1. Volkshuisvestelijke voorwaarden Tuinstraat 2025 - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Zaaknummer Onderwerp

2249841 Volkshuisvestelijke voorwaarden Tuinstraat 2025

Datum raadsvergadering

Programma’s en Projecten 25 september 2025

Programma

Fysieke Leefomgeving

Inlichtingen bij

Hans van Walsem / Maurice Kassing +31318538276 / 8323 Hans.van.walsem@veenendaal.nl Maurice.kassing@veenendaal.nl

Team

behandelaar Telefoonnummer E-mailadres

Aan de leden van de raad,

Beslispunten 1. De Kaders Woningbouw Tuinstraat vanuit volkshuisvestelijk beleid per juli 2025 vast te stellen. Waarom naar de raad? Op 24 februari 2022 heeft uw raad de Visie Tuinstraat vastgesteld en op 20 april 2023 de Ruimtelijk Programmatische Kaders inclusief het Beeldkwaliteitsplan, met onder andere kaders ten aanzien van volkshuisvesting. Daarbij is aangekondigd dat evaluatie plaats zou vinden nadat de kaders bij enkele initiatieven zijn toegepast en beoordeeld is in hoeverre de kaders passend zijn voor de initiatieven die aan de orde zijn geweest. Mocht hier aanleiding toe zijn, dan zouden de kaders worden bijgesteld en opnieuw aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Dat moment is aangebroken. Om beter aan te sluiten bij zowel de vraag uit de markt, het bieden van haalbare mogelijkheden tot ontwikkeling (voor reeds lopende en nieuwe initiatieven) alsook te komen tot een evenwichtige verdeling van woningtypologieën in de Tuinstraat is een actualisatie van deze kaders nu nodig. Inleiding Om in de Tuinstraat tot de beoogde groene woon-/stadsstraat te komen, is het meer dan wenselijk dat elk perceel dat aan de achterzijde grenst aan de Tuinstraat ontwikkeld wordt.

Vanwege de veelal smallere percelen en de daarmee beperkte ontwikkelruimte is gebleken dat het beschikbare oppervlak per woning beperkt is, waardoor de oppervlakte-eisen uit de Visie Tuinstraat (vanaf 40 m2 gebruiksoppervlak voor starterswoningen en 55 m2 bruto vloeroppervlak bij sociale woningbouw) op deze smalle percelen niet haalbaar zijn. Hierdoor zou een ontwikkeling op die locaties niet mogelijk zijn. Daarnaast bestaat op de woningmarkt relatief veel vraag naar kleinere en daarmee goedkopere woningen. Om hieraan tegemoet te komen, is een verdeling in woningcategorieën gemaakt die beter

Pagina 1 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Volkshuisvestelijke voorwaarden Tuinstraat 2025 zaaknummer 2249841

aansluit bij kleinere woningen. Belangrijk aandachtspunt is dat nog voldoende ruimtelijke woonkwaliteit wordt geborgd en dat de huur-/koopprijzen passend zijn bij het aanbod. Dit voorstel voorziet in geactualiseerde kaders, met een passender verdeling in woningcategorieën alsook in een financiële staffel binnen die categorieën. Samenvatting Inmiddels zijn op basis van de Visie Tuinstraat (2022) en de Ruimtelijk Programmatische Kaders (2023) diverse initiatieven aan de gemeente voorgelegd om tot herontwikkeling van (delen van) percelen in de Tuinstraat te komen. Daarbij is gebleken dat de praktische en economische mogelijkheden van de veelal smalle percelen niet aansluiten bij de huidige volkshuisvestelijke kaders. Daarnaast vraagt de markt om beter betaalbare woningen, met een beperkt woonoppervlak. Hierom zijn de volkshuisvestelijke kaders voor de Tuinstraat geactualiseerd. Beoogd resultaat Tuinstraat als groene woon-/stadsstraat, met (betaalbare) woningbouw waar vraag naar is. Proceshistorie en eerdere besluitvorming - 24 februari 2022: vaststelling Visie Tuinstraat. - 20 april 2023: vaststelling Ruimtelijk Programmatische Kaders inclusief Beeldkwaliteitsplan. Argumenten 1.1 Categorie A voorziet in minimaal 30% sociale huurwoningen. Minimaal 30% van de ontwikkeling moet bestaan uit sociale huurwoningen, waaronder 7% huurwoningen voor starters/jongeren.

Wordt binnen het initiatief (of initiatieven in de Tuinstraat tezamen) geen invulling gegeven aan deze voorwaarde, dan moet de initiatiefnemer een bijdrage in het sociaal vereveningsfonds doen. Het project Tuinstraat in zijn geheel dient uiteindelijk zelf in 30% sociale huurwoningen te voorzien. 1.2 Extra categorie (B) voorziet in goedkoop betaalbare huur en koop. Naast de sociale huurwoningen in categorie A is voorzien in starters- en betaalbare woningen met een beperkte oppervlakte (categorie B). Dit kunnen zowel koop- als huurwoningen zijn; de keuze is hierbij aan de initiatiefnemer. Voor de woningen (zowel huur als koop) geldt dat zij passend moeten worden toegewezen volgens de principes van sociale woningbouw. De ontwikkelaar heeft vrije keus aan wie de huurwoning gegund wordt, zolang de huurder voldoet aan de gestelde inkomensvoorwaarden sociale woningbouw. Bij koopwoningen geldt de reguliere procedure volgens loting. Verder geldt voor zowel huur als koop een instandhoudingsvoorwaarde van 10 jaar. 1.3 Kleinere woningen voorzien in behoefte van markt, initiatiefnemers en woningcorporatie. Er is behoefte aan goedkopere woningen, waarbij de gebruiksoppervlakte beperkt mag zijn als de huur-/koopprijs daar passend bij is.

Vanuit de lopende initiatieven is gebleken dat kleinere woningen voldoende ruimtelijke woon-/leefkwaliteit hebben, die aansluit bij de behoefte uit de markt. 1.4 Er is meer keuze in en sturing op passende huur- en koopprijzen. De staffel binnen de woningcategorieën biedt initiatiefnemers de mogelijkheid om kleinere woningen te realiseren, waaraan dan ook een passende huur-/koopprijs is gekoppeld. Hierdoor wordt voorkomen dat voor een kleine woning de hoofdprijs wordt gevraagd.

Pagina 2 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Volkshuisvestelijke voorwaarden Tuinstraat 2025 zaaknummer 2249841

1.5 Anti-speculatiebeding borgt dat betaalbare woningen langjarig voor de doelgroep behouden blijven. Naast de sociale huurwoningen, waarvoor al een instandhoudingstermijn van 25 jaar geldt, is voor de goedkope koop- / huur- / starterswoningen in categorie B een termijn van 10 jaar opgenomen. 1.6 Meerdere initiatieven mogen gezamenlijk in de woningcategorieën en aantallen voorzien. Op een klein perceel is het ondoenlijk om in alle woningcategorieën en -aantallen te voorzien. Bovendien worden sociale huurwoningen niet geëxploiteerd in een pand met andere eigenaren/huurders. Het is daarom wenselijk om de woningcategorieën over meerdere plekken in de Tuinstraat te kunnen verdelen om zodoende aan de verplichte categorieën en aantallen te komen. Dit maakt de haalbaarheid van de ontwikkelingen alsook de individuele categorieën groter. Vooraf wordt deze totale opgave in anterieure afspraken geborgd. 1.7 Woningen van min. 45 m2 gbo dienen zorggeschikt te zijn (sociale huurwoningen 25%). In de huidige regels is zorggeschiktheid gekoppeld aan een maximale afstand tot een parkeergarage. Echter, indien in stalling is voorzien voor een scootmobiel hoeft deze relatie niet meer te gelden.

Voor alle woningcategorieën van 45 m2 gbo of groter geldt in de nieuwe kaders dat minimaal 25% van de woningen (niet categorie gebonden) een zorggeschikte plattegrond heeft, met in het woongebouw of in de woning zelf een goed bereikbare stallingsplaats voor een scootmobiel incl. oplaadmogelijkheid. 1.8 Kansrijkheid van een volledig kostenverhaal wordt hiermee vergroot. Alle ontwikkelingen die voortkomen uit de Visie Tuinstraat tezamen dragen de totale kosten van ambtelijke inzet en de inrichting van het openbaar gebied tot een groene woon-/stadsstraat. Hierbij wordt uitgegaan van een reëel te verwachten aantal ontwikkelingen. Indien deze niet volledig tot ontwikkeling komen, ontbreekt een deel van de dekking van de kosten. Door de kansrijkheid van de ontwikkelingen te vergroten, wordt daarmee ook het volledige kostenverhaal beter geborgd. Alternatieven Alternatief 1: Handhaven reeds vastgestelde woningtypologieën en –verdeling. Wanneer de kaders ongewijzigd blijven, dan zullen nog steeds ontwikkelingen van de grond komen, maar wel beperkt en met slechts een deel van de beoogde woningcategorieën. We zien dat met name de smallere kavels (waarvan er veel zijn in de Tuinstraat) niet rendabel zijn en/of ruimtetechnisch niet tot ontwikkeling komen.

Hierdoor is de kans op een gesloten wand van nieuwbouw aan de Tuinstraat kleiner dan bij toepassing van de geactualiseerde kaders, wat resulteert in diverse gaten tussen ontwikkelingen en/of handhaving van bestaande achterkanten van percelen. Daarnaast zal het openbaar gebied dan niet volledig kunnen worden gerealiseerd. Om het benodigde profiel te kunnen realiseren, is aan de westzijde een strook van 5 m breed nodig. Deze strook wordt ingebracht bij ontwikkelingen aan de westzijde en wordt bekostigd door alle initiatieven tezamen. Indien er kavels niet tot ontwikkeling komen, zal de benodigde grond niet aan de gemeente worden overgedragen en kan het brede profiel van de openbare ruimte niet worden gerealiseerd. Alternatief 1 wordt omwille van bovengenoemde argumenten ontraden.

Pagina 3 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Volkshuisvestelijke voorwaarden Tuinstraat 2025 zaaknummer 2249841

Kanttekeningen 1.1 Minimale oppervlakte van 40 m2 gbo voor sociale huurwoningen vergroot ontwikkelkans. In de raadpleging van een in de Tuinstraat actieve ontwikkelaar is aangegeven dat een verdere verkleining van het minimum-oppervlak naar 40 m2 gbo (ipv 45) de ontwikkelkans voor sociale huurwoningen vergroot. Vanuit een ontwikkelkans kan dit een valide argument zijn, het onderscheid met een starterswoning wordt hiermee wel erg klein. Bovendien heeft al een significante verkleining plaatsgevonden (van 60 naar 45 m2 gbo). Daarnaast geldt dat een nog kleinere oppervlakte de kans op een zorggeschikte woning in deze categorie wordt verkleind. Hierom is een minimum van 45 m2 gbo gehanteerd. Participatie Vanwege de beperkte wijziging op de in participatie tot stand gekomen en reeds vastgestelde Ruimtelijk Programmatische Kaders, waarbij meer tegemoet wordt gekomen aan de ontwikkelmogelijkheden, heeft alleen een raadpleging plaatsgevonden onder woningcorporatie Veenvesters en een ontwikkelaar, die in de Tuinstraat op meerdere percelen actief is. Beide partijen onderschrijven de gewijzigde systematiek.

Op enkele punten zou de ontwikkelaar de kaders nog nader willen aanscherpen: - Zorggeschikt bouwen: o geen zorggeschikt bouwen bij grondgebonden woningen - Sociale woningbouw: o minimum oppervlakte sociale huurwoningen naar 40 m2 gbo o sociale huurwoningen als koopwoning mogen aanbieden Gelet op algemeen volkshuisvestelijk beleid, minimale gebruikseisen en woonkwaliteit is besloten deze wensen niet te honoreren in het voorliggende voorstel. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Met dit besluit komen meer kleinere woningen met passende huur- en koopprijzen beschikbaar op de woningmarkt. Daarnaast krijgen de inwoners en ondernemers te maken met de verdere herontwikkeling van de Tuinstraat. Van een expeditiestraat wordt het herontwikkeld naar een groene woon-/stadsstraat met (overwegend) woningen. Zowel de uitstraling van het gebied als ook het gebruik zullen daarbij zichtbaar veranderen. Aanpak / uitvoering Na vaststelling van de geactualiseerde kaders vormen deze de basis voor het op te stellen omgevingsplan (1e helft 2026) en vooruitlopend daarop bij individuele ontwikkelingen voor de op te stellen BOPA’s. Dit toetsingskader wordt gehanteerd bij de toetsing van initiatieven in/aan de Tuinstraat. Indien een initiatief passend wordt bevonden, kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd.

Om initiatiefnemers en overige geïnteresseerden bekend te maken met de gewijzigde kaders, worden deze aan de projectpagina www.veenendaal.nl/tuinstraat toegevoegd en verstrekt aan initiatiefnemers in de Tuinstraat.

Pagina 4 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Volkshuisvestelijke voorwaarden Tuinstraat 2025 zaaknummer 2249841

Communicatie over dit besluit Communicatielijn: De Tuinstraat is nu vooral een straat met verkeer van auto’s en vrachtwagens die de winkels bevoorraden. Maar in de Tuinstraat is veel meer mogelijk. Denk aan het bouwen van woningen. Wonen in het centrum wordt steeds populairder. Veel eigenaren van panden in de Tuinstraat zien dit en hebben ideeën hiervoor ingediend. Om richting te geven aan deze initiatieven is de ‘Visie Tuinstraat’ ontwikkeld. Hierin is getracht een evenwichtige en integrale visie neer te zetten die uiteindelijk zal leiden tot een aantrekkelijke nieuwe stadsstraat, waarin groen, sfeer, verkeer, soort bebouwing en inrichting met elkaar in balans zijn. De visie is tot stand gekomen met input van belanghebbenden en is in februari 2022 vastgesteld door de raad. De visie is in 2023 verder uitgewerkt in ruimtelijke programmatische kaders en richtlijnen beeldkwaliteit, waarmee voor initiatieven duidelijk is welke mogelijkheden en kansen er zijn om tot een kwalitatieve ontwikkeling te komen. Bij de totstandkoming van de kaders zijn belanghebbenden nauw betrokken. In 3 inspiratiesessies (januari 2023) is men geïnformeerd over de plannen, geïnspireerd over ontwikkelmogelijkheden en kansen, zijn de kaders toegelicht en is gevraagd mee te denken in optimalisatie van deze kaders.

De afgelopen 2 jaar zijn meerdere initiatieven ingediend om tot ontwikkeling in de Tuinstraat te komen. Bij de totstandkoming van de initiatieven is gebleken dat op de veelal smallere percelen aan de westzijde van de Tuinstraat de kaders rond gebruiksoppervlak van woningen moeizaam of zelfs niet toepasbaar zijn. Verder geldt dat er een grote vraag vanuit de markt is naar kleinere woningen, met een passende lagere huur- of vrij op naam prijs. De huidige kaders sluiten hier niet goed op aan, waardoor enkele initiatieven niet ontwikkelbaar zijn. Om in de Tuinstraat tot de beoogde groene woon-/stadsstraat te komen, is het meer dan wenselijk dat elk perceel dat aan de achterzijde grenst aan de Tuinstraat in de basis ontwikkeld wordt. Een aanpassing van de kaders, waarbij bovendien beter wordt aangesloten op de vraag naar kleinere, betaalbaarder woningen, maakt dit kansrijker. Hierom zijn de volkshuisvestelijke voorwaarden geactualiseerd. Er is een landingspagina (www.veenendaal.nl/tuinstraat) die gedurende het proces gebruikt wordt als informatie- en participatiemiddel. Daarnaast wordt de omgeving via (nieuws)brieven én via direct mailings, op gezette tijden betrokken en geïnformeerd over de voortgang van dit project. Er zullen ook regelmatig fysieke bijeenkomsten worden georganiseerd.

Evaluatie Evaluatie vindt plaats nadat de geactualiseerde kaders bij enkele initiatieven zijn toegepast; naar verwachting zal dit na ongeveer één à twee jaar zijn. Hierbij zal worden beoordeeld in hoeverre de kaders passend en goed toepasbaar zijn voor de initiatieven die aan de orde zijn geweest. Mocht hier aanleiding toe zijn, dan zullen de kaders wederom worden bijgesteld en opnieuw aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Kosten, baten, dekking De kaders worden toegepast bij de toetsing van ingediende initiatieven. Dit vraagt inzet van ambtelijke en eventueel externe uren. Deze kosten worden op de initiatiefnemers verhaald, bijvoorbeeld via anterieure overeenkomsten. Kosten en baten worden in de meerjarige projectbegroting Tuinstraat bijgehouden en via het Projectenboek jaarlijks verantwoord.

Pagina 5 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Volkshuisvestelijke voorwaarden Tuinstraat 2025 zaaknummer 2249841

College van burgemeester en wethouders, verzonden namens

Sjoukje Deelstra secretaris

Gert-Jan Kats burgemeester

Bijlagen 1. Kaders Woningbouw Tuinstraat vanuit volkshuisvestelijk beleid per juli 2025 versie 2 juli

Pagina 6 van 6