1. Grondexploitatie en kaders herontwikkeling Trivium - raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

22 april 2021 1792134 16 maart 2021 Grondexploitatie locatie Trivium Fysieke leefomgeving

Agendapunt

Afdeling

Programma's & Projecten

J.A.C.W. Feskens (0318) 538480 jeroen.feskens@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De grondexploitatie Trivium met een budgettair neutraal resultaat vast te stellen. 2. De ruimtelijke en programmatische kaders voor de Trivium-locatie vast te stellen voor participatie met de omgeving. Waarom naar de raad? Het vaststellen van een grondexploitatie betreft het vaststellen van het financiële kader voor de herontwikkeling van deze locatie. Dit betreft het budgetrecht van de raad. Daarnaast is binnen de gemeente de afspraak dat de raad bij projecten met meer dan 25 woningen vooraf de ruimtelijke en programmatische kaders vaststelt. Samenvatting In een separaat voorstel wordt voorgesteld om gronden aan de Rozenstraat 19 te Veenendaal aan te wijzen in het kader van artikel 2 juncto artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Hierdoor kan de gemeente haar regiepositie versterken bij de herontwikkeling naar woningbouw van deze locatie, die vrijkomt door het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten van Trivium Aluminium Packaging Netherlands B.V.. Door het voorkeursrecht krijgt de gemeente een eerste recht van koop: als de eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde willen verkopen, zullen ze hun eigendom/beperkt recht eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Om dit recht te kunnen vestigen is het ook noodzakelijk om financieel middelen beschikbaar te hebben voor de aankoop van deze locatie.

Hiervoor wordt in voorliggend voorstel een grondexploitatie aangeboden. Met de vaststelling van deze grondexploitatie zijn de financiële kaders voor de aankoop en de gehele herontwikkeling duidelijk en kan de gemeente overgaan tot aankoop mocht dit aan de orde komen. Tot slot wordt verzocht om de kaders voor het participatieproces vast te stellen. Hiermee krijgt zowel Trivium als de omgeving houvast over de maximale bouwmogelijkheden en de eisen die gesteld worden aan de inrichting. Ook vormen deze uitgangspunten de basis voor de grondexploitatie.

Raadsvoorstel van 16 maart 2021, nr. 1792134

Inleiding In 2020 heeft overleg plaatsgevonden over een verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van Trivium Aluminium Packaging Netherlands B.V. (voorheen Ardagh Aluminium Packaging Netherlands B.V.), hierna te noemen Trivium, naar een andere locatie binnen de gemeente Veenendaal. Op 15 januari jl. is bekend geworden dat Trivium haar bedrijfsactiviteiten in Veenendaal gaat staken. De locatie van Trivium ligt in een bestaande woonwijk. Beëindiging van bedrijfsactiviteiten en herontwikkeling naar woningbouw is daarom gewenst. De gemeente wil de regie houden bij deze herontwikkeling. De gemeente kan haar regiepositie versterken door de vestiging van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna Wvg). Om deze Wvg te kunnen vestigen is het noodzakelijk om daadwerkelijk te kunnen aankopen op het moment dat de huidige eigenaar de locatie aan de gemeente te koop aanbiedt. Hiervoor wordt dan de bij dit voorstel gevoegde grondexploitatie voor deze locatie gebruikt. Beoogd resultaat Het beëindigen van het bedrijfsmatig gebruik en het realiseren van een woonwijk. Argumenten 1.1 Grondexploitatie is noodzakelijk om de Wvg te vestigen Om de Wvg te kunnen vestigen is het noodzakelijk dat de gemeente ook over financiële middelen beschikt om daadwerkelijk de locatie te kunnen aankopen op het moment dat deze wordt aangeboden aan de gemeente.

Hiervoor wordt zoals gebruikelijk een grondexploitatie gebruikt. 1.2 De grondexploitatie sluit budgettair neutraal De opgestelde grondexploitatie laat een budgettair neutraal resultaat zien. Dit resultaat is gebaseerd op een reële marktwaarde, gebaseerd op een woningbouwproductie passend op deze plek. Hierbij is rekening gehouden met de kosten voor het slopen van het bestaande pand, de saneringskosten voor de bodemverontreiniging, het bouw- en woonrijpmaken, rentekosten en uiteraard de benodigde proceskosten. De kosten en opbrengsten zijn gebaseerd op kengetallen en beschikbare informatie over de huidige situatie. Het saldo tussen deze kosten en opbrengsten is het maximale aankoopbedrag voor deze locatie. Derhalve is sprake van een sluitende grondexploitatie. Voor meer informatie wordt verwezen naar de geheime toelichting in de grondexploitatieberekening. Wel dient opgemerkt dat er geen rekening is gehouden met een aparte post voor onvoorziene kosten. In deze grondexploitatie is hiervoor gekozen omdat in diverse posten al rekening is gehouden met onvoorziene omstandigheden (vooral met betrekking tot de bodemsanering). Daarnaast is hiermee gezocht naar de maximale ruimte om tot aankoop te kunnen overgaan. 2.1 Vaststellen kaderstelling is nodig om het proces van herontwikkeling en de Wvg te starten c.q.

te vervolgen Het is noodzakelijk om tijdig de kaderstelling voor de herontwikkeling te kunnen bepalen voor het komende proces in het kader van de Wvg, de herontwikkeling en de participatie met de omgeving. Eén daarvan is de strook grond naast de locatie van Trivium. Deze is in eigendom van de gemeente en daarop staat nog een gebouw van de gemeente. Deze strook wordt betrokken in de herontwikkeling aangezien op termijn het gemeentelijk gebouw gaat verdwijnen (verplaatsing naar andere locatie). Hiermee ontstaat ruimte voor een zo optimaal mogelijk plan.

2

Raadsvoorstel van 16 maart 2021, nr. 1792134

2.2 Kaderstelling gebaseerd op de kaders van de Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie zijn al vele belangrijke randvoorwaarden voor ontwikkelingen in Veenendaal vastgesteld. Uiteraard vormt deze Omgevingsvisie ook de basis voor de kaderstelling op de huidige Trivium-locatie. De kaderstelling is uitgewerkt met onder andere de randvoorwaarden op thema’s zoals duurzaamheid en de bodemsituatie. Op andere onderdelen zijn de kaders globaler (bouwhoogte en programma), juist ook om ruimte te bieden voor de bewonersparticipatie. Deze kaders zijn nodig om een eventueel aankoopproces te kunnen faciliteren en vormen ook de basis voor de grondexploitatie. 2.3 In de kaderstelling is de balans gezocht tussen het toevoegen van woningen en het toevoegen van extra groen voor de gehele buurt In de kaderstelling is nadrukkelijk opgenomen dat er extra groen moet worden toegevoegd aan het gebied. Hierbij wordt ook de mogelijkheid geboden om de groenstrook van de gemeente te integreren en de bestaande speelvoorziening net buiten het plangebied te betrekken. Hierbij ontstaat nog steeds voldoende ruimte om woningen toe te voegen. Aan woningen is nadrukkelijk behoefte in Veenendaal. De woningen moeten voor 50% in het betaalbare en/of middensegment worden gerealiseerd. 2.4 Kaderstelling als vertrekpunt voor participatie De kaderstelling is, zoals aangegeven, waar nodig concreet en waar mogelijk globaal.

Hiermee kan, wanneer het proces zover is, de bewonersparticipatie starten. De resultaten van het participatieproces worden voorgelegd aan de raad als basis voor het bestemmingsplan. Alternatieven Het niet vaststellen van de grondexploitatie betekent ook dat de Wvg niet gevestigd kan worden. Kortom deze twee voorstellen zijn direct aan elkaar gekoppeld. Alternatieven binnen de kaderstelling zijn gezien het stadium waarin dit project zich bevindt beperkt. Er is gezocht naar de ontwikkelruimte passend binnen de bestaande omgeving en rekening houdend met de monumentale status van de woningen aan de Davidsstraat. De kaders zijn echter wel dusdanig dat er nog ruimte is voor bewonersparticipatie. Kanttekeningen 1.1 Risico’s binnen de grondexploitatie De huidige grondexploitatie is gebaseerd op alle beschikbare informatie over de locatie en de herontwikkelingsmogelijkheden. Er is sprake van twee grotere risico’s: de eerste betreft de bodemsituatie. Deze is zo nauwkeurig mogelijk in beeld gebracht door het bedrijf (in het kader van verzoeken van het bevoegd gezag). Op basis hiervan is een kosteninschatting gemaakt. Voor de zekerheid is hierbij rekening gehouden met onvoorziene situaties. Pas na sloop van de opstallen kan definitief bepaald worden hoe groot de daadwerkelijke saneringsomvang is. Het tweede risico betreft het planologisch proces.

Dit kan tot vertraging en daarmee extra kosten leiden. Zoals bij de argumenten ook al aangegeven is er in deze grondexploitatie niet aanvullend nog rekening gehouden met een post onvoorzien. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de omvang van de risicoreserve grondexploitaties voldoende buffer heeft om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen. Participatie Voor het huidige besluit voorzien wij niet in participatie. Voor de verdere uitwerking als woningbouwlocatie zullen wij met de omwonenden in gesprek gaan. Hierbij wordt het normale participatietraject bij een aanpassing van een bestemmingsplan gevolgd.

3

Raadsvoorstel van 16 maart 2021, nr. 1792134

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het besluit van Trivium om te stoppen met de productie in Veenendaal betekent concreet voor de omgeving dat er ruimte ontstaat voor herontwikkeling van deze fabriekslocatie naar woningbouw. Met het vestigen van de Wvg, het vaststellen van de grondexploitatie en kaders wordt voor inwoners duidelijk dat de gemeente inzet op herontwikkeling naar woningbouw. De kaders geven vervolgens houvast voor het participatieproces. Met deze transformatie ontstaat een kwaliteitsverbetering voor de wijk. En kunnen woningenzoekenden ook weer meer woningen in Veenendaal vinden. Aanpak / uitvoering De eventuele aankoop en herontwikkeling zal projectmatig worden aangepakt zoals gebruikelijk binnen de gemeentelijke projecten. Verantwoording vindt plaats via de reguliere P&C-cyclus (projectenboek). Communicatie over dit besluit Communicatie voor voorliggend voorstel is niet nodig. Het betreft vooral een besluit voor het vaststellen van de grondexploitatie en daarmee het beschikbaar stellen van financiële middelen voor de eventuele aankoop van de locatie. Ook worden de kaders vastgesteld. Deze kaderstelling wordt in het vervolgproces met de omgeving besproken binnen de participatie. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar de geheime bijlage (grondexploitatieberekening Trivium-locatie).

Per saldo is sprake van een budgettair neutrale grondexploitatie. Eventuele ongedekte risico’s komen ten laste van de risicoreserve grondexploitaties.

Burgemeester en wethouders,

de heer drs. P. van der Veer wnd. gemeentesecretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1. Grondexploitatieberekening Trivium-locatie (GEHEIM) 2. Ruimtelijke en programmatische kaders Trivium-locatie Ter inzage

4