1. Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Zandheuvelweg 3 - raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Raad

Afdeling

Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

Teams

1998182 30 augustus 2022 Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Zandheuvelweg 3 Fysieke leefomgeving M.G. Wassenaar-van de Haar (0318) 538726 marleen.wassenaar@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het bestemmingsplan Zandheuvelweg 3 gewijzigd analoog en digitaal vast te stellen, bestaande uit de planobjecten, die zijn verwerkt in het gewaarmerkte geleideformulier NL.IMRO.0345.Zandheuvelweg3-vg01, met in achtneming van de wijzigingen conform het advies van de Veiligheidsregio Utrecht; 2. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6:12 van de Wet ruimtelijke ordening. Waarom naar de raad? Het vaststellen van een bestemmingsplan is volgens artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een bevoegdheid van de raad. Samenvatting Het bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologische regeling voor het verplaatsen van het woonperceel Zandheuvelweg 3 dichter naar de Zandheuvelweg toe. Door participatie is tegemoet gekomen aan de bezwaren van omwonenden door het woonperceel achter Zandheuvelweg 7 te situeren. Op de voormalige locatie Zandheuvelweg 3 en een gedeelte van het naastgelegen perceel wordt bos aangeplant. Tevens wordt een bomenrij geplant en de woning met bijgebouw landschappelijk ingepast. Naar aanleiding van het advies van de Veiligheidsregio Utrecht is het bestemmingsplan gewijzigd. Inleiding De aanvrager heeft een verzoek ingediend voor het verplaatsen van het woonperceel Zandheuvelweg 3 naar een nieuwe locatie dichter bij de Zandheuvelweg.

Waarbij tevens wordt aangegeven dat de bebouwing op Zandheuvelweg 3 zal worden gesloopt en in plaats daarvan bos zal worden aangelegd. Na de participatieronde is de nieuwe locatie het perceel achter Zandheuvelweg 7 geworden. Om medewerking te kunnen verlenen aan het plan is herziening van het bestemmingsplan Buitengebied noodzakelijk.

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr 1998182.

Het bestemmingsplan Zandheuvelweg 3 maakt de verplaatsing van het woonperceel en de bouw van de woning op de nieuwe locatie ( het noordelijk deel van het perceel kadastraal bekend sectie B nummer 9228) mogelijk. Het gaat om een verplaatsing, er wordt geen extra woning in het gebied mogelijk gemaakt. De bestemming van de nieuwe locatie was “Agrarisch met waarden” en krijgt de bestemming “Wonen”. Het voormalige perceel Zandheuvelweg 3 en een gedeelte van het daarnaast gelegen perceel krijgen de bestemming “Bos”. Op 7 juni 2022 hebben wij besloten het ontwerpbestemmingsplan Zandheuvelweg 3 in procedure te brengen. De stukken hebben van 16 juni tot en met 27 juli 2022 terinzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het plan. Het ontwerpbestemmingsplan is tevens toegestuurd aan de gebruikelijke overlegpartners. De provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht hebben een advies ingediend over het plan. Beoogd resultaat Een geldend bestemmingsplan dat voorziet in een actuele ruimtelijke juridische regeling waarmee de verplaatsing van een woonperceel en de bouw van een woning mogelijk worden gemaakt, onder de voorwaarde van het toevoegen van landschappelijke kwaliteit waaronder de aanleg van bos. Argumenten 1.1 Er zijn geen zienswijzen binnengekomen tegen het ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 16 juni tot en met 27 juli 2022 ter inzage gelegen.

Er zijn geen zienswijzen binnengekomen. De provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht hebben adviezen ingediend. De provincie Utrecht ziet het als een positieve ontwikkeling en in lijn met hun beleid dat door verplaatsing van het woonperceel het vrijgekomen deel ingericht zal worden als bos. Dit sluit aan bij het daaraan grenzende Natuurnetwerk Nederland (NNN). Tevens geeft de provincie aan dat de inpassing van de woning uitgebreid met de gemeente is besproken en ze positief staan tegenover de ontwikkeling. Wel heeft de provincie Utrecht aandacht gevraagd voor de clustering van de bebouwing, het is belangrijk dat het hele cluster aansluiting zoekt bij de bebouwing van Zandheuvelweg 7. En er is aandacht gevraagd voor de ontsluiting van de woning. (zie bijlage 5 brief provincie Utrecht) Om het perceel zo goed mogelijk bij de bestaande bebouwing van Zandheuvelweg 7 te laten aansluiten is gekozen voor een specifieke erfopbouw, waarbij het bijgebouw aansluit bij de bijgebouwen van het bovenliggende perceel van nummer 7. Gekozen is voor een langgerekte perceelsvorm die aansluit bij de karakteristieke landschappelijke opbouw van lange smalle kavels, zodat het rond het perceel agrarisch gebied blijft. En de afstand tot de bestaande en nieuwe boomstructuren geborgd is.

Ook voor de aanvrager is vanwege licht, ruimte en privacy enige afstand tot de bebouwing van Zandheuvelweg 7 wenselijk. Landschappelijk gezien is dit de meest wenselijke en haalbare situering. Voor de ontsluiting is een combinatie met de ontsluiting van nummer 7 bekeken. Hier was echter geen draagvlak voor. Daarom wordt voor de ontsluiting zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de bestaande ontsluiting naar het voormalige perceel Zandheuvelweg 3. Ter hoogte van het nieuwe woonperceel wordt een nieuw pad in westelijke richting naar het nieuwe woonperceel aangelegd. Dit pad wordt zoveel mogelijk passend (geen asfalt) bij de landelijke omgeving en het bestaande pad aangelegd. Ook op basis van het huidige bestemmingsplan Buitengebied was het al mogelijk om met vergunning binnen de agrarische bestemming een pad aan te leggen.

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr 1998182.

1.2 Het advies van de Veiligheidsregio Utrecht heeft aanleiding gegeven het bestemmingsplan te wijzigen De Veiligheidsregio Utrecht (Vru) heeft geadviseerd ten aanzien van natuurbrandgevaar (zie bijlage 6): - Rekening te houden met dit risico en voor de bouwuitvoering van dit plan te kiezen voor steenachtige materialen in de buitengevel en het dak; - Goede voorzieningen te treffen wat betreft bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid om een goede brandbestrijding in de omgeving van de woning te faciliteren. In de toelichting van de bestemmingsplan is de advisering met betrekking tot de bouwuitvoering van de woning opgenomen. Met de aanvrager is een wijziging van de eerder gesloten exploitatieovereenkomst (zie bijlage 7) aangegaan. In de wijziging van de exploitatieovereenkomst (zie bijlage 8) is met de aanvrager afgesproken dat de aanvrager een bluswatervoorziening en een toegangspad naar het woonperceel aangelegd en in stand houdt die voldoen aan het Bouwbesluit 2012 en de aanvullende eisen van de Vru. De aanleg en instandhouding van de bluswatervoorziening en het toegangspad komen voor rekening van de aanvrager. De eisen met betrekking tot het toegangspad zijn tevens op de inrichtingsschets opgenomen. Dit is een wijziging ten opzichte van de inrichtingsschets behorende bij het ontwerp bestemmingsplan.

De inrichtingsschets is gekoppeld aan een voorwaardelijke verplichting in de regels. Daarnaast zijn naast halfverharde en onverharde paden ook verharde paden mogelijk gemaakt in de artikelen 3.1, 13.1 sub a en 13.2.4 van het bestemmingsplan. Hiermee wordt het mogelijk het toegangspad zodanig te verharden dat het begaanbaar is voor de zwaardere voertuigen van de hulpdiensten. Vanwege deze aanpassingen wordt voorgesteld het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. 1.3 Het plan is landschappelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar Het plangebied ligt in het buitengebied. Om de verplaatsing van het woonperceel mogelijk te maken moet voldaan worden aan de voorwaarden die in rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid met betrekking tot dit gebied zijn opgenomen: Groene contour De nieuwe locatie ligt in het buitengebied op basis van de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht 2021 binnen de aanduiding “Groene contour”. Verstedelijking binnen de Groene contour is mogelijk omdat het gaat om verplaatsing van het woonperceel, er wordt geen extra woning in het gebied toegevoegd. Tevens wordt de voormalige woonlocatie en een gedeelte van het naastgelegen perceel aangeplant met bos. Daarnaast ligt de nieuwe locatie dichter bij de Zandheuvelweg en sluit aan bij de woningen langs de Zandheuvelweg (concentratie van bebouwing).

Natuurnetwerk Nederland Het voormalige woonperceel grenst aan het bos (natuur) dat ligt in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het NNN is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Door de aanleg van het bos naast het NNN, wordt het bestaande bos dat deel uit maakt van het Natuurnetwerk Nederland versterkt. Landschappelijke en cultuurhistorische waarden

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr 1998182.

Op basis van het bestemmingsplan Buitengebied heeft het gebied hoge landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Door aan de oostzijde de cultuurhistorische kavelgrens te accentueren met een bomenrij, wordt de oorspronkelijke “kamerstructuur” in het coulissenlandschap versterkt. Door situering van de nieuwe woning achter Zandheuvelweg 7 en doordat het woonperceel kleiner is dan het voormalige woonperceel, worden de bestaande zichtlijnen vanaf de Zandheuvelweg behouden. Voor de maten en omvang van de woning is uitgegaan van de voormalige bebouwing en regels die gelden op basis van het bestemmingsplan Buitengebied. Het nieuwe erf wordt conform het Landschapsontwikkelingsplan (vastgesteld door de raad april 2007) uitgevoerd met een haag en solitaire boom. Voor een uitgebreide beschrijving van het plan wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van de toelichting van het bestemmingsplan. (bijlage 1) De hierboven genoemde voorwaarden, waaronder de verplaatsing van het woonperceel mogelijk is, zijn weergeven op het Inrichtingsplan Zandheuvelweg 3 (zie bijlage 9). Over het inrichtingsplan zijn in de exploitatieovereenkomst met de aanvrager afspraken gemaakt. Tevens is zoals gezegd het inrichtingsplan als voorwaardelijke verplichting opgenomen in het bestemmingsplan. Daarnaast wordt het voormalige woonperceel en een gedeelte van het daarnaast gelegen perceel bestemd als “Bos”.

De aan te planten bomenrij krijgt de aanduiding “landschappelijke waarden”. Hiermee is het toevoegen en de instandhouding van de ruimtelijke kwaliteit en de landschappelijke inpassing van de woning gewaarborgd. 1.4 Het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke eisen Een bestemmingsplan wordt met de daarbij behorende toelichting langs elektronische wijze vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm vastgesteld. Dit houdt in dat er sprake is van een digitaal planproces. Verder bevat het bestemmingsplan twee verschijningsvormen, namelijk een digitale verbeelding en een analoge verbeelding. Beide verbeeldingen voldoen aan de gestelde eisen ten aanzien van het verbeelden, zoals die zijn vastgelegd in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Het raadsbesluit dient dan ook expliciet te vermelden, dat beide verbeeldingen in de vaststelling begrepen zijn. Het bestemmingsplan voldoet eveneens aan de wetgeving en het beleid op het gebied van onder ander milieu, natuur, water, cultuurhistorie en verkeer. Voor het aspect bodem moest nog voor de vaststelling, met betrekking tot de voormalige woonlocatie, een aanvullend asbestrapport worden ingediend. Het rapport is ingediend en beoordeeld. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor vaststelling van het bestemmingsplan.

Voor een nadere motivering en uitgebreide toelichting op alle aspecten wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van de toelichting van het bestemmingsplan (bijlage 1). 1.5 Geen m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit. Bij sommige plannen is het verplicht een milieueffectrapportage (m.e.r.) op te stellen. Voor dit plan is dat niet nodig. Het plan is om een woning met bijgebouw te verplaatsen naar een ander perceel. De bebouwing op het huidige perceel zal worden gesloopt en hier komt bos voor terug. Hierbij is geen sprake van een significante uitbreiding van het bestaand bebouwd oppervlak. Onder deze

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr 1998182.

omstandigheden is er geen sprake van een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ als bedoeld in categorie D11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Dit betekent dat er geen (vormvrije) m.e.r.-beoordeling verplicht is. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling en afstanden tot de Natura 2000-gebieden zijn significante gevolgen op de Natura 2000-gebieden uit te sluiten. Er hoeft daarom ook geen passende beoordeling te worden opgesteld die zou kunnen leiden tot de verplichting van een m.e.r.. 1.6 en 2.1 Kostenverhaal is verzekerd door de exploitatieovereenkomst Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Voor bouwplannen die genoemd zijn in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet kostenverhaal plaatsvinden via een exploitatieplan tenzij het kostenverhaal anders is verzekerd. Met de aanvrager is een exploitatieovereenkomst gesloten op basis waarvan de plankosten kunnen worden verhaald. Hiermee is het kostenverhaal verzekerd en is het niet nodig een exploitatieplan vast te stellen. Zie de zakelijke beschrijving van de exploitatieovereenkomst (bijlage 7). Alternatieven Aanvankelijk werd voor een nieuwe locatie gekeken naar het gebied tussen Zandheuvelweg 7 en 5a en 5b in.

Tijdens een participatiebijeenkomst is door omwonenden aangegeven dat zij hier ernstige bezwaren tegen hadden vanwege uitzicht. Er is toen in overleg met de provincie gekozen voor een locatie achter Zandheuvelweg 7. Kanttekeningen Niet van toepassing. Participatie Inspraak in de vorm van burgerparticipatie heeft plaatsgevonden. De initiatiefnemer heeft hiervoor twee bijeenkomsten georganiseerd. Op 31 augustus 2021 zijn (toekomstige) omwonenden geïnformeerd en gepolst. De aanwezigen waren positief over het woningbouwplan. Vragen zijn gesteld over de planning en wat de bestemming van het weiland achter de woning zal worden. De planning is toegelicht en aangegeven is dat een deel van het weiland tuin zal worden. Zie verder het verslag van de initiatiefnemer opgenomen in bijlage 10 Verslag participatie 31 augustus 2021 Voor twee omwonenden, die niet bij de eerste bijeenkomst konden zijn, heeft op 21 september 2021 een tweede participatiebijeenkomst plaatsgevonden. De beoogde nieuwe plek voor de woning was aanvankelijk tussen Zandheuvelweg 7 en 5a en 5b in. Door de omwonenden is kort samengevat aangegeven dat de nieuwe woning met deze situering in hun zichtlijn komt te staan. Ze verliezen hun vrije uitzicht.

Door de gemeente is tijdens de bijeenkomst aangegeven dat zij willen onderzoeken of het mogelijk is de woning op een andere plek te situeren waarmee aan de bezwaren tegemoet wordt gekomen. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in situering van de woning achter Zandheuvelweg 7. De initiatiefnemer heeft de andere (toekomstige) omwonenden die aanwezig waren bij de eerste bijeenkomst hierover geïnformeerd. Zie verder het verslag van de initiatiefnemer opgenomen in bijlage11 verslag participatie 21 september

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr 1998182.

2021. Omdat in dit geval het traject van burgerparticipatie is gevolgd kon een inspraaktraject achterwege blijven en direct worden doorgegaan met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het woonperceel wordt verplaatst naar achter Zandheuvelweg 7. Hierdoor wordt het uitzicht vanaf de Zandheuvelweg behouden, de bebouwing in dit buitengebied meer geconcentreerd en wordt het mogelijk extra bos aan te planten op de voormalige locatie Zandheuvelweg 3 en een gedeelte van het naastgelegen perceel. Tevens wordt een extra bomenrij geplant waardoor het coulissenlandschap wordt verbeterd. De natuur en het kenmerkende landschap worden hiermee versterkt. Aanpak / uitvoering Na de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan wordt het bestemmingsplan toegestuurd naar de provincie Utrecht. Zij hebben de mogelijkheid een aanwijzing te geven over de wijzigingen. Daarna volgt publicatie in het digitale Gemeenteblad. Het vastgestelde bestemmingsplan zal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl en de stukken worden ter inzage gelegd. Het is in die periode voor belanghebbenden mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie over dit besluit Naast de gebruikelijke publicatie worden de aanvrager en de overlegpartners geïnformeerd over het vaststellingsbesluit.

Tijdens het wekelijkse persgesprek kan het besluit desgewenst worden toegelicht. Communicatielijn De initiatiefnemer heeft een plan ingediend voor de verplaatsing van het woonperceel Zandheuvelweg 3 naar het perceel achter Zandheuvelweg 7. Op basis van het voorliggend gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan wordt het mogelijk op deze nieuwe locatie een woning met bijgebouw te realiseren. De bebouwing op de voormalige locatie Zandheuvelweg 3 is gesloopt en er wordt in plaats daarvan bos aangeplant. Op een gedeelte van het naastgelegen perceel wordt ook bos aangeplant. Door het aanplanten van extra bos wordt het bestaande bos versterkt. Tevens wordt voor een goede landschappelijke inpassing onder andere aan de oostkant van de nieuwe locatie een bomenrij geplant. Omwonenden zijn door initiatiefnemer betrokken en konden reageren op het plan. Er zijn tegen het ontwerpbestemmingsplan geen zienswijzen ingediend. Naar aanleiding van het advies van de Veiligheidsregio Utrecht is het bestemmingsplan in het kader van de brandveiligheid aangepast. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Door het sluiten van de exploitatieovereenkomst is het kostenverhaal verzekerd.

Raadsvoorstel van 30 augustus 2022, nr 1998182.

Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1. bestemmingsplan Zandheuvelweg 3 toelichting; 2. bestemmingsplan Zandheuvelweg 3 milieubijlagen toelichting; 3. bestemmingsplan Zandheuvelweg 3 regels; 4. bestemmingsplan Zandheuvelweg 3 verbeelding; 5. Brief provincie Utrecht; 6. Brief Veiligheidsregio Utrecht; 7. Zakelijke beschrijving exploitatieovereenkomst; 8. Zakelijke beschrijving wijziging exploitatieovereenkomst; 9. Gewijzigd Inrichtingsplan Zandheuvelweg 3; 10. Verslag participatiebijeenkomst 31 augustus 2021; 11. Verslag participatiebijeenkomst 21 september 2021.