1. Visie Tuinstraat - raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

24 februari 2022 1925009 18 januari 2022 Visie transformatie Tuinstraat Fysieke leefomgeving

Agendapunt

Team

Programma’s en Projecten

J.A.C.W. Feskens (0318) 538480 jeroen.feskens@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De visie voor de transformatie van de Tuinstraat naar een woonstraat vast te stellen, waarbij de belangrijkste uitgangspunten zijn: • Nieuw, breder profiel voor de Tuinstraat gericht op vergroening en verbeteren woonklimaat; • Maximaal 4 bouwlagen en eventueel een 5e terugliggende bouwlaag; • Op termijn de auto en expeditie zoveel mogelijk uitfaseren in de Tuinstraat; • Bouwprogramma wat aansluit bij de plek en behoefte in Veenendaal, maar in afwijking van de omgevingsvisie niet 100% zorggeschikt zal zijn, maar wel levensloopgeschikt; • Vermindering van het aantal vierkante meters detailhandel. Waarom naar de raad? Bij een ruimtelijke ontwikkeling waar meer dan 25 woningen kunnen worden gerealiseerd, is afgesproken dat de raad vooraf de kaders voor deze ontwikkeling vastgesteld. De Tuinstraat is daarbij ook nog een uniek project in Veenendaal. In dit geval stelt de gemeente de kaders voor alle eigenaren vast en kunnen de eigenaren zelf aan de slag om de transformatie van dit gebied vorm te geven. Hierdoor is juist het vaststellen van een visie (voorliggend) en in het vervolg daarvan het bestemmingsplan van groot belang. Samenvatting In het nadenken over de herontwikkeling van de binnenstad van Veenendaal heeft de Tuinstraat tot op heden geen prioriteit gekregen.

Het gebied maakt van oorsprong geen deel uit van het project Brouwerspoort, maar het is ook nooit onderdeel geweest van de herinrichtingsplannen voor de rest van het centrum. Lang werd gedacht dat de Tuinstraat weinig potentie had. Het is nu een straat met veel achterkanten en heeft vooral een functie als expeditiestraat voor de winkels aan de Hoofdstraat en de Corridor. De tijden veranderen. Wonen in het centrum wordt steeds populairder bij mensen die willen wonen op een dynamische plek, dicht bij voorzieningen. Ook zien we dat de behoefte aan winkeloppervlak afneemt in het centrum van Veenendaal. Eigenaren in het gebied rond de Tuinstraat kijken in diverse gevallen al naar alternatieve invullingen en melden zich bij de gemeente met concrete ideeën en/of plannen. Om richting te geven aan deze ideeën en plannen is het nodig om kaders te definiëren om een integrale herontwikkeling van de Tuinstraat mogelijk te maken. Common Affairs is gevraagd een visie

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1925009

op te stellen voor de herontwikkeling van de Tuinstraat. De kern van de visie, die als bijlage is bijgevoegd, gaat uit van een groene, duurzame, gezellige stadsstraat. De nieuwe Tuinstraat zal aan kwaliteit winnen als de verbinding met de Brouwersgracht en de Hoofdstraat sterker wordt. In de visie is daar een aanzet voor gemaakt en dit zal in samenwerking met de diverse eigenaren verder vormgegeven moeten worden. Inleiding In het programmaplan Vitale Binnenstad (vastgesteld 2020) is over de Tuinstraat het volgende opgenomen: De Tuinstraat heeft primair een functie als expeditiestraat. Publieksgerichte functies zijn hier niet wenselijk. Er wordt ingezet op transformatie van de achterzijden van (diepe onverhuurbare) winkels (met entree aan de Hoofdstraat) en de achterzijde van de Passage Corridor (BCC-blok), in combinatie met toevoeging van woningen. Om deze transformatie ook daadwerkelijk vorm te geven, is voorliggende visie opgesteld. Deze visie vormt de ruimtelijke en programmatische kaders voor de transformatie van deze straat. De Tuinstraat is een bijzondere straat in het centrum van Veenendaal. Deze straat kreeg tot nu toe weinig aandacht bij vernieuwingsprojecten. Nu zijn er de afgelopen periode diverse kansen in deze straat ontstaan. Er zijn meerdere partijen die ideeën of concrete plannen hebben om een vorm van extra woningbouw in de straat toe te voegen.

Ook zorgen de plannen voor de noordkant van de Corridor (rondom de tapis roulant (roltrap) naar de parkeerkelder) voor nieuwe mogelijkheden. Tot slot ontstaat met deze herontwikkeling ook de mogelijkheid om het aantal winkelmeters in de binnenstad terug te brengen. Het bijzondere aan deze visie is dat dit kan zonder afbreuk te doen aan de belangrijkste looproutes (want het betreft vooral achterkanten) en bovenal biedt het de ruimte om de verbinding tussen de Corridor en de Tuinstraat te versterken. Ook biedt deze visie de ruimte om een deel van de Corridor (richting Hoofdstraat) te transformeren naar een open verbinding (in plaats van een overdekte passage). Voor het opstellen van de visie is ook een avond voor belanghebbenden georganiseerd. Op deze avond is feitelijk bevestigd dat er keuzes gemaakt moeten worden die soms ingrijpend kunnen zijn en vooral in de overgangsfase soms wel tot bijzondere situaties kunnen leiden. Ingrijpende keuzes zijn ingegeven vanuit de centrale doelstelling om een kwalitatief goed woonklimaat te maken. Hierdoor krijgt op termijn bevoorrading minder ruimte en worden er geen parkeervoorzieningen via de Tuinstraat ontsloten, waardoor er meer ruimte voor groen, een lichte straat en verblijfskwaliteit wordt toegevoegd.

Hierbij is een balans gezocht tussen de bestaande situatie, de (financiële) ontwikkelbelangen en een goed woonklimaat met een acceptabele woningdichtheid. Voor de complete transformatie zijn we afhankelijk van de gebiedseigenaren en ook bijvoorbeeld de ontwikkelingen ten aanzien van bevoorrading van winkels in de toekomst. Voorliggende visie biedt juist toekomstvaste handvatten (en kaders) voor een goede transformatie naar een woonstraat in de binnenstad. Deze visie is ook niet van vandaag op morgen gerealiseerd. Dit zal hoe dan ook een lange adem vragen. De juiste timing zal per gebiedseigenaar verschillend zijn. Dit is binnen deze visie goed mogelijk. Wel zal de gemeente moeten zorgen voor een goede begeleiding van alle plannen.

2

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1925009

Beoogd resultaat Transformatie van de Tuinstraat naar een binnenstedelijke woonstraat waarbij een bijdrage wordt geleverd aan zowel de ambitie om het aantal winkelmeters te verminderen als het invullen van de grote woningbouwbehoefte in Veenendaal. Argumenten 1.1 Draagt bij aan de verstedelijkingsstrategie, omgevingsvisie en programmaplan Vitale Binnenstad Het transformeren van de Tuinstraat naar een binnenstedelijke woonstraat draagt op meerdere manieren bij aan de verschillende ambities zoals deze zijn opgenomen in de genoemde beleidsdocumenten. Er wordt ingezet op verdichting, toevoegen van woningen op een locatie dichtbij voorzieningen en goede bereikbaarheid met het OV en de fiets. Ook wordt een kwaliteitsslag en vergroening van de situatie mogelijk gemaakt. Het oude vastgoed maakt plaats voor duurzame nieuwbouw en zorgt ook direct voor een vermindering van het aantal winkelmeters in de binnenstad. 1.2 Woonklimaat op nummer 1 in visie De Tuinstraat leent zich vooral voor een woonfunctie; ook op de begane grond, al dan niet in combinatie met een kantoor, atelier of praktijkruimte aan huis waardoor er kansen ontstaan voor een interessante doelgroep voor het centrum en (waardoor) de levendigheid in de binnenstad verder zal toenemen.

1.3 Stelt eigenaren op termijn in staat om zelfstandig of in combinatie met enkele partijen plannen voor transformatie te ontwikkelen De gemeente faciliteert met een beperkt aantal regels de beeldkwaliteit van de Tuinstraat en stelt hiermee de eigenaren in de gelegenheid om hun eigen ontwikkelplannen vorm te geven al dan niet in samenwerking met andere partijen, eigenaren e.a. Met een duidelijke, nog te ontwikkelen verevingssystematiek voor het kostenverhaal weten eigenaren aan de voorkant welke financiële bijdrage zij moeten betalen aan de gemeente (zie ook kosten, baten, dekking). 1.4 Breder straatprofiel is nodig om de kwaliteitsdoelstellingen te kunnen behalen en om de voorgestelde (en noodzakelijke) bouwhoogte goed te kunnen inpassen Het straatprofiel van de Tuinstraat is een overgang tussen de brede Hoofdstraat met lage bebouwing en de smallere Brouwerspoort met hogere bebouwing. Door het bredere profiel komt er ruimte voor groen en bomen en is er ook daglichtinval op de begane grond mogelijk. Voor de economische haalbaarheid is het nodig om een hogere bouwhoogte toe te staan. Dit is mogelijk door de bovenste laag terug te leggen waardoor de lichtinval in de straat geborgd blijft. Het verbrede straatprofiel moet zorgen voor vergroening en ook een beter woonklimaat in de straat zelf. Daarom moet het gehele profiel openbaar toegankelijk zijn.

Dit stelt indirect dan tot vereiste dat de extra benodigde strook grond in eigendom bij de gemeente komt. Dit wordt dan ook een voorwaarde om nieuwbouwplannen te kunnen realiseren. 1.5 Nieuwe parkeervoorzieningen zijn ongewenst voor de noodzakelijke kwaliteitsslag in de Tuinstraat en zijn ook niet noodzakelijk Vanwege het mogelijke toe te voegen woonprogramma (circa 300 woningen) in de Tuinstraat dient dit de insteek te zijn om het bijbehorende autoverkeer te minimaliseren. Het beperken van de parkeercapaciteit is daarbij nodig. Het huidige parkeren op de verschillende terreinen en het parkeren voor het nieuw te realiseren programma vraagt dus om creativiteit. Om de Tuinstraat een echt 3

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1925009

woonkarakter te geven, is het noodzakelijk om geen nieuwe parkeervoorzieningen in de straat toe te staan, sterker nog: waar het kan is het wenselijk om het bestaande parkeerterrein te laten vervallen bij herontwikkeling. In de omgeving zijn voldoende (gebouwde) parkeervoorzieningen aanwezig om de parkeerbehoefte van het woonprogramma op te vangen. In de omliggende garages zijn minimaal 400 parkeerplaatsen beschikbaar (overcapaciteit) om, na het toevoegen van deze woningen in de Tuinstraat, minimaal een sluitende parkeerbalans te houden in het centrum. Alle woningen hebben binnen de vereiste maximale 200 meter een bestaande parkeergarage. Dit wijkt af van onze eis en ons beleid om parkeren op eigen terrein op te lossen. Vanwege het minimaliseren van het autoverkeer is het noodzakelijk om geen parkeervoorzieningen te realiseren in de Tuinstraat. Tevens sluit dit aan bij de huidige ontwikkelingen dat parkeren in hubs worden gerealiseerd in combinatie met een groene en duurzame omgeving. In het centrum zijn recent afspraken gemaakt voor bouwproject Stadsstrand en bouwproject 14 waarbij op dezelfde manier is gewerkt. Hierbij zijn ook financiële afspraken gemaakt. Voor de Tuinstraat wordt een soortgelijk (financieel) kader gecreëerd in het vervolgproces.

1.6 Het bepreken van de ongewenste effecten van de laad- en losbewegingen Nu al gelden in een deel van het centrumgebied venstertijden, door deze uit te breiden naar de Tuinstraat wordt een logische vervolgstap gezet om invloed te hebben op de laad- en losbewegingen en daarmee op de negatieve effecten zoals geluidsoverlast, uitstoot en een gevoel van verkeersonveiligheid. Met het oog op de toekomst is het belangrijk om de ontwikkelingen in de logistieke sector te volgen en een beleid te ontwikkelen wat aansluit op de emissieloze doelstellingen. 1.7 Woonprogramma sluit aan bij behoefte en het gebied Voor dit gebied zijn twee uitgangspunten van toepassing kijkend naar het huidige beleid: a) Van het totale bouwprogramma is 20% sociale huur en 10% sociale koop; b) Alle woningen worden zorggeschikt gerealiseerd. In de praktijk zijn deze uitgangspunten op dit moment moeilijk toepasbaar. Allereerst het sociale programma: op dit moment is niet duidelijk hoeveel woningen exact gerealiseerd gaan worden in dit plangebied. Pas bij het laatste bouwproject is dit definitief vast te stellen. Ook maakt het versnipperde eigendom het lastig om hierover afspraken te maken met individuele partijen. Aangezien het plangebied juist ook geschikt is voor starters en het sociale en betaalbare segment wordt deze eis in het woonprogramma wel in stand gehouden.

Om hieraan uitvoering te kunnen geven, wordt in 2022 overwogen om een vereveningsfonds voor sociale woningbouw in te voeren. In hoofdlijnen betekent dit dat partijen die geen sociaal programma realiseren hiervoor per niet gerealiseerde woning een financiële afdracht moeten doen aan dit fonds. Partijen die juist meer dan 30% sociaal programma realiseren, kunnen hiervoor een financiële compensatie krijgen. Hiermee zou deze doelstelling praktisch uitvoerbaar worden voor de Tuinstraat. De eis dat alle woningen zorggeschikt moeten worden gerealiseerd, wordt deels losgelaten voor deze locatie. Hiervoor zijn twee belangrijke argumenten. Ten eerste vindt het parkeren voor veel woningen op afstand plaats. Door de langere loopafstanden op grote plekken in de Tuinstraat is het daarom niet aannemelijk dat er daadwerkelijk mensen met een zorgvraag gaan wonen en zullen bewoners juist verhuizen als deze vraag op termijn toch aan de orde komt. Ten tweede biedt deze straat juist kansen om kleinere wooneenheden toe te voegen en die zijn vanwege de beperktere ruimte minder zorggeschikt. Tot slot wordt opgemerkt dat wel alle woningen levensloopgeschikt gebouwd dienen te worden. 4

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1925009

Daarom wordt in hoofdlijnen het programma als volgt gedefinieerd: Zorggeschikt

Oppervlak *)

Sociale huur

Minimaal 20%

Geen eis, wel mogelijk

Maximaal 50% kleiner dan 50 m2 gbo

Sociale koop

Minimaal 10%

Geen eis, wel mogelijk

Maximaal 50% kleiner dan 50 m2 gbo

Middeldure huur (tot 1.000 euro)

Maximaal 10%

25% van programma in deze categorie (binnen max 100m1 van parkeerplek)

Min opp: 60 m2 gbo

Middeldure koop (tot NHG)

Minimaal 30%

25% van programma in deze categorie (binnen max 100m1 van parkeerplek)

Min opp: 60 m2 gbo

Duurdere koop en huur

Overig programma

25% van programma in deze categorie (binnen max 100m1 van parkeerplek)

Min opp: 60 m2 gbo

*) kan bij uitwerking in het bestemmingsplan nog wijzigen. De exacte uitwerking van hoe het vereiste bouwprogramma wordt gerealiseerd, zal in het bestemmingsplan plaatsvinden. Juist hierbij speelt namelijk ook het verdelingsvraagstuk over de straat en indirect over de partijen een rol. Hierbij wordt gedacht aan het stellen van zwaardere eisen vanaf een nader te bepalen aantal woningen in een bouwproject. Bijvoorbeeld bij een bouwproject van maximaal 5 woningen worden geen of minder eisen gesteld aan het bouwprogramma en daarboven wel, zodat wel de vereiste verdeling gehaald wordt. Bovenstaand programma sluit ook aan op de behoefte in Veenendaal. De focus in de Tuinstraat ligt op betaalbaarheid, starters en waar mogelijk senioren. Met de gestelde eisen wordt ook voorkomen dat er overwegend hele kleine woningen worden toegevoegd. Er ontstaat juist een goede mix passend bij de locatie en de mogelijkheden in de Tuinstraat. Alternatieven De visie is opgesteld op basis van participatie en ook is er balans gezocht tussen ontwikkelmogelijkheden, de bestaande situatie en verkeersdruk op de straat. In het visiedocument zijn ook enkele discussiepunten opgenomen. Uiteraard kan op basis van deze punten ook een andere richting worden gekozen. Aan de hand van de discussiepunten is ook te zien dat sommige belanghebbenden op onderdelen een andere afweging zouden willen maken.

De gemene deler was dat woonklimaat wel bovenaan moet staan om überhaupt een goede woonstraat te kunnen maken. Woonklimaat betekent: een woonstraat met een zo groen mogelijk straatprofiel, zo weinig mogelijk (vracht)autobewegingen en een menselijke maat van bebouwing. Door het woonklimaat centraal te stellen, is het volledig logisch om enkele sterke keuzes te maken. Als deze niet gemaakt (kunnen) worden, dan moet eigenlijk geconcludeerd worden dat woningbouw op dit moment nog niet realistisch is in de Tuinstraat.

5

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1925009

Kanttekeningen 1.1 De voorgestelde ontwikkeling wijkt af van het bestaande bestemmingsplan De voorgestelde ontwikkeling wijkt af van het bestaande bestemmingsplan (voor wat betreft de hoogte en de rooilijnen, de bestemming detailhandel moet worden geschrapt en dit geldt ook voor de functie parkeren). Voor de verdere planologische uitwerking is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Het opstellen van het bestemmingsplan is dan ook de eerste vervolgstap na vaststelling van deze visie. 1.2 De invulling van het woonprogramma wijkt af van eis 100% zorggeschikt In de omgevingsvisie en andere beleidsdocumenten is een grote hoeveelheid eisen en ambities opgenomen. Met de voorliggende visie wordt aan veel van deze punten invulling gegeven. Echter wordt wel de eis dat 100% van de woningen zorggeschikt moet zijn, losgelaten. Zoals al aangegeven moeten er enkele stevige keuzes gemaakt worden om überhaupt een goed woonklimaat te kunnen creëren. Daarbij komt dat het parkeerbeleid is: eerst benutten dan pas bij bouwen. Om deze redenen wordt het niet toegestaan om parkeerplaatsen toe te voegen in de Tuinstraat. De bestaande overcapaciteit aan parkeervoorzieningen moet eerst worden benut. Hierdoor komt een deel van de woningen op grotere (maar binnen de norm) afstand te liggen van de parkeervoorzieningen.

Hierdoor is het niet te verwachten dat deze woningen daadwerkelijk door zorgbehoevenden bewoond gaan worden. Tot slot is het bij deze transformatie, vaak ook nog op kleine schaal, lastig om een geschikte woonplattegrond te maken. Dit wil niet zeggen dat er geen zorggeschikte woningen worden toegevoegd. Ten eerste blijft de eis wel staan voor woningen die dichtbij de parkeervoorzieningen zijn gesitueerd. Ten tweede kunnen eigenaren uiteraard zelf beslissen om woningen wel zorggeschikt te maken. De eis van levensloopgeschiktheid geldt wel voor alle woningen. 1.3 Afhankelijk van de markpartijen In het gebied hebben veel individuele particuliere eigenaren bezittingen en/of runnen er hun eigen onderneming. Dit kan leiden tot vele kleine plannen en/of trajecten van lange adem. Met de fasering van de inrichting van de Tuinstraat zal hiermee rekening moeten worden gehouden en de doorlooptijd van de herontwikkeling zal geruime tijd in beslag nemen. Het stimuleren van samenwerking tussen de diverse partijen kan een positief effect hebben op de doorlooptijd. Ook moet vermeld worden dat gedurende de transformatieperiode er dus sprake is van een soort tijdelijk profiel in de Tuinstraat. Dit is te zien in bijvoorbeeld de bestaande parkeerplekken die soms langer in stand zullen blijven, maar ook in een gefaseerde verbreding van het openbare profiel.

Participatie De visie is tot stand gekomen door betrokkenen (eigenaren in het gebied) mee te laten denken (trede 2). Zo is tijdens een informatieavond aan hen gevraagd waar zij kansen zien, maar ook waar zij bedreigingen zien voor de herontwikkeling van de Tuinstraat. Deze input is, waar mogelijk, verwerkt in de visie. Zodra er concrete (bouw)plannen zijn voor het gebied speelt participatie ook een belangrijke rol en is het een eis aan de ontwikkelaar om de omgeving goed te betrekken. Idealiter gebeurt dit minimaal op het niveau van inventariseren (trede 2). Wat betekent dit besluit voor inwoners? De Tuinstraat gaat de komende jaren mogelijk getransformeerd worden. Juist voor de gebiedseigenaren biedt deze visie nieuwe kansen. De Tuinstraat gaat hiermee een veel meer

6

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1925009

integraal onderdeel van het centrum uitmaken. Ook kunnen een fors aantal (betaalbare) woningen worden toegevoegd in het centrum. Aanpak / uitvoering Na de vaststelling van de visie zijn de volgende stappen nodig om uiteindelijk gebiedseigenaren in positie te brengen om de transformatie te kunnen starten: 1. Bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan opstellen en vaststellen; 2. Uitwerking financieel kader inclusief kostenverdeelsystematiek (meerjaren projectbegroting); 3. Samenstellen begeleidingsteam gemeente. Tot slot is het noodzakelijk dat er een vereveningsfonds sociale woningbouw wordt opgericht. Het voorstel hiertoe wordt opgenomen in het uitvoeringsprogramma Wonen wat op dit moment wordt opgesteld. Mocht dit fonds er niet komen, dan zal bij het vaststellen van het bestemmingsplan voor deze straat een alternatieve boring voor de realisatie van het sociale woningbouwprogramma opgenomen worden. Communicatie over dit besluit De gebiedseigenaren worden actief benaderd over de vaststelling van deze visie als basis voor het op te stellen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Uiteraard worden deze partijen en andere betrokken partijen hierbij betrokken. Evaluatie Het bestemmingsplan zal ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. De voortgang van de ontwikkelingen wordt gerapporteerd in het projectenboek.

Kosten, baten, dekking De gemeentelijke kosten worden verhaald op de ontwikkelende gebiedseigenaren. Hiervoor wordt een verdelingssystematiek opgesteld zodat de participerende eigenaren naar verdienpotentieel bijdragen aan de ontwikkeling. Het kostenverhaal door de gemeente vindt uiteraard gefaseerd plaats afhankelijk van het ontwikkeltempo door de eigenaren. Voor de totale investeringsraming en de dekking wordt een meerjarenprojectbegroting opgesteld. Deze zal ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd bij het Projectenboek 2022. Bij het bestemmingsplan zal een exploitatieplan worden opgesteld indien op dat moment nog niet met alle eigenaren overeenstemming is bereikt over het kostenverhaal. Onderdelen die aandacht krijgen in de meerjarenprojectbegroting zijn in ieder geval: • Bijdrage aan het sociale bouwprogramma; • Bijdrage in de aanleg van het nieuwe profiel Tuinstraat. indicatief: westzijde in de vorm van overdracht grond en de oostzijde door een financiële bijdrage; • Bijdragen in bovenwijkse voorzieningen; • Plankostenverhaal.

7

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1925009

Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra gemeentesecretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen • Visie herontwikkeling Tuinstraat

8