordening geldt huisvestingsvergunningplicht voor – kort gezegd – woonruimte van verhuurders, met een huurprijs van ten hoogste de huurtoeslaggrens. In lid 2 van dit artikel zijn uitzonderingen op de vergunningsplicht benoemd. Nieuw in deze verordening is dat het segment ‘betaalbare koop nieuwbouw’ is toegevoegd. Hiervoor geldt dat verkopers via deze verordening verplicht worden om – binnen de grenzen van de wet – voorrang te geven aan woningzoekenden met lokale binding bij de (eerste) verkoop van deze woningen. Artikel 3 bevat het toepassingsbereik gericht op het verhuren van sociale huurwoningen. Artikel 4a van de huisvestingsverordening bevat een aantal criteria (inkomen, leeftijd, inschrijving) die aan woningzoekenden worden gesteld voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

Aanbieding van woonruimte Artikel 4b omschrijft op welke wijze verhuurders vraag en aanbod mogen ‘matchen’ (aanbodmodel, loting of directe bemiddeling). Directe bemiddeling kan bijvoorbeeld worden ingezet bij de huisvesting van urgenten of bij woningruil. Ook in hele specifieke situaties (bijvoorbeeld toewijzing rekening houdend met nauwelijks te automatiseren omstandigheden, zoals ‘prikkelarm’) kan directe bemiddeling een uitkomst zijn. Daarnaast is in artikel 4 een bepaling opgenomen die ervoor zorgt dat woningen waarin veel Wmo-gelden zijn geïnvesteerd, allereerst worden aangeboden aan woningzoekenden die zo’n woning hard nodig hebben. In de artikelen 5 en 6 zijn bepalingen opgenomen t.a.v. de wijze waarop het woningaanbod bekend gemaakt dient te worden respectievelijk de eisen die worden gesteld aan het inschrijfsysteem van woningcorporaties. Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning Artikel 7 beschrijft aan welke eisen woningzoekenden moeten voldoen bij de aanvraag van een huisvestingsvergunning, in artikel 8 is opgenomen hoe een dergelijke aanvraag wordt beoordeeld. De huisvestingsvergunning is een beschikking als bedoeld in artikel 1:3, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. De huisvestingsvergunning wordt verleend of

geweigerd door het college van burgemeester en wethouders en aangevraagd door de woningzoekende. In de praktijk hebben de colleges van burgemeester en wethouders aan woningcorporaties machtiging en mandaat verleend voor de behandeling van en het beslissen op aanvragen. De corporaties beoordelen dus aan de hand van de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening welke van de woningzoekenden die op een te huur aangeboden woning reageren, de huisvestingsvergunning zou kunnen krijgen én aan wie zij de woning – gelet op hun wettelijke taak op grond van de Woningwet en hun verhuurbeleid – zouden kunnen verhuren. De woningzoekende die door beide ‘selecties’ komt, krijgt bij het sluiten van de huurovereenkomst ook een huisvestingsvergunning. De andere, tevens op de aangeboden woning reagerende, woningzoekenden, ontvangen een weigeringsbeschikking, zie het zesde lid van artikel 8. Artikel 9 is een artikel dat een vangnet biedt voor verhuurders, in het geval er gedurende een langere periode geen woningzoekenden interesse tonen in het geadverteerde aanbod. In de huidige gespannen woningmarkt zal van dit artikel zelden gebruik worden gemaakt. De artikelen 10, 10A, 11 en 12 regelen hoe de rangorde van woningzoekenden moet worden bepaald. Urgenten gaan voor op voorrangsgroepen, die weer voor gaan op regulier woningzoekenden.

Binnen deze groepen zijn er ook weer bepalingen opgenomen die voorschrijven hoe tot een ‘rangordelijst’ gekomen dient te worden. In artikel 13 is aangegeven welke groepen voorrang kunnen (verhuurder bepaalt of hiervan gebruik wordt gemaakt en meldt dit bij de advertentie) en moeten (verhuurder is verplicht om de voorrang toe te passen) krijgen bij welk type woningen. Passendheid en doorstroming zijn de voornaamste doelen van de opgenomen voorrangsbepalingen. Artikel 14 verwijst naar de wettelijke (Huisvestingswet) mogelijkheid om voorrang te verlenen aan regionaal of lokaal woningzoekenden. De huisvestingsverordening geeft verhuurders hiertoe de maximaal toegestane ruimte. Deze ruimte is per 1 januari 2024 in de Huisvestingswet en nu ook in deze verordening gewijzigd naar 50 procent. Onder economische binding moet op grond van de Huisvestingswet worden verstaan dat men een redelijk belang heeft zich in de regio, gemeente of kern te vestigen. Van maatschappelijke binding is sprake als een woningzoekende: 1. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.

De urgentieverklaring De artikelen 15 t/m 18 beschrijven de wijze waarop urgentie dient te worden aangevraagd , hoe deze aanvraag wordt beoordeeld en wat de werking is van de urgentieverklaring nadat deze is verleend. Bij het aanvragen van een urgentieverklaring worden in ieder geval de volgende bewijsstukken ingediend:

• • •

een motivering met daarin de reden van de aanvraag en de inspanningen die aanvrager heeft geleverd om zelf in woonruimte te voorzien; Inschrijfnummer op het digitale platform, zijnde de website www.huiswaarts.nu; Een inkomensverklaring van de belastingdienst in combinatie met een kopie van een recente loonstrook.

Burgemeester en wethouders bepaalt uiteindelijk welke bewijsstukken essentieel zijn om tot een zorgvuldig besluit te komen en vraagt met het oog daarop zo nodig aanvullende stukken aan de aanvrager. Wanneer de aanvrager hieraan niet voldoet zal de aanvraag niet in behandeling worden genomen. Een urgentieverklaring is een door het college van burgemeester en wethouders afgegeven beschikking waarmee een urgent woningzoekende in een bepaalde urgentiecategorie wordt ingedeeld. Naast de aan specifieke urgentiecategorieën gekoppelde voorwaarden zijn er ook voorwaarden die voor alle urgentiecategorieën gelden (zie artikel 16). De rode draad bij deze ‘algemene voorwaarden’ is, dat het huisvestingsprobleem niet aan aanvrager zelf te wijten is, dat aanvrager niet zelf in staat is om het huisvestingsprobleem op te lossen, de aanvragen zich heeft zich ingespannen om het probleem zelf op te lossen én dat het huisvestingsprobleem niet beter of sneller op een andere manier (dan via een urgentieverklaring) opgelost kan worden. De clustering van al deze voorwaarden wordt noodzakelijk gevonden gelet op de schaarse vrijkomende sociale huurwoningen. Urgent woningzoekenden zijn – kort gezegd – woningzoekenden met een urgent huisvestingsprobleem.

In de huisvestingsverordening wordt wel gesproken over ‘noodsituatie waarin het voor aanvrager noodzakelijk is om binnen een half jaar te verhuizen’ en ‘woonprobleem’ (zie artikel 16, tweede lid). Het hoofduitgangspunt is dat een urgentieverklaring alleen wordt toegekend indien sprake is van een onverwacht optredende noodsituatie. Er zijn diverse situaties denkbaar waarbij er sprake is van voorzienbaarheid of een eigen verantwoordelijkheid zoals: terugkeer uit het buitenland, terugkeer uit detentie, ruimtegebrek/gezinsuitbreiding/gezinshereniging, burenruzie/overlast, onderhoudsproblemen of gebreken van de huidige woning, generatieconflicten (ouderskinderen), het vrijwillig verlaten van de woning, onregelmatige werktijden, beëindiging tijdelijk huurcontract/inwoning/illegale bewoning etc. Als een urgent woningzoekende met een urgentieverklaring ingedeeld is in een urgentiecategorie, heeft de urgent woningzoekenden bij het verlenen van huisvestingsvergunningen (vaak) voorrang op andere woningzoekenden (zie artikel 10). Artikel 18 regelt dat urgent woningzoekenden zelf – op basis van een zoekprofiel - een woning kunnen zoeken, tenzij de woningcorporatie ervoor kiest om de urgent woningzoekende via directe bemiddeling aan een woning te helpen. Dat laatste is o.a.

relevant voor urgent woningzoekenden die niet goed in staat zijn om zelf te reageren op woningaanbod en/of stadsvernieuwingsurgenten, die als eerste de mogelijkheid krijgen om naar de nieuwbouw terug te keren (met behulp van directe bemiddeling). Een urgentie is in principe geldig voor de volgende woningtypen: corridorflat, galerijflat, maisonnette, portiekflat, portiekwoning, bovenwoning, benedenwoning. Burgemeester en wethouders kunnen in uitzonderlijke gevallen (bijvoorbeeld o.b.v. gezinsgrootte) het

zoekprofiel uitbreiden. Het zoekprofiel voor stadsvernieuwingsurgenten (zie artikel 27) wordt bepaald in het sociaal plan en/of het sociaal statuut. Urgentiecategorieën De urgentiecategorieën (zie artikel 20 tot en met 28 van de verordeningstekst) houden verband met de oorzaak van het huisvestingsprobleem. Per urgentiecategorie is aangegeven, aan welke voorwaarden een urgent woningzoekende moet voldoen om in de urgentiecategorie ingedeeld te worden. Artikelen 20 (uitstroom uit instellingen i.v.m. huiselijk geweld) en 21 (mantelzorg) bevatten de wettelijk verplichte urgentiecategorieën. Artikelen 22 en 23 voorzien in taakstellingen t.a.v. vergunninghouders en andere uitstromers uit maatschappelijke instellingen. Artikelen 24, 25 en 26 zijn gericht op respectievelijk medisch urgenten, sociaal urgenten of relatiebeëindiging urgenten. Beëindiging van een samenwoningvorm is op zichzelf geen reden voor een woonurgentie. Als het huisvestingsprobleem primair is ontstaan door het beëindigen van een samenwoningvorm, is het in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de woningzoekende om zelf in andere huisvesting te voorzien. De aanvrager van een woonurgentie moet al het mogelijke hebben gedaan om het woonrecht in de oude woning te behouden, tenzij dit aantoonbaar op juridische- en/of financiële gronden niet haalbaar is gebleken.

Iemand die zelf vrijwillig met de kinderen de woning verlaat, kan de ontstane huisvestingsproblematiek niet afwentelen op de gemeente/woningcorporatie. Nadrukkelijk moet er eerst sprake zijn van een onhoudbare situatie en daarna wordt pas beoordeeld of er wordt voldaan aan de aanvullende bepalingen. Onder ‘minderjarig’ wordt in artikel 26 jonger dan 18 jaar bedoeld. Artikel 27 voorziet in een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de woning wordt gesloopt. Bij sloop krijgen huurders als eerste de mogelijkheid om terug te keren in de nieuwbouw op de sloop/nieuwbouw locatie. Dit wordt geeffectueerd middels directe bemiddeling door de betreffende woningcorporatie. Artikel 28 geeft woningzoekenden die wonen in een aangepaste woning maar geen beperking (meer) ervaren die past bij de betreffende woning, de mogelijkheid om met urgentie te verhuizen naar een andere woning, teneinde de aangepaste woning beschikbaar te maken voor iemand met een beperking. Nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte De artikelen 29 t/m 34 zijn nieuw toegevoegd aan deze verordening en gaan over de wijze waarop nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte moet worden aangeboden aan woningzoekenden. Artikel 29 beschrijft het toepassingsbereik van het hoofdstuk, namelijk nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte.

Artikel 30 bevat voorschriften op basis waarvan de woonruimte te koop moet worden aangeboden.

Artikel 31 bevat voorschriften ten aanzien van de wijze waarop de verkoper documenteert hoe het aanbod van nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte heeft plaatsgevonden. Artikel 32 bevat voorschriften op basis waarvan de huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Artikel 33 bevat voorschriften op basis waarvan een huisvestingsvergunning wordt verleend of geweigerd, etc. Artikel 34 bevat de rangordebepalingen waarop de woonruimte wordt toegewezen aan woningzoekenden. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad In de artikelen 35 t/m 39 zijn bepalingen opgenomen over het wijzigen van de woonruimtevoorraad. Artikel 35 benoemt dat de bepalingen over het wijzigen van de woonruimtevoorraad betrekking hebben op alle huurwoningen met een huur beneden de huurtoeslaggrens. Artikel 36 betreft een uitwerking van artikel 21 van de wet en is van toepassing op alle woonruimte in Veenendaal. Hiermee worden twee soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten (1) omzetting (‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten’) en (2) woningvorming (‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’). Artikel 37 stelt op grond van artikel 35, eerste lid van de wet regels met betrekking tot de wijze waarop een vergunning kan worden aangevraagd, de gegevens die door de aanvrager moeten worden verstrekt met het oog op de beoogdeling vna de aanvraag.

De vergunning wordt aangevraagd bij het bestuursorgaan dat bevoegd is op de aanvraag te beslissen: het college van burgemeester en wethouders. In het tweede lid is aangegeven welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag dienen te worden overlegd. In het derde lid wordt tenslotte de mogelijkheid geopend om advies in te winnen bij de Kamer van Koophandel, waarmee de belangenafweging nog beter kan plaatsvinden. Artikelen 38 en 39 gaan over de voorwaarden en voorschriften van de vergunning, evenals de weigeringsgronden. De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening mogelijke voorwaarden en voorschriften en weigeringsgronden op te nemen ten aanzien van een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet. Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd. Uitgangspunt is dat er een belangenafweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een

geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand, oftewel de leefbaarheid. In artikel 26 van de wet zijn intrekkingsgronden opgenomen. Deze gelden rechtstreeks en zijn in de verordening niet herhaald. Onder artikel 39, sub b (voorschriften in het kader van de borging van een goed woon- en leefklimaat), vallen bijvoorbeeld voorschriften over de aanwezigheid van voldoende ruimte ten behoeve van (fiets)parkeren, het voorkomen van (geluids)hinder, het voorkomen van verrommeling etc. Om het kader voor vergunningverlening - met name in het kader van de controle op een goed woon- en leefklimaat - scherper te maken, zijn beleidsregels opgesteld. Deze worden bij de toetsing van een aanvraag betrokken. Slotbepalingen In de artikelen 40 t/m 45 zijn enkele slotbepalingen opgenomen. Artikel 40 regelt dat – onder voorwaarden – op experimentbasis mag worden afgeweken van de regel in de verordeningstekst. Artikel 41 geeft het college van B&W de mogelijkheid om een boete op te leggen aan verhuurders / verkopers of woningzoekenden die in strijd met de huisvestingsverordening handelen. Artikel 42 (de hardheidsclausule) geeft het college van B&W de mogelijkheid om ten gunste van de woningzoekende af te wijken van de regel in de verordening.

Artikel 43 regelt de intrekking van de oude verordening en het overgangsrecht, artikel 44 de inwerkingtreding van de nieuwe verordening en artikel 45 hoe deze Huisvestingsverordening wordt genoemd.