1. Vaststelling omgevingsplanwijziging TAM-Omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal - raadsvoorstel OUD

Raadsvoorstel Vaststelling omgevingsplanwijziging TAM-Omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal Dossiernummer

8017

Programma

1. Fysieke leefomgeving

Ambtenaar

Rik Dekkers

Datum college

6-5-2026

Team

Ruimtelijke Processen (RP)

Datum Raad

2-7-2026

Aan de leden van de raad,

Beslispunten 1. De beleidsregel ‘Het verhaal van het Ritmeesterkwartier, Notitie uiterlijk aanzien van gebouwen’ vast te stellen; 1. Kennis te nemen van de zienswijzen en in te stemmen met de Commentaarnota zienswijzen TAM-omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal, en; 2. De omgevingsplanwijziging ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Ritmeesterlocatie’ (NL.IMRO.0345.TAMRitmeester-vg01), gewijzigd vast te stellen conform het bijgevoegd conceptraadsbesluit; 3. Af te zien van de vaststelling van exploitatieregels omdat kostenverhaal is verzekerd overeenkomstig artikel 13.13 van de Omgevingswet.

Waarom naar de raad? De raad stelt de beleidsregel voor het uiterlijk aanzien vast. Dit volgt uit artikel 4.19 van de Omgevingswet. De raad stelt het TAM-omgevingsplan vast. Dit volgt uit artikel 2.4 van de Omgevingswet.

Inleiding In 2010 is een initiatief ingediend voor herontwikkeling van het Ritmeesterterrein. Op basis van de toenmalige plannen zijn in 2011 de ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld en in 2016 is een globaal bestemmingsplan voor de locatie vastgesteld. Op het Ritmeesterterrein staat een hoogspanningsmast die, door zijn hindercirkel, de herontwikkeling heeft tegengehouden. Nu de hoogspanning ondergronds wordt gelegd ontstaat de mogelijkheid het Ritmeesterterrein te herontwikkelen. Op 16 september 2022 zijn hiervoor door B&W richtlijnen opgesteld voor een mogelijke herontwikkeling. In 2023 is AM Wonen als winnaar uit de tender voor de verkoop van het Ritmeesterterrein gekomen. AM Wonen heeft het terrein vervolgens onderverdeeld in een westelijk deel, dat het monumentale gebouw aan de Kerkewijk betreft, en een oostelijk deel dat de oude fabriekshalen aan de Vijftienmorgen en Tubantia betreft. AM Wonen heeft op 21 mei 2024 een plan ingediend voor de ontwikkeling van het oostelijke deel. Het plan bestaat uit het realiseren van ca. 175 woningen bestaande uit zowel grondgebonden woningen

Raadsvoorstel: Vaststelling omgevingsplanwijziging TAM-Omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal Dossiernummer: 8017

als appartementencomplexen. Deze zijn verbonden via paden en wegen met groen en hebben een industriële uitstraling. Het terrein wordt dan ook via alle zijden ontsloten voor langzaam verkeer. Het autoverkeer verlaat het gebied via de Tubantia en de Vijftienmorgen. Aan de westzijde van het plangebied is een openbaar plein gepland, waar het woongedeelte en de nog in te vullen functies voor het monumentale deel van het gebied samen komen. Het plan is afgestemd op de richtlijnen die zijn opgesteld op 16 september 2022. Vervolgens zijn de belangrijkste ontwikkelvoorwaarden die later in de visie Spoorzone zijn vastgelegd, in het TAMomgevingsplan verwerkt. Op 2 december 2025 heeft het college van Burgemeester en Wethouders besloten het ontwerp van de omgevingsplanwijziging ter inzage te leggen. Hierop zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn ingediend door een Vereniging van Eigenaren van een nabijgelegen appartementencomplex en door de Gereformeerde gemeente Veenendaal, eigenaar van de nabijgelegen Adventkerk. De VvE uit met name haar zorgen over bereikbaarheid van de parkeergarage en de inrichting van de openbare ruimte. De zienswijze van de Gereformeerde gemeente betreft met name zorgen over de parkeersituatie tijdens diensten van de kerk.

Samenvatting De raad wordt voorgesteld de TAM-omgevingsplanwijziging voor de Ritmeesterlocatie vast te stellen, samen met de beleidsregel voor het uiterlijk aanzien van gebouwen van de Ritmeesterlocatie. Hiermee wordt de herontwikkeling van het voormalige fabrieksterrein tot een stedelijk woongebied met 175 woningen planologisch mogelijk gemaakt. Het plan sluit aan bij eerder vastgestelde richtlijnen, de visie Spoorzone en de woningbouwopgave, met aandacht voor cultuurhistorische waarden en betaalbare woningen. Op het ontwerp zijn twee zienswijzen ingediend, die zijn beantwoord in een commentaarnota. Kostenverhaal is via een anterieure overeenkomst geborgd.

Beoogd resultaat Een vastgestelde omgevingsplanwijziging waardoor de ontwikkeling van de Ritmeesterlocatie tot een stedelijk woongebied mogelijk wordt gemaakt. Met de vaststelling van de notitie wordt de juiste beeldkwaliteit voor het gebied verzekerd.

Proceshistorie en eerdere besluitvorming • •

• • •

In 2018 is door uw gemeenteraad een eerste voorzet gedaan voor de herontwikkeling van de Ritmeesterlocatie met het vaststellen van het uitwerkingsplan ‘Ritmeesterkwartier 2016’. In september 2022 heeft het college de Richtlijnen herontwikkeling Ritmeester Veenendaal vastgesteld voor de ontwikkeling die als kader dienden voor een tender voor de ontwikkeling van het gebied. In 2024 heeft het college de Toekomstvisie Spoorzone vastgesteld. De Ritmeesterlocatie is gelegen in het ontwikkelingsgebied waar we een slag willen maken in de verstedelijking. Er zijn op 28 augustus 2024 en op 6 juni 2025 participatiebijeenkomsten geweest voor de gehele ontwikkeling van de Ritmeesterlocatie. Op 2 december 2025 heeft het college besloten om het ontwerp van de omgevingsplanwijziging voor de Ritmeesterlocatie ter inzage te leggen.

2 van 6

Raadsvoorstel: Vaststelling omgevingsplanwijziging TAM-Omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal Dossiernummer: 8017

Argumenten 1.1 De notitie zorgt ervoor dat de juiste beeldkwaliteit voor het gebied wordt neergezet. Het pand van de Ritmeesterfabriek is de nog enige overgebleven sigarenfabriek in Veenendaal. Het pand aan de Kerkewijk is het oudste deel van de fabriek. Met de uitbreiding van de bedrijvigheid is ook de bebouwing steeds verder naar het oosten uitgebreid. Het is belangrijk om de monumentale waarde van het pand aan de voorzijde en de cultuurhistorische waarde van deze locatie te bewaren. Om te verzekeren dat de bouwplannen van de ontwikkelaar ook aansluiten bij de cultuurhistorie van het gebied is bijgevoegde notitie opgesteld (bijlage 1). In deze notitie wordt het historische karakter omschreven en staan de belangrijkste uitgangspunten voor verder ontwikkeling van de bouwplannen. Wanneer de bouwplannen verder zijn uitgewerkt wordt getoetst aan deze notitie of de gebouwen het gewenste uiterlijk aanzien hebben. 2.1 De twee ingediende zienswijzen zijn voorzien van commentaar. Er zijn twee zienswijzen ingediend op het ontwerp van het TAM-omgevingsplan. De Vereniging van Eigenaren van Résidence Engelenburgh uit haar zorgen over bereikbaarheid van de private parkeergarage tijdens bouw en tijdens drukke parkeermomenten in de wijk. Daarnaast zijn er ook zorgen over de inrichting van de openbare ruimte en het effect op de privacy van een woning die is gelegen aan de openbare ruimte.

De Gereformeerde gemeente Veenendaal heeft een zienswijze ingediend waarin zij aangeeft dat er zorgen zijn over de parkeersituatie tijdens diensten van de Adventkerk. Dit zien zij ook in groter verband met de ontwikkeling van Spoorzone, waar Ritmeesterlocatie een onderdeel van is. Daarbij geven ze aan dat ze niet voldoende zijn meegenomen in het participatietraject. In de commentaarnota is de gemeentelijke reactie daarop verwoord. Hoewel de zienswijzen niet leiden tot het aanpassen van het TAM-omgevingsplan, bieden we op sommige punten uit de zienswijze wel perspectief buiten de omgevingsplanwijziging om. Op termijn wordt de openbare ruimte heringericht en nemen we de belangen van de VvE uiteraard mee. Ook gaan we een gebiedsvisie opstellen voor het gebied rondom Vijftien Morgen waarin het parkeren tijdens piekmomenten als een specifiek punt van aandacht wordt meegenomen. 3.1 Het TAM-omgevingsplan is een uitwerking van de richtlijnen voor de ontwikkeling van het Ritmeesterterrein. Op 16 september 2022 zijn door het college specifieke richtlijnen vastgesteld voor een mogelijke herontwikkeling van het Ritmeesterterrein. Ontwikkelaar AM Wonen heeft een plan ingediend kan voldoet aan deze richtlijnen. De uitwerking van dit plan in voorliggende omgevingsplanwijziging regelt de planologisch-juridische verankering van deze richtlijnen.

3.2 Het TAM-omgevingsplan draagt bij aan het Toekomstbeeld Spoorzone. Het college van B&W heeft voor de zone tussen het spoor en het centrum het Toekomstbeeld Spoorzone vastgesteld. Nieuwe ontwikkelingen in deze zone moeten passen binnen de uitgangspunten van dit toekomstbeeld. Voor de Ritmeester zijn in een eerder stadium al richtlijnen vastgesteld die bindend zijn voor initiatiefnemer. Bij de planontwikkeling is geprobeerd zoveel mogelijk aan te sluiten bij de nieuwe uitgangspunten die voortkomen uit het toekomstbeeld. Voor het toekomstbeeld is het belangrijk dat de verbinding voor langzaam verkeer tussen het centrum en de spoorzone wordt verbeterd. Dit betekent dat het in het gebied van de Ritmeester wenselijk is om logische en goede verkeersverbindingen te realiseren voor fiets en voetganger. Het plan van initiatiefnemer bevat verschillende paden/kleine wegen die van noord naar zuid, maar ook van oost naar west lopen. Daarmee ontstaat een voor voetgangers en fietsers doorwaadbaar gebied. Daarmee draagt dit plan bij aan het toekomstbeeld voor de spoorzone.

3 van 6

Raadsvoorstel: Vaststelling omgevingsplanwijziging TAM-Omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal Dossiernummer: 8017

3.3 Het TAM-omgevingsplan draagt bij aan de woningbouwopgave. Met deze omgevingsplanwijziging wordt de bouw van 173 woningen mogelijk gemaakt. Dit is een fikse bijdrage aan de woningbouwopgave waar de gemeente Veenendaal voor staat. Het woonprogramma voldoet volledig aan de richtlijnen uit 2022. In de richtlijnen is een woningbouwprogramma van 20% sociale huur, 10% sociale koop en 30% betaalbare woningen opgenomen. Daarnaast vragen de richtlijnen aan initiatiefnemer om 7% jongerenwoningen te realiseren als dat mogelijk is. De initiatiefnemer voldoet aan deze opgave en probeert daarnaast nog aan te sluiten bij de Woonvisie 2022-2025 door 40% betaalbare koopwoningen te realiseren met een maximale koopgrens gelijk aan de betaalbaarheidsgrens van €405.000,- in plaats van de NHG-grens van €450.000,-. Bovendien wordt een deel van de sociale woningbouw specifiek aan jongeren toegewezen. 3.4 Het TAM-omgevingsplan houdt rekening met de cultuurhistorische waarde van het gebied. De Ritmeesterfabriek was een van de grote sigarenfabrikanten in de gemeente Veenendaal. Hoewel de fabriek inmiddels niet meer als zodanig in gebruik is, toont de Ritmeesterfabriek op één terrein het verhaal van de industriële sigaren geschiedenis van Veenendaal.

Het monumentale fabrieksgebouw aan de Kerkewijk is procedureel losgekoppeld van de fabriekshallen aan de achterzijde waar deze omgevingsplanwijziging over gaat. Echter, in het TAM-omgevingsplan worden verschillende maatregelen getroffen om de cultuurhistorische waarde van dit gebied te waarborgen. Zo maakt het omgevingsplan het behoud of herplaatsing van de spanten van de fabriekshallen mogelijk, waardoor deze in het gebied blijven verwijzen naar het industriële verleden. Afspraken met de ontwikkelaar zorgen ervoor dat deze spanten ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Daarnaast is in de regels van het omgevingsplan gewaarborgd dat gebouwen moeten voldoen aan beeldkwaliteitseisen. Deze eisen sturen aan op een goede overgang tussen het monumentale deel en het nieuwbouwdeel, maar verzekeren ook dat er ’knipogen’ naar het verleden worden gemaakt. 3.5 Het TAM-omgevingsplan is op enkele aspecten gewijzigd ten opzichte van het ontwerp dat door uw college ter inzage is gelegd, waardoor het plan. Het ontwerp TAM-omgevingsplan is op enkele punten gewijzigd. Het betreft hier ambtelijke wijzigingen die nodig waren om het plan te verbeteren. Het gaat hier onder andere om het aanpassen van een aantal regels, bijvoorbeeld de regel over dakopstanden. Daarnaast is ook de verbeelding aangepast, omdat in het ontwerpplan de woonfunctie over het toekomstige openbaar gebied was gelegd.

4.1 Kostenverhaal is via een anterieure exploitatieovereenkomst verzekerd. Het college heeft besloten om een anterieure exploitatieovereenkomst aan te gaan, zodat het kostenverhaal via de privaatrechtelijke route verzekerd. Dit betekent dat het niet noodzakelijk is om voor deze ontwikkeling kostenverhaalregels op te stellen in het omgevingsplan.

Alternatieven Er zijn geen alternatieven. Als het TAM omgevingsplan niet wordt vastgesteld kan de (sloop en) nieuwbouw van Franse Gat deelgebied 3 niet plaatsvinden.

Kanttekeningen 2.1 Beroep is mogelijk tegen het TAM-omgevingsplan Belanghebbenden kunnen beroep instellen tegen het gewijzigd vastgestelde TAM-omgevingsplan. Dit beroep wordt behandeld bij de Raad van State.

4 van 6

Raadsvoorstel: Vaststelling omgevingsplanwijziging TAM-Omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal Dossiernummer: 8017

Participatie Op 29 augustus 2023 heeft een rondleiding in de Ritmeesterfabriek plaatsgevonden. Bij deze rondleiding waren commissie- en raadsleden aanwezig. Tijdens deze rondleiding is de historie van het gebouw behandeld. Tijdens de daaropvolgende raadsconsultatie, op 5 september 2023, is besproken hoe de monumentale waarde van de Ritmeesterfabriek geborgd moest worden. In augustus 2024 en juni 2025 zijn twee participatiebijeenkomsten georganiseerd in het kader van de ontwikkeling van het Ritmeesterkwartier in Veenendaal. Tijdens de eerste informatiebijeenkomst op 28 augustus 2024 zijn omwonenden en geïnteresseerden geïnformeerd over de plannen voor de herontwikkeling van het voormalige fabrieksterrein tot een nieuwe woonbuurt met circa 175 woningen, voorzieningen en werkgelegenheid. De bezoekers reageerden overwegend positief en brachten vooral zorgen en aandachtspunten in rondom verkeer en parkeren, betaalbaarheid en woningtypen en het behoud van het unieke, industriële en groene karakter van het Ritmeester-erfgoed. Ook werden wensen geuit voor groen, ontmoeting, voorzieningen en een verkeersluwe inrichting. De tweede bijeenkomst, een inloopbijeenkomst op 6 juni 2025, bouwde voort op deze input en werd aangevuld met een actieve gebiedsverkenning in de wijk en gesprekken met oud-medewerkers van de Ritmeesterfabriek.

Concrete uitwerkingen van thema’s zoals bouwhoogtes, daglicht, parkeren, inrichting van de openbare ruimte en mobiliteit stonden centraal. De opgehaalde reacties zijn grotendeels meegenomen in de verdere planvorming, bijvoorbeeld door aandacht voor inkijk, groen parkeren, speelvoorzieningen, ontmoetingsplekken en het zichtbaar maken van de historie. Het participatietraject wordt voortgezet via terugkoppeling van belangrijke momenten en het informeren en betrekken van omwonenden in vervolgfases.

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Als het TAM-omgevingsplan gewijzigd wordt vastgesteld wordt dit het ruimtelijk toetsingskader voor de ontwikkeling van een stedelijk woongebied op de Ritmeesterlocatie.

Aanpak / uitvoering Na vaststelling van het TAM-omgevingsplan volgt publicatie via de Landelijke voorziening op basis van TAM-IMRO. Bekendmaken en beschikbaar stellen. Het is dan gedurende 6 weken mogelijk voor belanghebbenden om beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Communicatie over dit besluit Naast de gebruikelijke publicaties worden de direct betrokkenen geïnformeerd over het besluit.

Evaluatie Niet van toepassing.

Kosten, baten, dekking Met de initiatiefnemer is een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten om het verhaal van de gemeentelijke kosten en van eventueel te vergoeden nadeelcompensatie te verzekeren.

5 van 6

Raadsvoorstel: Vaststelling omgevingsplanwijziging TAM-Omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal Dossiernummer: 8017

College van burgemeester en wethouders,

Sjoukje Deelstra secretaris

Gert-Jan Kats burgemeester

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Raadsbesluit vaststelling TAM-omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal Het verhaal van het Ritmeesterkwartier, Notitie uiterlijk aanzien van gebouwen TAM-omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal – Toelichting (inclusief bijlagen) TAM-omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal – Regels TAM-omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal – Verbeelding Commentaarnota zienswijzen, Omgevingsplanwijziging “TAM-omgevingsplan Ritmeesterlocatie Veenendaal”

6 van 6