1. Ruimtelijke en programmatische kaders locatie Schoolstraat 100 en 98 - raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

16 december 2021 1899343 2 november 2021 Ruimtelijke en programmatische kaders voor herontwikkeling Schoolstraat 100 en 98 Fysieke leefomgeving

Agendapunt

Afdeling

Programma’s & Projecten

A. Dirix 06 23 53 71 20 anita.dirix@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De ruimtelijke en programmatische kaders locatie Schoolstraat 100 en 98 vast te stellen 2. Hierin maximaal zeven bouwlagen toe te staan binnen de molenbiotoop, onder voorbehoud van een positieve toetsing windonderzoek. Waarom naar de raad? Op 3 maart 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat ontwikkelingen groter dan 25 woningen, waarvoor een bestemmingsplanherziening moet plaatsvinden, voorafgegaan moet worden door een kaderstellend besluit. Aangezien het hier een ontwikkeling betreft van mogelijk ca. 120 tot 150 woningen, is een raadsbesluit over de ruimtelijke en programmatische kaders noodzakelijk. Samenvatting Aan de westzijde van Schoolstraat 100 (Seats and Sofas) is al een aantal jaren geleden De Koekoek gerealiseerd. Aan de oostzijde worden de plannen voor nieuwbouw nu verder uitgewerkt. Daarmee wordt zo goed als het gehele gebied van winkels naar woningbouw getransformeerd. Dit is ook de belangrijkste reden om Schoolstraat 98 al in deze kaders mee te nemen, ondanks dat er op dit moment nog geen initiatiefnemer voor aanwezig is. De programmatische kaders geven de relevante beleidsuitgangspunten weer. Relevant is het vermelden van het woonprogramma, waarvan 30% sociale woningbouw wordt gerealiseerd. De ambitie van de gemeente is zoveel mogelijk woningen ook zorggeschikt te laten zijn.

Daarnaast worden de nieuwe criteria toegepast om de bestaande bomen voldoende groeimogelijkheid te bieden; dit vereist een minimale afstand van 10 meter van de nieuwe bebouwing. Deze nieuwe groen-criteria hebben een behoorlijke impact op de beschikbare bouwkavel. In de ruimtelijke kaders wordt aangegeven hoe binnen het voorgestelde bouwvolume een haalbare planontwikkeling kan worden gerealiseerd die past binnen de omgeving. Daarmee wordt een verouderd winkelgebied getransformeerd naar een nieuw woongebied. De huidige inrichting van de Schoolstraat zal worden aangepast om hier een prettig woonklimaat te verwezenlijken.

Raadsvoorstel van 2 november 2021, nr. 1899343

Inleiding Ontwikkelaar Wilma Veenendaal BV heeft de huidige winkellocatie aan de Schoolstraat 100 van Seats and Sofas aangekocht met het oog deze locatie te herontwikkelen. Daarnaast worden met Wilma Veenendaal BV de mogelijkheden verkend om de naastgelegen kavel (Schoolstraat 98) bij deze planontwikkeling te betrekken. Beoogd resultaat Herontwikkeling van Schoolstraat 100 op korte termijn en mogelijk ook van Schoolstraat 98. Argumenten 1.1 De ruimtelijke en programmatische kaders maken de herontwikkeling van de locatie Schoolstraat 100 en 98 mogelijk In de ruimtelijke en programmatische kaders staan de uitgangspunten waarbinnen de gemeente haar medewerking kan verlenen voor de herontwikkeling van deze locatie. De ruimtelijke en programmatische kaders zijn een eerste kaderstellende stap gericht op de ontwikkeling van deze locatie. 1.2 De herontwikkeling past in het gemeentelijk beleid Het initiatief maakt het mogelijk om binnen de gemeentegrens woningen te realiseren. Gezien de grote vraag naar betaalbare woningen en sociale huurwoningen is dit een wenselijke ontwikkeling. Daarnaast is het de wens van de gemeente zoveel mogelijk woningen ook zorggeschikt te laten realiseren. Ook wordt het aantal vierkante meters detailhandel in Veenendaal verminderd, wat past binnen het geactualiseerde detailhandelsbeleid.

De Schoolstraat is geen onderdeel van de winkelstructuur en transformatie naar wonen is wenselijk 2.1 De molenbiotoop vormt vrijwel geen beperking voor de planontwikkeling De nieuwe planontwikkeling mag het aantal draaiuren van de molen niet te zeer beperken. De 8 meter die nu in het huidige bestemminsplan is toegestaan biedt onvoldoende ruimte om te komen tot een haalbaar plan. Stedenbouwkundig is voorgesteld, aansluitend bij de ontwikkelingen in de omgeving, om hier maximaal 7 bouwlagen toe te staan. Onderzoek heeft aangetoond dat een bouwontwikkeling van 7 bouwlagen een zeer gering effect heeft op het aantal realistische draaiuren van de molen. Deze worden jaarlijks met enkele uren verminderd. De belangrijkste reden van deze geringe beperking is dat het plangebied niet de voorkeurswind van de molen belemmert. Het beperkte effect van de planontwikkeling op het aantal draaiuren van de molen is daardoor acceptabel. De uitkomsten van het onderzoek moeten echter nog getoetst en bevestigd worden (zie kanttekening). Alternatieven Het niet vaststellen van de ruimtelijke en programmatische kaders betekent dat er geen basis is om stedenbouwkundige uitwerkingen te toetsen en een nieuw bestemmingsplan vast te stellen.

Kanttekeningen 1.1 Schoolstraat 98 is nu een winkelbedrijf in particulier eigendom De eigenaar is vooralsnog gericht op het voortzetten van het bedrijf en nog niet bij deze herontwikkeling betrokken.

1.2 De financiële consequenties van de herinrichting Schoolstraat zijn nog onduidelijk 2

Raadsvoorstel van 2 november 2021, nr. 1899343

De huidige inrichting van de Schoolstraat zal worden aangepast om hier een goede ontsluiting en prettige leefomgeving te maken. Deze herinrichting is een gevolg van deze planontwikkeling. De financiële consequenties van deze herinrichting zijn nu nog niet in beeld gebracht. En daarmee is er ook nog onduidelijkheid over de financiering daarvan. Afspraken over de financiering van deze herinrichtingskosten zullen in het vervolgtraject met de ontwikkelaar tot stand komen en worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst, waarin de exploitatiekosten worden opgenomen. 2.1 De molenbiotoop kan nog een beperking zijn voor de planontwikkeling Het onderzoek van de windhinder voor de molen is nog niet getoetst door de gemeente. Deze toets is nu onderhanden. De conclusies van de geringe effecten moeten dus nog bevestigd worden. Mocht de toetsing de onderzoeksresultaten niet bevestigen, dan zal het kader moeten worden aangepast en zullen de nieuwe kaders opnieuw voor vaststelling naar de raad gaan. Participatie Na vaststelling van de ruimtelijke en programmatische kaders door de raad wordt samen met Wilma Veenendaal BV het participatietraject opgesteld. Direct omwonenden worden daarvoor benaderd. Uitgaande van de participatieladder gaan we uit van de optie adviseren. Burgers en belanghebbenden worden geconsulteerd over de ontwikkelplannen van Wilma Veenendaal BV.

Wilma Veenendaal BV zal de wensen en opmerkingen betrekken bij de bepaling van het definitief ontwerp van de ontwikkeling. Wilma Veenendaal BV houdt daarnaast de omgeving op de hoogte over het proces en de voortgang Wat betekent dit besluit voor inwoners? Met name de bewoners aan de overzijde van de Bevrijdingslaan en de bewoners van het naastliggende woongebouw De Koekoek zullen de transformatie van een laag winkelpand met een grote parkeerplaats naar een 6 tot 7 bouwlagen tellende nieuwbouw direct ervaren. Het huidige stenige karakter wordt getransformeerd naar meer groen. Aanpak / uitvoering Binnen deze kaders zal de initiatiefnemer het woningbouwplan verder vormgeven. Om deze woningbouw mogelijk te maken moet het bestemmingsplan gewijzigd worden. Afhankelijk van de voortgang zal dit nog via de huidige Wro-wetgeving gebeuren. Afspraken hierover, inclusief de dekking van de exploitatiekosten, worden in een anterieure overeenkomst gemaakt. Inzet is vaststelling van het bestemmingsplan door de raad in het 4e kwartaal 2022. Het bestemmingsplangebied zal zich beperken tot het eigendom van de ontwikkelaar. Communicatie over dit besluit Het voormalige Seats and Sofas-pand aan de Schoolstraat 100 is aangekocht door ontwikkelaar Wilma Veenendaal BV met als doel herontwikkeling. Op deze locatie zullen ca 120 tot 150 woningen worden gerealiseerd.

Deze ontwikkelaar verkent ook de mogelijkheden om de Schoolstraat 98 eveneens bij deze planontwikkeling te betrekken. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken dient de raad een ruimtelijk en programmatisch kader voor de herontwikkeling vast te stellen. In dit kader worden de uitgangspunten voor de herontwikkeling van Schoolstraat 100 en 98 uitgewerkt. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking 3

Raadsvoorstel van 2 november 2021, nr. 1899343

Er is met Wilma Veenendaal BV al overeenstemming over een intentieovereenkomst waarin alle gemeentelijke plankosten voor het opstellen van de ruimtelijke en programmatische kaders zijn opgenomen. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra gemeentesecretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlage Ruimtelijke en programmatische kaders herontwikkeling Schoolstraat 100 en 98

4