1. Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan “Jan Steenlaan 4” - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Raad

14 september 2023

Team

Voorstelnummer

Programma

2026591 4 juli 2023 Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan “Jan Steenlaan 4” Fysieke leefomgeving

Inlichtingen bij

J.A. Bessems

Telefoonnummer

(0318) 538458

E-mailadres

vincent.bessems@veenendaal.nl

Datum Onderwerp

Ruimtelijke ordening en bouwen

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het bestemmingsplan “Jan Steenlaan 4” (bijlage 1) gewijzigd analoog en digitaal (NL.IMRO.0345.JanSteenlaan4-vg01) vast te stellen met inachtneming van de bijgevoegde commentaarnota zienswijze (bijlage 2). 2. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening.

Waarom naar de raad? De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening (Wro). Samenvatting Het bestemmingsplan “Jan Steenlaan 4” voorziet in de realisatie van maximaal 23 appartementen. De locatie betreft een voormalige schoollocatie en wordt tijdelijk gebruikt als kringloop en studielocatie. Met de initiatiefnemer is een exploitatieovereenkomst gesloten. De stedenbouwkundige kaders zijn in overleg met de stedenbouwkundig adviseur bepaald en de ontwikkeling is verder uitgewerkt. De benodigde onderzoeken voor het bestemmingsplan zijn uitgevoerd, gecontroleerd en beschreven. Inleiding Real Est8 BV heeft in maart 2021 een conceptaanvraag ingediend voor de herontwikkeling van een voormalige basisschool aan de Jan Steenlaan 4. Het voornemen is om de bestaande bebouwing te slopen en hiervoor nieuwbouw terug te plaatsen. Het nieuwe appartementencomplex bestaat uit 3 tot 5 bouwlagen en bevat maximaal 23 appartementen. Richting de Frans Halslaan heeft het complex 3 bouwlagen, richting de Jan Steenlaan 4 en op de hoek van de Jan Steenlaan en Frans Halslaan worden 5 bouwlagen gerealiseerd. Met onderliggende herziening van het bestemmingsplan wordt de mogelijkheid tot herstructurering en verdichting juridisch geregeld. Het ontwerp bestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen.

Tijdens deze termijn zijn er 15 zienswijzen ingediend. Er zijn naar aanleiding van deze zienswijzen wijzigingen aangebracht in het bestemmingsplan. Beoogd resultaat Een geldend bestemmingsplan dat voorziet in een actuele, ruimtelijke, juridische regeling voor de bouw en het gebruik van maximaal 23 appartementen aan de Jan Steenlaan 4. Argumenten 1.1 Er zijn vijftien zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 6 oktober 2022 gedurende zes weken, tot en met woensdag 16 november 2022, ter inzage gelegen na publicatie in het Gemeenteblad. Het

Raadsvoorstel van 4 juli 2023, nr. 2026591 plan kon via www.ruimtelijkeplannen.nl worden ingezien. Gedurende de inzagetermijn is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. Er zijn 15 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn van reactie voorzien in een commentaarnota (bijlage 2). De zienswijzen richten zich op onder andere: • De bouwhoogtes; • De verkeerscirculatie en verkeersveiligheid; • Het participatietraject; • Leefbaarheid van de wijk. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is het bestemmingsplan op de volgende punten aangepast ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan: • De maximale bouwhoogte is verlaagd van 18 meter naar 10, 13 en 16 meter; • Het maximaal aantal woningen is verlaagd van 24 naar 23 woningen; • In artikel 3.1 van de regels is het woord ‘wooneenheden’ vervangen door ‘woningen’; • Het participatieverslag is toegevoegd als bijlage van de toelichting; • Er zijn aanvullende onderzoeken naar bodem, flora en fauna en stikstof uitgevoerd en toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. De zienswijzen geven geen verdere aanleiding tot het aanpassen van het bestemmingsplan. 1.2 Het plan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening De ontwikkeling is getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid, waaronder de Omgevingsvisie en het groen- en parkeerbeleid.

Verwezen wordt naar bijgevoegde toelichting van het bestemmingsplan waarin deze toetsing uitvoerig wordt beschreven en geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling niet in strijd is met het relevante, geldende beleid. De vereiste onderzoeken zijn uitgevoerd en terug te vinden in de toelichting. Vanuit milieukundig oogpunt is het verantwoord om in te stemmen met voorliggend bestemmingsplan. Naar onze mening is het aangepaste plan niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. 1.3 Het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke eisen Een bestemmingsplan wordt met de daarbij behorende toelichting langs elektronische wijze vastgesteld. Dit houdt in dat er sprake is van een digitaal planproces. Verder bevat het bestemmingsplan twee verschijningsvormen, namelijk een digitale verbeelding en een analoge verbeelding. Beide verbeeldingen moeten voldoen aan de gestelde eisen ten aanzien van het verbeelden, zoals die zijn vastgelegd in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Het raadsbesluit dient dan ook expliciet te vermelden, dat beide verbeeldingen in de vaststelling zijn begrepen. 1.4 Significante gevolgen op Natura 2000-gebieden zijn uitgesloten De Raad van State bepaalde onlangs dat het landelijke stikstofbeleid, het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer mag worden gebruikt als toestemmingsbasis voor vergunningverlening.

Het PAS bevatte een drempelwaarde voor de uitstoot van stikstof op Natura 2000-gebieden. Wanneer een plan boven deze drempelwaarde kwam, was het nodig om bij de provincie een melding te doen of een vergunning op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb) aan te vragen. Om te toetsen of een ontwikkeling onder de gestelde drempelwaarde valt, is er een berekening gemaakt met de AERIUS Calculator. Uit de Aeriusberekening blijkt dat de ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden (0,00 mol). 2.1 Het kostenverhaal is verzekerd via een exploitatieovereenkomst Artikel 6.12 van de Wro bepaalt dat een gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop de bouw van één of meer woningen is voorgenomen. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro is met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst aangegaan, zie bijlage 3 voor een zakelijke beschrijving van deze overeenkomst.

Raadsvoorstel van 4 juli 2023, nr. 2026591

Alternatieven Het bestemmingsplan kan ongewijzigd vastgesteld worden, overeenkomstig het ontwerpbestemmingsplan. Echter wordt dan geen rekening gehouden met de ingediende zienswijze en is er een groter risico op beroep. Niet vaststellen is ook een alternatief alleen dan worden er geen extra woningen toegevoegd waar de gemeente wel veel behoefte aan heeft. Kanttekeningen Niet van toepassing Participatie Voorafgaan aan de procedure voor de bestemmingsplanherziening heeft burgerparticipatie plaatsgevonden (trede 2: inventariseren) aan de hand van een onlinebijeenkomst wegens de regels met betrekking tot covid-19. Ook is er een omgevingsdialoog website opgezet waar de beoogde ontwikkeling beschreven wordt met daarbij inzicht in het beoogde programma, stand van zaken en beoogde planning. Op basis van deze onlinebijeenkomst en website is er de mogelijkheid voor omwonenden geweest om vragen en opmerkingen achter te laten. De initiële vragen/opmerkingen waren vooral gericht op het behoud van het speeltuintje. Op basis hiervan is het plan aangepast zodat een gedeelte van het speeltuintje behouden blijft en het andere gedeelte gebruikt zal worden ten behoeven van de ontsluiting van de parkeerplaatsen. De andere aandachtspunten van de omgeving zijn zorgvuldig bekeken en daar waar mogelijk verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan (bijlage 4 Participatieverslag).

Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 23 appartementen (waarvan 30% sociale koop) met bijbehorende voorzieningen. De locatie betreft een voormalige schoollocatie en wordt tijdelijk gebruikt als kringloop en studielocatie met de bestemming ‘maatschappelijk’. Door de herontwikkeling wordt deze mogelijkheid verwijderd en wordt er een bijdrage geleverd aan de visie om het gebied in de nabijheid van het station en het centrum naar een overwegend woongebied te transformeren. Het bestemmingsplan regelt de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de gronden en gebouwen en dient gebaseerd te zijn op een goede ruimtelijke ordening. De bescherming van de leefomgeving daarin is een belangrijk doel. Met voorliggend plan is op basis van een zorgvuldige belangenafweging voorzien in deze bescherming. Aanpak / uitvoering Na de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan Jan Steenlaan 4 volgt een publicatie in het Gemeenteblad. Verder zal het vastgestelde bestemmingsplan digitaal ontsloten worden via de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl en worden de stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd.

Het is in die periode, voor belanghebbenden die kunnen aantonen dat zij om geldige redenen geen zienswijzen hebben ingediend of de zienswijze indieners, mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie over dit besluit Naast de gebruikelijke publicaties worden de direct betrokkenen en de betrokken diensten van Rijk en provincie en het waterschap geïnformeerd over het besluit. Tijdens het wekelijkse persgesprek kan het besluit desgewenst worden toegelicht. Kernboodschap: Het bestemmingsplan Jan Steenlaan 4 is vastgesteld. We bouwen maximaal 23 appartementen met bijbehorende voorzieningen en het complex wordt lager ten opzichte van het originele plan. Evaluatie Niet van toepassing Kosten, baten, dekking Met de ontwikkelende partij is een exploitatieovereenkomst gesloten om het verhaal van de gemeentelijke kosten en van mogelijk onherroepelijk te vergoeden planschadeverzoeken te verzekeren.

Raadsvoorstel van 4 juli 2023, nr. 2026591

Burgemeester en wethouders,

mevrouw S. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1a. Bestemmingsplan ‘Jan Steenlaan 4’ (toelichting, regels) 1b. Bestemmingsplan ‘Jan Steenlaan 4’ (verbeelding) 2. Commentaarnota zienswijzen 3. Zakelijke beschrijving exploitatieovereenkomst 4. Participatieverslag