1. Raadsvoorstel grondexploitatie overgangszone Het Ambacht

RAADSVOORSTEL Raad

15-09-2022

Agendapunt

Team

Programma's & Projecten

Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

25 augustus 2022 Grondexploitatie overgangszone bedrijventerrein Het Ambacht Fysieke leefomgeving K. Meijer (0318) 538 494 klaas.meijer@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad,

Beslispunten 1. De grondexploitatie overgangszone bedrijventerrein Het Ambacht met een budgettair neutraal resultaat vast te stellen; 2. Op grond van artikel 25, lid 3, van de Gemeentewet de op 30 augustus 2022 door het college opgelegde geheimhouding op de grondexploitatie overgangszone bedrijventerrein Het Ambacht alsmede op de Raadsinformatiebrief RIB 2022/2022188 en op de beantwoording technische vragen te bekrachtigen. 3. De geheimhouding op de in beslispunt 2 genoemde documenten te heroverwegen bij de afsluiting van de grondexploitatie. Waarom naar de raad? Het vaststellen van een grondexploitatie betreft het vaststellen van het financiële kader voor de herontwikkeling van deze locatie. Dit betreft het budgetrecht van de raad. Samenvatting De grondexploitatie geldt voor het specifieke gebied ‘Ambacht overgangszone’. Voor dit gebied is in een separaat voorstel voorgesteld om dit aan te wijzen in het kader van artikel 2 juncto artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Hierdoor kan de gemeente haar regiepositie versterken. De gemeentelijke visie voor dit gebied is het verlagen van de milieucategorie, zodat de bedrijfsvoering op die locatie meer in overeenstemming voor het totale gebied “Het Ambacht” wordt gebracht. Het is ook wenselijk om financiële middelen beschikbaar te hebben voor de aankoop gronden.

Hiervoor wordt in voorliggend voorstel een grondexploitatie aangeboden. Met de vaststelling van deze grondexploitatie zijn de financiële kaders voor een aankoop en de gehele herontwikkeling duidelijk en kan de gemeente overgaan tot aankoop mocht dit aan de orde komen. Inleiding In de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 wordt bedrijventerrein Het Ambacht als voorbeeld genoemd voor transformatie van een gebied tot woon- en gemengd gebied en verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven uit woongebieden. De locatie van Het Ambacht ligt dicht bij de binnenstad van Veenendaal en nabij het treinstation Veenendaal Centrum. Het is een van de laatste locaties dicht bij het centrum waar substantieel verdicht kan worden. Tegelijkertijd biedt de transformatie kansen voor ondernemend Veenendaal met behoud van huidige werkgelegenheid en aantrekken van nieuwe werkfuncties. Er is

Raadsvoorstel van, nr.

grote behoefte aan nieuwe of vervangende kleinschalige bedrijfsruimte in Veenendaal, terwijl het aanbod (mede gezien de beperkte fysieke omvang van de gemeente) laag is. Het provinciale beleid streeft naar een verdichting en intensivering van gebruik van de werklocaties, waarbij op een kleinere oppervlakte meer werknemers kunnen worden gehuisvest. In veel gevallen gaat het dan om andersoortige bedrijven en kleinere kavels. Aanpassing van bedrijfsactiviteiten is nodig om deze plannen mogelijk te maken. Een eerste onderdeel daarvan is het opnemen van een overgangszone ten oosten van de woningboulevard aan de Groeneveldselaan. In deze overgangszone wordt gedacht aan kleinere bedrijfskavels met een lagere milieucategorie dan nu binnen het bestemmingsplan is toegestaan. Onderzocht wordt of daarbij ook andere functies kunnen worden geïntegreerd zoals daghoreca, grootschalige detailhandel, kantoren etc. Dit past ook bij de voorgenomen plannen voor de gronden aan de westzijde van de Groeneveldselaan. Dit gebied zal langzamerhand worden verduurzaamd en getransformeerd van een bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk, waarin de bedrijvigheid behouden blijft. Het transformeren en herstructureren van dit grote verouderde bedrijventerrein is een traject van jaren.

De gemeente wil de regie krijgen bij deze transformatie en heeft met het oog daarop op 5 juli 2022 op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna Wvg) voorlopig voorkeursrecht gevestigd op de zogenaamde Overgangszone Het Ambacht. Aan de raad middels een separaat besluit voorgelegd om dit voorlopig voorkeursrecht te bestendigen en te verlengen, waardoor het 3 jaar geldig blijft. Om dit besluit te kunnen nemen, is het noodzakelijk dat er ook financieel ruimte wordt gecreëerd om daadwerkelijk tot een eventuele aankoop te kunnen overgaan. Hiervoor wordt nu een grondexploitatie voorgelegd. Beoogd resultaat Door het nemen van het voorbereidingsbesluit voor het Wvg gebied, en de daaraan gelieerde grondexploitatie, wordt een transformatie van het gebied mogelijk gemaakt. Argumenten 1. 1 Grondexploitatie is wenselijk om de Wvg te vestigen Om de Wvg te kunnen vestigen is het wenselijk dat de gemeente ook over financiële middelen beschikt om daadwerkelijk de locatie te kunnen aankopen op het moment dat deze wordt aangeboden aan de gemeente. Hiervoor wordt zoals gebruikelijk een grondexploitatie gebruikt. 1. 2 De grondexploitatie sluit budgettair neutraal De opgestelde grondexploitatie laat een budgettair neutraal resultaat zien. Dit resultaat is gebaseerd op een reële marktwaarde, gebaseerd op een ontwikkeling passend op deze plek.

Hierbij is rekening gehouden met de kosten voor het slopen van het bestaande pand, de saneringskosten voor de bodemverontreiniging, het bouw- en woonrijpmaken, rentekosten en de benodigde proceskosten. De kosten en opbrengsten zijn gebaseerd op kengetallen en beschikbare informatie over de huidige situatie. Voor meer informatie wordt verwezen naar de geheime toelichting in de grondexploitatie. 2.1 Het is aan de raad om de door het college opgelegde geheimhouding te bekrachtigen Het college kan geheimhouding opleggen op stukken die aan de raad of leden van de raad worden overlegd. Dat gebeurt op grond van artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet en op grond van een belang dat is genoemd in artikel 5.1 van de Wet open overheid (Woo). Van de geheimhouding wordt op de stukken melding gemaakt. Op 30 augustus heeft het college geheimhouding opgelegd op de

Raadsvoorstel van, nr.

grondexploitatie Overgangszone Het Ambacht alsmede op de Raadinformatiebrief over de samenhang van de ontwikkelingen Overgangszone bedrijventerrein Het Ambacht. De verplichting tot geheimhouding van stukken vervalt, als de raad die niet bekrachtigt in zijn eerstvolgende vergadering. Dat staat in artikel 25, lid 3, van de Gemeentewet. 2.2 Er zijn gronden van artikel 5.1 van de Woo van toepassing Voor het college is openbaarheid uitgangspunt. Het is belangrijk dat inwoners kunnen volgen welke keuzes worden gemaakt. Toch is voorgesteld op grondexploitatie geheimhouding op te leggen. Bij het voorstel of op de documenten geheimhouding kan worden opgelegd, zijn de belangen uit artikel 5.1 van de Woo afgewogen. De geheimhouding kan worden gebaseerd op de volgende grond: • Economische of financiële belangen van de gemeente (art. 5.1, lid 2, onder b, Woo) Deze uitzonderingsgrond is aan de orde als de gemeente door het verstrekken van informatie financieel nadeel kan oplopen. Daarvan is sprake als openbaarmaking de onderhandelingspositie van de gemeente tegenover wederpartijen aantast dan wel wordt verzwakt. Openbaarmaking kan de onderhandelingspositie van de gemeente dan zozeer schaden dat de economische of financiële belangen van de gemeente geacht moeten worden zwaarder te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking.

Te denken valt in dit kader aan het openbaar maken van grondprijzen. Het is nadelig wanneer bekend wordt met welke grondprijzen de gemeente intern rekent, welke rendementen aanvaardbaar worden geoordeeld enz. Als deze ramingen bekend worden zouden ondernemers hun aanbod hierop kunnen afstemmen. Ook zou verdergaande openbaarheid de onderhandelingspositie van de gemeente kunnen schaden en leiden tot aansprakelijkheidsstelling en schadeclaims van partijen waarmee al overeenkomsten zijn gesloten in het verleden. 3.1 De raad heeft verzocht voortaan bij geheime documenten aan te geven tot welke datum de geheimhouding van toepassing is In zijn vergadering van 22 mei 2017 heeft de raad een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht voortaan bij geheime documenten aan te geven tot wanneer geheimhouding van toepassing is. Wanneer dat op voorhand niet is aan te geven, heeft de raad in de motie gevraagd een datum voor te stellen waarop de geheimhouding wordt heroverwogen. Voorgesteld wordt de geheimhouding te heroverwegen bij afronding van de grondexploitatie Overgangszone Ambacht. Alternatieven Het niet vaststellen van de grondexploitatie betekent ook dat er geen begroting ligt onder de Wvg. Hierdoor zijn eventuele aankopen of investeringen niet mogelijk. Het voorstel voor het vestigen van Wvg is direct gekoppeld aan dit besluit.

Kanttekeningen 1.1 Risico's binnen de grondexploitatie. De grondexploitatie is gebaseerd op alle beschikbare informatie over de locatie en de herontwikkelingsmogelijkheden. Er is sprake van twee grotere risico's: de eerste betreft de bodemsituatie. Bij eventuele aankoop zal hiervoor aandacht zijn hoe met dit risico omgegaan kan worden. Pas na sloop van de opstallen kan definitief bepaald worden hoe groot de daadwerkelijke saneringsomvang is. Het tweede risico betreft de onzekere marktomstandigheden. Te denken valt bijvoorbeeld aan hogere kosten (inflatie) of lagere grondwaarden. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de risicoreserve grondexploitaties als buffer is ingesteld om eventuele tegenvallers (tot op zekere hoogte) te kunnen opvangen.

Raadsvoorstel van, nr.

Participatie Trede 0. Voor het huidige besluit voorzien wij niet in participatie. Vanwege het voorkeursrecht worden intensieve gesprekken met direct betrokken gevoerd. Daarnaast wordt het normale participatietraject bij een aanpassing van een bestemmingsplan gevolgd. Dat betekent dat er minimaal op niveau van trede 1 geparticipeerd wordt. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Met het vestigen van de Wvg en het vaststellen van de grondexploitatie en kaders wordt voor inwoners duidelijk dat de gemeente inzet op herontwikkeling van onderhavig gebied. Aanpak / uitvoering De eventuele aankoop en herontwikkeling zal projectmatig worden aangepakt zoals gebruikelijk binnen de gemeentelijke projecten. Verantwoording vindt plaats via de reguliere P&C-cyclus (projectenboek). Communicatie over dit besluit Communicatie voor voorliggend voorstel is niet nodig. Het betreft vooral een besluit voor het vaststellen van de grondexploitatie en daarmee het beschikbaar stellen van financiële middelen voor de eventuele aankoop van de locatie. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar de geheime bijlage (grondexploitatie Overgangszone Het Ambacht). Per saldo is sprake van een budgettair neutrale grondexploitatie. Eventuele ongedekte risico's komen ten laste van de risicoreserve grondexploitaties. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1. Grondexploitatieberekening Overgangszone Het Ambacht (GEHEIM) 2. Raadsinformatiebrief RIB 2022/2022188 (GEHEIM) 3. Technische vragen en antwoorden grondexploitatie overgangszone bedrijventerrein Het Ambacht (GEHEIM)