1. Kaders herontwikkeling Nijvercampus - raadsvoorstel

Raadsvoorstel Kaders herontwikkeling Nijvercampus Dossiernummer

4534

Programma

1. Fysieke leefomgeving

Ambtenaar

Hans van Gogh

Datum college

6-1-2026

Team

Programma's en Projecten

Datum Raad

26-2-2026

Aan de leden van de raad,

Beslispunten 1. Het “Ontwikkelkader Nijvercampus” vaststellen als ruimtelijk en programmatisch kader voor de wijziging van het omgevingsplan en eventuele andere ruimtelijke procedures voor dit gebied en als basis voor het maken van afspraken met marktpartijen.

Waarom naar de raad? Dit kader is noodzakelijk om het planologisch kader voor bouwplannen in de toekomst en is de basis voor de benodigde ruimtelijke procedures. Ook geeft het vaststellen van deze kaders marktpartijen houvast om alvast te werken aan concrete bouwplannen.

Inleiding Binnen het programma Spoorzone Veenendaal liggen o.a. de deelgebieden ‘Het Ambacht’ en het deelgebied de Overgangszone. De Nijvercampus (voormalig TN-terrein) maakt onderdeel uit van het deelgebied de Overgangszone.

Raadsvoorstel: Kaders herontwikkeling Nijvercampus Dossiernummer: 4534

De locatie van Nijvercampus is op dit moment een verouderde bedrijfslocatie welke qua ruimtegebruik extensief in gebruik is. De gemeente heeft de ambitie om juist op deze plek toe te werken naar een bedrijventerrein van de toekomst. Meer gericht op multifunctioneel ruimtegebruik, meer arbeidsplekken per hectare. Maar ook meer ruimte voor innovatieve bedrijven die aansluiten bij de profilering van de regio Foodvalley en de gemeente Veenendaal zelf (oa ICT). Meer ambitie voor duurzaamheid en klimaat. Wij zien, mede door het gebrek aan ruimte in en rond Veenendaal, dat een nieuwe manier van kijken naar bedrijventerreinen veel kansen biedt. Ook op andere plekken in Nederland ontstaan voorbeelden van bijvoorbeeld gestapelde bedrijfsfuncties. Juist waar ruimte schaars en daarmee kostbaar is, zijn dit soort concepten steeds meer haalbaar en noodzakelijk. Uiteraard zal dit niet voor elke type bedrijf zijn weggelegd. Een groot transportbedrijf zal binnen deze kaders niet tot een ontwikkeling kunnen komen, maar op de Nijvercampus zoeken we ruimte voor bedrijven die wel binnen dit profiel passen. Tot slot vormt dit nieuwe bedrijventerrein een belangrijke positie in de transformatie van het Ambacht. Op dit terrein moet ruimte ontstaan voor de verplaatsing van bestaande bedrijven op het Ambacht. Met deze schuifoperatie kan ook de woningbouw worden gerealiseerd.

Deze ambitie sluit overigens aan op onder andere de ambities zoals verwoord in de omgevingsvisie 2030 en ook de nieuwe omgevingsvisie 2040. Deze visies gaan uit van verdichting en vernieuwing van bestaande bedrijventerreinen binnen de gemeentegrenzen. Het Ontwikkelkader Nijvercampus geeft richting aan deze herstructurering en borgt gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid, bereikbaarheid en de gewenste economische ontwikkeling. Dit kader vormt dan ook de basis voor de toekomstige ontwikkelingen binnen dit gebied. Om ook een perspectief voor de gehele overgangszone te schetsen, is (naast het ontwikkelkader) een toekomstbeeld voor de gehele overgangszone geschetst. Dit toekomstbeeld geeft aan de hand van impressies aan hoe het grotere gebied er in de toekomst uit kan komen te zien. Dit geeft vooral een beeld van lange termijn denkrichtingen. Hiermee wordt duidelijk dat de herstructurering op termijn ook voor het grotere gebied ingezet kan worden. Dit toekomstbeeld is ter informatie toegevoegd zodat ook een bredere context voor de raad maar uiteraard ook voor de omgeving wordt meegegeven. Mocht er op termijn sprake zijn van een grotere herstructurering op andere delen van de overgangszone van toepassing zijn, zullen daar ook vooraf kaders voor worden geschetst. Tot slot geeft dit toekomstbeeld ook suggesties voor invullingen op Nijvercampus mee.

Vooral als inspiratie voor toekomstige bedrijven die zich willen vestigen op dit terrein.

Samenvatting In 2022 is het TN-terrein door de gemeente gekocht om drie belangrijke redenen: 1. Het verlagen van de milieucategorie ten gunste van de woningbouw op het Ambacht: dit is inmiddels gedaan 2. Ruimte bieden voor verplaatsers uit het Ambacht. 3. Een nieuw duurzaam bedrijventerrein te creeren gericht op meer arbeidsplekken per hectare en met een hogere bebouwingsdichtheid Door voorliggend Ontwikkelkader Nijvercampus (paarse gedeelte van de tekening) vast te stellen, kan invulling worden gegeven aan deze laatste twee ambities. Hiermee ontstaat namelijk de basis voor de benodigde omgevingsplanprocedures en afspraken met toekomstige bedrijven/marktpartijen.

2 van 7

Raadsvoorstel: Kaders herontwikkeling Nijvercampus Dossiernummer: 4534

Beoogd resultaat Transformatie van het huidige TN-terrein naar een intensief en duurzaam bedrijventerrein met multifunctioneel ruimtegebruik en hoogwaardige inrichting.

Proceshistorie en eerdere besluitvorming 1. Aankoop van het TN-terrein 2. Vestigen en het opheffen van een WVG (18 november 2025) 3. Verlagen milieucategorie om woningbouw op Het Ambacht mogelijk te maken. 1. aankoop van het TN-terrein De gemeente wil de regie krijgen bij de transformatie van de Overgangszone en heeft met het oog daarop, op 5 juli 2022 op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna Wvg) het voorkeursrecht gevestigd op het gebied de Overgangszone Het Ambacht. Het traject gaat snel, o.a. omdat vestiging van het voorkeursrecht voor druk zorgt. Het stelt de gemeente in staat om op 1 oktober 2022 tot overeenstemming te komen en het terrein groot 54.495 m2 aan te kopen van TNEurope. 2 Vestigen en het opheffen van een WVG (18 november 2025) Als de gemeente met TN Europe een overeenkomst tot koop heeft gesloten, kan het voorkeursrecht op deze locatie vervallen. Immers heeft de gemeente dan gebruik gemaakt van dit recht. Op 18

3 van 7

Raadsvoorstel: Kaders herontwikkeling Nijvercampus Dossiernummer: 4534

november heeft het college het besluit genomen om de WVG op de Overgangszone op te heffen. 3. Verlagen milieucategorie om woningbouw op Het Ambacht mogelijk te maken Aanpassing van bedrijfsactiviteiten is nodig om deze plannen mogelijk te maken. Een eerste onderdeel daarvan is het opnemen van een overgangszone ten oosten van de woningboulevard aan de Groeneveldselaan. In deze overgangszone wordt gedacht aan kleinere bedrijfskavels met een lagere milieucategorie dan nu binnen het bestemmingsplan is toegestaan. Onderzocht wordt of daarbij ook andere functies kunnen worden geïntegreerd zoals daghoreca, PDV, kantoren etc. Dit past ook bij de voorgenomen plannen voor de gronden aan de westzijde van de Groeneveldselaan. De herstructurering van het bedrijventerrein is gericht op intensivering, verduurzaming en (in de overgangszone) verlaging van de milieucategorie 3.2.

Argumenten 1.1 De herstructurering van het voormalige TN-terrein biedt kansen voor lokale en regionale ondernemers en daarmee ook werknemers Door op de Nijvercampus in te zetten op een hoogwaardig multifunctioneel arbeidsintensief bedrijventerrein, ontstaat er ruimte voor ondernemers uit Veenendaal en de regio. Op dit moment is grote schaarste aan (uitbreidings)ruimte voor bedrijven binnen de gemeente. Ook binnen de regio Foodvalley blijft, ondanks enkele mogelijke toekomstige nieuwe locatie, de ruimte schaars. Met de voorgestelde herstructurering kunnen bedrijven, op een deels nieuwe innovatie manier, toch zich in Veenendaal vestigen, verplaatsen en/of groeien. Dit is niet alleen voor deze ondernemers positief, maar ook voor bestaande en/of nieuwe werknemers. Juist met de groei van het aantal inwoners binnen Veenendaal, streeft de gemeente naar de verdere groei van het aantal arbeidsplekken. Met dit nieuwe terrein kan een stap worden gezet in het realiseren van deze ambitie. 1.2 Het Ontwikkelkader sluit aan op de omgevingsvisies 2030 en 2040 en het toekomstbeeld Spoorzone. Het ontwikkelkader biedt een duidelijke basis voor de transformatie van het TN-terrein tot een moderne campus. Dit versterkt de lokale economie, creëert werkgelegenheid in de Spoorzone. Een van de belangrijkste uitdagingen is het creëren van extra arbeidsplekken binnen de spoorzone.

Door in te zetten op een intensief bedrijventerrein, met waar mogelijk gestapelde functies kan hieraan invulling worden gegeven. 1.3 De voorgestelde herstructurering sluit aan bij provinciaal beleid Ook de provincie zet al enkele jaren in op inbreiding en verdichting op bestaande bedrijventerreinen. Net zoals bij woningbouw is de beleidsregel dat er eerst gezocht moet worden naar inbreiding/verdichting alvorens gekeken kan worden naar uitbreiding buiten de bestaande stad. Dit is onder andere opgenomen in het ‘Provinciaal Programma Wonen en Werken’ (hierna: PPWW). Dit programma vormt de basis om invulling te kunnen geven aan de groei van de provincie. Er is meer ruimte nodig voor woningen en bedrijven. Daarom maakt de provincie samen met de gemeenten en regio’s plannen voor voldoende woningen en bedrijventerreinen. Deze plannen worden vastgelegd in het PPWW en heeft twee hoofddoelen: •

Het geeft aan hoe de provincie zorgt voor voldoende (ruimte voor) woningen en bedrijventerrein. Daarbij gaat het zowel om binnenstedelijke locaties als om buitenstedelijke locaties (inbreiding/verdichting voor uitbreiding)

4 van 7

Raadsvoorstel: Kaders herontwikkeling Nijvercampus Dossiernummer: 4534

•

Het programma stelt kwalitatieve ambities en kaders aan de te realiseren woon- en werklocaties. Bijvoorbeeld gericht op duurzaamheid

Ieder 1,5 jaar wordt een nieuw programma vastgesteld, waarbij gemeenten nieuwe locaties kunnen voorstellen voor wonen en werken. Het meest recente PPWW is het Provinciaal Programma Wonen en Werken dat op 22 april 2025 door Gedeputeerde Staten is vastgesteld 1.3 Voorliggende aanpak van het TN-terrein ondersteunt de gemaakte afspraken in het kader van het grootschalige woningbouw gebied Spoorzone (GWG Spoorzone) tussen gemeente en het Rijk In 2022 hebben het Rijk en de gemeente afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de spoorzone. Deze afspraken gaan over de realisatie van een woningbouwprogramma in dit gebied en daarbij behorende fasering. Hieraan zijn door het Rijk ook subsidies gekoppeld. Om deze afspraken te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de milieucategorie op het voormalige TN-terrein werd aangepast. Maar met het vaststellen van voorliggende kaders, kan ook gestart worden met de noodzakelijke herstructurering. Hiermee ontstaat namelijk de benodigde schuifruimte voor bestaande bedrijven op het Ambacht om te kunnen verhuizen. En uiteraard daarmee op het Ambacht ruimte voor de geplande woningbouw. 1.4 Nijvercampus wordt een hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein. Het ondersteunt de gemeentelijke ambitie om verdichting en functiemenging te realiseren.

Door het vaststellen van deze ontwikkelkaders wordt gezorgd voor een samenhangende inrichting van het gebied Spoorzone, met aandacht voor duurzaamheid, bereikbaarheid en leefbaarheid. Hierbij opgemerkt dat een deel pas zichtbaar gaat worden als ook andere delen van de overgangszone worden aangepakt. Met name de meubelboulevard heeft hierbij een belangrijke positie. Door nu al een globaal toekomstbeeld te schetsen worden de gewenste toekomstige ruimtelijke verbindingen, door middel van groen, tussen het Ambacht en Nijvercampus mogelijk gehouden en alvast inzichtelijk gemaakt. 1.5 Vaststellen van de ontwikkelkaders geeft een eerste mate van investeringszekerheid voor marktpartijen. Het ontwikkelkader geeft duidelijkheid aan potentiële partners en investeerders, waardoor de kans op succesvolle realisatie toeneemt. Ook voor verplaatsers vanuit Het Ambacht biedt het perspectief om voor ondernemers afspraken te maken over het verplaatsen uit het gebied Het Ambacht naar de Nijvercampus.

Alternatieven Een alternatieve invulling op dit terrein is maar in beperkte mate mogelijk. Ruimtelijk wordt dit ingegeven door allerlei aspecten zoals de vorm van het terrein, de ligging nabij het Ambacht (woningbouw) en ingesloten tussen bestaande bebouwing. Ook is het kader in belangrijke mate gebaseerd op bestaand beleid. Het belangrijkste punt waar een alternatieve invulling mogelijk is, is de mate van verticale stapeling en het meervoudig ruimtegebruik op het terrein. Hiervoor zijn kaders opgenomen om toe te werken naar een arbeidsintensief en verdicht bedrijventerrein te werken. Als alternatief kan deze ambitie worden losgelaten en binnen de voorliggende ruimtelijke opzet toegewerkt worden naar een meer traditioneel bedrijventerrein. Dit doet echter geen recht aan de schaarse ruimte en verdichtingsopgave die de gemeente heeft. Het belangrijkste is echter dat hiermee een kleinere hoeveelheid bedrijven gevestigd kan worden op de Nijvercampus (en binnen Veenendaal).

5 van 7

Raadsvoorstel: Kaders herontwikkeling Nijvercampus Dossiernummer: 4534

Kanttekeningen 1.1 Het verplaatsen van enkele bedrijven vanuit Het Ambacht is afhankelijk van de uit te werken businesscase per verlaatlocatie. Een van de doelstellingen met deze herstructurering is het ruimte creëren voor verplaatsingen vanuit het Ambacht. Hiermee is nog geen zekerheid dat deze verplaatsingen daadwerkelijk op gang komen of daadwerkelijk landen op Nijvercampus. Dit zal per casus onderzocht worden en is afhankelijk van de totale businesscase.

1.2 De verandering van een traditionele inrichting bedrijfslocatie naar een intensieve vorm vraagt een andere kijk op ondernemen en is niet voor elk bedrijf weggelegd. Het ontwikkelkader is een van de mogelijkheden van het grondinstrumentarium dat sturing biedt op het stapelen van functies. De markt moet geholpen worden en zal dit niet vanzelf oppakken, uitzonderingen daargelaten.

Participatie Trede 2 – inventariseren/meedenken. De transformatie van het TN-terrein tot een modern bedrijventerrein heeft een geringe impact op de omgeving. Op 28 oktober 2025 hebben we een beeldvormende avond voor de gemeenteraad gehouden. Alle ondernemers en grondeigenaren in de Overgangszone zijn op de hoogte van de plannen. Met de meesten van hen wordt persoonlijk contact onderhouden over de betekenis van de plannen voor hun bedrijfsvoering. Daarnaast is er op 4 november 2025 een informatiebijeenkomst specifiek voor deze groep georganiseerd. Ook is er afstemming met het bestuur van de BOV geweest. Met het BOV bestuur is afgesproken om een informatieve avond, na de feestdagen, in januari 2026 voor de geïntereseerde ondernemers te organiseren.

Wat betekent dit besluit voor inwoners/ondernemers? Er ontstaat een vernieuwd en arbeidsintensief bedrijventerreinterrein. Dit biedt kansen voor ondernemers om zich hier te vestigen en te ondernemen. Met het vestigen van bedrijven op dit terrein blijven bestaande arbeidsplekken voor de gemeente behouden (in het geval van verplaatsing). Bij uitbreiding van een bestaand bedrijf of vestiging van een nieuw bedrijf ontstaan nieuwe arbeidsplekken binnen de gemeente. Dit alles op een vernieuwend en duurzaam bedrijventerrein waarbij niet alleen ruimte is voor werkplekken, maar ook aandacht is voor het leefklimaat.

Aanpak/ uitvoering Om van dit ontwikkelkader te komen tot de daadwerkelijke bouw van de nieuwe bedrijven op dit terrein, worden in grote lijnen de volgende stappen gezet: 1. Ruimtelijke procedures: voorliggend kader wordt gebruikt als basis voor het wijzigen van het omgevingsplan (volgt tweede helft 2026) en eventuele andere ruimtelijke procedures. 2. Maken van afspraken bedrijfsverplaatsingen Ambacht: waar nodig en mogelijk worden afspraken gemaakt met bestaande bedrijven over de verplaatsing naar Nijvercampus. Deze bedrijven hebben tijdelijk ‘voorrang’ om zich te verplaatsen.

6 van 7

Raadsvoorstel: Kaders herontwikkeling Nijvercampus Dossiernummer: 4534

3. De resterende bedrijfskavels zullen met een tender op de markt worden gezet. Binnen deze tenders kunnen bedrijven een plan indienen waarbij de gemeente kan afwegen welk plan het best passend is binnen het totale pakket aan kaders. 4. Er wordt ingezet dat er voor ieder bedrijf een stroomaansluiting met elektriciteit beschikbaar is. 5. De mogelijkheid van een laadplein op de Nijvercampus wordt onderzocht. 6. En uiteraard wordt ook gewerkt aan de sloop, sanering en bouwrijp maken.

Communicatie over dit besluit De bewoners en ondernemers in de Overgangszone zijn actief meegenomen in de totstandkoming van het Ontwikkelkader. Op 4 november 2025 is het concept-ontwikkelkader Nijvercampus en de Omgevingsvisie Overgangszone aan de ondernemers en eigenaren getoond. Men kon hier vragen over stellen en opmerkingen over delen. Via de uitnodigingsbrief en tijdens de avond is aangekondigd dat het Ontwikkelkader begin 2026 in de raad wordt besproken. Desgewenst kan het besluit tijdens het wekelijkse persgesprek mondeling worden toegelicht.

Evaluatie Niet van toepassing.

Kosten, baten, dekking Het vaststellen van het ontwikkelkader Nijvercampus op zichzelf heeft geen financiële consequenties. Echter bestaande financieel kader maakt onderdeel uit van de Grondexploitatie; voor de Nijvercampus is een grondexploitatie (complex 100) opgezet. Het ontwikkelkader sluit aan bij deze grondexploitatie. Hierbij wel opgemerkt dat het resultaat van de uitgifte van de toekomstige bedrijfspercelen uiteindelijk wordt bepaald door de tenderresultaten. Gezien het vernieuwde karakter van dit bedrijventerrein, vormt dit uiteraard een risico zowel in resultaat als in uitgiftetempo. Twee keer per jaar wordt hierover aan de raad gerapporteerd. Met name in het projectenboek en bij afwijkingen ook in de voortgangsrapportage. Hiermee is de gemeenteraad in staat om indien het nodig blijkt, bij te sturen in de totale ambities van deze herstructurering.

College van burgemeester en wethouders,

Sjoukje Deelstra Secretaris

Gert-Jan Kats Burgemeester

Bijlagen Raadsbesluit 1. Ontwikkelkader Nijvercampus december 2025 (ter vaststelling) 2. Visie Overgangszone (ter informatie)

7 van 7