1. Actualisatie ruimtelijke en programmatische kaders 't Goeie Spoor - raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Raad Voorstelnummer Datum Onderwerp

Programma

Inlichtingen bij Telefoonnummer E-mailadres

24 februari 2022 1901897 18 januari 2022 Actualisatie ruimtelijke en programmatische kaders 't Goeie Spoor Fysieke leefomgeving

Agendapunt

Team

Ruimtelijke Ordening en Bouwen

R.C.J. Dijkman Dulkes (0318) 538324 bob.dijkman@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De geactualiseerde ruimtelijke en programmatische kaders voor de locatie ‘t Goeie Spoor vast te stellen. Waarom naar de raad? Op 3 maart 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat ontwikkelingen groter dan 25 woningen, waarvoor een bestemmingsplanherziening moet plaatsvinden, voorafgegaan moet worden door een kaderstellend besluit. Aangezien het verzoek om bestemmingsplanherziening voor de locatie ’t Goeie Spoor een ontwikkeling betreft van meer dan 25 woningen, dienen er ruimtelijke en programmatische kaders voor deze locatie te worden opgesteld. Samenvatting Het betreffende perceel aan ’t Goeie Spoor is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Woongebieden 2018' waar het bestemd is tot 'Groen'. De beoogde ontwikkeling zet in op wonen. Woningen zijn op dit moment op dit perceel nog in strijd met het bestemmingsplan. Op 22 november 2018 heeft u voor deze locatie reeds ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld. Het uitgangspunt van de bebouwingshoogte in de ruimtelijke en programmatische kaders uit 2018 is 2 separate gebouwen met 5 bouwlagen, waarbij de overgang naar de fietstunnel gemarkeerd mag worden door een volume van 6 bouwlagen. Binnen deze kaders konden ongeveer 70 woningen gerealiseerd worden. In 2021 zijn nieuwe plannen ontwikkeld voor deze locatie.

In het nieuwe plan wordt uitgegaan van meer bouwmassa (maximaal 10 bouwlagen) en een andere indeling van het bouwvolume. Het woonprogramma wordt vergroot naar circa 115 woningen. De bebouwing blijft geconcentreerd ten oosten van de fietstunnel.

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1901897

Het nieuwe plan past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Veenendaal 2030, vastgesteld op 17 december 2020 (hierna: Omgevingsvisie), maar is in strijd met de eerder vastgestelde kaders. Een belangrijk argument voor de herontwikkeling van deze locatie is de grote behoefte aan woningen. Met deze ontwikkeling nabij een openbaar vervoer knooppunt centraal in Veenendaal wordt efficiënt gebruik gemaakt van de beperkt beschikbare ruimte voor woningbouw in Veenendaal. De ontwikkelaar heeft omwonenden laten participeren over de recente uitwerking van de plannen. Input van omwonenden wordt meegenomen in de verdere ruimtelijke procedures. Inleiding Voor u ligt een aanvulling van het kader uit 2018 (vastgesteld op 22 november 2018) voor de locatie ‘t Goeie Spoor. Dit kader was de basis voor het plan dat de ontwikkelaar in september 2018 aan de buurt heeft gepresenteerd. Na deze vaststelling heeft de planontwikkeling bij de ontwikkelaar stilgelegen. Begin 2021 is er een nieuw plan ingediend. Een plan dat financieel haalbaar is en beter past bij het nieuwe gemeentelijke beleid. Het plan bevat meer woningen en geeft vorm aan het gewijzigde gemeentelijke beleid. Onder andere door meer aandacht voor groen. Het plan speelt ruimtelijk in op de beperkte locatie tussen spoor en nabijheid van het NS-station.

Beoogd resultaat De gewijzigde planontwikkeling van de locatie aan ’t Goeie Spoor mogelijk te maken. Argumenten 1.1 De herontwikkeling is in strijd met de ruimtelijke en programmatische kaders 2018, maar past binnen de Omgevingsvisie Het uitgangspunt van de bebouwingshoogte in de ruimtelijke en programmatische kaders uit 2018 is 2 separate gebouwen met 5 bouwlagen, waarbij de overgang naar de fietstunnel gemarkeerd mag worden door een volume van 6 bouwlagen. Binnen deze kaders konden ongeveer 70 woningen gerealiseerd worden. De nieuwe herontwikkeling heeft rekening gehouden met de nieuwe beleidsontwikkelingen. Het gaat uit van meer bouwmassa (maximaal 10 bouwlagen). De bebouwing blijft geconcentreerd ten oosten van de fietstunnel. Binnen de geactualiseerde ruimtelijke en programmatische kaders kunnen 115 woningen worden gerealiseerd. 1.2 De actualisatie van de ruimtelijke en programmatische kaders maken de herontwikkeling mogelijk In de geactualiseerde ruimtelijke en programmatische kaders staan de uitgangspunten waarbinnen de gemeente haar medewerking wil verlenen voor de herontwikkeling aan ’t Goeie spoor. De geactualiseerde ruimtelijke en programmatische kaders zijn een belangrijke kaderstellende stap gericht op de ontwikkeling van de locatie.

1.3 De herontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid In november 2020 heeft de raad de Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020 vastgesteld. In deze notitie zijn de parkeernormen per gebied geactualiseerd en is daarmee invulling gegeven aan ontwikkelingen en trends in de samenleving. Voor veel locaties geldt dat de parkeernorm per woning lager is geworden. Dit geldt ook voor het plangebied aan ’t Goeie Spoor. Hierdoor is het mogelijk om het aantal woningen te vergroten, zonder dat het plangebied helemaal vol moet worden gelegd met parkeerplaatsen. Uiteraard is het niet zomaar mogelijk om uit te gaan van het maximaal aantal 2

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1901897

woningen op basis van de parkeernormen. Er moet ook gekeken worden naar een kwalitatieve invulling van het woonprogramma en van het plangebied. Daarnaast is in december 2020 de Omgevingsvisie vastgesteld. Het plan biedt mogelijkheden om een bijdrage te leveren aan een gezonde, duurzame en veilige leefomgeving. Ook heeft de gemeente een woningbouwopgave. Vooral de vraag vanuit starters is op dit moment hoog. Op deze vraag kan de ontwikkeling goed inspelen. In de Omgevingsvisie zijn verder geen maximale bouwhoogtes opgenomen. De mogelijkheden om woningen in Veenendaal toe te voegen zijn beperkt. Dit vraagt om optimaal gebruik van vrijkomende gebieden en dus het toestaan van meer hoogbouw. Door de gebouwen te concentreren aan de oostzijde (nabij het ov knooppunt) is de logische keuze om gebruik te maken van het ov in plaats van de auto. Dit sluit goed aan bij de Omgevingsvisie. Binnen de voorgestelde actualisatie van de kaders is het mogelijk om 115 woningen te realiseren (dat waren 70 woningen). De herontwikkeling moet een mix van gestapelde wooneenheden bevatten en moet voorzien in de woonvragen in Veenendaal. Daarnaast dient, conform de eerder vastgestelde uitgangspunten van uw raad, ten minste 30% van de woningen een sociale woning te zijn. Hiermee wordt geborgd, dat voldaan wordt aan de behoefte in Veenendaal.

Het actualiseren van de ruimtelijke en programmatische kaders is een logisch gevolg van voornoemde beleidswijzigingen. 1.5 De herontwikkeling is ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar Het plangebied maakt onderdeel uit van de stedelijke ontwikkelingsas ’t Goeie Spoor – Industrielaan – Wageningselaan. In de Structuurvisie was langs deze as bebouwing mogelijk van maximaal 15 meter met accenten tot maximaal 30 meter. In de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 zijn deze maximale bouwhoogtes vervallen. Drie aspecten nodigen uit tot een andere kijk op bouwhoogtes nabij het NS-station: • het loslaten van bouwhoogtes in de Omgevingsvisie Veenendaal; • het huidige woningtekort; • de wens om te verdichten bij spoorwegstations (meer woningen te bouwen nabij stations). Om die reden zijn voor deze locatie twee hogere accenten mogelijk: dichtbij het station (oostzijde van de locatie) en ten oosten van het fietstunneltje. Op die manier kan de bebouwing zich verankeren in de omgeving, een begeleidende wand zijn langs ‘t Goeie Spoor en een ‘kop’ en ‘staart’ hebben. Vanuit het westen gezien is er eerst een gebied met groen en parkeren. Dit westelijke deelgebied (ten westen van het fietstunneltje) wordt niet bebouwd vanwege de te behouden doorgaande groenstructuur. De bebouwing begint ten oosten van de fietstunnel en eindigt bij het appartementencomplex De Geerhof.

Doordat ’t Goeie Spoor enigszins gebogen is, is de nieuwbouw ook vanuit het oosten goed zichtbaar. Op deze plek komt een hoog accent van 10 bouwlagen. Het gebouw markeert de ‘knik’ in de weg en markeert tevens de omgeving van het station. Op basis van het bovenstaande dient de nieuwe bebouwing een ‘kop’ en ‘staart’ te hebben: aan de oost- en westzijde, respectievelijk 10 en 7 bouwlagen. De bebouwing tussen ‘kop’ en ‘staart’ mag niet bestaan uit een aaneengesloten wand met één doorgaande bouwhoogte. De bebouwing kan trapsgewijs of bloksgewijs worden vormgegeven, waarbij er ‘open ruimte’ aanwezig is tussen de ‘kop’ en de ‘staart’. Door bebouwing op deze locatie verdwijnen beplanting en bomen, bijvoorbeeld de bomen langs ’t Goeie Spoor. Dit ‘levende groen’ moet gecompenseerd worden. Bij de verdere planvorming zal duidelijk worden hoe dat gebeurt. Een optie is opgaand ‘levend groen’ op en aan de nieuwe bebouwing. In de bebouwing tussen ‘kop’ en ‘staart’ kan dit vorm krijgen door dakterrassen met 3

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1901897

beplanting, die zichtbaar is vanuit de omgeving, waarbij lage daktuinen zichtbaar zijn vanaf het maaiveld in de directe omgeving. De hogere daktuinen zullen zichtbaar zijn bij meer afstand tot de bebouwing. Bij de inrichting met en het beheer van de beplanting op deze terrassen is de zichtbaarheid van het opgaande groen vanuit de omgeving een randvoorwaarde. De locatie is geen onderdeel van een woonbuurt. De locatie ligt in een bijzondere zone, aan een zogeheten ontwikkelingsas en in de directe nabijheid van een NS-station. Hierdoor mag bebouwing afwijken van gangbare woongebouwen in de omgeving in maat, schaal, oriëntatie en richting. Met de architectuur kan ingespeeld worden op deze bijzondere locatie: goed in het zicht, met koppen in het zicht en langs een drukke verbindingsweg. De locatie leent zich om een bijzonder gebouw neer te zetten: een gebouw met een eigen identiteit en uitstraling. De vormgeving moet zich richten op diverse schaalniveaus: een gebaar op het niveau van de stad, op het niveau van de locatie (o.a. door accenten en geleding), aansluiten op zijn directe omgeving (o.a. maaiveld) en op gebouwniveau gericht op een comfortabele woonplek voor de nieuwe bewoners. Het is wenselijk om rekening te houden met woonbebouwing in de omgeving: beperking van licht door schaduwwerking van de nieuwbouw dient voorkomen te worden of tot een minimum beperkt te zijn.

Er is een bezonningsstudie uitgevoerd en zit als bijlage bij de ruimtelijke en programmatische kaders. Met de situering van de hoge bebouwing is het mogelijk hier rekening mee te houden. Ter hoogte van de 10 bouwlagen hoge bebouwing is de parkzone circa 40 meter breed en de afstand tot de woningen aan de Stationssingel circa 65 meter. Bij de voorgestelde 7 bouwlagen hoge bebouwing is de groenstrook circa 15 meter breed en de afstand tot woningen aan de Stationssingel circa 45 meter. Alternatieven Voor de herontwikkeling kan ook als kader gekozen worden voor de bestaande ruimtelijke en programmatische kaders. Maar dan is er geen basis om meer bouwmassa toe te staan en kunnen er dus minder woningen worden gerealiseerd. Er wordt dan ook minder verdicht in de omgeving van het NS-station. Kanttekeningen 1.1.Geluid behoeft nadere uitwerking Het plangebied ligt aan ’t Goeie Spoor Deze weg is een belangrijke, maar drukke verkeersader. De geluidsituatie vanuit deze weg is bepalend voor de bebouwing. Vanwege wegverkeerslawaai moeten naast de wijziging van het bestemmingsplan ook Hogere grenswaarden (Hgw) worden verleend. Voor deze procedure geldt dat deze parallel aan de bestemmingsplanprocedure moet verlopen.

1.2 Er moeten nog diverse onderzoeken worden uitgevoerd Naast geluid moet nog worden aangetoond dat ook vanuit milieu en hygiënisch oogpunt medewerking aan het plan verleend kan worden. Het onderzoek naar bodem, natuur, mobiliteit, trilling moet nog worden uitgevoerd. Deze aspecten kunnen gevolgen hebben voor de inhoud van het uiteindelijke bouw- en bestemmingsplan.

4

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1901897

Participatie Op 10 november 2021 heeft er een participatieavond plaatsgevonden waarvoor omwonenden zijn uitgenodigd. Het doel van de bijeenkomst was het informeren over de gewijzigde plannen en het toelichten van de te doorlopen procedure. Er zijn 114 adressen aangeschreven. De opkomst was 12%. In bijlage 2 van dit voorstel vind u de samenvatting van het participatietraject. Er zal een extra tussenstap worden genomen door een voorontwerpbestemmingsplan op te stellen. De input van de avond kan dan worden meegenomen in deze fase. Veel punten vragen om verdere uitwerking en onderzoek, zoals mobiliteit, geluid, maar ook het ontwerp van de inrichting van het plangebied (zoals de verbinding maken met de fietsonderdoorgang). Het voorontwerp is een geschikt moment om de omgeving te betrekken bij een vervolg, terwijl de formele procedure nog niet is gestart. In deze fase zal de gemeente dan ook een informatiebijeenkomst organiseren om het vervolggesprek met de buurt te hebben. Het verslag, inclusief de geanonimiseerde reacties en uitnodigingsflyer, van de participatie is toegevoegd. Wat betekent dit besluit voor inwoners? De inwoners krijgen een woningbouwontwikkeling op de locatie aan ’t Goeie Spoor waar nu een groenstrook is. Het plangebied wordt door de fietsverbinding centrum – Franse Gat in twee delen verdeeld. Aan de westzijde komt een park met (groene) parkeervoorzieningen.

Op het oostelijk deel van het plangebied worden appartementen gebouwd met een variatie van verdiepingen (tussen 3 en 10 lagen). Het plangebied krijgt een goede ontsluiting en voldoende parkeergelegenheid in een groene omgeving. Wij zijn ons bewust dat er sprake is van een relevante verandering voor een aantal direct omwonenden, met name voor de bewoners aan de zuidzijde van het spoor. De huidige ingezette participatie met de omgeving wordt dan ook voortgezet door de bestemmingsplanprocedure te starten met een voorontwerp zodat bij de vaststelling van het bestemmingsplan een gedegen belangenafweging kan plaatsvinden. Aanpak / uitvoering Nadat de geactualiseerde ruimtelijke en programmatische kaders door de gemeenteraad zijn vastgesteld, wordt een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partijen gesloten voor het kostenverhaal van de bestemmingsplanherziening. Na ondertekening van deze overeenkomst start het vervolg van de participatie en het opstellen van een voorontwerpbestemmingsplan. Na afronding van deze fase kan de formele voorbereidingsprocedure voor de bestemmingsplanherziening worden gestart. Wij streven er naar om de bestemmingsplanherziening af te doen onder de Wet ruimtelijke ordening. Dat betekent dat het ontwerpbestemmingsplan voor deze ontwikkeling voor 1 juli 2022 (verwachte invoeringsdatum Omgevingswet) ter inzage moet worden gelegd.

Voorop staat het participatietraject. De invoering van de Omgevingswet mag geen afbreuk doen aan de participatie. Wanneer de participatie extra tijd nodig heeft, dan wordt deze tijd genomen en zal de procedure onder de Omgevingswet worden afgedaan. Communicatie over dit besluit De communicatie over de formele procedures gaat via de gemeente. De communicatie over de feitelijke herontwikkeling gaat in overleg met de ontwikkelende partijen of via de gemeente. Desgewenst kan dit besluit worden toegelicht tijdens het wekelijkse persgesprek.

5

Raadsvoorstel van 18 januari 2022, nr. 1901897

Communicatielijn Aan de gemeenteraad wordt gevraagd om de ruimtelijke en programmatische kaders 2022 voor de locatie ’t Goeie Spoor vast te stellen, om zo een woningbouwplan op de locatie aan ’t Goeie Spoor mogelijk te maken. De huidige bestemming is nog ‘groen’. In november 2018 heeft de gemeenteraad al ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld voor deze locatie. In 2021 zijn nieuwe plannen ontwikkeld voor deze locatie. Het nieuwe plan past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Veenendaal 2030, maar is in strijd met de eerder vastgestelde kaders. Daarom is nu een actualisatie van de ruimtelijke en programmatische kaders nodig. Een belangrijk argument voor de ontwikkeling van deze locatie, is de grote behoefte aan woningen. Met deze ontwikkeling nabij een openbaar vervoer knooppunt centraal in Veenendaal, wordt efficiënt gebruik gemaakt van de beperkt beschikbare ruimte voor woningbouw in Veenendaal. De ontwikkelaar heeft inwoners laten participeren. In de verdere procedure blijft de omgeving betrokken in een participatietraject. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt als extra stap in de procedure opgenomen. De input van het volledige participatietraject wordt meegenomen in de procedure, zodat bij de vaststelling van het bestemmingsplan een gedegen belangenafweging kan plaatsvinden.

Evaluatie Het bestemmingplan wordt ter vaststelling aangeboden, met de ruimtelijke en programmatische kaders als uitgangspunt. Kosten, baten, dekking De kosten voor het opstellen van de ruimtelijke en programmatische kaders zijn gedekt via een overeenkomst met de ontwikkelende partijen. Burgemeester en wethouders,

mevrouw drs. S.M. Deelstra gemeentesecretaris

de heer K.J.G. Kats burgemeester

Bijlagen 1. Geactualiseerde kaders 2. Samenvatting participatietraject 3. Zonnestudie Ter inzage

6