10-02 Bijlage 1 Woonvisie 2019-2023 gemeente Veendam vastgesteld d.d. 30 september 2019

Woonvisie 2019-2023 Gemeente Veendam

19 juni 2019 Vastgesteld d.d. 30 september 2019

DATUM

19 juni 2019

TITEL

Woonvisie 2019-2023

ONDERTITEL

Woonvisie 2019-2023

OPDRACHTGEVER

Gemeente Veendam

AUTEUR(S)

Jeroen Wissink Martin Bleijenburg

PROJECTNUMMER

2047.100

STATUS

Vastgesteld d.d. 30 september 2019

Inhoud 1

Wonen in een krachtige gemeente

4

2

Vernieuwen en investeren in de woningvoorraad 2.1 Onze visie op het thema 2.2 Onze aanpak 2.3 Nadere onderbouwing

7 7 11 14

3

Sociaal wonen 3.1 Onze visie op het thema 3.2 Onze aanpak 3.3 Nadere onderbouwing

18 18 20 21

4

Invulling wonen en zorg 4.1 Onze visie op het thema 4.2 Onze aanpak 4.3 Nadere onderbouwing

23 23 24 25

5

Wijken en leefbaarheid 5.1 Onze visie op het thema 5.2 Onze aanpak 5.3 Nadere onderbouwing

28 28 30 31

Bijlage 1: Samenvatting activiteitenprogramma

32

Bijlage 2: Relevante Beleidskaders en Wetgeving

33

1 Wonen in een krachtige gemeente Ondernemend op de uitdagingen inspelen Veendam wordt vanwege zijn groene en blauwe omgeving “Parkstad” genoemd en heeft als vierde winkelkern in de provincie een hoog voorzieningenniveau. Veendam vervult daarmee ook voor de regio een belangrijke functie. Samen met een uitstekende ontsluiting en een aanzienlijke bedrijvigheid maakt dit de gemeente tot een krachtige, dynamische woonplaats. En dat willen wij in de toekomst ook zo houden en waar mogelijk versterken. Dat betekent dat wij niet achterover kunnen leunen en dat een actief en ondernemend beleid nodig is. Wij staan in de komende jaren voor een aantal uitdagingen. Zo verandert de bevolkingssamenstelling en moeten we werken aan het toekomstbestendig maken van onze woningvoorraad. Wij willen hier dan ook een passend antwoord op vinden. Centraal daarin staat de uitspraak in het Coalitieakkoord 2018: “iedereen in Veendam moet geschikte woonruimte kunnen vinden die aansluit bij de eigen behoefte”. Dat is het kernuitgangspunt voor de uitwerking van deze Woonvisie 2019-2023. Hiermee actualiseren wij de Woonvisie 2015 (zie ook bijlage 2).

Behoud van kernkwaliteiten Met de nieuwe Woonvisie willen we zo goed mogelijk aansluiten op de kaders die de Toekomstvisie 2020 en andere visies schetsen voor de gemeente. Dat betekent dat we kernkwaliteiten willen behouden en versterken. Tot onze kernkwaliteiten rekenen wij:  Stedelijk wonen. Veendam heeft een klein, stedelijk hart met bijbehorende voorzieningen en een uitstekende infrastructuur. Ondanks het stedelijke karakter kenmerkt het wonen zich hoofdzakelijk door laagbouw, wat sterke toegevoegde waarde heeft voor de ruimtelijke kwaliteit.  Betaalbaar wonen. De ruime, groene en stedelijke kwaliteit wordt gecombineerd met zeer betaalbaar wonen voor iedereen, ook voor lage inkomensgroepen. Dit maakt Veendam dan ook aantrekkelijk voor mensen die elders in de regio werken en betaalbaar willen wonen in een gemeente die van alle gemakken is voorzien. Om goed in te spelen op de woningvraag wil Veendam vraaggestuurd ontwikkelen en gemengd bouwen stimuleren.  Rust, natuur en ruimte. De gemeente heeft een parkachtige structuur. Groen en water verbinden de kernen met het buitengebied en zijn van belang voor de recreatie, ecologie, gezondheid en educatie. Denk hierbij aan vaarrecreatie en Borgerswold. Deze ruimtelijke structuren willen wij behouden en waar mogelijk versterken.

Samen met partijen Wij staan bij het oppakken van de uitdagingen niet alleen. Om onze ambities te verwezenlijken werken we daarom samen met andere partijen. Bij de opstelling van deze woonvisie zijn binnen de gemeente woningcorporaties, Commissie Huurzaken en bewonersorganisaties, belangenorganisaties, ontwikkelaars, makelaars en zorg- en welzijnsorganisaties betrokken. Een woonvisie heeft pas echt zeggingskracht als deze wordt ondersteund door de betrokken partijen op het vlak van wonen. Verder speelt de samenwerking met regiopartijen een belangrijke rol. In Oost-Groningen hebben de zes gemeenten, de provincie, de woningcorporaties en de zorgpartijen inmiddels een samenwerkingstraditie rond de aanpak van de regionale woningmarktopgaven. Ons gezamenlijke doel is het ontwikkelen van een toekomstbestendige woningvoorraad en leefomgeving. Hiervoor zijn verschillende concrete stappen gezet. In 2017 is een nieuw woningmarktonderzoek uitgevoerd. Daarnaast hebben wij in gezamenlijkheid onder andere het Regionale Woon- en Leefbaarheidsplan, het

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

4

nieuwe Regionaal Prestatiekader, de “Menukaart” en de Prestatieafspraken met de corporaties uit 2017 uitgewerkt. Deze beleidsuitgangspunten vormen belangrijke kaders bij de totstandkoming van deze Woonvisie. In bijlage 1 gaan wij hierop nader in, evenals op belangrijke wijzigingen in de landelijk wetgeving.

Hoofdlijnen van ons woonbeleid In ons Coalitieakkoord 2018 hebben we onze prioriteiten voor het woonbeleid vastgelegd. De coalitie zet concreet in op:  geschikte woonruimte die aansluit bij de eigen behoefte voor iedereen, bestaande en nieuwe inwoners  meer betaalbare huurwoningen voor de lagere inkomens  vraaggestuurd bouwen van koopwoningen  stimuleren van gemengd bouwen in de wijken voor alle inkomensgroepen en huishoudens  afspraken met de provincie dat in Veendam naar behoefte kan worden gebouwd  stimuleren wonen boven en nabij winkels  bestaande mooie panden behouden Deze prioriteiten combineren wij met de uitkomsten van het Woningmarktonderzoek 2017 en de uitkomsten van de woondialoog met stakeholders. Dat brengt ons tot de vier hoofdthema’s van de woonvisie:

Thema 1. Vernieuwen van en investeren in de woningvoorraad Veel mensen wonen naar tevredenheid in onze gemeente en dit willen we graag zo houden. Vernieuwen en investeren in onze woningvoorraad is essentieel in het behoud, en waar nodig verbeteren, van het woon- en leefklimaat in Veendam. Hoewel de woningbehoefte op kort termijn een beperkte groei laat zien, betekent dit niet dat er ook een beperkte nieuwbouwopgave ligt. De veranderende huishoudenssamenstelling zorgt namelijk voor een veranderende kwalitatieve en kwantitatieve vraag. Dit palet noopt ons tot het voeren van een vraaggestuurd voorraadbeleid, waarin uitbreiding, verversing, kwaliteitsverbetering en sloop in onderling verband aandacht verdienen. Bij het voorraadbeleid hechten wij sterk aan duurzaamheidsbeleid. De energietransitie staat daarbij voorop, maar ook de beheersing van de woonlasten van de inwoners. De komende jaren liggen er in ieder geval belangrijke opgaven in de transformatie van bestaande winkelpanden in en rond het centrum, de herontwikkeling van (beeldbepalende) monumenten voor woningbouw en de ontwikkeling van (nieuwe) zorgconcepten als gevolg van extramuralisering GGZ en Beschermd Wonen. Denk hier bijvoorbeeld aan herontwikkeling van het voormalig postkantoor (Beneden Oosterdiep).

Vanwege deze ontwikkelingen verwachten wij daarom dan ook een extra opgave te moeten realiseren die hoger ligt dan de huidige regionale prognose. Wij willen deze ruimte dan ook benutten. Hierbij geldt: nieuwbouw is geen doel op zich, maar een middel om onze voorraad toekomstbestendig te maken.

Thema 2. Sociaal Wonen Het huisvesten van inwoners met bescheiden inkomens en een zwakke positie op de woningmarkt, zoals starters vinden wij van groot belang. Daarbij gaat het in eerste instantie om de (ontwikkeling van de) sociale huurvoorraad en de betaalbaarheid. De sociale problematiek beperkt zich daar echter niet toe: ook de particuliere huurvoorraad en de kwetsbare delen van de particuliere koopvoorraad verdienen aandacht. Door voldoende betaalbaar en kwalitatief passend aanbod te realiseren spelen we in op de behoefte van starters en behouden we deze belangrijke doelgroep voor onze gemeente.

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

5

Thema 3. Invulling Wonen en Zorg De vergrijzing van de bevolking en het streven naar zo lang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen en andere huishoudenscategorieën (o.a. door de ambulantisering binnen de GGZ en Beschermd Wonen) vragen om een belangrijk accent in de woonvisie. De koppeling aan bereikbare/verkrijgbare zorg en het verdwijnen van de traditionele verzorgingstehuizen en een nieuwe invulling daarvan zijn urgente thema’s.

Thema 4. Wijken en Leefbaarheid Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. In ons woonbeleid hebben we daarom ook oog voor leefbaarheid van de wijken en kernen. Een goede leefbaarheid heeft een positieve invloed op gezondheid, eenzaamheid en betrokkenheid bij de omgeving, elkaar en de wijk. De fysieke inrichting is hierbij van wezenlijk belang.

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

6

2 Vernieuwen en investeren in de woningvoorraad 2.1 Onze visie op het thema Nieuwbouw is noodzakelijk Wij zien nieuwbouw in Veendam als essentieel onderdeel om te komen tot modernisering van de woningvoorraad. Bij nieuwbouw gaat het voor Veendam enerzijds om uitbreiding van de voorraad en anderzijds om ‘verversing’ van de bestaande voorraad. Wij voeren daarom een tweesporenbeleid: bouwen voor de groei van de woningbehoefte en voorzover uitbreiding niet meer nodig is, verversing. Bij verversing hanteren wij als uitgangpunt: eerst nieuw bouwen en dan pas onttrekken. Wij zijn van mening dat eerst nieuw bouwen een belangrijke “boost” geeft aan het imago, de uitstraling en beleving van onze gemeente. Hierbij kan er overigens ook worden gekozen voor verdunning (minder terugbouwen op bepaalde locaties) Voorrang geven aan nieuwbouw kan tot een tijdelijke voorraaduitbreiding leiden, die later zonodig weer kan worden teruggebracht. Dit houdt in dat in verband met de transformatie-opgave in eerste instantie een hoger bouwtempo nodig is dan blijkt uit de woningbehoefteberekeningen van de regio. Deze houden immers geen rekening met de transformatie. Dit sluit ook aan bij onze ambitie om actief in te zetten in de transformatie van winkelpanden, wonen boven winkels, herontwikkeling van monumenten en het ontwikkelen van nieuwe woonzorgconcepten.

Hierdoor zien wij een extra (ver-) nieuwbouwopgave in onze gemeente. In ons nieuwbouwprogramma gaan we in de periode tot en met 2022 uit van minimaal 105 woningen toevoegen aan onze voorraad om de huishoudensgroei te faciliteren.

Bouwen voor gezinsverdunning Zowel bij de uitbreidingsnieuwbouw als bij de verversing van de woningvoorraad vormen de demografische ontwikkelingen een belangrijke leidraad. Zoals wij in ons Coalitieakkoord 2018 aangeven, “houden wij bij de nieuwbouw rekening met de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen” (huishoudensverdunning). Onze opgave ligt in de komende jaren vooral in het realiseren van kleinere, levensloopgeschikte woningen naast het toevoegen van twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen.

Uitgangspunten Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen Het Regionaal Prestatiekader RWLP rangschikt Veendam onder de Stedelijke Kernen met een hoog voorzieningenniveau, een regionale verzorgingsfunctie, dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen en een zeer goede bereikbaarheid. Het Prestatiekader geeft per woningtype aan op welke wijze de woningvoorraad zich zou moeten ontwikkelen: toevoeging, instandhouding of reductie. Voor Stedelijke Kernen geldt in grote lijnen de noodzaak van: Toevoeging van:  Middeldure en dure huurappartementen/nultredenwoningen;  Koopappartementen;  Middeldure en dure grondgebonden koopwoningen. Reductie van:  Goedkope grondgebonden woningen in koop en huur.

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

7

Figuur 2.1: Indicatief PMC-oordeel Stedelijke Kernen volgens RWLP Oost-Groningen

Bron: Bijlage A bij Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen, december 2017 Wildervank wordt ten dele toegedeeld aan de centrumkernen en ten dele (het lint) aan de kleine kernen. In beide gevallen ligt de nadruk in het Prestatiekader op instandhouding met eventueel zeer beperkte toevoeging. Het Prestatiekader geeft een regionale indicatieve portefeuillestrategie waarvan gemeenten alleen onderbouwd kunnen afwijken. Hiermee en met het vaststellen van de gemeentelijke woonvisies die daarbinnen passen wordt voldaan aan de Provinciale Omgevingsverordening. Het Prestatiekader vormt een belangrijke bouwsteen voor ons afwegingskader voor plannen inzake nieuwbouw, verbetering of onttrekking.

Toepassen en actualisering afwegingskader nieuwbouw Medio 2018 zijn alle woningbouwplannen in gemeente Veendam voor de periode 2018-2022 gerangschikt op basis van een groot aantal criteria:  Woningbehoefte (op basis woningbehoefte-onderzoek 2017), waaronder aandacht voor levensloopbestendige woningbouw;  Haalbaarheid op korte termijn;  Ruimtelijke criteria; o Inbreiding boven uitbreiding; o Afronden plan boven nieuw plan; o Ligging aan hoofdstructuur; o Invulling gewenst i.v.m. “leefbaarheid;      

Planologische status; Bestuurlijke toezegging; Fase van uitvoering; Contractuele verplichting; Financiële aspecten; Speciale redenen (bijv. centrumversterking).

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

8

In het Prestatiekader is afgesproken is dat nieuwbouw van woningen plaatsvindt op plekken die de ruimtelijke structuur van de gemeente versterken, zogenaamde structuurversterkende plekken. Met de hierboven genoemde (concept)ruimtelijke criteria voor bestaande plannen geeft de gemeente hier invulling aan. Het afwegingskader dat is gehanteerd voor bestaande nieuwbouwplannen zal ook voor de prioritering van nieuwe initiatieven gehanteerd worden. Daarmee hebben wij als gemeente reeds een eigen (concept)afwegingskader opgesteld en toegepast. De uitspraken uit het Regionaal Prestatiekader betreffen in wezen alleen het (overigens niet onbelangrijke) aspect “woningbehoefte”. Aangezien het Prestatiekader voor de Stedelijke Kernen vrijwel overeenkomt met en gebaseerd is op het Woningbehoefte-onderzoek 2017 (dat een doorkijk geeft naar 2032), voldoet de gemeentelijke rangschikking van de plannen per medio 2018 aan het Regionaal Prestatiekader. Het is bovendien veel specifieker omdat het tal van lokale elementen in het geheel betrekt. De regionale prestatieafspraken, die gebaseerd zijn op het regionale woningmarktonderzoek, worden door ons als uitgangspunt genomen voor onze woonvisie. De indicatieve PMC-strategie die daarin centraal staat vormt dan ook de basis voor de woningbouwprogrammering (zie Figuur 2.1 en verder figuur 2.3).

We willen ruimte bieden om de door ons van groot belang geachte transformatie-opgaves in met name het centrum van Veendam (transformatie van winkelpanden, wonen boven winkels, herontwikkeling van monumenten en het ontwikkelen van nieuwe woonzorgconcepten) en daarnaast de afronding van een aantal belangrijke bestaande plannen mogelijk te maken. Het gaat hier om structuurversterkende locaties, die in het afwegingskader een hoge waardering krijgen en passen bij de indicatieve PMCstrategie, gebaseerd op het regionale woningmarktonderzoek. Ten aanzien van de nodige kwaliteitsslag in de sociale huur, waarbij meer levensloopbestendige woningen/appartementen en minder eengezins/rijwoningen nodig zijn volgens de indicatieve PMCstrategie, gaan we nadere afspraken met Acantus maken. De ontwikkelingen in de kwetsbare PMC's, met name de goedkope rijwoningen in de koop, gaan we nauwgezet volgen door de leegstand en met name de langdurige leegstand te monitoren. Een levensloopbestendige woning is een woning die het mogelijk maakt om er zo lang mogelijk in te blijven wonen, ook als men in de toekomst minder goed te been is. Deze woningen hebben bij voorkeur de basisvoorzieningen (slaapkamer, badkamer, toilet) op de begane grond. Daarnaast is de woning drempelloos te bereiken. Samen met de Acantus willen we verkennen aan welke eisen levensloopbestendige woningen moeten voldoen.

De uitwerking hiervan nemen we op in de prestatieafspraken. Door toepassing van onze criteria is een ranglijst van plannen ontstaan. De ranglijst van woningbouwplannen maakt onderscheid in i) doorgaan in de huidige planopzet, ii) doorgaan met gewijzigde planopzet, iii) in reserve houden en iv) schrappen. We gaan hierover in overleg met de ontwikkelaars van projecten. Aan de hand van voorgangsgesprekken gaan we achterhalen in hoeverre de plannen nog actueel zijn en in hoeverre er zicht is op realisatie van het project binnen een bepaalde termijn. Plannen die niet passen bij de PMC-strategie en slecht scoren op het afwegingskader nieuwbouw gaan we intrekken. We geven eigenaren/ontwikkelaars een termijn van twee jaar om de plannen uit te voeren, voordat tot intrekking van plancapaciteit wordt overgegaan. Wij gaan deze ranglijst met plannen periodiek actualiseren.

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

9

Bestaande woningvoorraad In de komende jaren ligt een belangrijke opgave in het toekomstbestendig maken van onze bestaande woningvoorraad. Het gaat hierbij om het verduurzamen van de voorraad, de opgave die het langer zelfstandig wonen met zich meebrengt en het tegengaan van verkrotting van de voorraad.

Verduurzaming bestaande voorraad Door verduurzaming in de woningsector is in beginsel belangrijke milieuwinst te behalen. Bij nieuwbouw is dat zo langzamerhand vanzelfsprekend. Het overgrote deel van de woningvoorraad staat er echter al en levert een zeer grote opgave, met name waar het de energietransitie en het aardgasvrij maken betreft. Het gemiddelde energielabel in Veendam is D. Een belangrijke opgave in Veendam ligt in het verduurzamen van de particuliere voorraad. De komende jaren willen we vooral een informerende rol spelen en kijken of er mogelijkheden zijn om partijen bij elkaar te brengen. Daarnaast zien we kansen in bijvoorbeeld het aanbieden van de duurzaamheidslening van de SVn. Dit is een lening met een gunstig rentepercentage die kan worden gebruikt om de woning te verduurzamen. In de komende periode onderzoeken we de mogelijkheden hiertoe.

Langer zelfstandig wonen De ontwikkeling naar langer zelfstandig wonen, met name van ouderen, in hun bestaande woning is een zich doorzettende ontwikkeling. Deze heeft belangrijke consequenties voor de uitrusting van woningen en de zorgverlening. Hier raken de woningsector en de zorgsector elkaar direct (o.a. via de WMO). Wij achten het van belang om de koppeling tussen het Volkshuisvestelijke en het Sociale Domein te versterken.

Wonen en winkels In ons Coalitieakkoord spreken we ons uit voor het bevorderen van wonen boven winkels, vanuit volkshuisvestelijke optiek maar ook vanuit het oogpunt om de leefbaarheid, veiligheid en uitstraling van het centrum te verbeteren. Daarom willen we leegstand in ons winkelgebied aanpakken door het mogelijk te maken om winkels tot woningen om te bouwen. Denk bijvoorbeeld aan de Kerkstraat in het centrum van Veendam. Door winkelvoorzieningen en wonen te combineren ‘verlevendigen’ we ons centrum. In hoofdstuk 5 is dit verder uitgewerkt.

(Her)ontwikkeling monumenten Monumentale panden zijn sterk beeldbepalend en vormen in belangrijke mate het karakter en aangezicht van Veendam. Als gemeente vinden we het dan ook belangrijk om deze panden te behouden. We constateren echter dat de (onderhouds)kwaliteit van veel monumentale panden onder druk staat. De onderhoudskosten zijn doorgaans hoog en ook op energetisch gebied ligt er vaak een grote opgave. Zeker bij panden die leeg (komen te) staan, zijn creatieve oplossingen nodig om een goede invulling te geven. Wij zijn van mening dat het omvormen naar woningen een goede optie kan zijn om deze monumenten voor de toekomst te kunnen behouden. We willen hier meer ruimte in creëren, ook als dit de regionale woningbehoefte overschrijdt. We nodigen partijen uit om goede initiatieven aan te dragen.

Tegengaan verkrotting

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

10

We constateren dat de kwaliteit van bepaalde delen van onze voorraad onder druk staat. Een (beperkt) deel van de woningvoorraad staat structureel leeg en bij een aantal van deze woningen is er sprake van zeer gebrekkig onderhoud. Dit kan leiden tot verkrotting en verpaupering van woningen, hetgeen een negatief effect heeft op het aangezicht van de straat of buurt. Deze ‘rotte kiezen’ willen we tegengaan, omdat de leefbaarheid hier zeer onder te lijden heeft. Met name het particulier bezit is in dit verband het aandachtspunt. Dit vraagt vaak om creatieve oplossingen.

Inspelen op de huishoudensontwikkeling Op korte termijn is het belangrijk dat er woningen worden toegevoegd om de huishoudensontwikkeling te kunnen faciliteren. De regionale prognose laat echter zien dat over tien jaar er einde komt aan de groei en dat het aantal huishoudens mogelijk zelfs gaat dalen. Het gevolg hiervan is dat de druk op de woningmarkt zal afnemen. Het is daarom belangrijk om op een zorgvuldige wijze woningen toe te voegen aan onze voorraad en rekening te houden met veranderende demografische ontwikkelingen. De komende tijd gaan we daarom de woningmarkt goed monitoren om de effecten van nieuwbouw, bevolkingsontwikkeling en druk op de woningmarkt in beeld te brengen. Daarnaast is regelmatige herijking van de regionale prognose nodig.

Coöperatieve woonconcepten Senioren maar ook andere huishoudensgroepen wensen soms in coöperatief verband te komen tot hen passende huisvestingsvormen (o.a. via C(ollectief) P(articulier) O(pdrachtgeverschap)) of bijvoorbeeld de ontwikkeling ‘hofjeswonen’. Bij dit laatste concept wonen ouderen op een zelfstandige wijze bij elkaar in een hofjesstructuur. Daarnaast zien we kansen voor concepten als cohousing (woongroepen), kangoeroewoningen of gemengd wonen voor ouderen en jongeren. Daarvoor willen wij ruimte bieden en eventueel stimulerend optreden. Op deze manier geven we ook invulling aan vraaggestuurd bouwen in onze gemeente.

2.2 Onze aanpak Afspraken met de provincie over nieuwbouw Zoals al in ons Coalitieakkoord 2018 aangekondigd, willen wij afspraken met de provincie maken over de te realiseren woningbouwaantallen. Het gaat hierbij om noodzakelijke woningbouw om de huishoudensontwikkeling te kunnen faciliteren. Daarnaast vinden wij het belangrijk om enige flexibele ruimte te hebben om de transformatieopgave voldoende aan te pakken. Dit om kansen te benutten bij het transformeren van leegstaand winkelvastgoed, monumentale panden of wonen en zorg. Hierover gaan wij in gesprek met de provincie. e Planning: 3 kwartaal 2019 gereed + jaarlijkse actualisatie.

Actualisering afwegingskader nieuwbouw Wij actualiseren ons afwegingskader nieuwbouw periodiek. e Planning: 1 keer eind 2019 en daarna jaarlijks.

Afspraken met marktpartijen over nieuwbouw In het verlengde van de afspraken met de provincie willen wij afspraken over de te realiseren nieuwbouw maken met de verhuurders en andere ontwikkelaars. e Planning: 4 kwartaal 2019 gereed en jaarlijks evalueren en zonodig actualiseren

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

11

Deprogrammeren We zijn begonnen met de voorbereiding van de deprogrammering van plancapaciteit woningbouw. Daarvoor hebben de plancapaciteit geïnventariseerd en aan de hand van het (concept)afwegingskader gewaardeerd. We maken met ontwikkelaars afspraken over het intrekken van plancapaciteit die niet binnen een redelijke termijn wordt gerealiseerd. Het gaat hierbij om minder kansrijke projecten die de ontwikkeling van kansrijke projecten belemmeren. We geven eigenaren/ontwikkelaars een termijn van twee jaar om de plannen uit te voeren, voordat tot intrekking van plancapaciteit wordt overgegaan.Op deze manier voorkomen we overcapaciteit in planaanbod. Planning: reeds gestart, eind 2019/begin 2020 gereed, jaarlijks actualiseren

Prestatieafspraken met Acantus, Woonzorg Nederland, Habion en Vestia Naast nieuwbouwafspraken willen wij met de sociale verhuurders (herziene) prestatieafspraken maken over met name verbetering, woningaanpassing, onttrekking en verduurzaming. Dit komt terug in prestatieafspraken met de woningcorporaties. Planning: eind 2019 gereed + 4 hierop volgende jaarlijkse cycli

Overleg met grotere particuliere beleggers We gaan in gesprek met grotere particuliere beleggers, die woningen verhuren, over zaken als onderhoud, verbetering en verduurzaming van hun woningbezit. Planning: 2020

Langdurige leegstand volgen We brengen de langdurige leegstand in de koopsector beter in beeld en gaan dit jaarlijks monitoren Planning: doorlopend.

Aanpak rotte kiezen Wij gaan intensiever overleg voeren met eigenaren van structureel leegstaande panden, open plekken, verpauperde zones gebruikmakend van de mogelijkheden van het keuzegerecht Rotte kiezenaanpak uit de Menukaart RWLP om gezamenlijk tot afspraken te komen voor de aanpak. Daarnaast bekijken we de mogelijkheden om aan te haken bij de keuzegerechten uit de Menukaart RWLP. Planning: intensief in 2019/2020, daarna permanent waar aan de orde.

Verduurzaming sociale sector De woningcorporaties zijn bezig met het verduurzamen van hun voorraad. In het Aedes-akkoord hebben de corporaties afgesproken dat hun voorraad in 2050 CO2-neutraal en (aard)gasloos is. Acantus streeft naar een voorraad met gemiddeld energielabel A in 2032. De komende jaren nemen zij stappen om dit te bereiken. In sommige gevallen is er sprake van verspreid bezit (aantal woningen die in een blok verkocht zijn). Acantus is voornemens om, daar waar mogelijkheden zijn, eigenaar-bewoners te betrekken bij het verduurzamen van hun voorraad. Dit is overigens niet altijd mogelijk en afhankelijk van wetgeving, maar ook van de bereidheid en financiële mogelijkheden van de eigenaar-bewoner. De mogelijke inzet van de SVn-duurzaamheidslening door de gemeente kan deze laatste belemmering mogelijk wegnemen. Planning: opnemen in prestatieafspraken.

Verduurzaming particuliere sector Wij stimuleren woningeigenaren door het geven van voorlichting (bijvoorbeeld via een website) over goede voorbeelden en mogelijkheden om de woning te verduurzamen. Hierbij zien we nadrukkelijk ook

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

12

kansen voor samenwerking met lokale marktpartijen. Daarnaast onderzoeken we in 2019 de mogelijkheden voor het inzetten van de SVn duurzaamheidslening. Planning: doorlopend

Wonen boven winkels Wij gaan structureel in overleg met ondernemers die boven hun winkel voor wonen bruikbare ruimten hebben met het doel tot omzetting naar wonen te komen. Zonodig betrekken we hier ook een woning corporatie bij. (zie ook hoofdstuk 5) Planning: 2019

Omzetten leegstand winkelpanden tot woningen Wij gaan in overleg met de eigenaren van leegstaande winkelpanden in de periferie van het centrale winkelgebied teneinde deze (qua bestemming) om te zetten in woningen. Ook hier betrekken we zonodig een woningcorporatie bij. Planning: doorlopend

(Her)ontwikkeling monumenten We staan open voor creatieve oplossingen voor slim (her)gebruik van monumentale panden. Met de provincie gaan we in gesprek over extra toevoeging van woningen om dit mogelijk te maken. Planning: 2020

Relatie wonen en zorg 





Wij versterken de samenwerking tussen onze sectoren Wonen en het Sociaal Domein om tot een betere afstemming te komen tussen wonen en zorg in nieuwbouw en bestaande voorraad. Planning: 2019 De relatie tussen wonen, welzijn en zorg maakt deel uit van de prestatieafspraken met Acantus, Vestia, Habion en Woonzorg Nederland (zie boven); waar nodig betrekken we hier ook zorginstellingen bij. Wij overwegen de inzet van de SVn-blijverslening voor de aanpassing van bestaande woningen van eigenaar-bewoners. Planning besluit: 2020

Coöperatieve woonconcepten We staan open voor realisatie van creatieve woonconcepten in de vorm van bijvoorbeeld CPO projecten. Initiatieven daartoe zullen we ondersteunen. Deze vorm van bouwen speelt namelijk bij uitstek in op het thema ‘vraaggericht’ bouwen. Planning: doorlopend

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

13

2.3 Nadere onderbouwing Ontwikkeling bevolking en kwantitatieve woningbehoefte Op 1 januari 2019 telde de gemeente Veendam 27.495 inwoners. In de periode tussen 2006 tot 2019 is het aantal inwoners met circa 680 personen afgenomen. Figuur 2.2 Gemeente Veendam. Ontwikkeling bevolking 2006-2018 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 -250 2006

2007

2008

Bevolkingsontwikkeling

2009

2010

2011

Geboortesaldo

2012

2013

2014

Buitenlandse migratie

2015

2016

2017

Binnenlandse migratie

Bron: CBS, 2018 Omdat er meer inwoners overlijden dan er kinderen geboren worden en het migratiesaldo rond de nullijn ligt, zal die trend zich volgens de regionale prognose voortzetten: de komende 10 jaar met gemiddeld zo’n -130 personen jaarlijks. Daarna neemt dat aantal verder toe. Vanwege de gezinsverdunning stijgt het aantal huishoudens volgens de regionale prognose de komende 10 jaar nog iets, maar daarna zet ook daar een daling in. Tabel 2.1: Gemeente Veendam. Bevolkings- en huishoudensprognose 2017-2037 Bevolkingsprognose Huishoudensprognose

2017 27375 12475

2022 26765 12580

2027 26080 12550

2032 25355 12290

2037 24535 11965

2017-2027 -1295 +75

2027-2037 -1545 -585

Bron: Prognose provincie Groningen, 2016. De huishoudensontwikkeling is uiteraard maatgevend voor de woningbehoefte. De regionale prognose geeft aan dat – onvoorziene omstandigheden daargelaten – de leegstand vooral op de langere termijn zal toenemen en meer structureel zal worden. Of dit zich ook daadwerkelijk voor zal doen weten we niet, maar we willen ons daar nu al wel op voorbereiden door de omvang, samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad te laten meebewegen met de huishoudensontwikkeling. De regionale prognose geeft alleen de noodzakelijke uitbreiding of inkrimping van de woningvoorraad weer. Zoals we al eerder hebben aangegeven, zijn wij van oordeel dat nieuwbouw niet alleen zal moeten plaatsvinden op basis van een dergelijke prognose, maar ook ingezet zal moeten worden ten behoeve van de transformatie van de voorraad en stimulering van het leefbaar houden van het centrum van Veendam. Dat is in deze cijfers niet opgenomen.

Kwalitatieve verschuivingen. Ontgroening en vergrijzing Naast de berekende afname van de bevolking zal de samenstelling van de bevolking ook veranderen. Dit heeft uiteraard mede consequenties voor de behoefte aan soorten woningen. Zo zal volgens de regionale prognose het aandeel 75+-huishoudens tussen nu en 2037 toenemen van 13% naar 25%

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

14

oftewel van ca. 1.600 naar bijna 3.000. Dit terwijl het aandeel huishoudens van onder 65 jaar zal afnemen, waaronder uiteraard ook de starters en doorstarters/doorstromers. Dit betekent, zoals uit het navolgende blijkt, mogelijk overschotten in de eengezinswoningen en tegelijk tekorten in zogenoemde levensloopgeschikte woningen, waarin alle essentiële voorzieningen gelijkvloers beschikbaar zijn.

Gematigde inkomens Het inkomensniveau van huishoudens in Veendam ligt lager dan het Nederlandse gemiddelde, maar iets hoger dan het gemiddelde van Oost-Groningen. Naar schatting 57% van de huishoudens heeft een jaarinkomen tot € 40.350. In de regio is dit circa 60%, terwijl dit landelijk ongeveer 53% is. Dat wil niet zeggen dat de sociale huursector 57% van de bevolking huisvest. Zowel onder huurders als eigenaarbewoners bevinden zich huishoudens met gematigde of lage inkomens.

Sterke en zwakke product-marktcombinaties (PMC’s) In het woningmarktonderzoek 2017 is weergegeven wat de effecten van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling zullen zijn op de vraag naar woningen. Daaruit komt tevoorschijn dat er tekorten zijn of zullen ontstaan aan bepaalde woningtypen en overschotten aan andere. Dit is voor Veendam de weergave en precisering van de indicatieve oordelen uit het Regionale Prestatiekader RWLP. Figuur 2.3: Gemeente Veendam. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte 2017-2032 Huur eengezins sociaal Huur eengezins overig Huur appartement sociaal Huur appartement overig Koop rij <100.000 Koop rij >100.000 Koop 2-1 kap <150.000 Koop 2-1 kap >150.000 Koop vrijstaand <150.000 Koop vrijstaand 150-225.000 Koop vrijstaand >225.000 Koopappartement <100.000 Koopappartement >100.000 -150

-130

-110

Saldo 2017-2022

-90

-70

Saldo 2017-2027

-50

-30

-10

10

30

50

Saldo 2017-2032

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Veendam, 2017 Zwakke marktsegmenten zijn in de komende jaren:  De eengezinshuurwoningen, zowel op de kortere als op de langere termijn;  De rijwoningen in de koopsector, in het bijzonder op de middellange termijn. Sterkere marktsegmenten zijn in de komende jaren:  Huurappartementen/levensloopgeschikte woningen, sociaal en middelduur, op kortere en langere termijn;  Tweekappers en vrijstaande woningen in de koopsector €150.000 - €225.000, op korte en middellange termijn;

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

15



Koopappartementen/levensloopgeschikte woningen > € 100.000, zowel op kortere, middellange en langere termijn.

Het blijkt dat echt sterke segmenten van enige omvang niet aan de orde zijn. De sterkere segmenten zijn gespreid over een groot aantal woningcategorieën. Dit duidt op de noodzaak tot een gedifferentieerde benadering. Figuur 2.3 is door ons ook gebruikt in ons afwegingskader, waarmee we medio 2018 een afweging tussen de bestaande plannen hebben gemaakt en dat wij periodiek willen actualiseren.

Bijna twee derde koopwoningen; sociale voorraad 24% De huidige woningvoorraad in Veendam telt circa 12.725 woningen. Het merendeel van de voorraad bestaat uit koopwoningen (62%). Het aandeel corporatiewoningen is 24% (ruim 3.000), waarvan het overgrote deel van Acantus (ca. 2.700). Zo’n 11% betreft een particuliere huurwoning. De verwachting is overigens dat het aandeel particuliere huurwoningen zal toenemen. Marktkenners constateren dat steeds meer woningen worden opgekocht door investeerders en daarna (evt. na renovatie) worden verhuurd in het particuliere segment.

Bescheiden geprijsde woningvoorraad Hoewel de woningmarkt de laatste periode flink is aangetrokken, liggen de prijzen op een relatief bescheiden niveau. In de bestaande woningvoorraad heeft 82% een WOZ-waarde onder € 200.000. Bij de gerealiseerde verkoopprijzen zien we sinds 2016 een duidelijke stijging naar een gemiddelde e koopsom van € 170.000 (1 halfjaar 2018) bij een oplopend transactieniveau. Dat nadert de 400 per jaar. Het lijkt erop dat 2018 zich in dezelfde lijn ontwikkelt.

Hardnekkige leegstand in koopsector In de koopsector staat in het totaal ca. 3% leeg; dat is op zich niet bijzonder. Er is echter een categorie 1 van 150 woningen die langer dan een jaar leegstaan . Dat is ongeveer de helft van de totale leegstand in de koopsector. Om dit deel van de voorraad maken we ons zorgen omdat langdurige leegstand kan leiden tot verpaupering en verkrotting.

Energetische verbetering nog forse opgave Alle woningen in Nederland hebben een (voorlopig) energielabel van G (zeer onzuinig) tot A (zeer zuinig). De woningvoorraad in Veendam heeft een gemiddeld energielabel D. Zo’n 16% van de woningen heeft een energielabel A of B, terwijl zo’n 80% een label C t/m G heeft. Een groot deel van de woningvoorraad is daarmee relatief energie-onzuinig. De woningcorporaties hebben zich in verschillende akkoorden gecommitteerd aan doelstellingen om hun voorraad in komende jaren te verduurzamen. In het Aedes-akkoord is afgesproken dat alle Nederlandse woningcorporaties gemiddeld label B hebben. Daarnaast is in de Aedes Woonagenda de ambitie vastgesteld dat corporaties uiterlijk 2050 ervoor zorgen dat de woningvoorraad CO2-neutraal is. Binnen Veendam behoort twee derde tot de koopsector. Het verduurzamen van dit deel van de voorraad is sterk afhankelijk van de bereidheid (en de mogelijkheden) van particuliere woningeigenaren om duurzaamheidsmaatregelen te treffen. De praktijk leert namelijk dat het lastig is om particulieren te ‘bewegen’ hun woning te verduurzamen. Hier liggen allerlei redenen aan ten grondslag:

1

Bron: Woningmarktonderzoek regio Oost-Groningen, gemeente Veendam 2017

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

16



  

Er zijn veel vragen en onzekerheden over het verduurzamen van de woning. Denk aan vragen als: Hoe financier je het? Wat is de terugverdientijd? Welke maatregelen zijn het meest geschikt voor jouw situatie? Moet je investeren in huidige technieken of misschien juist wachten op nieuwe technieken? Daarnaast is er een ‘wirwar’ aan aanbieders en experts waardoor het voor mensen lastig is om de juiste keuzes te maken. Ook blijkt in de praktijk dat veel mensen niet zitten te wachten op ‘gedoe’ aan hun woning en dit geldt in het bijzonder voor ouderen. Een ander lastig punt is dat in Veendam veel huishoudens een relatief laag inkomen hebben, waardoor er geen financiële ruimte is om de woning te verduurzamen. Dit is overigens wel een groep die vanwege de besparing op energielasten veel baat heeft bij een duurzame woning.

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

17

3 Sociaal wonen 3.1 Onze visie op het thema In het vorige hoofdstuk hebben we aangegeven dat een belangrijk deel van onze inwoners tot de lagere inkomens behoort. Dit betekent dat wij ons in het bijzonder willen inzetten op het handhaven van het sociale accent in ons beleid.

Coalitieakkoord In ons Coalitieakkoord 2018 hebben wij over het onderwerp “sociaal wonen” reeds het volgende vastgelegd: a. streven naar meer betaalbare huurwoningen, juist voor de lagere inkomens; b. ook in de koopsector voldoende betaalbare woningen op de markt brengen; c. vraaggestuurd bouwen; d. starters op de woningmarkt een reëel perspectief bieden op een eerste woning; e. een actief beleid om jongeren en starters te behouden, waarvoor een aangepast woningaanbod wenselijk is.

Opgave sociale voorraad In het woningmarktonderzoek 2017 is aangegeven welke ontwikkeling de sociale huurvoorraad door zal moeten maken. Het accent ligt daarbij vooral op de noodzaak tot het vergroten van het aanbod voor kleine huishoudens (starters en senioren) en verder op het verversen van de voorraad. Bij starters kan ook verkend worden in hoeverre tijdelijke oplossingen zoals “tiny houses” levensvatbaar zijn. Ook in de koopsector zal ingespeeld moeten worden op nieuw aanbod voor kleine huishoudens, o.a. om de doorstroming te bevorderen. Deze accenten zijn in overeenstemming met het Prestatiekader RWLP en ons eigen afwegingskader, zoals in de vorige paragraaf besproken. Wij staan kritisch tegenover de verkoop van sociale huurwoningen gelet op de concurrentieverhouding met de bestaande goedkopere voorraad eengezinswoningen in de koopsector omdat uit de woningbehoefteprognose blijkt dat dit een zwak marktsegment is waar een overschot aan dreigt te ontstaan.

Omvang sociale huursector De op grond van prognoses berekende sociale huurvoorraad zal in omvang ongeveer gelijk kunnen blijven. Wij zijn echter van oordeel dat het voor het bereiken van de beoogde verversing en de afstemming op andere doelgroepen noodzakelijk kan zijn om (vermoedelijk tijdelijk) een grotere sociale voorraad te creëren dan alleen op basis van de prognoses is berekend. Daarop volgt dan wel een beleid inzake onttrekkingen om op termijn het vereiste vraag-aanbodevenwicht te realiseren. Dit is al in de huidige prestatieafspraken met Acantus vertaald waarbij nieuwbouw in beginsel voor sloop uitgaat en vormt ook uitgangspunt voor de nog te maken prestatieafspraken.

Betaalbaarheid van het wonen De betaalbaarheid definiëren wij niet alleen in huren of koopprijzen, maar – breder – in termen van woonlasten. Het gaat om het totaalplaatje, waarin ook energielasten en gemeentelijke belastingen zijn opgenomen. Er ligt daarom ook een relatie met ons duurzaamheidsbeleid en financieel beleid. Uit het woonlastenonderzoek kwam duidelijk naar voren dat de woonlasten in de sociale voorraad niet exceptioneel hoog zijn, maar de inkomens duidelijk lager liggen dan in de rest van Nederland. Dit

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

18

onderstreept de noodzaak tot een bredere aanpak. Denk bijvoorbeeld aan samenwerking met het sociaal domein of andere beleidsterreinen.

Woonruimteverdeling Wij hechten eraan dat het aanbod van sociale huurwoningen in onze gemeente in zo breed mogelijke regionale kring zichtbaar is. Daarom juichen we het toe dat Acantus zich heeft aangesloten bij “groningenhuurt.nl” en hopen dat andere corporaties zich ook hierbij aansluiten. Dit kan de gemeente vanwege de lage huren en de korte wachttijden positief onder de aandacht brengen. Verder vinden wij het van belang dat het aanbod van Acantus, Habion, Vestia en Woonzorg Nederland voor de woningzoekende zo helder mogelijk is en dus zoveel mogelijk op elkaar aansluit. Tenslotte achten wij het noodzakelijk dat onze woningvoorraad mede beschikbaar is voor een diversiteit van kwetsbare groepen, overigens wel in afstemming met de regiogemeenten.

Aandacht voor jongeren en starters Momenteel kent de gemeente Veendam een uitstroom van jongeren. Dit komt vaak doordat zij dichter bij werk of studie elders in het land willen wonen. Voor onze gemeente is het van groot belang om jonge huishoudens in de komende jaren te binden. Zowel vanuit het oogpunt van de woningmarkt, de economie als de leefbaarheid. Voor starters die in Veendam willen (blijven) wonen, is het zaak om voldoende woningen te kunnen bieden die voldoen aan hun woonwensen. Het voorzien in aantrekkelijke, betaalbare woningen is een instrument om hen aan de gemeente te binden. Uiteraard spelen voldoende werkgelegenheid en voorzieningen (winkels, scholen, etc.) daar een belangrijk rol in. In de basis beschikt Veendam over voldoende goedkope koopwoningen die geschikt zijn voor jonge huishoudens. Echter dit aanbod sluit niet altijd aan op de vraag van deze groep. Bij een deel van dit aanbod laat het onderhoudsniveau of de energetische kwaliteit te wensen over. Op de behoefte onder jongeren aan woningen in het (sociale) huursegment hebben we een onvoldoende scherp beeld. Om zoveel mogelijk in te kunnen spelen op de behoefte van deze groep willen we daarom ook in de nieuwbouw betaalbare huur- en koopwoningen realiseren. Daarbij willen we kijken of we, op kleine schaal, starters kunnen betrekken bij de ontwikkeling van nieuwbouw.

Om goed in te spelen op de wensen en (on)mogelijkheden van jongeren en starters in Veendam is het belangrijk om het gesprek met ze aan te gaan. Wat zijn hun wensen, waar lopen ze tegenaan en welke vorm van ondersteuning hebben ze nodig? Daarom organiseren we in 2020 een ‘dag van de starter’ om dit goed in beeld te brengen.

Woonwagenbeleid In de afgelopen periode is de aandacht voor woonwagenstandplaatsen toegenomen. Mede naar aanleiding van uitspraken van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, het College voor de Rechten van de Mens en de Nationale Onbudsman heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een beleidskader uitgewerkt. Uitgangspunt is dat huisvestingsbeleid een primaire verantwoordelijkheid van de gemeente is. Gemeenten dienen beleid voor woonwagens en standplaatsen vast te stellen als onderdeel van het woonbeleid. Dit beleid dient voldoende rekening te houden met en ruimte te geven voor het woonwagenleven van woonwagenbewoners. De gemeente Veendam kent momenteel één woonwagenlocatiepark, de Wiedehoek. Deze locatie bevat 20 standplaatsen, waarvan 5 huurstandplaatsen (verhuurd door Acantus) en 15 koopstandplaatsen. Op dit moment is er geen zicht op de vraag naar woonwagenstandplaatsen in Veendam.

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

19

3.2 Onze aanpak Prestatieafspraken Een belangrijke deel van onze aanpak bestaat uit het afsluiten en periodiek vernieuwen van prestatieafspraken met Acantus en (voorzover van toepassing) met Woonzorg Nederland (zie ook par. 2.2), waar nodig ook met andere ketenpartners. Deze hebben vooral betrekking op:  de omvang en samenstelling sociale huurvoorraad  de uitbreiding van de sociale woningvoorraad voor één en tweepersoonshuishoudens  de verbetering en verversing van bestaande woningen (incl. onttrekking)  de huurontwikkeling  de relatie met zorgverlening en het vormgeven aan de transitie in de zorg (zie ook volgend thema)  de effecten van verduurzaming op de woonlasten  het betrekken van de uitkomsten van het regionale woonlastenonderzoek  vroegsignalering van huurachterstanden en het voorkomen van huisuitzettingen, mede gelet op de ervaringen met en resultaten van de pilot 2018/2019. Planning: eind 2019 en hierop volgende 5 jaarlijkse cycli.

Nieuwbouwafspraken We maken afspraken met projectontwikkelaars, bouwers en particulieren om een deel van hun nieuwbouwprojecten, althans op geschikte locaties, te realiseren voor één- en tweepersoonshuishoudens in het betaalbare segment. Planning: wanneer aan de orde

Betaalbaarheid van het wonen Met de corporaties maken we afspraken over de omvang van de sociale huurvoorraad en de prijsniveaus van de voorraad. De resultaten van het regionaal woonlastenonderzoek betrekken we hierbij. Daarnaast bespreken we hoe we de woonlastenproblematiek, bijvoorbeeld met het sociaal domein, breder op kunnen pakken. Planning: eind 2019 en hierop volgende 5 jaarlijkse cycli.

Lasten duurzaamheidsbeleid sociale koopwoningen Wij willen dit opnemen in de voorlichting aan (toekomstige) eigenaar-bewoners. Planning: doorlopend

Uitvoering convenant ex-cliënten beschermd wonen en opvang Wij willen maatwerkafspraken maken over huisvesting van kwetsbare doelgroepen (ex-delinquenten, ex BW&O, de forensische werkgroep, kwetsbare jongeren en statushouders) en daarmee uitvoering geven aan het convenant dat de gemeente en Acantus hebben ondertekend. We geven uitvoering aan het convenant Huisvesting Ex-cliënten Beschermd Wonen en betrekken dit convenant bij de prestatieafspraken met de corporaties. Planning: 2020-2021, doorlopend

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

20

Onderzoek en maatwerkafspraken begeleid wonen Wij willen samen met de ketenpartners uit de jeugdzorg en het onderwijs inventariseren wat de behoefte van kwetsbare jongeren is aan begeleid wonen en welk aanbod nodig is. Op grond van de uitkomsten willen wij afspraken maken met onze ketenpartners over voldoende passend aanbod van begeleid wonen voor deze jongeren. Planning: 2020/2021

Aandacht voor huisvesting van jongeren en starters De komende jaren hebben we extra aandacht voor huisvesting van starters. Dit doen we door duidelijk in beeld te brengen wat de wensen en behoefte zijn van starters. Hiervoor organiseren we in samenwerking met diverse partijen een ‘dag van de starter’. Daarnaast betrekken we starters bij nieuwbouwontwikkeling en onderzoeken we de mogelijkheden van de inzet van de starterslening. De ‘dag van de starter’ kan hier invulling aan geven. Planning: doorlopend, ’Dag van de starter” 2020.

Inventarisatie vraag woonwagenstandplaatsen Samen met Acantus willen we de vraag naar woonwagenstandplaatsen in kaart brengen in Veendam. Bij voorkeur pakken we dit in regionaal verband op. Dit thema vormt ook onderdeel van de te maken prestatieafspraken. Planning: 2020

3.3 Nadere onderbouwing Sociale huurvoorraad Vergeleken met de landelijke situatie liggen de huurprijzen van de Veendamse sociale voorraad op een bescheiden niveau. Het grootste deel van de sociale voorraad heeft een huur tussen de € 414 en de € 593 per maand. Een klein deel ligt hoger dan € 593 per maand. Tabel 3.1: Gemeente Veendam. Samenstelling sociale huurvoorraad naar prijsklasse, 2017 Tot €414,12 €414,12 tot €592,55 592,55 tot 635,05 635,05 tot 710,68 Vanaf €710,68 Totaal

Aantal 324 2113 159 135 28 2805

Aandeel 12% 75% 7% 5% 0% 100%

Bron: Acantus en Woonzorg Nederland 2017 Er zijn weinig woningen boven de liberalisatiegrens (€ 710). De Huurprijsgrenzen per 1-1-2019 verhuurgegevens van Acantus laten een matige druk op de Kwaliteitskortingsgrens: tot €424,44 (goedkoop) sociale huurwoningen zien: 1e aftoppingsgrens: tot €607,46 (betaalbaar)  In 2015 en 2016 zijn er gemiddeld 267 woningen per jaar e 2 aftoppingsgrens: tot €651,03 (middelduur) verhuurd. Het merendeel hiervan zijn eengezinswoningen. Liberalisatiegrens: €720,42 (duur) Daarnaast zijn appartementen zonder lift ook in trek. Er worden vooral betaalbare woningen verhuurd.  Het gemiddeld aantal reacties per woning ligt op 34. Op eengezinswoningen wordt vaker gereageerd dan op ander woningtypen. De gemiddelde weigeringsgraad is 70%. Er wordt vooral op goedkope (tot €424,44) en betaalbare woningen (€424,44 tot €607,46) gereageerd.

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

21



De gemiddelde inschrijfduur voor een woning bedraagt gemiddeld 7 maanden. Voor een eengezinswoning moet men langer ingeschreven staan dan voor een appartement. De gemiddelde zoekduur bedraagt overigens 5 maanden. Bij een eengezinswoning ligt de zoekduur hoger dan bij een appartement.

Gewenste omvang van de sociale huurvoorraad In het woningmarktonderzoek 2017 is een raming gemaakt van de gewenste omvang van de sociale voorraad. Hierbij is rekening gehouden met de huidige omvang van de sociale voorraad (3.065 woningen), de groei van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 36.155 op basis van een aantal economische scenario’s en de huidige goedkope scheefheid in de sociale voorraad. Uitgaande van het economisch middenscenario zal de omvang van de sociale huurvoorraad in de periode 2017-2032 per saldo met 110 woningen moeten afnemen, waarvan het grootste deel na 2027. Tot 2023 is er nog een lichte uitbreiding gewenst (+25 woningen). Hierbij gaat het alleen om de per saldo uitbreiding. Voor het bereiken van de verversing en de afstemming op andere doelgroepen is het noodzakelijk om (vermoedelijk tijdelijk) een grotere sociale voorraad te creëren dan alleen op basis van de prognoses is berekend. Daarop volgt dan wel een beleid inzake onttrekkingen om op termijn het vraag-aanbodevenwicht te realiseren.

Huren moeten betaalbaar blijven: nu en in de toekomst Het is helder dat de inkomenspositie van onze huurders slechts beperkte huurstijgingen toelaat. Over voorraad- en huurbeleid van de corporaties willen wij dan ook afspraken maken. Resultaten van het regionaal woonlastenonderzoek zullen hierbij betrokken worden. Over de vroegsignalering van huurachterstanden en het voorkomen van huisuitzettingen willen we in het verlengde daarvan sluitende afspraken maken met de corporaties en ketenpartners. De ervaringen uit de pilot die in 2018 loopt, worden hierbij betrokken.

Prijsopbouw en ontwikkeling koopvoorraad Hoewel de woningmarkt de laatste periode flink is aangetrokken, liggen de prijzen op een relatief bescheiden niveau. In de bestaande woningvoorraad heeft 82% een WOZ-waarde onder € 200.000. Bij de gerealiseerde verkoopprijzen zien we sinds 2016 een duidelijke stijging naar een gemiddelde e koopsom van € 170.000 (1 halfjaar 2018) bij een oplopend transactieniveau. Dat nadert de 400 per jaar. Het lijkt erop dat 2018 zich in dezelfde lijn ontwikkelt. Figuur 3.1: Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde koopsom (2018 betreft eerste halfjaar) 450

€ 180.000

400

€ 170.000

350

€ 160.000

300

€ 150.000

250

€ 140.000

200

€ 130.000

150 100

€ 120.000

50

€ 110.000

0

€ 100.000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Aantal transacties

Gemiddelde koopsom

Bron: Woningmarktcijfers.nl, augustus 2018

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

22

4 Invulling wonen en zorg 4.1 Onze visie op het thema Wij spelen in op vergrijzing en ambulantisering Veendam gaat een periode tegemoet van een relatief sterke vergrijzing en een daarmee samenhangende toename van de zorgvraag, met name van senioren. De ouderen nemen niet alleen in aantal toe, zij zullen ook meer en langer zelfstandig gehuisvest (moeten) blijven. Daar bovenop komt nog de ambulantisering in de GGZ en in het Beschermd Wonen. Deze ontwikkelingen hebben belangrijke gevolgen voor de wijze waarop onze inwoners gehuisvest zullen (moeten) zijn. Met ons woonbeleid spelen we daar via verschillende subthema’s op in.

Omvormen en verversing woningvoorraad Wij stellen voorop dat een zeer groot deel van de ouderen vrijwel tot het einde toe, eventueel met wat aanpassingen, in hun vaak al vele jaren bewoonde woning zullen blijven (willen) wonen. Daarnaast is er een groeiende groep (ouderen maar ook anderen) die aangewezen is of de voorkeur geeft aan een meer aangepaste woonvorm. Daarbij onderscheiden wij:  (levensloop) geschikt wonen (zonder zorg);  verzorgd wonen (met zorg op afroep; begeleid wonen);  intramuraal wonen (zorg met verblijf); De vraag naar intramuraal wonen neemt af als gevolg van het langer thuiswonen van inwoners met een beperking. Dat geldt ook voor inwoners uit instellingen uit de geestelijke gezondheidszorg en de gehandicaptenzorg, die thans veelal nog in een beschermd-wonen-situatie verblijven. Dit legt een relatief grote druk op verzorgd wonen. De afname van de vraag naar intramuraal wonen heeft mogelijk effect op de invulling van huidige locaties in onze gemeente. Het is daarom belangrijk om deze ontwikkelingen goed in de gaten te houden. Deze constateringen betekenen voor ons dat wij in ons bouwprogramma flink wat plaats willen inruimen voor levensloopgeschikte woningen, die zonodig aan zorg gekoppeld kunnen worden. Dit is een belangrijk onderdeel van de door ons voorgestane verversing van de woningvoorraad.

Die verversing betekent met andere woorden dat er voor andere doelgroepen wordt teruggebouwd. Daardoor verandert de samenstelling van ons woningbestand. Dit sluit goed aan op de uitkomsten van ons woningmarktonderzoek 2017 en het Prestatiekader RWLP.

Geschikte locaties Het benoemen van geschikte locaties voor deze ontwikkeling vinden wij van groot belang. Niet alleen vanuit volkshuisvestelijke overwegingen maar ook vanwege onze stadsontwikkeling en centrumversterking.

Niet bij stenen alleen Het beleid van wonen & zorg beperkt zich uiteraard niet tot de “stenen” alleen. Bij een goede invulling van wonen en zorg zijn belangrijke sociale, gezondheids- en welzijnsaspecten mee verbonden. Denk bijvoorbeeld aan tegengaan van vereenzaming, kwetsbare huishoudens ondersteunen maar ook inspelen op de toenemende groep dementerenden die zelfstandig woont. Uiteraard speelt de invulling van de fysieke ruimte hierin een grote rol. Wij zien dan ook een belangrijke relatie tussen woonbeleid en het beleid inzake het sociale domein en zijn van oordeel dat de gemeente hier een regierol in kan vervullen. Voor de transformatie van het sociaal domein is woonruimte namelijk van groot belang. Dit

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

23

betekent dat er voldoende geschikte en betaalbare woningen moeten zijn zodat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen en om speciale doelgroepen te huisvesten (beschermd wonen en maatschappelijke opvang). Daarnaast moet er goede afstemming plaatsvinden tussen de fysieke kant (realisatie woningbouw) en de invulling daarvan (sociale kant).

4.2 Onze aanpak Vraag-aanbod afstemming wonen-welzijn-zorg De samenwerking tussen wonen en sociaal domein wordt steeds belangrijker. Het is van groot belang dat er in Veendam een vraag- en aanbod-inventarisatie bestaat voor alle doelgroepen. Een intensieve 2 samenwerking tussen gemeente en zorgaanbieders is daarbij van groot belang . Met onze partners in de Verpleeg-, Verzorgings- en Thuiszorgorganisaties (VVT) en corporaties die zorgvastgoed in eigendom hebben monitoren we de ontwikkelingen en verschuivingen in vraag een aanbod met betrekking tot (voormalige) verzorgings- en verpleeghuizen in het belang van een optimale bestemming van deze complexen. Hiervoor is onder meer en ambtelijke adviesgroep “richtlijnen wonen met zorg” in het leven geroepen. Periodiek worden wonen-welzijn-zorg bijeenkomsten georganiseerd met aanbieders en corporaties waar de vinger aan de pols kan worden gehouden. Zo geven wij invulling aan een deel van onze regiefunctie. Een afnemende behoefte aan intramuraal wonen kan leiden tot leegstand van locaties. Monitoring van de vraag helpt ons ook om tijdig in te kunnen spelen op eventuele leegstand en na te denken over functieverandering. Planning: periodiek (twee keer per kalenderjaar)

Levensloopgeschikte woningen opnemen in woningbouwprogramma Bij het periodiek te actualiseren woningbouwprogramma wordt het accent vergroot op levensloopgeschikte woningen in relatie met potentiele zorgverlening. We benoemen geschikte locaties voor deze locatie in ons nieuwbouwprogramma. Planning: periodiek

Convenant huisvesting ex-cliënten beschermd wonen Centrumgemeenten en regiogemeenten in Oost-Groningen hebben een convenant ondertekend dat mensen die uitstromen uit beschermd wonen, binnen drie maanden gegarandeerd op huisvesting kunnen rekenen. Wij willen hier ook onze bijdrage aanleveren, bijvoorbeeld door benutting van vrijkomende plekken als gevolg van de afname van het aantal verzorgingsplekken. Planning: periodiek

Actief informeren ouderen Ouderen gaan we actief informeren over (preventieve) woningaanpassingen, mogelijkheden voor zorg aan huis en mogelijkheden voor een verhuizing. Dit bij voorkeur in samenwerking met de huurdersorganisaties, ouderenbonden, corporaties en andere partijen. Planning: periodiek (één keer per kalenderjaar)

Woningaanpassing Via de WMO zorgt de gemeente voor kleine woningaanpassingen voor mensen met een beperking, die in een “gewone” woning wonen. Verder is er voor oudere eigenaren-bewoners die langer in hun eigen

2

Het is van belang de data in de zorgregistratiesystemen voor beleidsdoeleinden te ontsluiten op een wijze die de persoonlijke levenssfeer respecteert (AVG).

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

24

woning willen blijven wonen een lening beschikbaar bij SVn, de zogenoemde “blijverslening”. We verkennen de mogelijkheden voor de inzet van deze lening. Planning: 2020

Benutting verouderde “bejaardenwoningen” In onze gemeente staan nog diverse oudere “bejaardenwoningen”, die qua geschiktheid voor de doelgroep eigenlijk niet meer aan de eisen van de tijd voldoen. Wij zijn er een voorstander van om deze op den duur op een verantwoorde wijze te vervangen. Het huureffect dient daarbij uiteraard betrokken te worden. Tijdelijke verhuur aan starters achten wij – onder bepaalde condities (geen overlast) – mogelijk en van meerwaarde. De mogelijke invulling hangt in belangrijke mate af van de locatiekenmerken. Wij maken hierover afspraken met de betreffende sociale verhuurder. Planning: opnemen in prestatieafspraken met woningcorporaties

4.3 Nadere onderbouwing Verandering samenstelling bevolking Naast de door de provincie Groningen berekende afname van de bevolking zal de samenstelling van de bevolking ook veranderen. Dit heeft uiteraard mede consequenties voor de behoefte aan soorten woningen. Zo zal het aandeel 75+-huishoudens tussen nu en 2037 toenemen van 13% naar 25% oftewel van ca. 1.600 naar bijna 3.000. Dit terwijl het aandeel huishoudens van onder 65 jaar zal afnemen, waaronder uiteraard ook de starters en doorstarters/doorstromers. Dit betekent mogelijk overschotten in de eengezinswoningen en tegelijk tekorten in zogenoemde levensloopgeschikte woningen, waarin alle essentiële voorzieningen gelijkvloers beschikbaar zijn. Tabel 4.1: Gemeente Veendam. Bevolkingsprognose naar leeftijd 2017-2037 0 tot 15 jaar 15 tot 29 jaar 30 tot 54 jaar 55 tot 74 jaar 75+ jaar Totaal

2017 4.220 15% 4.250 16% 9.095 33% 7.395 27% 2.415 9% 27.375 100%

2022 3.870 14% 4.070 15% 8.185 31% 7.705 29% 2.935 11% 26.765 100%

2027 3.525 14% 3.820 15% 7.425 28% 7.700 30% 3.610 14% 26.080 100%

2032 3.510 14% 3.410 13% 7.055 28% 7.315 29% 4.065 16% 25.355 100%

2037 3.440 14% 3.090 13% 6.840 28% 6.800 28% 4.365 18% 24.535 100%

Bron: Prognose provincie Groningen, 2016.

Geschiktheid huidige voorraad De wens om langer zelfstandig te blijven wonen betekent dat de woningvoorraad daar ook toereikend voor moet zijn. Uit het woningmarktonderzoek 2017 blijkt dat ruim een vijfde van de woningvoorraad geschikt is voor bewoning door mensen met een lichte (fysieke) functiebeperking. Daarnaast is naar schatting ongeveer een kwart van de woningen potentieel geschikt te maken. In “Veendam kern” staan de meeste geschikte woningen, wat logisch is gelet op het daar aanwezige voorzieningenniveau. Gelet op de toenemende vergrijzing zal de behoefte aan geschikte woningen in de komende jaren toenemen. Tabel 4.2 Gemeente Veendam. Geschiktheid woningvoorraad voor mensen met een lichte fysieke functiebeperking Eigendom Acantus Woonzorg Nederland Overige huur Koop Totaal

Geschikte woning 871 32% 113 100% 890 43% 681 9% 2.555 21%

Potentieel geschikt 107 4% 0 0% 197 10% 3.045 40% 3.349 27%

Niet geschikt 1.714 64% 0 0% 963 47% 3.818 51% 6.496 52%

Totaal 2.692 113 2.050 7.544 12.399

100% 100% 100% 100% 100%

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Veendam, 2017

2047.100 | Woonvisie 2019-2023

25

Ontwikkeling behoefte extramurale plaatsen voor ouderen De demografische ontwikkeling is mede bepalend voor de vraag naar Intramuraal Wonen (verpleeghuiszorg of extramuraal gebruik maken van Volledig Pakket Thuis (VPT) en Verzorgd Wonen (extramuraal, de voormalige verzorgingstehuizen, serviceflats en aanleunwoningen). De vraag naar Intramuraal Wonen in de gemeente Veendam neemt aankomende jaren eerst licht af als 3 gevolg van de extramuralisering van de lichte ZZP’s . Vervolgens neemt de vraag licht toe door de 4 demografische ontwikkeling van het aantal ouderen . De zwaardere zorgvraag in een thuissituatie en de afname van behoefte aan Intramuraal Wonen heeft invloed op de vraag naar Verzorgd Wonen. Deze zal 5 de komende 10 jaar met 60 tot 80 plaatsen toenemen . Figuur 4.1: Gemeente Veendam. Behoefte aan intramurale plekken voor ouderen volgens 2 scenario’s