1. Wet voorkeursrecht gemeenten vestigen Trivium - raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

22 april 2021 1792134 16 maart 2021 Wet voorkeursrecht gemeenten Trivium Fysieke leefomgeving

Agendapunt

Afdeling

Programma's & Projecten

J.A.C.W. Feskens (0318) 538480 jeroen.feskens@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen aangegeven op de bijgevoegde lijst (bijlage 2) en tekening (bijlage 3) aan te wijzen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is. 2. De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Wvg. Waarom naar de raad? In artikel 2 Wvg is de wettelijke bevoegdheid tot het aanwijzen op grond van deze wet bij de raad neergelegd. Samenvatting Wij stellen voor om gronden aan de Rozenstraat 19 te Veenendaal aan te wijzen in het kader van de Wvg. Hierdoor kan de gemeente haar regiepositie versterken bij de herontwikkeling naar woningbouw van deze locatie, die vrijkomt door het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten van Trivium Aluminium Packaging Netherlands B.V.. Door het voorkeursrecht krijgt de gemeente een eerste recht van koop: als de eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde willen verkopen, zullen ze hun eigendom/beperkt recht eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Inleiding In 2020 heeft overleg plaatsgevonden over een verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van Trivium Aluminium Packaging Netherlands B.V.

(voorheen Ardagh Aluminium Packaging Netherlands B.V.), hierna te noemen Trivium, naar een andere locatie binnen de gemeente Veenendaal. Op 15 januari jl. is bekend geworden dat Trivium haar bedrijfsactiviteiten in Veenendaal gaat staken. De locatie van Trivium ligt in een bestaande woonwijk. Beëindiging van bedrijfsactiviteiten en herontwikkeling naar woningbouw is daarom gewenst. De gemeente wil de regie houden bij deze herontwikkeling. De gemeente kan haar regiepositie versterken door de vestiging van een voorkeursrecht op grond van de Wvg.

Raadsvoorstel van 16 maart 2021, nr. 1792134

Beoogd resultaat Het beëindigen van het bedrijfsmatig gebruik midden in een bestaand woongebied en het daarvoor in de plaats realiseren van een woonwijk. Argumenten 1.1 Met het voorkeursrecht wordt de regiepositie van de gemeente versterkt Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van het gebied is dat de gemeente, de regie wenst te voeren bij de ontwikkeling van het plangebied. Dit is des te meer van belang door de ligging van het gebied midden in een bestaand woongebied. Door het van toepassing verklaren van het voorkeursrecht behoudt de gemeente de grip op de ontwikkeling. Het voorkeursrecht is gedurende het proces van planontwikkeling een beschermingsinstrument waardoor ongewenste (prijs-)ontwikkelingen kunnen worden voorkomen dan wel beperkt. Verkopen aan derden, die de ontwikkeling van het gebied in de weg kunnen zitten, worden moeilijker gemaakt. We willen daarmee voorkomen dat de gronden worden verkocht aan derden die andere wensen/eisen hebben, waardoor de kans om een kwalitatief hoogwaardig plan te ontwikkelen wordt beperkt. Met de toepassing van het voorkeursrecht wordt in ieder geval voorkomen dat derden nu nog een grondpositie verwerven, terwijl tevens de positie van de gemeente bij mogelijke grondverwerving wordt versterkt.

Daarnaast hopen we met het voorkeursrecht in gesprek te komen over de aankoop, zodat langdurige leegstand en verloedering zoveel mogelijk wordt voorkomen. 1.2 Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voor de vestiging van een voorkeursrecht De gemeente is door art. 2 Wvg bevoegd gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing worden verklaard. Er moet wel worden voldaan aan twee criteria: a. aan de gronden moet een niet-agrarische bestemming worden toegedacht of gegeven; en b. het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte bestemming volgens het bestemmingsplan. Of wordt voldaan aan de hierboven genoemde criteria kan blijken uit een bestemmingsplan (ingevolge artikel 3 Wvg) of een structuurvisie (ingevolge artikel 4 Wvg). Op grond van artikel 5 Wvg kan een besluit om het voorkeursrecht te vestigen ook vooruitlopend op een bestemmingsplan of structuurvisie worden genomen. In dat geval moet in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming worden toegedacht, waarbij het gebruik afwijkt van die bestemming. Op 17 december 2020 stelde de raad de Omgevingsvisie Veenendaal vast. Deze Omgevingsvisie is vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet vastgesteld en heeft op basis van de huidige wetgeving de status van een structuurvisie.

In de Omgevingsvisie is op pagina 41 een kaart opgenomen met woningbouwprojecten tot 2027. De locatie Trivium staat op deze kaart aangegeven als “herontwikkelingskansen”. Er wordt in de Omgevingsvisie verder geen verwijzing gemaakt naar de herontwikkelingskansen. Op pagina 71 wordt in het

2

Raadsvoorstel van 16 maart 2021, nr. 1792134

kader van milieu aangegeven dat de gemeente streeft naar het verplaatsen van de industriële bedrijven in woonwijken naar bedrijventerreinen, zoals Lantor, Trivium en Dishman. Op basis van vaste jurisprudentie moet een structuurvisie in ieder geval voldoende aanwijzingen bevatten dat voor het voorkeursrechtgebied is beoogd dat daaraan een woonfunctie zal worden toegedacht. De Omgevingsvisie geeft wel een indicatie (herontwikkelingskansen), maar deze is niet concreet genoeg om als basis te dienen voor een voorkeursrecht. De opmerking over de verplaatsing heeft meer te maken met het verplaatsen van de bedrijfsactiviteiten dan met de herontwikkeling van de achterblijvende locatie. Ook is er geen bestemmingsplan voor de locatie Trivium met een woonbestemming. Daarom zal de gemeenteraad worden voorgesteld om de gronden aan te wijzen op grond van artikel 2 juncto artikel 5 Wvg. In het “Beleidskader ontwikkelingsfonds bedrijfsverplaatsingen en centrum”, die door de raad is vastgesteld op 26 november 2020 wordt onder andere ook Trivium genoemd als locatie die valt binnen het beleidskader.

De doelstellingen van het fonds zijn onder ander een bijdrage leveren aan de woningbouwopgave van de gemeente Veenendaal en de regio Foodvalley en het oplossen van bestaande milieuknelpunten met betrekking tot bodem, grondwaterverontreiniging, milieuhinder voor omliggende woonbebouwing en verkeersoverlast. De locatie Trivium leent zich door haar ligging uitermate goed voor een herontwikkeling naar woningbouw. In de komende periode zullen wij dan ook deze herontwikkeling nader uitwerken. Op basis van de voorgaande motivering wordt voldaan aan de beide criteria: Ad 1. Niet-agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen van toepassing worden verklaard voor gronden die in de nabije toekomst een andere bestemming krijgen dan de agrarische bestemming. Gezien de ligging van het plangebied in een woonomgeving zal de bestemming in ieder geval een niet-agrarische bestemming worden. Ad 2. Huidig gebruik en toekomstige bestemming Binnen het systeem van de Wvg komen alleen gronden in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Het huidige gebruik is op dit moment bedrijfsmatig. De toekomstige bestemming zal wonen zijn met de daarbij behorende voorzieningen. Daarom wordt ook voldaan aan het tweede criterium.

In de komende periode zal er een nadere ruimtelijke uitwerking plaatsvinden die in een bestemmingsplan (of het vergelijkbare plandocument op basis van de nieuwe Omgevingswet) wordt vastgelegd. 1.3 Door de ontwikkelingen binnen het bedrijf Trivium is vestigen van een voorkeursrecht op dit moment logisch Trivium heeft in gesprekken met de gemeente aangegeven dat zij haar bedrijfsactiviteiten in Veenendaal op 31 december 2021 zal staken. Een verplaatsing van het bedrijf binnen de gemeentegrenzen van Veenendaal is niet meer aan de orde. Dit betekent dat het nu concreet wordt om na te denken over de toekomstige invulling van het plangebied. De gemeente wil daarmee de regie in handen houden. Een voorkeursrecht helpt daarbij.

3

Raadsvoorstel van 16 maart 2021, nr. 1792134

Daarbij komt ook dat op deze locatie sprake is van een complexe grondwater- en bodemvervuiling. Wij willen dat integrale sanering wordt veiliggesteld. 1.4 Er heeft een belangenafweging plaatsgevonden De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van het middengebied, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden van de percelen in de locatie. Deze eigenaren worden verplicht om de gronden, indien en voor zover zij deze willen verkopen, aan te bieden aan de gemeente. De aanwijzing van de gronden heeft geen gevolgen voor bijvoorbeeld de bouwmogelijkheden op het eigen perceel. De wetgever heeft in de Wvg een aantal beperkingen opgenomen alsmede een aantal bepalingen ter bescherming van de eigenaren en zakelijk gerechtigden. Als beperking geldt dat de toepassing van de wet beperkt blijft tot die gevallen waarbij aan gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht of gegeven. Verder dient de toegedachte of gegeven bestemming af te wijken van het bestaande gebruik.

Als bescherming van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden geldt dat de Wvg eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet verplicht om hun gronden te koop aan te bieden en voorts bevat de Wvg een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen een bepaalde periode een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Gelet op het voorstaande zijn wij van mening dat de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. In de jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat de raad het financiële belang van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet hoeft te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan in het vaststellen van de Wvg.

1.5 Voorafgaand aan uw besluit is aan de eigenaren en rechthebbenden gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen naar aanleiding van het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit Op basis van het collegebesluit waarin het voorkeursrecht reeds voorlopig is gevestigd (van 26 januari 2021), zijn alle relevante en openbare stukken ter inzage gelegd en zijn de eigenaar en beperkt zakelijk gerechtigde over het voorkeursrecht geïnformeerd. Tegelijkertijd zijn de eigenaar en beperkt zakelijk gerechtigde geïnformeerd over de mogelijkheid om hun zienswijze te geven op het concept-raadsvoorstel en te worden gehoord, alvorens het raadsbesluit wordt genomen. Zienswijzen Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn er geen zienswijzen ingediend. 2.1 Het voorlopig voorkeursrecht gaat door uw besluit naadloos over in een definitief voorkeursrecht Op 26 januari jl. besloten wij tot het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht. Hierdoor werd het reeds onmogelijk om de gronden binnen het gebied aan derden te verkopen. Het voorlopig voorkeursrecht geldt gedurende 3 maanden na dagtekening van ons besluit of totdat een besluit van uw raad over de vestiging in werking treedt. Het voorlopig voorkeursrecht geldt derhalve tot 4

Raadsvoorstel van 16 maart 2021, nr. 1792134

25 april 2021. Nadat u het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 2 juncto artikel 5 Wvg heeft genomen, zal het besluit op 23 april 2021 gepubliceerd worden in de Staatscourant. Een dag na publicatie in de Staatscourant, dus 24 april 2021 treedt het besluit in werking. Hierdoor volgt het definitieve voorkeursrecht het voorlopige voorkeursrecht op. Daarnaast zullen wij zorgdragen voor publicatie in de Rijnpost, inschrijving van het besluit in het WKPB-register en het op de hoogte brengen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden via een aangetekende brief. Alternatieven Er kan worden gekozen om geen voorkeursrecht te vestigen. Dit betekent dat de gemeente geen grip krijgt op de eigendom en de eventuele koper. Dat kan de herontwikkeling naar een evenwichtige woonwijk belemmeren. Kanttekeningen 1.1 Een voorkeursrecht heeft gevolgen voor eigenaren Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaar (of iemand met een recht van erfpacht) om bij een voorgenomen verkoop de betreffende percelen eerst aan het college aan te bieden. De notaris mag niet meewerken aan een transactie als een voorkeursrecht van toepassing is. De verkoper kan zijn perceel niet vrij verkopen aan een derde. Deze verplichting wordt niet als onevenredig zwaar gezien. Eigenaren zijn namelijk niet verplicht om te verkopen en als zij wel willen verkopen krijgen ze een reële prijs.

Wanneer er geen overeenstemming kan worden bereikt over de prijs, kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen. In de wet is een uitgebreide aanbiedingsprocedure opgenomen. Deze voorziet onder andere in artikel 13, vierde lid, Wvg in een waardering van de locatie op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (werkelijke waarde). Als geen overeenstemming wordt bereikt, is er in de wet ook een regeling opgenomen dat de eigenaar kan verzoeken om een onafhankelijk oordeel over de waarde door de rechtbank op basis van dezelfde waarderingsgrondslag. Dit zorgt ervoor dat de eigenaar een reële prijs krijgt voor zijn eigendom. Participatie Voor het huidige besluit voorzien wij niet in participatie. Voor de verdere uitwerking als woningbouwlocatie zullen wij met de omwonenden in gesprek gaan. Hierbij wordt het normale participatietraject bij een aanpassing van een bestemmingsplan gevolgd. Zie ook het raadsvoorstel met betrekking tot het vaststellen van de kaders voor deze locatie. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het besluit heeft alleen gevolgen voor de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden. Voor anderen heeft dit besluit geen gevolg. Immers, de Wvg ziet alleen op een eerste recht van koop. De ruimtelijke ordeningsprocedure volgt nog.

Voor de inwoners geeft dit besluit wel een indicatie dat er een wijziging van het gebruik wordt voorbereid. Aanpak / uitvoering Met het voorliggende besluit wordt het voorkeursrecht gedurende 3 jaar van toepassing. Binnen deze drie jaar zal een bestemmingsplan (volgens de nieuwe Omgevingswet een omgevingsplan) voor de

5

Raadsvoorstel van 16 maart 2021, nr. 1792134

locatie moeten zijn vastgesteld, wil het voorkeursrecht blijven gelden. Als uw raad positief besluit, ziet de planning er als volgt uit: • Publicatie, terinzagelegging, verzenden van de kennisgevingen aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden, terinzagelegging van uw besluit met bijlagen. • Publicatie van het besluit in de Staatscourant, waarna het besluit een dag na publicatie in werking treedt. • In overleg treden met eigenaar en beperkt zakelijk gerechtigden over het project en vestiging voorkeursrecht. • Op de dag na publicatie in de Staatscourant start de termijn voor het indienen van bezwaren. • Het voorkeursrecht is gedurende 3 jaar geldig. Als binnen deze periode een bestemmingsplan wordt vastgesteld, en dat is de planning, dan wordt het voorkeursrecht van rechtswege verlengd met een aanvullende periode van 10 jaar. Communicatie over dit besluit Er vindt met de eigenaar communicatie plaats over de gevolgen van dit besluit. De omwonenden worden niet afzonderlijk over dit besluit geïnformeerd. Dat gebeurt als we starten met het participatietraject voor de ruimtelijke invulling. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Er zijn geen directe financiële gevolgen voor de gemeente als gevolg van het besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht sec. Financiële gevolgen ontstaan pas als een partij zijn eigendom aanbiedt aan de gemeente.

Op dat moment kan beslist worden of al dan niet op deze aanbieding wordt ingegaan. Gelijktijdig met dit voorstel heeft u een voorstel ontvangen over de vaststelling van een grondexploitatie voor deze locatie. Eventuele kosten (waaronder aankoopkosten, maar ook planontwikkelingskosten) zijn in deze grondexploitatie opgenomen. Hiervoor is gekozen om duidelijk te maken op welk besluit wel beroep mogelijk is (vestigen Wvg) en op welk deel niet (vaststellen kaders en grondexploitatie).

Burgemeester en wethouders,

de heer K.J.G. Kats burgemeester

de heer drs. P. van der Veer wnd. gemeentesecretaris

6

Raadsvoorstel van 16 maart 2021, nr. 1792134

Bijlagen 1. Lijst met eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden 2. Tekening met de begrenzingen van het voorkeursrecht Ter inzage Uw besluit wordt daags na publicatie in de Staatscourant ter inzage gelegd. Belanghebbenden (eigenaar en beperkt zakelijk gerechtigden) worden in de gelegenheid gesteld een bezwaarschrift in te dienen.

7