1. RV Kaders Westersingel 37-59II

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp

23 februari 2023 2063859 12 december 2022 Ruimtelijke en programmatische kaders Westersingel 37-59II

Agendapunt

Team

Ruimtelijke ordening en bouwen

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

Amber Holdijk (0318) 538311 amber.holdijk@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De ruimtelijke programmatische kaders voor de locatie Westersingel 37-59II vast te stellen.

Waarom naar de raad? Op 3 maart 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat ontwikkelingen groter dan 25 woningen, waarvoor een bestemmingsplanherziening moet plaatsvinden, voorafgegaan moet worden door een kaderstellend besluit. Aangezien het verzoek om bestemmingsplanherziening een ontwikkeling betreft van 54 woningen dient de raad voor terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan een kaderstellend besluit te hebben genomen. Samenvatting Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’, dat is vastgesteld op 20 september 2018. Nadien zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd in de vorm van de bestemmingsplannen ‘Correctieve Herziening Woongebieden 2018’ en ‘Parapluplan 2020’. De locatie heeft de enkelbestemmingen Wonen, Groen en Verkeer. Verder ligt het gebied binnen de gebiedsaanduiding Milieuzone – Grondwaterbeschermingsgebied. Binnen de bestemming Wonen mag het aantal bestaande woningen niet worden uitgebreid, waardoor de herontwikkeling niet past binnen het vigerende bestemmingsplan. In de huidige situatie staan er twee portiekgebouwen met elk 18 woningen, wat betekent dat het totaal aantal huidige woningen op 36 ligt. De woningen hebben een oppervlakte van circa 58 m2. Ongeveer vier jaar geleden is geconstateerd dat de appartementen niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd en dat er een grote ingreep nodig is.

Het doel van de beoogde herontwikkeling is uiteindelijk realisatie van 54 wooneenheden die voldoen aan de huidige maatstaven. Inleiding Aan de Westersingel 37-59II staan twee blokken met in totaal 36 appartementen. Deze woningen zijn tijdens de wederopbouw aan het einde van de jaren ‘50 gebouwd. Ruim 60 jaar later zijn de woningen gedateerd en toe aan vervanging. Er zijn lage energielabels, een gedateerde indeling en technische

Raadsvoorstel van, nr. 2063859

en functionele gebreken. De gemeente Veenendaal heeft het verzoek ontvangen voor de herontwikkeling van deze locatie, waarbij de woningen plaats zullen maken voor twee nieuwe complexen met appartementen. Beoogd resultaat Herontwikkeling van het gebied Westersingel 37-59II. Argumenten 1.1. De Ruimtelijke Programmatische kaders maken de herontwikkeling van de locatie Westersingel 37-59II mogelijk. In de ruimtelijke programmatische kaders staan de kaders waarbinnen de gemeente haar medewerking kan verlenen voor de herontwikkeling van het gebied Westersingel 37-59II. Hierin worden onder andere gezondheids-, duurzaamheids- en veiligheidsaspecten aangegeven waaraan een plan moet voldoen. De ruimtelijke en programmatische kaders zijn een eerste kaderstellende stap gericht op de herontwikkeling van de locatie. 1.2. De herontwikkeling past in het gemeentelijk beleid. De beoogde ontwikkeling past in de op 17 december 2020 vastgestelde Omgevingsvisie 2030 en de vigerende thematische beleidskaders. Ten aanzien van het Puntensysteem Omgevingsvisie Veenendaal zijn er met Veenvesters maatwerkafspraken gemaakt in de samenwerkingsovereenkomst voor het Franse Gat. De maatwerkafspraken zijn tevens te vinden in hoofdstuk 4 van Ruimtelijke- en programmatische kaders. 1.3. De herontwikkeling komt tegemoet aan de grote behoefte aan kleine, betaalbare woningen.

In de huidige situatie zijn er in totaal 36 appartementen van ongeveer 58 m2. Functioneel en ruimtelijk voldoen de woningen niet meer aan de eisen van deze tijd. De beoogde functie voor de locatie is, net als de huidige functie, Wonen. Minimaal de helft van de woningen dient een huurprijs te krijgen onder de huurtoeslaggrens. Het is mogelijk een deel van de woningen te realiseren in het middendure segment (huurprijs < € 950.-). Alle woningen dienen levensloopbestendig gerealiseerd te zijn. Alternatieven Geen. Het niet vaststellen van de ruimtelijke programmatische kaders betekent dat er geen basis is om stedenbouwkundige uitwerkingen te toetsen en een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Kanttekeningen Niet van toepassing. Participatie Om de verschillende belanghebbenden te betrekken bij de plannen zijn twee avonden georganiseerd. De eerste avond vond plaats op woensdag 7 december 2022 en richtte zich op de huidige bewoners van de appartementen en de huurders van de garages binnen het plangebied. De tweede avond vond plaats op maandag 19 december 2022. Voor deze avond hebben bewoners van de woningen in de omgeving van het plangebied een uitnodiging gekregen. Verder zijn de concept ruimtelijke- en programmatische kaders voor eenieder in te zien op www.fransegatvernieuwt.nl.

Tijdens de twee avonden waren twee medewerkers van de gemeente aanwezig en een delegatie van Veenvesters. In totaal heeft het de gemeente inclusief voorbereidingen, ongeveer 16 uur gekost. Deze

Raadsvoorstel van, nr. 2063859

kosten worden verrekend in de exploitatiekosten behorende bij de nog op te stellen exploitatieovereenkomst. Voor beide avonden is gekozen voor een participatievorm waarbij de traptreden ‘informeren’ en ‘inventariseren – meedenken’, zoals bedoeld in het Veens Stappenplan Participatie, gecombineerd zijn. In samenwerking met Veenvesters hebben we de aanwezigen geïnformeerd over de concept ruimtelijke- en programmatische kaders, waarna er ruimte was voor vragen en opmerkingen. Hieronder wordt het verloop van de twee avonden kort besproken. 7 december 2022 Tijdens deze avond met de huidige bewoners kwamen er voornamelijk vragen en opmerkingen richting Veenvesters. De bewoners hebben behoefte aan duidelijkheid en zekerheid. Er werden dus vooral vragen gesteld over waarom het zo lang duurt voordat Veenvesters een besluit neemt over het wel of niet slopen en nieuw bouwen van de appartementen. Verder waren er hele praktische vragen: ‘Kunnen we terugkeren naar deze locatie?’, ‘Hoe lang gaat sloop- en nieuwbouw duren’ en ‘Gaat onze huur omhoog?’. Tijdens de avond waren er ook twee garagehouders aanwezig. Ook zij hadden vooral praktische vragen en waren niet tot weinig geïnteresseerd in de ruimtelijke- en programmatische kaders. Hun belang zit voornamelijk in het terugkrijgen van een garage in de buurt.

Er zijn tijdens de avond geen opmerkingen gemaakt die hebben gezorgd voor wijzigingen in de concept Ruimtelijke- en programmatische kaders. 19 december 2022 De belangen van de doelgroep die voor deze avond was uitgenodigd, zijn afwijkend van die van de huidige bewoners van de appartementen. De omwonenden kijken straks uit op de nieuwe complexen of krijgen op een andere manier te maken met de sloop en nieuwbouw. De informatieavond is echter door geen enkele genodigde bezocht. Naderhand is door Veenvesters op basis van een steekproef gecheckt of de uitnodigingen wel op hun bestemming waren aangekomen. Dit bleek wel het geval te zijn. Het feit dat geen enkele omwonende in is gegaan op de uitnodiging geeft het beeld dat er geen bezwaren zijn tegen de Ruimtelijke- en programmatische kaders. Het gaat hier echter om een beeld, niet om een harde conclusie, aangezien we niemand hebben kunnen spreken. Dat de informatieavond niet werd bezocht, kan verklaard worden doordat het plangebied zich op enige afstand bevindt van andere woningen. Ten noorden en zuiden van het plangebied bevinden zich twee andere appartementencomplexen van Veenvesters. Tussen de woningen aan de westzijde van het plangebied en het plangebied zelf liggen de Westersingel, de Rondweg-west en een flinke groenstrook. De impact van de toekomstige ontwikkeling op deze woningen lijkt daardoor mee te vallen.

Alleen de achtertuinen van de woningen aan de oostzijde liggen redelijk dicht op het plangebied. Wat betekent dit besluit voor inwoners? De huidige bewoners van de appartementen aan de Westersingel 37-59II worden tijdelijk op een andere locatie gehuisvest. Er wordt voor hen een sociaal plan opgesteld. In dit plan staat eveneens dat zij kunnen terugkeren naar de nieuwbouw wanneer zij dit willen. Omwonenden krijgen te maken met een woningbouwontwikkeling met 54 woningen aan de Westersingel 37-59II. De ontwikkeling is passend in de omgeving en sluit in grote lijnen aan op de reeds bestaande structuur. Qua architectuur en verschijningsvorm zullen de bouwvolumes op een eigentijdse manier aansluiten op de huidige bebouwing en de omliggende bouwblokken.

Raadsvoorstel van, nr. 2063859

Aanpak / uitvoering Na de vaststelling van de kaders wordt het plan verder uitgewerkt. Er zal een exploitatieovereenkomst worden opgesteld tussen gemeente en de ontwikkelaar inzake het gemeentelijk kostenverhaal. Voor deze locatie moet een bestemmingsplan worden opgesteld. Communicatie over dit besluit De communicatie over de formele procedures gaat via de gemeente. De communicatie over de feitelijke herontwikkeling gaat in overleg met de ontwikkelaar of via de gemeente. Tijdens het wekelijkse persgesprek kan het besluit desgewenst worden toegelicht. Communicatielijn Er is een plan ingediend voor de herontwikkeling van het gebied Westersingel 37-59II. Hier staan nu twee appartementencomplexen in eigendom van Veenvesters. De woningen zijn gedateerd en bevatten veel technische gebreken. In het nieuwbouwplan maken de woningen plaats voor 54 nieuwbouwwoningen. Minimaal de helft van de woningen dient een huurprijs te krijgen onder de huurtoeslaggrens. Het is mogelijk een deel van de woningen te realiseren in het middendure segment (huurprijs < € 950.-). In Veenendaal is er weinig aanbod van huurwoningen in het middendure segment. Daarnaast is er grote vraag naar betaalbare woningen. Dit plan sluit daarom goed aan bij de behoeftes in Veenendaal. Verder dienen alle woningen levensloopbestendig gerealiseerd te zijn.

Voor dit plan worden nu de ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld, waarbij grote aandacht is voor een goed woon- en leefklimaat. De huidige bewoners én omwonenden van het gebied zijn middels twee informatieavonden betrokken bij de plannen. In samenwerking met Veenvesters hebben we de aanwezigen geïnformeerd over de concept ruimtelijke- en programmatische kaders, waarna er ruimte was voor vragen en opmerkingen. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Er zal een exploitatieovereenkomst worden afgesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar inzake het gemeentelijk kostenverhaal.

Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlage 1. Ruimtelijke programmatische kaders Westersingel