1. Ontwikkelkader Het Ambacht - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad

21 maart 2024

Agendapunt

Afdeling

Programma's & Projecten

Voorstelnummer Datum Onderwerp Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

27 februari 2024 Ontwikkelkader Het Ambacht Fysieke Leefomgeving L.H. van der Hoeven (0318) 538480 lout.van.der.hoeven@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het “Ontwikkelkader voor transformatie van het bedrijventerrein Het Ambacht naar een gemengde woonwijk” van februari 2024 vast te stellen, waarmee alle ruimtelijke en programmatische kaders die eerder voor Het Ambacht of delen van het plangebied zijn vastgesteld komen te vervallen. 2. In afwijking van de “Woonvisie 2022-2025”, in de gemengde woonwijk Het Ambacht het aandeel van 7% jongerenwoningen onderdeel te laten zijn van het sociale woningprogramma. 3. In afwijking van de “Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020, herziening 2023” in de gemengde woonwijk Het Ambacht parkeernormen toe te passen van parkeerzone 3. 4. In afwijking van de “Actualisatie Detailhandelsbeleid Veenendaal 2022” in de gemengde woonwijk Het Ambacht vestiging van nieuwe detailhandel toe te staan met een maximum van 2.000 m2 WVO. Waarom naar de raad? Het Ontwikkelkader voor Het Ambacht (bijlage 1) vormt een planologisch kader voor bouwplannen in de toekomst en is de basis voor een Omgevingsplan voor Het Ambacht, dat na vaststelling van het Ontwikkelkader zal worden opgesteld. Samenvatting Wij stellen voor om het Ontwikkelkader voor Het Ambacht vast te stellen en te besluiten op een aantal punten op het gebied van wonen, parkeren en detailhandel af te wijken van vigerend beleid.

Inleiding In de Omgevingsvisie 2030 wordt het uitgangspunt genomen dat verdichten en transformatie binnen de gemeentegrenzen moet worden gestimuleerd. In paragraaf 5.7 wordt als voorbeeld van een mogelijk transformatiegebied bedrijventerrein Het Ambacht genoemd. Dit gebied wordt aangemerkt als gebied met herontwikkelingskansen. Aangezien de Omgevingsvisie niet nader ingaat op de mogelijke herontwikkeling en dus wat de herontwikkeling betreft niet concreet wordt, stelde de raad in juni 2021 de Ontwikkelstrategie voor Het Ambacht vast dat is uitgewerkt in het “Ontwikkelperspectief Het Ambacht” van september 2021 (bijlage 2). Hierin worden de contouren van een toekomstige dicht bebouwde gemengde woon/werkwijk geschetst die in de komende jaren moet verrijzen in een gebied dat nu nog bijna geheel in gebruik is als bedrijventerrein. De locatie van Het Ambacht ligt dichtbij de binnenstad van Veenendaal en nabij het treinstation Veenendaal Centrum. Het is één van de laatste locaties dichtbij het centrum waar substantieel verdicht kan worden. Tegelijk biedt de transformatie

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

kansen voor ondernemend Veenendaal. Weliswaar worden relatief grootschalige milieuhinderlijke bedrijven verplaatst, maar in de nieuwe opzet van de wijk zal, naast ruimte voor wonen, ook ruimte zijn voor bedrijvigheid. Het transformeren van het grote verouderde bedrijventerrein Het Ambacht is een traject van jaren. Er is daarbij een sterke afhankelijkheid van de bereidheid van bedrijven om te verhuizen. Daarom is er een ontwikkelstrategie opgesteld die flexibel en adaptief is. Op voorhand wordt niet alles vastgelegd. In december 2021 heeft het rijk voor een deel van het gebied een WBI (WoningBouw Impuls) subsidie van ruim 7 miljoen euro verleend en er is in 2022 aanvullend 3 miljoen euro provinciale subsidie verleend. De raad heeft in juni 2021 besloten om ook 4 miljoen euro cofinanciering ter beschikking te stellen. Doel van de subsidies is om de woningbouw in Het Ambacht te versnellen. Voorwaarden hierbij zijn dat in een periode van 10 jaar minimaal 1.200 woningen moeten zijn gebouwd en dat de realisatie van de eerste woningen in 2025 wordt gestart. In november 2022 is Spoorzone Veenendaal (met daarbinnen Het Ambacht als grootste ontwikkellocatie) aangewezen als speerpuntproject binnen het Grootschalig Woningbouw Gebied (GWG) Foodvalley.

Om de grootschalige infrastructurele ingrepen te kunnen financieren die nodig zijn voor ontsluiting en bereikbaarheid van de Spoorzone Veenendaal is 12 miljoen euro MIRT(Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport) subsidie toegekend, die in belangrijke mate wordt ingezet voor het geschikt maken van de hoofdontsluitingswegen voor de extra verkeersbelasting die de transformatie tot gevolg heeft. Tot slot heeft het rijk 6,2 miljoen euro aan bijdragen toegekend om milieucirkels uit te kopen / te verkleinen en de noodzakelijke koppeling te maken tussen het stadspark en het Ambacht. Hiermee wordt het een integrale gebiedsontwikkeling binnen het motto ‘meer landschap, meer stad’. Het Ambacht maakt onderdeel uit van Spoorzone Veenendaal. Voor de Spoorzone wordt een structuurvisie opgesteld, die medio 2024 ter besluitvorming aan het college en de raad wordt voorgelegd. De structuurvisie vormt samen met het Ontwikkelkader Het Ambacht het formele planologisch kader voor toekomstige omgevingsvergunningen. Om deze reden is de raad het bevoegde gezag voor vaststelling van het Ontwikkelkader Het Ambacht. Sinds de vaststelling van de ontwikkelstrategie en het Ontwikkelperspectief is de raad een aantal keer in informatieve bijeenkomsten c.q. middels RIB’s op de hoogte gehouden van de voortgang van het Ontwikkelkader Het Ambacht.

De laatste keer dat de raad actief is betrokken, was bij het vaststellen van vestiging van het voorkeursrecht op Het Ambacht in juni 2023. Het Ambacht wordt voor Veenendaal een bijzondere wijk. Anders dan alle andere wijken, met: • Dichtere en hogere bebouwing met een stedelijke, industriële en robuuste uitstraling; • Een complementair woningaanbod met relatief veel appartementen en woningtypen voor doelgroepen die elders minder aan bod komen (ouderen, jongeren, mensen met een zorgvraag); • Auto’s die niet voor de deur geparkeerd staan, maar in collectieve parkeervoorzieningen, die direct vanaf de hoofdontsluitingswegen worden ontsloten; • Een autoluw verblijfsgebied met veel hoogwaardig groen en ruimte voor voetgangers en fietsers; • Alle dagelijkse maatschappelijke en commerciële voorzieningen op loopafstand, waardoor het niet nodig is om hiervoor (met de auto) de wijk uit te gaan; • Ruimte voor nieuwe vormen van werken aan huis, in bedrijfsverzamelgebouwen en “coworking spaces”; • Veel aandacht voor bewegen, ontmoeten en communityvorming.

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

Al deze elementen samen vormen het bijzondere karakter van de wijk, waarmee het zich onderscheidt van aantrekkelijke woonwijken in de regio (Enka/ kazerneterreinen, Kernhem noord en Groenpoort). Het verzwakken van één van deze elementen leidt tot verminderde aantrekkingskracht van de wijk. Beoogd resultaat Transformatie van het huidige bedrijventerrein naar een aantrekkelijke gemengde woonwijk. Argumenten 1.1 Het Ontwikkelkader bouwt voort op het eerder vastgestelde Ontwikkelperspectief Het Ambacht uit 2021 De gebiedsuitgangspunten in de Ontwikkelstrategie en het Ontwikkelperspectief zijn verder uitgewerkt in het Ontwikkelkader. De belangrijkste elementen van het Ontwikkelperspectief waren: • Een nieuwe groene hoofdstructuur; • Een andere aanpak van mobiliteit met ruimte voor voetgangers en fietsers; • Fasering zonder vooropgezette volgorde; • Buurten met elk een verschillend karakter. Daar waar het Ontwikkelkader afwijkt van het Ontwikkelperspectief prevaleert het Ontwikkelkader. 1.2 Het Ontwikkelkader vervangt alle eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke en programmatische kaders voor Het Ambacht De raad stelde op 30 mei 2018 de “Aanvulling ruimtelijk en programmatisch kader Groeneveldselaan (westzijde)” vast.

Hierin zijn voor een gebied ten westen van de Groeneveldselaan, dat aan de noordzijde wordt begrensd door de Industrielaan en aan de zuidzijde door de Nijverheidslaan, kaders vastgesteld voor een gebiedsontwikkeling met PDV en woningbouw. Met vaststelling van het Ontwikkelkader voor het Ambacht komt dit kader uit 2018 te vervallen. 1.3 In het Ontwikkelkader wordt voldaan aan de voorwaarden van het rijk in het kader van de WBIsubsidie Het rijk stelt bij verstrekking van de WBI-subsidie voorwaarden aan het woonprogramma en de planning en fasering van de realisatie van de woningen. Verder stelt zij uitgangspunten voor mobiliteit, duurzaamheid en klimaatadaptatie. Deze voorwaarden en uitgangspunten zijn overgenomen in het Ontwikkelkader. 1.4 De transformatie van Het Ambacht draagt in belangrijke mate bij aan het terugdringen van het woningtekort in Veenendaal. Het Ambacht is één van de laatste locaties waar binnen de gemeentegrenzen van Veenendaal nog een substantiële woningproductie kan worden gerealiseerd. Door een “complementair woningaanbod” (o.a. met relatief veel appartementen voor ouderen, jongeren en mensen met een zorgvraag) kan vooral ook worden bijgedragen aan het terugbrengen van het woningtekort in bepaalde woningcategorieën en voor bepaalde doelgroepen.

1.5 Het Ontwikkelkader is gebaseerd op de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 Het Ontwikkelkader voor Het Ambacht baseert zich grotendeels op de Omgevingsvisie. Hierin wordt Het Ambacht genoemd als gebied waar transformatie plaatsvindt van een bedrijventerrein naar een gemengd gebied met wonen, werken en andere functies. In Het Ambacht wordt invulling gegeven aan de belangrijkste opgaven van een gezonde, duurzame en veilige woonomgeving: • Mogelijkheden om meer te bewegen, ontspannen en ontmoeten; • Bijdragen aan energietransitie; • Stimuleren circulaire economie; • Een klimaatadaptieve leefomgeving; • Inwoners voelen zich veilig op straat en in huis.

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

Op de vijf thema’s van de Omgevingsvisie worden in het Ontwikkelkader maatregelen verwerkt, met als voorbeelden: 1. Bouwen en wonen: verdichting, realiseren groen en aanwijzing als gebied waar zorggeschikte woningen rondom voorzieningen worden gebouwd, 2. Groen, natuur en water: realiseren groene openbare ruimte, begroeide gevels en daken van gebouwen, maatregelen voor regenwaterinfiltratie en verbetering biodiversiteit. 3. Mobiliteit: creëren autoluw verblijfsgebied, veel ruimte voor fietsen en wandelen, inzet mobiliteitsarrangementen (zoals deelauto’s en mobiliteit op maat) en bouw collectieve parkeergebouwen. 4. Economie: optimaal ruimtegebruik door herstructurering, ondernemen aan huis en versterken detailhandelsstructuur. 5. Milieu: sanering van bodemverontreiniging en hindercirkels en hergebruik van sloopmaterialen. 1.6 Het Ontwikkelkader is grotendeels gebaseerd op vigerend beleid. In het Ontwikkelkader worden zeven gebiedsdoelen voor de gemengde woonwijk Het Ambacht genoemd, waarin het veelzijdige, stedelijke, groene, sociale en zorgzame karakter van de bijzondere nieuwe wijk worden samengevat: 1. Stedelijk wonen; 2. Een uitnodigende en klimaatbestendige openbare ruimte; 3. Duurzame mobiliteit; 4. Werken en voorzieningen ondersteunen het wonen; 5. Eigentijdse karaktervolle uitstraling van gebouwen; 6. Duurzaamheid: energie, circulariteit en biodiversiteit; 7.

Sociale en zorgzame wijk. In de gebiedsdoelen is het gemeentelijk beleid op relevante beleidsterreinen verwerkt. Op sommige onderdelen wordt afgeweken van het vigerend beleid. Daarvoor worden in dit raadsvoorstel afwijkingsbesluiten voorgelegd. 1.7 Externe belanghebbenden zijn op de hoogte van het vormen van Het Ontwikkelkader en zijn in de gelegenheid gesteld om inbreng te leveren De percelen in het plangebied van Het Ambacht zijn op dit moment nog grotendeels in eigendom van particuliere eigenaren. Dat zijn in veel gevallen de ondernemers zelf, maar ook vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars. Alle eigenaren en ondernemers zijn op de hoogte van voorgenomen transformatie en hebben meerdere keren de gelegenheid gehad om kennis te nemen van - en te reageren op - de plannen. Voor zover mogelijk en voor zover ze niet in strijd zijn met de kaders die zijn genoemd bij hiervoor genoemde argumenten zijn ideeën in de plannen verwerkt. Het aantal bewoners van Het Ambacht zelf is zeer beperkt. Deze bewoners zijn samen met bewoners van omliggende straten en buurten (Stationskwartier, Pionierkwartier, Parallelweg en Grote Pekken) regelmatig over de plannen geïnformeerd. Er is een klankbordgroep samengesteld uit bewoners en ondernemers in en om Het Ambacht die regelmatig wordt geconsulteerd over de plannen.

2.1 Het woonprogramma voor Het Ambacht is in 2021 verwerkt in de grondexploitatie. In 2021 heeft de raad het ontwikkelkader voor het Ambacht vastgesteld. Hierin zijn ook de hoofdlijnen van het woningbouwprogramma opgenomen. Op basis hiervan is eind 2021 voor Het Ambacht een rijkssubsidie aangevraagd en toegekend in het kader van de WBI (WoningBouw Impuls). Voor het verkrijgen van de WBI-subsidie zijn voorwaarden gesteld aan het woningbouwprogramma. Essentieel hierin is dat 30% van het programma in het sociale segment (20% huur en 10% koop) en 30% in het betaalbare segment moet worden gerealiseerd. In het kader van de WBI-subsidieaanvraag is voor Het

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

Ambacht een grondexploitatie opgezet, waarin is gerekend met de woningverdeling conform de WBI. Het subsidiebedrag is hierop gebaseerd. Ook in de gemeentelijke Woonvisie van 2022 worden eisen gesteld aan het woningprogramma. De eisen komen grotendeels overeen met de eisen in de WBI, met als afwijking dat voor het sociale programma niet de verdeling van 20% sociale huur en 10% sociale koop is opgenomen, maar de eis dat minimaal 20% van het woonprogramma bestaat uit sociale huurwoningen. Aanvullend op de WBI is de eis dat in nieuwe woningprojecten 7% van het totale programma bestaat uit jongerenwoningen: woningen met een woonoppervlakte van meer dan 40 m2, een koopprijs tot maximaal € 200.000 of een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. Omdat Het Ambacht op het moment van het vaststellen van de Woonvisie al een bestaand project was, is de grondexploitatie niet ingericht op deze aanvulling. Een verhoging met 7% van het sociale programma maakt de grondexploitatie onhaalbaar. Daarom wordt voorgesteld om de 7% jongerenwoningen in Het Ambacht op te nemen als onderdeel van het sociale programma. Hiermee worden jongerenwoningen een specifieke doelgroep binnen het sociale programma. Overigens wordt dit ook onderwerp van de evaluatie van de woonvisie. 3.1 In het dichtbebouwde binnenstedelijke Ambacht ligt het autobezit lager dan in suburbane wijken.

Op dit moment ligt het bedrijventerrein Ambacht in parkeerzone 4. Door de transformatie naar een dichtbebouwde en gemengde woonwijk en door de ligging nabij het NS station, nabij bushaltes en het centrum ligt herijking van de parkeerzonering voor de hand. Het stedelijke karakter van de wijk en de hoge woningdichtheid vragen om een hoogwaardig ingerichte openbare ruimte. Dat is alleen haalbaar als in belangrijke delen van het openbare gebied primair andere modaliteiten worden gefaciliteerd en er minimaal ruimte wordt geboden aan de auto. Ook in het kader van hittestress, klimaatadaptie en een goed leefklimaat is het noodzakelijk om keuzes te maken. Uiteraard blijft de auto wel een belangrijke rol spelen: Het gebied is voor autoverkeer vanaf de randen bereikbaar via de bestaande straten: Industrielaan, Groeneveldselaan, Nijverheidslaan en Laan der Techniek. Auto’s parkeren in direct vanaf deze straten ontsloten collectieve parkeervoorzieningen. Het binnengebied, het park, de buurterven en binnenhoven zijn in principe autovrij. Daar mogen alleen rijdende en geparkeerde auto’s komen in hoogstnoodzakelijke gevallen (nood- en hulpdiensten, verhuiswagens en mensen met invalidenparkeerkaart). Het gebied wordt optimaal ingericht voor voetgangers en fietsers.

In Het Ambacht komt in het woonprogramma extra accent te liggen op doelgroepen van bewoners met een relatief laag autobezit: jongeren, ouderen en mensen met een zorgvraag. Daarom is het wenselijk c.q. noodzakelijk om in afwijking van de vigerende Notitie Parkeernormen Veenendaal het in de kaart rood omlijnde deel Het Ambacht aan te wijzen als gebied binnen de parkeerzone 3. Hiermee ontstaat ook een logisch cluster van meer stedelijke gebieden. 4.1 Het Ambacht wordt een woonwijk waar dagelijkse voorzieningen op loopafstand beschikbaar zijn Voorzieningen in de nabijheid van woningen in Het Ambacht zijn van groot belang voor sociale cohesie en communityvorming in de nieuwe woonwijk. De voorzieningen worden grotendeels gerealiseerd in plinten van woongebouwen. Een deel van het programma is commercieel (detailhandel, horeca, zakelijke dienstverlening en bedrijvigheid) en een deel bestaat uit maatschappelijke voorzieningen (ontmoetingsruimten, onderwijs, kinderopvang, zorg en welzijn). De aantrekkingskracht van Het Ambacht zit in de mix van een complementair woonprogramma wonen, met een zeer hoogwaardig ingerichte openbare ruimte en een compleet dagelijks voorzieningenaanbod met kleinschalige winkels, vers, horeca en dienstverlening. Door dagelijkse

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

commerciële en maatschappelijke voorzieningen op loopafstand te realiseren hoeven mensen hiervoor niet meer de wijk uit en neemt de noodzaak voor het autogebruik af. In de parkeerhubs worden pick-uppoints ingericht voor afhalen van pakketten, met een bezorgservice voor boodschappen en zware goederen. Het realiseren van nieuwe detailhandel is echter in strijd met het vigerende detailhandelsbeleid. Uit een onderzoek van Ginder naar passende voorzieningen in de wijk (bijlage 3) blijkt echter dat met de groei van het aantal woningen en de toevoeging van een relatief beperkt programma aan dagelijkse commerciële voorzieningen, de bestaande detailhandelsstructuur in Veenendaal niet wordt verstoord. Uitgangspunt is hierbij dat de - naar verwachting ruim 4.000 - nieuwe bewoners van het Ambacht voor hun niet dagelijkse inkopen wel gebruik maken van het sterke aanbod van Winkelstad Veenendaal en de naastgelegen meubelboulevard. Voor het commerciële voorzieningenprogramma wordt een maximum aangehouden van ca. 4.150 m2 VVO, waarvan voor detailhandel maximaal 2.000 m2 WVO. Om deze redenen wordt voorgesteld om af te wijken van het vigerende detailhandelsbeleid en deze wijziging vervolgens verwerkt te worden in de volgende actualisatie van het beleid in 2026, alsmede in de actualisatie van de Omgevingsvisie Veenendaal in 2024.

Alternatieven Er kan worden gekozen voor een andere opzet van het Ontwikkelkader, waarin de auto wel in het woongebied kan komen en mensen bij hun woning kunnen parkeren op straat of in éénlaagse parkeerdekken. De auto neemt dan veel meer ruimte in het gebied in, waardoor er minder ruimte beschikbaar is voor wonen en groen. In een dergelijke opzet is naar schatting maar ongeveer de helft van het WBI-woningprogramma te realiseren en moet de WBI-subsidie en GWG-gelden (tot een bedrag van 28 miljoen euro) worden terugbetaald aan het rijk en de provincie. Ook kunnen in dat geval doelstellingen op het gebied van BOSS (Bewegen, Ontmoeten, Sporten en Spelen) en klimaatadaptatie niet worden gehaald. Er kan voor worden gekozen om jongerenhuisvesting als surplus op het sociale woningbouw programma op te nemen. Dat zal echter leiden tot een negatief effect op de grondexploitatie en een lage economische haalbaarheid van het woningbouwprogramma. Er kan voor worden gekozen om geen detailhandel en andere voorzieningen in de nieuwe woonwijk toe te staan, waardoor de bewoners voor de dagelijkse voorzieningen en activiteiten de wijk uit moeten. Dat leidt tot meer (auto)mobiliteit en een lagere aantrekkelijkheid en leefbaarheid van de wijk.

Kanttekeningen 1.1 De stedelijkheid van Het Ambacht is niet aan iedereen besteed De transformatie van Het Ambacht is de volgende stap in de groei van Veenendaal. De stad heeft de gemeentegrenzen bereikt. Verdere uitbreiding kan alleen plaatsvinden op grond in buurgemeenten, maar plannen hiervoor zijn nog in de oriëntatiefase. Tot die tijd moet Veenendaal zich richten op optimaal gebruik van de ruimte binnen de gemeentegrenzen. In Het Ambacht zijn braakliggende percelen en verouderde en soms verontreinigde bedrijfslocaties waar verdichting mogelijk is. Maar om de gemengde woonwijk Het Ambacht volledig te ontwikkelen zullen ook bestaande bedrijven moeten verhuizen. Het bouwen in bestaand stedelijk gebied is duur. Om de kosten te kunnen dekken is een dichtbebouwd programma nodig. Het Ambacht wordt anders dan andere wijken in Veenendaal: dichter en hoger bebouwd, met meer bewoners per m2 en minder auto’s per bewoner, veel hoogwaardig groen, ruimte voor nieuwe vormen van werken en een groot aanbod van sociale en commerciële voorzieningen. Het wordt een echte stadswijk, gericht op mensen die houden van een stedelijke leefstijl. Dat is zeker niet besteed aan alle Veenendalers, maar de woningbehoefte is zo groot dat Het Ambacht nodig is om de komende jaren nog überhaupt woningproductie in Veenendaal te houden.

Voor mensen die graag wonen in een suburbane wijk komt in de komende 10 jaar in de regio een behoorlijk aanbod op de markt in Veenendaal Groenpoort, Ede Kernhem en Bennekom West.

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

1.2 Door de realisatie van de dichtbebouwde stadswijk komen er meer auto’s met negatieve effecten op autoverkeer en parkeren in de omgeving Door omwonenden worden zorgen uitgesproken over de gevolgen van de bouw van de nieuwe woonwijk voor hun woonomgeving. Die zorgen betreffen vooral de groei van het aantal auto’s en de effecten van hoogbouw. Met de bouw van een groot aantal nieuwe woningen komt ook een groot aantal nieuwe auto’s. Deze auto’s moeten worden geparkeerd en maken gebruik van het hoofdwegennet, dat nu al zo vol is. Men maakt zich vooral zorgen over filevorming bij de kruisingen van de hoofdontsluitingswegen van de wijk en op de Rondweg-Oost en over parkeeroverlast in de eigen wijk. Deze zorg is terecht. De auto’s komen er en rijden van en naar de woning en worden geparkeerd. Om de negatieve effecten op de omgeving te beperken zijn in het Ontwikkelkader de volgende maatregelen opgenomen: • Vergroten capaciteit hoofdwegennet, waardoor met name op piektijden meer verkeer kan worden verwerkt. De belangrijkste maatregelen zijn: herstructurering van hoofdontsluitingswegen en kruispunten en verbreding Rondweg-Oost. • Terugdringen van de rol van de auto.

De belangrijkste maatregelen hiervoor zijn: o realiseren van excellente voorzieningen voor wandelaars en fietsers waardoor mensen voor korte verplaatsingen sneller geneigd zijn om de fiets te kiezen boven de auto; o woningaanbod voor doelgroepen met een laag autogebruik / -bezit; o realiseren van alle dagelijkse voorzieningen op loopafstand, zodat minder autoritten nodig zijn. • Parkeerregulering door: o Het in de nieuwe woonwijk invoeren van parkeervergunningen die recht geven om te parkeren in de collectieve parkeergebouwen. Bewoners kunnen maximaal één parkeervergunning per woning kopen. o Het in omliggende wijken invoeren van (gratis) parkeerontheffingen die recht geven om te parkeren op de beschikbare parkeerplaatsen in het openbare gebied. o Het, in overleg met beheerders van grote parkeerplaatsen in de omgeving (sportvelden, meubelboulevard, bedrijven), invoeren van gerichte beschikbaarheid van parkeerplaatsen, bijvoorbeeld middels slagbomen. 1.3 Het werkelijke autobezit is hoger dan de lage parkeernorm Omwonenden stellen dat het werkelijke autobezit hoger zal zijn dan de lage parkeernorm die voor het gebied wordt gehanteerd en dat het surplus aan auto’s zal uitwijken naar de beschikbare parkeerplaatsen in omliggende wijken. De normen uit de Notitie Parkernormen zijn een gemiddelde per woning die zijn gebaseerd op de typische samenstelling van het woningprogramma.

De verwachting is dat door de extra focus in het woonprogramma op doelgroepen met een relatief laag autobezit (jongeren, ouderen en mensen met een zorgvraag) het relatief lage autobezit mogelijk is, met behoud van de mogelijkheid dat sommige huishoudens meer dan één auto hebben. Mocht blijken dat er in de nieuwe woonwijk te weinig parkeerplaatsen beschikbaar zijn, dan zijn er verschillende mogelijkheden om bij te sturen. Om te beginnen wordt de wijk niet in één keer gebouwd. Als na oplevering van de eerste bouwvelden parkeeroverlast in omliggende buurten ontstaat, kan bij de bouw van de volgende bouwvelden extra parkeerplaatsen worden gebouwd. Deze kunnen eventueel later weer worden verminderd. Omdat wordt gekozen voor een flexibele parkeeroplossing met parkeerhubs, is het mogelijk om na realisatie het aantal parkeerplaatsen te vergroten (bijv. door op te toppen) of te verminderen (bijv. door parkeerplaatsen een andere functie te geven). 1.4. In Het Ambacht wordt veel hoogbouw gerealiseerd dat negatieve effecten op omliggende buurten heeft door het beperken van uitzicht, windhinder en inkijk. In het Ontwikkelkader is voorzien in de bouw van 10 hoogte-accenten van 12 bouwlagen. Verder één accent van 15 bouwlagen en een aantal accenten van maximaal 8 bouwlagen. Omwonenden

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

verwachten negatieve effecten van deze hoogteaccenten in de vorm van beperking van uitzicht, inkijk in de privéomgeving en windhinder. De hoogteaccenten zijn karakteristiek voor de stedelijke woonwijk en zijn nodig om het dichte woningprogramma te halen. In het Ontwikkelkader zijn ze zodanig gepositioneerd, dat de negatieve effecten op de omgeving minimaal zijn. Zes hoogteaccenten zijn gegroepeerd in het middengebied langs het centrale park, waar nu geen woningen zijn. Drie hoogteaccenten zijn gepland langs de Industrielaan en twee hoogteaccenten langs de Groeneveldselaan op ruim honderd meter verwijderd van de dichtstbijzijnde woningen. De hoogteaccenten worden uitgevoerd als relatief slanke torens, die door hun positionering een relatief klein effect hebben op uitzicht. De torens worden teruggeplaatst op een onderbouw van appartementen, waardoor er minimale windhinder ontstaat. In de uitwerking van de ontwerpen voor de bouwvelden zal aan ontwikkelaars worden opgedragen om overlast op de omgeving zoveel mogelijk te bepreken. Hiervoor zullen bijvoorbeeld windhinder-, schaduw- en zichtstudies worden gemaakt. 1.5 Het ontwikkelkader bevat nog de nodige financiële onzekerheden. Het ontwikkelkader bevat nog de nodige financiële onzekerheden, zeker doordat nog een aantal exploitaties ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd (zie onderdeel ‘kosten, baten, dekking’).

De flexibiliteit van het ontwikkelkader biedt tegelijk ook sturingsmogelijkheden om met deze onzekerheden om te kunnen gaan. 1.6 Realisatie van de bouwprojecten binnen het ontwikkelkader onzeker door externe factoren Met het vaststellen van het ontwikkelkader is nog niet zeker dat daadwerkelijk de realisatie gestart wordt. Naast het tot overeenstemming komen met de gebiedspartijen, spelen nog diverse randvoorwaarden een rol. Hierbij valt te denken aan stikstof en netcongestie. Deze risico’s zijn in beeld en worden zoveel mogelijk integraal meegenomen in de verdere planontwikkeling. Juist met het vaststellen van dit kader wordt voor partners zoals de netbeheerder duidelijk wat de gemeentelijke ambities zijn. Deze informatie wordt ingezet om gezamenlijk tot oplossingen te komen. Voor netcongestie is net gestart met een pilot in samenwerking met deze netbeheerder en de provincie. Participatie Trede 2 – inventariseren/meedenken. De transformatie van Het Ambacht heeft grote impact op de omgeving. Dit is vooral merkbaar aan de randen (Industrielaan, Nijverheidslaan, Groeneveldselaan). Ontwikkelingen in het midden van het plangebied hebben minder effect op omliggende wijken. Vooral plannen die aan de randen liggen moeten zorgvuldig worden vorm gegeven en goed over worden gecommuniceerd. In 2022 is in vervolg op het Stationskwartier de Klankbordgroep Het Ambacht (KBG) opgericht.

Leden van de KBG zijn bewoners en ondernemers in en om de wijk. Zij zijn contactpersonen naar de wijk en spelen een actieve rol bij het beoordelen van plannen. De KBG komt circa vier keer per jaar samen. Alle ondernemers en grondeigenaren in de wijk zijn op de hoogte van de plannen. Met de meesten van hen wordt persoonlijk contact onderhouden over de betekenis van de plannen voor hun bedrijfsvoering. Daarnaast worden informatiebijeenkomsten specifiek voor deze groep georganiseerd. Ook vertegenwoordigers van Winkelstad Veenendaal zijn geïnformeerd over de plannen. Regelmatig worden informatiebijeenkomsten voor bewoners en omwonenden van de wijk georganiseerd over de plannen voor het Ambacht in het algemeen. Hiervoor is het Veens Stappenplan voor participatie van toepassing. We participeren op niveau 2 ‘inventariseren – meedenken’. Met sommige bewoners, waarvoor de plannen grote impact hebben op hun direct woonomgeving wordt regelmatig persoonlijk contact onderhouden. Ontwikkelaars organiseren daarnaast informatiebijeenkomsten over plannen voor specifieke bouwvelden. Hiervoor heeft de gemeente de Handreiking participatie ontwikkeld.

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

Periodiek wordt per mail een nieuwsbrief verspreid met informatie over projecten in Het Ambacht en omgeving. Mensen kunnen zich abonneren op de nieuwsbrief. Momenteel zijn er circa 100 abonnees. Wat betekent dit besluit voor inwoners? In het gebied zelf wonen een beperkt aantal mensen. Voor hen heeft de transformatie van Het Ambacht enorme impact. Zij kunnen of niet meer in hun huidige woning blijven wonen of zullen hun directe woonomgeving drastisch zien veranderen. Met deze bewoners is intensief contact over een oplossing voor hun situatie. Bewoners van omliggende buurten (Parallelweg, Grote Pekken en Pionierkwartier) zullen hun woonomgeving geleidelijk zien veranderen. Deze bewoners zijn regelmatig geïnformeerd over de ontwikkelingen in het gebied en onlangs nog over het Ontwikkelkader. Voor hen spelen vooral de punten die zijn genoemd onder kanttekeningen. Bij planvorming voor de bouwvelden zullen de mensen als direct belanghebbenden worden geïnformeerd en betrokken in inspraak. Voor de inwoners van Veenendaal biedt Het Ambacht als grote nieuwe woonwijk vooral kansen om een woning te vinden in een inspirerende en vernieuwende woonomgeving. Aanpak / uitvoering Rol van de gemeente Het Ambacht wordt een atypische woonwijk voor Veenendaal.

Om de dichtbebouwde, autoluwe, groene, met WKO’s (WarmteKoudeOpslag) verwarmde wijk te realiseren op de locatie van een voormalig bedrijventerrein is extra inspanning van de overheid nodig. Het rijk en de provincie Utrecht dragen bij via subsidies en stimuleringsregelingen. De gemeente heeft met ontvangst van de WBIsubsidie de verplichting om de ontwikkeling tot stand te brengen. Om te waarborgen dat aan die verplichting wordt voldaan neemt de gemeente een actieve rol in bij de transformatie door: Gebiedsregie; • Faciliterend en actief grondbeleid; • Actieve deelneming in parkeer- en energie-exploitatie; • Ontwerp en uitvoering openbare ruimte; • Ontwikkelaar deel maatschappelijk programma (ontmoetingsplek, IKC). • Gebiedsregie gemeente Ondanks het feit dat in het gebied grote eigenaren aanwezig zijn, die als ontwikkelaar transformatie tot stand willen brengen, is er gebiedsregie vanuit de gemeente nodig, vooral door middel van: • Het opstellen van het ontwikkelkader. Om er zeker van te zijn dat de hoge ambities ook landen in de verschillende bouwplannen van ontwikkelaars, moeten ze in een ontwikkelkader worden vastgelegd in richtlijnen en ontwikkelprincipes. • Verevening tussen percelen. De huidige verkaveling van het gebied bestaat uit percelen die verschillen qua, omvang, ligging, gebruiks- en ontwikkelwaarde.

Zo zijn er percelen waarop een dicht woningbouwprogramma kan worden gerealiseerd en er zijn percelen, waar uitsluitend groen wordt gerealiseerd. Om alle eigenaren de kans te bieden om mee te doen met de transformatie is het nodig dat deze verschillen worden verevend, waardoor een gelijk speelveld ontstaat. Dat vindt niet van nature tussen marktpartijen plaats; de gemeente moet deze rol op zich nemen. • Verevening van sociale huurwoningen. Voor alle projecten (met meer dan vijf woningen) geldt de verplichting om minimaal 20% sociale huurwoningen op te nemen. Dat lukt door de schaal van projecten niet altijd. Ontwikkelaars worden, om toch aan hun verplichting te kunnen voldoen, naar verwachting via het door de gemeente nog op te richten vereveningsfonds sociale woningbouw in staat gesteld om sociale huurwoningen “te ruilen”.

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

Faciliterend en actief grondbeleid. De gemeente had bij vaststelling van de Ontwikkelstrategie in juni 2021, afgezien van het bestaande openbare gebied, geen grond in bezit in Het Ambacht. Met als doel meer grip te krijgen op de transformatie wordt - daar waar nodig - actiever grondbeleid gevoerd. Het doel is om gewenste ontwikkelingen (zoals bedrijfsverplaatsingen) te stimuleren en ongewenste ontwikkelingen (zoals verkoop van percelen aan eigenaren met plannen die in strijd zijn met de transformatie) te ontmoedigen. Daarom heeft de gemeente in juni 2023 een voorkeursrecht gevestigd op het plangebied van Het Ambacht. Daarnaast zijn met dekking vanuit de grondexploitatie gronden aangekocht. Met deze investering verwerft de gemeente tegelijk een ontwikkelclaim. Het biedt ook de mogelijkheid om grond in te zetten als compensatie- of ruilmiddel. De gemeente heeft meerdere percelen in Het Ambacht aangekocht. Omdat zij geen ontwikkelaar is, zal de grond in principe weer worden doorverkocht. Voor die transacties zal in lijn met het Didam-arrest1 een selectie van marktpartijen plaatsvinden. Actieve deelneming in parkeer- en energie-exploitatie Om twee voor Het Ambacht belangrijke kenmerken tot stand te brengen is actievere rol van de gemeente nodig dan gebruikelijk. Het betreft: • Deelneming parkeerexploitatie. In Het Ambacht worden grote delen van het openbare gebied autovrij.

Parkeren in de straat komt niet of nauwelijks voor. Dat betekent dat het volledige parkeerprogramma gebouwd zal worden, hetzij in vrijstaande parkeergebouwen dan wel in parkeerdekken. Gebouwde parkeervoorzieningen zijn duur en trekken een wissel op de haalbaarheid van het ontwikkelingsprogramma. Daarbij moet worden verzekerd dat het benodigde parkeeraanbod beschikbaar is bij oplevering van woningen. Het gaat dus om voorinvesteren. Actieve deelname van de gemeente in de parkeerexploitatie zal een enorme stimulans zijn voor ontwikkelaars om te bouwen. In de parkeerexploitatie zijn verschillende rollen: ontwikkelaar, financier, eigenaar, exploitant en / of beheerder. • Invoering parkeerregulering. Er is ook een actieve rol van de gemeente gevraagd in het beperken van parkeeroverlast door de ontwikkelingen van Het Ambacht in omliggende wijken en op nabijgelegen parkeerplaatsen (meubelboulevard, sportvelden). Om te beginnen is het nodig dat tijdig wordt gezorgd voor voldoende parkeercapaciteit in Het Ambacht zelf. Daarnaast moet parkeerregulering worden ingevoerd in Het Ambacht (parkeervergunningen) en in de omliggende gebieden (parkeerontheffingen). Deelneming energie-exploitatie. Het warmteconcept in Het Ambacht bestaat uit bodemenergie in • combinatie met warmtepompen. De basis hierbij is een collectief bronnet per bouwveld op basis van WKO (WarmteKoudeOpslag).

De ontwikkeling van de warmtevoorziening kan hierdoor grotendeels de ontwikkeling van de deelgebieden volgen. Vervolgens is er per deelgebied de flexibiliteit en vrijheid om voor individuele of collectieve warmtepompsystemen te kiezen. Om onderlinge beïnvloeding van de WKO-systemen per bouwveld tegen te gaan, worden in een Bodemenergieplan regels uitgewerkt over de ordening van de bodem. Daarin wordt de beperkte ruimte voor WKO’s in Het Ambacht verdeeld. Niet alle bouwvelden zullen een WKO kunnen realiseren op eigen terrein. Er zullen bouwvelden zijn met overcapaciteit aan warmte en andere bouwvelden zonder “eigen” warmte. Deze warmte moet verdeeld worden tussen bouwvelden. Hierin ligt een rol voor de gemeente voor de hand, hetzij door garantstelling voor het afzetten van overcapaciteit, dan wel via het aankopen van overcapaciteit. Verder wordt onderzocht of en hoe in de toekomst de verschillende WKO’s kunnen worden verbonden via een warmtenet en wat hierin de (financiële) rol is van de gemeente.

1

Arrest d.d. 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

Op dit moment is voor deze drie onderwerpen nog niet helemaal duidelijk welke rollen de gemeente op zich neemt en wat de organisatorische en financiële gevolgen hiervan zijn. Aan het college en de raad worden hiervoor nog in 2024 aparte voorstellen voorgelegd. Ontwerp en uitvoering openbare ruimte De gemeente is opdrachtgever voor het ontwerp en uitvoering van de hoofdontsluitingswegen en het centrale park en zal waar nodig voor dit doel grond verwerven. Voor de buurterven en de binnenhoven van de bouwvelden worden afspraken vastgelegd in de anterieure exploitatieovereenkomsten met de ontwikkelaars. Ontwikkelaar deel maatschappelijk programma (ontmoetingsplek, IKC) De gemeente is opdrachtgever voor het ontwerp en uitvoering van de ontmoetingsplek met welzijnsfunctie en het IKC en zal voor dit doel grond verwerven. Hiervoor wordt te zijner tijd een apart voorstel aan het college en de raad voorgelegd. Samenwerking met eigenaren en marktpartijen Momenteel is het eigendom in het gebied versnipperd. De gemeente heeft een relatief beperkte grondpositie in Het Ambacht. De transformatie van Het Ambacht kan alleen in nauwe samenwerking tussen gemeente en marktpartijen (grondeigenaren, projectontwikkelaars, woningcorporaties) tot stand komen. Alle eigenaren en bedrijven zijn op de hoogte van de plannen en worden regelmatig geïnformeerd over de voortgang en planvorming.

Dit Ontwikkelkader met ontwikkelprincipes moet voor deze partijen vooraf belangrijke aanknopingspunten bieden. ONTWIKKELKADER

GEBIEDS ONTWIKKELING HET AMBACHT JURIDISCH KADER

FINANCIEEL KADER

Een eigenaar kan met een ontwikkelplan naar de gemeente stappen. Dit plan moet voldoen aan dit Ontwikkelkader. Naast de inhoudelijk beoordeling is het voor een goede samenwerking nodig om afspraken te maken over de samenwerkingsvorm, woon- en werkprogramma en financiën. Alleen door volop te kiezen voor samenwerking kan de gewenste programmamix en ruimtelijke kwaliteit worden gerealiseerd. Ook voor mobiliteit, parkeren en energie is samenwerking essentieel. Daarom is er naast het Ontwikkelkader ook een juridisch en financieel kader nodig. De juridische en financiële kaders worden vastgelegd in anterieure exploitatieovereenkomsten. Aan het begin van een traject sluiten de ontwikkelende partij(en) met de gemeente een intentieovereenkomst. Belangrijke doelen van een intentieovereenkomst zijn: • Het proces en planning vast te leggen van de totstandkoming van het bouwplan en de anterieure exploitatieovereenkomst; • Het vastleggen van een voor het bouwveld passende samenwerkingsvorm, die dienend is aan het te bereiken doel: een kwalitatief goed plan dat voldoet aan de doelstellingen van het Ontwikkelkader.

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

• Toetsing op hoofdlijnen van het programma en de financiële haalbaarheid om te waarborgen dat het bouwplan financieel robuust genoeg is. Na ondertekening van een intentieovereenkomst vindt de planuitwerking van een bouwveld plaats. Op basis hiervan wordt een anterieure exploitatieovereenkomst opgesteld, waarin het bouwplan, programma, het inrichtingsplan, beeldkwaliteitsplan en een uitgewerkte kaart met ontwikkelprincipes worden vastgelegd. Tevens worden per bouwveld financiële basisafspraken in lijn met de vereveningssystematiek verfijnd en in de overeenkomst vastgelegd. Uiteraard wordt ook de exploitatiebijdrage in deze overeenkomst opgenomen, ofwel het kostenverhaal ten behoeve van de dekking van gemeentelijke kosten en aanleg van het openbaar gebied. Planning en fasering In 2022 is door het rijk aan de gemeente Veenendaal een WBI-subsidie toegekend onder de voorwaarden dat de bouw van de eerste woningen uiterlijk begin 2025 start en dat met de bouw van de laatste woningen binnen tien jaar is begonnen. Waarschijnlijk wordt er dus in het gebied tot 2034 gebouwd. De nieuwe woonwijk zal niet in één keer gerealiseerd worden, maar komt in fases tot stand.

De volgorde en omvang van de fases is afhankelijk van een aantal factoren: • Bereidheid en interesse van eigenaren en ontwikkelaars in het gebied om hun locatie te transformeren; • Mogelijkheid en bereidheid van bedrijven in Het Ambacht voor herhuisvesting elders; • Beschikbaarheid van grond; • Ontwikkelingen in de bouw- en woningmarkt. Een aantal van deze factoren is niet beheersbaar. Daarom is niet goed voorspelbaar in welke volgorde de ontwikkelingen zullen plaatsvinden en of de ontwikkeling van een fase überhaupt tot stand komt. In het Ontwikkelkader van Het Ambacht is rekening gehouden met deze onzekerheid. Bouwvelden kunnen als bouwfases worden beschouwd met gemiddeld 150 wooneenheden. De bouwvelden zijn opgezet als buurtjes die zelfstandig kunnen functioneren, onafhankelijk van de situatie van naastliggende percelen. Dat betekent dat woningen bij oplevering altijd bereikbaar zijn, parkeerplaatsen beschikbaar zijn, warmte en stroom aanwezig is en goede woonkwaliteit wordt geleverd. Zo zal het gebied geleidelijk in ongeveer tien jaar verkleuren van 100% bedrijventerrein naar een gemengd woongebied. Op dit moment wordt in drie deelgebieden gewerkt aan bouwplannen voor bouwvelden. Aan de eis vanuit de WBI dat begin 2025 moet worden gestart met de bouw van de eerste woningen kan, afhankelijk van de het proces van goedkeuring van omgevingsplannen, vermoedelijk worden voldaan.

Na vaststelling van het Ontwikkelkader Het Ambacht door de raad zijn de volgende stappen: • Planologisch: opstellen Omgevingsplan voor het hele plangebied. Naar verwachting kan in 2025 het definitieve Omgevingsplan worden vastgesteld. Tot die tijd zullen aanvragen voor omgevingsvergunningen voor ontwikkelingsplannen als BOPA’s (Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit) worden behandeld. • Ontwikkelplannen voor bouwvelden: opstellen c.q. herijken anterieure exploitatieovereenkomsten of (afhankelijk van de positie en rol van de gemeente) samenwerkingsovereenkomsten met ontwikkelaars. Naar verwachting zal de overeenkomst voor het eerste bouwplan in de tweede helft van 2024 kunnen worden ondertekend. Vervolgens zal naar verwachting elk jaar één of meerdere overeenkomsten worden gesloten. • Bepaling en besluitvorming over (financiële) rolneming van de gemeente. In de loop van 2024 zullen over de rol van de gemeente en de financiële en organisatorische consequenties daarvan voorstellen worden voorgelegd aan college en raad met betrekking tot parkeerregulering, parkeerexploitatie en energie-exploitatie. Te zijner tijd (naar verwachting niet voor 2026) zal aan het college en de raad een voorstel worden voorgelegd voor de aankoop van grond, bouw en beheer van een Integraal Kind Centrum / ontmoetingsruimte.

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

•

•

(Her)inrichting openbare ruimte. Ontwikkeling van een Inrichtingsplan voor het openbare gebied een aanleg van (ondergrondse) infrastructuur voor de gemeentelijke plandelen (herinrichting ontsluitingswegen, aanleg park) in aansluiting op de inrichting van het openbare gebied en aanleg (ondergrondse) infrastructuur in de bouwvelden (buurterven en binnenhoven). Voor uitvoering van deze projecten is, zolang de kosten passen binnen de vastgestelde grondexploitatie, geen aanvullende besluitvorming nodig. In voorkomende gevallen besluitvorming over actief grondbeleid. Actief grondbeleid kan als instrument worden ingezet om bepaalde gewenste ontwikkelingen (zoals de totstandkoming van een park of sociaal maatschappelijke onderdelen van het programma) te stimuleren of ongewenste ontwikkelingen (zoals de vestiging van nieuwe bedrijvigheid die niet verenigbaar is met wonen) te voorkomen. Actief grondbeleid kan de vorm aannemen van afkoop van hindercirkels en/of aankoop van percelen die al of niet in het kader van het voorkeursrecht aan de gemeente worden aangeboden. Maar er kan vrijstelling van het voorkeursrecht worden verleend, grondruil worden toegepast of een bouwclaim worden verstrekt. Een aantal van deze activiteiten is gemandateerd aan het ambtelijk apparaat. Afhankelijk van het in te zetten instrument zal een voorstel aan het college worden voorgelegd.

Communicatie over dit besluit De bewoners en ondernemers in de buurt zijn actief meegenomen in de totstandkoming van het Ontwikkelkader. Zo zijn er meerdere bijeenkomsten georganiseerd en had men de mogelijkheid in te schrijven voor een digitale nieuwsbrief. Op 5 februari 2024 is het concept-ontwikkelkader aan de buurt en aan ondernemers en eigenaren getoond. Men kon hier vragen over stellen en opmerkingen over delen. Via de uitnodigingsbrief en tijdens de avond is aangekondigd dat het Ontwikkelkader op 21 maart 2024 in de raad wordt besproken. Via de digitale nieuwsbrief en via een nieuwsbericht op Veenendaal.nl heeft men de mogelijkheid over het uiteindelijke besluit te lezen. Desgewenst kan het besluit ook tijdens het wekelijkse persgesprek mondeling worden toegelicht. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Het vaststellen van het ontwikkelkader op zich zelf heeft geen financiële consequenties. Echter zoals bij ‘Aanpak / Uitvoering’ is beschreven, bestaat het financieel kader uit een aantal exploitaties: • Grondexploitatie; voor Het Ambacht is een grondexploitatie (complex 24) opgezet. Het nieuwe Ontwikkelkader Het Ambacht is in lijn met deze grondexploitatie. In het Projectenboek 2024 wordt de grondexploitatie herzien. Deze wordt in juni 2024 ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

• Parkeerexploitatie; de kosten van de aanleg van de parkeerhubs zullen (deels) via het kostenverhaal worden verhaald. Daarnaast wordt een exploitatie opgezet voor de gebruiksfase. Een voorstel voor een integrale parkeerexploitatie zal voor de zomer aan de gemeenteraad worden voorgelegd. In dat voorstel zullen ook de financiële consequenties ervan naar voren komen. • Energie-exploitatie; de aanleg van het warmtenet zal worden bekostigd via een bijdrage aansluitkosten (BAK). Een voorstel voor een integrale energie-exploitatie zal voor de zomer aan de gemeenteraad worden voorgelegd. In dat voorstel zullen ook de financiële consequenties ervan naar voren komen. • Fonds Bovenwijkse voorzieningen; extra woningen toevoegen in bestaand gebied geeft een toename van de verkeersintensiteit van het bestaande wegennet. Daarom zijn aanpassingen benodigd aan bijvoorbeeld de Groeneveldselaan en de Industrielaan. De betreffende investeringen van deze bovenwijkse voorzieningen worden verantwoord binnen het

Raadsvoorstel van 27 februari 2024, nr. 2148890

•

programma Spoorzone. Hierin worden de bovenwijkse investeringen voor de gehele Spoorzone gemonitord die gedekt worden uit middelen van het Rijk (de Novex-gelden uit het MIRT), het fonds bovenwijkse voorzieningen en gelden uit het MIP. Verantwoording hiervan vindt plaats bij het Projectenboek 2024. Vastgoed exploitaties; in het gebied worden sociaal maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd zoals bijvoorbeeld een IKC. Dit zal betrokken worden bij de opstelling van het IHP (integraal huisvestingsplan). Hiervoor wordt separaat een investeringsbudgetvoorstel inclusief de financiële consequenties aan de raad voorgelegd zodra dit aan de orde is.

Het Ontwikkelkader bevat dus nog de nodige financiële onzekerheden, zeker doordat nog een aantal exploitaties ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. De flexibiliteit van het ontwikkelkader biedt tegelijk ook sturingsmogelijkheden om met deze onzekerheden om te kunnen gaan. Om grip te krijgen op het kostenverhaal worden op basis van het financiële kader anterieure exploitatieovereenkomsten met ontwikkelaars afspraken op maat gemaakt; het juridisch kader. Met ontwikkelaars dient overeenstemming te zijn alvorens met de ontwikkeling gestart kan worden. De financiële afspraken in de anterieure exploitatieovereenkomsten gaan over: • Het gebruikelijke kostenverhaal ten behoeve van dekking van gemeentelijke kosten en aanleg van openbaar gebied en plankosten; • Verevening van kosten en opbrengsten tussen bouwvelden; • Bijdragen voor aanleg parkeervoorzieningen; • De bijdrage aansluitkosten voor de energie-exploitatie; • Bijdrage bovenwijkse voorzieningen; • Vereveningsfonds voor sociale woningbouw (raadsvoorstel is gepland voor 30 mei 2024). Om tekorten te dekken wordt gebruik gemaakt van de inzet van WBI-subsidie en gebiedsgelden. Hierover zijn bindende afspraken gemaakt met het rijk en de provincie over gemeentelijke cofinanciering.

Burgemeester en wethouders,

mevrouw S. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen Raadsbesluit 1. Ontwikkelkader voor transformatie van het bedrijventerrein Het Ambacht naar een gemengde woonwijk februari 2024 2. Ontwikkelperspectief het Ambacht d.d. 6 september 2021 3. Het Ambacht Veenendaal – Onderzoek naar passende voorzieningen in de wijk juli 2022