1. Voortgangsrapportage Projecten 2021, grondprijzenbrief 2022, exploitatieopzet Het Ambacht en Stationskwartier D-zuid - raadsvoorstel
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp
Programma
Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres
16 december 2021 1900831 9 november 2021 Voortgangsrapportage projecten 2021, grondprijzenbrief 2022, exploitatieopzet Het Ambacht en Stationskwartier D-zuid Fysieke leefomgeving
Agendapunt
Team
Programma’s en Projecten
K. Meijer en B.E. Blok (0318) 538494 klaas.meijer@veenendaal.nl ireen.blok@veenendaal.nl
Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Vast te stellen dat op basis van de voortgangsrapportage projecten 2021 vooralsnog geen verliesneming benodigd is voor de jaarrekening 2021 en projectenboek 2022. 2. Geen zienswijze in te dienen voor de concept grondprijzenbrief 2022. 3. De instelling van de grondexploitatie en bijbehorende eerste exploitatieopzet van complex 24 Het Ambacht vast te stellen. 4. De instelling van de meerjarenprojectbegroting en bijbehorende eerste exploitatieopzet van complex 89 Stationskwartier D-zuid vast te stellen. Waarom naar de raad? In de Nota Grondbeleid 2020-2024 is in hoofdstuk 9 ‘verantwoording en governance’ vastgelegd waaruit de cyclus van plannen, beheersen en verantwoorden bestaat. De voortgangsrapportage wordt gelijktijdig met de 3e bestuursrapportage aan de raad aangeboden. Net als voorgaande jaren vindt uw college het passend om de raad de concept grondprijzenbrief voor te leggen voor het geven van een zienswijze. Daarnaast is er een besluit nodig voor de instelling van de grondexploitatie Het Ambacht en meerjarenprojectbegroting Stationskwartier D-zuid vanwege de kaderstellende rol en het budgetrecht van de gemeenteraad. Samenvatting Er wordt in Veenendaal dit jaar veel gebouwd. Te denken valt ondermeer aan Brouwerspoort, Boveneind, Balkons, Stationskwartier D-noord, Pionierkwartier en Veenendaal-oost.
Op diverse plekken worden voorbereidingen getroffen om met de bouw te beginnen zoals in Lindewijck, Veenendaal-oost en de schoollocaties. Door ontwikkelaars worden diverse initiatieven ingediend om het aanbod voor de komende jaren op peil te houden. Een voorbeeld van afgelopen jaar is Het Ambacht waarvoor een grondexploitatie is opgesteld en ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. Belangrijk onderdeel van die grondexploitatie is de aanvraag van de 3e tranche van de Woningbouwimpuls van september 2021. Naar verwachting wordt in december 2021 duidelijk of Veenendaal, als één van de vele indieners hiervan, deze gelden toegewezen krijgt. Een ander initiatief is Stationskwartier D-zuid waar eveneens
Raadsvoorstel van 9 november 2021, nr. 1900831
de voorbereidingen zijn gestart om te komen tot een gebiedsontwikkeling, waarbij industrie wordt getransformeerd naar woongebied. Hiervoor is een meerjarenprojectbegroting opgesteld. In de voortgangsrapportage worden per project de voortgang en de risico’s beschreven. De concept-grondprijzenbrief 2022 geeft aan welke grondprijzen we willen gaan hanteren of op welke wijze grondprijzen bepaald worden. Inleiding De voorliggende voortgangsrapportage projecten 2021 geeft inzicht in wijzigingen / nieuwe ontwikkelingen in de verschillende grondexploitaties ten opzichte van het projectenboek 2021. Deze rapportage kan daarom gezien worden als de peilstok voor de raad om inzicht te krijgen in de voortgang van deze fysieke projecten. De verantwoording en aanpassingen van grondexploitaties vindt plaats bij het projectenboek 2022. De markt bepaalt in principe de grondprijzen, met uitzondering van de gereguleerde prijzen voor de woningen binnen de sociale sector en maatschappelijke doeleinden. Om aansluiting te houden met de markt stelt het college periodiek de grondprijzen hiervoor voor 2022 vast via een grondprijzenbrief. Beoogd resultaat Een doeltreffende uitvoering van de grondexploitaties.
Argumenten 1.1 De voortgangsrapportage geeft invulling aan de controlerende taak van de gemeenteraad Het projectenboek 2021 omvatte zowel een terugblik op 2020 (controlerende taak) als een meerjarenperspectief vanaf 1 januari 2021 voor de lopende grondexploitaties (budgetrecht). De voorliggende rapportage is vooral bedoeld inzicht te geven in de risico-ontwikkeling (beheersing). In de Nota Grondbeleid 2020-2024 is opgenomen dat het college aan de raad over de grondexploitaties en grotere projecten rapporteert door middel van de voortgangsrapportage bij de laatste bestuursrapportage van elk jaar. 1.2 De voortgangsrapportage geeft geen aanleiding tot het nemen van verlies In de rapportage wordt de stand van zaken van de verschillende grondexploitaties kort toegelicht. Er zijn op dit moment geen substantiële financiële bijzonderheden. 2.1 Voordat het college de grondprijzenbrief vaststelt wordt de raad in de gelegenheid gesteld haar eventuele zienswijzen kenbaar te maken Het jaarlijks opstellen van de grondprijzenbrief is opgenomen in de Nota Grondbeleid 2020-2024. De grondprijzenbrief wordt jaarlijks vastgesteld door het college. Voordat de brief wordt vastgesteld wordt de raad in de gelegenheid gesteld haar zienswijzen kenbaar te maken. De corporaties hebben aangegeven in te stemmen met de hoogte van de grondprijzen zoals ze in het concept zijn opgenomen.
Dit jaar is het eerste jaar dat de prijs voor retributie ten behoeve van zendmasten onderdeel uitmaakt van de grondprijzenbrief. Hiermee wordt gezorgd voor een eenduidige en transparante prijsvorming. Tot slot zijn de gereguleerde grondprijzen uit de brief van 2022 geïndexeerd ten opzichte van de brief voor 2021. 3.1 De grondexploitatie-opzet is conform de aanvraag van de Woningbouwimpuls In de raadsvergadering van juni 2021 heeft de raad ingestemd met het beschikbaar stellen van € 4 miljoen voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Het Ambacht naar woningbouw. Het bedrag op 2
Raadsvoorstel van 9 november 2021, nr. 1900831
voorhand beschikbaar stellen was benodigd om een aanvraag voor de Woningbouwimplus (Wbi) te kunnen indienen. De provincie heeft afgelopen zomer € 3 miljoen toegezegd, zodat een gezamenlijke aanvraag bij het rijk van € 7 miljoen kon worden aangevraagd. De aanvraag is medio september ingediend. De voorliggende grondexploitatie is de onderbouwing van dit bedrag in relatie tot de subsidieaanvraag. De grondexploitatie zoals deze ter besluitvorming is voorgelegd gaat uit van een positieve besluitvorming van het rijk ten aanzien van de aanvraag. Bij schrijven is de uitslag nog niet bekend. 3.2 De grondexploitatie sluit aan op de eerder door de raad vastgestelde kaders De opgestelde grondexploitatie laat een resultaat zien van een gemeentelijke bijdrage van € 4 miljoen zoals eerder door de raad is vastgesteld. Dit resultaat is gebaseerd op een reële marktwaarde, gebaseerd op een woningbouwproductie passend op deze plek. Hierbij is rekening gehouden met de kosten voor het slopen van de bestaande panden, de saneringskosten voor de bodemverontreiniging, het bouw- en woonrijpmaken, rentekosten en de benodigde projectkosten. De kosten en opbrengsten zijn gebaseerd op kengetallen en beschikbare informatie over de huidige situatie. De Wbi-aanvraag gaat uit van 30% sociale woningbouw en 30% middeldure huur en koop.
De uitgebreide toelichting op de grondexploitatieberekening is ter informatie bij dit voorstel gevoegd (bijlage 3, GEHEIM). 4.1 De meerjarenprojectbegroting-opzet geeft een goed financieel beeld en kader voor dit moment van de ontwikkeling Op dit moment worden in Stationskwartier D-zuid serieuze gesprekken gevoerd voor herontwikkeling van deze locatie. Hiervoor worden momenteel plankosten gemaakt die op een later tijdstip worden verhaald op de initiatiefnemers. De raad heeft met zijn budgetrecht het mandaat om over deze voorinvesteringen te besluiten. Daarom is een begroting voorgelegd die passend is bij dit stadium van de ontwikkeling. De uitgebreide toelichting op deze meerjarenprojectbegroting is ter informatie bij dit voorstel gevoegd (bijlage 4, GEHEIM). Alternatieven De raad kan tot de mening komen dat verliesneming wel voor 2021 aan de orde is op basis van de voortgangsrapportage. De raad kan een zienswijze indienen voor de grondprijzenbrief. Zij kan bijvoorbeeld een voorstel tot het nagaan van een andere prijsstelling inbrengen. De raad kan besluiten geen grondexploitatie voor Het Ambacht vast te stellen of geen meerjarige projectbegroting voor Stationskwartier D-zuid. Kanttekeningen 1.1 Risico’s in projecten Er zijn, zoals gemeld, op dit moment geen substantiële financiële afwijkingen voor de grondexploitaties te melden.
De vraag op de woningmarkt is momenteel sterk en er worden veel huizen verkocht en gebouwd. Toch dient erop gewezen te worden dat dit niet zomaar vanzelfsprekend is en blijft. Boven de woningmarkt zweven diverse onzekerheden die in meer of mindere mate de komende tijd impact kunnen hebben op de projecten. Te denken valt aan regelgeving rondom stikstofdepositie en duurzaamheid, hoge bouwkosten, beschikbaarheid van bouwgrond etc. Het blijft zaak de risico’s te monitoren en indien nodig bij te sturen op de projecten. Dit is een continu proces.
3
Raadsvoorstel van 9 november 2021, nr. 1900831
3.1 Uitslag Woningbouwimpuls van grote invloed op grondexploitatie De grondexploitatie gaat uit van de toekenning van de Wbi-subsidie. De uitslag is momenteel nog onbekend. In de planning wordt uitgegaan dat dit wel bekend is bij de behandeling en/of besluitvorming bij dit voorstel. Mocht de subsidie niet of anders worden toegekend heeft dit dermate invloed op de grondexploitatie dat de gemeentelijke positie moet worden herzien en de grondexploitatie niet op deze wijze kan worden vastgesteld. Bij het Projectenboek 2022 komt dan een nieuw voorstel omtrent de ontwikkeling van Het Ambacht. 3.2 Niet alle deelgebieden zijn onderdeel van deze grondexploitatie De aanvraag van de Wbi-subsidie heeft als eis dat de ontwikkeling binnen 10 jaar zal plaatsvinden. Dit is in “ontwikkeltermen” een korte tijd, ook als het aantal beoogde woningen en ambities in dit gebied in ogenschouw wordt genomen. Er hebben daarom gesprekken plaatsgevonden met de gebiedseigenaren om te onderzoeken of dit haalbaar is. Omdat voor één deelgebied onvoldoende zekerheid kan worden gegeven, is besloten deze buiten de Wbi-aanvraag en deze vast te stellen exploitatie-opzet te houden.
4.1 Meerjarenprojectbegroting houdt vooralsnog alleen rekening met gemeentelijke plan- en projectkosten De begroting van Stationskwartier D-zuid houdt vooralsnog rekening met de gemeentelijke plan- en projectkosten op basis van de landelijke regeling van de plankostenscan. Of de gemeentelijke investeringen hiertoe beperkt blijven is afhankelijk van de ontwikkelingen en afspraken met de gebiedseigenaren. Die zijn nu in volle gang. Vooralsnog kan worden volstaan met de dekking vanuit de forfaitaire regeling voor de plankostenscan. Participatie Voorafgaand aan de rapportage heeft geen participatie plaatsgevonden; participatie trede 0. Echter, binnen de projecten worden bewoners op diverse manieren betrokken bij de planvorming. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Met de voortgangsrapportage krijgen bewoners een actueel inzicht in de voortgang van de fysieke projecten in Veenendaal. De grondprijzenbrief zorgt voor duidelijkheid over onder andere sociale en maatschappelijke grondprijzen en snippergroen. De vaststelling van de grondexploitatie en meerjarige projectbegroting maken de uitvoering voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen mogelijk. Aanpak / uitvoering In de volgende figuur is de jaarlijkse cyclus van plannen, beheersen en verantwoorden opgenomen.
De voortgangsrapportage is in deze cyclus vooral gericht op het informeren over de stand van zaken, ontwikkelingen in risicoprofielen van de diverse projecten (kwalitatief) en waar nodig bijsturen in een project. In de voorliggende voortgangsrapportage 2021 wordt invulling gegeven aan: 1. Plannen: noodzakelijke wijzigingen ten opzichte van het projectenboek 2021. 2. Verantwoorden: toelichting op de (financiële) resultaten en wijzigingen in het huidige boekjaar. Hierbij is aansluiting gezocht bij de 3e bestuursrapportage. Beide documenten worden in dezelfde raadsvergadering behandeld. 3. Beheersen: actualisatie risicomanagement.
4
Raadsvoorstel van 9 november 2021, nr. 1900831
5
Raadsvoorstel van 9 november 2021, nr. 1900831
De volgende volledige actualisatie van alle grondexploitaties en risicoanalyses vindt plaats in het projectenboek 2022. Communicatie over dit besluit De voortgangsrapportage is vooral bedoeld om uw raad te informeren over de stand van zaken en ontwikkelingen binnen de diverse projecten uit het projectenboek. Evaluatie Het volgende moment van verantwoorden en plannen is het projectenboek 2022. De behandeling hiervan staat gepland voor de raad van juni 2022 (zie paragraaf aanpak). Kosten, baten, dekking In deze voortgangsrapportage wordt geen verlies voorzien. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf blijft op peil en de risicoprofielen zijn niet dusdanig gewijzigd dat bijstelling noodzakelijk is. De grondprijzenbrief 2022 heeft geen gevolgen voor lopende grondexploitaties. Nieuw is dat er voor de retributie van eventuele nieuwe zendmasten nu helderheid is over de hoogte van de opbrengsten. Wanneer het aan de orde is dat hier extra inkomsten voor zijn, dan zal de begroting daar, waar dat relevant is, op aangepast worden via de reguliere P&C-cyclus. Burgemeester en wethouders,
mevrouw drs. S.M. Deelstra gemeentesecretaris
de heer K.J.G. Kats burgemeester
Bijlagen • Voortgangsrapportage projecten 2021 • Concept grondprijzenbrief 2022 • Grondexploitatieberekening Het Ambacht 2021, 1e opzet (GEHEIM) • Meerjarenprojectbegroting Stationskwartier D-zuid (GEHEIM)
6