1. Actualisatie Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 - 2028 - Raadsvoorstel

RAADSVOORSTEL Zaaknummer Onderwerp

2205353 Actualisatie Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 2028

Datum raadsvergadering

Leefbaarheid en Veiligheid 20 maart 2025

Programma

Fysieke leefomgeving

Inlichtingen bij

Scott de Boer

Team

behandelaar Telefoonnummer E-mailadres

+31 (0)318 538 939 scott.de.boer@veenendaal.nl

Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 – 2028 vast te stellen. 2. De Verordening tot eerste wijziging van de Tarieventabel behorende bij de Verordening op de heffing en de invordering van leges Veenendaal 2025 vast te stellen. Waarom naar de raad? Het vaststellen van een verordening is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Conform de Huisvestingswet 2014 (hierna: Huisvestingswet) kan de raad een Huisvestingsverordening vaststellen voor de duur van maximaal vier jaar. De raad bepaalt hiermee de criteria hoe de aangewezen woningvoorraad binnen Veenendaal wordt verdeeld. De Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten per 1 januari 2024 de gelegenheid om een aantal nieuwe mogelijkheden op te nemen in de Huisvestingsverordening; waaronder het verhogen van lokale voorrang. Het heffen van leges om de benodigde Huisvestingsvergunningen te verlenen, voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen, wordt mogelijk gemaakt middels een technische wijziging van de Verordening op de heffing en invordering van leges (zie bijgevoegd raadsbesluit). Inleiding Op 14 december 2023 heeft u de Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2024 – 2027 vastgesteld (hierna: huidige Huisvestingsverordening).

Hoewel de geldigheid van de huidige Huisvestingsverordening nog niet is verlopen, kunnen met deze actualisatie een aantal nieuwe mogelijkheden worden opgenomen die de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 sinds 2024 aan gemeenten biedt. In de Woonvisie 2022 – 2025 is bepaald dat we voorrang aan inwoners van Veenendaal willen verlenen bij de toewijzing van goedkope woningen. Dankzij de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 wordt dit nu mogelijk gemaakt.

Pagina 1 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Actualisatie Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 - 2028 zaaknummer 2205353

Dit betekent dat de gemeente bij laagsegment (hierna: sociale) huurwoningen én nieuwbouw betaalbare koopwoningen tot € 405.000,- (prijspeil 2025) voor ten hoogste 50 procent voorrang mag geven aan mensen met een lokale (economische of maatschappelijke) binding aan de gemeente. Voor deze actualisatie is nu ook de schaarste onderbouwd voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen (zie bijlage 2a). Met dit raadsvoorstel en de voorgenomen actualisatie van de Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 – 2028 (hierna: voorliggende Huisvestingsverordening) wordt hieraan uitvoering gegeven. De Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 maakt het tevens mogelijk om lokale voorrang te geven aan vitale / cruciale beroepsgroepen. Het onderzoek naar schaarste is bijgesloten (zie bijlage 2b). Vooralsnog is er in regionaal verband voor gekozen om dit niet op te nemen in de Huisvestingsverordening(en). Samenvatting In voorliggende Huisvestingsverordening betreffen de voornaamste wijzigingen: - Jongerenwoningen sociale huur; nieuwbouw (betreft zeven procent van het totaal) verplicht met voorrang toewijzen aan jongeren 1. - Jongerenwoningen sociale huur; bestaande voorraad op basis van prestatie afspraken zeven procent labelen als jongerenwoning en met voorrang toewijzen aan jongeren.

- Lokale binding sociale huur; nieuwbouw verplicht met voorrang (tot 50 procent) toewijzen aan mensen met lokale binding aan de gemeente. - Lokale binding sociale huur; bestaande voorraad kan met voorrang (tot 50 procent) toegewezen worden aan mensen met lokale binding aan de gemeente 2. - Lokale binding betaalbare koop; nieuwbouw verplicht met voorrang (tot 50 procent) toewijzen aan mensen met lokale binding aan de gemeente. - Loting: het percentage sociale huurwoningen dat jaarlijks middels loting mag worden toegewezen bedraagt tien procent; dit sluit aan op de insteek van Veenvesters om meer woningen te verloten. - Datum inwerkingtreding: gezien het uitstel van de behandeling in de raad de datum inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening te wijzigen naar 1 juli 2025. - Daarnaast zijn een aantal overwegend technische juridische aanpassingen opgenomen (zie hiervoor de was/wordt lijst in bijlage 1). Beoogd resultaat Het actualiseren van de Huisvestingsverordening, op basis van de nieuwe mogelijkheden die de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 biedt, met als doel de lokale voorrang te verhogen danwel toe te passen bij het toewijzen van sociale huurwoningen of nieuwbouw betaalbare koopwoningen.

Daarnaast worden de wettelijke mogelijkheden benut om (sociale huur) jongerenwoningen voor wat betreft nieuwbouw (betreft zeven procent van het totaal) verplicht met voorrang toe te wijzen aan jongeren en op basis van prestatie afspraken zeven procent van de bestaande voorraad te labelen als jongerenwoning en met voorrang toe te wijzen aan jongeren.

1 Amendement A2024.29 bepaalt dat zeven procent van de nieuwbouw woningen een goedkope

woning moet zijn specifiek voor jongeren; toegezegd is dat deze woningen verplicht met voorrang toegewezen worden aan jongeren. 2 Dit betreft een kan-bepaling in de Huisvestingsverordening die (als dit uit monitoring blijkt) ingezet zal worden indien niet voldoende sociale huurwoningen in de bestaande voorraad bij mensen met lokale binding terecht komen.

Pagina 2 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Actualisatie Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 - 2028 zaaknummer 2205353

Proceshistorie en eerdere besluitvorming De raad heeft op 14 december 2023 de Huisvestingsverordening Veenendaal 2024 – 2027 vastgesteld. Hoewel de huidige Huisvestingsverordening nog geldig is, kan door deze actualisatie een aantal nieuwe mogelijkheden worden opgenomen die de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 biedt. In de Woonvisie 2022 – 2025 is bepaald dat we bij de toewijzing van goedkope woningen voor 50 procent voorrang aan inwoners met binding aan Veenendaal willen verlenen. Dankzij de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 is dit nu mogelijk. Door middel van het amendement ‘70% betaalbaar bouwen’ A2024.29 is de volgende categorie opgenomen in de Woonvisie: 30 procent sociale huurwoningen, waaronder zeven procent goedkope woningen specifiek voor jongeren. In de raadscommissie van 21 mei 2024 heeft de portefeuillehouder wonen de toezegging gedaan met een voorrangsregeling te komen voor de zeven procent nieuw te realiseren jongerenwoningen. Middels voorliggend voorstel wordt dit uitgevoerd.

Ten aanzien van de motie ‘Woonurgentie aanvragen’ M2023.76 (zie bijlage 3) kan het volgende gemeld worden: (1) de gemeentelijke webpagina over woonurgentie aanvragen is geactualiseerd; (2) er is aangegeven dat mensen hun wens voor een telefonisch (kans)gesprek kenbaar kunnen maken en (3) er is aangeven dat eventuele kosten voor de aanvraag woonurgentie vanuit de Doe-mee tegoeden (Veenendaal pas) gefinancierd kunnen worden. Ten aanzien van het tweede punt wordt daar indien nodig en onder voorbehoud van capaciteit uitvoering aan gegeven. Argumenten 1.1 De actualisatie middels voorliggende Huisvestingsverordening geeft uitvoering aan de uitgangspunten van de Woonvisie. De raad heeft in de Woonvisie 2022 – 2025 aangegeven te willen sturen op de wijze waarop goedkope woningen aan inwoners van Veenendaal worden aangeboden. De Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk om de nieuwbouw betaalbare koopwoningen binnen het bereik van de Huisvestingsverordening op te nemen, waarbij voorrang geldt op basis van lokale (economische en maatschappelijke) binding aan de gemeente. Aangezien het segment betaalbare woningen breder is dan het segment goedkope woningen, kan dit voornemen hiermee in bredere zin worden uitgevoerd.

Daarnaast zijn voorwaarden opgenomen ten aanzien van het verlenen van voorrang en de toewijzing van goedkope woonruimte geschikt voor jongeren, zoals aan de raad toegezegd bij de actualisatie van de woonvisie in mei 2024. 1.2 De Huisvestingsverordening maakt het mogelijk om te sturen op een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte. Naast de sociale huurwoningen worden ook de nieuwbouw betaalbare koopwoningen opgenomen. Hierdoor is de Huisvestingsverordening niet langer alleen van toepassing op het sociale segment van de huursector, maar nu ook op het nieuwbouw betaalbare segment van de koopsector. Hierdoor kan er beter gestuurd worden op de toewijzing van (schaarse) woningen. 1.3 De actualisatie middels voorliggende Huisvestingsverordening vergroot de kans voor lokaal woningzoekenden om in aanmerking te komen voor woonruimte. Veenendaal heeft meer dan 30 procent sociale huurwoningen en voldoet daarmee aan de landelijke norm die hierop van toepassing wordt verklaard zodra het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie op de volkshuisvesting’ wordt aangenomen. Veenendaal heeft de komende jaren veel plancapaciteit ten aanzien van nieuwbouw betaalbare koop. Het verhogen van het percentage lokale binding van 25 naar 50 procent, evenals het daarop sturen, maakt dat

Pagina 3 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Actualisatie Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 - 2028 zaaknummer 2205353

Veenendaal woningzoekenden met lokale (economische of maatschappelijke) binding aan de gemeente goed kan bedienen. Dit is gunstig voor de doorstroming op de lokale woningmarkt. 2.1 Het heffen van leges maakt het mogelijk om aanvragen voor Huisvestingsvergunningen in behandeling te nemen. Door een dekkend leges tarief te vragen is het mogelijk om (budgetneutraal) een externe dienstverlener opdracht te geven om aanvragen voor Huisvestingsvergunningen te verwerken. Hiermee kunnen woningzoekenden in aanmerking komen voor een Huisvestingsvergunning om een nieuwbouw betaalbare koopwoning in gebruik te mogen nemen. Alternatieven Zonder de doorvoering van deze (technische) wijzigingen is het niet gegarandeerd dat een groot aandeel (tot 50 procent) van de nieuwbouw sociale huur- en nieuwbouw betaalbare koopwoningen bij huishoudens met lokale binding aan Veenendaal terecht komen. Kanttekeningen 1.1 Niet alle mogelijkheden die de Wijzigingswet Huisvestingswet 2014 biedt worden benut. Voor deze actualisatie is afgewogen of de vitale / cruciale beroepen ook moeten worden opgenomen. Vooralsnog is er regionaal voor gekozen om dit niet op te nemen. De reden hiervoor is dat dit in toenemende mate de onderlinge concurrentie tussen gemeenten en/of regio’s vergroot ten aanzien van het huisvesten van schaarse arbeidskrachten.

Daarbij is aangegeven dat indien hiervoor wordt gekozen, de gemeenten in de woningmarktregio deze keuze allemaal moeten maken. Daarnaast leidt dit ook tot veel meer taken bij de uitvoering, omdat dit aspect bij het verlenen van Huisvestingsvergunningen gecontroleerd moet worden. Overigens zijn er op dit moment nog geen signalen bekend dat de schaarste tot onoverkomelijke (lees: ontwrichtende) problemen leidt in sectoren zoals onderwijs, zorg en veiligheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om hier invulling aan te geven. Desondanks wordt actief, vanuit de Human Capital Agenda (HCA), op strategisch niveau gevolgd wat er gebeurt in de Onderwijsregio Food Valley (die vanaf 1 januari 2025 operationeel is). 1.2 Het verstrekken van Huisvestingsvergunningen ten behoeve van nieuwbouw betaalbare koopwoningen leidt tot meer taken voor de uitvoering. Naar verwachting worden er jaarlijks in Veenendaal gemiddeld 200 nieuwbouw betaalbare koopwoningen opgeleverd. Dit betekent dat er 200 Huisvestingsvergunningen verstrekt moeten worden; waar ook toezicht en handhaving op moet plaatsvinden. Dit leidt ertoe dat er meer capaciteit benodigd is. Door het in rekening brengen van (dekkende) leges voor de aanvraag van een Huisvestingsvergunning, kan dit budgetneutraal worden uitgevoerd.

Vanuit de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur is budget beschikbaar om voor wonen aanvullend toezicht en handhaving in te regelen. De Huisvestingsverordening kan hierin meegenomen worden, waardoor hier nu niet direct aanvullend budget voor benodigd lijkt. De precieze hoeveelheid werkzaamheden wordt goed gemonitord. Indien (aanzienlijk) meer werkzaamheden nodig blijken dan vooraf ingeschat, bijvoorbeeld omdat partijen zich onvoldoende houden aan de bepalingen uit de Huisvestingsverordening, wordt hier bij een volgende actualisatie op teruggekomen.

Pagina 4 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Actualisatie Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 - 2028 zaaknummer 2205353

1.3 Bij de bespreking van de huidige Huisvestingsverordening heeft de portefeuillehouder wonen een toezegging gedaan waar dit raadsvoorstel niet op in gaat. Tijdens de behandeling van de huidige Huisvestingsverordening is de toezegging gedaan om in voorbereiding op de nieuwe (wijzigings)verordening een verdiepend gesprek te voeren met de raad over ‘wat willen we voor Veenendaal’ (over de rangorde urgentie categorieën en onzelfstandige woonruimte statushouders). Aangezien het nog aan te nemen wetsvoorstel ‘Wet versterking regie op de Volkshuisvesting’ beoogd om de Huisvestingswet aan te passen en meer wettelijke urgentie categorieën op te nemen, is het voorstel om dit gesprek te voeren zodra de (wijzigings)verordening wordt voorbereid ten aanzien van deze aanpassingen. Participatie De voorgestelde Huisvestingsverordening is tot stand gekomen in samenwerking met alle gemeenten in (woningmarkt)regio Foodvalley en de corporaties die werkzaam zijn binnen deze woningmarktregio. Ook de huurdersorganisaties van de in deze gemeenten werkzame toegelaten instellingen hebben geparticipeerd in het proces. Veenendaal heeft daarbij enkele specifieke keuzes gemaakt waardoor de lokale Huisvestingsverordening op een aantal onderdelen afwijkt van de regionale modelverordening.

Marktpartijen worden daarnaast per brief geïnformeerd over het voornemen van gemeenten in deze regio om nadere regels op te nemen ten aanzien van de verkoop en toewijzingswijze van betaalbare nieuwbouw koopwoningen. Wat betekent dit besluit voor inwoners? De Huisvestingsverordening zorgt ervoor dat de sociale huur- en betaalbare woningvoorraad op een transparante, evenwichtige en rechtvaardige wijze wordt toegewezen: woningzoekenden die op zoek zijn naar een sociale huurwoning of betaalbare nieuwbouw koopwoning weten waar zij aan toe zijn. Specifiek voor nieuwbouw (sociale huur) jongerenwoningen (betreft zeven procent van het totaal) en bestaande voorraad (sociale huur) jongerenwoningen, zijn voorwaarden opgenomen en afgesproken met Veenvesters ten aanzien van het (verplicht) met voorrang toewijzen aan jongeren. Daarnaast is voor nieuwbouw (sociale huur- en betaalbare koopwoningen) bepaald dat deze woningen (tot 50 procent) met voorrang worden toegewezen aan mensen met lokale binding. Voor de bestaande voorraad (sociale huur) zal dit toegepast worden indien onvoldoende sociale huurwoningen terecht komen bij mensen met lokale binding.

Bij de inzet van deze instrumenten bestaat enerzijds oog voor de belangen van lokaal woningzoekenden en de lokale woningmarkt (doorstroming) en wordt anderzijds voldaan aan het recht op vrije vestiging (als uitgangspunt voor de Huisvestingswet) voor nieuwkomers in de gemeente. Aanpak / uitvoering De verhuurders van sociale huurwoningen kunnen relatief eenvoudig meer woningen toewijzen aan woningzoekenden met lokale binding (economisch of maatschappelijk). Wat betreft de nieuwbouw betaalbare koop moeten een aantal zaken geregeld worden nadat voorliggende Huisvestingsverordening in werking treedt. Dit heeft met name betrekking op communicatie en vergunningsverlening. De gemeente kan zelfstandig Huisvestingsvergunningen verlenen, maar de insteek wordt gekozen om hiervoor een externe gespecialiseerde dienstverlener aan te stellen. Verder is het zaak om de capaciteit voor toezicht en handhaving uit te breiden. Hiervoor zijn middelen beschikbaar vanuit de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur (zie kosten, baten en dekking). Om dit proces vanuit de gemeente goed in te regelen en ervoor te zorgen dat projectontwikkelaars eveneens voldoende tijd hebben, is ervoor gekozen om voorliggende Huisvestingsverordening per 1 juli 2025 in werking te laten treden.

Pagina 5 van 6

Raadsvoorstel, Onderwerp: Actualisatie Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal 2025 - 2028 zaaknummer 2205353

Communicatie over dit besluit De toegelaten instellingen, overige verhuurders, huurdersorganisaties, projectontwikkelaars en regiogemeenten worden geïnformeerd over de vaststelling van de Huisvestingsverordening. Daarnaast wordt de Huisvestingsverordening op de voor gemeente Veenendaal gebruikelijke wijze bekend gemaakt. Evaluatie Het is belangrijk dat de werking van de Huisvestingsverordening wordt gemonitord. Op regelmatige basis komen de gemeenten, toegelaten instellingen, overige verhuurders en huurdersorganisaties bijeen om diverse onderwerpen rond het thema wonen te bespreken. Voor de sociale huurwoningen is het woonruimte verdeelsysteem (Huiswaarts.nu / DAK) een goede bron om de ontwikkelingen te monitoren. In het kader van de nieuwe mogelijkheden die in voorliggende Huisvestingsverordening worden opgenomen, zal hierover ook – op projectmatige basis – afstemming met projectontwikkelaars plaatsvinden. Daarbij wordt er goed gemonitord hoeveel toezicht, handhaving en bezwaar & beroep deze nieuwe mogelijkheden en werkwijze met zich meebrengt. Kosten, baten, dekking Naar verwachting kost het de gemeente € 100,47 per aanvraag van een Huisvestingsvergunning om deze door een externe gespecialiseerde dienstverlener te laten behandelen. Door het op basis van een kostendekkend tarief in rekening brengen van leges, kan dit budgetneutraal worden uitgevoerd.

Vanuit de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur is de komende jaren budget beschikbaar ten aanzien van toezicht en handhaving. Door dit goed in te regelen, kan invulling worden gegeven aan de benodigde inzet op toezicht en handhaving voor de Huisvestingsverordening. College van burgemeester en wethouders, verzonden namens

Sjoukje Deelstra secretaris

Gert-Jan Kats burgemeester

Bijlagen Raadsbesluit Actualisatie Huisvestingsverordening gemeente Veenendaal Raadsbesluit Vaststellen wijziging Legesverordening Huisvestingsverordening 1. Was/wordt lijst aanpassingen Huisvestingsverordening 2. RIGO memo kosten betaalbare koop nieuwbouw (bijlage bij collegevoorstel) 2a. RIGO schaarste onderbouwing nieuwbouw betaalbare koop 2b. RIGO schaarste onderzoek vitale beroepsgroepen 3. M2023.76 Motie ‘woonurgentie aanvragen’

Pagina 6 van 6