1. Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan “Brandmeesters” - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Raad

18 april 2024

Team

Voorstelnummer

Programma

2095992 28 februari 2024 Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan “Brandmeesters” Fysieke leefomgeving

Inlichtingen bij

R.J.J. Dekkers

Telefoonnummer

(0318) 538 313

E-mailadres

rik.dekkers@veenendaal.nl

Datum Onderwerp

Ruimtelijke ordening en bouwen

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Het bestemmingsplan “Brandmeesters” gewijzigd analoog en digitaal (NL.IMRO.0345.Brandmeesters-vg01) vast te stellen met inachtneming van de bijgevoegde Nota van Wijzigingen. 2. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening. Waarom naar de raad? De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening (Wro). Samenvatting Het bestemmingsplan “Brandmeesters” voorziet in de realisatie van maximaal 140 woningen, verdeeld over vier appartementencomplexen en twee woningrijen. Het plan draagt bij aan de transformatie van het stationsgebied en aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in dit gebied. Wanneer dit bestemmingsplan wordt vastgesteld wordt het voor zes weken ter inzage gelegd. Inleiding Het terrein van de brandweerkazerne en de voormalige gemeentewerf is onderdeel van het stationsgebied. Door de ligging van dit gebied nabij het centrum én het station Veenendaal-Centrum is dit een ideale locatie voor herstructurering. De transformatie van bedrijventerrein naar stedelijk woongebied is reeds in gang gezet. Dit plan maakt daar ook onderdeel van uit. Team Wijkservice en de gemeentewerf zijn in de zomer van 2023 verhuisd naar een nieuwe locatie aan de Transformatorstraat.

De brandweerkazerne wordt op dezelfde locatie herbouwd. Het plan is om woningbouw te realiseren op de locatie van de voormalige gemeentewerf. De bouw van de nieuwe brandweerkazerne kan door middel van een omgevingsvergunning worden gerealiseerd. De hiervoor vereiste vergunning is reeds afgegeven. Voor de bouw van de woningen is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Deze ligt nu ter vaststelling voor. Het ontwerp van de woningbouw in combinatie met de brandweerkazerne is tot stand gekomen door een tender uit te schrijven. Van alle inzendingen is het gezamenlijk ontwerp van Kreeft Ontwikkeling BV en BPD Ontwikkeling BV als winnaar uit de bus gekomen. De meeste stemmen van de inwoners waren voor dit plan, maar ook de beoordelingscommissie van deskundigen heeft beoordeeld dat dit ontwerp het beste aan de gestelde eisen voldoet. Voorliggend ontwerpbestemmingsplan is een nadere uitwerking van de woningbouw van het winnende ontwerp en vormt het juridisch kader voor een aanvraag omgevingsvergunning. Na het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Brandmeesters’ wordt het bestemmingsplan opnieuw ter inzage gelegd. Daarmee start de termijn waarin beroep tegen het plan kan worden aangetekend. Als na deze periode

Raadsvoorstel van 5 maart 2024, nr. 2095992

geen beroep is aangetekend is het bestemmingsplan onherroepelijk van kracht en kan een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen worden verleend. Argumenten 1.1 Het ontwerp bestemmingsplan maakt de realisatie van het winnende ontwerp voor dit gebied mogelijk. Voor de herontwikkeling van de brandweerkazerne en het gebied eromheen is een tender georganiseerd. De deelnemers moesten rekening houden met een veelvuldigheid aan uitgangspunten, waaronder een goede overgang tussen woningbouw en de brandweerkazerne. Het ontwerp van Kreeft Ontwikkeling BV en BPD Ontwikkeling BV heeft uiteindelijk de tender gewonnen, mede omdat zij dit uitgangspunt op een goede manier in het ontwerp hebben opgenomen. 1.2 Het plan voldoet aan de stedenbouwkundige principes, zoals verwoord in de Globale Ruimtelijke Programmatische Kaders. In juni 2021 heeft u de globale ruimtelijke programmatische kaders vastgesteld voor deze ontwikkeling. Voorliggend ontwerp voldoet aan deze kaders. Het bouwplan bevat een hoogteaccent van maximaal 12 verdiepingen op de hoek Ambachtsstraat/Industrielaan. Deze hoogte wordt trapsgewijs afgebouwd. De overige appartementencomplexen hebben voornamelijk vijf bouwlagen. Aan de achterzijde van het plangebied komen enkele grondgebonden woningen met ongeveer vier bouwlagen.

De parkeervoorziening op de begane grond is overdekt, waarop het verhoogde, groene buitenterrein is gelegen. Dit is een plaats die ontmoeting van bewoners en omwonenden stimuleert. De slangentoren van de huidige brandweerkazerne wordt herbouwd als liftruimte op de parkeergarage. Mensen kunnen zich daarmee vanaf het buitenterrein, via de slangentoren, naar de parkeergarage begeven. 1.3 Het ontwerp bestemmingsplan voldoet aan de Notitie Parkeernormen 2020, herziening 2023. In het plan worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd voor het aantal woningen dat wordt gebouwd. In het bestemmingsplan wordt de bouw van in totaal 140 woningen van verschillende woningtypes mogelijk gemaakt. Hierbij hoort in dit gebied een parkeereis van 182 parkeerplaatsen. Daarmee is ook rekening gehouden met bezoekers van de woningen. De initiatiefnemer heeft gemotiveerd dat er een reductie van 20% kan plaatsvinden, onder andere door de nabijheid van het station en deelmobiliteit te verzorgen. In totaal komt de definitieve parkeereis neer op 150 parkeerplaatsen. Deze worden grotendeels gerealiseerd in een parkeervoorziening in het plangebied. De overige parkeerplaatsen komen aan de randen van het plangebied aan de Ambachtsstraat, Nijverheidslaan en de Recterstraat. De parkeerplaatsen voor de deelauto’s worden ook aan de randen van het plangebied gerealiseerd.

In de tabel hieronder staat de parkeerbalans, inclusief reductie, weergegeven. Aantal 18 5 30 87 totaal Reductie doelgroepen 5% Reductie nabijheid OVstation 5% Reductie deelauto’s 10% Parkeerplaatsen deelauto’s totaal

Appartement (sociale huur) Woning ≤ 60 m² gbo Appartement (vrije sector huur) Appartement (koop)

Norm 1,1 0,8 1,2 1,4

Totaal 19,8 4,0 36,0 121,8 181,6 -9,08 -9,08 -18,16 4 149,28 (150)

1.4 Het ontwerp bestemmingsplan voorziet in een brede woningbehoefte. Het bestemmingsplan maakt de bouw van 140 woningen mogelijk. Dit past binnen de ontwikkelstrategie en de woningbouwafspraken van Veenendaal. Afspraken met de ontwikkelaar zorgen ervoor dat 66 woningen als ‘betaalbaar’ worden geëxploiteerd, zie onderstaand schema. Voor de overige 74 woningen zijn géén prijsafspraken gemaakt. Na ontwikkeling van dit plan blijft het aandeel sociale woningbouw in het stationsgebied ruim boven het gewenste niveau van 30%. Om die reden is niet in de afspraken opgenomen dat, zoals de Woonvisie voorschrijft, 30% van de woningen als sociale huur dient te worden

Raadsvoorstel van 5 maart 2024, nr. 2095992

gerealiseerd. Echter, op eigen initiatief is de ontwikkelaar voornemens om, in samenwerking met Veenvesters, 18 sociale huurwoningen te realiseren. Programma

Minimale eis woonprogramma bij aanbesteding

Daadwerkelijke realisatie

Sociale / Midden huur, tot max € 900, prijspeil 2022 Betaalbare koop (tot max 275.000), middenhuur Betaalbare koop, max koopsom NHGgrens Overig

22

22

22

22

22

22

TOTAAL

74 140

Conform de Omgevingsvisie en het Uitvoeringsprogramma Wonen gelden voor dit specifieke project de volgende uitgangspunten (waarbij zorggeschikt nader is uitgewerkt in rollatorgeschikt en rolstoelgeschikt): • alle woningen moeten voldoen aan de voorwaarden ‘levensloopgeschikte wooneenheid’; • alle meergezinswoningen (appartementen) moeten voldoen aan de voorwaarde ‘rollatorgeschikte wooneenheid’. Dit betreft een nadere uitwerking van zorggeschikt en vastgelegd in de contractuele afspraken met de ontwikkelaar; • 5% van de woningen moeten voldoen aan de voorwaarden ‘rolstoelgeschikte woning’. Dit betreft een nadere uitwerking van zorggeschikt en vastgelegd in de contractuele afspraken met de ontwikkelaar. 1.5 Het ontwerpbestemmingsplan voldoet aan milieuwet- en milieuregelgeving. De uitvoering van de mogelijkheden uit bestemmingsplan “Brandmeesters” is ruimtelijk aanvaardbaar. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan, zie bijlage 1, wordt dit nader gemotiveerd en wordt aangegeven dat het plan voldoet aan het gemeentelijk, provinciaal en landelijk beleid. Ook wordt aangegeven waarom het vanuit ruimtelijk, milieu- hygiënisch, economisch en juridisch oogpunt verantwoord is om de wettelijke procedure voor de herziening van het bestemmingsplan op te starten.

De geluidsproductie van de brandweerkazerne zorgt er voor dat de standaard geluidsnormen op de gevels van enkele gebouwen worden overschreden. Daarom worden voor deze gevels geluidreducerende maatregelen getroffen. Daarnaast wordt een hogere waarde-procedure voor geluidhinder doorlopen. Deze combinatie regelt dat er met betrekking tot het aspect geluid sprake is van een goede ruimtelijke ordening. 1.6 Het bestemmingsplan dat voorligt is op enkele punten verbeterd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Tijdens de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn géén zienswijzen ingediend op het bestemmingsplan. Echter, in die periode is nog wel gewerkt aan het verbeteren van het bestemmingsplan. Om meer ruimte te geven aan de uitwerking van de bouwplannen zijn de bouwvlakken iets meer opgerekt ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Dit heeft verder geen negatieve invloed op de omgeving en de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bestemmingsplan. Daarnaast is de stikstofberekening voor de uitvoeringsfase aangepast, zodat die voldoet aan de meest actuele wettelijke eisen. Het gaat dan met name om de meetwaarden die gelden voor elektrische bouwmachines. Hoewel de kritische waarde (tijdelijk) wordt overschreden zal de provincie een ontheffing verlenen voor dit onderdeel op basis van een ecologische beoordeling die aan het bestemmingsplan is toegevoegd.

De bouw van een trappenhuis, galerij en/of liftschacht is op een andere manier geregeld, zodat het vanaf de verbeelding van het bestemmingsplan duidelijker is wat de grootte van de galerij of het trappenhuis mag zijn.

Raadsvoorstel van 5 maart 2024, nr. 2095992

2.1 Het kostenverhaal is verzekerd via een koop- en ontwikkelovereenkomst Artikel 6.12 van de Wro in combinatie met het overgangsrecht dat volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, sublid 2, bepaalt dat een gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop de bouw van één of meer woningen is voorgenomen. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro is met de initiatiefnemer een koop- en ontwikkelovereenkomst aangegaan, waarmee het kosterverhaal verzekerd is. Alternatieven Niet van toepassing. Kanttekeningen Niet van toepassing. Participatie Om uitvoering te geven aan de uitgangspunten voor participatie in het raadsprogramma Veenendaal 2018-2022 heeft uw raad op 17 oktober 2019 de visie op participatie vastgesteld. Een ontwikkeling zoals nieuwbouw van een brandweerkazerne en woningbouwontwikkeling op de locatie Wijkservice vraagt om participatie met de omgeving. We hebben dit traject opgepakt conform de stappen uit het ‘Veens Stappenplan Participatie’.

Doel participatie Inwoners betrekken bij de keuze voor een ontwerp van de brandweerkazerne en te ontwikkelen woningen. Doelgroep Alle inwoners van Veenendaal en met name de inwoners van het Stationsgebied en Grote Pekken. Organisatie participatietraject • Tijdens de bewonersavond op 10 maart 2022 is het (aanbestedings-)proces toegelicht, en hebben we bewoners de mogelijkheid gegeven tot het stellen van vragen. Daarnaast zijn aandachtspunten opgehaald die zijn meegegeven aan de inschrijvers (trede 2 inventariseren – meedenken). • In inschrijvingsfase 1 heeft een afvaardiging van twee omwonenden geparticipeerd bij de beoordeling van de plannen, middels zitting in de beoordelingscommissie. Zij hadden een gedeelde stem in de beoordelingscommissie (trede 4 meebeslissen). • In inschrijvingsfase 2 is het totaalplan op 13 september 2022 beoordeeld door een publieksjury waar alle omwonenden en medewerkers van het brandweerkorps Veenendaal aan deel hebben kunnen nemen (trede 4 meebeslissen). • Tijdens de participatieavond op 27 juni 2023 zijn geïnteresseerden geïnformeerd over de voortgang van de brandweerkazerne en de woningbouw. Ook is deelnemers gevraagd naar hun ideeën over de toekomstige functie van de slangentoren en de het binnenterrein van de woningbouw (trede 2 inventariseren – meedenken).

• Op 11 december 2023 is een vrije inloopavond georganiseerd om het ontwerpbestemmingsplan in te kunnen zien. Eenieder was in de gelegenheid om vragen te stellen over dit bestemmingsplan en de bouw van de brandweerkazerne (trede 1 – informeren). Uitkomst participatie 11 december 2023 Deze avond is bezocht door circa twintig personen met vragen over zowel het ontwerpbestemmingsplan als het bouwproject. Tijdens deze avond zijn met name vragen gesteld over de bouwhoogte, de parkeersituatie en de groene uitstraling van het gebied. Ook is de avond bezocht door potentiële kopers die benieuwd waren naar de nieuwe woningen. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 140 woningen verdeeld over vier appartementencomplexen en twee woningrijen. Dit geeft invulling aan de bestaande vraag naar woningen. Het terrein rondom de woningen wordt groen ingericht. Dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en komt ten gunste van het woon- en leefgenot van onze inwoners.

Raadsvoorstel van 5 maart 2024, nr. 2095992

Aanpak / uitvoering Na de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan “Brandmeesters” volgt een publicatie in het Gemeenteblad. Verder wordt het vastgestelde bestemmingsplan digitaal ontsloten via de landelijke voorziening https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart en liggen de stukken gedurende zes weken ter inzage. Het is in die periode, voor belanghebbenden die kunnen aantonen dat zij om geldige redenen geen zienswijzen hebben ingediend, mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tegen de gewijzigde onderdelen van het bestemmingsplan kan eenieder die belanghebbende is beroep instellen. Communicatie over dit besluit Naast de gebruikelijke publicaties worden de direct betrokkenen en de betrokken diensten van de provincie en het waterschap geïnformeerd over het besluit. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking Met de ontwikkelende partij is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten om het verhaal van de gemeentelijke kosten en van mogelijk onherroepelijk te vergoeden planschadeverzoeken te verzekeren.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 18 april 2024,

de heer P. van Vugt griffier

de heer K.J.G. Kats voorzitter

Bijlagen 1a. Bestemmingsplan ‘Brandmeesters’ (toelichting, regels) 1b. Bestemmingsplan ‘Brandmeesters’ (verbeelding) 2. Nota van Wijzigingen bestemmingsplan Brandmeesters 3. Raadsbesluit bestemmingsplan Brandmeesters