1. Vaststelling bestemmingsplan Schoolstraat 100 - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

30 mei 2024 2143922 21 maart 2023 Vaststelling bestemmingsplan Schoolstraat 100 Fysieke Leefomgeving

Agendapunt

Team

Ruimtelijke Ordening en Bouwen

M. Bleumink 0318-538724 max.bleumink@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad,

Beslispunten 1. Het bestemmingsplan “Schoolstraat 100” (bijlage 1) zowel analoog als digitaal (NL.IMRO.0345.Schoolstraat100-va1) ongewijzigd vast te stellen, met inachtneming van de bijgevoegde commentaarnota zienswijze (bijlage 2); 2. Het windhinderonderzoek (bijlage 3) vast te stellen als een positieve toetsing en daarmee de bouwhoogtes uit het bestemmingsplan toe te staan binnen de molenbiotoop zoals besloten in de raad van 16 december 2021; 3. Het besluit tot wijziging van de Welstandsnota 2017 vanwege bestemmingsplan ‘Schoolstraat 100’ vast te stellen conform bijgevoegd conceptraadsbesluit; 4. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Waarom naar de raad? De raad stelt het bestemmingsplan vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening (Wro). Samenvatting Het bestemmingsplan 'Schoolstraat 100' betreft de ruimtelijke en juridische regeling om de bouw van maximaal 128 woningen mogelijk te maken. Inleiding Aan de Schoolstraat 100 staat het voormalige pand van Seats and Sofa’s. Wilma Wonen (projectontwikkelaar) wil op deze locatie maximaal 128 appartementen realiseren. Deze ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan “Centrum”, waarin het perceel is bestemd als 'Detailhandel - Detailhandel Perifeer'.

Na diverse aanpassingen aan het bouwplan, heeft het college van B&W op 12 december 2023 besloten hieraan mee te werken en het ontwerpbestemmingsplan ‘Schoolstraat 100’ ter inzage te leggen. Na publicatie op 20 december 2023, heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken, tot en met 1 februari 2024, ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn er zeven zienswijzen ingediend.

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr. 2143922

Beoogd resultaat Een geldend bestemmingsplan dat voorziet in een actuele, ruimtelijke, juridische regeling voor de bouw en het gebruik van maximaal 128 appartementen aan de Schoolstraat 100. Argumenten 1.1 Er zijn zeven zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 20 december 2023 gedurende zes weken, tot en met 1 februari 2023, ter inzage gelegen na publicatie in het Gemeenteblad. Het plan kon via www.ruimtelijkeplannen.nl worden ingezien. Gedurende de inzagetermijn is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. Er zijn zeven zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn van reactie voorzien in een commentaarnota (zie hiervoor bijlage 2). De zienswijzen richten zich op onder andere: • De bouwhoogtes; • Het participatietraject; • De molenbiotoop; • De Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020: herziening 2023. Deze zienswijzen zijn om de volgende redenen ongegrond. • De grootste zorg van de indieners van de zienswijzen is de bouwhoogte. Deze zorg was reeds bekend bij de gemeente. Bij het vaststellen van de ruimtelijke en programmatische kaders werden maximaal 6 bouwlagen met accenten van 7 bouwlagen toegestaan. Op basis van de adviezen tijdens de participatie is de bouwhoogte aan de zijde van de Bevrijdingslaan verlaagd naar vijf bouwlagen (17 meter) met accenten van zes bouwlagen (20 meter).

Ook zijn de hogere accenten beperkt in kwantiteit en evenredig verspreid over de twee hoofdgebouwen. • De ruimtelijke programmatische kaders voor het project heeft de gemeenteraad vastgesteld op 16 december 2021. Hieraan voorafgaand heeft geen participatie met omwonenden en belanghebbenden plaatsgevonden. De indieners van de zienwijzen blijven terugkomen op het niet plaatsvinden van de participatie op dat moment, omdat hierin de maximale hoogte is bepaald. Na het vaststellen van de ruimtelijke en programmatische kaders zijn vijf verschillende bijeenkomsten geweest waarin de plannen aan de buurt zijn gepresenteerd en waarin de buurt heeft kunnen meedenken en adviseren over het veronderstelde bouwplan (zie participatieverslag in bijlage 4). De uiteindelijke maximale hoogte is tijdens het proces verlaagd. Hier is dus gehoor aan gegeven. Dit is voor de indieners van de zienswijzen niet laag genoeg. Er zit echter qua economische uitvoerbaarheid van het plan een grens aan de verdere verlaging van de bouwhoogte. • Op 16 december 2021 is besloten maximaal 7 bouwlagen toe te staan binnen de molenbiotoop onder voorbehoud van een positieve toetsing windonderzoek. Deze heeft plaats gevonden (zie argument 2.1). Eveneens is, sinds het raadsbesluit van 16 december 2021, de bouwhoogte verlaagd van 6 naar 5 bouwlagen. Bij het maken van deze afweging is ook het belang van de molen meegewogen.

• Het plan voldoet aan het geldende door de raad vastgestelde parkeerbeleid: Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020: herziening 2023. Zienswijzen die zich richten op de parkeernormen zijn ongegrond, omdat deze zich richten op het beleid en niet op het bestemmingsplan. De zienswijzen geven zodoende geen verdere aanleiding tot het aanpassen van het bestemmingsplan.

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr. 2143922

1.2 Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het geldende beleid Op 16 december van 2021 heeft de raad de “Ruimtelijke en programmatische kaders voor herontwikkeling Schoolstraat 100 en 98” (hierna: RPK) vastgesteld. De RPK gelden als uitgangspunt voor de participatie en als maximum voor de uitwerking van het bestemmingsplan. Hierin is besloten maximaal zes bouwlagen toe te staan met accenten van zeven bouwlagen aan de Bevrijdingslaan en vier bouwlagen aan de Schoolstraat. Er zijn vijf participatiebijeenkomsten geweest waarin de plannen aan de buurt zijn gepresenteerd en waarin de buurt heeft kunnen meedenken en adviseren over het veronderstelde bouwplan. Daarnaast heeft gemeente Veenendaal een informatieavond gehouden, waarbij de gemeentelijke kaders en belangen zijn toegelicht. Hierbij zijn ook de alternatieve bouwplannen van de bewoners (appartementencomplexen met maximaal vier bouwlagen) besproken. Op basis van de ontvangen adviezen tijdens de participatiebijeenkomsten is onder andere de bouwhoogte aan de zijde van de Bevrijdingslaan verlaagd naar vijf bouwlagen (17 meter) met accenten van zes bouwlagen (20 meter). Ook zijn de hogere accenten beperkt in kwantiteit en evenredig verspreid over de twee bouwvlakken.

Om deze verlaging in bouwhoogte aan de zijde van de Bevrijdingslaan op te kunnen vangen in woonoppervlak is ervoor gekozen om het volume aan de zijde van de Schoolstraat te verhogen van vier naar vijf bouwlagen. Hiermee blijft deze ruimtelijke ontwikkeling niet alleen economisch uitvoerbaar, maar wordt hier ook het gemeentelijke volkshuisvestelijk en stedenbouwkundig belang gediend. Op 26 januari 2023 heeft de raad de Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020 herzien en vastgesteld. Het plan voldoet aan deze parkeernotitie. Daarnaast is in december 2020 de Omgevingsvisie 2030 vastgesteld. Het plan sluit aan bij de opgave om extra woningen toe te voegen door in te zetten op hoogbouw. De ontwikkelaar beoogt een divers woningbouwprogramma bestaande uit een grote hoeveelheid appartementen waarvan 25 sociale huur, 13 sociale koop, 46 woningen midden huur (koop of huur) en 43 woningen vrijesector (koop of huur). Alle woningen voldoen minimaal aan de eisen voor levensloopgeschikt, waarbij de woningen op de begane grond voldoen aan de eisen voor zorggeschikt. Daarmee sluit het woonprogramma ook aan bij het woonbeleid. In hoofdstuk 4 van het ontwerpbestemmingsplan is getoetst aan het geldende Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Hierin is uitgebreid uitgelegd hoe wordt voldaan aan het geldend beleid.

1.3 Er zijn geen milieu- en omgevingsaspecten die een belemmering vormen voor het bouwplan Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd door initiatiefnemer, die door de Omgevingsdienst regio Utrecht (ODRU) zijn beoordeeld. Uit advies van de ODRU blijkt dat deze aspecten, onder voorwaarden, geen belemmeringen vormen voor de beoogde ontwikkeling. In het bestemmingsplan worden alle milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld en wordt uiteindelijk geconcludeerd dat er geen nadelige gevolgen worden verwacht als gevolg van dit bouwplan. 1.4 Geen gevolgen voor Natura 2000-gebieden. De Raad van State bepaalde in mei 2019 dat het landelijke stikstofbeleid, het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer mag worden gebruikt als toestemmingsbasis voor vergunningverlening. Het PAS bevatte een drempelwaarde voor de uitstoot van stikstof op Natura 2000-gebieden. Door de uitspraak van de Raad van State is deze drempelwaarde verlaagd. Wanneer een plan boven deze drempelwaarde komt, is het nodig om bij de provincie een melding te doen of een vergunning op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb) aan te vragen. De ODRU heeft geadviseerd dat hier in dit geval geen stikstofdepositie-onderzoek nodig is. De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of het Natuurnetwerk Nederland. Een negatief effect op Natura 2000-gebied, als

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr. 2143922

gevolg van de voorgenomen activiteiten, kan op basis van een recentelijk uitgevoerde stikstofberekening uitgesloten worden. 2.1 Uit het windhinderonderzoek blijkt dat de ontwikkeling niet zorgt voor een significante afname van maaluren. In de raad van 16 december van 2021 is besloten maximaal 7 bouwlagen toe te staan binnen de molenbiotoop onder voorbehoud van een positieve toetsing windonderzoek. Dit onderzoek heeft inmiddels plaats gevonden (zie hiervoor bijlage 3). Uit het onderzoek blijkt dat door de ontwikkeling een afname plaats zal vinden in het potentieel aantal draaiuren van de molen van 136 draaiuren per jaar ten opzichte van de huidige bebouwing. Dit betekent een geringe afname van ongeveer 2% in het potentieel aantal draaiuren, ten opzichte van de huidige situatie. Als vervolgens gekeken wordt naar de afname van het potentieel aantal maaluren leidt dit tot een afname van 3 maaluren per jaar. Dit is een aanvaardbare afname en deze beperkte afname aan maaluren weegt niet op tegen de woningbouwopgave die er op het moment ligt. De bewoners van de Mulderslaan hebben hierop een contraexpertise hebben laten uitvoeren en dit onderzoek bevestigt het onderzoek van de ontwikkelaar. Eveneens is, sinds het raadsbesluit van 16 december 2021, de bouwhoogte verlaagd van 7 naar 6 bouwlagen, ook dit is in het belang van de molen.

Een positieve toetsing van het windonderzoek kan hiermee worden vastgesteld. 3.1 Het beeldkwaliteitsplan waarborgt de ruimtelijke en programmatische kaders Op basis van de ruimtelijke en programmatische kaders is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is met de gedachte opgesteld om de gewenste beeldkwaliteit en verschijningsvorm van verschillende onderdelen van het plan te verzekeren. De huidige welstandsnota is namelijk te algemeen om een hoogwaardige invulling van de locatie te garanderen, waardoor het “Beeldkwaliteitsplan Schoolstraat 98 en 100” is opgesteld. Door dit als integraal onderdeel van het bestemmingsplan op te nemen en toe te voegen aan de gemeentelijke welstandsnota is dit ook juridisch geborgd. Het beeldkwaliteitsplan dient na vaststelling als toetsingskader (welstandscriteria) voor de aan te vragen omgevingsvergunning voor bouwen en zal onderdeel gaan uitmaken van de welstandsnota. 4.1 Het kostenverhaal is verzekerd via een exploitatieovereenkomst Artikel 6.12 van de Wro in combinatie met het overgangsrecht dat volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, sub lid 2, bepaalt dat een gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop de bouw van één of meer woningen is voorgenomen.

De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro is met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst aangegaan. Zie hiervoor bijlage 5. Alternatieven Het alternatief is om niet tot vaststelling van het bestemmingsplan over te gaan. Dit komt de rechtsgelijkheid niet toe, omdat bij vergelijkbare initiatieven in Veenendaal ook wordt meegewerkt aan dergelijke inbreidingsplannen, mits aan alle randvoorwaarden wordt voldaan. Nu hier aan alle geldende randvoorwaarden (op het gebied van stedenbouw, groen, parkeren, participatie etc.) wordt voldaan, wordt geadviseerd het bestemmingsplan vast te stellen. Een ander alternatief is teruggaan naar het oorspronkelijke plan van 6 tot 7 bouwlagen uit de ruimtelijke en programmatische kaders

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr. 2143922

zoals vastgesteld door de raad op 16 december 2021. Dit in verband met de grote behoefte aan woningen. Participatie Het participatieproces is doorlopen op participatieniveau 3 (adviseren). Participeren op dit niveau betekent dat omwonenden en belanghebbenden adviezen geven als reactie op het plan. Er zijn door de ontwikkelaar vijf verschillende bijeenkomsten georganiseerd waarin de plannen aan de buurt zijn gepresenteerd en waarin de buurt heeft kunnen meedenken en adviseren over het bouwplan. Het participatieverslag is opgesteld door de ontwikkelaar en terug te vinden in bijlage 4. Verschillende bewoners van de Mulderslaan hebben aangegeven dat de inhoud van deze verslaglegging niet als volledig inhoud dekkend wordt gezien. Op basis van de adviezen is onder andere de bouwhoogte aan de zijde van de Bevrijdingslaan verlaagd naar vijf bouwlagen (17 meter) met accenten van zes bouwlagen (20 meter). Ook zijn de hogere accenten beperkt in kwantiteit en evenredig verspreid over de twee gebouwen. Naast de adviezen die zijn opgehaald hebben de bewoners van de Mulderslaan twee alternatieve plannen ingestuurd. Deze voorstellen zijn beoordeeld en op 1 juni 2023 is een extra gemeentelijke bijeenkomst georganiseerd waarin is uitgelegd waarom deze qua kaders, wet- en regelgeving, kwaliteit, financiëleen stedenbouwkundige haalbaarheid niet voldeed.

Vervolgens is het bestemmingsplan opgesteld en de exploitatieovereenkomst ondertekend. Nadat besloten is de procedure op te starten is het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Dit is gepubliceerd op 20 december 2023. Na deze publicatie is er door de gemeente nóg een bewonersavond georganiseerd voor het beantwoorden van vragen en onduidelijkheden. Hier is door één buurtbewoner gebruik van gemaakt. Tijdens de inzagetermijn zijn er zeven zienswijzen ingediend. Deze zijn terug te vinden in de commentaarnota. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Waar er nu in de praktijk sprake is van een leegstaand bedrijfspand komen 128 woningen. Aanpak / uitvoering Na de vaststelling van het bestemmingsplan volgt een publicatie in het digitale Gemeenteblad. Verder zal het vastgestelde bestemmingsplan te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl en worden de stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Het is in die periode voor belanghebbenden mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie over dit besluit Naast de gebruikelijke publicaties worden de direct betrokkenen en de betrokken diensten van de provincie en het waterschap geïnformeerd over het besluit. Kernboodschap: Het bestemmingsplan ‘Schoolstraat 100’ wordt aan de raad voorgelegd om vast te stellen.

Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om op deze locatie 128 woningen te bouwen. Het toevoegen van deze woningen op deze locatie is in strijd met het geldende bestemmingsplan, maar past binnen het geldende gemeentelijke beleid. De direct omwonenden zijn in het voortraject op de hoogte gesteld van de plannen en hebben mogen meedenken en adviseren. Op basis hiervan zijn aanpassingen

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr. 2143922

gedaan. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Met de ontwikkelende partij is een exploitatieovereenkomst gesloten om het verhaal van de gemeentelijke kosten en van mogelijk te vergoeden planschadeverzoeken te verzekeren. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1.1 Bestemmingsplan ‘Schoolstraat 100’ (regels) 1.2 Bestemmingsplan ‘Schoolstraat 100’ (toelichting) 1.3 Bestemmingsplan ‘Schoolstraat 100’ (verbeelding) 2. Commentaarnota zienswijzen 3. Windhinderonderzoek 4. Verslag participatie 5. Zakelijke beschrijving exploitatieovereenkomst 6. Beeldkwaliteitsplan Schoolstraat 98-100