1. Projectenboek 2024 - raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Raad

Team

Voorstelnummer Datum Onderwerp Programma

Inlichtingen bij

Telefoonnummer E-mailadres

Programma’s en Projecten

2154158 20 juni 2024 Projectenboek 2024 Fysieke leefomgeving K. Meijer / H. Bleijenberg/ B.E. Blok 0318-538494/ 538433 klaas.meijer@veenendaal.nl henko.bleijenberg@veenendaal.nl ireen.blok@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het projectenboek 2024 vast te stellen en daarmee: A . De herzieningen 2024 van de volgende grondexploitaties vast te stellen: a. Complex 01: Ontwikkelposities Veenendaal-oost; b. Complex 02: Veenendaal-oost; c. Complex 08: 1e Melmseweg; d. Complex 12: Brouwerspoort; e. Complex 17: Trivium; f. Complex 24: Het Ambacht; g. Complex 30 en 31: Balkons en de Groene Grens (liquidatie-opzet); h. Complex 39: Vrijkomend vastgoed; i. Complex 43: Pionierkwartier (liquidatie-opzet); j. Complex 92: Lindewijck (liquidatie-opzet); k. Complex 95: Locatie Brandweer/gemeentewerf l. Complex 100: Overgangszone Het Ambacht m. Meerjarige projectbegrotingen: Ritmeesterkwartier (36), Groeneveldselaan (48), Stationskwartier D-noord (84), Stationskwartier D-zuid (89), Belcompany (103), Nieuweweg 220-226 (81), Franse Gat (98), Seats & Sofa’s (101), Tuinstraat (104), Sterke Arm (105), Wageningselaan 98-100 (106) en Spoorzone GWG (107). B. De instelling van de meerjarige projectbegroting en bijbehorende eerste exploitatieopzet van complex 108 Stationsgebied centrum vast te stellen. C. Te storten in de Risicoreserve Grondexploitaties: a. Complex 01 Ontwikkelposities Veenendaal-oost ter grootte van -/- € 237.030, - (dus onttrekken) als gevolg van een correctie op eerder geboekte tussentijdse winstneming; b.

Complex 02 Veenendaal-oost ter grootte van € 852.913, - als gevolg van tussentijdse winstneming; c. Complex 08 1e Melmseweg ter grootte van € 3.043, - als gevolg van tussentijdse winstneming; d. Complex 30 Balkons ter grootte van € 124.305, - als gevolg van tussentijdse winstneming;

Raadsvoorstel van 7 mei 2024, nr. 21545158

e. Complex 39 Vrijkomend vastgoed ter grootte van -/- € 14.651, - (dus onttrekking) als gevolg van een correctie op eerder geboekte tussentijdse winstneming; f. Complex 92 Lindewijck ter grootte van € 35.931, - als gevolg van tussentijdse winstneming; g. Complex 90 Restanten geliquideerde complexen ter grootte van € 8.019, - als gevolg van een batig saldo. D. Te storten in de risicoreserve grondexploitaties en te onttrekken aan de Algemene Reserve: De correctie op de eerder geboekte tussentijdse winstneming van Complex 39 Vrijkomend vastgoed ter grootte van € 14.651, E. Te onttrekken uit de Risicoreserve Grondexploitaties en overeenkomstig te storten in de Voorziening Grondexploitaties: a. Complex 12 Brouwerspoort ter grootte van € 75.000 vanwege een aanvullend geraamd plantekort; b. Complex 43 Pionierkwartier ter grootte van -/- € 113.889 (dus terugstorten) vanwege een minder tekort op het eerder geraamde plantekort; c. Complex 17 Trivium ter grootte van € 335.040 vanwege een geraamd plantekort. F. Te beschikken uit (onttrekking uit) de Risicoreserve Grondexploitaties: a. Complex 84 Stationskwartier D noord van € 4.664 vanwege een gerealiseerd nadelig exploitatiesaldo; b. Ten gunste van de post Initiatievenbudget € 3.383. 2.

De geheimhouding op de Risicoanalyse projecten gemeente Veenendaal 2024 (bijlage 3), de uitgebreide toelichtingen op de grondexploitatieberekeningen (bijlage 4) en de uitgebreide toelichting op de Meerjarige Projectbegrotingen (bijlage 5) te heroverwegen bij afsluiting van de betreffende grondexploitaties of projectbegrotingen. Waarom naar de raad? Conform de Nota Grondbeleid vindt de jaarlijkse verantwoording over alle projecten plaats en wordt een vooruitblik gegeven voor de komende perioden. Er zijn besluiten nodig vanwege de kaderstellende rol en het budgetrecht van de raad. Samenvatting In het Projectenboek zijn zowel de verantwoordingen als de vooruitblikken per project opgenomen. Daarnaast is de risicoanalyse per project geactualiseerd en zijn de gevolgen voor het weerstandsvermogen bepaald. Veel projecten liggen goed op schema en de Risicoreserve Grondexploitaties (hierna te noemen Risicoreserve) is op peil. Vanwege het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moeten er tussentijdse winstnemingen gedaan worden, deze zijn gestort in de Risicoreserve. Inleiding Projectenboek Conform de Nota Grondbeleid vindt de jaarlijkse verantwoording over alle projecten plaats en wordt een vooruitblik gegeven voor de komende jaren. Deze verantwoording en vooruitblik zijn beiden opgenomen in het Projectenboek.

Ook is de risicoanalyse per project geactualiseerd en zijn de gevolgen voor het weerstandsvermogen bepaald. De resultaten zijn opgenomen in de geheime rapportage ‘risicoanalyse projecten gemeente Veenendaal 2024’. De verantwoording en besluitvorming vinden op basis van de volgende documenten plaats:

Raadsvoorstel van 7 mei 2024, nr. 21545158

Speerpunten ruimtelijke projecten Voor 2024 zijn in het projectenboek de volgende speerpunten geformuleerd, en nader toegelicht: 1. Zorgen voor voldoende aanbod aan nieuwbouwwoningen 2. Haalbaar maken van gemeentelijke doelstellingen met hulp van financiële middelen zoals het gemeentelijke fonds bedrijfsverplaatsingen, sociale vereveningsfonds en subsidies/cofinanciering van andere overheden 3. Ruimtelijke doelen bereiken met inzet van publiekrechtelijke instrumenten als de Omgevingswet en beleid zoals herziening van het Grondbeleid en het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen Beoogd resultaat Realisatie van de diverse gemeentelijke projecten binnen de voorgestelde geactualiseerde (financiële) kaders. Argumenten 1.1 Projectenboek is opgesteld conform Nota Grondbeleid Voor de uitvoering van het grondbeleid en de projecten is een goede cyclus van plannen, beheersen en verantwoorden van belang. Dit is vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Aan het Projectenboek 2024 wordt formele status verleend, nadat deze door de raad is vastgesteld. 1.2 Vaststelling van het Projectenboek geeft invulling aan de controlerende taak en het budgetrecht van de raad Het Projectenboek omvat zowel een terugblik op 2023 (controlerende taak) als een meerjarenperspectief vanaf 1 januari 2024 voor de lopende grondexploitaties (budgetrecht).

1.3 Het Projectenboek biedt financiële sturing en risicobeheersing aan de ruimtelijke ontwikkeling van Veenendaal Het Projectenboek geeft behalve een verantwoording over het boekjaar 2023 ook een doorkijk in de projectvoortgang, risico’s en de toekomstige cashflow. Concluderend kan gesteld worden dat veel voortgang is geboekt bij diverse projecten en in de komende jaren veel bouwactiviteiten plaatsvinden. De risicoreserve grondexploitaties is op voldoende peil. 1A.1 Verantwoording conform Nota Grondbeleid Met de jaarlijkse vaststelling van het Projectenboek wordt uitvoering gegeven aan de Nota Grondbeleid. Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV-

Raadsvoorstel van 7 mei 2024, nr. 21545158

regels) is de raad verplicht de herziening van de grondexploitatiebegroting per complex jaarlijks afzonderlijk vast te stellen. 1B.1 De meerjarige projectbegroting exploitatieopzet geeft een goed financieel beeld en kader voor dit moment van de ontwikkeling Stationsgebied Centrum Op dit moment is de ontwikkeling van het Stationsgebied Centrum in onderzoeksfase. Hiervoor zijn vanuit de Spoorzone middelen vrijgemaakt. 1C.1 Tussentijdse winstnemingen zijn conform BBV-regels Per 1 januari 2016 zijn de regels van de BBV (Besluit Begroting & Verantwoording) gewijzigd. In maart 2018 is een aanvullende handreiking beschikbaar gesteld specifiek voor het onderwerp ‘tussentijds winst nemen’. Deze voorgestelde tussentijdse winstnemingen zijn overeenkomstig deze regels bepaald. 1D.1 Correctie Tussentijdse winstneming Vrijkomend Vastgoed uit Algemene Reserve In het raadsvoorstel van 18 mei 2017 over de strategische kaders Vastgoedmanagement is besloten dat positieve resultaten vanuit af te stoten vastgoed worden gestort in de Reserve Onderwijs. Uit deze winsten wordt het openbaar gebied rondom de nieuwe Integrale Kindcentra (IKC’s) bekostigd. Aangezien de Reserve Onderwijs inmiddels is opgeheven, wordt deze tussentijdse winst rechtstreeks gestort in de Algemene Reserve.

De winstneming wordt voornamelijk teruggedraaid vanwege hogere uitvallende exploitatielasten (gas en elektra) van het nog te herontwikkelen vastgoed. 1E.1 Mutaties op de Risicoreserve en de voorziening grondexploitaties zijn conform BBV-regels nodig bij mutaties van het ontstane plantekort Voor complex 12 Brouwerspoort wordt een aanvullend tekort verwacht van € 75.000. Het bedrag in de Voorziening Grondexploitaties dient verhoogd te worden ten laste van de Risicoreserve Grondexploitaties. Voor complex 43 Pionierkwartier wordt een minder tekort verwacht van € 113.889. Hierdoor kan het bedrag wat al in de Voorziening Grondexploitaties is gestort met dit bedrag verlaagd worden ten gunste van de Risicoreserve. 1F.1 Mutaties op de Risicoreserve zijn conform BBV-regels nodig bij de realisatie van het plantekort Het betreffen gemeentelijke kosten die niet verhaald kunnen worden en daarom direct afgeboekt worden ten laste van de risicoreserve. De meerjarige projectbegroting Stationskwartier D-noord heeft in 2023 een nadelig exploitatiesaldo gerealiseerd van € 4.664. Regelmatig worden plannen door ontwikkelaars en particulieren bij de gemeente ingebracht. Als een plan bij de gemeente binnen komt, worden er door de gemeente kosten gemaakt voor de beoordeling van de haalbaarheid van een plan.

Om binnen de budgetregels te blijven èn wel mee te kunnen werken aan initiatieven met een ambtelijke toetsing, is het van belang deze onderzoeken voor te kunnen financieren. Met ingang van 2023 heeft de Raad daarom jaarlijks een initiatievenbudget beschikbaar gesteld van € 100.000. Mocht in uitzonderlijke geval geen verhaalbaarheid mogelijk zijn, worden deze voorbereidende kosten afgerekend met de Risicoreserve. In 2023 zijn hiervan taxatiekosten betaald van € 3.383, welke niet toerekenbaar zijn aan een project. 2.1 De raad heeft verzocht bij geheime documenten aan te geven tot welke datum de geheimhouding van toepassing is.

Raadsvoorstel van 7 mei 2024, nr. 21545158

Voor het college is openbaarheid uitgangspunt. Het is belangrijk dat inwoners kunnen volgen welke keuzes worden gemaakt. Toch is door het college op de Risicoanalyse projecten gemeente Veenendaal 2023 (bijlage 3), de uitgebreide toelichtingen op de grondexploitatieberekeningen (bijlage 4) en de uitgebreide toelichting op de Meerjarige Projectbegrotingen (bijlage 5) geheimhouding opgelegd op grond van artikel 87 van de Gemeentewet. Bij het voorstel of op de documenten geheimhouding kon worden opgelegd, zijn de belangen uit artikel 5.1 van de Woo door het college afgewogen. De geheimhouding is gebaseerd op de volgende grond: • Economische of financiële belangen van de gemeente (art. 5.1 lid 2 onder b Woo) Deze uitzonderingsgrond is aan de orde als de gemeente door het verstrekken van informatie financieel nadeel kan oplopen. Daarvan is sprake als openbaarmaking de onderhandelingspositie van de gemeente tegenover wederpartijen aantast dan wel wordt verzwakt. Openbaarmaking kan de onderhandelingspositie van de gemeente dan zozeer schaden dat de economische of financiële belangen van de gemeente geacht moeten worden zwaarder te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking. Te denken valt in dit kader aan het openbaar maken van grondprijzen. Het is nadelig wanneer bekend wordt met welke grondprijzen de gemeente intern rekent, welke rendementen aanvaardbaar worden geoordeeld enz.

Als deze ramingen bekend worden zouden ondernemers hun aanbod hierop kunnen afstemmen. Ook zou verdergaande openbaarheid de onderhandelingspositie van de gemeente kunnen schaden en leiden tot aansprakelijkheidsstelling en schadeclaims van partijen waarmee al overeenkomsten zijn gesloten in het verleden. In zijn vergadering van 22 mei 2017 heeft de raad een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht voortaan bij geheime documenten aan te geven tot wanneer geheimhouding van toepassing is. Wanneer dat op voorhand niet is aan te geven, heeft de raad in de motie gevraagd een datum voor te stellen waarop de geheimhouding wordt heroverwogen. Voorgesteld wordt de geheimhouding op de in de bijlagen 3 tot en met 5 opgenomen documenten jaarlijks bij het projectenboek te heroverwegen. Alternatieven Het Projectenboek zelf is voornamelijk een verantwoordingsdocument voor de gehele projectenportefeuille. Het bevat integrale actualisaties van grondexploitaties op basis van raadbesluiten, beleid, marktomstandigheden etc. en zijn afgestemd op de jaarrekening. Alternatieven zijn op dat vlak niet aan de orde. Ook worden in het Projectenboek speerpunten geformuleerd. De raad zou tot alternatieve speerpunten kunnen besluiten.

Kanttekeningen 1.1 De risico’s omtrent stikstof en netcongestie kunnen leiden tot vertraging en hogere kosten Op dit moment lopen woningbouwprojecten al vertraging op door de afgekondigde netcongestieproblemen op het landelijke en regionale net. De verwachting is wel dat de netcongestie juist in onze regio complexer is, dan in grote andere delen van Nederland. Hiervoor zijn snel oplossingen nodig om de ambitie qua bouwplanning te kunnen realiseren. Vanuit de gemeente zetten we op verschillende manieren in om netcongestie voor onze bouwprojecten op te pakken. In het Projectenboek 2024 wordt hier verder op in gegaan. Afgelopen jaar is duidelijk geworden dat het rijk een streep heeft gezet door een aantal grote infrastructurele maatregelen op het rijkswegennet. Dit is mede gedaan omdat er te weinig specialisten op het gebied van stikstof zijn. Ook Veenendaal ondervindt dat dit met name voor infraprojecten een complex dossier is. De verbreding van de Rondweg-oost ligt grotendeels al jaren stil vanwege dit punt.

Raadsvoorstel van 7 mei 2024, nr. 21545158

De woningbouwprojecten zelf kunnen op dit moment doorgang vinden omdat er op projectniveau oplossingen zijn gevonden. Zo is bijvoorbeeld in Veenendaal-oost gebruik gemaakt van de landelijke stikstofbank en heeft interne saldering plaatsgevonden. Voor met name het Ambacht wordt op dit moment gewerkt aan soortgelijke oplossingsrichtingen. Doordat de landelijke wetgeving in beweging blijft en er nieuwe gerechtelijke uitspraken bijkomen, vormt dit nog wel een risico. De inzet is erop gericht om deze risico’s binnen de projecten zoveel mogelijk te beheersen. Dit leidt mogelijk tot extra plankosten. In het uiterste geval zullen we mogelijk in de tijd gezien keuzes moeten maken. Doordat de landelijke wetgeving in beweging blijft en er nieuwe gerechtelijke uitspraken bijkomen, vormt dit nog een belangrijk risico voor de voortgang. 1.2 De huidige economische onzekerheid, rentestijgingen en hoge inflatie kunnen voor (extra) tegenvallers zorgen voor de gemeentelijke grondexploitaties In de projecten worden kosten gemaakt, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare ruimte en plankosten. Daarnaast heeft de bouwkostenontwikkeling van woningen impact op de ontwikkeling van de grondprijzen. Voorspellen van de toekomst is altijd lastig, en dat geldt uiteraard ook voor de inflatie. Ook voor het jaar 2024 is er op dit moment weinig houvast voor de prijsontwikkeling.

Het is daarom op dit moment voor bouwers, projectontwikkelaars, de gemeente en iedereen die betrokken is bij de locatieontwikkeling ingewikkeld om tot goede prijsafspraken te komen. Een stijgende rente kan daar bovenop tot gevolg hebben dat huishoudens minder te besteden hebben voor bijvoorbeeld een nieuwe hypotheek. Dit kan voor 2024 voor extra tegenvallers zorgen voor de gemeentelijke grondexploitaties. Via het risicomanagement wordt geprobeerd dit zoveel mogelijk te beperken en zo nodig op te kunnen vangen via de Risicoreserve. 1Fb.1 Er is een kans dat voorbereidende kosten niet verhaald kunnen worden. Voorbereidende kosten worden dan later verhaald op de ontwikkelaar. Mocht in uitzonderlijke geval geen verhaalbaarheid mogelijk zijn, dan worden deze voorbereidende kosten afgerekend met de Risicoreserve. Het is ongewenst om geen beoordeling van de haalbaarheid van een binnenkomend plan te maken. Om deze kosten te kunnen maken binnen de budgetregels is beschikbaarstelling nodig. Participatie Het Projectenboek is een document voor de gehele projectenportefeuille. Participatie vindt plaats per project. Zo komt de klankbordgroep van Het Ambacht bijvoorbeeld regelmatig bijeen. Ook is de buurt onlangs tijdens een bewonersbijeenkomst in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van het ontwikkelkader, vragen te stellen en opmerkingen te delen.

Daarnaast hebben verschillende ontwikkelaren met projecten binnen Het Ambacht bewonersavonden georganiseerd. Bijvoorbeeld voor het project de Nijverheid. Naar aanleiding van de feedback tijdens de bewonersavond is het ontwerp aangepast, wat onder andere heeft geresulteerd in een bouwlaag minder. Voor Spoorzone is afgelopen jaar een tweede conferentie georganiseerd om bij alle professionele belanghebbenden op te halen wat zij van de visie Spoorzone vinden en of we nog zaken missen. Hier kwamen zo’n 80 deelnemers op af. Voor het projectenboek is de eerste trede (informeren) van de participatietrap van toepassing. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Bewoners krijgen een actuele stand van de woningbouwlocaties en een voortgang van de projecten in Veenendaal.

Raadsvoorstel van 7 mei 2024, nr. 21545158

Aanpak / uitvoering In onderstaande figuur is de jaarlijkse cyclus van plannen, beheersen en verantwoorden opgenomen.

In het voorliggende Projectenboek 2024 wordt invulling gegeven aan: 1. Plannen: vooruitblik lopend jaar en komende jaren (in dit geval 2024 en verder). 2. Verantwoorden: toelichting op de (financiële) resultaten en wijzigingen in het afgelopen boekjaar (in dit geval 2023). Hierbij is aansluiting gezocht bij de jaarrekening. Beide documenten worden in dezelfde raadsvergadering behandeld. 3. Beheersen: actualisatie risicomanagement. Daarnaast wordt jaarlijks in de raadsvergadering van december de Voortgangsrapportage Grondexploitaties behandeld, welke onderdeel is van de 3e bestuursrapportage. In deze rapportage worden de eventuele belangrijke tussentijdse wijzigingen opgenomen. Communicatie over dit besluit Het Projectenboek geeft een actuele stand van de woningbouwlocaties en een voortgang van de projecten in Veenendaal. Communicatie over de projecten specifiek gebeurt binnen de projecten zelf. Evaluatie Zie paragraaf aanpak/uitvoering. Kosten, baten, dekking Projectenboek 2024 Voorziening grondexploitaties Het verloop van de Voorziening Grondexploitaties is als volgt:

Raadsvoorstel van 7 mei 2024, nr. 21545158

Voorziening Grondexploitaties (bedragen x € 1.000) Stand per 1-1-2023

Bedrag 36.166

Bijschrijving rente 2023

723

Stortingen/Beschikkingen n.a.v. Projectenboek 2024: Bij: Storting Brouwerspoort

75

Bij: Storting Trivium

335

Af: Minder storting Pionierkwartier

-114

Stand per 31-12-2023

37.185

Dekking risico’s in de grondexploitaties De buffer tegen de risico’s van de grondexploitaties wordt gevormd door de Risicoreserve. Deze is gestegen met € 0,5 miljoen naar € 7,8 miljoen. De Nota Grondbeleid stelt dat ‘de Risicoreserve in overeenstemming dient te zijn met de omvang van de gemeentelijke risico’s in de grondexploitaties’. De Risicoreserve ligt binnen de bandbreedte van € 7,7 miljoen (minimaal) en € 15,9 miljoen (maximaal). De onderbouwing van de bandbreedte wordt uitgebreid toegelicht in de bijlage Risicoanalyse 2024. Stand per 1 januari 2023 Saldo mutaties 2023 Raming stand per 31 december 2023 voor resultaatsbestemming Correctie uit reserve onderwijs (algemene reserve) Raming stand per 31-12-2023 na resultaatsbestemming

7.633.108 167.966 7.801.074 14.651 7.815.725

Totaal financiële weerstandscapaciteit per 31 december 2023 (‘minimum’)

7.731.725

Totaal benodigde reservepositie ult. 2023 (‘maximum’)

15.868.999

Geraamde stortingen tot ultimo 2029 (rond)

3.889.000

Ten opzichte van het projectenboek 2023 is de benodigde financiële weerstandscapaciteit, ofwel het minimaal benodigde bedrag in de Risicoreserve, gestegen naar € 7,7 miljoen (was € 7 miljoen). De stijging is een logisch gevolg van de initiatieven die worden genomen, voornamelijk rondom Spoorzone en Het Ambacht in het bijzonder. Ook de economische omstandigheden zorgen voor een toename van onzekerheid. Niettemin is de risicoreserve binnen de gestelde bandbreedte om de risico’s te kunnen dragen. In de volgende grafiek is de ontwikkeling van de Risicoreserve en de minimale benodigde positie terug te vinden.

Raadsvoorstel van 7 mei 2024, nr. 21545158

Figuur: verloop van de weerstandscapaciteit 2009-2024

Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1. Projectenboek 2024 2. Begrotingswijziging 3. Risicoanalyse projecten gemeente Veenendaal 2024 (GEHEIM) 4. Uitgebreide toelichtingen op de grondexploitatieberekeningen (GEHEIM) 5. Uitgebreide toelichting op de Meerjarige Projectbegrotingen (GEHEIM)