1. Evaluatie en actualisatie Woonvisie 2022 - 2025 - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp

30 mei 2024 2167400 25 maart 2024 Evaluatie en actualisatie Woonvisie 2022 -2025

Agendapunt

Team

Team Leefbaarheid en Veiligheid

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

J.G.J. den Biggelaar 0318-538753 joost.den.biggelaar@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Kennis te nemen van de tussentijdse evaluatie van de Woonvisie 2022 - 2025. 2. De Woonvisie 2022 - 2025 te actualiseren door de lokale uitwerking van het gewenste woningbouwprogramma en bepalingen ten aanzien van (huur)prijsgrenzen te laten aansluiten bij landelijke normen en standaarden en hiertoe: a. De 7% goedkope woningen voor jongeren onder te brengen in een sociaal huurprogramma van in totaal 30%. b. De 1e aftoppingsgrens te hanteren als maximale huurprijs voor de 7% goedkope woningen. De 1e aftoppingsgrens bedraagt in 2024 € 650,48. c. De landelijke betaalbaarheidsgrens voor betaalbare koopwoningen te volgen. Deze bedraagt in 2024 € 390.000,-. d. De landelijke maximale huurprijs voor een middenhuurwoning te volgen. Deze bedraagt in 2024 € 1.123,-.

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr.2167400

Waarom naar de raad? De Woonvisie is een kader dat door de raad is vastgesteld. Het actualiseren van dit kader is een bevoegdheid van de raad. Samenvatting De Woonvisie 2022 – 2025 is tussentijds geëvalueerd. De evaluatie heeft een aantal aandachtspunten opgeleverd. In dit voorstel wordt de raad gevraagd de huidige woonvisie op een aantal onderdelen te actualiseren en zodoende te anticiperen op veranderende marktomstandigheden en wettelijke kaders. Inleiding Op 23 juni 2022 heeft de raad van Veenendaal de Woonvisie 2022 -2025 vastgesteld. In de Woonvisie heeft de gemeente Veenendaal haar prioriteiten voor het woonbeleid vastgelegd voor de periode 2022-2025. De Woonvisie is het ‘kompas’ waarin de gemeente aangeeft hoe zij aankijkt tegen de opgaven op de woningmarkt en de doelen die zij wil bereiken. De voortgang van de Woonvisie is geëvalueerd. In de evaluatie worden een aantal aandachtspunten onderkend die vragen om een actualisatie van de Woonvisie.

Beoogd resultaat Een geactualiseerde Woonvisie 2022 – 2025 welke een duidelijk, stabiel en voorspelbaar beleidskader vormt waarmee we ook in de toekomst, in gezamenlijkheid met onze partners, kunnen werken aan een aantrekkelijke, beschikbare, duurzame en betaalbare woningvoorraad in Veenendaal.

Argumenten 1. De woonvisie wordt periodiek geëvalueerd. Bij het vaststellen van de Woonvisie is afgesproken dat de Woonvisie wordt geëvalueerd en wordt geactualiseerd wanneer daar aanleiding voor is, zoals veranderende wettelijke kaders. 2.a.1. Het onderbrengen van de 7% goedkope woningen voor jongeren in een sociaal huurprogramma van 30% heeft een positief effect op de haalbaarheid van woningbouwprojecten. Zoals vastgesteld in de woonvisie wordt bij elk nieuw project het toevoegen van 7% kleine goedkope woningen waar nog geen kaders voor zijn gesteld of anderszins bindende afspraken zijn met een maximale prijs van € 200.000,- of een maximale huurprijs van € 650,- per maand als randvoorwaarde meegegeven aan de ontwikkelende partij. De woningen hebben zoals vastgesteld een gebruiksoppervlak van minimaal 40m2. In uitzondering op de overige nieuw te bouwen woningen hoeven deze woningen niet levensloopbestendig te zijn. De 7% goedkope woningen voor jongeren is aanvullend op de eis van 30% sociaal (huur en sociale koop) en 30% betaalbaar. De ambitie van Veenendaal ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen is hoog. Er wordt veel gevraagd en verwacht op de thema’s betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en Wonen&Zorg. In combinatie met de huidige marktomstandigheden staat de haalbaarheid van veel bouwplannen onder druk.

De huidige verplichting om in Veenendaal naast de 30% (huur en sociale koop) sociaal ook invulling te geven aan de eis van 7% goedkoop/ jongerenhuisvesting is een extra financiële drempel voor ontwikkelende partijen. Dit leidt mogelijk tot het uitstel/ afstel van woningbouwprojecten, waardoor de realisatie van nieuwbouwwoningen stagneert.

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr.2167400

Met dit voorstel wordt de Woonvisie geactualiseerd naar een situatie waarin gestuurd wordt op een sociaal huurprogramma van in totaal 30%. In het sociaal huurprogramma wordt de huidige bepaling met betrekking tot de 7% goedkope jongerenwoningen integraal opgenomen. Concreet betekent dit dat van alle 100 nieuwe woningen in Veenendaal het 30 sociale huurwoningen betreft. Van deze 30 sociale huurwoningen behoren er 7 tot de categorie kleine goedkope woningen voor jongeren. De 30% sociaal huurprogramma betreft daarbij een gemiddelde en dient over meerdere jaren te worden bekeken om flexibiliteit in de bouwopgave te houden en de uitgangspunten van verevening mogelijk te maken. Dit geldt daarmee ook voor de 7% goedkope woningen voor jongeren die in het programma worden opgenomen.

2.b.1. In de Woonvisie is geen uitspraak gedaan over het indexeren van de maximale huur voor de 7% goedkope woningen voor jongeren. In de Woonvisie is bepaald dat de betreffende woningen een maximale huur van € 650,- per maand hebben en/ of een maximale koopprijs van € 200.000,-. Voor de koopsommen is in de huidige Woonvisie wel een indexatie afgesproken. Dit door aansluiting te zoeken bij de indexatie zoals deze in Veenendaal-Oost door OVO wordt gehanteerd. Voor de maximale huur is hierover geen afspraak gemaakt. Met dit besluit wordt de aanvangshuur van deze woningen bepaald op de geldende 1e aftoppingsgrens (€ 650,43) en volgt de huurprijs de reguliere jaarlijkse indexatie van sociale huurwoningen, zoals landelijk wordt gehanteerd. 2.c.1. De landelijke grens voor betaalbare koop is in 2024 bepaald op € 390.000,In de huidige woonvisie is de grens voor betaalbare koop op € 355.000,- vastgesteld. Dit bedrag is gebaseerd op de NHG-grens in 2022. Tot 2023 gold landelijk de NHG-grens als maatstaf voor wat als betaalbare koopwoningen gold. Door de sterke stijging van de NHG-grens is de keuze gemaakt om de grens voor wat betaalbare koopwoningen zijn los te koppelen van de NHG-grens. Voor 2024 betekent dit dat de betaalbaarheidsgrens landelijk is vastgesteld op € 390.000,-. Het bedrag wordt jaarlijks op basis van de consumentenprijsindex door het rijk geïndexeerd.

Met dit besluit wordt de landelijke werkwijze gevolgd.

2.c.2. We anticiperen hiermee op de invoering van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting is inmiddels aangeboden aan de tweede kamer. De Wet geeft vorm en inhoud aan de wens om de regie op de volkshuisvesting te hernemen. De huidige landelijke betaalbaarheidsgrens is gelijk aan de betaalbaarheidsgrens zoals deze in het wetsvoorstel wordt gehanteerd.

2.d.1. In de huidige woonvisie is geen uitspraak gedaan over het indexeren van de maximale huurprijs voor middenhuur woningen. In de Woonvisie is bepaald dat voor middenhuurwoningen in Veenendaal een maximale huurprijs van € 1.000,- geldt. Voorgaande is ook vastgelegd in de doelgroepenverordening Sociale koop en Middenhuur. De bepalingen van deze verordening zijn per 09-02-2024 overgenomen in het Omgevingsplan. De landelijke grens in 2024 voor middenhuur is inmiddels € 1.123,- en wordt jaarlijks geïndexeerd.

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr.2167400

2.d.2. Door aan te sluiten bij de landelijke huurprijsgrens wordt het aantrekkelijker om te investeren in middenhuurwoningen Voor het realiseren van middenhuurwoningen wordt vooral naar corporaties gekeken. Door de gestegen rente en aangekondigde wetswijzigingen zijn commerciële partijen op dit moment terughoudend met het investeren in middenhuurwoningen. Voor het bouwen van middenhuurwoningen gelden voor corporaties echter wel minder gunstige financieringsvoorwaarden dan bij het realiseren van sociale huur. De door de gemeente geborgde voorwaarden die gelden bij het realiseren van sociale huur gelden bij het realiseren van middenhuur niet. Door het huidige beperkte verschil in huur tussen beide categorieën (€ 879,66 t.o.v. € 1.000,-) is het realiseren van middenhuurwoningen voor corporaties financieel niet interessant. Dit terwijl er wel een vraag is naar middenhuurwoningen in Veenendaal. 2.d.3. We anticiperen hiermee op de invoering van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting is inmiddels aangeboden aan de Tweede kamer. De Wet geeft vorm en inhoud aan de wens om de regie op de volkshuisvesting te hernemen. De middenhuurgrens (€ 1.123,- prijspeil 2024) zoals wordt voorgesteld is gelijk aan de wijze waarop deze in het wetsvoorstel is opgenomen.

Alternatieven Een alternatief is het niet-actualiseren van de huidige woonvisie. De kans bestaat dat bouwplannen vertraging oplopen en/ of niet doorgaan omdat het financieel te onzeker wordt om te ontwikkelen. Er wordt daarbij niet geanticipeerd op de Wet versterking regie op de volkshuisvesting die als doel heeft om woningbouwproductie op gang te houden door onder andere meer duidelijkheid te verschaffen door uniforme normen en definities te hanteren. Kanttekeningen 2.a.1 Met een sociaal huurprogramma van 30% vervalt de huidige categorie sociale koop De keuze om te sturen op een sociaal huurprogramma betekent dat de huidige verdeling waarin het sociale programma bestaat uit 20% sociale huur en 10% sociale koop verandert. Met een sociaal huurprogramma van 30% vervalt voor nu de huidige 10% sociale koop. Hoewel in het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting niet wordt gesproken over ‘sociale koop’, is er wel de mogelijkheid om de huidige categorie sociale koop op te nemen in de verplichte 40% realisatie van betaalbare koop en middenhuur. Door nu te gaan onderzoeken hoe sociale koop, middenhuur en betaalbare koop verdeeld kan worden over de 40% kan dit na vaststelling van de wet lokaal worden geeffectueerd. Een inhoudelijke verkenning naar het huidige product sociale koop maakt hier onderdeel van uit.

Participatie n.v.t. Wat betekent dit besluit voor inwoners? Met dit besluit actualiseren we de woonvisie om te kunnen blijven werken aan aantrekkelijke, beschikbare, duurzame en betaalbare woningen voor inwoners van Veenendaal.

Raadsvoorstel van 2 april 2024, nr.2167400

Aanpak / uitvoering Na besluitvorming in de raad wordt de woonvisie aangepast. Communicatie over dit besluit De Woonvisie 2022 – 2025 is tussentijds geëvalueerd. Het resultaat van de evaluatie vraagt om een actualisatie van de huidige woonvisie. De actualisatie anticipeert op de veranderende woningmarktomstandigheden en wettelijke ontwikkelingen, zoals het wetsvoorstel Versterking regie op de Volkshuisvesting. Met de actualisatie besluiten wij om 30% sociale huur te bouwen, met daarin 7% goedkope woningen. Daarbij passen wij lokale maximale (huur) prijsgrenzen aan en volgen wij voortaan de landelijk geldende normbedragen. Dit geldt voor de middenhuur (€ 1.123,-) en de betaalbaarheidsgrens (€ 390.000,-) voor koopwoningen. Dit biedt duidelijkheid voor ontwikkelende partijen, waardoor we kunnen blijven bouwen aan een aantrekkelijke, duurzame en betaalbare woning voorraad in Veenendaal.

Evaluatie n.v.t. Kosten, baten, dekking n.v.t. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

Bijlagen 1. Evaluatie Woonvisie 2022 - 2025

de heer K.J.G. Kats burgemeester