1. Vaststelling bestemmingsplan ‘Zuivelspoor’ - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Onderwerp

30 mei 2024 Team 2141359 11 maart 2024 Vaststelling bestemmingsplan ‘Zuivelspoor’

Programma

Fysieke leefomgeving

Inlichtingen bij

J.A. Bessems 0318-538458 vincent.bessems@veenendaal.nl

Raad Voorstelnummer Datum

Telefoonnummer E-mailadres

Ruimtelijke Ordening en Bouwen

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het bestemmingsplan ‘Zuivelspoor’ (bijlage 1) gewijzigd analoog en digitaal (NL.IMRO.0345.bpZuivelspoor-vg01) vast te stellen; 2. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening; Waarom naar de raad? De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening (Wro). Samenvatting Het voornemen bestaat om de voormalige bedrijfslocatie aan de Zuivelstraat te transformeren naar een woonbuurt met maximaal 58 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Met dit bestemmingsplan wordt dat planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Om de kosten te dekken, is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. Eind 2011 zijn door de gemeenteraad van Veenendaal Ruimtelijke en Programmatische kaders vastgesteld voor het Stationskwartier, waar deze ontwikkelingen onderdeel van uit maken. Het plan voldoet aan deze kaders. Er zijn meerdere participatie-avonden met omwonenden gehouden over het plan, waarbij de geplaatste kanttekeningen, waar mogelijk, zijn meegenomen in het plan. Ook zijn er voor het plan de nodige onderzoeken uitgevoerd en is geconcludeerd dat wordt voldaan aan de milieutechnische eisen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen.

Er zijn geen zienswijzen ingediend. Dit heeft dan ook niet geleid tot een wijziging van het plan. Wél is er een ambtelijke wijziging doorgevoerd. Inleiding Het voorliggende voorstel voorziet in de herbestemming van een gedeelte van het huidige bedrijventerrein aan de Zuivelstraat in Veenendaal. Dit plan is onderdeel van het overkoepelende transformatieplan Stationskwartier D Zuid. Het voornemen is om de bedrijfslocatie geschikt te maken voor de bouw van maximaal 58 woningen. Een gedeelte daarvan is grondgebonden en een gedeelte wordt gerealiseerd als appartementencomplex. De grondgebonden woningen bestaan uit maximaal twee bouwlagen met een kap. Er worden maximale goot- en bouwhoogtes van 6,5 en 11 meter mogelijk gemaakt. Voor het appartementengebouw is er sprake van maximaal 5 bouwlagen aan de Zuivelstraat en een deel van de Snipstraat. Het overige deel van het complex aan de Snipstraat bestaat uit 4 bouwlagen. De maximale bouwhoogte varieert daarom tussen 16 meter aan de Zuivelstraat en 13 meter aan de Snipstraat

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr. 2141359

De beoogde ontwikkeling is in strijd met het Omgevingsplan omdat de locatie de bestemming “Bedrijf” heeft. Om de woningbouw planologisch-juridisch mogelijk te maken, wordt een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening gevolgd in combinatie met het overgangsrecht van de Invoeringswet Omgevingswet artikel 4.6, lid 2, sub a, sublid 2. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. Beoogd resultaat Een geldend bestemmingsplan dat de transformatie van het huidige bedrijventerrein naar een woonbuurt mogelijk maakt. Argumenten 1.1 Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn geen zienswijzen ingediend. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Dit geeft dan ook geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 1.2 Het bestemmingsplan dat voorligt is op enkele punten verbeterd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Na het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan is uit een overleg met een vooroverlegpartner een aandachtspunt naar voren gekomen ter verbetering van het bestemmingsplan. Dit heeft geresulteerd in de toevoeging van een planregel om het onderdeel Trillingen beter te waarborgen in het voorliggende plan.

1.3 Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de ruimtelijke programmatische kaders. Om de ontwikkeling op een goede manier te waarborgen, zijn ruimtelijke programmatische kaders opgesteld en door de raad vastgesteld op 22 april 2011. Hierin worden concrete eisen gesteld aan bijvoorbeeld bouwmassa, parkeren, bodem en groen. Het plan is beoordeeld en voldoet op alle punten aan de ruimtelijke programmatische kaders. Aangezien de kaders voor het gehele Stationskwartier in 2011 door uw raad zijn vastgesteld, waarin een percentage van 30 procent sociaal woningbouw is opgenomen, houdt dit project daar ook aan vast. Het woningbouwprogramma voor het Zuivelspoor bestaat voor tenminste 30% uit de categorie sociale woningen, waarvan 2/3 sociale huurwoningen en 1/3 sociale koopwoningen. De Woonvisie 2022 is later door uw raad vastgesteld. De kaders uit de Woonvisie zijn om die reden niet meegenomen in deze ontwikkeling en ook niet opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. 1.4 Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het geldende beleid. In hoofdstuk 3 van voorliggend bestemmingsplan is getoetst aan het geldende rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Hieronder is kort samengevat welke aspecten van toepassing zijn op voorliggend plan: • Er worden extra woningen gerealiseerd op een bestaand bedrijventerrein.

Binnenstedelijke herontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie. • Er wordt voldoende (fiets)parkeergelegenheid gerealiseerd conform het parkeerbeleid. • Er worden duurzame maatregelen getroffen op het gebied van klimaatadaptatie en energiezuinigheid, zoals geregeld in het puntensysteem. • Er wordt voldoende groen ingepast in een plangebied dat op dit moment relatief weinig groen kent. • Er heeft burgerparticipatie plaatsgevonden (zie kopje participatie). Geconcludeerd wordt dat het bouwplan past binnen de geldende beleidskaders 1.5 Het bestemmingsplan voldoet aan milieuwet- en milieuregelgeving. De uitvoering van de mogelijkheden uit bestemmingsplan “Zuivelspoor” achten wij ruimtelijk aanvaardbaar. In de toelichting van het bestemmingsplan, zie bijlage 1, wordt dit nader gemotiveerd.

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr. 2141359

Ook wordt aangegeven waarom het vanuit ruimtelijk, milieuhygiënisch, economisch en juridisch oogpunt verantwoord is om de wettelijke procedure voor de herziening van het bestemmingsplan op te starten. Voor het gehele plangebied worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht. 1.6 Ernstige milieugevolgen zijn uitgesloten Op basis van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) moet een besluit worden genomen over de vraag of voor dit woningbouwplan een milieueffectrapportage aan de orde is. Belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van het plan kunnen namelijk niet worden uitgesloten. Daarom is een vormvrije m.e.r-beoordeling opgesteld. Deze beoordeling is onderdeel van het bestemmingsplan. Voor deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is gekeken naar de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van het potentiële effect. De uitgevoerde onderzoeken die horen bij dit bestemmingsplan geven voldoende basis om te onderbouwen dat er voor dit plan op deze locatie geen ernstige milieugevolgen te verwachten zijn. Er hoeft geen m.e.r.-procedure te worden doorlopen.

2.1 Kostenverhaal is verzekerd via de anterieure exploitatieovereenkomst Artikel 6.12 van de Wro in combinatie met het overgangsrecht dat volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, sublid 2, bepaalt dat een gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop de bouw van één of meer woningen is voorgenomen. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro is met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst aangegaan. Alternatieven U kan er voor kiezen het bestemmingsplan niet vast te stellen. Dat houdt in dat de ontwikkeling niet kan worden gerealiseerd en er geen extra woningen worden toegevoegd. Kanttekeningen Niet van toepassing. Participatie Voorafgaand aan dit bestemmingsplan hebben 2 participatiebijeenkomsten plaatsgevonden. De omwonenden zijn door gemeente Veenendaal uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst op 30 juni 2021. Hier is de intentie van het plan voor het (bredere) gebied Stationskwartier D Zuid (gelegen tussen Snipstraat, Zuivelstraat, Parallelweg en Kerkewijk) bekend gemaakt.

Ook is een mogelijke stedenbouwkundige uitwerking voorgelegd. Voor het deel Zuivelspoor zijn daarbij geen opmerkingen gemaakt. Op 13 november 2023 heeft de initiatiefnemer een informatieavond georganiseerd over de voortgang en ontwikkelingen van het plan. Omwonenden hebben hun kanttekeningen bij het plan kunnen aangeven en deze zijn zo veel als mogelijk meegenomen bij de ontwikkeling. Zo waren er op deze avond veel positieve reacties op het open straatbeeld en een waardering voor de terreinverbetering en groene uitstraling. Ook zijn er door direct aanwonenden aandachtspunten genoemd die vooral betrekking hadden op parkeerdruk, privacy en uitzicht. De initiatiefnemer beoogt daarom nog een volgende informatiebijeenkomst te organiseren om de omwonenden op de hoogte te houden. Met de direct aanwonenden aan de zuidzijde vindt nog individueel overleg plaats. Voor dit project is er gebruik gemaakt van een combinatie van de trede 1 informeren en trede 2 inventariseren van de participatieladder. Dit betekent dat er een combinatie was tussen het verschaffen van informatie en het verkrijgen van respons op die informatie.

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr. 2141359

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het bestemmingsplan maakt de transformatie van het huidige bedrijventerrein naar een woonbuurt met maximaal 58 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen mogelijk. Het bedrijventerrein is verouderd en ligt tegen een woonwijk aan en deze ontwikkeling komt de uitstraling van de wijk als geheel ten goede en versterkt het woonkarakter. Voor inwoners betekent dit enerzijds een verdichting van de wijk, anderzijds betekent het ook dat de verouderde bedrijfsbebouwing met bijbehorende uitstraling worden vervangen door nieuwe bebouwing die past bij het karakter van de wijk. Het bestemmingsplan regelt de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de gronden en gebouwen en dient gebaseerd te zijn op een goede ruimtelijke ordening. De bescherming van de leefomgeving daarin is een belangrijk doel. Met voorliggend plan is op basis van een zorgvuldige belangenafweging voorzien in deze bescherming. Aanpak/uitvoering Na de vaststelling van het bestemmingsplan “Zuivelspoor” volgt een publicatie in het Gemeenteblad. Verder zal het vastgestelde bestemmingsplan digitaal ontsloten worden via de landelijke voorziening https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ en worden de stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd.

Het is in die periode voor een ieder mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie over dit besluit De aanvrager wordt geïnformeerd over het besluit voordat het openbaar wordt. Tijdens het wekelijkse persgesprek kan het besluit desgewenst worden toegelicht. Communicatielijn: De raad heeft besloten het bestemmingsplan “Zuivelspoor” vast te stellen. Het gaat om de transformatie van het huidige bedrijventerrein aan de Zuivelstraat ten noorden van de Parallelweg en ten zuiden van de Snipstraat naar een woonbuurt. Het plan past niet binnen de bouwregels van het huidige bestemmingsplan, maar wel binnen het geldende gemeentelijke beleid. De direct belanghebbenden zijn in het voortraject op de hoogte gesteld van de plannen. Er heeft burgerparticipatie plaatsgevonden door middel van twee informatieavonden op 30 juni 2021 en 13 november 2023. De door de omwonenden gegeven kanttekeningen bij het plan zijn zo veel mogelijk meegenomen bij de ontwikkeling. Het bestemmingsplan ligt na publicatie voor zes weken ter inzage. Binnen deze zes weken kunnen belanghebbenden een beroep indienen. Evaluatie Niet van toepassing Kosten, baten, dekking Kosten voor het bestemmingsplan worden via een anterieure overeenkomst op de initiatiefnemer verhaald. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr. 2141359

Bijlagen Bijlage 1a Toelichting bestemmingsplan “Zuivelspoor” Bijlage 1b Bijlagen bestemmingsplan “Zuivelspoor” Bijlage 1c Regels bestemmingsplan “Zuivelspoor” Bijlage 1d Verbeelding bestemmingsplan “Zuivelspoor”