18 06 01. Startnotitie Volkshuisvestingsprogramma gemeente Veendam 2027 2031

Startnotitie Volkshuisvestingsprogramma gemeente Veendam 2027-2031 Versie: maart 2026 Auteurs: Aart Rekers, Douwe Gerbens, Lazlo Oegema

1. Aanleiding De Wet Versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) treedt zeer waarschijnlijk op 1 juli 2026 in werking. Gemeenten krijgen vanuit de Wvrv de wettelijke taak om een Volkshuisvestingsprogramma (VHP) op te stellen. Een VHP is een uitwerking van de Omgevingsvisie op het thema wonen. In het VHP actualiseert en concretiseert een gemeente het woonbeleid door aan te geven waar, wanneer, hoeveel en voor wie er gebouwd gaat worden de komende jaren. Het VHP vervangt daarmee de gemeentelijke Woonvisie en geeft invulling aan de bouwopgave uit de Woonzorgvisie. De Wvrv zorgt ervoor dat bouwprocedures korter worden. Het uiteindelijke woonbeleid dient daarna ook te landen in het omgevingsplan. De huidige verwachting is dat de verplichting van een vastgesteld VHP een jaar na inwerkingtreding van de wet zal zijn. Dit is zeer waarschijnlijk per 1 juli 2027. De Woonvisie van de gemeente Veendam loopt eind 2027 af. Op dit moment wordt de Omgevingsvisie van de gemeente Veendam geactualiseerd. De Woonzorgvisie van de gemeente Veendam is onlangs vastgesteld en heeft een looptijd van 2026 tot en met 2030. De regionale Woondeal van de regio Oost-Groningen loopt van 2022 t/m 2030. Het opstellen van het VHP voor de gemeente Veendam is daarmee in lijn met de ontwikkelingen rondom het woonbeleid binnen de gemeente en de regio.

Door de aanhoudende woningnood en de landelijke ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen is concreet woonbeleid in de vorm van een VHP zowel noodzakelijk als wenselijk. De afgelopen jaren heeft Veendam de eerder gestelde bouwambities succesvol weten te realiseren. In het VHP kan de gemeente Veendam haar bouwambities voor de periode 2026 t/m 2031 concreet vormgeven. Hierbij volgen wij de landelijke instructieregels voor betaalbaar bouwen: 30% sociale huur, 66% betaalbaar op regionaal niveau. Wij kiezen ervoor om in het VHP voort te borduren de ambities uit de Woonvisie en nieuwe ontwikkelingen in het woonbeleid hierin op te nemen. Daarnaast biedt het programma kansen om het woonbeleid van de gemeente te actualiseren op thema’s als bouwen voor aandachtsgroepen, leefbaarheid en duurzaamheid. Een wettelijke verplichting vanuit de Wvrv is het regionaal afstemmen van de bouwplannen. Veendam moet, binnen de woningbouwregio, afspraken maken over bouwlocaties, de invulling van de bouwplannen en de huisvesting van aandachtsgroepen. Hierover zijn wij momenteel nog met de regio in gesprek. Op regionaal niveau werken wij tevens aan een woonbehoefteonderzoek en een nieuwe PRIMOS-prognose. In deze startnotitie worden de kaders voor het VHP vastgelegd en wordt inzicht gegeven in de inhoudelijke thematiek, planning en voorgenomen participatie en samenwerking.

1

2. Doelstellingen en resultaat Het primaire doel van het Volkshuisvestingsprogramma is een helder overzicht geven van de beleidsdoelstellingen voor wonen van de komende vijf jaren, maar vooral van de activiteiten, maatregelen en producten die nodig zijn om die doelstellingen te behalen. De belangrijkste vragen hiervoor zijn waar, wanneer en voor wie er gebouwd gaat worden de komende jaren. De Wvrv wijst een heel scala aandachtsgroepen aan waarvoor de gemeente huisvesting dient te realiseren. De omvang van de huisvestingsopgave, voor zover nog niet bekend, dient in kaart gebracht te worden. Hierbij is de omvang en samenstelling van de huidige woningvoorraad het startpunt. We starten met een visie op de huidige en toekomstige woningmarkt op basis van een woonbehoefteonderzoek, analyse van de huidige voorraad en eerder gemaakt beleid. Aan de hand daarvan maken wij afwegingen die leiden tot het programma zelf en de uitvoeringsagenda. Het uiteindelijke Volkshuisvestingsprogramma is een integraal beleidsdocument voor de komende vijf jaren, met een doorkijk naar 2035 voor wat betreft de ontwikkeling van de woningvoorraad. Doelstellingen VHP: 1. Inzicht in de samenstelling van de huidige woningvoorraad en woningmarkt; 2. Uitwerking beleidsdoelstellingen Wonen voor de periode 2027 – 2031; 3. Uitwerking bouwopgave voor de periode 2027 -2031, met een doorkijk naar 2035; 4.

Uitwerking bouw- en huisvestingsopgave voor (wettelijke) aandachtsgroepen; 5. Koppeling met thema’s als leefbaarheid en duurzaamheid; 6. Verdieping in de regionale samenwerking op wonen en de fair share verdeling in de bouw- en huisvestingsopgave.

3. Wettelijke en beleidsmatige kaders Het Volkshuisvestingsprogramma is niet alleen een concretisering van de visie op wonen, maar bevat ook de maatregelen die nodig zijn om deze visie daadwerkelijk te realiseren. De geactualiseerde Omgevingsvisie van Veendam vormt het overkoepelende beleidsmatige kader voor de lange termijn. In het VHP wordt een concrete uitwerking van de Omgevingsvisie, waarin ook de opgave voor wonen en zorg concreet wordt vormgegeven. Met de Huisvestingsverordening regelt de gemeente voorrang en urgentie voor de specifieke groepen woningzoekenden. In de prestatieafspraken met Acantus en de commissie Huurzaken maken wij concrete afspraken over het gereguleerde deel van de huursector en dat deel van de bouwopgave. De onderstaande figuur geeft dit schematisch weer.

2

Wettelijke kaders Wetgeving Wet versterking regie Volkshuisvesting (Wvrv)

Omgevingswet

Wat regelt de wet? • Regie op hoeveel, waar en voor wie gebouwd wordt; • Voldoende betaalbare woningen; • Kortere procedures; • Regionale afstemming. • Bundelt regelgeving voor de fysieke leefomgeving in een wettelijk kader

Relatie tot het VHP • VHP is een verplicht programma onder de Wvrv.

Hoe op te nemen in het VHP? • Kwantitatieve opgave; • Verdeling per segment; • Aandachtsgroepen; • Regionale afstemming; • Prestatieafspraken.

•

•

VHP is een verplicht programma onder de Omgevingswet.

• •

Huisvestingswet 2014

•

•

Woningwet

• •

Wmo 2015

Wet langdurige zorg (Wlz)

•

•

Wettelijk instrument om schaarse woonruimte zo eerlijk mogelijk te verdelen via de Huisvestingsverordening; Regels voor bescherming van bestaande woningvoorraad. De rol en taken van woningcorporaties; Instrument: Prestatieafspraken;

•

•

•

Ondersteuning voor inwoners zodat zij zelfstandig kunnen blijven wonen en participeren in de samenleving.

•

Regelt zorg voor mensen die langdurig, intensieve

•

Het VHP beschrijft de gewenste woningvoorraad, de Huisvestingsverordening regelt de verdeling van de woningvoorraad.

•

Vormt de beleidsmatige basis voor prestatieafspraken; Versterkt nieuwe afspraken.

•

Creëert directe koppeling tussen wonen en zorg.

•

• • •

• • Beïnvloed de vraag naar woonzorgplekken;

•

Ruimtelijke vertaling van woningbouw; Samenhang met Omgevingsvisie; Koppeling met omgevingsplan. Analyse van schaarste en aandachtsgroepen; Onderbouwing voor instrumenten in de Huisvestingsverordening;

Ontwikkelingen in de sociale woningvoorraad; Corporatiebijdrage aan nieuwbouw; Doelgroepenbeleid; Woonbehoefte van aandachtsgroepen (via Woonzorgvisie); De huisvesting van aandachtsgroepen; Samenwerking met zorgpartijen. Bouwopgave voor aandachtsgroepen die

3

zorg nodig hebben (ouderen of mensen met een beperking)

Wet goed verhuurderschap (Wgv) en Wet betaalbare huur (Wbh)

• • •

Algemene regels voor goed verhuurderschap; Gemeentelijk meldpunt; Handhavingsplicht gemeenten.

• •

•

• •

Invloed door uitstroom uit instellingen; Rijksprogramma’s als: Langer Thuis, Wonen en Zorg voor ouderen, Een thuis voor iedereen. Beleidsinstrument voor aanpak onwenselijke verhuurpraktijken; Tegengaan excessieve huren; Regie op particuliere huursector.

• • • •

onder de Wlz vallen (ouderen en mensen met een beperking); Huisvesting zorgdoelgroepen; Samenwerking met zorgpartijen. Analyse van de particuliere huursector; Opnemen van beleidsdoelen voor beschermen huurders.

Beleidsmatige kaders: Het opstellen van het VHP gebeurt niet in een vacuüm. Er is de afgelopen jaren al een hoop beleid opgesteld om meer sturing te geven aan de woningbouwproductie en de (regionale) woningmarkt. Onderstaand is een overzicht van de belangrijkste beleidsmatige kaders die geïntegreerd worden in het VHP. • Omgevingsvisie gemeente Veendam (2026 t/m heden); • Woonvisie 2023 – 2027: ‘Wonen in parkstad Veendam’; • Woonzorgvisie gemeente Veendam 2026 – 2030; • Woningbouwmonitor Shinto Labs; • Prestatieafspraken 2026 – 2028: gemeente Veendam, Acantus, Commissie Huurzaken; • Regionale Woondeal Oost-Groningen 2022 – 2030; • Warmteprogramma Veendam 2026 – 2035; o Natuurvriendelijk isoleren; o Wijkuitvoeringsplannen aardgasvrij maken woonwijken; • Nij Begun en Maatregel 29. Instructieregels Rijk voor betaalbaar bouwen en het Volkshuisvestingsprogramma: • Gemeenten die <25,6% sociale huur in de totale woningvoorraad hebben 30% sociale huur opnemen in de planvorming; • Gemeenten met >25,6% sociale huur nemen 40% midden huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen op in de plannen; • Op regionaal niveau dient 30% van de planvoorraad sociale huur te zijn en 2/3 betaalbaar; • Er dient een evenwichtige verdeling van de bouwopgave over de woningbouwregio zijn. Dit vereist regionale afstemming; • Gemeenten moeten zorgen dat er voldoende locaties beschikbaar zijn voor woningbouw.

Dit wordt geborgd in het omgevingsplan; • Er dient een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over de woningmarktregio te zijn zodat iedere gemeente zijn fair share aandeel pakt; • De provincie krijgt van het Rijk een toezichthoudende rol en bakent de woningbouwregio (de stenen) en de woningmarktregio (de mensen) af in de omgevingsverordening.

4. Thema’s Onderstaand is uitgewerkt en kort toegelicht welke thema’s zullen terugkomen in het uiteindelijke VHP. 4

I. Woonbehoefte in Veendam (betaalbaarheid, aandachtsgroepen) Eerst onderzoeken wij de huidige woonbehoefte in Veendam. We evalueren hierbij de huidige Woonvisie en voegen de opgaven uit o.a. de Omgevingsvisie en Woonzorgvisie samen. Deze eerste analyse is zowel kwalitatief als kwantitatief. Op dit moment voert KAW een woonbehoefteonderzoek uit in de regio. Wij verwachten het definitieve onderzoek rond juni 2026. Dit onderzoek vormt de basis voor de programmering in het VHP, omdat het aangeeft wat de demografische ontwikkelingen zijn voor de komende jaren en aantoont welke woonbehoefte er is onder inwoners van de regio. II. Bestaande woningvoorraad & woningbouwprogrammering o Analyse huidige voorraad Wij hebben op dit moment geen compleet beeld van de huidige woningvoorraad in Veendam. Dit brengen wij in kaart, inclusief het aantal nultreden, geclusterde en zorggeschikte woningen, zodat we een duidelijke nulmeting hebben. Deze nulmeting, gecombineerd met het woonbehoefteonderzoek, vormt de basis van de woningbouwprogrammering. o Programmering per wijk/gebied: betaalbaarheid en aandachtsgroepen We maken, net als bij de Woonvisie, een woningbouwprogrammering per wijk/gebied in Veendam. Dit zijn de volgende wijken/gebieden: Centrum, Veendam-Noord, Sorghvliet, Buitenwoel, Wildervank, de lintdorpen en het buitengebied.

Bij de programmering voegen wij ook het uitwerken van beleidsinstrumenten toe indien nodig. We programmeren ongeveer 130% van de woonbehoefte om eventueel uitstel of annulering van plannen te ondervangen. Hierbij maken wij expliciet wat de programmering is voor de betaalbare woningbouwopgave en de opgave voor de verschillende (wettelijke) aandachtsgroepen. We leggen de programmering niet definitief vast en houden wel voldoende ruimte voor maatwerk waar dat kan. III. Aandachtsgroepen en fair share verdeling De Wvrv verplicht gemeenten om een in het VHP de huisvesting van de onderstaande aandachtsgroepen te regelen. Wonen en zorg voor ouderen vormt hierbij de grootste opgave voor Veendam. De wettelijk verplichte urgentie categorieën dienen via de Huisvestingsverordening urgentie op een sociale huurwoning te krijgen. In het VHP wordt per aandachtsgroep uitgewerkt wat de opgave is en waar de invulling van de opgave gaat landen in de planvorming. De regionale afstemming over de verdeling van aandachtsgroepen in de bouwplannen en in de huisvestingsverordening verloopt via de regionale Projectgroep Wonen en Zorg Oost-Groningen, de regionale stuurgroep en het PFO Wonen en Zorg OostGroningen.

5

IV. Leefbaarheid & duurzaamheid in de bestaande voorraad In dit hoofdstuk komen thema’s aan bod die gaan over het verduurzamen en toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Hierbij maken wij ook een koppeling met het programma Nij Begun en Maatregel 29. Eventueel aanpalend beleid, zoals het Warmteprogramma, worden gekoppeld aan de doelstellingen in het VHP. Daarnaast besteden wij in dit hoofdstuk aandacht aan thema’s als de kwaliteit van de woon- en leefomgeving, toegankelijkheid, veiligheid, voorzieningen en het inclusief maken van wijken. Ook zetten wij in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en wordt het rotte kiezenbeleid verder doorgezet. We zetten daarbij ook in op instrumenten die de leefbaarheid kunnen bevorderen, zoals de aanpak van woonfraude, inzet van een wooncoach, regels voor leefbaarheid in de Huisvestingsverordening en een meldpunt voor goed verhuurderschap. V. (Regionale) samenwerking Regionale afstemming van de opgave is een verplicht onderdeel onder de Wvrv. Wij stemmen onze bouwopgave af met de regio, zodat wij op regionaal niveau uitkomen op 30% sociale huur en 2/3 betaalbaar in de plancapaciteit. We streven hierbij naar een plancapaciteit van 130% van de behoefte om rekening te houden met vertraging, uitval of wijzigingen in de plannen.

5. Plan van aanpak Het doel is om toe te werken naar een Volkshuisvestingsprogramma. Dit doel bereiken we met een helder plan van aanpak. Onderstaand wordt het plan van aanpak kort toegelicht in zeven processtappen. Kick-off/startnotitie We informeren de raad en het college stelt de startnotitie vast. Tegelijkertijd volgt er een interne kickoff om de intern betrokken collega’s en afdelingen te informeren en aan te haken. Hierbij halen wij de eerste input op.

6

Woonbehoefteonderzoek, MER-procedure en deskresearch KAW voert voor de regio Oost-Groningen momenteel een woonbehoefteonderzoek uit. De resultaten van dit onderzoek zijn van cruciaal belang voor het VHP omdat zij inzicht geven in de behoefte aan woningen voor de komende jaren. Onder de Omgevingswet zijn wij genoodzaakt om een MERprocedure te verkennen en mogelijk uit te voeren. Hieraan zijn ook een participatietraject en een inzageperiode gekoppeld. Daarnaast doen wij ons eigen onderzoek naar de staat van de huidige woningvoorraad in Veendam. Ook ligt er al een hoop informatie verankerd in andere beleidsstukken, welke wij via analyse en deskresearch meenemen in het VHP. Tot slot evalueren wij de huidige Woonvisie. Notitie van uitgangspunten Volkshuisvestingsprogramma Veendam De bevindingen uit stap 2 worden gebundeld in een notitie van uitgangspunten voor het college. Via de notitie van uitgangspunten vragen wij het college om in te stemmen met de ingeslagen weg en keuzes te maken in mogelijke dillema’s die naar voren komen uit het onderzoek. Afstemming met betrokkenen en stakeholders Wij organiseren een aantal bijeenkomsten met zowel interne als externe stakeholders om de uitgangspunten en eerste onderzoeksresultaten van het VHP te bespreken.

De betrokkenen, benoemd onder punt 7, krijgen de kans om vanuit hun expertise en ervaring te adviseren op de uitgangspunten van het VHP. Ontwerp Volkshuisvestingsprogramma en uitvoeringsagenda De input van stakeholders wordt verwerkt in tot een ontwerp VHP en een ontwerp uitvoeringsagenda. De eerste versie hiervan zal worden besproken met de ambtelijk opdrachtgever en de portefeuillehouder. Ter inzagelegging VHP en regionale afstemming De ontwerpversie leggen wij ter inzage. De uiteindelijke ontwerpversie wordt in de reguliere overlegstructuur met de woningbouwregio Oost-Groningen verder afgestemd met de regiogemeenten. Vaststellen definitief Volkshuisvestingsprogramma Wij verwerken mogelijk ingekomen zienswijzen van inwoners en de regiogemeenten in een definitief programma. Deze zal daarna worden vastgesteld door het college.

6. Planning en proces De planning is bijgevoegd in bijlagen 1 en 2 van dit stuk. Het streven is om in juli 2027 een vastgesteld Volkshuisvestingsprogramma op te leveren. Tijdens het proces worden intern betrokken afdelingen en externe stakeholders actief betrokken. De raad wordt tussentijds geïnformeerd. Gezien het VHP een collegebevoegdheid is zal het college deze vaststellen en de uitgangspunten van het programma vaststellen. Via een notitie van uitgangspunten wordt het college gevraagd om op de verschillende thema’s keuzes te maken en met de voorgestelde richting in te stemmen. Voor inwoners en overige betrokkenen is er de kans om een zienswijze in te dienen op het ontwerpprogramma in de inzageperiode.

7. Communicatie, participatie en samenwerking Er is veel politieke en maatschappelijke aandacht en interesse voor woningbouw en woonbeleid. Dit wordt aangewakkerd door de aanhoudende wooncrisis in het hele land. Veel mensen kunnen nog steeds 7

geen geschikte woonruimte binnen afzienbare termijn vinden. Binnen Veendam is wonen ook een speerpunt van alle politieke partijen in de gemeenteraad. Vrijwel alle verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen in de gemeenteraad zien wonen als een van de belangrijkste thema’s. In het Coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Met vertrouwen vooruit’ heeft wonen ook een prominente plek in het hoofdstuk fysiek. De afgelopen jaren heeft Veendam de gestelde doelen in o.a. de Woonvisie (de bouw van ongeveer 800 woningen tot en met 2030) gehaald of omgezet in concrete, harde plannen. Met het uitwerken van het Volkshuisvestingsprogramma is het wenselijk om deze lijn voort te zetten. Daarbij hoort een duidelijke communicatiestrategie en een goed opgezet participatietraject. De onderstaande intern en extern betrokkenen worden bij het opstellen van het VHP betrokken. •

Intern betrokkenen o Beleidsmedewerkers Wonen o Stagiair Wonen o Teammanager Veendam Ontwikkelt o Afdelingshoofd Fysieke Leefomgeving o Projectleiders Gebiedsontwikkeling o Planoloog Ruimtelijke Ordening o Beleidsmedewerkers Ruimtelijke Ordening o Beleidsmedewerker Wmo o Programmamanager Wonen en Zorg o Beleidsmedewerker Beschermd Wonen o Beleidsmedewerker Vastgoed o Medewerkers van Bouw- en Woningtoezicht o Adviseur Juridische Zaken o Adviseur Financiën o Adviseur Communicatie o Adviseur Participatie

•

Extern betrokkenen o Woningcorporaties o Huurdersorganisaties o Gecontracteerde zorgaanbieders o Projectontwikkelaars (indien van toepassing) o Gemeenten in de regio Oost-Groningen o Provincie Groningen o De Rijksoverheid o Welzijnsorganisaties

• Participatieverordening De gemeente Veendam heeft sinds maart 2024 een participatieverordening, de ‘Verordening participatie en uitdaagrecht gemeente Veendam 2024’. Hierin is uitgeschreven hoe de gemeente participatie wil vormgeven. Elk bestuursorgaan besluit voor zijn eigen bevoegdheden of participatie wordt toegepast en participatie is een eis als dat wettelijk verplicht is. Voor het opstellen van een VHP is participatie verplicht. De Omgevingswet verplicht gemeenten dat zij dienen aan te geven hoe participatie heeft plaatsgevonden. Er is alleen geen wettelijk kader wat stelt hoe dit vormgegeven dient te worden. •

Participatie VHP 8

Voor het opstellen van het VHP is het wenselijk om participatie in een beperkte mate te organiseren. Bij de Omgevingsvisie, Woonvisie en Woonzorgvisie is breed geparticipeerd. Bij het opstellen van het VHP worden extern betrokken stakeholders via meerdere bijeenkomsten of overlegmomenten betrokken bij het opstellen van het VHP. Hierin krijgen zij een adviserende rol. De betrokkenen worden na het vaststellen van de startnotitie geïnformeerd. Inwoners van Veendam krijgen de kans om een enquête in te vullen en een zienswijze in te dienen op het ontwerp VHP tijdens de inzageperiode. In de derde bijlage van deze notitie is het Participatieplan Volkshuisvestingsprogramma toegevoegd.

8. Financiën Het opstellen van het gemeentelijk VHP is opgenomen in de begroting en kan binnen de bestaande formatie van het team wonen uitgevoerd worden. Wanneer bij de verdere invulling van het proces extra budget benodigd blijkt dan wordt de raad hierover geïnformeerd via de reguliere P&C-cyclus.

9. Kanttekeningen, risico’s en beheersmaatregelen • Wvrv is nog niet in werking getreden Op het moment van schrijven is de Wvrv nog steeds niet in werking getreden. Het is echter zeer waarschijnlijk dat de Wet per 1 juli 2026 in werking treedt en het VHP verplicht wordt per 1 juli 2027. Door deze onzekerheid kunnen deze data nog mogelijk wijzigen. • Looptijd van het proces De planning rekent momenteel met een doorlooptijd van ongeveer 1.5 jaar voor het opstellen van het VHP. Dit lijkt ruim, maar kan in de praktijk tegenvallen. Met de gemeenteraadsverkiezingen en de daaropvolgende formatie kan er mogelijk uitloop zijn in het proces, zeker als de formatie lang duurt. Daarnaast is de huidige bezetting van de afdeling Wonen hoofdzakelijk tijdelijk in dienst, wat mogelijk vertraging kan opleveren. Het participatieproces kan ook meer tijd en afstemming vereisen dan nu begroot, als blijkt dat er meer zaken naar voren komen die op voorhand niet duidelijk in beeld waren. Er is daarom een maand uitloop in de planning opgenomen om eventuele vertraging op te kunnen vangen. •

Regionale afstemming De wetgever vereist dat de bouw- en huisvestingsopgaven die in het VHP en de Huisvestingsverordening komen regionaal worden afgestemd. Hierbij dienen op regionaal niveau afspraken te worden gemaakt over de aantallen te bouwen woningen en de fair share verdeling van aandachtsgroepen. De belangen tussen gemeenten in Oost-Groningen kunnen mogelijk verschillen, waardoor regionale afstemming meer tijd kan vergen dan vooraf gedacht. De provincie Groningen dient tevens nog de woningmarktregio en woningbouwregio af te bakenen in hun omgevingsverordening. Het is daarom belangrijk om in een vroeg stadium het gesprek met de regiogemeenten te starten en de provincie Groningen om duidelijkheid rondom de afbakening van de regio’s te vragen. • Externe factoren Het uitgangspunt van het VHP is dat er binnen afzienbare termijn woningen bijgebouwd worden. Momenteel zijn er meerdere externe factoren die woningbouw kunnen vertragen of zelfs tegenhouden. Denk bijvoorbeeld aan stikstof, netcongestie, onrendabele top voor investeerders, bezwaar en beroepsprocedures. Het is daarom raadzaam om voor alle projecten die in het VHP worden opgenomen

9

van tevoren deze externe factoren mee te nemen in de planvorming om een zo’n realistisch mogelijke inschatting te geven van de doorlooptijd.

10