1. Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Emmalaan - raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

25 januari 2024 2091943 18 oktober 2023 Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan ‘Emmalaan 5989’ Fysieke leefomgeving

Agendapunt

Team

Ruimtelijke Ordening en Bouwen

J.A. Bessems 0318-538458 vincent.bessems@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het bestemmingsplan ‘Emmalaan 59-89’ (bijlage 1) gewijzigd analoog en digitaal (NL.IMRO.BPEmmalaan-VG01) vast te stellen met inachtneming van de bijgevoegde commentaarnota zienswijzen (bijlage 2); 2. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening. Waarom naar de raad? De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening (Wro). Samenvatting De 27 woningen aan de Emmalaan 59-89 voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd door lage energielabels, gedateerde indelingen en technische en functionele gebreken. Daarom is het voornemen de woningen te vervangen door een appartementencomplex met maximaal 48 sociale huurwoningen. Met dit bestemmingsplan wordt dat planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Om de kosten te dekken is er een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. Op 30 maart 2023 heeft de raad van de gemeente Veenendaal Ruimtelijke en Programmatische Kaders vastgesteld, omdat het plan meer dan 25 woningen bevat. Het plan voldoet aan deze kaders. Er zijn meerdere participatie-avonden gehouden over het plan met omwonenden waarvan de verslagen evenals doorgevoerde wijzigingen in het plan als bijlagen bij dit besluit zijn opgenomen.

Ook zijn er voor het plan de nodige onderzoeken uitgevoerd, en is geconcludeerd dat wordt voldaan aan de milieutechnische eisen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Er zijn twee zienswijzen ingediend. Dit heeft niet geleid tot een wijziging van het plan. Wel is er één ambtelijke wijziging n.a.v. de participatie doorgevoerd. Inleiding De 27 woningen aan de Emmalaan 59-89 voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd door lage energielabels, gedateerde indelingen en technische en functionele gebreken. Daarom is het

Raadsvoorstel van 28 november 2023, nr. 2091943

voornemen de woningen te vervangen door een appartementencomplex met maximaal 48 sociale huurwoningen. Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’, dat is vastgesteld op 20 september 2018. Nadien zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd in de vorm van de bestemmingsplannen ‘Correctieve Herziening Woongebieden 2018’ en ‘Parapluplan 2022’. De locatie heeft de enkelbestemming Wonen. Binnen de bestemming Wonen mag het aantal bestaande woningen niet worden uitgebreid, waardoor een bestemmingsplanherziening nodig is. Met dit bestemmingsplan wordt dat planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Er zijn twee zienswijzen ingediend. Dit heeft niet geleid tot een wijziging van het plan. Wel is er één ambtelijke wijziging n.a.v. de participatie doorgevoerd. De hoek van het appartementengebouw dat haaks op de Prinsessenlaan staat, is aangepast en de balkons aan die zijde zijn verplaatst naar de kant van de Emmalaan. Om dit mogelijk te maken is het bouwvlak aangepast naar deze nieuwe situatie. Beoogd resultaat Het planologisch-juridisch mogelijk maken van een appartementencomplex met 48 sociale huurwoningen ter plekke van Emmalaan 59-89. Argumenten 1.1 Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn twee zienswijzen ingediend Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 24 augustus 2023 tot en met 5 oktober 2023 ter inzage gelegen.

Tijdens deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn van een reactie voorzien (zie bijlage 2). Naar aanleiding van de twee ingediende zienswijzen is het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan (de regels en de verbeelding) niet aangepast. Wel is het participatieverslag, dat onderdeel is van de toelichting van het bestemmingsplan en ook als bijlage aan dit raadsvoorstel is toegevoegd (bijlage 4), nader uitgewerkt. De zienswijzen geven geen aanleiding tot verdere aanpassing van het bestemmingsplan. 1.2 De gewijzigde vaststelling leidt tot een beter aanvaardbaar plan voor omwonenden In het bestemmingsplan is wel één ambtelijke wijziging doorgevoerd. Naar aanleiding van een van de participatie avonden is de hoek van het appartementengebouw dat haaks op de Prinsessenlaan staat, aangepast. Om dit mogelijk te maken is het bouwvlak aangepast naar deze nieuwe situatie. 1.3 Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid Op 30 maart 2023 heeft de raad van de gemeente Veenendaal Ruimtelijke en Programmatische Kaders vastgesteld, omdat het plan meer dan 25 woningen bevat. Het plan voldoet aan deze kaders. De beoogde ontwikkeling past ook in de op 17 december 2020 vastgestelde Omgevingsvisie 2030 en de vigerende thematische beleidskaders.

De gemeente Veenendaal heeft een grote woningbouwopgave, terwijl de mogelijkheden om woningen toe te voegen beperkt zijn. Dit vraagt om verdichting en efficiënte inrichting van locaties die herontwikkeld worden. Door woningen toe te voegen op de locatie Emmalaan 59-89, wordt hier uitvoering aan gegeven. Daarnaast is het plan getoetst aan de parkeernormennota. Ook hier wordt aan voldaan. Er geldt een norm van 0,8 parkeerplaats voor de 6 woningen kleiner dan 60 m2 en een norm van 1,1 parkeerplaats

Raadsvoorstel van 28 november 2023, nr. 2091943

voor de overige 42 sociale huur appartementen. Dit betekent dat er in totaal (6 x 0,8 + 42 x 1,1) 51 parkeerplaatsen nodig zijn. Deze 51 parkeerplaatsen kunnen worden opgedeeld in 14,4 parkeerplaatsen voor bezoekers (0,3 per woning) en de overige 36,6 parkeerplaatsen voor de bewoners. De parkeerplaatsen voor bewoners, afgerond 37, worden ten noorden van het beoogde appartementengebouw gerealiseerd. Daar waren al 12 parkeerplaatsen aanwezig die worden teruggeplaatst, waardoor er in de nieuwe situatie 49 parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn. De overige parkeerplaatsen die bestemd zijn voor bezoekers (afgerond 15 parkeerplaatsen) worden in de openbare ruimte opgevangen. De Notitie Parkeernormen (herziening 2023) staat dit toe in het kader van het ‘beter benutten principe’. Bij de 27 bestaande woningen wordt nu de parkeerdruk voor zowel bewoners als bezoekers volledig opgevangen in de openbare ruimte. De huidige woningen kennen geen parkeerplaatsen op eigen terrein. Er komen in de nieuwe situatie meer woningen. Hierbij hoeven niet alle parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd conform de geldende parkeernorm, omdat dat in de huidige situatie ook al niet zo was (dit is het zogeheten 'beter benutten principe').

De totale parkeerbehoefte in de huidige situatie (0,8 x 27 woningen = afgerond 22 parkeerplaatsen) is conform de normen van de parkeernota hoger dan de parkeerbehoefte voor alleen de bezoekers in de nieuwe situatie (0,3 x 48 = 15 parkeerplaatsen), waardoor het beter benutten principe op deze locatie goed toegepast kan worden. Door het beter benutten principe toe te passen is er extra ruimte om groen te realiseren binnen het plangebied. Overigens worden zowel de parkeerplaatsen voor bezoekers als voor bewoners openbaar toegankelijk en daarmee uitwisselbaar. 1.4 De herontwikkeling komt tegemoet aan de grote behoefte aan sociale huurwoningen Alle 48 appartementen zullen opnieuw als sociale huurwoning worden verhuurd. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de grote vraag naar sociale huurwoningen die in Veenendaal aanwezig is, omdat het aantal woningen per saldo na de herontwikkeling toeneemt. 1.5 Het bestemmingsplan voldoet aan de milieutechnische eisen om woningen te kunnen ontwikkelen De uitvoering van de mogelijkheden uit voorliggend bestemmingsplan Emmalaan 59-89 achten wij ruimtelijk aanvaardbaar. In (de toelichting van) het bestemmingsplan, zie bijlage 1a, wordt dit nader gemotiveerd en wordt aangegeven dat het plan voldoet aan het gemeentelijk, provinciaal en landelijk beleid.

Ook wordt aangegeven waarom het vanuit ruimtelijke, milieu, hygiënisch, economisch en juridisch oogpunt verantwoord is om de wettelijke procedure voor de herziening van het bestemmingsplan te starten. Voor het gehele plangebied worden geen belangrijke milieugevolgen verwacht. 2.1 Het kostenverhaal is verzekerd via de exploitatieovereenkomst Artikel 6.12 van de wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat een gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop de bouw van één of meer woningen is voorgenomen. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro, is het wenselijk de exploitatie- en planschadeovereenkomst met de initiatiefnemer aan te gaan. Bijlage 3 bevat een zakelijke beschrijving van de aangegane overeenkomst. Alternatieven Het bestemmingsplan kan ongewijzigd vastgesteld worden, overeenkomstig het ontwerpbestemmingsplan. Echter wordt dan geen rekening gehouden met de input vanuit

Raadsvoorstel van 28 november 2023, nr. 2091943

omwonenden en is er een groter risico op beroep. Niet vaststellen is ook een alternatief alleen dan worden er geen extra woningen toegevoegd waar de gemeente wel veel behoefte aan heeft. Kanttekeningen Niet van toepassing Participatie Voorafgaand aan dit bestemmingsplan hebben diverse participatie bijeenkomsten plaatsgevonden. De eerste avonden vonden plaats op maandagavond 6 maart 2023 (met eigen bewoners) en op dinsdagavond 7 maart 2023 (met omwonenden). Tijdens deze avonden waren zowel de woningcorporatie Veenvesters als medewerkers van de gemeente Veenendaal aanwezig. In samenwerking met Veenvesters zijn de aanwezigen geïnformeerd over het voorgenomen plan, de concept ruimtelijke en programmatische kaders en de procedure bestemmingsplan, waarna er ruimte was voor vragen, opmerkingen en input op de plannen. Op 4 en 5 juli 2023 zijn opnieuw alle huurders en omwonenden uitgenodigd en zijn de planaanpassingen getoond. Op deze avond is onder andere getoond welke planaanpassingen gedaan zijn en welke niet. Op de laatste avond is aangegeven dat in verband met de financiële haalbaarheid in combinatie met de kaders vanuit de gemeente, geen participatie mogelijk is over het aantal woningen (48) en de bouwhoogte. Daarnaast zijn er op verschillende data bijeenkomsten geweest met de bewonersadviesgroep en een aantal individuele bewoners.

Bijlage 4 bestaat uit een door Veenvesters opgesteld verslag van alle bijeenkomsten (bijlage 4a), inclusief gestelde vragen en antwoorden (bijlage 4b) en een overzicht van de gedane aanpassingen (bijlage 4c). Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 48 sociale huurwoningen met bijbehorende voorzieningen. De bestaande 27 beneden-boven woningen worden gesloopt. Voor inwoners betekent dit enerzijds een verdichting van de wijk, anderzijds betekent het ook dat de verouderde woningen met bijbehorende uitstraling worden vervangen door een fris en nieuw appartementengebouw, waarbij het buitenterrein zal worden onderhouden door de woningbouwcorporatie. Waar in de huidige situatie parkeren geheel in het openbaar gebied werd opgevangen, worden met dit plan parkeerplaatsen deels op eigen terrein gerealiseerd. Dit betekent dat de parkeerdruk op de omgeving per saldo zal afnemen. Het bestemmingsplan regelt de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de gronden en gebouwen en dient gebaseerd te zijn op een goede ruimtelijke ordening. De bescherming van de leefomgeving daarin is een belangrijk doel. Met voorliggend plan is op basis van een zorgvuldige belangenafweging voorzien in deze bescherming. Aanpak / uitvoering Na de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan Emmalaan 59-89 volgt een publicatie in het Gemeenteblad.

Verder zal het vastgestelde bestemmingsplan digitaal ontsloten worden via de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl en worden de stukken gedurende zes weken ter

Raadsvoorstel van 28 november 2023, nr. 2091943

inzage gelegd. Het is in die periode, voor belanghebbenden die kunnen aantonen dat zij om geldige redenen geen zienswijzen hebben ingediend of de zienswijze indieners, mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie over dit besluit De aanvrager wordt geïnformeerd over het besluit voordat het openbaar wordt. Tijdens het wekelijkse persgesprek kan het besluit desgewenst worden toegelicht, Communicatielijn: De raad heeft besloten het bestemmingsplan voor de Emmalaan 59-89 vast te stellen. Op deze locatie staan nu drie gebouwen met in totaal 27 eengezinswoningen en beneden-boven woningen die eigendom zijn van Veenvesters. De woningen zijn gedateerd en bevatten veel technische gebreken. In het nieuwbouwplan staan op deze plek totaal 48 woningen gepland. Deze woningen worden straks verhuurd als sociale huurwoning. In Veenendaal is er veel vraag naar sociale huurwoningen. Dit plan sluit daarom goed aan bij de behoefte van Veenendalers. Verder worden alle woningen levensloopbestendig gerealiseerd. Op 30 maart 2023 heeft de gemeenteraad de kaders voor het plan vastgesteld. Omwonenden en huidige huurders hebben hun reactie kunnen geven op meerdere informatieavonden. Hun inbreng is voor zover mogelijk meegenomen in het ontwerp. Het bestemmingsplan ligt na publicatie voor zes weken ter inzage.

Binnen deze zes weken kunnen belanghebbenden een beroep indienen. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Kosten voor het bestemmingsplan worden via een exploitatieovereenkomst op de initiatiefnemer verhaald. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen Bijlage 1a Bestemmingsplan toelichting Bijlage 1b Bestemmingsplan regels Bijlage 1c Bestemmingsplan verbeelding Bijlage 1d Bestemmingsplan bijlagen Bijlage 2 Commentaarnota zienswijzen Bijlage 3 Zakelijke beschrijving exploitatieovereenkomst Bijlage 4a Participatieverslag Bijlage 4b Participatie vraag en antwoord Bijlage 4c Aanpassingen n.a.v. participatie