1. Uitgangspuntennotitie 'Nieuw theater in de Duivenweide' - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Raad

Afdeling

P&P

Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

24 februari 2023 Uitgangspuntennotitie ‘Nieuw theater in de Duivenweide’ Fysieke Leefomgeving/ Sociale Leefomgeving M.A.J. Aarnoudse (0318) 0318-538430 aarnoud.aarnoudse@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De Uitgangspuntennotitie ‘Nieuw theater in de Duivenweide’ vast te stellen en te kiezen voor de volgende vijf uitgangspunten die meegenomen worden in het op te stellen stedenbouwkundig Masterplan Lampegiet en Duivenweide: a. Ontwikkelen van een nieuw theatercomplex inclusief een bioscoopfunctie waarbij de gemeente eigenaar wordt van het gehele vastgoed; b. Ontwikkelen van een nieuw theatercomplex inclusief een poppodiumfunctie; c. Ontwikkelen van een nieuw theatercomplex op ongeveer de huidige plek passend binnen de visie Duivenweide en de rol van het nieuwe theater daarin; d. Woningen realiseren in fase 2 achter het nieuwe theatercomplex en niet op of aan het nieuwe theater; e. Een ondergrondse parkeergarage realiseren onder het nieuwe theatercomplex. 2. De financiële consequenties te betrekken bij de integrale afweging van de kadernota 20242027, de Programmabegroting 2024 en meerjarenraming 2025-2027. Waarom naar de raad? Vanwege de kaderstellende rol en het budgetrecht van de raad. Samenvatting In de Uitgangspuntennotitie ‘Nieuw theater in de Duivenweide’ zijn aanvullende uitgangspunten benoemd die nodig zijn om invulling te kunnen geven aan de volgende stap; het opstellen van een stedenbouwkundig Masterplan Lampegiet en Duivenweide.

De aanvullende uitgangspunten waarop een besluit wordt gevraagd, hebben betrekking op de volgende onderdelen: De bioscoopfunctie De poppodiumfunctie De locatie van het theater als onderdeel van de Duivenweide Wonen in de Duivenweide Parkeren in de Duivenweide

Raadsvoorstel van, nr.

Nadat de raad de uitgangspunten heeft vastgesteld, worden deze uitgewerkt in het stedenbouwkundig Masterplan. Maar eerst zal in de Kadernota, de Programmabegroting en Meerjarenraming een integrale afweging plaatsvinden over de financiën voor het nieuwe theater en de parkeervoorziening. Inleiding Op 25 november 2021 heeft de raad een besluit genomen over een voorkeursscenario voor de nieuwbouwontwikkeling van Theater Lampegiet. Deze Variant D betreft sloop en nieuwbouw met uitbreiding van het theatercomplex met een kleine (vlakkevloer)zaal en (mogelijk) met de toevoeging van een ‘bioscoopfunctie’ en een ‘poppodiumfunctie’. Bij deze besluitvorming heeft de raad gevraagd om in de nadere uitwerking van de door haar vastgestelde voorkeursvariant inhoudelijke keuzes voor te leggen over de aspecten ‘bioscoop’, ‘woningen’ en ‘parkeren’. Ook is gevraagd om tijdens de uitwerking van Variant D een marktonderzoek uit te voeren en de bedrijfsexploitatie van Theater Lampegiet te laten toetsen op haalbaarheid. Deze handschoen is opgepakt. Het afgelopen jaar is het plan voor de ‘nieuwe Lampegiet Variant D’ verder ontwikkeld: ● Er is onderzocht welke ideeën, verwachtingen en wensen er bij de inwoners van Veenendaal zijn ten aanzien van de theater- en bioscoopfunctie.

● Er is een marktonderzoek uitgevoerd naar het publiekspotentieel voor de filmfunctie en naar de (potentiële) markt voor zakelijke verhuur binnen een nieuw theatercomplex. ● Met amateurkunstverenigingen is gekeken wat een nieuw theater met een kleine zaal kan bijdragen aan het segment amateurkunst. ● Het Programma van Eisen (PvE) is verder uitgewerkt. ● De investeringsraming en de meerjarige exploitatieraming zijn geactualiseerd en getoetst. ● En om te komen tot een samenhangend stedenbouwkundig plan is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden ten aanzien van wonen en parkeren in het gebied Duivenweide in combinatie met een evenemententerrein en een aantrekkelijk park. Werksessies met de raad In een tweetal werksessies met de raad zijn de uitkomsten van deze onderzoeken aan bod gekomen. Er is op onderdelen nader inzicht gevraagd én gegeven ten aanzien van bijvoorbeeld de filmfunctie, wonen en parkeren. Ook is er uitgebreid stilgestaan bij de financiële implicaties van de diverse onderdelen. Mede door de enorm gestegen bouwkosten, zijn de stichtingskosten voor een nieuw theater fors hoger vergeleken met het onderzoek uit 2021. In de werksessies is dit aan bod gekomen en ook in deze vast te stellen Uitgangspuntennotitie ‘Nieuw theater in de Duivenweide’ heeft dat een plaats. De werksessies hebben veel input opgeleverd. Op onderdelen zijn er nieuwe inzichten ontstaan.

Uitgangspuntennotitie is een tussenstap voor het stedenbouwkundig masterplan In het verlengde van de uitgangspunten die reeds door de raad zijn meegegeven, willen we als tussenstap, een aantal aanvullende uitgangspunten vastleggen. Dat doen we middels deze uitgangspuntennotitie. Deze aanvullende uitgangspunten zijn nodig om invulling te geven aan de volgende stap; het opstellen van een stedenbouwkundig Masterplan Lampegiet en Duivenweide. Dit stedenbouwkundig Masterplan geeft inzicht in de inhoud en vorm van de integrale gebiedsontwikkeling Lampegiet en Duivenweide. Maar ook in de daarmee samenhangende planning voor de ontwerp- en uitvoeringsfase. En het geeft inzicht in een (definitieve) investerings- en exploitatieraming voor de onderdelen van het Masterplan.

Raadsvoorstel van, nr.

Het stedenbouwkundig Masterplan vormt samen met het integrale Ondernemingsplan van Theater Lampegiet de onderlegger voor een aanvraag bij de raad voor het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet voor de ontwerpfase. Naar verwachting zal dit in het vierde kwartaal van dit jaar voorgelegd worden aan de raad. Maar eerst zal in de Kadernota, de Programmabegroting en Meerjarenraming een integrale afweging plaatsvinden over de financiën voor het nieuwe theater en de parkeervoorziening. Deze uitgangspuntennotie hanteren we als vertrekpunt voor de Kadernota 2024-2027 zodat in de verdere besluitvorming de integrale afweging kan plaatsvinden. Aanvullende uitgangspunten In de uitgangspuntennotitie worden de uitgangspunten voor het opstellen van het stedenbouwkundig Masterplan benoemd. De aanvullende uitgangspunten waarop een besluit wordt gevraagd, hebben betrekking op de volgende onderdelen: - De bioscoopfunctie - De poppodiumfunctie - De locatie van het theater als onderdeel van de Duivenweide - Wonen in de Duivenweide - Parkeren in de Duivenweide In de notitie worden deze onderdelen in vijf uitgangspunten één voor één uitgewerkt. Ook hebben we per uitgangspunt de alternatieven in beeld gebracht en de aandachtpunten voor de nadere uitwerking opgenomen.

De raad kan ervoor kiezen om per uitgangspunt een andere afweging te maken en één van de alternatieven te benoemen als uitgangpunt voor het vervolg. In de laatste hoofdstukken van de notitie wordt ingegaan op het Programma van Eisen (PvE) voor het nieuwe theater, de hieruit voortvloeiende investeringslasten en instandhoudingskosten en een vertaling van deze lasten in een meerjarige exploitatieraming van het nieuwe theater. Beoogd resultaat Een nieuw theatercomplex in de groene Duivenweide met een poppodium- en bioscoopfunctie en een ondergrondse parkeergarage en op termijn woningbouw erachter. Argumenten 1.1 Een bioscoopfunctie is van toegevoegde waarde voor Veenendaal Uitgangspunt 1. Ontwikkelen van een nieuw theatercomplex inclusief een bioscoopfunctie waarbij de gemeente eigenaar wordt van het gehele vastgoed 1.a Een bioscoopfunctie is van toegevoegde waarde voor Veenendaal. Voor de bioscoopexploitatie is een financieel positieve businesscase te realiseren. Oftewel: een bioscoopfunctie in het theater is rendabel te exploiteren. De bioscoopexploitatie draagt in beginsel in positieve zin bij aan het exploitatieresultaat van het theatercomplex als geheel. Voorgesteld wordt om op basis hiervan verder onderzoek te doen naar de exploitatiemogelijkheden en -vorm van de bioscoopfunctie als onderdeel van Variant D.

Op basis van de nog op te stellen gunningsvoorwaarden zal gezocht worden naar de meest geschikte exploitant. 1.b De exploitatie van het theater, de exploitatie van de bioscoop en de exploitatie van de horeca komen samen in één gebouw en in één gebouwconcept. Om die reden wordt voorgesteld om bij verder onderzoek naar de exploitatiemogelijkheden en -vorm als leidend principe te hanteren, dat de

Raadsvoorstel van, nr.

gemeente eigenaar wordt van het gehele vastgoed en dat de horeca-exploitatie en het (dagelijkse) beheer worden belegd bij één partij. In dit kader is er ook gekeken naar publiek-private samenwerking. Hierbij zijn we samenvattend tot de conclusie gekomen dat publiek-private samenwerking op het gebied van de bioscoopexploitatie wellicht mogelijk is maar dat een dergelijke samenwerking voor het gekozen theatermodel niet erg realistisch is. Voor een verdere toelichting op de publiek-private samenwerking wordt verwezen naar paragraaf 11.3 van de uitgangspuntennotitie. Voor een uitgebreide toelichting op de bioscoopfunctie wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van de uitgangspuntennotitie. 1.2 Het nieuwe theatercomplex biedt de mogelijkheid een vaste uitvoeringslocatie voor live popmuziek te creëren Uitgangspunt 2. Ontwikkelen van een nieuw theatercomplex inclusief een poppodiumfunctie In het Programma van Eisen (PvE) zijn voorzieningen opgenomen waarmee de multifunctionele (vlakke vloer) zaal ook is te gebruiken voor popconcerten tot een bezoekaantal van 500. Met deze voorzieningen is naar verwachting een investering nodig tussen de € 500.000 en € 1.000.000. Voorgesteld wordt de poppodiumfunctie en de bijbehorende investering op te nemen in de totale investeringsraming voor het nieuwe theater.

Voor een uitgebreide toelichting op de poppodiumfunctie wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van de uitgangspuntennotitie. 1.3 De huidige locatie is de meest logische plek voor het nieuwe theater Uitgangspunt 3: Ontwikkelen van een nieuw theatercomplex op ongeveer de huidige plek passend binnen de visie Duivenweide en de rol van het nieuwe theater daarin Een nieuw theater is de kans om de Duivenweide zowel ruimtelijk als functioneel beter te verbinden met de binnenstad. Voor die verbinding zijn zicht- en herkenbaarheid van het theater van belang. Om die reden wordt voorgesteld om het theater ongeveer op de huidige plek te bouwen. Hierdoor is het theater zichtbaar vanaf de Kerkewijk. Door het theater iets naar achteren te zetten en te zorgen voor een compacte footprint ontstaat ruimte voor een plein aan de Kerkewijk en zicht richting de Oude Kerk. Hierdoor gaat het parkje met hoogteverschil naar de Oude Kerk, over in het groen van de Duivenweide. De parkeerplekken achter de Frisiavilla veranderen in een groene verblijfsplek. Het plein voor het nieuwe theater biedt ruimte aan kleinschalige evenementen. Het plein is een ‘bordes’ dat het nieuwe theater verbindt met zijn omgeving. Het nieuwe theater en theaterplein vormen samen een nieuwe culturele ontmoetingsplek zichtbaar vanaf de Kerkewijk. Zij leveren ruimtelijk en functioneel een bijdrage aan de Vitale Binnenstad.

Voor een uitgebreide toelichting op de locatie van het nieuwe theater wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van de uitgangspuntennotitie. 1.4 Woningbouw los van het theater kent veel voordelen Uitgangspunt 4: Woningen realiseren in fase 2 achter het nieuwe theatercomplex en niet op of aan het nieuwe theater Het uitgangspunt is om woningen te realiseren in fase 2 achter het nieuwe theatercomplex en geen woningen op of aan het nieuwe theater te realiseren. Woningbouw boven het theater levert naar

Raadsvoorstel van, nr.

verhouding financieel de helft op ten opzichte van vergelijkbare woningen in de Duivenweide of elders in Veenendaal. Woningbouw boven een theater is technisch mogelijk, maar vraagt om een hoge investering vanwege de complexiteit van bouwen. Woningen op of aan het theater dragen niet bij aan de herkenbaarheid van het nieuwe theater. Het bouwen van woningen op het theater verlengt de bouwtijd aanzienlijk. Een aandachtspunt bij woningbouw is het kunnen aanbieden van de benodigde parkeerplekken. Door een ondergrondse parkeergarage onder het theater te realiseren ontstaat er in de Duivenweide ruimte voor woningbouw en voor (meer) groen en verblijf. Woningbouw (gecombineerd met groen en parkeren) in de Duivenweide kan na de realisatie van het nieuwe theater plaatsvinden. De locatie van het huidige parkeerdek lijkt vooralsnog de beste plek voor woningbouw. Voor een uitgebreide toelichting over wonen in de Duivenweide wordt verwezen naar hoofdstuk 7 van de uitgangspuntennotitie. 1.5 Ondergronds parkeren komt de kwaliteit van de binnenstad ten goede en zo ontstaat er ruimte voor woningbouw, meer groen en verblijf in de Duivenweide Uitgangspunt 5: Een ondergrondse parkeergarage realiseren onder het nieuwe theatercomplex Het uitgangspunt is een ondergrondse parkeergarage onder het nieuwe theater: voor centrum- en theaterbezoek.

Een goede parkeervoorziening onder het nieuwe theater draagt bij aan de ambitie van het programma Vitale Binnenstad en aan de regionale aantrekkingskracht van een theater. Doordat de huidige parkeervelden en het parkeerdek in de Duivenweide dan overbodig worden, ontstaat er ruimte voor groen en wonen in het gebied. Afhankelijk van de exacte hoeveelheid parkeerplekken, zijn de investeringskostenkosten bij 250-350 plekken, in een 2- of 3-laagse ondergrondse parkeergarage, berekend op 16-22 miljoen euro. De bouw van een ondergrondse parkeergarage verlengt de bouwtijd aanzienlijk. Voor een uitgebreide toelichting over parkeren in de Duivenweide wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van de uitgangspuntennotitie. 2.1 Er is geen dekking beschikbaar in de meerjarenbegroting 2023-2026 Het theater betreft een majeur project. De integrale afweging of hier dekking voor beschikbaar gemaakt kan worden dient plaats te vinden bij de kadernota 2024-2027, in de Programmabegroting 2024 en in de meerjarenraming 2025-2027. Alternatieven Per uitgangspunt kan de raad ervoor kiezen een andere afweging te maken. 1.1a Een nieuw theatercomplex zonder bioscoopfunctie Dit betekent dat er in en om het gebouw minder levendigheid is (een “uitgekleed concept”) en er minder mogelijkheden zijn voor inhoudelijke kruisbestuiving (theater- en bioscoopprogrammering). Zonder bioscoopfunctie zijn de vastgoedkosten lager.

Maar omdat de bioscoopexploitatie in beginsel in positieve zin bijdraagt aan het totale exploitatieresultaat is er naar verwachting sprake van een lager negatief saldo van het exploitatieresultaat. 1.1b De gemeente wordt geen eigenaar van het gehele vastgoed Als de gemeente niet optreedt als opdrachtgever voor en beheerder van het vastgoed, dan zou een marktpartij kunnen worden gezocht als ontwikkelaar van tenminste het bioscoopdeel van het

Raadsvoorstel van, nr.

vastgoed. Maar gelet op het belang van een eenduidig gebouwconcept (en de mogelijkheden voor de gemeente om te kunnen sturen op de integrale vastgoedontwikkeling), heeft dit niet onze voorkeur. 1.2 Een nieuw theatercomplex zonder poppodiumfunctie Dit betekent dat er in Veenendaal geen vaste, goed geoutilleerde podiumvoorziening voor live popmuziek wordt gecreëerd. De mogelijkheden om het aanbod op het gebied van popmuziek in Veenendaal te verbreden blijven in dat geval zeer beperkt. Ook valt daarmee voor Theater Lampegiet een laagdrempelige activiteit waarmee jongeren kunnen worden verleid om het theater te bezoeken weg, als ook de mogelijkheid om extra horeca-inkomsten te genereren. Zonder poppodiumfunctie hoeft er ook geen investering voor deze functie gedaan te worden. De mogelijke extra horeca- en zaalhuurinkomsten vanwege deze functie vallen dan weg. 1.3a Nieuw theater op huidige plek met evenementenplek achter Frisia Villa Een 1e alternatief wat betreft de locatie van het nieuwe theater is om het theater net als nu te richten op de Kerkewijk en geen theaterplein aan de Kerkewijk te maken. De plek voor kleinschalige evenementen komt dan achter de Frisia Villa. Globaal op de plek van het huidige parkeerveld. In deze setting is dat terrein niet zichtbaar vanaf de Kerkewijk en minder verbonden met de binnenstad.

De verbinding met het theater is te maken, maar niet zo vanzelfsprekend als een plein aan de voorzijde van het theater c.q. de Kerkewijk-zijde. Het theater staat dicht bij de Kerkewijk, zodat er geen zicht komt richting Oude Kerk. 1.3b Nieuw theater op de plek van het huidige parkeerdek Een 2e alternatief wat betreft de locatie is om het theater verder naar achteren te plaatsen. Dat betekent dat sloop van het parkeerdek eerder nodig is en gezocht moet worden naar een andere toegangsweg naar de parkeerplaatsen in de Duivenweide. Er zal een (tijdelijke en permanente) plek moeten worden gevonden voor het parkeren. Het theater komt bij deze optie verder van de Kerkewijk af te staan, waardoor de band met de binnenstad verdwijnt. Ook het evenemententerrein verliest binding met de binnenstad. Theater en evenemententerrein komen dicht bij de woningen aan de noordzijde van de Duivenweide. Deze optie deelt de Duivenweide in tweeën, waarbij een groot deel van het bestaande groen (inclusief bomen) moet verdwijnen. Een voordeel van deze optie is dat na sloop van het parkeerdek het theater gebouwd kan worden, waarbij de huidige Lampegiet in gebruik kan blijven tijdens de bouw. 1.3c Nieuw theater aan de westzijde van de Duivenweide Een 3e alternatief wat betreft de locatie is om het nieuwe theater aan de westzijde van de Duivenweide te bouwen -richting Weverij-.

Deze optie gaat ten koste van bestaand groen en (eventueel) parkeren voor bewoners. De nieuwbouw, met een toneeltoren van 30 meter, komt dicht bij bestaande woningen te staan (appartementen langs Duivenwal en Weverij en de grondgebonden woningen ten noorden van Duivenweide). Afhankelijk van de locatie moet ook een oplossing worden gevonden voor het fietspad door de Duivenweide. Het nieuwe theater heeft geen verbinding met de binnenstad: er is geen synergie tussen theater en de vitale binnenstad. 1.4 Wel woningen op of aan het theater bouwen Woningen dragen bij aan de leefbaarheid van het gebied. De combinatie theater met wonen is een complexe opgave, architectonisch, maar ook bouwtechnisch, financieel, in doorlooptijd en in beheer. Technisch is het bouwen van woningen boven een theater mogelijk. Echter, het bouwen is complex en de bouwkosten van de woningen zijn hoog. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de constructie die nodig is

Raadsvoorstel van, nr.

om de woningen te kunnen dragen. De opbrengst per woning is daardoor laag. Aandachtspunt is de ruimte die gevonden moet worden om de parkeerplekken voor deze woningen te realiseren. De woningen staan dicht op de nieuwe toneeltoren wat mogelijk geen prettig woonklimaat oplevert. 1.5a Geen parkeergarage onder het theater, geen woningen in Duivenweide en het gebied niet verder vergroenen Een 1e alternatief is het parkeren (voorlopig) laten zoals het nu is. De 364 parkeerplekken in het huidige parkeerdek en twee parkeervelden blijven behouden. De parkeerplekken op de Kerkewijk verdwijnen wel, evenals de plekken direct om het huidige theater en het parkeerveld achter de Frisia Villa. Dit is financieel een aantrekkelijke optie, maar het betekent ook dat er geen ruimte is voor woningbouw en meer groen. Dit alternatief is meteen ook bepalend voor de locatie van het nieuwe theater, namelijk globaal op de huidige plek. Deze mogelijkheid maakt het mogelijk om een beslissing over parkeren uit te stellen tot na de realisatie van het theater. Hiermee laten we dan definitief de kans voorbij gaan om een parkeergarage onder het nieuwe theater te realiseren. 1.5b Bovengrondse parkeergarage Een 2e alternatief is om pas na de bouw van het theater een bovengrondse parkeergarage te bouwen. De exacte locatie kan te zijner tijd bepaald worden.

Nadeel van een bovengrondse parkeergarage is dat dit veel ruimte in beslag neemt. Deze ruimte gaat ten koste van andere functies zoals wonen en park. De investeringskosten voor een bovengrondse parkeergarage bedragen per parkeerplek ongeveer de helft van een parkeerplek in een ondergrondse parkeergarage. Afhankelijk van de exacte hoeveelheid parkeerplekken, zijn de investeringskosten bij 250-350 plekken, berekend op 8-12 miljoen euro. 1.5c Parkeren op maaiveld overdekt met een park Een 3e alternatief is het realiseren van parkeerplekken op het maaiveld met daar een park overheen. Nadeel van deze vorm van parkeren is dat vrijwel de gehele Duivenweide nodig is. Dat betekent dat bestaande bomen gekapt moeten worden. Het bestaande groen wordt vervangen door een kunstmatig park. De kosten van een parkeerplek op maaiveld met daaroverheen een park zijn ongeveer gelijk aan een parkeerplek in een bovengrondse parkeergarage. Bij 250-350 plekken zijn de investeringskosten 8-12 miljoen euro. Het aantal plaatsen dat gemaakt kan worden is afhankelijk van het gebied dat niet bebouwd wordt met theater en/of woningen. Om te voorkomen dat er alsnog een zware (=dure) constructie nodig is, mag de overspanning niet groot zijn.

1.5d Combineren woningen met een parkeervoorziening voor nieuwe woningen, centrum- en theaterbezoek Een 4e alternatief is het combineren van een nieuwe parkeervoorziening met woningbouw. De vraag is hoeveel parkeerplaatsen er nodig en gewenst zijn. Dat is mede afhankelijk van het aantal te bouwen woningen. De nieuwe parkeervoorziening moet substantieel groter zijn vergeleken met voorgaande varianten, omdat naast het parkeren voor theater- en centrumbezoek ook het parkeren voor de nieuwe woningen hierin opgelost moet worden. Gelet op de grote hoeveelheid parkeerplekken die nodig zijn, moet deze parkeervoorziening (deels) ondergronds komen. Wanneer alle parkeerplekken ondergronds gerealiseerd worden zijn bij 400-500 plekken de investeringskosten 25-32 miljoen euro. 1.6 Niet kiezen voor deze vijf uitgangspunten Een alternatief is om in zijn geheel niet te kiezen voor deze uitgangspunten. In dat geval wordt het door de raad genomen besluit over een voorkeursscenario voor de nieuwbouwontwikkeling van

Raadsvoorstel van, nr.

Theater Lampegiet nu niet verder uitgewerkt. Niet verder gaan is net zo goed een keuze met grote (financiële) gevolgen. Het huidige theater bevindt zich in zeer slechte staat. Er is fors achterstallig onderhoud op zowel de theaterinstallaties als op het bouwkundige deel. Wanneer het huidige gebouw, zonder grote renovatie wel gehandhaafd wordt voor een theaterfunctie zijn er evenwel ook extra financiële middelen nodig. Hiervoor verwijzen wij u ook naar de Raadsinformatiebrief van afgelopen maart waarin wij u hebben geïnformeerd over de onderhoudssituatie en de investeringen die op korte termijn noodzakelijk zijn om het huidige gebouw nog een aantal jaar veilig en functioneel als theater open te houden. Kanttekeningen 1.1 Het Filmhuis maakt mogelijk geen gebruik meer van de Spectrumzaal De zogenaamde Spectrumzaal in het Spectrum wordt momenteel ook gebruikt door het Filmhuis. Indien het Filmhuis zou besluiten te vertrekken naar de filmzalen in de nieuwe Lampegiet vallen inkomsten voor De Muzen weg. Het maximale inkomstenverlies voor De Muzen bedraagt € 19.000,Vanwege het structurele gebruik door het Filmhuis op de zaterdagavond moet De Muzen nu regelmatig ‘nee verkopen’. De Muzen verwacht op een deel van de zaterdagen de zaal voor andere doeleinden te kunnen verhuren. Het is nu nog te vroeg om de precieze opbrengsten daarvan te bepalen.

1.2 De uitvoering van de vastgestelde gebiedsvisie Duivenweide wordt in aangepaste vorm geïntegreerd in het Masterplan In mei 2021 heeft de raad de gebiedsvisie Duivenweide vastgesteld. Hiermee is de centrale ambitie voor het gebied bepaald: De nieuwe Duivenweide is een groene en aantrekkelijke verblijfsplek voor bewoners en bezoekers van de binnenstad, met volop mogelijkheden om te ontmoeten en te beleven. Vanuit deze centrale ambitie zouden er bij de herinrichting vier grote ingrepen gedaan worden: Herinrichting van Kerkewijk / Lampegietersplein, verleggen fietspad i.c.m. een nieuwe/verbeterde fietsenstalling, de combinatie parkeren met een kleinschalig evenemententerrein en ten slotte de Hortus Culturis: groen en verblijf achter de Frisia Villa. In dit traject is de staat van het gebouw Theater Lampegiet niet meegenomen. De opdracht om een onderzoek te doen naar de toekomst van Theater Lampegiet is enkele maanden na het besluit over de gebiedsvisie genomen. Met een nieuw theater is een nieuwe ‘speler’ geïntroduceerd op het speelveld Duivenweide. Daarom zal de nadere uitwerking van de herinrichting Duivenweide betrokken worden bij het Masterplan. In afwachting van deze besluitvorming wordt de uitvoering van de eerder vastgestelde gebiedsvisie Duivenweide vooralsnog stilgelegd. 2.1.

Een uitvoering van een op te stellen Masterplan kan alleen plaatsvinden wanneer er in de begroting structureel dekking wordt gevonden. De benodigde begrotingsruimte voor het Theater moet stevig verhoogd worden ten opzichte van de huidige begroting om het voorkeusscenario uit te kunnen voeren. Ook bij de keuze voor het handhaven van de huidige situatie is een verhoging van de bestaande begroting nodig, doordat deze niet voldoende is voor instandhouding van de huidige situatie. 2.2 De financiële consequenties die nodig zijn voor eventuele huisvesting in de periode totdat de nieuwbouw klaar is, zijn nog niet bekend. In de periode tot sloop en tussen sloop en oplevering zullen er mogelijk kosten gemaakt moeten worden voor het doorgang kunnen vinden van een theater-aanbod door Theater Lampegiet. De kosten hiervan zullen afhankelijk zijn van de keuzes die daarin gemaakt worden.

Raadsvoorstel van, nr.

Participatie Ten behoeve van de verschillende onderzoeken, is gesproken met een groot aantal belanghebbenden. Aan het onderzoek, uitgevoerd onder de leden van het inwonerspanel Veenendaal waarbij via social media ook niet-leden van binnen en buiten Veenendaal konden meedoen, hebben in totaal 1980 deelnemers meegedaan. Het participatieniveau is in deze onderzoeksfase ingeschaald op niveau 2 van de participatietrap: inventariseren – meedenken. Ook in het vervolgtraject wordt participatie ingericht én ingeschaald op niveau 2 inventariseren meedenken. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Voor inwoners betekent dit besluit dat er een volgende stap gezet is in het traject naar besluitvorming over een nieuw theater in De Duivenweide. Aanpak / uitvoering Nadat de raad de uitgangspunten heeft vastgesteld, worden deze uitgewerkt in een stedenbouwkundig Masterplan. Ook kijken we tijdig nader naar de aandachtspunten genoemd in de paragraaf 4.3 van de uitgangspuntennotitie (een beheerconstructie die voldoet aan wetgeving, waar geen problemen ontstaan qua onderlinge afstemming, maar waar de expertise voor de afzonderlijke onderdelen goed geborgd is). Het stedenbouwkundig Masterplan geeft inzicht in de inhoud en vorm van de integrale gebiedsontwikkeling Lampegiet en Duivenweide. Maar ook in de daarmee samenhangende planning voor de ontwerp- en uitvoeringsfase.

En het geeft inzicht in een (definitieve) investerings- en exploitatieraming voor de onderdelen van het Masterplan. Het stedenbouwkundig Masterplan vormt samen met het integrale Ondernemingsplan van Theater Lampegiet de onderlegger voor een aanvraag bij de raad voor het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet voor de ontwerpfase. Maar eerst zal in de Kadernota en de Programmabegroting en Meerjarenramingen integrale afweging plaatsvinden over de financiën voor het nieuwe theater en de parkeervoorziening. In november van dit jaar zal de raad de Programmabegroting 2024 en de Meerjarenraming 2025-2027 vaststellen. Communicatie over dit besluit Zodra de raad heeft besloten over de uitgangspuntennotitie wordt dit gecommuniceerd aan de belanghebbenden en degene die een bijdrage hebben geleverd aan de verschillende onderzoeken. Besluiten komen ook op de openbare besluitenlijst. De inwoners van Veenendaal worden via de gemeentepagina geïnformeerd over het raadsbesluit. Evaluatie Niet van toepassing Kosten, baten, dekking Met voorliggend voorstel worden de inhoudelijke uitgangspunten voor het vernieuwen van het theater vastgesteld. Hiermee ontstaat duidelijkheid over de benodigde begrotingsruimte. Zoals in beslispunt 2 opgenomen wordt de integrale financiële afweging in de kadernota en daaropvolgende

Raadsvoorstel van, nr.

programmabegroting gemaakt. Kortom, voorliggend voorstel heeft an sich nog geen financiële gevolgen. Wel zullen de kosten die voor deze fase van de planvorming nodig zijn, het eerder beschikbare gestelde budget overschrijden. Deze overschrijding zal betrokken worden bij de bestuursrapportage. Pas na vaststelling van de programmabegroting wordt een voorbereidingskrediet voor het vervolg aangevraagd. De jaarlijkse financiële gevolgen van de voorliggende uitgangspuntennotitie zijn voor de drie varianten uit de notitie samengevat in onderstaande tabel. Hierbij is het exploitatiesaldo bij de voorkeursvariant gebaseerd op het uitbaten van de horeca door Theater Lampegiet. Kostenoverzicht vanaf 2028 (per jaar) Post Saldo vastgoedexploitatie Exploitatiesaldo theater Totale kosten gemeente Beschikbare dekking (begroting 2023-2026) Totaal benodigde begrotingsruimte theater Saldo parkeren* Totaal benodigde begrotingsruimte theater + parkeren *

Renovatie

Nieuw theater

Nieuw theater met film

25 jaar

40 jaar

40 jaar

50 jaar

40 jaar

50 jaar

- € 830.000

- € 700.000

- € 1.050.000

- € 890.000

- € 1.130.000

- € 970.000

- € 3.236.000

- € 2.876.000

- € 3.272.000

- € 3.192.000

- € 3.175.000

- € 3.065.000

- € 4.066.000

- € 3.576.000

- € 4.322.000

- € 4.082.000

- € 4.305.000

- € 4.035.000

€ 944.000

€ 944.000

€ 944.000

€ 944.000

€ 944.000

€ 944.000

- € 3.122.000

- € 2.632.000

- € 3.378.000

- € 3.138.000

- € 3.361.000

- € 3.091.000

- € 3.122.000

- € 2.632.000

- € 950.000 - € 4.328.000

- € 950.000 - € 4.088.000

- € 950.000 - € 4.311.000

- € 950.000 - € 4.041.000

Wat betreft de ondergrondse parkeergarage dient rekening gehouden te worden bij 250-350 plekken met een jaarlast van circa 690.000 tot 950.000 euro. In deze tabel is de jaarlast bij 350 plekken opgenomen.

Afschrijvingsperiode De renovatie en een nieuw theater zijn niet 1-op-1 te vergelijken. Een nieuw theater heeft meer functionaliteiten en zoals hiervoor aangegeven is het duurzamer. In deze fase is de afschrijvingsperiode voor alle varianten doorgerekend op 40 jaar. Daarnaast is de renovatie-variant ook doorgerekend op 25 jaar en de nieuwbouwvarianten ook op 50 jaar. De renovatie-variant is een minder duurzame oplossing. Aangegeven wordt dat met deze investering het gebouw weer 25 jaar geëxploiteerd kan worden. Het gemeentelijk activabeleid gaat uit bij renovatie van een afschrijvingstermijn van 15 jaar. Daarbij wordt opgemerkt dat het afhankelijk is van de resterende levensduur van het gebouw. In deze casus is sprake van een zeer grote renovatie waardoor 15 jaar niet realistisch is. Meest realistisch is om voor de renovatie-variant een afschrijvingsperiode van 25 jaar te hanteren. Wat betreft de nieuwbouwvarianten zetten we in op een hoog onderhoudsniveau waardoor het nieuwe theatercomplex veel langer dan het huidige gebouw gebruikt kan worden en

Raadsvoorstel van, nr.

mogelijk/naar verwachting wel 50 jaar gebruikt kan worden. Globaal zijn de wijzigingen die een langere afschrijvingstermijn heeft op de onderhoudskosten al wel verwerkt in bovenstaande berekeningen. De onderhoudskosten zijn opgenomen in de vastgoedexploitatie. Activabeleid Met het hanteren van een afschrijvingsperiode van 25 jaar bij de renovatie-variant en 50 jaar bij de nieuwbouwvarianten wijken we af van het huidige activabeleid. Het huidige activabeleid is medio 2020 vastgesteld. Er is toen besloten tot een consistente afschrijvingstermijn van 40 jaar voor gebouwen gebaseerd op de verwachte toekomstige gebruiksduur. Vanwege m.n. regelgeving moet er sprake zijn van een eenduidige lijn in het afschrijvingsbeleid (wat betekent: afschrijven op basis van eenduidige termijnen bij gelijksoortige activa). Daarbij is ook aansluiting gezocht bij de termijnen die door de meeste gemeenten worden toegepast. Ook de accountant heeft geadviseerd wat gebruikelijk is bij de lagere overheden. Ons activabeleid zal binnenkort weer worden geactualiseerd. Mogelijk dat onderbouwd kan worden dat de raad kan besluiten om in het nieuwe beleid een langere afschrijvingstermijn vast te stellen voor gebouwen of dat er op grond van steekhoudende onderbouwing in specifieke gevallen afgeweken kan worden van de termijn.

Wanneer dit leidt tot de mogelijkheid om het theater over 50 jaar af te schrijven dan leidt dit tot aangepaste jaarlasten (zie tabel hierboven) Financiële impact voorkeursvariant Het voorkeursscenario van dit voorstel is de variant nieuw theater met film. Voor dat scenario zal in de begroting aanvullend op het huidige budget voor het theater een bedrag van afgerond naar verwachting 3,4 miljoen euro per jaar moeten worden opgenomen bij een afschrijvingstermijn van 40 jaar en 3,1 miljoen euro wanneer er een afschrijvingstermijn van 50 jaar gehanteerd mag worden Het bedrag voor het theater dat betrokken dient te worden bij de integrale afweging zal daarmee dus maximaal 3,4 miljoen euro zijn, maar lager worden wanneer er door de raad onderbouwd een besluit wordt genomen over een langere afschrijvingstermijn. Daarnaast wordt rekening gehouden met éénmalige kostenposten van in totaal 1,5 miljoen euro. Onderdeel van het voorkeursscenario is een ondergrondse parkeergarage. Hiervoor dient rekening gehouden te worden met een jaarlast van circa 690.000 tot 950.000 euro (met als uitgangspunt dat de parkeerinkomsten minimaal de onderhouds- en beheerlasten dekken). Dit betekent dat voor de uitvoering van het voorkeursscenario theater met film + ondergrondse parkeergarage in de begroting structureel circa 4,3 miljoen euro dekking gevonden moet worden (en incidenteel ca 1,5 miljoen euro).

Dit bedrag zal lager worden wanneer er door de raad onderbouwd een besluit wordt genomen over een langere afschrijvingstermijn. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 10 van de Uitgangspuntennotitie. Risico's en kansen Tot slot dient ook vermeld te worden dat de voorliggende berekening gebaseerd is op diverse aannames qua rentepercentages en prijspeilen etc. Deze kunnen in de komende jaren veranderen. De berekening moet gezien worden als een benadering om te komen tot de integrale afweging. In het vervolg zal een nadere optimalisatie en berekening plaatsvinden. Hierbij kan gedacht worden aan onder andere de volgende onderdelen: - Opstellen aanbestedingsstrategie gericht op kostenbeheersing en beheersing exploitatielasten

Raadsvoorstel van, nr.

-

-

Opzet risicomanagement voor dit specifieke project In kaart brengen optimalisatiekansen zoals: • Circulair bouwen en afschrijvingsbeleid • Financieringsvarianten • Ontwerp- en bouwoptimalisatie Realisatie van wonen (nu niet meegenomen in deze berekening. Dit levert incidenteel mogelijk 1,5 tot 2 miljoen euro op).

Bij de aanvraag van het benodigde investeringsbudget (niet eerder dan 2024/2025) wordt hier op teruggekomen. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen -Uitgangspuntennotitie ‘Nieuw theater in de Duivenweide’ -Bijlagen behorende bij de Uitgangspuntennotitie