1. Bestemmingsplan Boompjesgoed - Raadsvoortsel

RAADSVOORSTEL

Agendapunt

Raad

Team

Ruimtelijke Ordening en Bouwen

Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

20 september 2022 Vaststelling bestemmingsplan Boompjesgoed Fysieke leefomgeving R.C.J. Dijkman Dulkes (0318) 538 324 bob.dijkman@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. Bijgevoegde commentaarnota zienswijzen september 2022 vast te stellen en de ingediende zienswijzen op grond van de overwegingen in de commentaarnota ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond te verklaren voor wat betreft bouwhoogte en situatiering en voor het overige ongegrond te verklaren; 2. Het bestemmingsplan Boompjesgoed gewijzigd analoog en digitaal vast te stellen, bestaande uit de planobjecten, die zijn verwerkt in het gewaarmerkte geleideformulier: NL.IMRO.0345.BPBoompjesgoed-vg01; 3. Af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening. Waarom naar de raad? De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Dit volgt uit artikel 3.1 en artikel 3.8, lid 1, onder e, Wet ruimtelijke ordening (Wro). Samenvatting Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om 74 wooneenheden tussen 45 en 50 m² te realiseren. Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure zijn in september 2020 ruimtelijke en programmatische kaders voor het plangebied vastgesteld. Het voorliggende bestemmingsplan wijkt af ten opzichte van de vastgestelde kaders. Daarnaast is het voorliggend bestemmingsplan ook gewijzigd ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 9 december 2021 t/m 19 januari 2022 ter inzage gelegen.

Er zijn 4 zienswijzen ingediend, die mede zijn ondertekend door 25 buurtbewoners. Na de terinzagelegging is er op 2 februari 2022 met een aantal omwonenden gesproken. Vervolgens is gewerkt aan een gewijzigd plan. Het aangepaste bouwplan is verschoven in noordelijke richting en is smaller en hoger geworden (van 27 naar 34 meter hoog). Dit gewijzigde plan is op 6 april 2022 voorgelegd aan de omgeving. Dit voorstel leidt tot meer draagvlak in de omgeving en is als uitgangspunt genomen bij het voorliggend bestemmingsplan.

Raadsvoorstel van 20 september 2022, nr. 1968904 Vaststelling bestemmingsplan Boompjesgoed

Inleiding Op 17 juni 2019 heeft Verdouw Advies een conceptaanvraag ingediend voor de bouw van een appartementencomplex op het perceel Boompjesgoed 217, waar voorheen garagebedrijf Van Jaarsveld was gevestigd. De ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’, waarin het perceel de bedrijfsbestemming heeft. Binnen deze bestemming zijn woningen niet toegestaan. Er is geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Aan het plan kan alleen medewerking worden verleend indien het bestemmingsplan wordt herzien. Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure zijn op 17 september 2020 de stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden voor de herontwikkeling door uw raad vastgesteld. Deze randvoorwaarden zijn gebaseerd op het ontwerp bouwplan uit 2019. Het voorliggende bestemmingsplan is een verdere uitwerking van deze programmatische randvoorwaarden en een uitgebreid participatietraject wat gevoerd is met de omgeving. Met name het participatietraject heeft geleid tot het voorstel om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Beoogd resultaat Een geldend bestemmingsplan dat voorziet in een actuele, ruimtelijke juridische regeling voor de bouw van een appartementencomplex met 74 appartementen.

Argumenten 1.1 Er zijn 4 zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend Het ontwerpbestemmingsplan is op woensdag 8 december 2021 gepubliceerd in het Gemeenteblad. Verder kon het plan via www.ruimtelijkeplannen.nl worden ingezien. Het plan heeft met ingang van 9 december 2021 gedurende zes weken (tot en met 19 januari 2022) ter inzage gelegen. Gedurende de inzagetermijn is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. Er zijn 4 zienswijzen (ondertekend door 25 omwonenden) op dit ontwerpbestemmingsplan ingediend. De zienswijzen zijn binnen de termijn dat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen binnengekomen bij de gemeente. U wordt dan ook voorgesteld de zienswijzen ontvankelijk te verklaren. De zienswijzen richten zich op: • Participatietraject • Bouwmassa en zichtlijnen • Mobiliteit • Geluid Voorgesteld wordt om, naar aanleiding van de zienswijzen, de regels en verbeelding van het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. De belangrijkste wijzigingen hebben betrekking op het bouwvlak. Deze wordt verlegd richting het noorden. De andere wijziging is de bouwhoogte. De maximale bouwhoogte gaat van 27 naar 34 meter (zie de staat van wijzigingen). Met deze voorgestelde wijzigingen wordt uitdrukkelijk tegemoet gekomen aan een groot deel van de zienswijzen. Zie voor de overwegingen ook bijgevoegde commentaarnota zienswijzen september 2022.

Raadsvoorstel van 20 september 2022, nr. 1968904 Vaststelling bestemmingsplan Boompjesgoed

2.1 Het participatietraject heeft geleid tot toename van het draagvlak voor het bouwplan Op 17 september 2020 heeft uw raad de ruimtelijke en programmatische kaders locatie Boompjesgoed vastgesteld. Deze ruimtelijke en programmatische kaders gelden als uitganspunt voor de uitwerking van het bestemmingsplan. Er heeft vervolgens een uitgebreid burgerparticipatietraject gelopen met de omgeving. Er zijn diverse gesprekken en bijeenkomsten gevoerd. Op basis van deze gesprekken is in het ontwerp bestemmingsplan al een wijziging ten opzichte van de vastgestelde kaders doorgevoerd: het bouwvlak is 11 meter naar het noorden verplaatst. Uit de reacties op de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan is gebleken dat ook bestaande zichtlijnen voor de omgeving belangrijk zijn. Naar aanleiding hiervan is het plan opnieuw gewijzigd, waardoor de bouwmassa afwijkt van het oorspronkelijke plan (het gebouw wordt smaller en hoger). De ruimtelijke kaders uit 2020 zijn gebaseerd op concept plan uit 2019. Het voorstel wat nu voorligt komt deels tegemoet aan de wensen om het gebouw zoveel mogelijk naar het noorden te verplaatsen en de vrije zichtlijnen voor de bewoners vanuit Hollandia State en de laagbouw aan de oostzijde te verbeteren. Dit leidt tot meer draagvlak in de buurt. Het is daarom gewenst om af te wijken van de eerdere kaders en het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Zie voor de overwegingen ook bijgevoegde commentaarnota. Met het plan in z’n huidige vorm is een balans gevonden tussen draagvlak, doelmatig gebruik van de ruimte en stedenbouwkundige kwaliteit. 2.2 Het gewijzigde bouwplan is stedenbouwkundig aanvaardbaar mits de bestaande bomen blijven De beoogde afstand tussen de nieuwbouw en de noordelijk gelegen bestaande flat bedraagt op basis van het gewijzigde bestemmingsplan ongeveer 15 meter. Na participatie is tot deze afstand gekomen, wat fors minder is dan de in eerste instantie geplande 34 meter uit de programmatische kaders. Deze afstand was vanuit ruimtelijk oogpunt ingegeven om verschillende redenen. Een ruime afstand voorkomt dat de twee gebouwen visueel in elkaar overlopen en er een wandvorming ontstaat (aan zowel de oost- als de westzijde). Ook biedt deze opening een doorzicht op de achterliggende hoogbouwcomplexen die de stempelbebouwing van deze buurt karakteriseert. Het past daarmee bij de stedenbouwkundige opzet om licht, lucht en ruimte tussen de flats te realiseren. De voorgestelde 15 meter is minder dan oorspronkelijk beoogd, maar is stedenbouwkundig gezien de minimale maat om aan deze uitgangspunten tegemoet te blijven komen. De opening tussen de gebouwen biedt zo zicht vanaf de Boompjesgoed op de kenmerkende hoogbouw van deze buurt. Ook zorgt deze afstand voor daglicht en lucht in de oostelijke Boompjesgoed.

Dit komt de kwaliteit van de openbare ruimte, maar ook de woonkwaliteit van de bewoners in de oostelijk gelegen flat, ten goede. Door het verschuiven van het bouwvolume komt er ruimte vrij nabij de kruising De Palmen Grift Boompjesgoed. De openbare ruimte krijgt hiermee een meer open karakter en de bestaande zichtlijnen van omwonenden worden beter gehandhaafd. Ook neemt de impact van de schaduwwerking voor de omwonenden en in de openbare ruimte af. In de participatie is nog gesproken om de bestaande 4 bomen (1980) ten noorden van het plangebied weg te halen om hiermee het nieuwe gebouw nog verder te verplaatsen. Deze bomen dragen bij aan een groen straatbeeld en zijn goed zichtbaar tussen de twee gebouwen in. Aan beide zijden van het

Raadsvoorstel van 20 september 2022, nr. 1968904 Vaststelling bestemmingsplan Boompjesgoed

gebouw zorgt het feit dat de boom uitsteekt voor de voorgevelrooilijn voor een doorbreking van de wandvorming. Het versterkt het onderscheid tussen de twee gebouwen. Om deze bomen duurzaam te behouden is het van belang voldoende afstand te bewaren. Er is begin juni 2022 een boomeffectenanalyse (BEA) uitgevoerd. Om de bomen te behouden dient de bebouwing zowel bovengronds als ondergronds niet dichter dan 10 meter bij de bomen in de buurt te komen. Dit omdat de bomen groot uit kunnen groeien (tot 12 meter uit de stam). De bomen staan niet op grond van de ontwikkelaar. Het kappen en compenseren van deze bomen is niet wenselijk. We hebben ons als doel gesteld om te vergroenen, om daarmee een betere ruimtelijke kwaliteit te realiseren en ook ons steentje bij te dragen aan de milieu- en klimaatopgave. Dit zijn grote en relatief al oude bomen. Het duurt tientallen jaren tot nieuw aangeplante bomen een vergelijkbare omvang hebben. Het verder verplaatsen van het bouwvlak is daarom niet aanvaardbaar. 2.3 Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid In november 2020 heeft de raad de parkeernotitie 2020 vastgesteld. Het plan voldoet aan deze parkeernotitie. De gewijzigde parkeernormen hebben invloed op het aantal te realiseren woningen. Daarnaast sluit het plan aan bij de opgave uit de Omgevingsvisie om extra woningen toe te voegen door in te zetten op hoogbouw.

Het bouwplan bestaat volledig uit huurwoningen waarvan 30% sociale huurwoningen zijn. Daarmee sluit het woonprogramma ook aan bij het woonbeleid en de ruimtelijke en programmatische kaders. Gezien dit alles is de ontwikkeling van Boompjesgoed 217 passend binnen het nu geldende beleid. 2.4 Het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke eisen Een bestemmingsplan wordt met de daarbij behorende toelichting langs elektronische wijze vastgelegd. Dit houdt in dat er sprake is van een digitaal planproces. Verder bevat het bestemmingsplan twee verschijningsvormen, namelijk een digitale verbeelding en een analoge verbeelding. Beide verbeeldingen moeten voldoen aan de gestelde eisen ten aanzien van het verbeelden, zoals die zijn vastgelegd in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Het raadsbesluit dient dan ook expliciet te vermelden, dat beide verbeeldingen in de vaststelling begrepen zijn. De ontwikkeling voldoet aan de Woonvisie en aan de ladder van duurzame verstedelijking doordat voorzien wordt in een regionale behoefte op een ontwikkelingslocatie. 2.4 Het ontwerpbestemmingsplan voldoet aan de milieutechnische eisen om woningen te kunnen ontwikkelen De uitvoering van de mogelijkheden uit voorliggend bestemmingsplan Boompjesgoed achten wij ruimtelijk aanvaardbaar.

In (de toelichting van) het bestemmingsplan wordt dit nader gemotiveerd en wordt aangegeven dat het plan voldoet aan het gemeentelijk, provinciaal en landelijk beleid. Ook wordt aangegeven waarom het vanuit ruimtelijk milieu hygiënisch, economisch en juridisch oogpunt verantwoord is om de wettelijke procedure voor de herziening van het bestemmingsplan op te starten. Voor het gehele plangebied worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht. 2.5 Significante gevolgen op Natura 2000-gebieden zijn uitgesloten De Raad van State bepaalde in mei 2019 dat het landelijke stikstofbeleid, het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer mag worden gebruikt als toestemmingsbasis voor vergunningverlening. Het PAS bevatte een drempelwaarde voor de uitstoot van stikstof op Natura 2000-gebieden. Door de

Raadsvoorstel van 20 september 2022, nr. 1968904 Vaststelling bestemmingsplan Boompjesgoed

uitspraak van de Raad van State is deze drempelwaarde verlaagd. Wanneer een plan boven deze drempelwaarde komt, is het nodig om bij de provincie een melding te doen of een vergunning op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb) aan te vragen. Om te toetsen of een ontwikkeling onder de gestelde drempelwaarde valt is er een berekening gemaakt aan de hand van de AERIUS Calculator. Uit de Aeriusberekening blijkt dat de ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor Natura 2000gebieden (0,00 mol). 3.1 Kostenverhaal is verzekerd via de exploitatieovereenkomst Artikel 6.12 van de wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat een gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop de bouw van één of meer woningen is voorgenomen. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen en te voldoen aan de wettelijke plicht ex artikel 6.12 Wro, is met de initiatiefnemer op 3 juni een exploitatieovereenkomst aangegaan waarbij de planschade direct is meegenomen. Alternatieven Het bestemmingsplan kan ongewijzigd worden vastgesteld, overeenkomstig het ontwerp bestemmingsplan.

Echter wordt dan in het geheel niet tegemoet gekomen aan de ingediende zienswijzen. Kanttekeningen Niet van toepassing. Participatie Om uitvoering te geven aan de uitgangspunten voor participatie in het raadsprogramma Veenendaal 2018-2022 heeft uw raad op 17 oktober 2019 de visie op participatie vastgesteld. Een inbreidingslocatie zoals aan het Boompjesgoed vraagt om participatie met de omgeving. De ontwikkelaar heeft samen met de gemeente dit traject opgepakt. Hieronder wordt conform de stappen uit het ‘Veens Stappenplan Participatie’, zoals beschreven in de visie op participatie, toegelicht hoe het participatieproces is vormgegeven. Doel participatie Het vergroten van het draagvlak om een appartementencomplex met 74 woningen te realiseren. Doelgroep Het participatietraject is gericht op de direct omwonenden van het perceel. Het gaat dan om de volgende adressen: Dillewijnen 2 t/m 14, Poortjesgoed 4 t/m 8, De Palmen Grift 1 t/m 145i, Boompjesgoed 145 t/m 215 en Hollandia 1 t/m 165. Daarnaast zijn Veenvesters, Zederis en Woonzorg Nederland ook uitgenodigd voor het participatietraject. Organisatie participatietraject Het participatietraject is uitgevoerd door de ontwikkelaar in samenspraak met de gemeente. De verschillende bijeenkomsten zijn georganiseerd door de ontwikkelaar, waarbij de gemeente ook aanwezig was om vragen te beantwoorden en in gesprek te gaan met betrokkenen.

De ontwikkelaar heeft zelf de uitnodigingen opgesteld (in samenspraak met de gemeente) en heeft deze huis aan huis

Raadsvoorstel van 20 september 2022, nr. 1968904 Vaststelling bestemmingsplan Boompjesgoed

bezorgd. In de commentaarnota is het gehele participatietraject uiteengezet. Het aantal bijeenkomsten, overleggen op kantoor en/of planlocatie staan daarin beschreven. Keuze participatievorm op maat Er zijn verschillende manieren om de omgeving te betrekken bij ruimtelijke ontwikkelingen. De keuze van de participatievorm is gebaseerd op de SIR participatietrap, zoals genoemd in de Participatievisie. Voor de participatie binnen dit ruimtelijke project is gekozen voor een combinatie van trede 1 (informeren) en trede 2 (inventariseren). Voor een volledige overzicht van het doorlopen participatietraject wordt verwezen naar bijgevoegde commentaarnota. Uitkomst participatie Naar aanleiding van de wensen en opmerkingen van omwonenden heeft de ontwikkelaar het bouwplan aangepast en is het bestemmingsplan gewijzigd ten opzichte van het ontwerp. Met het plan in z’n huidige vorm is een balans gevonden tussen draagvlak, doelmatig gebruik van de ruimte en stedenbouwkundige kwaliteit. Dankzij het participatietraject is het draagvlak om een appartementencomplex te realiseren op deze locatie vergroot en daarmee het doel van de participatie bereikt. Wat betekent dit besluit voor inwoners? De inwoners krijgen een woningbouwontwikkeling op de locatie Boompjesgoed 217 waar een voormalig garagebedrijf gevestigd was. Op het perceel is nu een bedrijfspand mogelijk van maximaal 6 meter hoog.

Een wooncomplex met een maximale hoogte van 34 meter komt hiervoor in de plaats. Het complex bestaat uit 74 huurwoningen van minder dan 60 m² die aan de markt worden toegevoegd, waarvan 30% sociale huurwoningen. Over het plan is uitgebreid geparticipeerd. Het plangebied krijgt een goede ontsluiting en voldoende parkeergelegenheid. Wij zijn ons bewust dat er sprake is van een relevante verandering voor een aantal direct omwonenden. Het gevoerde participatietraject met de omgeving heeft geleid tot het voorliggende, gewijzigde bestemmingsplan waarbij er een gedegen belangenafweging heeft plaatsgevonden tussen wensen van omwonenden (o.a. uitzicht), de ontwikkelaar (o.a. financiële haalbaarheid) en de gemeente (o.a. stedenbouwkundige randvoorwaarden). Aanpak / uitvoering Na de vaststelling van het bestemmingsplan volgt een publicatie in het digitale Gemeenteblad. Verder zal het vastgestelde bestemmingsplan te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl en worden de stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Het is in die periode voor belanghebbenden mogelijk om beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Communicatie over dit besluit De vaststelling wordt op de gebruikelijke wijzen gepubliceerd. Verder zal het bestemmingsplan digitaal te raadplegen zijn op www.ruimtelijkeplannen.nl.

De ontwikkelaar en de omwonenden die een zienswijze hebben ingediend worden van de besluitvorming op de hoogte gesteld voordat het besluit openbaar wordt gemaakt. Evaluatie Niet van toepassing. Kosten, baten, dekking

Raadsvoorstel van 20 september 2022, nr. 1968904 Vaststelling bestemmingsplan Boompjesgoed

De gemeentelijke kosten die gemoeid zijn met dit bestemmingsplan worden via de exploitatieovereenkomst verhaald op de ontwikkelaar.

Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra secretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1. Concept raadsbesluit 2. Concept bestemmingsplan: verbeelding. 3. Concept bestemmingsplan toelichting; 4. Concept bestemmingsplan regels; 5. Onderzoeken bij bestemmingsplan; 6. Commentaarnota zienswijzen september 2022.