1. Ruimtelijke programmatische kaders Emmalaan 59-89 - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

25 mei 2023 2084623 15 maart 2023 Ruimtelijke programmatische kaders Emmalaan 59-89 Fysieke leefomgeving

Agendapunt

Team

Ruimtelijke Ordening en Bouwen

J.G. Jansen 0318-538446 gerrita.jansen@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De ruimtelijke programmatische kaders voor de locatie Emmalaan 59-89 vast te stellen. Waarom naar de raad? Op 3 maart 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat ontwikkelingen groter dan 25 woningen waarvoor een bestemmingsplanherziening moet plaatsvinden, voorafgegaan moet worden door een kaderstellend besluit. Aangezien het verzoek om bestemmingsplanherziening een ontwikkeling betreft van circa 50 woningen, dient de raad voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een kaderstellend besluit te hebben genomen. Samenvatting Aan de Emmalaan 35-49 en 59-89 staan 38 eengezinswoningen en beneden-bovenwoningen die als sociale huurwoning worden verhuurd door Veenvesters. Geconstateerd is dat de woningen niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd door lage energielabels, gedateerde indelingen en technische en functionele gebreken. Het voornemen is om de woningen aan de Emmalaan 35-49 grondig te renoveren en de woningen aan de Emmalaan 59-89 te her ontwikkelen naar een appartementencomplex. Voor de her ontwikkeling van de 27 woningen aan de Emmalaan 59-89 zijn voorliggende kaders opgesteld. Het doel van de beoogde herontwikkeling is uiteindelijk realisatie van circa 50 wooneenheden die voldoen aan de huidige maatstaven. De hoogte van de bebouwing moet passen binnen de ruimtelijke structuur en de context van de locatie.

De nieuwbouw kan daarom, in aansluiting op het reeds gebouwde appartementencomplex aan de Stadhouderslaan (ten noorden van het plangebied), drie bouwlagen hoog worden met daarboven een flauwe kap. Gecombineerd met het benodigde woningaantal om het plan haalbaar te laten zijn, circa 50 woningen, resulteert dit in de mogelijkheid om in het middelste bouwdeel een vierde laag te bouwen. Omwonenden zouden het liefst zien dat het appartementencomplex niet hoger wordt dan drie bouwlagen, of dat het middelste bouwdeel, dat uit vier bouwlagen bestaat, middels een setback verder naar achteren wordt geplaatst. Beide opties worden momenteel onderzocht. De ruimtelijke programmatische kaders zijn zodanig aangepast dat eventueel een laag eraf of een diepere setback dan nu te zien op de concept beelden, mogelijk is binnen de kaders.

Raadsvoorstel van, nr.

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’, dat is vastgesteld op 20 september 2018. Nadien zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd in de vorm van de bestemmingsplannen ‘Correctieve Herziening Woongebieden 2018’ en ‘Parapluplan 2022’. De locatie heeft de enkelbestemming Wonen. Binnen de bestemming Wonen mag het aantal bestaande woningen niet worden uitgebreid, waardoor een bestemmingsplanherziening nodig is. Inleiding Aan de Emmalaan 59-89 staan drie volumes met in totaal 27 eengezinswoningen en benedenbovenwoningen. Deze woningen zijn circa 70 jaar oud en zeer verouderd. Er zijn lage energielabels, een gedateerde indeling en technische en functionele gebreken. De gemeente Veenendaal heeft van woningcorporatie Veenvesters het verzoek ontvangen voor de herontwikkeling van deze locatie, waarbij de woningen plaats zullen maken voor een nieuw appartementencomplex met circa 50 woningen. Beoogd resultaat Herontwikkeling van het perceel Emmalaan 59-89 mogelijk maken. Argumenten 1.1. De ruimtelijke en programmatische kaders maken de herontwikkeling van de locatie Emmalaan 59-89 mogelijk. In de ruimtelijke programmatische kaders staan de kaders waarbinnen de gemeente haar medewerking kan verlenen voor de herontwikkeling van het gebied Emmalaan 59-89.

Hierin worden onder andere gezondheids-, duurzaamheids- en veiligheidsaspecten aangegeven waaraan een plan moet voldoen. De ruimtelijke en programmatische kaders zijn een eerste kaderstellende stap gericht op de herontwikkeling van de locatie. 1.2 De herontwikkeling past in het gemeentelijk beleid. De beoogde ontwikkeling past in de op 17 december 2020 vastgestelde Omgevingsvisie 2030 en de vigerende thematische beleidskaders. De gemeente Veenendaal heeft een grote woningbouwopgave, terwijl de mogelijkheden om woningen toe te voegen beperkt zijn. Dit vraagt om verdichting en efficiënte inrichting van locaties die her ontwikkeld worden. Door woningen toe te voegen op de locatie Emmalaan 59-89, wordt hier uitvoering aan gegeven. Daarnaast is het plan getoetst aan de parkeernormennota. Bij de bestaande woningen wordt nu de parkeerdruk voor zowel bewoners als bezoekers volledig opgevangen in de openbare ruimte. De huidige woningen kennen geen parkeerplaatsen op eigen terrein. Er komen in de nieuwe situatie meer woningen. Hierbij hoeven niet alle parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd conform de geldende parkeernorm, omdat dat in de huidige situatie ook al niet zo was.

Aangezien de bewonersplaatsen wel op eigen terrein worden gerealiseerd en dus alleen de bezoekersplaatsen in de openbare ruimte worden opgevangen zal de parkeerdruk ten opzichte van de huidige situatie afnemen. De totale parkeerbehoefte in de huidige situatie (0,8 x 27 woningen = afgerond 22 parkeerplaatsen) is namelijk hoger dan de parkeerbehoefte voor alleen de bezoekers in de nieuwe situatie (0,3 x 50 = 15 parkeerplaatsen). Het college heeft in september besloten akkoord te gaan met het toepassen van het beter benutten principe op deze locatie. Door het beter benutten principe toe te passen is er extra ruimte om groen te realiseren binnen het plangebied.

Raadsvoorstel van, nr.

1.3 De herontwikkeling komt tegemoet aan de grote behoefte aan sociale huurwoningen. Alle circa 50 appartementen zullen opnieuw als sociale huurwoning worden verhuurd. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de grote vraag naar sociale huurwoningen die in Veenendaal aanwezig is, omdat het aantal woningen per saldo na de her ontwikkeling toeneemt. Alternatieven Het niet vaststellen van de ruimtelijke programmatische kaders betekent dat er geen basis is om stedenbouwkundige uitwerkingen te toetsen en een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. De bestaande bestemmingen blijven dan bestaan met de beperktere ontwikkelingsmogelijkheden, waarbij geen extra woningbouw mogelijk is. Kanttekeningen Niet van toepassing. Participatie Over de concept uitgangspunten uit deze kaders is in twee avonden geparticipeerd. Op maandagavond 6 maart 2023 met eigen bewoners en op dinsdagavond 7 maart 2023 met omwonenden. Tijdens deze avonden waren zowel de woningcorporatie Veenvesters als medewerkers van de gemeente Veenendaal aanwezig. In samenwerking met Veenvesters zijn de aanwezigen geïnformeerd over de concept ruimtelijke en programmatische kaders, waarna er ruimte was voor vragen, opmerkingen en input op de plannen. Hieronder wordt het verloop van de twee avonden kort besproken. Daarnaast is het participatieverslag dat is opgesteld door Veenvesters toegevoegd als bijlage 2.

6 maart 2023 Deze avond was gericht op de bewoners van de in totaal 38 woningen aan de Emmalaan 35-49 en 59-89. Deze avond werd door 16 mensen van 11 adressen bezocht. Het voornemen is om de woningen aan de Emmalaan 35-49 grondig te renoveren en de woningen aan de Emmalaan 59-89 te her ontwikkelen naar een appartementencomplex, waar voorliggende kaders voor zijn opgesteld. De bewoners spraken waardering uit voor de plannen en zagen vooral verbetering. Wel was er behoefte aan duidelijkheid en zekerheid. Zo waren de vragen vooral gericht op wanneer wat gaat plaatsvinden, of de bewoners kunnen terugkeren en wat dit betekent voor de huurprijs. Veenvesters gaat met deze vragen aan de slag in een sociaal plan. Er zijn tijdens deze avond geen opmerkingen gemaakt die hebben gezorgd voor wijzigingen in de concept ruimtelijke en programmatische kaders. 7 maart 2023 De tweede avond was gericht op omwonenden. Hier zijn 31 omwonenden van 24 adressen op af gekomen. De omwonenden waren overwegend positief over de plannen van de her ontwikkeling. Wel gaven zij aan dat zij de vierde bouwlaag, die de kaders mogelijk maakt ter plekke van het middelste bouwdeel, dicht op hun woningen vinden staan.

Omwonenden zouden het liefst zien dat het appartementencomplex niet hoger wordt dan drie bouwlagen, of dat het middelste bouwdeel, dat uit vier bouwlagen bestaat, middels een setback verder naar achteren wordt geplaatst. Beide opties worden momenteel onderzocht. De ruimtelijke programmatische kaders zijn zodanig aangepast dat eventueel een laag eraf of een diepere setback dan nu te zien op de concept beelden, mogelijk is binnen de kaders.

Raadsvoorstel van, nr.

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Voor de huidige bewoners van de Emmalaan 59-89 wordt door Veenvesters een sociaal plan opgesteld waarin wordt geregeld wat en wanneer moet gebeuren en hoe de bewoners daarin ondersteund worden. Voor omwonenden betekent dit een gewijzigd straatbeeld, waarbij verouderde eengezinswoningen en beneden-boven woningen plaats zullen maken voor een nieuw appartementencomplex. De ontwikkeling is passend in de omgeving en sluit in grote lijnen aan op de reeds bestaande structuur van de wijk. Qua architectuur en verschijningsvorm zullen de bouwvolumes op een eigentijdse manier aansluiten op de huidige bebouwing en de omliggende bouwblokken. Aanpak / uitvoering Na de vaststelling van de kaders wordt het plan verder uitgewerkt. Er zal een exploitatieovereenkomst worden opgesteld tussen gemeente en de ontwikkelaar inzake het gemeentelijk kostenverhaal. Voor deze locatie moet een bestemmingsplan worden opgesteld. Communicatie over dit besluit De communicatie over de formele procedures gaat via de gemeente. De communicatie over de feitelijke herontwikkeling gaat in overleg met de ontwikkelaar of via de gemeente. Tijdens het wekelijkse persgesprek kan het besluit desgewenst worden toegelicht. Communicatielijn Er is een plan ingediend voor de herontwikkeling van het gebied Emmalaan 59-89.

Hier staan nu drie bouwvolumes met in totaal 27 eengezinswoningen en beneden-boven woningen die in eigendom zijn van Veenvesters. De woningen zijn gedateerd en bevatten veel technische gebreken. In het nieuwbouwplan maken de woningen plaats voor circa 50 nieuwbouwwoningen. Al deze woningen worden opnieuw verhuurd als sociale huurwoning. In Veenendaal is er veel vraag naar sociale huurwoningen. Dit plan sluit daarom goed aan bij de behoeftes in Veenendaal. Verder dienen alle woningen levensloopbestendig gerealiseerd te zijn. Voor dit plan worden nu de ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld, waarbij grote aandacht is voor een goed woon- en leefklimaat. De huidige bewoners en omwonenden van het gebied zijn middels twee informatieavonden betrokken bij de plannen. In samenwerking met Veenvesters hebben we de aanwezigen geïnformeerd over de concept ruimtelijke programmatische kaders, waarna er ruimte was voor vragen en opmerkingen. De kaders bieden de flexibiliteit om nader te onderzoeken hoe de input en suggesties van de omwonenden het beste verwerkt kunnen worden in het plan. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Er zal een exploitatieovereenkomst worden afgesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar inzake het gemeentelijk kostenverhaal. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Raadsvoorstel van, nr.

Bijlagen 1. Ruimtelijke programmatische kaders Emmalaan 59-89 2. Participatieverslag