1. Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan 't Goeie Spoor - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Zaaknummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

19 september 2024 2183050 11 juni 2024 Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan ’t Goeie Spoor -

Team

Ruimtelijke Ordening en Bouwen

R.J.J. Dekkers 0318-538 313 rik.dekkers@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het bestemmingsplan “’t Goeie Spoor” gewijzigd analoog en digitaal (NL.IMRO.0345.tGoeieSpoor-vg01) vast te stellen met inachtneming van de bijgevoegde Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan ’t Goeie Spoor en Nota van Wijzigingen. 2. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening. Waarom naar de raad? De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening (Wro), in combinatie met het overgangsrecht dat voortkomt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, sublid 2, uit de Invoeringswet van de Omgevingswet. Samenvatting Het bestemmingsplan “’t Goeie Spoor” voorziet in de realisatie van een appartementencomplex van maximaal 125 woningen. Het plan draagt bij aan de oplossing voor woningnood op een goede inbreidingslocatie dicht bij het OV-knooppunt en het centrum. Inleiding Op deze plek in Veenendaal, dicht bij het OV-station en het centrum, speelt al sinds ongeveer 40 jaar de vraag om dit gebied te ontwikkelen. Vanaf de jaren ‘80 tot 2008 was het perceel bestemd voor kantoren en woningen. Daarna is dit omgezet naar een groenbestemming. Voor het perceel, inmiddels in eigendom van ontwikkelaars, zijn verschillende plannen de revue gepasseerd.

Het bestemmingsplan dat voor u ligt geeft uitvoering aan de door uw gemeenteraad in maart 2022 vastgestelde actualisatie van de ruimtelijke programmatische kaders uit 2018. Het plan betreft de bouw van een appartementencomplex met 125 woningen. Er is gezocht naar de meest optimale invulling waarbij alle belangen die spelen zijn afgewogen. Het plan draagt bij aan de zoektocht naar geschikte inbreidingslocaties als oplossing voor de woningbouwopgave waar de gemeente Veenendaal voor staat. De ontwikkeling naar woningbouw op deze locatie is in strijd met het tijdelijke deel van het Omgevingsplan gemeente Veenendaal, waarin het perceel is bestemd als ‘Groen’ binnen het

Raadsvoorstel van 19 september 2024, zaaknummer 2183050

bestemmingsplan “woongebieden 2018”. Er is geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. De bestemmingsplanherziening die deze ontwikkeling mogelijk maakt valt onder het overgangsrecht van de Omgevingswet. Beoogd resultaat Een vastgesteld bestemmingsplan dat de bouw van 125 woningen op een perceel aan ’t Goeie Spoor mogelijk maakt. Argumenten 1.1 De commentaarnota is opgesteld als beantwoording van de ingediende zienswijzen. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn vier zienswijzen ingediend. Deze zijn binnen de inzage termijn ontvangen en zodoende ontvankelijk. De inhoud van de zienswijzen gaat onder andere over de natuur- en groenwaarden van het gebied, de vrees voor parkeeroverlast en verlies van privacy en uitzicht. In bijgaande Commentaarnota zienswijzen Bestemmingsplan ’t Goeie Spoor zijn de zienswijzen samengevat en van commentaar voorzien (zie bijlage 2). Op onderdelen is het bestemmingsplan aangepast naar aanleiding van deze zienswijzen, zoals verwoord in argument 1.5 en uiteengezet in de Nota van wijzigingen (bijlage 3). 1.2 Het bestemmingsplan draagt bij aan de woningbouwopgave. Voor de regio FoodValley geldt een woningbouwopgave van 40.000 woningen in de periode 20212040. De gemeente Veenendaal heeft hierin een woningbouwopgave van circa 11.000 woningen.

Aangezien de gemeente weinig mogelijkheden heeft tot uitbreiding binnen de bestaande gemeentegrenzen, wordt ook goed gekeken naar geschikte inbreidingslocaties. De verwachting is dat ongeveer 6.700 woningen met inbreidingsplannen binnen de huidige gemeentegrenzen kunnen worden gerealiseerd. De locatie van deze ontwikkeling aan ’t Goeie Spoor is daar één van. De ligging in de nabijheid van het OV-station en het centrum van Veenendaal én het relatief anonieme karakter van de locatie maakt deze locatie geschikt voor een ontwikkeling in het kader van inbreiding. In groter verband is de gemeente Veenendaal bezig met het opstellen van een visie die zich voornamelijk richt op stedelijke herontwikkeling en inbreiding in dit gebied, de Spoorzone. Daarmee zal een goede bijdrage worden geleverd aan de 6.700 benodigde woningen. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt past binnen dit verband en draagt bij aan de woningbouwopgave van Veenendaal. 1.3 Het bestemmingsplan past binnen de ruimtelijke programmatische kaders. Niet eerder vermeld, maar al sinds ongeveer 40 jaar speelt de mogelijke ontwikkeling van deze locatie langs de weg ’t Goeie Spoor. In het bestemmingsplan ‘Omgeving Stationsgebied’, vastgesteld in 1979, was het perceel bestemd voor woningen en kantoren.

Zo is in 2011 de tweede plaats gewonnen door een plan voor jongerenhuisvesting op deze locatie in het kader van de Alyssa Bos prijsvraag. Dit plan is voorgelegd aan de omgeving in de eerste participatiebijeenkomst. Hieruit vloeit een initiatief voort waarvan de ruimtelijke programmatische kaders in 2018 zijn vastgesteld door uw gemeenteraad. Deze ontwikkeling betrof de bouw van twee losstaande appartementencomplexen, één van maximaal 5 bouwlagen en één van maximaal 6 bouwlagen. Met de vaststelling van de omgevingsvisie in december 2020 heeft de raad aangegeven dat een hoge bouwhoogte langs structurerende wegen voorstelbaar is. Voor deze locatie aan ’t Goeie Spoor is toen de vraag gaan spelen om de bouwhoogte uit het ruimtelijke programmatische kader te verhogen en daarmee meer woningen mogelijk te maken. In februari 2022 zijn de Ruimtelijke Programmatische Kaders uit 2018 geactualiseerd en vastgesteld door uw gemeenteraad. Dit kader vormt de basis voor voorliggend bestemmingsplan. Initiatiefnemer heeft in eerste instantie twee woontorens voorgesteld, waarvan de hoogste 22 bouwlagen hoog was. Na interne toetsing is deze teruggebracht naar een bouwplan dat in het kader van participatie aan de omgeving kon worden gepresenteerd. Initiatiefnemer heeft tijdens de tweede, derde en vierde

Raadsvoorstel van 19 september 2024, zaaknummer 2183050

participatiebijeenkomst het bouwplan dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt voorgelegd aan de omgeving. Stedenbouw De locatie is geen onderdeel van een woonbuurt en leent zich voor een gebouw met een eigen identiteit en uitstraling. De vormgeving moet zich richten op diverse schaalniveaus, namelijk een gebaar op het niveau van de stad en op het niveau van de locatie (o.a. door accenten en geleding). Het moet aansluiten op zijn directe omgeving en op gebouwniveau gericht zijn op een comfortabele woonplek voor de nieuwe bewoners. Een belangrijk uitgangspunt voor deze ontwikkeling is de ‘kopstaart’ opbouw van het appartementencomplex, waarbij aan elke zijde een hoogteaccent wordt aangebracht. Aan de oostzijde is dit een hoogteaccent van 10 bouwlagen, aan de westzijde een hoogteaccent van 7 bouwlagen. Daarmee verankert het gebouw zich in de omgeving en accentueert het de kromme loop van ’t Goeie Spoor. De tussenliggende bebouwing is trapsgewijs opgebouwd om te voorkomen dat een dichte wand van bebouwing ontstaat. Daarmee ontstaat een geheel dat past binnen de omgeving. Parkeerbeleid In mei 2023 heeft de raad de ‘Notitie parkeernormen Veenendaal 2020, herziening 2023’ vastgesteld. Het plan voldoet aan deze parkeernotitie.

De ligging in de nabijheid van het OV-station in combinatie met de relatief kleine oppervlakte per appartement zorgt voor een parkeereis van in totaal 61 parkeerplaatsen voor de bewoners en hun bezoekers. Deze parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd op eigen terrein, ingebed in het groen. Op eigen initiatief richt de ontwikkelaar ruimte op het terrein in voor zes potentiële parkeerplaatsen extra. Deze ruimte zal groen worden ingericht, maar kan, wanneer het nodig is, omgezet worden naar zes parkeerplaatsen. Hiermee hoopt de initiatiefnemer zorgen van omwonenden die aangeven de parkeereis betrekkelijk laag te vinden weg te nemen. Groen Met het vaststellen van dit bestemmingsplan wordt een ontwikkeling mogelijk gemaakt op een perceel dat in de huidige situatie als ‘Groen’ is bestemd. Dit perceel maakt onderdeel uit van een groene oostwest structuur. In de huidige situatie is het geen openbaar groen en heeft het groen een lage kwaliteit. Door de invulling van het westelijke deel van het plangebied als parkachtig parkeerterrein wordt de groenstructuur doorgezet. Deze springt vervolgens, ter hoogte van het fietstunneltje, naar de overzijde van ’t Goeie Spoor en loopt verder door naar het oosten.

Ook het bebouwde deel ten oosten van het fietstunneltje krijgt een groene uitstraling door de aanleg van opgaand groen en daktuinen op de daken van het deel tussen de ‘kop’ en de ‘staart’ van het complex. De uitvoering hiervan is verankerd in het puntensysteem. Woonvisie Het plan voldoet aan de Woonvisie 2020-2025. De verdeling sociale huur en sociale koop is overgenomen in de planregels en is opgenomen in de exploitatieovereenkomst. Dit betekent dat 20% van de woningen als sociale huur zal worden geëxploiteerd en 10% van de woningen als sociale koop. Daarmee sluit het woonprogramma aan op het woonbeleid dat van kracht was tijdens de vaststelling van de geactualiseerde ruimtelijke en programmatische kaders. De initiatiefnemer is voornemens om, gelet op de financiële haalbaarheid van het plan, de meeste woningen kleinschalig uit te voeren. Dat wil zeggen met een oppervlakte van ongeveer 50m² tot 70m². Daarmee zijn de woningen geschikt voor starters, alleenstaanden en ouderen. Dat zijn doelgroepen die, volgens de Woonvisie 2020-2025, het meest behoefte hebben aan woningen in de gemeente Veenendaal. Met de ontwikkeling van dit bouwplan zal dan ook een bijdrage worden geleverd aan een belangrijk speerpunt uit de woonvisie.

Raadsvoorstel van 19 september 2024, zaaknummer 2183050

1.4 Het bestemmingsplan voldoet aan milieuwet- en milieuregelgeving. Het bestemmingsplan is getoetst aan de geldende milieuwet- en milieuregelgeving. Door de ligging nabij de spoorweg en de weg ’t Goeie Spoor is geluid een belangrijk omgevingsaspect waarnaar gekeken is. Uit geluidsonderzoek blijkt dat er niet voldaan wordt aan de standaardwaarden die gelden voor wegverkeerslawaai. Om die reden is in het bestemmingsplan geregeld dat geluidwerende maatregelen moeten worden getroffen én loopt er gelijktijdig een procedure voor het vaststellen van hogere waarden voor deze ontwikkeling. Hiermee is geborgd dat er sprake is van een acceptabele akoestische situatie. Doordat de groenbestemming op het oostelijke deel van het plangebied komt te vervallen, is ook goed gekeken naar de gevolgen voor de flora en fauna in de omgeving. Uit onderzoek blijkt dat er in principe geen significante negatieve effecten plaatsvinden op de flora en fauna. Echter, er moet wel worden gewerkt buiten het broedseizoen van vogels. Om dit te verzekeren is dit eveneens verankerd in de regels van het bestemmingsplan. De nabijgelegen spoorweg veroorzaakt mogelijk trillinghinder op het nieuw te bouwen pand. Nader onderzoek is noodzakelijk, maar kan pas uitgevoerd worden als de bouwtekeningen gereed zijn.

Het uitvoeren van nader onderzoek en aanleggen van de eventuele maatregelen die daaruit volgen is eveneens vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. 1.5

Het bestemmingsplan is op enkele punten aangepast ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Door de ingediende zienswijzen, het participatietraject en nieuwe verkregen inzichten is het voorliggende bestemmingsplan aangepast ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. De verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan maakte de bouw van het pand op een belangrijk gemeentelijk riool mogelijk. Om dit riool te beschermen, is op de verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan het bouwvlak aan de zijde van het riool naar binnen verschoven. Daarnaast is een aanduiding opgenomen om het riool te beschermen. Het puntensysteem is naast dat het in de regels is verankerd nu ook opgenomen op de verbeelding. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is een voorwaardelijke verplichting voor het beschermen van broedplaatsen opgenomen en is de toelichting op enkele aspecten uitgebreid. Voor een compleet overzicht van alle wijzigingen van het ontwerpbestemmingsplan ten opzichte van het voorliggende bestemmingsplan wordt verwezen naar bijgevoegde Nota van wijzigingen (bijlage 3).

2.1 Het kostenverhaal is verzekerd via een exploitatieovereenkomst Artikel 6.12 van de Wro, in combinatie met het overgangsrecht dat volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, sub lid 2, bepaalt dat een gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop het voornemens is om de bouw van één of meer woningen mogelijk te maken. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro is met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst aangegaan, waarmee het kostenverhaal verzekerd is. Alternatieven Het bestemmingsplan kan niet worden vastgesteld. De bouw van 125 woningen, waarvan de meeste geschikt zijn voor starters, kan dan niet doorgaan. Daarmee blijft de woningnood onder de jongeren uit Veenendaal onverminderd hoog. En dat terwijl een geschikte inbreidingslocatie bij het OV-station en het centrum van Veenendaal onbenut blijft. Kanttekeningen Niet van toepassing.

Raadsvoorstel van 19 september 2024, zaaknummer 2183050

Participatie De omgeving is sinds het vaststellen van de ruimtelijke programmatische kaders in 2018 meerdere keren betrokken bij de planvorming in dit gebied. Participatiebijeenkomst 1 In het kader van participatie is er al in 2018 een inloopbijeenkomst in de buurt georganiseerd om de omwonenden uitleg te geven over de woningbouwideeën maar ook om informatie op te halen vanuit de omgeving hoe het plan eventueel verbeterd zou kunnen worden. Dit heeft geleid tot de eerste ruimtelijke programmatische kaders die zijn vastgesteld op 22 november 2018. In de tussentijd is er echter het een en ander veranderd in het gemeentelijk beleid, met in het bijzonder de Omgevingsvisie Veenendaal 2030, vastgesteld in 2020. Daarnaast hebben er aanpassingen plaatsgevonden in het parkeer- en woonbeleid. Op basis van deze wijzigingen in het gemeentelijk beleid heeft de ontwikkelaar een gewijzigd bouwplan ontworpen. Participatiebijeenkomst 2 In november 2021 is een tweede participatiebijeenkomst voor de buurt georganiseerd om een gewijzigd bouwplan te presenteren en de reactie uit de buurt op te halen in verband met de actualisatie van de ruimtelijke kaders. De opmerkingen vanuit de buurt zijn meegenomen in de verdere uitwerking.

Om de omwonenden een helder beeld te geven is er vervolgens een film gemaakt waarin de ontwikkeling en de tijdslijn in chronologische volgorde (vanaf 2011) gepresenteerd is inclusief de besluitvorming in de raad. Deze film geeft een goed beeld over de ontwikkelingen van het perceel over de afgelopen 10 jaar. Participatiebijeenkomst 3 De derde participatiebijeenkomst heeft in september 2022 plaatsgevonden. Omwonenden konden per thema (verduurzaming van het gebouw, verschijningsvorm/ architectuur en groeninvulling/ parkeren) kenbaar maken welke aandachtspunten er waren. Er zijn 272 adressen aangeschreven met de uitnodiging voor de participatiebijeenkomst. Op de uitnodiging hebben zich 45 mensen aangemeld van 29 adressen. Op de avond zelf waren er 38 buurtbewoners aanwezig. Met een aantal belanghebbenden zijn ook afzonderlijke gesprekken gevoerd (waaronder het Rembrandt college). Van de bijeenkomst en alle gemaakte opmerkingen en antwoorden hierop is een verslag gemaakt. Dit verslag was onderdeel van het voorontwerp bestemmingsplan. De Buurtcommissie ’t Goeie Spoor heeft naar aanleiding van deze derde participatiebijeenkomst een reactie op het plan ingediend, ondertekend door 167 wijkbewoners.

Voorontwerpbestemmingsplan Om een goede invulling te geven aan de motie van de gemeenteraad (bij vaststelling ruimtelijke programmatische kaders ’t Goeie Spoor) is voorafgaand aan de zienswijzeprocedure een extra stap gezet door het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen voor inspraak. Met deze extra stap in de voorbereiding worden alle relevante feiten en belangen in een vroeg stadium in beeld gebracht. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen vanaf 30 maart 2023. Daar zijn zes inspraakreacties op binnen gekomen. De reactie die de Buurtcommissie ’t Goeie Spoor heeft gegeven op de derde participatiebijeenkomst is tevens ingediend als inspraakreactie. Alle inspraakreacties zijn behandeld en ook door de initiatiefnemer bekeken. Er is één wijziging van het voorontwerpbestemmingsplan doorgevoerd naar aanleiding van de inspraakreacties. Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen tegen het voorkomen van trillinghinder door de spoorweg. Los daarvan heeft initiatiefnemer ook een persoonlijk gesprek gevoerd met één indiener van een inspraakreactie. Daarnaast heeft de initiatiefnemer, in een poging om zorgen weg te nemen, aangegeven ruimte in te richten waar gemakkelijk extra parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd

Raadsvoorstel van 19 september 2024, zaaknummer 2183050

wanneer blijkt dat dit nodig is. Daarnaast worden opties bekeken om met behulp van enkele maatregelen de sociale veiligheid van het parkeerterrein te waarborgen Participatiebijeenkomst 4 Op 24 augustus 2023 is de vierde participatiebijeenkomst georganiseerd. Dit was een inloopavond waarbij het plan op verschillende panelen nogmaals is toegelicht. Daarnaast is de toevoeging van het overloopgebied voor het parkeren gepresenteerd. Wederom is er een brede groep omwonenden uitgenodigd, waaronder ook het Rembrandt College. De opkomst van de avond was betrekkelijk laag met 10 tot 15 aanwezigen. De mensen die aanwezig waren spraken over het algemeen uit dat het begrijpelijk is dat er woningbouw moet komen en dat dit een geschikte locatie is. Wel vragen sommige aanwezigen zich af of de bouwhoogte niet te hoog is en zijn er met name zorgen geuit over parkeerhinder in de nabijgelegen wijk. Daarnaast heeft een aanwezige nog aangegeven zorgen te hebben over de elektromagnetische straling op de woningen door het schuin tegenover gelegen elektriciteitsverdeelstation. Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode heeft eenieder zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan kunnen indienen.

Er zijn in totaal vier zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan, waaronder één van het Rembrandt College en één van de Buurtcommissie ’t Goeie Spoor. De inhoud van deze zienswijzen gaat onder andere over de vermoedelijke aantasting van natuur- en groenwaarden in het gebied, de vrees voor parkeerhinder en hinder in het algemeen door bijvoorbeeld bouwwerkzaamheden en het verlies van privacy en uitzicht door de hoogte van het bouwplan. De zienswijzen zijn beantwoord in de commentaarnota (bijlage 2). De zienswijzen hebben geleid tot twee concrete aanpassingen aan het bestemmingsplan. In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de bescherming van broedplaatsen voor vogels tijdens de bouwwerkzaamheden te garanderen. Daarnaast is de toelichting van het bestemmingsplan aangepast om het mogelijke effect van elektromagnetische straling op de ontwikkeling beter te verantwoorden. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 125 woningen in een appartementencomplex. Dit geeft invulling aan de bestaande vraag naar woningen. Het terrein aan de overzijde van de fietstunnel in het plangebied wordt ingericht als een parkachtig parkeerterrein.

Doordat de aanleg en het onderhoud hiervan wordt vastgelegd in het puntensysteem zorgt dit voor een blijvende verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Aanpak / uitvoering Na de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan “’t Goeie Spoor” volgt een publicatie in het Gemeenteblad. Verder wordt het vastgestelde bestemmingsplan digitaal ontsloten via de landelijke voorziening https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart en liggen de stukken gedurende zes weken ter inzage. Het is in die periode voor belanghebbenden mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie over dit besluit Naast de gebruikelijke publicaties worden de direct betrokkenen en de betrokken diensten van de provincie en het waterschap geïnformeerd over het besluit. Evaluatie Niet van toepassing.

Raadsvoorstel van 19 september 2024, zaaknummer 2183050

Kosten, baten, dekking Met de ontwikkelende partij is een exploitatie overeenkomst gesloten om het verhaal van de gemeentelijke kosten en van mogelijk onherroepelijk te vergoeden planschadeverzoeken te verzekeren. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen • Raadsbesluit Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan 't Goeie Spoor • Bijlage 1a – Bestemmingsplan ’t Goeie Spoor (toelichting + regels) • Bijlage 1b – Bestemmingsplan ’t Goeie Spoor (verbeelding) • Bijlage 2 - Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan 't Goeie Spoor • Bijlage 3 – Nota van Wijzigingen • Bijlage 4 – Overzicht ontwikkelingstraject ’t Goeie Spoor • Bijlage 5 – Overzicht contactmomenten Gemeente en Buurtcommissie 't Goeie Spoor • Bijlage 6 - Overzichtslijst ingediende zienswijzen (vertrouwelijk)