1. Projectenboek 2026 - raadsvoorstel

Raadsvoorstel Projectenboek 2026 Dossiernummer

5708

Programma

1. Fysieke leefomgeving

Van

Klaas Meijer

Datum raadscommissie

16-6-2026

Team

Programma’s en Projecten

Datum raad

2-7-2026

Aan de leden van de raad,

Beslispunten 1. Het projectenboek 2026 vast te stellen en daarmee: A. De herzieningen 2026 van de volgende grondexploitaties (a t/m i), meerjarige projectbegrotingen (j) en de passief faciliterende projecten (k) vast te stellen: a. Complex 01: Ontwikkelposities Veenendaal-oost; b. Complex 02: Veenendaal-oost; c. Complex 08: 1e Melmseweg; d. Complex 12: Brouwerspoort; e. Complex 24: Het Ambacht; f. Complex 39: Vrijkomend vastgoed; g. Complex 95: Locatie Brandweer/gemeentewerf; h. Complex 100: Overgangszone Het Ambacht; i. Complex 107: Spoorzone GWG; j. Meerjarige projectbegrotingen: Trivium (17), Ritmeesterkwartier (36), Groeneveldselaan (48), Nieuweweg 220-226 (81), Stationskwartier D-zuid (89), Franse Gat (98), Seats & Sofa’s (101), Belcompany (103) en Tuinstraat (104); k. Passief faciliterende projecten: De Sterke Arm (105), Wageningselaan 98-100 (106), Stationsgebied Centrum (108), Lange Dreef (111), Boompjesgoed 217 (124), Gouverneurslaan (125), Vendelseweg (126) en Vitenslocatie (134). B. Te storten in de Risicoreserve Grondexploitaties: a. Complex 01 Ontwikkelposities Veenendaal-oost een bedrag van € 145.425,- als gevolg van tussentijdse winstneming; b. Complex 02 Veenendaal-oost een bedrag van € 2.719.086,- als gevolg van tussentijdse winstneming; c. Complex 08 1e Melmseweg een bedrag van € 7.754,- als gevolg van tussentijdse winstneming; d.

Complex 39 Vrijkomend vastgoed een bedrag van € 4.593,- als gevolg van tussentijdse winstneming; e. Complex 95 Locatie brandweer/gemeentewerf een bedrag van € 214.035,- als gevolg van tussentijdse winstneming; f. Complex 106 Wageningselaan een bedrag van € 174.760,- als gevolg van tussentijdse winstneming; g. Complex 90 Restanten geliquideerde complexen een bedrag van € 28.854,24 vanwege een batig saldo.

Raadsvoorstel: Projectenboek 2026

C. Te onttrekken uit de Risicoreserve Grondexploitaties en overeenkomstig te storten in de Algemene Reserve: De tussentijdse winstneming van Complex 39 Vrijkomend Vastgoed ter grootte van € 4.593,-. D. Te onttrekken uit de Risicoreserve Grondexploitaties en overeenkomstig te storten in de Reserve Dekking kapitaallasten: De tussentijdse winstneming van Complex 95 Locatie Brandweer/Gemeentewerf ter grootte van € 214.035,-. E. Te onttrekken uit de Risicoreserve Grondexploitaties en overeenkomstig te storten in de Voorziening Grondexploitaties: a. Complex 12 Brouwerspoort een bedrag van € 133.288,- vanwege een aanvullend geraamd plantekort; b. Complex 24 Het Ambacht een bedrag van € 130.545,- vanwege een aanvullend geraamd plantekort; c. Complex 104 Tuinstraat een bedrag van € 1.380.270,- vanwege een aanvullende geraamd plantekort. F. Te beschikken uit (onttrekken uit) de Risicoreserve Grondexploitaties: a. Ten gunste van de post Initiatievenbudget een bedrag van € 61.518,78. 2. De geheimhouding op de Risicoanalyse projecten gemeente Veenendaal 2026 (bijlage 3) te heroverwegen bij afsluiting van het betreffende project. 3. De te ontvangen rijkssubsidie Realisatiestimulans woningbouwprojecten van € 2.660.000,- te storten in de Risicoreserve Grondexploitaties. 4. De ontvangen bijdrage sociale verevening ad € 64.785 in 2026 te storten in de Reserve Vereveningsfonds Sociale Woningbouw.

Waarom naar de raad? Conform de Nota Grondbeleid vindt de jaarlijkse verantwoording over alle projecten plaats en wordt een vooruitblik gegeven voor de komende perioden. Er zijn besluiten nodig vanwege de kaderstellende rol en het budgetrecht van de raad.

Inleiding Projectenboek Conform de Nota Grondbeleid vindt de jaarlijkse verantwoording over alle projecten plaats en wordt een vooruitblik gegeven voor de komende jaren. Deze verantwoording en vooruitblik zijn beide opgenomen in het Projectenboek. Ook is de risicoanalyse per project geactualiseerd en zijn de gevolgen voor het weerstandsvermogen bepaald. De resultaten zijn opgenomen in de geheime rapportage ‘risicoanalyse projecten gemeente Veenendaal 2026’. De verantwoording en besluitvorming vinden op basis van de volgende documenten plaats:

Speerpunten ruimtelijke projecten

2 van 10

Raadsvoorstel: Projectenboek 2026

Voor 2026 zijn in het projectenboek (hoofdstuk 0.3) de volgende speerpunten geformuleerd, en nader toegelicht: 1. Zorgen voor voldoende aanbod aan nieuwbouwwoningen; 2. Haalbaar maken van gemeentelijke doelstellingen met hulp van financiële middelen zoals het gemeentelijke fonds bedrijfsverplaatsingen, sociale vereveningsfonds en subsidies/cofinanciering van andere overheden; 3. Ruimtelijke doelen bereiken met inzet van publiekrechtelijke instrumenten als de Omgevingswet en beleid zoals herziening van het Grondbeleid en het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen; 4. Zorgen voor voldoende dekking in de Risicoreserve grondexploitaties.

Samenvatting In het Projectenboek zijn zowel de verantwoordingen als de vooruitblikken per project opgenomen. Daarnaast is de risicoanalyse per project geactualiseerd en zijn de gevolgen voor het weerstandsvermogen bepaald. Veel projecten liggen goed op schema en de Risicoreserve Grondexploitaties (hierna te noemen “Risicoreserve”) is op peil. Vanwege het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (hierna te noemen “BBV”) moeten er tussentijdse winstnemingen gedaan worden; deze zijn gestort in de Risicoreserve.

Beoogd resultaat Realisatie van de diverse gemeentelijke projecten binnen de voorgestelde geactualiseerde (financiële) kaders.

Proceshistorie en eerdere besluitvorming Jaarlijks worden de grondexploitaties herzien bij het aanbieden van het Projectenboek aan de raad. Dit is gekoppeld aan de besluitvorming van de gemeentelijke jaarrekening. De besluitvorming van dit Projectenboek staat op zichzelf.

Argumenten 1.1 Projectenboek is opgesteld conform Nota Grondbeleid Voor de uitvoering van het grondbeleid en de projecten is een goede cyclus van plannen, beheersen en verantwoorden van belang. Dit is vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Aan het Projectenboek 2026 wordt formele status verleend, nadat deze door de raad is vastgesteld. 1.2 Vaststelling van het Projectenboek geeft invulling aan de controlerende taak en het budgetrecht van de raad Het Projectenboek omvat zowel een terugblik op 2025 (controlerende taak) als een meerjarenperspectief vanaf 1 januari 2026 voor de lopende grondexploitaties (budgetrecht). 1.3 Het Projectenboek biedt financiële sturing en risicobeheersing aan de ruimtelijke ontwikkeling van Veenendaal

3 van 10

Raadsvoorstel: Projectenboek 2026

Het Projectenboek geeft behalve een verantwoording over het boekjaar 2025 ook een doorkijk in de projectvoortgang, risico’s en de toekomstige cashflow. Concluderend kan gesteld worden dat veel voortgang is geboekt bij diverse projecten en in de komende jaren veel bouwactiviteiten plaatsvinden. De risicoreserve grondexploitaties is op peil. 1A.1 Verantwoording conform Nota Grondbeleid Met de jaarlijkse vaststelling van het Projectenboek wordt uitvoering gegeven aan de Nota Grondbeleid. Op basis van het BBV is de raad verplicht de herziening van de grondexploitatiebegroting per complex jaarlijks afzonderlijk vast te stellen. 1B.1 Tussentijdse winstnemingen zijn conform de BBV-regels Per 1 januari 2016 zijn de regels van het BBV gewijzigd. In maart 2018 is een aanvullende handreiking beschikbaar gesteld specifiek voor het onderwerp ‘tussentijds winst nemen’. Deze voorgestelde tussentijdse winstnemingen zijn overeenkomstig deze regels bepaald. 1C.1 De winstnemingen van project Vrijkomend Vastgoed zijn bedoeld voor aanleg openbaar gebied rondom nieuwe IKC’s In het raadsvoorstel van 18 mei 2017 over de strategische kaders Vastgoedmanagement is besloten dat positieve resultaten vanuit af te stoten vastgoed worden gestort in de Reserve Onderwijs. Uit deze winsten wordt het openbaar gebied rondom de nieuwe Integrale Kindcentra (IKC’s) bekostigd.

Aangezien de Reserve Onderwijs inmiddels is opgeheven, wordt deze tussentijdse winst rechtstreeks gestort in de Algemene Reserve. 1D.1 (Tussentijdse) winstnemingen project Locatie Brandweer/Gemeentewerf zijn bedoeld ter dekking van kapitaallasten Herontwikkeling Wijkservice In het raadsvoorstel Projectenboek 2021 van 24 juni 2021 is besloten dat de ontwikkelopbrengsten van de vrijkomende locatie ingezet worden als bijdrage voor de nieuwbouw van Wijkservice aan de Transformatorstraat. Dit pand is al enkele jaren in gebruik. Door de (tussentijdse) winstneming in de Reserve dekking Kapitaallasten te storten wordt deze investering deels gedekt door de (tussentijdse) winstnemingen. 1E.1 Mutaties op de Risicoreserve en de voorziening grondexploitaties zijn conform BBV-regels nodig bij mutaties van het ontstane plantekort Voor Brouwerspoort, Het Ambacht en Tuinstraat wordt een (aanvullend) tekort verwacht. Het bedrag in de Voorziening Grondexploitaties dient overeenkomstig verhoogd te worden ten laste van de Risicoreserve Grondexploitaties. 1F.1 Mutaties op de Risicoreserve zijn conform BBV-regels nodig bij de realisatie van het plantekort Regelmatig worden plannen door ontwikkelaars en particulieren bij de gemeente ingebracht. Als een plan bij de gemeente binnenkomt, worden er door de gemeente kosten gemaakt voor de beoordeling van de haalbaarheid van een plan.

Om binnen de budgetregels te blijven èn wel mee te kunnen werken aan initiatieven met een ambtelijke toetsing, is het van belang deze onderzoeken voor te kunnen financieren. Met ingang van 2023 heeft de raad daarom jaarlijks een initiatievenbudget beschikbaar gesteld van € 100.000. Mocht in uitzonderlijke gevallen geen verhaalbaarheid mogelijk zijn, dan worden deze voorbereidende kosten afgerekend met de Risicoreserve. In 2025 zijn hiervan voorbereidingskosten betaald van € 61.518,78, welke niet toerekenbaar zijn aan nieuw op te starten projecten. 2.1 De raad heeft verzocht bij geheime documenten aan te geven tot welke datum de geheimhouding van toepassing is.

4 van 10

Raadsvoorstel: Projectenboek 2026

Voor het college is openbaarheid uitgangspunt. Het is belangrijk dat inwoners kunnen volgen welke keuzes worden gemaakt. Toch is door het college op de Risicoanalyse projecten gemeente Veenendaal 2026 (bijlage 3), de uitgebreide toelichtingen op de grondexploitatieberekeningen (bijlage 4) en de uitgebreide toelichting op de Meerjarige Projectbegrotingen (bijlage 5) geheimhouding opgelegd op grond van artikel 87 van de Gemeentewet. Bij het voorstel of op de documenten geheimhouding kon worden opgelegd, zijn de belangen uit artikel 5.1 van de Wet open overheid (hierna te noemen “Woo”) door het college afgewogen. De geheimhouding is gebaseerd op de volgende grond: • Economische of financiële belangen van de gemeente (artikel 5.1 lid 2 onder b Woo) Deze uitzonderingsgrond is aan de orde als de gemeente door het verstrekken van informatie financieel nadeel kan oplopen. Daarvan is sprake als openbaarmaking de onderhandelingspositie van de gemeente tegenover wederpartijen aantast dan wel wordt verzwakt. Openbaarmaking kan de onderhandelingspositie van de gemeente dan zozeer schaden dat de economische of financiële belangen van de gemeente geacht moeten worden zwaarder te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking. Te denken valt in dit kader aan het openbaar maken van grondprijzen.

Het is nadelig wanneer bekend wordt met welke grondprijzen de gemeente intern rekent, welke rendementen aanvaardbaar worden geoordeeld enz. Als deze ramingen bekend worden zouden ondernemers hun aanbod hierop kunnen afstemmen. Ook zou verdergaande openbaarheid de onderhandelingspositie van de gemeente kunnen schaden en leiden tot aansprakelijkheidsstelling en schadeclaims van partijen waarmee al overeenkomsten zijn gesloten in het verleden. In zijn vergadering van 22 mei 2017 heeft de raad een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht voortaan bij geheime documenten aan te geven tot wanneer geheimhouding van toepassing is. Wanneer dat op voorhand niet is aan te geven, heeft de raad in de motie gevraagd een datum voor te stellen waarop de geheimhouding wordt heroverwogen. Voorgesteld wordt de geheimhouding op de in de bijlagen 3 tot en met 5 opgenomen documenten te heroverwegen bij afsluiting van het betreffende project. 3.1 De realisatiestimulans is bedoeld voor stimulering woningbouw Bij de behandeling van de Voortgangsrapportage grondexploitaties in de raadsvergadering van 10 december 2025 heeft de raad besloten de middelen vanuit de Realisatiestimulans te storten in de Risicoreserve Grondexploitaties.

Op deze manier kunnen deze middelen worden ingezet voor dekking gemeentelijke risico’s, inzet bij projecten in kwetsbare gebieden of met specifieke doelgroepen en voor extra ambtelijke capaciteit voor versnelling van projecten. 4.1 Middels het Vereveningsfonds draagt elk project bij aan de sociale woningen in Veenendaal Bij de behandeling van het raadsvoorstel “Programma kostenverhaal en financiële bijdragen” in de raadsvergadering van 30 mei 2024 is de bestemmingsreserve Vereveningsfonds Sociale Woningbouw ingesteld. Gespreid woningbezit met kleine aantallen en deelname in een vereniging van eigenaren zijn voor een woningbouwcorporatie in basis niet wenselijk, waarmee het voor kleinere projecten lastig is om de sociale huurwoningen te realiseren. Wel dient ieder project bij te dragen aan het gezamenlijk belang van voldoende sociale huurwoningen in Veenendaal. Derhalve kunnen initiatiefnemers een exploitatiebijdrage betalen zodat de gemeente op andere locaties de sociale huurwoningen kan compenseren. De systematiek en toepassing is verder uitgelegd in het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen.

5 van 10

Raadsvoorstel: Projectenboek 2026

Alternatieven Het Projectenboek zelf is voornamelijk een verantwoordingsdocument voor de gehele projectenportefeuille. Het bevat integrale actualisaties van grondexploitaties op basis van raadbesluiten, beleid, marktomstandigheden etc. en deze zijn afgestemd op de jaarrekening. Alternatieven zijn op dat vlak niet aan de orde. Ook worden in het Projectenboek speerpunten geformuleerd. De raad zou tot alternatieve speerpunten kunnen besluiten.

Kanttekeningen 1.1 De risico’s omtrent stikstof en netcongestie kunnen leiden tot vertraging en hogere kosten Op dit moment lopen woningbouwprojecten al vertraging op door de afgekondigde netcongestieproblemen op het landelijke en regionale elektriciteitsnet. De verwachting is wel dat de netcongestie juist in onze regio complexer is, dan in grote andere delen van Nederland. Hiervoor zijn snel oplossingen nodig om de ambitie qua bouwplanning te kunnen realiseren. Vanuit de gemeente zetten we op verschillende manieren in om netcongestie voor onze bouwprojecten op te pakken. In het Projectenboek 2026 wordt hier verder op in gegaan. Ook stikstof is een probleem; de verdere verbreding van de Rondweg-oost ligt grotendeels al jaren stil vanwege dit punt. Er wordt wel op korte termijn meer duidelijkheid verwacht of er een oplossing is gevonden voor de verbreding. De woningbouwprojecten zelf kunnen op dit moment doorgang vinden omdat er op projectniveau oplossingen zijn gevonden. Zo is bijvoorbeeld in Veenendaal-oost gebruik gemaakt van de landelijke stikstofbank en heeft interne saldering plaatsgevonden. Voor met name het Ambacht wordt op dit moment gewerkt aan soortgelijke oplossingsrichtingen. De inzet is erop gericht om deze risico’s binnen de projecten zoveel mogelijk te beheersen. Dit leidt mogelijk tot extra plankosten.

In het uiterste geval zullen we mogelijk in de tijd gezien keuzes moeten maken. Doordat de landelijke wetgeving in beweging blijft en er nieuwe gerechtelijke uitspraken bijkomen, vormt dit nog een belangrijk risico voor de voortgang. 1.2 De huidige economische onzekerheid, rentestijgingen en hoge inflatie kunnen voor (extra) tegenvallers zorgen voor de gemeentelijke grondexploitaties In de projecten worden kosten gemaakt, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare ruimte en plankosten. Daarnaast heeft de bouwkostenontwikkeling van woningen impact op de ontwikkeling van de grondprijzen. Voorspellen van de toekomst is altijd lastig, en dat geldt uiteraard ook voor de inflatie. Ook voor het jaar 2026 is er op dit moment weinig houvast voor de prijsontwikkeling. Het is daarom op dit moment voor aannemers, projectontwikkelaars, de gemeente en iedereen die betrokken is bij de locatieontwikkeling ingewikkeld om tot goede prijsafspraken te komen. Een stijgende rente kan daar bovenop tot gevolg hebben dat huishoudens minder te besteden hebben voor bijvoorbeeld een nieuwe hypotheek. Dit kan voor 2026 voor extra tegenvallers zorgen voor de gemeentelijke grondexploitaties. Via het risicomanagement wordt geprobeerd dit zoveel mogelijk te beperken en zo nodig op te kunnen vangen via de Risicoreserve. 1F.1 Er is een kans dat voorbereidende kosten niet verhaald kunnen worden.

Voorbereidende kosten worden later verhaald op de ontwikkelaar. Mocht in uitzonderlijke gevallen geen verhaalbaarheid mogelijk zijn, dan worden deze voorbereidende kosten afgerekend met de Risicoreserve. Het is ongewenst om geen beoordeling van de haalbaarheid van een binnenkomend plan te maken. Om deze kosten te kunnen maken binnen de budgetregels is beschikbaarstelling nodig. 3.1 De definitief toegekende uitkering realisatiestimulans kan lager worden

6 van 10

Raadsvoorstel: Projectenboek 2026

Mocht het plafond voor deze subsidie overschreden worden dan wordt het budget verdeeld over de gemeenten naar rato van het aantal betaalbare woningen dat voor deze specifieke uitkering in aanmerking komt. Er is een mogelijkheid (zij het een beperkt risico) dat de uiteindelijke omvang van de toegekende subsidie daardoor lager uitvalt.

Participatie Het Projectenboek is een document voor de gehele projectenportefeuille. Participatie vindt plaats per project. Zo is er onlangs een succesvolle bijeenkomst geweest bij de BOV om te peilen of er interesse is voor het vestigen op de Overgangszone. Maar ook zijn omwonenden en betrokkenen meegenomen in het Omgevingsplan Het Ambacht. Voor het projectenboek is de eerste trede (informeren) van de participatietrap van toepassing.

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Inwoners krijgen een actuele stand van de woningbouwlocaties en een voortgang van de projecten in Veenendaal.

Aanpak / uitvoering In onderstaande figuur is de jaarlijkse cyclus van plannen, beheersen en verantwoorden opgenomen.

7 van 10

Raadsvoorstel: Projectenboek 2026

In het voorliggende Projectenboek 2026 wordt invulling gegeven aan: 1. Plannen: vooruitblik lopend jaar en komende jaren (in dit geval 2026 en verder). 2. Verantwoorden: toelichting op de (financiële) resultaten en wijzigingen in het afgelopen boekjaar (in dit geval 2025). Hierbij is aansluiting gezocht bij de jaarrekening. Beide documenten worden in dezelfde raadsvergadering behandeld. 3. Beheersen: actualisatie risicomanagement. Daarnaast wordt jaarlijks in de raadsvergadering van december de Voortgangsrapportage Grondexploitaties behandeld. In deze rapportage worden de eventuele belangrijke tussentijdse wijzigingen opgenomen.

Communicatie over dit besluit Het Projectenboek geeft een actuele stand van de woningbouwlocaties en een voortgang van de projecten in Veenendaal. Communicatie over de projecten specifiek gebeurt binnen de projecten zelf.

Evaluatie Zie paragraaf aanpak/uitvoering.

Kosten, baten, dekking Projectenboek 2026 Voorziening grondexploitaties Het verloop van de Voorziening Grondexploitaties is als volgt: Voorziening Grondexploitaties (bedragen x € 1.000) Stand per 1-1-2025

Bedrag 35.053

Bijschrijving rente 2025

701

Stortingen/Beschikkingen n.a.v. Projectenboek 2026: Bij: Storting Brouwerspoort

133

Bij: Storting Ambacht

131

Bij: Storting Tuinstraat

1.380

Stand per 31-12-2025

37.398

Dekking risico’s in de grondexploitaties De buffer tegen de risico’s van de grondexploitaties wordt gevormd door de Risicoreserve. Deze is gestegen met € 4,1 miljoen naar € 12,8 miljoen. De Nota Grondbeleid stelt dat ‘de Risicoreserve in overeenstemming dient te zijn met de omvang van de gemeentelijke risico’s in de grondexploitaties’.

8 van 10

Raadsvoorstel: Projectenboek 2026

De Risicoreserve ligt binnen de bandbreedte van € 10,2 miljoen (minimaal) en € 21,7 miljoen (maximaal). De onderbouwing van de bandbreedte wordt uitgebreid toegelicht in de bijlage Risicoanalyse 2026. Stand Risicoreserve per 1 januari 2025 Bij: Saldo mutaties 2025 Bij: Subsidie 2025 realisatiestimulans Af: Betaling vennootschapsbelasting Stand per 31 december 2025 voor resultaatbestemming Storting Reserve dekking kapitaallasten (bijdrage investering gemeentewerf) Stand per 31 december 2025 na resultaatbestemming

8.709.736 1.588.886 2.660.000 146.000 12.812.622 214.035 12.598.587

Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit per 31 december 2025

10.162.000

Totaal maximaal benodigde reservepositie ult. 2025

21.715.000

Geraamde stortingen tot ultimo 2030 (rond)

4.503.000

Ten opzichte van het projectenboek 2025 is de benodigde financiële weerstandscapaciteit, ofwel het minimaal benodigde bedrag in de Risicoreserve, gestegen naar € 12,8 miljoen (was € 8,7 miljoen). De stijging wordt met name veroorzaakt door de storting van de subsidie realisatiestimulans over 2025 en de winstnemingen van een aantal grondexploitaties. Daartegenover staan de geopolitieke en economische omstandigheden die zorgen voor een toename van onzekerheid. De waarschuwing rondom de mogelijke aansluitstop per 1 juli 2026 voor nieuwe woningen vanwege de netcongestie komt daar nog bovenop. Niettemin is de Risicoreserve binnen de gestelde bandbreedte om de risico’s te kunnen dragen. In de volgende grafiek is de ontwikkeling van de Risicoreserve en de minimale benodigde positie terug te vinden.

Figuur: verloop van de weerstandscapaciteit 2015-2026

9 van 10

Raadsvoorstel: Projectenboek 2026

College van burgemeester en wethouders, verzonden namens

Peter van Vugt griffier

Gert-Jan Kats burgemeester

Bijlagen 1. Projectenboek 2026 2. Begrotingswijziging projectenboek 2026 3. GEHEIM Risicoanalyse projecten gemeente Veenendaal 2026

10 van 10