1. Uitgangspunten Aller Erf - raadsvoorstel

Raadsvoorstel Uitgangspunten Aller Erf Dossiernummer

3985

Programma

3. Sociale leefomgeving

Ambtenaar

Caspar Wortmann

Datum college

6-1-2026

Team

Programma's en Projecten

Datum Raad

26-2-2026

Aan de leden van de raad,

Beslispunten 1. Op basis van de vijf verschillende scenario’s die zijn opgezet voor Aller Erf de volgende uitgangspunten vast te stellen voor het ontwikkelen van het uiteindelijke plan voor dit complex: a. In elk geval de volgende functies mogelijk maken: i. de sportzaal op basis van huidig stramien, ii. een gezondheidsvoorziening, iii. maatschappelijke voorziening zoals een buurthuiskamer, en voor zover mogelijk iv. een klein aantal woningen. b. De planopzet baseren op renovatie van de sportzaal en een nieuwe opbouw van het noordelijk deel (door renovatie of sloop/nieuwbouw) zodat de gewenste functies mogelijk gemaakt worden en het gebouw meer ‘front gaat maken’ naar het plein (het Ronde Erf). c. Het vastgoed van de kerk (de Open Hof) en de gemeente functioneel ontvlechten. 2. Een voorbereidingsbudget van 559.241. euro incl. kostprijsverhogende BTW beschikbaar te stellen voor het uitwerken van het project, zódanig dat: a. de scope van het project komt vast te liggen, b. het benodigde budget bepaald en aangevraagd kan worden, en c. de bijbehorende afspraken gemaakt kunnen worden met de beoogde gebruikers.

Waarom naar de raad? De raad heeft budgetrecht en de raad kan richting geven in maatschappelijke keuzes.

Inleiding Wijkgebouw Aller Erf heeft voor de gemeente een belangrijke functie. De sportzaal (equivalent van twee geschakelde gymzalen) wordt volop gebruikt voor bewegingsonderwijs. Deze sportzaal is hard nodig om te kunnen voldoen aan de gemeentelijke wettelijke taak om te voorzien in huisvesting voor onderwijs. Ook wordt de sportzaal gebruikt door verschillende (kleinere) huurders. Daarnaast worden in het zalencentrum activiteiten georganiseerd en ook de naastgelegen kerk maakt gebruik van het complex. Voorts is het eigendom van de kerk gebouwtechnisch en qua erfdienstbaarheden verweven met gebouw Aller Erf.

Raadsvoorstel: Uitgangspunten Aller Erf Dossiernummer: 3985

Al zeer lange tijd is sprake van achterstallig onderhoud, waarbij de situatie van de sportzaal en de kleedruimtes – die op basis van gemeentelijke subsidie gehuurd worden door Sportservice Veenendaal – het meest urgent en onhoudbaar is. Dit laatste is in 2022 ook al gesignaleerd door twee basisscholen. De stichting Wijkcentrum Dragonder Veenendaal (hierna: ‘stichting’) die medio jaren ’70 het gebouw heeft gerealiseerd, en sindsdien heeft geëxploiteerd, bleek structureel onvoldoende reserves te hebben om het noodzakelijke planmatig onderhoud uit te voeren. Dat heeft geleid tot ontevredenheid bij huurders en gebruikers. De gemeente heeft zich de situatie aangetrokken, en op 27 mei 2025 heeft de raad besloten om het gebouw aan te kopen van de stichting, om allereerst de situatie te stabiliseren, en om daarmee tijd te krijgen om te werken aan een toekomstgericht plan voor het complex Aller Erf. Sinds 2 juni 2025 is de gemeente eigenaar.

In het afgelopen half jaar is door de gemeente gewerkt aan een plan, dat wil zeggen: er zijn vijf verschillende scenario’s opgezet, om inzichtelijk te krijgen welke keuzes er zoal mogelijk zijn voor wat betreft: (1) programmatische / functionele invulling (2) stedenbouwkundige inpassing / planopzet (3) renovatie van het bestaande vastgoed en/of (gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw Ook is er globaal gerekend aan de verschillende scenario’s, zodat deze in financieel opzicht met elkaar vergeleken kunnen worden. Het is echt een complexe opgave, waarbij ook duidelijk is geworden dat niet alles kan. Daarom is dit een goed moment om de raad te vragen of zij zich kan verenigen met de principekeuzes die het College heeft gemaakt met betrekking tot: - de functies die het zou willen faciliteren, - de ruimtelijke planopzet en - de optie sloop/nieuwbouw versus renovatie, specifiek voor de sportzaal, mede tegen de achtergrond van de indicatieve financiële vergelijking die gemaakt is.

Samenvatting Wijkgebouw Aller Erf heeft te kampen met zeer achterstallig onderhoud en het is energetisch zeer slecht. In het gebouw bevindt zich o.a. een sportzaal (equivalent van twee gymzalen). De gemeente heeft een wettelijke taak als het gaat om het faciliteren van bewegingsonderwijs. Met name om die reden heeft de gemeente zich dit dossier aangetrokken en het gebouw overgenomen van de stichting die het gebouw in eigendom had. En daarbij is gestart met werken aan een plan waarmee aan Aller Erf een duurzame toekomst gegeven kan worden. Aan de hand van een scenariostudie is in het afgelopen half jaar onderzocht welke keuzes er mogelijk zijn voor wat betreft de functionele invulling, de ruimtelijke opzet en de vraag of het gaat om renovatie of sloop/nieuwbouw. Op basis van dit onderzoek zijn door het College principekeuzes gemaakt. Er ligt dus nog géén plan, en het is ook niet zo dat er nu al letterlijk voor één van de geschetste scenario’s wordt gekozen, maar het College vraagt de raad om in te stemmen met de gemaakte principekeuzes voor wat betreft programma en planopzet, zodat de ingrediënten voor de planuitwerking vastliggen en gedragen worden. Na besluitvorming door de raad – en het beschikbaar stellen van voorbereidingsbudget – kan de gemeente het plan gaan uitwerken, werken aan afspraken met de beoogd gebruikers en komen tot de daadwerkelijke kredietaanvraag.

Beoogd resultaat

2 van 8

Raadsvoorstel: Uitgangspunten Aller Erf Dossiernummer: 3985

Een door de raad gedragen vertrekpunt voor wat betreft programma en planopzet om in 2026 uit te gaan werken tot een realiseerbaar plan voor het nieuwe Aller Erf. Daarmee ook een mandaat om het gesprek aan te gaan met de partijen die invulling zouden moeten gaan geven aan de gekozen functies.

Proceshistorie en eerdere besluitvorming Op 23 januari 2024 heeft het college op basis van een ambtelijke verkenning, die bestond uit meerdere scenario’s, een voorlopige keuze gemaakt voor het scenario dat de gemeente eigenaar wordt van het wijkgebouw Aller Erf om zo meer regie te kunnen krijgen. Uit prudentie naar de stichting en naar de gebruikers van het gebouw was dit, omdat het geen beklonken zaak was, een geheim besluit. Op 5 juli 2024 heeft het bestuur van de stichting aan het college een brandbrief gestuurd. Daarin heeft de stichting aangegeven dat haar liquiditeit steeds nijpender wordt en dat zij vast dreigt te lopen. De stichting roept in deze brief de hulp in van de gemeente, en geeft aan te willen meewerken aan correcte overdracht van het wijkgebouw aan de gemeente. Op 25 mei 2025 heeft de raad besloten om Zalencentrum Aller Erf aan te kopen (en daarbij de vastgoedcomponent in 3 jaar af te schrijven), het gebouw tijdelijk te exploiteren en om een voorbereidingsbudget beschikbaar stellen voor het opstellen van een toekomstgericht plan.

Argumenten 1.1 Het uitgevoerde scenario-onderzoek heeft laten zien dat niet alle denkbare of wenselijke functies onder te brengen zijn op de beschikbare locatie. Door architectenbureau Synargio zijn in opdracht van de gemeente vijf scenario’s uitgewerkt. Niet uitputtend, maar wel inzicht gevend in de mogelijke bouwstenen (functioneel en ruimtelijk) en hoe die al dan niet met elkaar gecombineerd zouden kunnen worden – bij renovatie of bij sloop-nieuwbouw of bij een combinatie hiervan. Zie hieronder een overzicht van de uitgewerkte scenario’s, en zie bijlage 1 bij dit raadsvoorstel voor de gehele studie met daarin een beknopte beschrijving van elk scenario. Uit deze studie komt naar voren dat ‘niet alles kan’.

3 van 8

Raadsvoorstel: Uitgangspunten Aller Erf Dossiernummer: 3985

1.2 Voorgesteld programma sluit aan op afweegkader maatschappelijk programma / rapport 'Ruimte voor maatschappelijke voorzieningen Veenendaal – handboek referentiewaarden’ (Sweco, april 2025). In het uitgevoerde onderzoek in Veenendaal naar maatschappelijke voorzieningen, is te zien dat er een grote vraag is naar sportvoorzieningen en naar ruimte voor gezondheids- c.q. zorgfuncties. De noodzaak van de functie sportzaal (twee gymzalen) staat als een paal boven water. In oost Veenendaal is zelfs een uitbreidingsbehoefte. Dit geldt ook voor ruimte voor voorzieningen op het gebied van gezondheid. In dit deel van Veenendaal is hierin nauwelijks aanbod aanwezig. Tot slot is in dit onderzoek ook gesignaleerd dat er in de wijk behoefte is aan een welzijnsfunctie (wijk- of buurtaccommodatie). Deze functie wordt nu deels voorzien in het huidige zalencentrum. Daarom wordt ook voorgesteld om een buurthuiskamer toe te voegen. 1.3 Toevoegen van woningen is geen doel op zich, maar gericht op het maken van kwaliteit, ‘front maken’ aan het plein en sociale veiligheid Het toevoegen van woningen kan een kwaliteitsimpuls opleveren voor het winkelcentrum. Hierbij is te denken aan het creëren van meer front aan het plein (pleinwand), maar ook het vergroten van de sociale veiligheid.

Bij de genoemde pleinwand moet de balans gezocht worden tussen het aantal woningen, de parkeerbalans en het functioneren van het plein zelf (bijvoorbeeld niet teveel schaduwwerking, en ruimte voor groen/evenementen op het plein). In het scenario-onderzoek is in scenario’s 4 en 5 onderzocht welk woonprogramma maximaal realistisch is (bij enkellaags parkeren binnen de plot). Dat zijn er 26 als gecombineerd wordt met de sportzaal. Het parkeren op eigen terrein laat bij dit aantal weinig ruimte voor overige functies. Daarom wordt gezocht naar een kleiner aantal woningen, dat wel iets toevoegt maar niet de gebouwde parkeervoorziening noodzakelijk maakt. 1.4 De financiële vergelijking van de varianten bevestigt de voorkeursrichting De vijf opgezette scenario’s of varianten zijn inmiddels ook doorgerekend. Er is daarbij rekenkundig nog een scenario toegevoegd (1a), waarbij ten opzichte van scenario 1 (het pure renovatiemodel) de vlek ‘zalencentrum/horeca/winkel’ rekenkundig is omgezet naar de parameters die horen bij een gezondheidscentrum. ‘Onder de streep’ gedragen de scenario’s zich zeer verschillend. Daarom is ook gekeken welk aandeel de verschillende functies hebben in het resultaat: zowel voor de structurele jaarlasten, als voor het incidentele resultaat. Zie hieronder.

NB: De cijfers zijn richtinggevend maar ook nog indicatief, en voor nu voornamelijk bedoeld en bruikbaar als vergelijkingsbasis.

Hierbij kan opgemerkt worden dat in de programmabegroting 2027-2029 al rekening is gehouden met een structurele last van circa 300.000 per 2030.

4 van 8

Raadsvoorstel: Uitgangspunten Aller Erf Dossiernummer: 3985

1.5 Renovatie sportzaal financieel relatief aantrekkelijk, duurzaam te maken en circulair met bestaand materiaal Kijkend naar de sportzaal is in bovenstaande tabel af te lezen dat sloop/nieuwbouw (variant 3, 4 en 5) leidt tot een verhoging van de structurele jaarlasten met ruim 2,5 ton in vergelijking met renovatie (variant 1 en 2). De investeringen in geval van renovatie zijn wel zodanig dat uitgegaan kan worden van een ‘nieuwe’ levensduur van 50 jaar. Het renoveren van een bestaand gebouw – i.c. het niet geheel slopen en afvoeren van de bouwmaterialen maar de aanwezige fundering en constructie weer benutten – kan gezien worden als een vorm van hergebruik, waarbij zo mogelijk wordt uitgegaan van circulair renoveren. 1.6 Verbetering van gebouwopzet en indeling, front van de noordzijde noodzakelijk. Keuze nog te maken over sloop/nieuwbouw of renovatie. De keuze zoals omschreven in beslispunt 1.b komt er op neer dat gezocht zal worden naar een combinatie van scenario 1a en scenario 2: gezondheid en maatschappelijk aan de noordzijde, meerdere bouwlagen die zorgen voor een nieuwe pleinwand, wonen maar dan zonder de parkeervloer. Er zal nog bezien moeten worden of het programma inpasbaar is in de bestaande gebouwstructuur (renovatie) of dat dit gedeelte uitkomt op sloop/nieuwbouw.

1.7 Vastgoed met kerk ontvlechten, samenwerking behouden In de huidige situatie is er een flinke verwevenheid tussen de eigendommen van de gemeente en van de kerk: de eigendomsgrens loopt dwars door het zalencentrum, er zijn erfdienstbaarheden gevestigd v.w.b. entree, gang en keuken, en de toiletten en de garderobe worden gedeeld. De gedachte daarachter is mooi, maar bij het gebruik en in de exploitatie levert dit knelpunten en belemmeringen op. De kerk ervaart dit ook, en daarom is er in alle varianten van uitgegaan dat de kerk een eigen entree en toiletten/garderobe zou moeten krijgen. 2.1 Budget nodig voor verdere planontwikkeling De vijf in beeld gebrachte scenario’s zijn alle nog géén plan. Dat plan moet nu ontwikkeld en uitgewerkt worden op basis van de thans te nemen besluiten voor wat betreft functiemix en planopzet. Voor die uitwerking is plankostenbudget nodig. Daarvoor is 10% van het thans geschatte investeringsbedrag geraamd. Dit is in lijn met een recent raadsbesluit m.b.t. het voorbereidingsbudget IKC’s.

Alternatieven Het thans voorgelegde voorstel is uiteraard niet de enige mogelijkheid. Dat heeft het scenarioonderzoek juist laten zien. De raad kan er voor kiezen om andere ‘puzzelstukjes’ te willen gebruiken voor het leggen van de puzzel. Dat zal dan ook effecten hebben op het financiële resultaat. Een andere keuze voor wat betreft functiemix en planopzet zal er op voorhand overigens niet toe leiden dat er minder of geen plankosten gemaakt moeten worden. Een voorbereidingsbudget is ook bij een alternatieve planuitwerking nodig.

Kanttekeningen 1.1 Sportzaal wel geschikt maar niet optimaal Bij het uitgangspunt van renovatie van de sportzaal, in plaats van sloop en nieuwbouw, is het huidige stramien bepalend voor de maatvoering. Daarmee kan worden voldaan aan de VNG-verordening en

5 van 8

Raadsvoorstel: Uitgangspunten Aller Erf Dossiernummer: 3985

aan de huidige basiseisen van de KVLO1 voor zowel primair als voortgezet onderwijs. Met de maatvoering wordt echter niet voldaan aan de gewenste maatvoering passend bij de KVLO-richtlijn 'optimaal passend bij PO-VO'. Dit beperkt de mogelijkheden voor een optimale inzet, multifunctioneel gebruik én flexibiliteit bij toekomstige ontwikkelingen binnen het bewegingsonderwijs van deze sportzaal. Ook een aparte EHBO-ruimte ontbreekt nu nog in de getekende scenario’s. In de verdere uitwerking wordt, in nauw overleg met Sportservice, actief gezocht naar mogelijkheden om hiervoor ruimte te creëren. 1.2 Bridge Het huidige zalencentrum heeft op dit moment nog twee vaste gebruikers: Wijs met je Wijk en de Veenendaalse Bridge Vereniging. Het is nog te bezien of de bridgevereniging straks terecht kan in de voorziene ‘buurthuiskamer’, gezien haar ruimtebehoefte i.c.m. de tafelopstelling. Als dat niet het geval is, dan wil de gemeente met hen op zoek gaan naar een alternatief in Veenendaal. 1.3 In de voorgestelde functiemix is geen ruimte voor solitaire horeca en winkelruimte (Onze Winkel) De genoemde functies behoren ook niet tot de maatschappelijke functies waar de gemeente voor verantwoordelijk is en/of die tot (extern) maatschappelijk vastgoed gerekend kunnen worden, zoals medische of welzijnsfuncties.

De huurovereenkomsten bieden de mogelijkheid om uiterlijk eind 2028 (of eventueel eerder) te beëindigen. 1.4 Overeenkomst kerkbestuur in alle varianten noodzakelijk In de afgelopen periode is meerdere keren afstemming geweest met vertegenwoordigers van de kerk. Zij hebben het volgende ingebracht: De Protestantse Gemeente Veenendaal (PGV) heeft twee wijkkerken: de Petrakerk aan de Kerkewijk en De Open Hof in Dragonder (Aller Erf). Beide kerken zijn qua organisatie, functioneren en exploitatie nauw met elkaar verbonden. Voor beide gebouwen staat het verbreden en het intensiveren van het kerkelijk en maatschappelijk gebruik centraal, met als doel in samenhang tot een gedeelde kostprijsdekkende exploitatie te komen, met behoud van de kerkelijke functies. De recente monumentale status van de Petrakerk vormt daarbij een belangrijke belemmering bij het vinden van creatieve oplossingen hiervoor. De PGV heeft in november 2025 aan een adviesbureau gevraagd onderzoek te doen naar het toekomstperspectief van onze kerkgebouwen. Dit onderzoek zal naar verwachting circa 6 maanden in beslag nemen. De PGV wil vervolgens, met dit rapport als basis, een ordentelijk participatietraject doorlopen waarin de Algemene Kerkenraad, de beide wijkkerkenraden en de gemeenteleden betrokken zijn en hun inbreng kunnen leveren.

Daarna kan de PGV naar verwachting een meer afgewogen uitspraak doen over het gewenste scenario voor beide gebouwen. En dat geldt dan in het bijzonder het scenario voor wijkcentrum Aller Erf waarbij de PGV als mede-eigenaar en huurder van ruimten is betrokken. Het geschetste tijdsbeslag kan goed samengaan met de planontwikkeling aan de kant van de gemeente, mits er tussentijds goede afstemming plaatsvindt tussen deze parallelle processen. 2.1 Het realiseren van het uiteindelijke plan zal tot een structurele last in de begroting leiden, die nog niet geraamd is. Het voorliggende voorstel betreft de tweede stap (na het aankoopbesluit in mei 2025) met als doel om nu gericht en op basis van de thans voorliggende keuzes het toekomstgerichte plan voor Aller Erf te gaan uitwerken. Daar zal dan een voorstel uit volgen voor de daadwerkelijke investering in het project. 1 De Koninklijke Vereniging voor Lichamelijke Opvoeding (KVLO) is de belangenvereniging voor alle

professionals die kinderen in en rond de school goed leren bewegen.

6 van 8

Raadsvoorstel: Uitgangspunten Aller Erf Dossiernummer: 3985

Zoals al zichtbaar is in de doorrekeningen van de vijf scenario´s (en zoals ook al opgemerkt in het raadsvoorstel voor de aankoop), moet worden uitgegaan van een structurele gemeentelijke bijdrage in de exploitatie van het vernieuwde complex, in combinatie met een nader te bepalen incidentele bijdrage. Hiertegenover staat dat in de lopende begroting vanaf 2030 (oplevering vernieuwd gebouw in 2029) al een structurele last is ingecalculeerd van afgerond 300.000 per jaar. 2.2 De kostenramingen in de uitgevoerde doorrekeningen zijn nog globaal De kostenramingen in de doorrekeningen zijn gebaseerd op de duurzaamheids- en circulariteitsambities van de gemeente. Daarbij zijn er uiteraard verschillen tussen sloop/nieuwbouw en renovatie. In de doorrekening is gekozen voor een eenvoudige onderlinge vergelijking op financieel vlak. Er is geen uitgebreide restberekening o.i.d. gedaan. Ook is de componentenmethode technisch financieel wel benaderd maar als zodanig nu nog niet gehanteerd. Dit is in dit stadium ook niet noodzakelijk: de varianten worden ten opzichte van elkaar niet anders. De absolute getallen kunnen uiteraard nog wel veranderen. Bij de aanvraag eind 2026 zal wel een uitgebreidere financiële onderbouwing opgesteld worden conform het vastgestelde duurzaamheidsbeleid.

Participatie Op 24 september 2025 zijn aan alle huidige gebruikers van Aller Erf tijdens een informatiebijeenkomst de voorlopers van de scenario’s toegelicht. Men kon daar ook opmerkingen maken bij de scenario’s en dat heeft ook geleid tot een aantal aanpassingen van die scenario’s. Daarnaast zijn er diverse 1-op-1 gesprekken gevoerd met gebruikers. In de komende periode van projectdefinitie en -uitwerking wordt participatie ook voor de omgeving relevant. De vorm en inhoud van het participatieproces zal nog worden bepaald.

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Op de langere termijn draagt dit besluit bij aan een duurzame voorziening, niet alleen voor bewegingsonderwijs maar ook voor andere maatschappelijke functies.

Aanpak / uitvoering Voorliggend voorstel is de tweede stap (na de aankoop) naar een duurzame toekomst van Aller Erf. De volgende stappen zullen nu gaan worden gezet: 1. Voorstel aan de raad over uitgewerkt bouwplan (inclusief aanvraag investeringsbudget) -> 4e kwartaal 2026. 2. De aanbesteding / uitvoering zal dan begin 2027 worden voorbereid (geen onderdeel van voorliggend voorstel). Naar verwachting kan dan tweede helft 2027 de uitvoering starten van in elk geval het renovatiedeel. 3. Definitief in beheer na realisatie (geen onderdeel van voorliggend voorstel).

Communicatie over dit besluit

7 van 8

Raadsvoorstel: Uitgangspunten Aller Erf Dossiernummer: 3985

Na besluitvorming worden de huidige gebruikers van Aller Erf geïnformeerd, evenals partijen die beoogd gebruiker kunnen zijn.

Evaluatie Niet van toepassing.

Kosten, baten, dekking Voorliggend voorstel heeft alleen betrekking op de planontwikkeling die leidt tot de ‘echte’ projectdefinitie. Voorbereidingsbudget Eind van 2026 volgt een raadsvoorstel voor het te realiseren project, inclusief de bijbehorende kredietaanvraag. Hiervoor wordt nu een voorbereidingsbudget aangevraagd van 559.241 euro inclusief kostenverhogende BTW. Dit is gebaseerd op10% over het thans geschatte investeringsbedrag. Hierbij wordt er op dit moment vanuit gegaan dat 16,80% van de BTW aftrekbaar is, en 83,20% kostenverhogend. Deze percentages kunnen veranderen afhankelijk van het uiteindelijke plan en gebruik. Dit bedrag bestaat in grote lijnen uit de volgende onderdelen: 1. Opstellen Programma van Eisen 2. Opstellen Voorlopig Ontwerp (bouwkundig, constructief, installatietechnisch) 3. Afstemming en contractering met beoogd gebruikers 4. Omgevingstafel 5. Financiële doorrekening project 6. Projectleiding intern 7. Procesbegeleiding extern 8. Interne kosten diverse expertises 9. Onvoorzien

College van burgemeester en wethouders, Sjoukje Deelstra secretaris

Gert-Jan Kats burgemeester

Bijlagen 1. Scenario-onderzoek d.d. 31-10-2025 2. Begrotingswijziging

8 van 8