1. Programma kostenverhaal en financiele bijdragen - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL

Programma

30 mei 2024 2164898 13 maart 2024 Programma kostenverhaal en financiële bijdragen Fysieke leefomgeving

Inlichtingen bij

K. Meijer

Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp

Agendapunt

Team

Programma’s en Projecten

Telefoonnummer E-mailadres

klaas.meijer@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het ‘Programma kostenverhaal en financiële bijdragen’ vast te stellen, ter vervanging van de huidige Nota Bovenwijkse voorzieningen 2020 - 2024 en daarmee de bijdrage Gebiedsoverstijgende investeringen aan te passen naar € 29,10 per m2 gebruiksoppervlakte voor wonen en € 6,40 per m2 gebruiksoppervlakte voor niet-wonen vanaf het moment van besluitvorming door de raad; 2. Een bestemmingsreserve ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’ in te stellen met a. als doel: dekking van de ‘onrendabele top’ als gevolg van de toevoeging van sociale huur boven het vastgestelde percentage uit de geldende woonvisie; b. als voeding: het gereserveerde bedrag van € 570.000,- uit de Programmabegroting 2024 en de toekomstige stortingen van de bijdragen voor het Vereveningsfonds die worden ontvangen bij kostenverhaalsprojecten en vanuit grondexploitatieprojecten; c. als onttrekking: de bijdragen aan woningbouwprojecten met extra sociale huur conform de spelregels uit het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen; d. als maximale hoogte van de reserve: € 2.500.000,-; e. een onbeperkte looptijd; f. waarbij geen rente wordt toegerekend. 3. De naam van de bestaande bestemmingsreserve ‘Bovenwijkse voorzieningen’ te wijzigen in bestemmingsreserve ‘Gebiedsoverstijgende investeringen’ met a.

als doel: dekking voor lasten van gebiedsoverstijgende investeringen; b. als voeding: de storting van de bijdragen gebiedsoverstijgende investeringen die worden ontvangen vanuit initiatiefnemers bij kostenverhaalsprojecten en vanuit eigen grondexploitatieprojecten; c. als onttrekking: deze reserve wordt ingezet ter dekking van de structurele lasten (rente en afschrijvingen) van de gebiedsoverstijgende investeringen; d. als maximale hoogte van de reserve: € 10.000.000,-; e. een onbeperkte looptijd; f. geen rente-toerekening aan de bestemmingsreserve. 4. Het college toestemming te geven om jaarlijks de hoogte van de tarieven voor de bijdrage gebiedsoverstijgende voorzieningen vast te stellen.

Raadsvoorstel van 9 april 2024, nr. 2164898

Waarom naar de raad? Als gevolg van de invoering van de Omgevingswet dient de Nota Bovenwijkse voorzieningen 20202024 te worden vervangen door het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen. De berekening van de financiële bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen (vergelijkbaar met voorheen de bovenwijkse voorziening) is herzien. Tevens wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de wet geeft voor het instellen van een bestemmingsreserve ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’ met bijbehorende spelregels. Het Programma heeft kaderstellende onderdelen en het vaststellen daarvan is een raadsbevoegdheid. Het instellen of wijzigen van bestemmingsreserves is eveneens een bevoegdheid van de raad. Samenvatting De Nota bovenwijkse voorzieningen 2020-2024 (hierna ook: “Nota”) is door de raad vastgesteld op 15 oktober 2020. Het tarief wordt jaarlijks door het college van B&W geactualiseerd via de grondprijzenbrief. De Nota sluit niet aan bij de nieuwe systematiek van het kostenverhaal uit de Omgevingswet, onder ander vanwege gewijzigde definities. De Nota wordt daarom vervangen door het ‘Programma kostenverhaal en financiële bijdragen’ (hierna ook: “Programma”). Dit Programma dient als basis voor de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen die in rekening wordt gebracht via anterieure overeenkomsten.

Ook biedt het Programma handvatten om te zorgen dat de doelstellingen uit de woonvisie voor het sociale woningbouwprogramma hulpmiddelen heeft om dit praktisch te kunnen realiseren. Inleiding Veenendaal groeit sterk de afgelopen jaren met circa 400 woningen per jaar. Dit is nodig om te zorgen voor voldoende woningaanbod voor de groeiende bevolking. De groei geeft ook druk op de (infrastructurele) voorzieningen. Een voorbeeld is de hierdoor benodigde verbreding van de Rondwegoost, mede als gevolg van de woningbouw in Veenendaal-oost. Nu en in de komende jaren zijn in het gebied Spoorzone circa 3500 woningen voorzien. Het is evident dat ingrepen in de bestaande hoofdinfrastructuur benodigd zullen zijn. Ook woningbouwprojecten die niet in grote in- en uitbreidingslocaties liggen geven een claim op de bestaande voorzieningen. Met een woningbouwopgave heeft Veenendaal dus ook een investeringsopgave in de hoofdinfrastructuur. In het Programma worden deze aangeduid als ‘gebiedsoverstijgende investeringen’. Om te zorgen dat ook de benodigde hoofdinfrastructuur mee kan groeien, is het nodig dat iedereen zijn steentje bijdraagt voor voorzieningen waar de hele gemeente van profiteert. Het is heel reëel dat niet alleen de gemeente (en eventuele subsidieverstrekkers) kosten voor haar rekening neemt ten aanzien van deze investeringsprojecten.

Bouwprojecten in Veenendaal profiteren immers ook van goede voorzieningen in onze gemeente. We willen initiatiefnemers van nieuw te ontwikkelen vastgoed daarom naar verhouding laten bijdragen. Dit is mogelijk met dit Programma kostenverhaal en financiële bijdragen. Het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen is een vervanging van de Nota Bovenwijkse voorzieningen 2020-2024 waarin: - wordt toegelicht hoe het kostenverhaal op basis van de voormalige Wet ruimtelijke ordening en de nieuwe Omgevingswet plaatsvindt; - wordt toegelicht hoe de gemeente aan initiatiefnemers een bijdrage vraagt voor

Raadsvoorstel van 9 april 2024, nr. 2164898

-

de gemeentelijke kosten/ beoogde investeringen; de gemeentelijke gebiedsoverstijgende investeringen worden benoemd waar een bijdrage voor wordt gevraagd, en; een werkwijze is vastgelegd hoe omgegaan wordt met de verplichting uit de woonvisie om sociale huur te realiseren als dat uit praktische overwegingen niet mogelijk blijkt.

Kostenverhaal was in de Wet ruimtelijke ordening (“Wro”) en Besluit ruimtelijke ordening (“Bro”) verplicht, en blijft dat ook in de Omgevingswet (“Ow”). Met de recente inwerkingtreding van de Ow is de wettelijke verplichting van het gemeentelijke kostenverhaal dus niet anders. Wel veranderen in de Ow de omschrijvende termen en wordt het kostenverhaal en de financiële bijdragen toegelicht en vastgesteld. Beoogd resultaat Het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen zorgt dat de regeling kostenverhaal onder de Omgevingswet is uitgewerkt voor de gemeente. Argumenten 1.1 Aanpassing is benodigd vanwege Omgevingswet. Aangezien in de nieuwe Omgevingswet het begrip ‘bovenwijkse voorziening’ anders wordt gedefinieerd kan deze term niet meer worden gebruikt voor de gebiedsoverstijgende investeringen, zodat de Nota wordt vervangen door het ‘Programma kostenverhaal en financiële bijdragen’. Tevens zijn er zaken enigszins aangepast om aan de nieuwe wetgeving te voldoen. Het is daarom wenselijk dat het Programma wordt vastgesteld, zodat deze een nieuwe basis kan zijn voor het in rekening brengen van deze bijdrage aan initiatiefnemers. 1.2 Het Programma maakt transparant hoe de gemeente het wettelijke kostenverhaal toepast. Het Programma biedt duidelijkheid aan initiatiefnemers hoe de gemeente het wettelijke kostenverhaal toepast.

Met het vaststellen geeft de raad de kaders aan het college hoe in Veenendaal deze wettelijke vereisten onder de Omgevingswet worden toegepast. Dit schept duidelijkheid naar alle betrokken partijen. 1.3 De bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen stijgt enigszins ten opzichte van het eerdere tarief voor bovenwijkse voorzieningen zoals vastgesteld in de grondprijzenbrief 2024. In de huidige grondprijzenbrief bedraagt de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen per 1-1-2024 € 28,00 per m2 gbo (gebruiksoppervlakte conform NEN2580) voor woningen. Met de nieuwe berekening stijgt dit bedrag voor ‘gebiedsoverstijgende investeringen’ naar € 29,10 per m2 gbo voor woningen. Voorgesteld wordt dit nieuwe bedrag in te laten gaan vanaf het moment van besluitvorming. Hiermee worden de huidige tarieven in de grondprijzenbrief 2024 vervangen. 1.4 Om de sociale doelstelling van 30% sociale huur op gemeenteniveau te halen kan het Vereveningsfonds helpen om op projectniveau de haalbaarheid te vergroten. Een belangrijk doel in de Woonvisie is te zorgen voor voldoende sociale huur. In de praktijk levert dit regelmatig problemen op, zeker op wat kleinere ontwikkellocaties. Een voorbeeld is dat een woningbouwcorporatie veelal alleen sociale huurwoningen wil afnemen indien dit een heel appartementsgebouw betreft.

Het onderdeel uit moeten maken van een VVE is voor het beheer door verhuurders begrijpelijkerwijs onwenselijk. Daarom krijgen we van initiatiefnemers veelal de vraag of het mogelijk is om projecten met elkaar te verevenen op het woningbouwprogramma. Dit is een

Raadsvoorstel van 9 april 2024, nr. 2164898

pragmatisch voorstel wat voordelen biedt aan alle initiatiefnemers en de sociale doelstelling uit de woonvisie overeind houdt. De basis voor de verevening is daarom dat er in eerste plaats niet verevend wordt met geld, maar op woningbouwprogramma (fysieke verevening). Dit kan ook op gebiedsniveau toegepast kunnen worden tussen initiatiefnemers met onderlinge (financiële) afspraken. Het college houdt regie via afspraken in anterieure overeenkomsten. Alleen als er geen andere mogelijkheden zijn, wordt ook verevening met geld uit het Vereveningsfonds mogelijk gemaakt. 2.1 Het instellen van een nieuwe reserve is een bevoegdheid van de raad Overeenkomstig artikel 11 uit de gemeentelijke financiële verordening dienen bij de instelling van een reserve bepaalde zaken zoals doel, stortingen en mutaties etc. vastgelegd te worden. 2.2. Een bestemmingsreserve Vereveningsfonds sociale woningbouw is nodig om uitvoering te kunnen geven aan de optie tot financiële verevening die het Programma mogelijk maakt. Zoals in argument 1.4 is aangegeven heeft het de voorkeur om fysiek te verevenen. Toch kunnen er situaties voordoen dat er financieel verevend moet worden, omdat er geen alternatieven zijn. Deze bestemmingsreserve maakt een financiële verevening mogelijk. De spelregels hiervoor zijn opgenomen in het Programma.

3.1 De Omgevingswet gebruikt een nieuwe terminologie voor bovenwijkse voorzieningen De bijdragen die tot op heden zijn geïnd, zijn tot nu toe in de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen gestort. Bij realisatie van voorzieningen wordt een deel van de investering uit deze reserve gedekt. Deze werkwijze blijft ook met het nieuwe Programma gelijk. Om in lijn met de wetgeving te blijven wordt de benaming van de bestemmingsreserve gewijzigd van bovenwijkse voorziening naar gebiedsoverstijgende investeringen. Inhoudelijk verandert er niet wezenlijk iets aan het doel, stortingen en mutaties etc. van de huidige bestemmingsreserve. 4.1 Het college heeft bevoegdheid om de grondprijzenbrief vast te stellen Vanwege het dynamische karakter van zowel de gebiedsoverstijgende voorzieningen als van de ontwikkellocaties, wordt de berekening jaarlijks geactualiseerd en/of geïndexeerd en daarna door het college vastgesteld. Deze actualisatie gebeurt bij het opstellen van de grondprijzenbrief. Conform de Nota Grondbeleid 2020-2024 is vaststelling grondprijzenbrief een bevoegdheid van het college. Alternatieven De raad kan beslissen geen ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’ in te stellen. Dit heeft tot gevolg dat er geen financiële verevening voor sociale huurwoningen mogelijk wordt gemaakt.

De uitvoerbaarheid van de doelstellingen uit de woonvisie ten aanzien van aanbod van sociale huurwoningen komt onder druk te staan bij met name de kleinere projecten (< 200 woningen). Kanttekeningen 1.1/ 2.1 Er is geen zekerheid of het ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’ werkt. Hoewel de woningcorporatie en initiatiefnemers in eerste aanleg overwegend positief reageren, is het een nieuw instrument dat zijn waarde moet bewijzen. Voor de gemeente geldt dat het een succes is als de gewenste sociale huur wordt gerealiseerd en de bestemmingsreserve ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’ op peil blijft.

Raadsvoorstel van 9 april 2024, nr. 2164898

Participatie Het “Programma kostenverhaal en financiële bijdragen” bevat voor een groot deel een actualisatie en een technische aanpassing van de inhoud van de voormalige Nota Bovenwijkse voorziening 20202024. Hierbij verandert er weinig aan de bestaande praktijk die bij initiatiefnemers genoegzaam bekend is. Wat wel verandert, is het instellen van de bestemmingsreserve ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’. Aan initiatiefnemers en Veenvesters is gevraagd hoe zij hiernaar kijken (participatietrede 1 – inventariseren). Hieruit bleek dat het een goede stap is om dit in te stellen en dat de systematiek helder is. Er is nog geen zekerheid of het gaat werken zoals beoogd voor zowel de initiatiefnemers, Veenvesters en de gemeente. Vandaar dat er een evaluatiemoment is gepland bij de Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Dit besluit zorgt ervoor dat initiatiefnemers ook zullen bijdragen aan de benodigde gebiedsoverstijgende investeringen om Veenendaal bereikbaar te houden met een fijn leefklimaat. Ook maakt het mogelijk op gemeenteniveau te zorgen voor aanbod van sociale huur overeenkomstig het hiervoor vastgestelde percentage. Aanpak/ uitvoering Het Programma wordt, na vaststelling door de raad, gepubliceerd op de website overheid.nl.

Daarmee hebben zowel het college als de initiatiefnemers heldere kaders waarbinnen uitvoering gegeven kan worden aan het kostenverhaal in gebiedsontwikkeling. Waar nodig worden de formuleringen in de grondprijzenbrief aangepast. Communicatie over dit besluit Dit besluit is openbaar en dient ter verheldering van de werkwijze van de gemeente inzake het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling. Evaluatie Het Programma wordt vastgesteld waarbij uitgegaan wordt dat de wijzigingen aan de omvang van de gebiedsoverstijgende investeringen en woningbouwopgave pas na meerdere jaren echt significant zullen zijn. Daarom zal de tariefstelling jaarlijks bij de grondprijzenbrief worden herzien met veelal een indexatie. Mochten er significante wijzigingen plaatsvinden dan zal de gehele berekening opnieuw worden uitgevoerd. In principe zal de evaluatie over vier jaar plaatsvinden. Een nieuw onderdeel is het ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’ waarvoor uit de praktijk moet blijken of de werking ook het gewenst effect zal bereiken. Daarom zal bij de Voortgangsrapportage grondexploitaties 2025 hiervan een evaluatie plaatsvinden met de eerste bevindingen. Indien nodig wordt een voorstel aan de raad voorgelegd voor een bijsturing. Kosten, baten, dekking Dit Programma is geen investeringsagenda. Er wordt geen besluit genomen op de verschillende investeringen en de financiering ervan.

Het Programma gaat uitsluitend over een berekeningssystematiek. Er wordt benoemd welk deel, op basis van de huidige inschattingen, voor rekening zou komen van de gemeente en welk deel voor rekening van derden. Voor het ‘Vereveningsfonds sociale woningbouw’ is in de Programmabegroting 2024 (pagina 18) het volgende opgenomen: “Het is van belang om alvast een werkbudget voor het fonds vast te stellen zodat we niet op 0 beginnen. Hierbij wordt gekeken naar de prijs per vierkante meter van € 380 die is

Raadsvoorstel van 9 april 2024, nr. 2164898

overeengekomen. Bij een woning van gemiddeld 60 vierkante meter, keer 25 woningen, betekent dit een startkapitaal van € 570.000. De reservering van dit bedrag is als incidentele voorfinanciering bij de integrale afweging van de kadernota voorgesteld. Dit geld betreft zoals gezegd alleen een werkbudget, en blijft per saldo over als we ooit stoppen met het fonds. De regeling kost de gemeente dus geen geld.” Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1. Programma kostenverhaal en financiële bijdragen Raadsbesluit