1. Vaststelling bestemmingsplan Het Vennehof - Raadsvoorstel

Raadsvoorstel met nr. 2133168

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Onderwerp

21 maart 2024 Team 2133168 16 januari 2024 Vaststelling bestemmingsplan ‘Het Vennehof’

Programma

Fysieke leefomgeving

Inlichtingen bij

J.A. Bessems 0318-538458 vincent.bessems@veenendaal.nl

Raad Voorstelnummer Datum

Telefoonnummer E-mailadres

Ruimtelijke Ordening en Bouwen

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het bestemmingsplan ‘Het Vennehof’ (bijlage 1) gewijzigd analoog en digitaal (NL.IMRO.0345.bphetvennehof-VG01) vast te stellen met inachtneming van de Nota van Wijzigingen; 2. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening; 3. Het Besluit tot wijziging van de Welstandsnota 2017 vanwege bestemmingsplan ‘Het Vennehof’ vast te stellen conform bijgevoegd conceptbesluit. Waarom naar de raad? De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening (Wro). Samenvatting Het voornemen bestaat om de voormalige bedrijfslocatie van Trivium te transformeren naar een woonbuurt met maximaal 104 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Met dit bestemmingsplan wordt dat planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Om de kosten te dekken is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. Op 22 april 2021 heeft de raad van de gemeente Veenendaal Ruimtelijke en Programmatische Kaders voor de locatie vastgesteld. Het plan voldoet aan deze kaders. Er zijn meerdere participatie-avonden met omwonenden gehouden over het plan, waarbij de geplaatste kanttekeningen waar mogelijk zijn meegenomen in het plan.

Ook zijn er voor het plan de nodige onderzoeken uitgevoerd, en is geconcludeerd dat wordt voldaan aan de milieutechnische eisen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Dit heeft dan ook niet geleid tot een wijziging van het plan. Er zijn wél enkele ambtelijke wijzigingen doorgevoerd. Inleiding Aan de Rozenstraat 19 ligt de bedrijfslocatie van Trivium Aluminium Packaging Netherlands B.V . Deze locatie bevindt zich midden in een woonwijk. Trivium heeft haar bedrijfsactiviteiten in december 2021 beëindigd en heeft besloten die elders te gaan voortzetten. De raad heeft in april 2021 de ruimtelijke en programmatische kaders voor de herontwikkeling van deze bedrijfslocatie vastgesteld met als uitgangspunt dat er woningen worden ontwikkeld. Daarbij is toen ook een voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. De gemeente is bereid daar een ontheffing voor te verlenen en de grond te laten verkopen aan een externe partij, mits de ontwikkeling conform de gemeentelijke randvoorwaarden worden uitgevoerd. De locatie kent in het vigerende bestemmingsplan "Woongebieden 2018" de bestemming ‘Bedrijf’.

Raadsvoorstel met nr. 2133168

De beoogde ontwikkeling is hiermee niet in overeenstemming. Om de woningbouw planologischjuridisch mogelijk te maken, wordt een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening gevolgd. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader om maximaal 104 woningen mogelijk te maken in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Daarnaast ligt een beeldkwaliteitsplan behorende bij deze ontwikkeling voor, als integraal onderdeel van het bestemmingsplan. Beoogd resultaat Een geldend bestemmingsplan dat de transformatie van het huidige bedrijventerrein naar een woonbuurt mogelijk maakt. Argumenten 1.1 Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn geen zienswijzen ingediend Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 10 november 2023 tot en met 21 december 2023 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Dit geeft dan ook geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 1.2 Het bestemmingsplan dat voorligt is op enkele punten verbeterd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Na het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan zijn uit een overleg met de initiatiefnemer enkele aandachtspunten naar voren gekomen ter verbetering van het bestemmingsplan.

Deze zijn opgenomen in de planregels, verbeelding en toelichting (zie bijlage 2 Nota van Wijzigingen). 1.3 Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de ruimtelijke programmatische kaders. Om de ontwikkeling op een goede manier te waarborgen zijn ruimtelijke programmatische kaders opgesteld en door de raad vastgesteld op 22 april 2021. Hierin worden concrete eisen gesteld aan bijvoorbeeld bouwmassa, parkeren, bodem en groen. Het plan is beoordeeld en voldoet op alle punten aan de ruimtelijke programmatische kaders. 1.4 Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het geldende beleid. In hoofdstuk 3 van voorliggend bestemmingsplan is getoetst aan het geldende rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Hieronder is kort samengevat welke aspecten van toepassing zijn op voorliggend plan: • Er worden extra woningen gerealiseerd op een bestaand bedrijventerrein. Binnenstedelijke herontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie. • Er wordt voldoende (fiets)parkeergelegenheid gerealiseerd conform het parkeerbeleid. • Er worden duurzame maatregelen getroffen op het gebied van klimaatadaptatie en energiezuinigheid, zoals geregeld in het puntensysteem. • Er wordt voldoende groen ingepast in een plangebied dat op dit moment relatief weinig groen kent. • Er heeft goede burgerparticipatie plaatsgevonden.

Geconcludeerd wordt dat het bouwplan past binnen de geldende beleidskaders 1.5 Het bestemmingsplan voorziet in een brede woningbehoefte. In totaal worden maximaal 104 nieuwe woningen toegevoegd in de beoogde ontwikkeling. 60% van de woningen zal worden aangeboden in het betaalbare segment. Dit betreffen woningen tot een maximale VON-waarde van € 405.000,- (NHG-grens) of € 1.000,- per maand aan huur. Als de woning energieneutraal wordt uitgevoerd dan bedraagt de bovengrens €429.300,- VON. Hiervan bestaat minimaal 10% uit sociale koopwoningen. In de noordwestelijke hoek van het plangebied wordt een appartementencomplex gerealiseerd en de overige woningen in het plangebied zullen grondgebonden woningen zijn. De parkeerplaatsen worden op enkele plekken in het plangebied geconcentreerd. Door te voorzien in woningen in verschillende segmenten, onder andere voor lage inkomens, voorziet het

Raadsvoorstel met nr. 2133168

plan in een brede woningbehoefte. 1.6 Het bestemmingsplan voldoet aan milieuwet- en milieuregelgeving. De uitvoering van de mogelijkheden uit bestemmingsplan “Het Vennehof” achten wij ruimtelijk aanvaardbaar. In de toelichting van het bestemmingsplan, zie bijlage 1, wordt dit nader gemotiveerd en wordt aangegeven dat het plan voldoet aan het gemeentelijk, provinciaal en landelijk beleid. Ook wordt aangegeven waarom het vanuit ruimtelijk, milieu hygiënisch, economisch en juridisch oogpunt verantwoord is om de wettelijke procedure voor de herziening van het bestemmingsplan op te starten. Voor het gehele plangebied worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht. 1.7 Ernstige milieugevolgen zijn uitgesloten Op basis van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) moet een besluit worden genomen over de vraag of voor dit woningbouwplan een milieueffectrapportage aan de orde is. Belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van het plan kunnen namelijk niet worden uitgesloten. Daarom is een vormvrije m.e.r-beoordeling opgesteld. Deze beoordeling is onderdeel van het bestemmingsplan. Voor deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is gekeken naar de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van het potentiële effect.

De uitgevoerde onderzoeken die horen bij dit bestemmingsplan geven voldoende basis om te onderbouwen dat er voor dit plan op deze locatie geen ernstige milieugevolgen te verwachten zijn. Er hoeft geen m.e.r.-procedure te worden doorlopen. Het plangebied is in het kader van de Wet bodembescherming aangewezen als ‘geval van ernstige bodemverontreiniging’ Samengevat is er sprake van een gesaneerd geval van bodemverontreiniging waarbij sprake is van een stabiele eindsituatie met een grote restverontreiniging, geschikt voor de functie (bedrijf). De verontreinigingssituatie bestaat uit voorgenoemde kadastrale percelen en een grote grondwaterverontreiniging daarbuiten. Het plangebied is in de huidige staat niet geschikt voor woningbouw. Om tot woningbouw over te kunnen gaan, zijn tussen de eigenaar, ontwikkelaar, gemeente en het bevoegd gezag afspraken gemaakt. Deze afspraken hebben betrekking tot de saneringsdoelstellingen en in hoofdlijnen over de te volgen sanering en monitoring. Dit wordt uitgewerkt in een integraal saneringsplan. Na uitvoering hiervan is de locatie geschikt voor de bestemming woningbouw. Wel blijven er beperkende maatregelen van toepassing zoals het verbod op het oppompen van grondwater (vergelijkbaar overigens met de bestaande woningen in de omgeving).

2.1 Kostenverhaal is verzekerd via de anterieure exploitatieovereenkomst Artikel 6.12 van de Wro in combinatie met het overgangsrecht dat volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, sublid 2, bepaalt dat een gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop de bouw van één of meer woningen is voorgenomen. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro is met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst aangegaan. 3.1 Het beeldkwaliteitsplan waarborgt de ruimtelijke en programmatische kaders Op basis van de ruimtelijke en programmatische kaders heeft de ontwikkelaar een stedenbouwkundig plan opgesteld. Bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan is het de vraag welke beeldkwaliteit nagestreefd zal worden. Het beeldkwaliteitsplan is met de gedachte opgesteld om de gewenste beeldkwaliteit en verschijningsvorm van verschillende onderdelen van het plan te verzekeren.

De huidige welstandsnota is namelijk te algemeen om een hoogwaardige invulling van de locatie te garanderen, waardoor het beeldkwaliteitsplan “Herontwikkeling locatie Rozenstraat 19” is opgesteld. Door dit als integraal onderdeel van het bestemmingsplan op te nemen en toe te voegen aan de gemeentelijke welstandsnota is dit ook juridisch geborgd. Het beeldkwaliteitsplan dient na vaststelling als toetsingskader (welstandscriteria) voor de aan te vragen omgevingsvergunning voor bouwen en zal

Raadsvoorstel met nr. 2133168

onderdeel gaan uitmaken van de welstandsnota. Alternatieven Het bestemmingsplan dient gewijzigd worden vastgesteld, overeenkomstig het ontwerp bestemmingsplan. Niet vaststellen is ook een alternatief alleen dan worden er geen extra woningen toegevoegd waar de gemeente wel veel behoefte aan heeft. Kanttekeningen Niet van toepassing Participatie Voorafgaand aan dit bestemmingsplan hebben diverse participatie bijeenkomsten plaatsgevonden. De omwonenden zijn door middel van een brief hiervan op de hoogte gesteld en er was een goede opkomst. De ontwikkelaar heeft hier de plannen gepresenteerd. Omwonenden hebben hun kanttekeningen bij het plan kunnen aangeven en deze zijn meegenomen bij de ontwikkeling. Voor dit project is er gebruik gemaakt van een combinatie van de trede 1 informeren en trede 2 inventariseren van de participatieladder. Dit betekent dat er een combinatie was tussen het verschaffen van informatie en het verkrijgen van respons op die informatie. Op 11 oktober 2022 is de eerste participatiebijeenkomst geweest. Tijdens deze inloopavond, georganiseerd door de gemeente Veenendaal en projectontwikkelaar Van Wanrooij Projectontwikkeling, zijn ruim 100 bezoekers geïnformeerd over de toekomstplannen voor het voormalige Trivium terrein. Daarnaast was er gelegenheid voor het stellen van vragen, het gesprek aan te gaan en suggesties achter te laten.

Met name het verkeer en parkeren waren belangrijke onderwerpen van gesprek, maar ook de groensituatie en het woningbouwprogramma zijn aan bod gekomen. Daarnaast kwamen er nog praktische vragen over de uitvoering van werkzaamheden, zoals de sloop, nieuwbouw en het saneren van de bodem. 29 maart 2023 is de datum van de tweede participatiebijeenkomst. Wederom was het een inloopavond georganiseerd door de gemeente en de initiatiefnemer en wederom was deze goed bezocht. Bezoekers kregen een terugkoppeling van de eerste participatiebijeenkomst en hebben meer gerichte informatie gekregen op onder andere de onderwerpen ‘verkeer en parkeren’ en ‘groen en spelen’. Uit de vragen die hierop volgden blijkt met name dat het onderwerp ‘verkeer en parkeren’ van belang is voor omwonenden en ook blijkt dat het saneren van de bodem een onderwerp is dat bij hen speelt. Op 27 november 2023 is de derde participatiebijeenkomst geweest. Dit was een inloopavond waarin informatie is verstrekt over het ontwerpbestemmingsplan. Ongeveer 9% van de genodigden is ingegaan op de uitnodiging. Het sentiment was overwegend positief, desalniettemin zijn door enkele aanwezigen ook zorgen geuit over het parkeren en verkeer in de wijk.

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het bestemmingsplan maakt de transformatie van het huidige bedrijventerrein naar een woonbuurt met maximaal 104 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk. Het bedrijventerrein ligt midden in een woonwijk; de ontwikkeling komt de uitstraling van de wijk als geheel ten goede en versterkt het woonkarakter. Voor inwoners betekent dit enerzijds een verdichting van de wijk, anderzijds betekent het ook dat de verouderde bedrijfsbebouwing met bijbehorende uitstraling worden vervangen door nieuwe bebouwing die past bij het karakter van de wijk. Het bestemmingsplan regelt de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de gronden en gebouwen en dient gebaseerd te zijn op een goede ruimtelijke ordening. De bescherming van de leefomgeving daarin is een belangrijk doel. Met voorliggend plan is op basis van een zorgvuldige belangenafweging voorzien in deze bescherming. Aanpak/uitvoering

Raadsvoorstel met nr. 2133168

Na de vaststelling van het bestemmingsplan “Het Vennehof” volgt een publicatie in het Gemeenteblad. Verder zal het vastgestelde bestemmingsplan digitaal ontsloten worden via de landelijke voorziening https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ en worden de stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Het is in die periode, voor belanghebbenden die kunnen aantonen dat zij om geldigeredenen geen zienswijzen hebben ingediend of de zienswijze indieners, mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie over dit besluit De aanvrager wordt geïnformeerd over het besluit voordat het openbaar wordt. Tijdens het wekelijkse persgesprek kan het besluit desgewenst worden toegelicht, Communicatielijn: De raad heeft besloten het bestemmingsplan voor de locatie Trivium vast te stellen. Het gaat om de transformatie van het huidige bedrijventerrein Trivium ten noorden van de Dahliastraat en Narcissenstraat en ten zuiden van de Zonnebloemstraat naar een woonbuurt genaamd ‘het Vennehof’. Het plan past niet binnen de bouwregels van het huidige bestemmingsplan, maar wel binnen het geldende gemeentelijke beleid. De direct belanghebbenden zijn in het voortraject op de hoogte gesteld van de plannen. Er heeft burgerparticipatie plaatsgevonden door middel van drie informatieavonden op 11 oktober 2022, 29 maart 2023 en 27 november 2023.

De door de omwonende gegeven kanttekeningen bij het plan zijn zo veel mogelijk meegenomen bij de ontwikkeling. Het bestemmingsplan ligt na publicatie voor zes weken ter inzage. Binnen deze zes weken kunnen belanghebbenden een beroep indienen. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Kosten voor het bestemmingsplan worden via een anterieure overeenkomst op de initiatiefnemer verhaald. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen Bijlage 1a Toelichting bestemmingsplan “Het Vennehof” Bijlage 1b Bijlagen bestemmingsplan “Het Vennehof” Bijlage 1c Regels bestemmingsplan “Het Vennehof” Bijlage 1d Verbeelding bestemmingsplan “Het Vennehof” Bijlage 2 Nota van Wijzigingen