1. Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 - Raadsvoorstel

Raadsvoorstel Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 Dossiernummer Ambtenaar

284 Klaas Meijer

Programma Datum college

1. Fysieke leefomgeving 4-11-2025

Team

Programma's en Projecten

Datum Raad

10-12-2025

Aan de leden van de raad,

Beslispunten 1. Vast te stellen dat op basis van de voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 geen verliesneming benodigd is voor de jaarrekening 2025 en projectenboek 2026. 2. Geen zienswijze in te dienen voor de concept grondprijzenbrief 2026. 3. De volgende passief facilitaire projecten in te stellen: - Gouverneurslaan 25 - Vendelseweg 67/69 4. Gelden die voortkomen uit de Realisatiestimulans toe te voegen aan de Risicoreserve Grondexploitaties. 5. De middelen vanuit de Realisatiestimulans, als onderdeel van de Risicoreserve, in te zetten voor: a. Dekking gemeentelijke risico’s; b. Inzet bij projecten in kwetsbare gebieden of met specifieke doelgroepen; c. Extra ambtelijke capaciteit voor versnelling van projecten. 6. De betaling van de aanslag vennootschapsbelasting van € 146.000 te dekken uit de Risicoreserve Grondexploitaties.

Waarom naar de raad? In de Nota Grondbeleid 2024 – 2028 is in ‘verantwoording en governance’ vastgelegd waaruit de cyclus van plannen, beheersen en verantwoorden bestaat. De voortgangsrapportage wordt gelijktijdig met de decemberwijziging aan de raad aangeboden. Net als voorgaande jaren vindt het college het passend om de raad de concept-grondprijzenbrief voor te leggen voor het kunnen geven van een zienswijze.

Inleiding De voorliggende voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 geeft inzicht in wijzigingen / nieuwe ontwikkelingen in de verschillende grondexploitaties ten opzichte van het Projectenboek 2025. Deze rapportage kan daarom gezien worden als de peilstok voor de raad om inzicht te krijgen in de voortgang van deze fysieke projecten. De verantwoording en aanpassingen van grondexploitaties vindt plaats bij het Projectenboek 2026. De markt bepaalt in principe de grondprijzen, met uitzondering van de gereguleerde prijzen voor de woningen binnen de sociale sector en maatschappelijke doeleinden. Om aansluiting te houden met de markt stelt het college periodiek de grondprijzen hiervoor vast via een grondprijzenbrief.

Raadsvoorstel: Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 Dossiernummer: 284

Samenvatting Er wordt in Veenendaal dit jaar veel gebouwd. Te denken valt onder meer aan de projecten Veenendaaloost, Franse Gat en de eerste fase Tuinstraat. Op diverse plekken worden voorbereidingen getroffen om met de bouw te beginnen zoals in Tuinstraat, Franse Gat, Veenendaal-oost, Stationskwartier D-zuid en de schoollocaties. Door ontwikkelaars worden diverse initiatieven ingediend om het aanbod voor de komende jaren op peil te houden. Belangrijke wetswijzigingen zoals de invoering van de Omgevingswet in 2024 en risico’s rondom netcongestie en stikstof zorgen dat alle zeilen bijgezet moeten worden. In de voortgangsrapportage worden per project de voortgang en de risico’s beschreven. De concept-grondprijzenbrief 2026 geeft aan welke grondprijzen we willen gaan hanteren of op welke wijze grondprijzen bepaald worden.

Beoogd resultaat Een doeltreffende uitvoering van de grondexploitaties.

Proceshistorie en eerdere besluitvorming Jaarlijks wordt in de raad van juni het Projectenboek vastgesteld. Het Projectenboek geeft enerzijds een terugblik naar het voorgaande jaar en anderzijds het meerjarenperspectief voor de komende jaren. Daarnaast wordt jaarlijks in de raad van december de Voortgangsrapportage Grondexploitaties vastgesteld. Deze voortgangsrapportage is vooral bedoeld om grote afwijkingen te rapporteren en inzicht te geven in de risico-ontwikkeling van de projecten.

Argumenten 1.1 De voortgangsrapportage geeft invulling aan de controlerende taak van de gemeenteraad. Het Projectenboek 2025 omvatte zowel een terugblik op 2024 (controlerende taak) als een meerjarenperspectief vanaf 1 januari 2025 voor de lopende grondexploitaties (budgetrecht). De voorliggende rapportage is vooral bedoeld inzicht te geven in de risico-ontwikkeling (beheersing). In de Nota Grondbeleid is opgenomen dat het college aan de raad over de grondexploitaties en grotere projecten rapporteert door middel van de Voortgangsrapportage in december. Dit was voorheen gelijktijdig met de 3e bestuursrapportage en met ingang van de P&C-cyclus van 2025 gelijktijdig met de ‘decemberwijziging’ die in deze decemberraad in de plaats is gekomen van de ‘3e bestuursrapportage’. 1.2 De voortgangsrapportage geeft geen aanleiding tot het nemen van verlies. In de rapportage wordt de stand van zaken van de verschillende grondexploitaties kort toegelicht. Er zijn op dit moment geen substantiële financiële bijzonderheden. 2.1 Voordat het college de grondprijzenbrief vaststelt wordt de raad in de gelegenheid gesteld haar eventuele zienswijzen kenbaar te maken. Het jaarlijks opstellen van de grondprijzenbrief is opgenomen in de Nota Grondbeleid 2024 – 2028. De grondprijzenbrief wordt jaarlijks vastgesteld door het college.

Voordat de brief wordt vastgesteld wordt de raad in de gelegenheid gesteld haar zienswijzen kenbaar te maken. 2.2 Wijzigingen zijn doorgevoerd in de grondprijzenbrief vanwege uniformering marktprijzen. De grondprijzenbrief 2026 bevat de geïndexeerde prijs voor de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen. In het Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen is vastgelegd dat de jaarlijkse indexatie via de jaarlijkse actualisatie van de grondprijzenbrief verloopt. Daarnaast zijn de prijzen voor

2 van 6

Raadsvoorstel: Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 Dossiernummer: 284

sociale koopwoningen geharmoniseerd met de prijzen in Veenendaal-oost. Tot slot zijn de gereguleerde grondprijzen uit de brief van 2026 geïndexeerd ten opzichte van de brief voor 2025. 3.1 De instelling van nieuwe projecten is een bevoegdheid van de Raad. De passief faciliterende projecten Gouverneurslaan (projectnummer 125) en Vendelseweg (projectnummer 126) betreffen alleen kostenverhaal en doorberekening van financiële bijdragen en zijn budgettair neutraal. Passief faciliterende projecten worden niet afzonderlijk vastgesteld als projectbegroting, maar worden geconsolideerd. Deze budgettair neutrale mutaties worden daarom verwerkt bij het Projectenboek 2026. 4.1 De Realisatiestimulans zorgt voor meer betaalbare woningen en kan vrij worden ingezet voor woningbouwprojecten. Het doel van het kabinet is om 100.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren. Om het bouwen van extra woningen aan te moedigen is de Realisatiestimulans geïntroduceerd. De Realisatiestimulans is een bijdrage van het Rijk die voor iedere gemeente beschikbaar én laagdrempelig aan te vragen is. Het rijk geeft hierover aan: “De bijdrage van € 7.000 per betaalbare woning wordt in het volgende kalenderjaar uitgekeerd aan de gemeente voor het totaal aantal betaalbare woningen waarvan de bouw is gestart (met uitzondering van projecten waar reeds een andere subsidie voor beschikbaar is gesteld).

De laatste bijdragen van de Realisatiestimulans worden verstrekt in 2030, voor betaalbare woningen waarvan de bouw in 2029 is gestart. Gemeenten zijn vrij in hoe ze de bijdrage vervolgens inzetten voor woningbouw. De Realisatiestimulans voorziet in extra ondersteuning aan gemeenten voor woningbouw in kwetsbare gebieden, voor het realiseren van zorggeschikte en geclusterde woningen en voor het versterken van de gemeentelijke uitvoeringskracht.” Daarom wordt voorgesteld deze bijdrage te storten in de Risicoreserve Grondexploitaties zodat de gelden beschikbaar blijven voor de realisatie van woningbouwprojecten. 4.2 Verhoging risicoreserve is wenselijk, juist vanwege grote hoeveelheid lopende projecten. Een hogere risicoreserve zorgt indirect voor een grote uitvoeringskracht. De gemeente heeft de afgelopen paar jaar al forse (financiële) stappen gezet om projecten in uitvoering te krijgen. Het belangrijkste voorbeeld is het Ambacht. Hierbij loopt de gemeente ook meer risico waarvoor een hogere risicoreserve wenselijk is. Dit zorgt ervoor dat bij eventuele tegenvallers toch doorgepakt kan worden zodat de woningbouwproductie op peil blijft. 5.1 Deze prioriteiten sluiten aan bij de doelstellingen van de realisatiestimulans.

Het rijk geeft dat de gemeenten zelf kunnen beslissen over de inzet van de middelen, maar geeft wel nadrukkelijk aan dat deze middelen zijn bedoeld voor stimulering van de woningbouw. Juist ook in Veenendaal is hier een grote behoefte aan. De gemeente investeert ook al fors om de woningbouw verder te stimuleren en faciliteren. Daarom is het ook wenselijk om deze middelen hiervoor in te zetten. Hierbij speelt ook een rol dat in de nabije toekomst ook investeringen in kwetsbare wijken worden verwacht (in samenwerking met de corporatie). Het meest concreet hierbij is het vervolg in het Franse Gat. In een enkel geval kan het ook wenselijk zijn om extra ambtelijke capaciteit beschikbaar te stellen (waarvoor geen dekking is het binnen het project). Hierbij kan gedacht worden aan het versnellen van procedures of het uitvoeren van een specifiek onderzoek om stappen in de ontwikkeling te kunnen blijven maken. 5.2 De raad beslist bij vaststelling van het Projectenboek en/of tussentijdse besluitvorming over een specifieke grondexploitatie over de inzet van de Risicoreserve en daarmee de middelen vanuit de Realisatiestimulans.

3 van 6

Raadsvoorstel: Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 Dossiernummer: 284

Door de middelen onderdeel te laten vormen van de Risicoreserve beslist de raad over de inzet van deze middelen. Dit gebeurt tenminste 1x per jaar bij de vaststelling van het Projectenboek. Mogelijk ook tussentijds bij het openen of wijzigen van een grondexploitatie. 6.1 De vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van een grondexploitatie. Grondexploitatie-opzetten worden opgesteld conform de kostensoortenlijsten van de Omgevingswet. De post vennootschapsbelasting mag hier geen onderdeel van zijn. Aangezien deze uitgaven wel voortkomen uit het resultaat van de grondexploitatie Veenendaal-oost en de tussentijdse winsten zijn gestort in de Risicoreserve is het logisch om de betaling van de vennootschapsbelasting te dekken uit de Risicoreserve.

Alternatieven De raad kan een zienswijze indienen voor de grondprijzenbrief. Zij kan bijvoorbeeld een voorstel tot het nagaan van een andere prijsstelling inbrengen. Realisatiestimulans Het verkrijgen van de realisatiestimulans is gekoppeld aan de start bouw van betaalbare woningen binnen de gemeente (met uitzondering van reeds gesubsidieerde projecten). Er kan dus ook voor worden gekozen om de uitkering van de middelen direct aan deze projecten te koppelen. Hiervoor is de regeling in de basis niet bedoeld. Het rijk geeft hierover het volgende aan: “de afgelopen jaren is gebleken dat betaalbare woningbouw voor alle gemeenten kunnen leiden tot een tekort. Dat volgt uit onderzoek van Rebel (2024)1. Door een bijdrage aan deze woningen te geven zorgen we dat het aantrekkelijker is om betaalbare woningbouw te versnellen en te realiseren en is meer geld ter dekking van betaalbare woningbouw beschikbaar voor de gemeente. Het ontwikkelen van woningbouwprojecten ook vele publieke investeringen vraagt, zoals het verplaatsen van bestaande functies, openbare ruimte, groen, water, natuur en infrastructuur. Dit leidt tot een verschil tussen de publieke opbrengsten (zoals grondverkoop, bijdragen van marktpartijen/kostenverhaal of inkomsten uit erfpacht) en de te maken publieke kosten. Dit leidt in veel gevallen tot een tekort.

Gemeenten beschikken niet over voldoende middelen om het tekort volledig te dekken. Financiële ondersteuning vanuit de Rijksoverheid is noodzakelijk om de doelstelling van het bouwen van 100.000 woningen per jaar te halen.” De koppeling met de startbouw van betaalbare woningen is primair gemaakt om voor de gemeente zo laag mogelijke administratieve last te creëren voor aanvraag van de bijdrage. Er is geen directe koppeling tussen een specifiek project en de uitkering van het middelen. Dit is aan de gemeente om hierover te beslissen.

Kanttekeningen 1.1 Risico’s in projecten. Er zijn, zoals gemeld, op dit moment geen substantiële financiële afwijkingen voor de grondexploitaties te melden. De vraag op de woningmarkt is momenteel sterk en er worden veel huizen verkocht en gebouwd. Toch dient erop gewezen te worden dat dit niet zomaar vanzelfsprekend is en blijft. Boven de woningmarkt zweven diverse onzekerheden die in meer of mindere mate de komende tijd impact kunnen hebben op de projecten. Te denken valt aan regelgeving rondom stikstofdepositie en duurzaamheid, beschikbaarheid van stroom (netcongestie), hoge bouwkosten, stijgende hypotheekrente, beschikbaarheid van bouwgrond etc. Het blijft zaak de risico’s te monitoren en indien nodig bij te sturen op de projecten. Dit is een continu proces.

4 van 6

Raadsvoorstel: Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 Dossiernummer: 284

4.1 Monitoring (nog) niet op orde Start bouw (oplevering fundering) is maatgevend moment voor de uitkering van de realisatiestimulans. Dit moment registreert de gemeente normaliter niet in het VTH-proces. Hiervoor moet nog een oplossing gevonden worden.

Participatie Voorafgaand aan de rapportage heeft geen participatie plaatsgevonden; participatie trede 0. Echter, binnen de projecten worden bewoners op diverse manieren betrokken bij de planvorming.

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Met de voortgangrapportage krijgen inwoners een actueel inzicht in de voortgang van de fysieke projecten in Veenendaal. De grondprijzenbrief zorgt voor duidelijkheid over onder andere sociale en maatschappelijke grondprijzen en snippergroen.

Aanpak / uitvoering In de volgende figuur is de jaarlijkse cyclus van plannen, beheersen en verantwoorden opgenomen. De voortgangsrapportage is in deze cyclus vooral gericht op het informeren over de stand van zaken, ontwikkelingen in risicoprofielen van de diverse projecten (kwalitatief) en waar nodig bijsturen in een project. In de voorliggende voortgangsrapportage 2025 wordt invulling gegeven aan: 1. Plannen: noodzakelijke wijzigingen ten opzichte van het Projectenboek 2025. 2. Verantwoorden: toelichting op de (financiële) resultaten en wijzigingen in het huidige boekjaar. Hierbij is aansluiting gezocht bij de Decemberwijziging. Beide documenten worden in dezelfde raadsvergadering behandeld. 3. Beheersen: actualisatie risicomanagement. De volgende volledige actualisatie van alle grondexploitaties en risicoanalyses vindt plaats in het Projectenboek 2026.

Communicatie over dit besluit De voortgangsrapportage is vooral bedoeld om uw raad te informeren over de stand van zaken en

5 van 6

Raadsvoorstel: Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 Dossiernummer: 284

ontwikkelingen binnen de diverse projecten uit het projectenboek. Er wordt dan ook niet actief gecommuniceerd over de voortgangsrapportage. Communicatie vindt plaats bij de projecten zelf.

Evaluatie Het volgende moment van verantwoorden en plannen is het Projectenboek 2026. De behandeling hiervan staat gepland voor de raad van juni 2026.

Kosten, baten, dekking Deze voortgangsrapportage brengt geen financiële gevolgen met zich mee. Passief faciliterende projecten betreffen alleen kostenverhaal en doorberekenen van financiële bijdragen en zijn budgettair neutraal. Deze projecten worden niet afzonderlijk vastgesteld als projectbegroting, maar worden geconsolideerd. De financiële gevolgen van de instelling van de projecten Gouverneurslaan en Vendelseweg worden verwerkt bij het Projectenboek 2026.

College van burgemeester en wethouders,

Sjoukje Deelstra secretaris

Gert-Jan Kats burgemeester

Bijlagen Raadsbesluit 1. Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 2. Concept grondprijzenbrief 2026

6 van 6