1. Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan “Tuinstraat Fase 1 en 2” - raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Raad

25 januari 2024

Team

Voorstelnummer

Programma

2140434 23 november 2023 Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan “Tuinstraat Fase 1 en 2” Fysieke leefomgeving

Inlichtingen bij

R.J.J. Dekkers

Telefoonnummer

(0318) 538313

E-mailadres

rik.dekkers@veenendaal.nl

Datum Onderwerp

Ruimtelijke ordening en bouwen

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het bestemmingsplan “Tuinstraat Fase 1 en 2” gewijzigd analoog en digitaal (NL.IMRO.0345.Tuinstraat-vg01) vast te stellen met inachtneming van de bijgevoegde commentaarnota zienswijze. 2. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening.

Waarom naar de raad? De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening (Wro). Samenvatting Het bestemmingsplan “Tuinstraat Fase 1 en 2” voorziet in de realisatie van maximaal 130 appartementen verdeeld over twee appartementencomplexen. Op de begane grond wordt ruimte gemaakt voor commerciële of maatschappelijke functies. Dit is het eerste initiatief dat valt binnen het kader van de Visie Tuinstraat en levert een bijdrage aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en sociale veiligheid in de Tuinstraat. Met de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt de beroepsprocedure in gang gezet. Inleiding Voor het noordelijke deel van het winkelcentrum ‘de Corridor’ is door KUDO Vastgoed B.V. een plan ingediend voor het bouwen van twee appartementencomplexen met een commerciële of maatschappelijke functie op de begane grond. Dit plan is de eerste ontwikkeling binnen de transformatie van de Tuinstraat. Het plan bestaat uit twee losstaande panden die elk in een aparte fase worden gebouwd. Uiteindelijk worden met deze ontwikkeling 130 appartementen gerealiseerd, waarvan 74 sociale huurwoningen. Tussen de twee panden komt een nieuwe weg van de Tuinstraat naar de Brouwersgracht. In combinatie met de commerciële functies in de plint van de panden, zorgt dit voor een levendige stedelijke omgeving.

Het plangebied is voor het grootste deel gelegen binnen het ‘bestemmingsplan Centrum’ en deels binnen het bestemmingsplan ‘Brouwerspoort 2019’. De ontwikkeling past niet binnen de bouwregels van beide bestemmingsplannen en daarom moet een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Met het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Tuinstraat fase 1 en 2’ wordt het bestemmingsplan opnieuw ter inzage gelegd. Daarmee start de termijn waarin beroep tegen het plan kan worden aangetekend. Als na deze periode geen beroep is aangetekend is het bestemminsplan onherroepelijk van kracht en kan een omgevingsvergunning voor het bouwen worden aangevraagd.

Raadsvoorstel van 5 december 2023, nr. 2140434

Argumenten 1.1 Het ontwerp bestemmingsplan is in overeenstemming met de Visie Tuinstraat en de ruimtelijke programmatische kaders De Tuinstraat is te karakteriseren als een achterkant van het centrum ondanks het feit dat de straat in het midden van het centrum is gelegen. De Visie Tuinstraat richt zich op het verbeteren van de omgeving door deze aantrekkelijker te maken en de verbindingen met andere straten te versterken. Het plan heeft als doel dat er meer groen, licht en ruimte komt tussen de bebouwing en dat er meer ruimte komt voor wonen en minder ruimte voor bevoorradingsverkeer en winkels. De realisatie van dit plan zorgt voor een afname van circa 4.300 m² aan winkelruimte en een toevoeging van 130 woningen aan de Tuinstraat. Het plan past dan ook binnen de Visie Tuinstraat. De ruimtelijk programmatische kaders concretiseren deze visie door eisen te stellen aan bijvoorbeeld de bouwmassa, het parkeren en het groen. Voor alle plannen in de Tuinstraat geldt dat die worden voorgelegd aan een intern kwaliteitsteam. Die toetst of het plan voldoet aan de kaders. Het plan is beoordeeld en voldoet, naast de Visie Tuinstraat, op twee punten na ook aan de ruimtelijke programmatische kaders. Enkel voor de bouwhoogte en de afstand van de fietsenstalling tot aan de openbare weg voldoet het plan niet aan de kaders.

De bouwhoogte wordt op enkele plekken met 0,5 meter tot 1 meter overschreden, omdat dit noodzakelijk is vanuit welstandstechnisch oogpunt. Zo komt er voldoende variatie in de bebouwing en is er op de hoek van één van de panden een hoogteaccent aangebracht. De fietsenstalling dient volgens de kaders 5 meter vanaf de voorgevel van het pand te zijn gesitueerd om te verzekeren dat die aan het zicht is onttrokken. De fietsenstalling van één van de panden is dichterbij de voorgevel komen te liggen, maar is alsnog aan het zicht onttrokken. Dat is vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan en daarmee akkoord bevonden door het kwaliteitsteam. 1.2 Het ontwerp bestemmingsplan voldoet aan de Notitie Parkeernormen 2020, herziening 2023. In het nieuwe plan zijn minder parkeerplaatsen nodig dan in de huidige situatie. De ontwikkelaar heeft afspraken gemaakt met de garagehouder van de Corridor om gebruik te kunnen maken van de parkeergarage en op die manier in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Voor het fietsparkeren komt in elk pand een gezamenlijke fietsparkeervoorziening. 1.3 Het ontwerp bestemmingsplan voorziet in een brede woningbehoefte. Van de 130 woningen die in de twee panden worden gerealiseerd worden er 74 als sociale huurwoningen geëxploiteerd. Dat houdt in dat 56,9% van het project uit sociale huurwoningen bestaat.

Dat is bijna het dubbele van de in het beleid gevraagde aandeel van 30%. In het plan wordt verder nog 7% van de woningen op een zodanige wijze gerealiseerd dat dit voornamelijk geschikt is voor jongeren. Het gaat hier om studio’s van maximaal 40m². Woningen van dit formaat en dit type trekken bij uitstek jongeren aan. Verder is afgesproken met de ontwikkelaar dat 10% van de woningen als middenhuur wordt uitgevoerd. Van die woningen dient 25% als zorggeschikt uitgevoerd te worden, om zorggeschikt wonen mogelijk te maken. Dit houdt ook in dat ze op 100 meter van een parkeerplaats dienen te zijn gevestigd. Ten slotte wordt 20% van de woningen als middeldure koopwoning aangeboden. Ook van deze woningtypologie wordt 25% zorggeschikt gemaakt, met eveneens de voorwaarde van maximaal 100 meter tot een parkeerplaats. 1.4 Het ontwerpbestemmingsplan voldoet aan milieuwet- en milieuregelgeving. De uitvoering van de mogelijkheden uit bestemmingsplan “Tuinstraat fase 1 en 2” achten wij ruimtelijk aanvaardbaar. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan, zie bijlage 1, wordt dit nader gemotiveerd en wordt aangegeven dat het plan voldoet aan het gemeentelijk, provinciaal en landelijk beleid.

Ook wordt aangegeven waarom het vanuit ruimtelijk, milieu hygiënisch, economisch en juridisch oogpunt verantwoord is om de wettelijke procedure voor de herziening van het bestemmingsplan op te starten. Voor het gehele plangebied worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht. 1.5 Het bestemmingsplan dat voorligt is op enkele punten verbeterd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Tijdens de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn géén zienswijzen ingediend op het bestemmingsplan. Echter, in die periode is nog wel gewerkt aan een uitwerking van de daktuinen die op de appartementencomplexen moeten worden gerealiseerd. De daktuinen zijn van hoge kwaliteit om te zorgen dat de woningen aan de achterzijde van het appartementencomplex voldoende woonkwaliteit hebben. Dit is verankerd in de regels van het bestemmingsplan door middel van een inrichtingsplan in combinatie met een voorwaardelijke verplichting. Dat houdt in dat men het inrichtingsplan voor de daktuin moet realiseren en in stand moet houden. Daarnaast zijn in de periode van terinzagelegging

Raadsvoorstel van 5 december 2023, nr. 2140434

nog enkele opmerkingen gemaakt door het Waterschap. Deze zijn meegenomen in de aanpassing van het bestemmingsplan. 2.1 Het kostenverhaal is verzekerd via een exploitatieovereenkomst Artikel 6.12 van de Wro bepaalt dat een gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop de bouw van één of meer woningen is voorgenomen. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro is met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst aangegaan. Alternatieven Niet van toepassing. Kanttekeningen Niet van toepassing. Participatie De ontwikkelaar heeft op 7 februari 2023 een participatieavond georganiseerd. Aangezien er weinig aanmeldingen waren, is besloten de participatie op een andere manier vorm te geven. De omwonenden die zich hebben aangemeld zijn uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek. Tijdens dit gesprek zijn de plannen toegelicht en was er ruimte voor de omwonenden om hun reactie te geven. De reacties waren positief, zie bijlage 3. Tijdens de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn géén zienswijzen ingediend.

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 130 appartementen verdeeld over twee complexen. Dit is een antwoord op de bestaande vraag naar woningen. Op de begane grond van de gebouwen is ruimte voor commerciële en/of maatschappelijke functies. Dit samen zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en sociale veiligheid van de Tuinstraat. Dit komt ten gunste van het woon- en leefgenot van onze inwoners. Aanpak / uitvoering Na de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan “Tuinstraat Fase 1 en 2” volgt een publicatie in het Gemeenteblad. Verder zal het vastgestelde bestemmingsplan digitaal ontsloten worden via de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl en worden de stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Het is in die periode, voor belanghebbenden die kunnen aantonen dat zij om geldige redenen geen zienswijzen hebben ingediend of de zienswijze indieners, mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie over dit besluit Naast de gebruikelijke publicaties worden de direct betrokkenen en de betrokken diensten van Rijk en provincie en het waterschap geïnformeerd over het besluit. Tijdens het wekelijkse persgesprek kan het besluit desgewenst worden toegelicht. Kernboodschap: Het bestemmingsplan “Tuinstraat Fase 1 en 2” is vastgesteld.

Het plan maakt de bouw van maximaal 130 appartementen in twee appartementencomplexen mogelijk, met een commerciële of maatschappelijke functie op de begane grond. Daarnaast wordt een open verbinding van de Tuinstraat naar de Brouwersgracht mogelijk gemaakt. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Met de ontwikkelende partij is een exploitatieovereenkomst gesloten om het verhaal van de gemeentelijke kosten en van mogelijk onherroepelijk te vergoeden planschadeverzoeken te verzekeren.

Raadsvoorstel van 5 december 2023, nr. 2140434

Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra gemeentesecretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1a. Bestemmingsplan ‘Tuinstraat Fase 1 en 2’ (toelichting, regels) 1b. Bestemmingsplan ‘Tuinstraat Fase 1 en 2’ (verbeelding) 2. Nota van wijzigingen 3. Verslag Buurtinformatie bijeenkomst 07-02-2023 4. Raadsbesluit