1. Raadsvoorstel Voorkeursrechtbesluit overgangszone bedrijventerrein Het Ambacht def

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Raad

Afdeling

Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

Programma's & Projecten

2000980 15 september 2022 Voorkeursrechtbesluit overgangszone bedrijventerrein Het Ambacht Fysieke Leefomgeving J.A.C.W. Feskens (0318) 538480 jeroen.feskens@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Op basis van artikel 2 en 5 van de Wvg de percelen aangegeven op de aan dit besluit gehechte lijst en tekening – die met het collegebesluit van 5 juli 2022 voorlopig zijn aangewezen – nu definitief aan te wijzen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is; 2. De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding om niet tot bestendiging van het voorkeursrecht op de overgangszone Bedrijventerrein Het Ambacht te besluiten; 3. De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Wet voorkeursrecht gemeenten; 4. In aanvulling op de “Ruimtelijke onderbouwing overgangszone Het Ambacht” van 1 juli 2022 de “Ruimtelijk en programmatisch kader herontwikkeling overgangszone Het Ambacht” van 23 augustus 2022 vast te stellen. Waarom naar de raad? In artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten is de wettelijke bevoegdheid tot het aanwijzen op grond van deze wet bij de gemeenteraad neergelegd. Samenvatting Wij stellen voor om gronden grenzend aan de woonboulevard aan de Groeneveldselaan / De Smalle Zijde aan te wijzen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Hierdoor kan de gemeente haar regiepositie versterken bij de transformatie van Het Ambacht.

Door het voorkeursrecht krijgt de gemeente een eerste recht van koop: als de eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde willen verkopen, zullen ze hun eigendom / beperkt recht eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Inleiding In de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 wordt bedrijventerrein Het Ambacht als voorbeeld genoemd voor transformatie van een gebied tot woon- en gemengd gebied en verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven uit woongebieden. De locatie van Het Ambacht ligt dicht bij de binnenstad van Veenendaal en nabij het treinstation Veenendaal Centrum. Het is een van de laatste locaties dicht bij het centrum waar substantieel verdicht kan worden. Tegelijkertijd biedt de transformatie ook kansen voor

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr. 2000980

ondernemend Veenendaal met behoud van huidige werkgelegenheid en aantrekken van nieuwe werkfuncties. Er is grote behoefte aan nieuwe of vervangende kleinschalige bedrijfsruimte in Veenendaal, terwijl het aanbod (mede gezien de beperkte fysieke omvang van de gemeente) laag is. Het provinciale beleid streeft naar een verdichting en intensivering van gebruik van de werklocaties, waarbij op een kleinere oppervlakte meer werknemers kunnen worden gehuisvest. In veel gevallen gaat het dan om andersoortige bedrijven en kleinere kavels. Aanpassing van bedrijfsactiviteiten is nodig om deze plannen mogelijk te maken. Een eerste onderdeel daarvan is het opnemen van een overgangszone ten oosten van de woningboulevard aan de Groeneveldselaan. In deze overgangszone wordt gedacht aan kleinere bedrijfskavels met een lagere milieucategorie dan nu binnen het bestemmingsplan is toegestaan. Onderzocht wordt of daarbij ook andere functies kunnen worden geïntegreerd zoals daghoreca, PDV, kantoren etc. Dit past ook bij de voorgenomen plannen voor de gronden aan de westzijde van de Groeneveldselaan. Dit gebied zal langzamerhand worden verduurzaamd en getransformeerd van een bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk, waarin de bedrijvigheid behouden blijft. Het transformeren en herstructureren van dit grote verouderde bedrijventerrein is een traject van jaren.

Er is bijvoorbeeld een sterke afhankelijkheid van de bereidheid van bedrijven om te verhuizen of hun activiteiten te staken. Daarom zal de gemeente flexibel en adaptief moeten optreden. Op voorhand wordt niet alles vastgelegd. De gemeente ziet met het vertrek van TN Europe B.V. kansen voor een eerste stap in deze herstructurering. De gemeente wil regie hebben in dit proces en kan haar regiepositie versterken door de vestiging van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna Wvg). Beoogd resultaat Het beoogde resultaat is een volgende stap te zetten in de transformatie van Het Ambacht met het realiseren van een overgangszone ten oosten van de woningboulevard. Argumenten 1.1 Met het voorkeursrecht wordt de regiepositie van de gemeente versterkt. Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van het gebied is dat de gemeente, voor zover mogelijk, de regie wenst te voeren bij de transformatie van delen van Het Ambacht. Dit is des te meer van belang voor de gewenste herstructurering van een gebied met industriële bedrijfsactiviteiten naar een gemengd gebied, waarin andersoortige bedrijfsfuncties worden gehuisvest. De herstructurering is gericht op intensivering, verduurzaming en (in de overgangszone) verlaging van de milieucategorie. Door het van toepassing verklaren van het voorkeursrecht behoudt de gemeente de grip op dit proces.

Indien eigenaren in het voorkeursrechtgebied willen verkopen, moeten zij hun eigendommen eerst aan de gemeente aanbieden. Het voorkeursrecht is gedurende het proces van planontwikkeling een beschermingsinstrument waardoor ongewenste (prijs-)ontwikkelingen kunnen worden voorkomen dan wel beperkt. Verkopen aan derden, die een andere visie hebben op de toekomstige ontwikkeling in het gebied, worden moeilijker gemaakt. We willen voorkomen dat de gronden worden verkocht aan (een) partij(en) die andere wensen/eisen hebben, waardoor de kans om een kwalitatief hoogwaardig gebied te ontwikkelen wordt beperkt. Met de toepassing van het voorkeursrecht wordt in ieder geval voorkomen dat derden nu nog een grondpositie verwerven, terwijl tevens de positie van de gemeente bij mogelijke grondverwerving wordt versterkt.

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr. 2000980

Daarnaast willen we met het voorkeursrecht inzetten op het voorkomen van langdurige leegstand, verloedering en dat door realisatie van plannen van derde kopers de gewenste herstructurering van het gebied niet tot stand komt. 1.2 Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voor de vestiging van een voorkeursrecht De gemeente is bevoegd gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing worden verklaard. Er moet wel worden voldaan aan twee cumulatieve criteria: a. Aan de gronden moet een niet-agrarische bestemming worden toegedacht of gegeven; en b. Het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte bestemming. Of wordt voldaan aan de hierboven genoemde criteria kan blijken uit een bestemmingsplan of inpassingsplan (ingevolge artikel 3 Wvg) of een structuurvisie (ingevolge artikel 4 Wvg). Op grond van artikel 5 Wvg kan een besluit om het voorkeursrecht te vestigen ook vooruitlopend op een bestemmingsplan of structuurvisie worden genomen. In dat geval moet in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming worden toegedacht, waarbij het gebruik afwijkt van die bestemming. Op 17 december 2020 stelde de raad de Omgevingsvisie Veenendaal vast.

Deze Omgevingsvisie is vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet vastgesteld en heeft op basis van de huidige wetgeving de status van een structuurvisie. In de Omgevingsvisie is op pagina 42 een kaart opgenomen met woningbouwprojecten tot 2027. Het Ambacht staat op deze kaart aangegeven als “herontwikkelingskansen”. Er wordt in de Omgevingsvisie verder geen verwijzing gemaakt naar de herontwikkelingskansen. Op pagina 72 wordt in het kader van milieu aangegeven dat de gemeente streeft naar het verplaatsen van de industriële bedrijven. Tevens wordt aangegeven dat de gemeente voornemens is om herstructurering van het Stationskwartier tot aan de Groeneveldselaan naar woningbouw. Om dit alles mogelijk te maken is het nodig om een overgangszone te realiseren binnen het resterende bedrijventerrein Het Ambacht. Op basis van vaste jurisprudentie moet een structuurvisie in ieder geval voldoende aanwijzingen bevatten dat voor het voorkeursrechtgebied is beoogd dat daaraan een woonfunctie zal worden toegedacht. De Omgevingsvisie geeft wel een indicatie (herontwikkelingskansen), maar deze is niet concreet genoeg om als basis te dienen voor een voorkeursrecht. De opmerking over de verplaatsing heeft meer te maken met het verplaatsen van de bedrijfsactiviteiten dan met de herontwikkeling van de achterblijvende locatie.

Ook is er geen bestemmingsplan voor de “overgangszone Het Ambacht”. Daarom stellen wij de raad voor om de gronden aan te wijzen op grond van artikelen 2 en 5 Wvg. In het “Beleidskader ontwikkelingsfonds bedrijfsverplaatsingen en centrum”, die door de raad is vastgesteld op 26 november 2020 wordt onder andere ook de transformatie van Het Ambacht genoemd als locatie die valt binnen het beleidskader. De doelstellingen van het ontwikkelingsfonds zijn onder andere een bijdrage leveren aan de woningbouwopgave van de gemeente Veenendaal en de regio Foodvalley en het oplossen van bestaande milieuknelpunten met betrekking tot bodem, grondwaterverontreiniging, milieuhinder voor omliggende woonbebouwing en verkeersoverlast. In het raadsvoorstel behorende bij het Beleidskader werd daarbij het volgende aangegeven: “Verplaatsing moet mogelijk zijn, ook de eigenaar moet deze bereidheid hebben. Tot slot kan een gedeeltelijke transformatie (bijvoorbeeld op het Ambacht) belemmerd worden door hindercirkels van naast gelegen bedrijven. Mogelijk zal op termijn dan ook overwogen moeten worden om meer instrumenten in te

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr. 2000980

zetten. Met de recent vastgestelde nota grondbeleid (oktober 2020) en de nog definitief vast te stellen Omgevingsvisie heeft de gemeente meer instrumenten in handen.” In de “Ruimtelijke onderbouwing Overgangszone bedrijventerrein Het Ambacht” treft u globale kaders aan die we willen hanteren bij de verdere uitwerking van de plannen voor dit gebied. Naast de andere (betere en intensievere) invulling van het bedrijventerrein is de gemeente voornemens om op de gronden ook andere functies dan de huidige functies toe te staan. Daarbij moet gedacht worden aan grootschalige detailhandel, daghoreca en solitaire kantoren. Op basis van de voorgaande motivering wordt voldaan aan de beide cumulatieve criteria: Ad 1. Niet-agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen van toepassing worden verklaard voor gronden die in de nabije toekomst een andere bestemming krijgen dan de agrarische bestemming. Gezien de ligging van het plangebied in een woonomgeving zal de bestemming in ieder geval een niet-agrarische worden. Ad 2. Huidig gebruik en toekomstige bestemming Binnen het systeem van de Wvg komen alleen gronden in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Het huidige gebruik is op dit moment bedrijfsmatig.

De toekomstige bestemming zal gemengd zijn, ten behoeve van een andere vorm en type van bedrijvigheid met kleinere kavels en waarbij een hogere milieucategorie niet meer mogelijk is. 1.3 Door de ontwikkelingen binnen het bedrijf TN Europe B.V. is vestigen van een voorkeursrecht op dit moment logisch TN Europe B.V. gaat een groot deel van haar activiteiten op deze locatie staken en is voornemens de locatie te verkopen. Een verplaatsing van het bedrijf binnen de gemeentegrenzen van Veenendaal is niet aan de orde. Dit betekent dat het nu al concreet wordt om na te denken over de toekomstige invulling van het plangebied. De gemeente wil daarmee de regie in handen houden. Een voorkeursrecht helpt daarbij. Daarbij komt ook dat er op deze locatie een sterk vermoeden bestaat van een complexe grondwateren bodemvervuiling. Wij willen dat daarom ook integrale sanering wordt veiliggesteld. 1.4 Er heeft een belangenafweging plaatsgevonden De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van de overgangszone, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden van de percelen in de locatie. Deze eigenaren worden verplicht om de gronden, indien en voor zover zij deze willen verkopen, aan te bieden aan de gemeente.

De aanwijzing van de gronden heeft geen gevolgen voor bijvoorbeeld de bouwmogelijkheden op het eigen perceel. De wetgever heeft in de Wvg een aantal beperkingen opgenomen (zie argument 1.2) alsmede heeft de wetgever bepalingen opgenomen ter bescherming van de eigenaren en zakelijk gerechtigden. Als bescherming van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden geldt dat de Wvg eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet verplicht om hun gronden te koop aan te bieden en ook bevat de Wvg een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen.

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr. 2000980

Indien niet binnen een bepaalde periode een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Gelet op het voorstaande zijn wij van mening dat de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. In de jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat de raad het financiële belang van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet hoeft te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan in het vaststellen van de Wvg. 1.5 Voorafgaand aan uw besluit is aan de eigenaren en rechthebbenden gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel en -besluit Op basis van het collegebesluit waarin het voorkeursrecht reeds voorlopig is gevestigd (van 5 juli 2022), zijn alle relevante en openbare stukken ter inzage gelegd en zijn de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigde over het voorkeursrecht geïnformeerd. Tegelijkertijd zijn de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigde geïnformeerd over de mogelijkheid om hun zienswijze te geven op het concept raadsvoorstel en te worden gehoord, alvorens het raadsbesluit wordt genomen. Zienswijzen Naar aanleiding van de terinzagelegging hebben drie partijen een zienswijze ingediend, waarvan twee als belanghebbende bij het besluit worden aangemerkt.

De reactie op de zienswijzen is opgenomen in de bijlage bij dit voorstel (bijlage 1 - zienswijzennota). De ingediende zienswijzen zijn niet van dien aard dat dit een wijziging van de voorgenomen besluitvorming zou rechtvaardigen. Ons voorstel om het voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wvg te vestigen is naar aanleiding van de ingediende zienswijze niet gewijzigd. 1.6 De wettelijke bekendmakingsvereisten moeten in acht worden genomen. Nadat u het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wvg heeft genomen, zal het besluit gepubliceerd worden in het Gemeenteblad. Een dag na publicatie in de Gemeenteblad treedt het besluit in werking. Daarnaast zullen wij zorgdragen inschrijving van het besluit in het WKPBregister en het op de hoogte brengen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden via een aangetekende brief. 4.1 De gewenste herontwikkeling is opgenomen in het ruimtelijke en programmatisch kader onderbouwing. De kaderstelling is gebaseerd op de gemeentelijke omgevingsvisie. Deze kaderstelling gaat uit van transformatie naar een meer intensief benut bedrijventerrein met een lagere milieucategorie. Hiermee worden de verschillende gemeentelijke doelstellingen uit de omgevingsvisie en de transformatie van het Ambacht gehaald. Alternatieven Er kan worden gekozen om geen voorkeursrecht te vestigen.

Dit betekent dat de gemeente geen sterkere grip krijgt op de voorgestane ruimtelijke ontwikkeling. Dat kan de transformatie en herontwikkeling belemmeren. Kanttekeningen 1.1 Een voorkeursrecht heeft gevolgen voor eigenaren

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr. 2000980

Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaren (of iemand met een recht van erfpacht) om bij een voorgenomen verkoop de betreffende percelen eerst aan het college aan te bieden. De notaris mag niet meewerken aan een transactie als een voorkeursrecht van toepassing is. De verkoper kan zijn perceel niet vrij verkopen aan een derde. In de wet is echter een uitgebreide aanbiedingsprocedure opgenomen. Deze voorziet onder andere in een waardering van de locatie op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (werkelijke waarde). Als geen overeenstemming wordt bereikt, is er in de wet ook een regeling opgenomen dat de eigenaar kan verzoeken om een onafhankelijk oordeel over de waarde door de rechtbank. Dit zorgt ervoor dat de eigenaar een reële prijs krijgt voor zijn eigendom. 1.2 Het algemeen belang weegt zwaarder dan het particuliere belang van de eigenaar Het gemeentelijk voorkeursrecht wordt ingezet om de regie te houden op het project. Dit algemeen belang weegt zwaarder dan het belang van de eigenaar om zijn perceel vrij te kunnen verkopen. De verplichting om bij een voorgenomen verkoop eerst aan het college aan te bieden is daarbij niet onevenredig zwaar. Eigenaren zijn namelijk niet verplicht om te verkopen en als zij wel willen verkopen krijgen ze een reële prijs.

Wanneer er geen overeenstemming kan worden bereikt over de prijs, kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen. Bovendien zijn de belangen van de eigenaren in de wet zelf al meegewogen. De Wvg kent namelijk een uitgebreide rechtsbescherming en voldoende uitzonderingen op de aanbiedingsplicht. 1.3 Belanghebbenden kunnen bezwaar indienen tegen het collegebesluit Tegen het collegebesluit tot voorlopige vestiging konden belanghebbenden een bezwaarschrift indienen. Er is door 5 partijen een bezwaarschrift ingediend. Deze bezwaarschriften zullen worden gebundeld met eventuele bezwaarschriften tegen uw raadsbesluit en dan voorgelegd aan de algemene bezwaarschriftencommissie voor advies. Het advies met de bezwaarschriften wordt u te zijner tijd voorgelegd. Participatie Voor het huidige besluit voorzien wij niet in participatie. We informeren de eigenaren over het besluit (trede 1). Voor de verdere uitwerking van de transformatie zullen wij met de eigenaren en bedrijven in gesprek gaan. Hierbij wordt het normale participatietraject bij een aanpassing van een bestemmingsplan gevolgd. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het besluit heeft alleen gevolgen voor de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden. Voor anderen heeft dit besluit geen gevolg. Immers, de Wvg ziet alleen op een eerste recht van koop. De ruimtelijke ordeningsprocedure volgt nog.

Voor de eigenaren en omgeving geeft dit besluit wel een indicatie dat er een wijziging van het gebruik wordt voorbereid. Aanpak / uitvoering Met het voorliggende besluit wordt het voorkeursrecht gedurende 3 jaar van toepassing. Binnen deze drie jaar zal een bestemmingsplan (volgens de nieuwe Omgevingswet een omgevingsplan) voor de locatie moeten zijn vastgesteld, wil het voorkeursrecht blijven gelden. Als uw raad positief besluit, ziet de planning er als volgt uit: • Publicatie, terinzagelegging, verzenden van de kennisgevingen aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden, terinzagelegging van uw besluit en bijlagen. • Publicatie van het besluit in het Gemeenteblad, waarna het besluit een dag na publicatie in werking treedt

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr. 2000980

• •

•

•

17 september 2022 informeren eigenaar en beperkt zakelijk gerechtigden over het project en vestiging voorkeursrecht. Na uw besluit start op 17 september 2022 de termijn voor het indienen van bezwaren. Eventuele bezwaarschriften zullen worden gebundeld met de 5 bezwaarschriften die zijn ingediend tegen het collegebesluit en naar verwachting in november 2022 worden voorgelegd aan de algemene bezwaarschriftencommissie voor advies. Het advies met de bezwaarschriften wordt u te zijner tijd voorgelegd. Het voorkeursrecht is gedurende 3 jaar geldig. Als binnen deze periode een bestemmingsplan wordt vastgesteld, en dat is de planning, dan wordt het voorkeursrecht van rechtswege verlengd met een aanvullende periode van 10 jaar. Wij zijn niet voornemens om eerst een structuurvisie vast te stellen.

Communicatie over dit besluit Er vindt met de eigenaren communicatie plaats over de gevolgen van dit besluit. De omwonenden worden niet afzonderlijk over dit besluit geïnformeerd. Dat gebeurt als we starten met het participatietraject voor de ruimtelijke invulling. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Er zijn geen directe financiële gevolgen voor de gemeente als gevolg van het besluit tot het voorlopig aanwijzen in het kader van de Wvg c.q. vestiging van het voorkeursrecht sec.. Financiële gevolgen ontstaan pas als een partij zijn eigendom aanbiedt aan de gemeente. Op dat moment kan beslist worden of al dan niet op deze aanbieding wordt ingegaan. Naar verwachting zal er eind 2022 een grondexploitatie aan u worden voorgelegd. Indien een eigenaar voor die tijd zijn eigendom aanbiedt en er overeenstemming wordt bereikt over de aankoopvoorwaarden, zullen wij uw raad een investeringsbudgetvoorstel doen voor de betreffende aankoop. Met één eigenaar zijn wij inmiddels in gesprek over aankoop en wordt een aanbod (onder voorbehoud van goedkeuring) uitgebracht. Indien blijkt dat partijen overeenstemming bereiken, kan het zijn dat we u op korte termijn reeds zullen vragen een besluit te nemen over een investeringsbudgetvoorstel. Burgemeester en wethouders,

mevrouw S. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1. Lijst met eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden; 2. Tekening met de begrenzingen van het voorkeursrecht; 3. Zienswijzennota; 4. Ruimtelijke onderbouwing; 5. Ruimtelijk en programmatisch kader herontwikkeling Overgangszone Het Ambacht 6. Concept raadsbesluit.

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr. 2000980

Ter inzage Uw besluit wordt daags na publicatie in het Gemeenteblad ter inzage gelegd. Belanghebbenden (eigenaar en beperkt zakelijk gerechtigde) worden in de gelegenheid gesteld een bezwaarschrift in te dienen.