09-02 Actualisatie detailhandelsvisie Veendam 2022

Gemeente Veendam Actualisatie gemeentelijke detailhandelsstructuurvisie

Gemeente Veendam Actualisatie gemeentelijke detailhandelsstructuurvisie

Opdrachtgever: Projectnummer: Datum:

Gemeente Veendam 1118.439 13/10/2022

Adres Telef oon E-mail Web

Wederik 1 9801 LX Zuidhorn 0594-528358 inf o@brdgadvies.nl www.brdgadvies.nl

3

4

Inhoud 1

Inleiding

5

2

Ligging en demograf ie Veendam 2.1 Ligging 2.2 Huidige bevolkingsgegevens 2.3 Demograf ische ontwikkelingen

7 7 7 9

3

Trends en ontwikkelingen 3.1 Algemene trends 3.2 Coronacrisis 3.3 Ontwikkelingen Veendam

10 10 12 13

4

Kwantitatieve analyse 4.1 Algemeen 4.2 Relevant onderzoek 4.3 Distributieplanologische analyse

17 17 23 25

5

Kwalitatieve analyse per winkelgebied 5.1 Verzorgingsstructuur 5.2 Veendam - Centrum 5.3 Veendam - Autorama 5.4 Veendam - De Reede 5.5 Veendam - PDV-zone 5.6 Wildervank 5.7 Buitengebied

27 27 30 38 41 43 46 48

6

Detailhandelsvisie gemeente Veendam 49 6.1 Gemeente Veendam 49 6.2 Uitwerking deelgebieden 51 6.2.1 Centrum 51 6.2.2 Autorama 54 6.2.3 De Reede 54 6.2.4 PDV-zone 54 6.2.5 Kleinschalige winkelclusters en verspreide bewinkeling 55 6.2.6 Wildervank 55 6.2.7 Buitengebied en overig 55

7

Plan van aanpak 7.1 Centrum 7.2 Wijkcentra

Bijlage 1 - Verklarende woordenlijst Bijlage 2 - Leden klankbordgroep Bijlage 3 - Bevolkingsontwikkeling Veendam Bijlage 4 - Demograf ische ontwikkelingen Bijlage 5 - Trends en ontwikkelingen Bijlage 6 - Distributieplanologische berekening Bijlage 7 - Relevante beleidskaders

58 58 59

5

1

Inleiding

De gemeente Veendam wil haar winkelgebieden zo aantrekkelijk mogelijk houden; niet alleen omdat de detailhandel een belangrijke werkgever is, maar ook omdat de detailhandel bijdraagt aan de leef baarheid en de ruimtelijke kwaliteit van het centrum van Veendam. Een winkelgebied is een gebied waar mensen elkaar ontmoeten en heef t dus voor veel mensen een maatschappelijke betekenis. De behoef te aan een actuele detailhandelsstructuurvisie voor de gemeente als geheel is groot. De bestaande detailhandelsstructuurvisie dateert inmiddels van 2013. Een actuele visie is van belang zowel om het verzorgingsniveau van haar inwoners op verschillende schaalniveaus te optimaliseren als om in te kunnen spelen op vragen en aanbiedingen van marktpartijen (waaronder ontwikkelaars, beleggers, eigenaren en winkelf ormules). De gemeente Veendam kan op basis van een geactualiseerde detailhandelsvisie duidelijke standpunten innemen naar aanleiding van vragen uit de markt en wordt daarmee ook een transparante partij voor marktpartijen. Naast het hebben van een duidelijk standpunt inzake bijvoorbeeld perif ere detailhandelsvestigingen dient ook duidelijk te zijn hoe de gemeente bijvoorbeeld omgaat met webshops en zaken als uitbreidingsruimte voor nieuwe winkels of juist sanering van winkelruimte.

Sinds januari 2018 ligt er een uitspraak van de af deling bestuursrechtspraak van de Raad van State, waarin aangegeven is dat detailhandel in principe ook onder de Dienstenrichtlijn valt. Het gevolg hiervan is dat - in tegenstelling tot het verleden - er een zware motiveringsplicht ligt bij de gemeente bij het opleggen van beperkingen t.a.v. branchering op een specif ieke locatie. Ook om deze reden is het zeer wijs om het beleid te actualiseren. Op basis van de op te stellen visie kunnen de juiste randvoorwaarden voor het toekomstige beleid gef ormuleerd worden en kunnen concrete beleids- en actiepunten ingezet worden voor een gezond toekomstig detailhandelsbeleid. Het nieuwe beleid, zoals verwoord in dit document, is in samenwerking met de betrokken stakeholders opgesteld. De f ormulering van de wenselijke ontwikkelrichting van de detailhandel in de gemeente dient als basis voor de nader op te stellen centrumvisie voor Veendam. In de centrumvisie zal het toekomstperspectief uitgewerkt worden naar een concreet uitvoeringsplan op straatniveau. De centrumvisie is dus een heldere doorvertaling naar concrete ingrepen, investeringen en wensbeeld in het centrum van Veendam.

Doelstelling Het doel van het opstellen van een actuele detailhandelsstructuurvisie voor de gemeente is meerledig. Het gaat om: 1. Het verkrijgen van inzicht in de actuele situatie van de detailhandel in Veendam. Zowel de kwantitatieve (distributieplanologische ruimte) als de kwalitatieve positie van de winkelgebieden in de gemeente Veendam wordt in beeld gebracht. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de trends en ontwikkelingen in de detailhandel, de horeca, het vastgoed en de ontwikkelingen in de omliggende kernen; 2. Het f ormuleren van de positie van de winkelgebieden in de toekomstige voorzieningenstructuur van de gemeente en de regio; 3. Het toetsen van het huidige beleidskader aan de huidige behoef ten;

6 4. Het geven van duidelijkheid over de wijze waarop de winkelgebieden zich verder moeten ontwikkelen tot toekomstbestendige centra.

Vraagstelling Op basis van de doelstelling zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: 1. Wat is kwalitatief en kwantitatief de huidige stand van zaken van de detailhandel in de gemeente Veendam? 2. Hoe ziet de huidige detailhandelsstructuur van Veendam eruit en wat is het verzorgingsgebied van de verschillende winkelgebieden? 3. Hoe f unctioneren de verschillende winkelgebieden (inclusief verblijf sruimte) in de gemeente en de regio af zonderlijk en ten opzichte van elkaar? 4. Welke recente trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de detailhandel en de detailhandelsstructuur van Veendam, en op welke wijze kan hier in het belang van de toekomstige detailhandelsstructuur mee worden omgegaan? 5. Hoe ziet de actualisatie van de SWOT-analyse van de detailhandel in Veendam (met landelijke, regionale en lokale aspecten) eruit? 6. Wat is er in de af gelopen jaren (sinds 2013) veranderd in bovenstaande aspecten? 7. Wat zijn de gevolgen van de uitspraak van de Raad van State (dienstenrichtlijn Woonplein Appingedam) voor wat betref t het opstellen van nieuw detailhandelsbeleid voor de gemeente Veendam? 8. Wat is de toekomstig gewenste detailhandelsstructuur van de gemeente Veendam?

Leeswijzer Om deze vragen te kunnen beantwoorden wordt in hoof dstuk 2 de huidige situatie van de gemeente Veendam geschetst met de daarbij behorende demograf ische ontwikkelingen. Daarna worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen met betrekking tot de detailhandel in hoof dstuk 3 behandeld. In dit hoof dstuk wordt ook stilgestaan bij de ef f ecten van de coronacrisis. Vervolgens worden in hoof dstuk 4 en 5 de kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de huidige detailhandel per winkelgebied weergegeven, inclusief een distributieplanologische analyse. Op basis van het voorgaande wordt in hoof dstuk 6 de toekomstige positie van de winkelgebieden geschetst en worden vanuit deze toekomstige positie de mogelijkheden voor versterking en prof ilering van de winkelgebieden aangegeven. Tenslotte worden in hoof dstuk 7 de belangrijkste actiepunten benoemd.

7

2

Ligging en demografie Veendam

2.1 Ligging De gemeente Veendam ligt in het zuidoosten van de provincie Groningen. De hoof dkern is de plaats Veendam. Deze kern is één van de vier grotere kernen in het oosten en zuidoosten van de provincie; de andere drie zijn Hoogezand, Winschoten en Stadskanaal. Veendam ligt er min of meer tussenin op hemelsbreed 10 à 15 kilometer af stand van de andere kernen. Figuur 2.1: Ligging gemeente Veendam

Bron: BRDG Advies

2.2 Huidige bevolkingsgegevens Inwonertal Veendam is een gemeente met bijna 27.500 inwoners 1. De gemeente wordt hoof dzakelijk gevormd door de kern Veendam, maar er zijn ook nog enkele andere dorpen. Het grootste hiervan is Wildervank, dat aan de zuidzijde aan Veendam is vastgegroeid. Hier wonen bijna 3.000 inwoners. In f eite ligt Veendam al deels om Wildervank heen. De overige dorpen hebben beduidend minder inwoners, en hebben nauwelijks winkelvoorzieningen. BovenWildervank is gelegen naar het zuiden toe, in het verlengde van Wildervank. Ommelanderwijk en Zuidwending liggen oostelijk van Veendam, richting de Pekela’s.

1 Regionale kerncijf ers Nederland (CBS Statline, december 2021)

8 In tabel 2.1 wordt het overzicht van het inwonertal per dorp per 30 november 2021 2 weergegeven. In 2021 lag het inwonertal van de gemeente op 27.417 inwoners. De af gelopen tien jaar is het aantal inwoners licht gedaald, maar daarbij moet opgemerkt worden dat er sinds 2016 is positieve omslag heef t plaatsgevonden en daardoor het inwonertal redelijk gestabiliseerd is. Bijlage 3 gaat kort in op de bevolkingsontwikkeling in Veendam. Tabel 2.1: Aantal inwoners gemeente Veendam Dorp Veendam

Aantal inwoners 30-11-2021 19.920

Wildervank

2.915

Boven-Wildervank

1.285

Bareveld

340

Ommelanderwijk

1.010

Zuidwending

395

Borgercompagnie

430

Overige dorpen

1.110

Bron: CBS Statline november 2021, bewerking door BRDG Advies

Bovenstaande plaatsen en dorpen maken deel uit van het primaire verzorgingsgebied van Veendam. In de schil rondom Veendam zijn daarnaast nog een aantal grotere kernen gelegen, zoals Muntendam (4.810), Zuidbroek (3.575), Meeden (1.705), Oude Pekela (7.610) en Nieuwe Pekela (4.560). Deze kunnen gezien worden als secundair verzorgingsgebied.

Inkomensniveau Voor wat betref t het inkomensniveau geldt dat Veendam nagenoeg op hetzelf de niveau ligt als de provincie Groningen. Beide niveaus blijven achter bij het Nederlands gemiddelde: Veendam heef t een inkomensniveau 8% onder het landelijk gemiddelde; voor de provincie Groningen is dat 9%.

Nieuwbouwplannen Op 30 september 2019 is de Woonvisie 3 van de gemeente vastgesteld door de raad. Deze visie voor de jaren 2019-2023 is derhalve zeer recent. In het nieuwbouwprogramma gaat de gemeente er voor de periode tot en met 2022 van uit dat er minimaal 105 woningen toegevoegd worden aan de totale voorraad om de huishoudensgroei te f aciliteren. Tot en met 2027 worden er in totaal 820 woningen toegevoegd. De verwachting is dat het inwonertal vooralsnog ongeveer gelijk zal blijven. De regionale prestatieaf spraken, die gebaseerd zijn op het regionale woningmarktonderzoek, worden door de gemeente als uitgangspunt genomen voor de woonvisie. Onder meer door de goede treinverbinding tussen Veendam en de stad Groningen neemt het f orensenverkeer toe. Daarnaast wenst de gemeente ruimte te bieden om de transf ormatie-opgaves in met name het centrum van Veendam mogelijk te maken; hierbij gaat het onder meer om transf ormatie van winkelpanden en wonen boven winkels. In de woonvisie is dan ook als één van de prioriteiten aangegeven, dat het wonen boven en nabij winkels gestimuleerd dient te worden. 2 NB. Meest recente gegevens. 3 Woonvisie 2019-2023

Gemeente Veendam (Companen, juni 2019)

9 Een recent en concreet plan voor nieuwe woningbouw in het centrum van Veendam is de realisatie van een appartementengebouw aan het Museumplein. Het zal gaan om een gebouw met 36 appartementen en maximaal 6 bouwlagen, op de locatie waar voorheen Rabobank was gevestigd. Door de herontwikkeling verdwijnt er een groot leegstaand pand aan de entree van het centrumgebied en wordt voorzien in de grote vraag naar woningen. De bouw van de appartementen zal waarschijnlijk in 2023 van start gaan.

2.3 Demografische ontwikkelingen Vergrijzing en ontgroening Nederland vergrijst nog steeds. Momenteel is de ‘grijze druk’ 33,7% 4 en dit zal de komende jaren verder toenemen. Dat wil zeggen: tegenover elke honderd potentiële arbeidskrachten (20- tot 64-jarigen) staan bijna 34 personen van 65 jaar of ouder. In vergelijking met de landelijke situatie is de grijze druk in Veendam met 41,6% al hoog. Naast vergrijzing heef t Nederland ook te maken met ontgroening, wat betekent dat het aandeel kinderen/jongeren daalt. Momenteel is de ‘groene druk’ in Nederland 36,4%. In Veendam is het aandeel kinderen/jongeren met 36,9% ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde. Landelijk gezien zal rond 2025 het aandeel 65+’ers het aandeel jongeren inhalen. Voornamelijk de vergrijzing is in Veendam de af gelopen tien jaar sneller gegaan dan het landelijk gemiddelde. Zie bijlage 4 voor een nadere toelichting op de demograf ische ontwikkelingen in Nederland en Veendam.

Krimp Nederland heef t zowel krimpregio’s waar de bevolking af neemt (zoals delen van Friesland, Groningen, Drenthe, Zeeland en Limburg) als groeiregio’s waar de bevolking juist toeneemt (zoals de Randstad, Utrecht en Flevoland). Veendam ligt in het zuidoosten van de provincie Groningen en is de af gelopen tien jaar licht gekrompen qua inwonertal. Negatieve ef f ecten van sterke bevolkingsaf names zijn onder andere een af name van de bestedingen en een verminderd draagvlak voor voorzieningen. Veendam heef t vanwege het provinciale contingentenbeleid de af gelopen jaren niet kunnen groeien, waardoor lange tijd geen nieuwe woningen konden worden gerealiseerd. Daar is inmiddels verandering in gekomen.

4 Regionale kerncijf ers Nederland (CBS Statline, december 2021)

10

3

Trends en ontwikkelingen

In dit hoof dstuk bespreken we kort een aantal algemene trends die direct of indirect te maken hebben met de Nederlandse winkelgebieden en winkelstructuur. Daarna staan we stil bij de ef f ecten van de coronacrisis en de impact die de crisis heef t op winkelgebieden. Vervolgens gaan we in op een aantal actuele ontwikkelingen in gemeente Veendam.

3.1 Algemene trends Op landelijk niveau spelen trends die ook op regionaal of lokaal niveau zichtbaar zijn. Diverse trends zullen vroeg of laat gevolgen hebben voor het te voeren gemeentelijke detailhandelsbeleid. De belangrijkste trends geven we hier weer (bijlage 5 gaat uitgebreid in op deze trends en ontwikkelingen).

Online winkelen Het gebruik van internet voor het doen van aankopen is de af gelopen jaren sterk blijven stijgen. Het aantal webwinkels in Nederland is in tien jaar tijd meer dan verdrievoudigd en de online bestedingen groeien elk jaar.

Afnemende behoefte aan fysieke winkelmeters De vraag naar vierkante meters winkelruimte neemt af . Online winkelen, demograf ische ontwikkelingen en veranderende consumentenbestedingen zijn hierin belangrijke f actoren. De mate van af name/toename in het aantal winkelmeters verschilt echter tussen winkelgebieden. Zo ervaren gebieden met relatief veel niet-dagelijks aanbod een sterkere concurrentie van het internet dan gebieden met voornamelijk dagelijks aanbod. Ook in krimpgebieden neemt de vraag naar winkelmeters sneller af dan in gebieden waar de bevolking groeit.

Schaalvergroting en de ‘trek weg uit het midden’ Zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector neemt de noodzakelijk benodigde massa (=aantal m2 WVO) voor een winkelgebied toe. Met name supermarkten, maar ook grootschalige aanbieders in bijvoorbeeld sport, spel en elektronica kiezen voor ruim opgezette winkels met een breed en diep aanbod. Daarbij is wel sprake van een duidelijke tweedeling: naast grootschalige winkels zijn er ook veel zelf standige ondernemers en ketens die voor een wat kleine winkeloppervlak kiezen, waar sf eer en beleving centraal staan, idealiter aangevuld met een aanbod online. De middelgrote winkel (oppervlaktes 250-500 m2) verdwijnt steeds meer uit het straatbeeld.

Branchevervaging en blurring Sterk samenhangend met de schaalvergroting is de trend van de branchevervaging. Winkels verbreden hun assortiment om de consument meer te kunnen bieden. Bouwmarkten verkopen ook planten en supermarkten ook mediaproducten. ‘Blurring’ ontstaat wanneer diverse sectoren zich met elkaar mengen, zoals horeca, cultuur en retail. Hierbij valt te denken aan de winkel of dienstverlener waar ook koffie geschonken wordt, als service of tegen betaling.

11 Consumentengedrag Het consumentengedrag is sterk veranderd door veranderingen in de wensen van de consument. Beleving, service en gemak zijn in toenemende mate van belang in winkelgebieden. Ook klimaatbewustheid, duurzaamheid en social impact zijn tegenwoordig van grote invloed bij keuzegedrag van consumenten. Ontwikkelingen zoals de e-bike hebben daarnaast gezorgd voor een grotere mobiliteit van de consument.

Identiteit, authenticiteit, beleving Een stad, wijk of regio kan door een sterk onderscheidend vermogen in de markt worden geplaatst. Door een sterke eigen identiteit kan de plaats consumenten naar zich toetrekken en aan zich binden.

Wijzigend trekkerbeeld Voorheen waren vooral de Nederlandse warenhuizen (V&D, Bijenkorf , HEMA) belangrijke ankerpunten in de verzorgingsstructuur van winkelgebieden. Nu V&D verdwenen is en de Bijenkorf enkel nog in de grootste steden is gevestigd, bepalen andere winkelketens de looproutes in winkelgebieden. Zeker voor kleinere kernen zijn supermarkten, aangevuld met kleiner dagelijks aanbod en kleinere warenhuizen zoals HEMA, Action en Blokker, belangrijke trekkers. De positionering en juiste locatie van belangrijke f ormules is van wezenlijk belang voor winkelgebieden.

Sanering supermarkten In de af gelopen twee decennia zijn diverse kleinere supermarkten en supermarktf ormules verdwenen. Een verdere reorganisatie van de branche is niet ondenkbaar en heef t gevolgen voor de supermarktstructuur in bestaande winkelgebieden.

Opkomst flitsbezorging Naast de sanering van supermarkten en daarmee het verdwijnen van diverse supermarktf ormules, is er sinds enkele jaren een nieuwe vorm van boodschappen doen in opkomst, namelijk f litsbezorging. Nieuwe online supermarkten bieden een snelle boodschappenservice waarbij de bestelling vaak al binnen 10 minuten wordt bezorgd. Enerzijds wordt het gemak voor consumenten vergroot en anderzijds hebben de bestaande f ysieke supermarkten te maken met een nieuwe vorm van concurrentie.

Opvolgingsproblematiek De vergrijzing onder mkb’ers stijgt en de komende jaren bereiken veel ondernemers de pensioengerechtigde leef tijd. De opvolging van het bedrijf is echter vaak een probleem. Door lage vaste lasten kunnen huidige ondernemers het nog lang volhouden, maar voor nieuwe starters is het vaak niet rendabel te maken. In grotere kernen komt wellicht een f iliaalbedrijf in het pand, maar in kleinere kernen met een beperkt draagvlak en op minder goede locaties ontstaat vaker leegstand.

12 Financiering en huurniveau Bij gewenste investeringen in een onderneming lopen ondernemers vaak aan tegen een f inancieringsprobleem. Banken blijken veelal niet, of alleen tegen zeer f orse tarieven, bereid tot f inanciering. Daarnaast wordt op veel plaatsen het huurprijsniveau niet aangepast aan de huidige werkelijkheid, waardoor de huur van een pand op verschillende plekken erg duur is.

Ontwikkeling leegstand Onder andere de economische crisis en het online winkelen hebben gezorgd voor een toename van de leegstand, vooral aan de randen van het land en in middelgrote steden. De af gelopen jaren was de leegstand iets teruggelopen, maar als gevolg van de coronacrisis zal deze waarschijnlijk weer gaan toenemen.

3.2 Coronacrisis De coronacrisis, die zich medio maart 2020 ontwikkelde, leidde een periode in met ongekende impact op de maatschappij. Dit geldt zeker ook voor de Nederlandse economie: er is bijna geen sector te bedenken die niet op een of andere manier de ef f ecten van de coronacrisis voelt. Zo ook de retailsector. De diverse (intelligente) lockdowns in 2020 en 2021 hebben grote impact gehad. Het consumentenvertrouwen daalde, de bezoekersaantallen namen af , het recreatief winkelen lag zwaar onder druk en winkels maakten f linke omzetverliezen. Voornamelijk winkels in de dagelijkse sector, zoals supermarkten en vers-speciaalzaken, en winkels in ‘doe-het-zelf ’, ‘woninginrichting’ en ‘tuin’ bleven relatief goed f unctioneren tijdens de coronacrisis. Echter zijn onder andere horecaondernemingen en winkels die grotendeels af hankelijk zijn van het recreatieve winkelen (zoals modezaken) zwaar getrof f en. Hoewel er in 2021 geleidelijk aan steeds meer versoepelingen kwamen, zullen niet alle sectoren al volledig herstellen in 2021, volgens de voorspellingen van onder andere Rabobank 5 6 en ABN AMRO 7. De korte en lange termijn ef f ecten van de coronacrisis zijn nog onzeker, maar een aantal ontwikkelingen zijn nu al zichtbaar. De online markt heef t een nog sterkere positie gekregen ten opzichte van de f ysieke winkels.

Webshops en online diensten trokken het af gelopen jaar meer (nieuwe) bezoekers en door groeiende omzetten heef t de online markt de kans gehad om te investeren in hun marktpositie, aanbod, marketing en logistiek. Fysieke winkelgebieden moeten nog sterker dan voorheen concurreren met de online sector, waardoor er per winkelgebied kritisch zal moeten worden gekeken naar zowel het aantal winkelmeters als de kwaliteit van de winkelmeters. Binnen de horecasector is het personeelstekort (dat er ook vóór de coronacrisis al was) een groot probleem. Horecapersoneel moest noodgedwongen op zoek naar ander werk tijdens de lockdownperiodes waarin de horeca gesloten was, maar keert niet zo makkelijk terug. Het aantal f aillissementen van bedrijven binnen de retail en horeca is nu nog beperkt, maar er is veel onzekerheid ten aanzien van de toekomst. Op het moment dat de steunmaatregelen wegvallen, de volledige huren weer moeten worden betaald en de uitgestelde aanslagen van 5 Sectorprognoses: uiteenlopende groeiverwachtingen in 2021 en 2022 (Rabobank, maart 2021) 6 Omzetprognoses: verschillende groeiverwachtingen voor sectoren door coronamaatregelen

(Rabobank, maart 2021)

7 Sectorprognose Retail: coronacrisis verschaf t onlinekanaal voorgoed plek in retail (ABN AMRO,

maart 2021)

13 de belasting komen, zal het blijken wat de weerbaarheid van de bedrijven is en of het aantal f aillissementen beperkt blijf t. Het is de komende maanden af wachten in welke mate het winkelend publiek terugkeert naar de winkelgebieden, wat de omzetten zijn van de winkels en de horecaondernemingen en of de liquide middelen van deze bedrijven voldoende zijn om overeind te blijven.

3.3 Ontwikkelingen Veendam In Veendam zijn de af gelopen jaren op diverse f ronten ontwikkelingen geweest op het gebied van de detailhandel, maar op dit moment speelt er ook nog een aantal actuele thema’s.

Autoverkeer Kerkstraat In januari 2019 is in het centrum van Veendam gestart met een proef om voor de duur van een jaar weer autoverkeer toe te staan in de Kerkstraat. Doel is onder meer om het druktebeeld in de straat te verhogen en de bereikbaarheid van de winkels te verbeteren. De proef was overwegend positief : ondernemers gaven aan dat de mogelijkheid om te parkeren voor de deur een groot pluspunt was. Als negatieve kanten werden de verrommeling en onveiligheid benoemd. In 2020 is besloten def initief autoverkeer in de Kerkstraat toe te staan.

Bedrijven Investerings Zone (BIZ) Verder is er eind 2018 door de Ondernemersvereniging in het centrum een verzoek ingediend bij de gemeente om de tot dat moment aanwezige reclamebelasting om te zetten naar een Bedrijven Investerings Zone. Door een BIZ in te voeren gaan alle eigenaren (ook die van de leegstaande panden) meebetalen voor het centrum. Met een BIZ kan de ondernemersvereniging op een meer prof essionele wijze het centrum managen, onder andere via inzet van een centrummanager, een marketingaanpak en leegstandsbestrijding. Na een succesvolle stemronde begin 2020 is de BIZ inmiddels per 1 januari 2020 met terugwerkende kracht ingevoerd.

Inrichting openbare ruimte centrumgebied Op het gebied van de inrichting van de openbare ruimte is het gebied Veenlustplein/ Raadhuisplein en Promenade f ors aangepakt. Dit heef t de uitstraling en het verblijf sklimaat van het gebied duidelijk verbeterd (zie ook f iguur 3.1 op de volgende pagina). Eerder al waren de luif els aan de Promenade en de Kerkstraat vervangen.

Herontwikkelingen In het kader van het verbeteren van de aantrekkelijkheid en uitstraling van het vastgoed in het centrumgebied zijn diverse ontwikkelingen gaande. Zoals in hoof dstuk 2 al werd benoemd, zal in 2023 gestart worden met de realisatie van een nieuw appartementengebouw aan het Museumplein. Deze herontwikkeling zorgt ervoor dat een groot leegstaand pand aan de entree van het centrumgebied verdwijnt. Een andere herontwikkeling zal plaats gaan vinden in het middenstuk van de Kerkstraat, op de locatie van een nu sterk verouderd en vervallen pand.

14 Figuur 3.1: In 2019 is de verbinding tussen het Veenlustplein en Raadhuisplein heringericht met onder andere spelelementen

Supermarkt ontwikkelingen Voor wat betref t de ontwikkelingen op het gebied van dagelijkse voorzieningen geldt dat de Lidl van Boven Oosterdiep (buiten het centrum) naar een locatie aan de Pinksterstraat verplaatst is (aan de rand van het centrum). Tevens is de Jumbo in de Kerkstraat gesloten en is de Poiesz in dit pand (naast Lidl) geopend. Het achterblijvende pand van Lidl is door de gemeente aangekocht; hierin zijn de voedsel- en kledingbank nu gevestigd. Daarnaast is begin 2021 de Albert Heijn in het ABC-complex gesloten. In een van de eerste maanden van 2022 heef t ook de C&A in het ABC-complex de deuren gesloten. Zie ook paragraaf 5.2 voor een verdere bespreking van de situatie en het perspectief van het ABC-complex. Figuur 3.2: Verplaatste Lidl in nieuwbouw Pinksterstraat

15 Afschaling detailhandelsmeters Per 30 januari 2019 is een Stimuleringsregeling in het centrumgebied ingevoerd ten behoeve van de aanpak van het vastgoed en om het kernwinkelgebied compacter te maken. De af gelopen jaren zijn al met al vele meters detailhandel geschrapt. Naast de genoemde omzetting van de voormalige Lidl-locatie (van detailhandel naar maatschappelijk) zijn sinds 2014 in onder meer de Bocht Oosterdiep en Beneden Oosterdiep tot de f ontein geen nieuwe vestigingen in de detailhandel meer mogelijk (van centrumbestemming naar gemengd gebied). Aan de F.J. de Zeestraat (nummer 4) is een supermarktlocatie gesloopt. Aan de Molenstreek was tot enkele jaren geleden een Aldi gevestigd (solitair gelegen in de omgeving van het centrum). Het pand staat momenteel leeg en het gebruik als supermarkt is niet langer toegestaan door een bestemmingswijziging. Aldi heef t het gebruik van haar pand zelf beëindigd, kort voor de inwerkingtreding van de aangekondigde bestemmingswijziging.

Ontwikkelingen wijkcentra, Wildervank en PDV-zone In wijkcentrum Autorama is het af gelopen jaar door de aankoop en sloop van een pand aan het Beneden Oosterdiep het parkeerterrein vergroot en heringericht. Aanvankelijk was de supermarkt van Albert Heijn de belangrijkste trekker. Sinds 2014 zijn enkele belangrijke winkels aan het centrum toegevoegd, zoals een Aldi-supermarkt, een Action en een Kruidvat.De Albert Heijn in het Autorama centrum is inpandig beperkt uitgebreid en de buitengevels zijn verbeterd. Verder is er een kleine uitbreiding geweest op de plek van de noordelijke parkeerplaatsen. Ook het supermarktcentrum in Sorghvliet heef t een ontwikkeling doorgemaakt: diverse kleinere ondernemers zijn gestopt of verplaatst, Jumbo is vergroot en het parkeerterrein is heringericht. Naast de supermarkt zijn op dit moment nog een bakker, caf etaria en DA drogisterij aanwezig. Voor het multif unctioneel centrum Dukdalf (aan de andere zijde van het winkelcentrum) zijn plannen in ontwikkeling; het centrum is sterk verouderd. In Wildervank is in het verleden de supermarkt van Coop overgegaan van een f ranchisewinkel naar een f iliaal. Door de f usie tussen PLUS en Coop is de f ormulenaam recentelijk gewijzigd in PLUS. In 2022 is de verkeerssituatie grondig aangepast via een herinrichting. Daarnaast is er in Wildervank de komende jaren sprake van veel woningbouw.

In de PDV-zone zelf is er evenmin sprake van nieuwe ontwikkelingen, maar wel bestaan er plannen die raken aan dit gebied. Zo is er sprake van planontwikkeling ten behoeve van de “Knik N33”. McDonald’s zal in het najaar van 2022 haar deuren openen op het industrieterrein Veendammer Poort N33, dat ten westen van de N33 ligt, ten noorden van de N366 en ten oosten van bedrijventerrein De Zwaaikom. Daarnaast wordt er gesproken over een leisure zone aan de Transportweg. Aan de zuidzijde van de PDV-zone is in 2018 aan de Van Stolbergweg een grote meubelzaak (Meubelhuis Veendam) gevestigd; ook een vestiging van Leen Bakker is in dit zuidelijke deel gelegen. Er is een paar jaar geleden een verzoek ingediend voor de realisatie van detailhandel (supermarkt) aan het begin van de Lloydsweg; dit verzoek is af gewezen.

16 Figuur 3.3: Gemoderniseerde Jumbo De Reede

17

4

Kwantitatief aanbod

In dit hoof dstuk beschrijven we het detailhandelsaanbod van gemeente Veendam. We doen dit in paragraaf 4.1 voor het primaire verzorgingsgebied van de gemeente, te weten Veendam zelf en Wildervank. Rondom Veendam liggen nog een aantal kernen met enig aanbod; in paragraaf 4.1.1 gaan we kort in op dit aanbod. In paragraaf 4.2 belichten we de voor deze visie relevante onderzoeken, zoals het Koopstromenonderzoek. Het hoof dstuk sluit af met een distributieplanologische analyse voor zowel Veendam als Wildervank.

4.1 Algemeen In de gemeente Veendam is in totaal 71.688 m² winkelvloeroppervlak (WVO) inclusief leegstand aanwezig, waarvan 65.794 m² WVO in de hoof dkern Veendam (92% van het totaal). In f iguur 4.1 is een overzicht van het aanbod in de gemeente gegeven, waarbij een onderscheid is gemaakt per winkelgebied en per branche. Figuur 4.1: Aanbod per branche in gemeente Veendam, in m2 WVO

Bron: Locatus juli 2021, bewerking door BRDG Advies

Uit f iguur 4.1 komt duidelijk naar voren, dat in winkelmeters het centrum van Veendam en het perif ere winkelgebied/industriegebied veruit het grootste aanbod kennen. Samen hebben deze twee gebieden bijna driekwart van het totale aanbod in de gemeente. Verschillen qua branchering zijn duidelijk aanwezig in de winkelgebieden. Het centrum heef t een gevarieerd aanbod in de verschillende branches, waarbij het accent sterk ligt op aanbod in de ‘Mode & Luxe’. De andere winkelgebieden kennen geen modisch, recreatief aanbod, met uitzondering van de Autorama (Veendam-Noord). Ook hier is enig modisch aanbod te vinden, met name in het lagere segment (o.a. Action). Op het grootschalige winkelgebied

18 aan de Transportweg en Lloydsweg is vooral het aanbod in de groep ‘In/Om Huis’ (o.a. bouwmarkten en keukenzaken) te vinden, en daarnaast aanbieders in de groep ‘Detailhandel Overig’; dit betref f en onder meer de kringloopwinkels. In f iguur 4.2 laten we meer in detail het aanbod per branche zien, exclusief het centrum en het grootschalige winkelaanbod. Figuur 4.2: Aanbod per branche in gemeente Veendam exclusief centrum en grootschalig winkelaanbod, in m² WVO

Bron: Locatus juli 2021, bewerking door BRDG Advies Het dagelijkse aanbod komt hier duidelijk naar voren, met name in de wijk- en buurtcentra. In Sorghvliet betref t het met name de Jumbo-supermarkt, in Noord het aanbod in de Autorama (Albert Heijn, Aldi en Action) en in Wildervank de PLUS-supermarkt. In Veendam-Zuid is daarnaast vooral nog enig verspreid aanbod aan Boven- en Bocht Oosterdiep en Boven Westerdiep gevestigd. In dit deel van Veendam, maar ook in het overige verspreide gebied binnen en buiten de kernen Veendam en Wildervank betref t het aanbod in de groep In/Om Huis. Buiten Veendam is vooral het grote meubelaanbod in Ommelanderwijk (groep ‘Overig’ = Ommelanderwijk en Zuidwending) opvallend. Dit komt door de aanwezigheid van een grote meubelzaak. Leegstand is in f eite in alle winkelgebieden aanwezig, maar niet of nauwelijks in Autorama, in Wildervank en in het buitengebied. Zoals we in f iguur 4.1 hebben laten zien is de leegstand in het centrumgebied - en in mindere mate ook in de PDV-zone beduidend groter dan in de andere gebieden. Wanneer we kijken naar het aantal winkels ontstaat een heel ander overzicht. In aantal winkels steekt het centrum van Veendam ver boven de rest uit. In het centrum zijn in totaal 130 winkelpanden aanwezig, op een totaal van 207 in de gemeente (zie f iguur 4.3).

Voor Veendam als geheel kan geconcludeerd worden dat concentratie van het aanbod in de belangrijkste winkelgebieden wel aanwezig is.

19 Figuur 4.3: Aanbod aantal winkelpanden in gemeente Veendam (incl. leegstand)

Bron: Locatus juli 2021, bewerking door BRDG Advies

Het aanbod in de kern Veendam kan vergeleken worden met andere kernen met min of meer hetzelf de aantal inwoners (20.000 tot 30.000 inwoners). In f iguur 4.4 laten we hiervan een overzicht zien, waarbij onderscheid is gemaakt in dagelijks aanbod, niet-dagelijks aanbod en leegstand. Figuur 4.4: Aanbod Veendam en vergelijkbare kernen, in m2 WVO

Bron: Locatus 2019 & Locatus juli 2021, bewerking door BRDG Advies

20 De f iguur laat zien dat het aanbod in Veendam zowel in de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector groter is dan gemiddeld in kernen van deze omvang. Exclusief de leegstand heef t Veendam circa 57.000 m² WVO aan winkels, het benchmark-gemiddelde is circa 48.000 m² WVO. Over het algemeen is sprake van relatief grote winkels in Veendam. Het grootste verschil met de vergelijkbare kernen betref t evenwel de leegstand; Veendam kent ruim 14.000 m² WVO leegstand, verdeeld over 65 panden. In vergelijkbare kernen ligt het aantal leegstaande meters op ruim 4.600. In 2013 stond in Veendam ongeveer evenveel leeg, namelijk ruim 14.000 m² WVO; het verschil betref t de locatie. Was in 2013 circa 3.400 m² WVO leegstand in het centrumgebied aanwezig, op dit moment is dat 7.807 m² WVO. In de PDV-zone is de leegstand juist af genomen. In tabel 4.1 laten we de leegstandspercentages op basis van het aantal meters winkelvloeroppervlak en op basis van het aantal verkooppunten zien in Veendam. Tabel 4.1: Leegstandspercentages Veendam m 2 WVO Veendam 17,2% Veendam centrum 22,2% Wildervank 10,4% Nederland 7,1% Bron: Locatus juli 2021, bewerking door BRDG Advies

# VKP 18,2% 27,2% 6,7% 7,2%

De leegstand in Veendam is f ors. Gemeten naar meters winkelvloeroppervlak ligt het percentage op 17,2, en gemeten naar het aantal verkooppunten zelf s op 18,2. Het landelijk gemiddelde ligt iets boven de 7%. Binnen de kern Veendam is te zien, dat de situatie in het centrumgebied het meest problematisch is. Hier staat inmiddels meer dan één op de vier panden leeg (27,2%); in totaal gaat het om 55 panden in het centrum van de in totaal 65 leegstaande panden in heel Veendam. Het beleid van de gemeente is gericht op het bewust concentreren van het centrumaanbod, waardoor er aan de randen meer leegstand ontstaat. Echter is er ook in het kernwinkelgebied een aanzienlijke hoeveelheid leegstaande panden aanwezig, zoals in de Kerkstraat en de Winkler Prins Passage. Voor het centrum hebben we nog verder gekeken naar het type leegstand. Locatus maakt onderscheid naar drie types leegstand: a. f rictie- of aanvangsleegstand: korter dan 1 jaar leeg; b. langdurige leegstand: tussen 1 en 3 jaar leeg; c. structurele leegstand: langer dan 3 jaar leeg. Wanneer we kijken naar hoelang de meters en panden in het centrumgebied leegstaan krijgen we het volgende beeld: Tabel 4.2: Type leegstand in centrum Veendam m 2 WVO Frictie/aanvang 31% Langdurig 35% Structureel 34% Bron: Locatus juli 2021, bewerking door BRDG Advies

# VKP 20% 41% 39%

Een aanzienlijk deel van de totale leegstand is al lange tijd aanwezig; het blijkt in de praktijk derhalve lastig om de winkelruimte weer gevuld te krijgen. In Wildervank gaat het om een tweetal panden, die beide langer dan een jaar leeg staan. In Autorama staat geen enkel pand leeg.

21 4.1.1 Situatie kernwinkelgebied en transformatiegebied Het kernwinkelgebied omvat het volgende gebied: Kerkstraat (alle oneven nummers 17 t/m 63 en alle even nummers 12 t/m 58), Museumplein, Promenade, Promenadepad, Raadhuisplein, Veenlustpassage, Veenlustplein en Winkler Prins Passage. Dit betekent dat de straten Beneden Oosterdiep, Beneden Westerdiep, Bocht Oosterdiep, J. Kazemierstraat, het oostelijke en westelijke deel van de Kerkstraat en het Prins Hendrikplein geen onderdeel meer uitmaken van het kernwinkelgebied 8. Deze delen van het centrum worden aangeduid als transf ormatiegebied en aanloopgebied. De verdeling van het aantal meters per groep wordt in f iguur 4.5 weergegeven, voor zowel het totale centrumgebied als het kernwinkelgebied. De groepen ‘Dagelijks’, ‘Vrije Tijd’ en ‘Detailhandel Overig’ zijn nagenoeg gelijk voor het totale centrumgebied en het kernwinkelgebied. Het totale verschil in meters ligt op circa 6.000 m2 WVO, inclusief horeca. Exclusief horeca gaat het om een verschil van zo’n 4.400 m2 WVO aan detailhandel. Wat opvalt is dat een aanzienlijk deel van de leegstand in het kernwinkelgebied ligt. Dit betekent dus dat niet enkel de transf ormatiegebieden te maken hebben met een hoge mate van leegstand. Figuur 4.5: Vergelijking aanbod in m2 (winkel)vloeroppervlak per groep, voor kernwinkelgebied en totale centrum

Bron: Locatus juli 2021, bewerking door BRDG Advies

8 Hoewel de supermarkten, gelegen aan de J.G. Pinksterstraat, niet direct binnen het

kernwinkelgebied vallen, zijn ze wel essentieel voor het centrum van Veendam en vormen ze een belangrijk bronpunt. Daarom is er voor gekozen om ze wel tot het kernwinkelgebied te rekenen.

22 4.1.2 Aanbod omliggende kernen Zoals eerder benoemd liggen er rondom gemeente Veendam nog een aantal kernen met inwonertallen tussen de 1.500 en 7.700. Dit kan gezien worden als het secundaire verzorgingsgebied van Veendam. Vanuit deze kernen vloeit een bepaald deel van de bestedingen naar gemeente Veendam, omdat hier een uitgebreider detailhandelsaanbod is. Het gaat ten noorden van Veendam voornamelijk om Muntendam, Zuidbroek en Meeden, en ten oosten van Veendam om Nieuwe Pekela. Vanuit Oude Pekela zal slechts een beperkt deel toevloeien naar Veendam, aangezien het dorp zelf een redelijk uitgebreid winkelaanbod heef t en Winschoten op kortere af stand is gelegen dan Veendam. We laten Oude Pekela hier buiten beschouwing. Figuur 4.6 geef t het detailhandelsaanbod in de vier bovengenoemde kernen weer. Figuur 4.6: Aanbod per branche in omliggende kernen, in m2 WVO

Bron: Locatus juli 2021, bewerking door BRDG Advies

Elk van de vier dorpen heef t aanbod in de dagelijkse sector. In Muntendam is er onder andere een PLUS, slijterij, slagerij en bakkerij aanwezig; in Zuidbroek onder andere een Coop (binnenkort Poiesz), Aldi, slijterij, slagerij en bakkerij, in Meeden een buurtsuper en in Nieuwe Pekela onder andere een Poiesz, slijterij en bakkerij. Naast het dagelijkse aanbod heef t voornamelijk Nieuwe Pekela nog een gevarieerd aanvullend aanbod van winkels. Zo zijn er bijvoorbeeld een kledingwinkel, bloemenwinkels, dierenwinkels en doe-het-zelf zaken gevestigd. In Muntendam en Zuidbroek bestaat het aanvullende aanbod bijvoorbeeld uit bloemenwinkels, f ietsenzaken en een elektronicazaak. Het grote aantal leegstaande meters in Muntendam wordt veroorzaakt door een groot leegstaand pand. Omdat de vier bovenstaande kernen naast het dagelijkse aanbod slechts een beperkt aanvullend aanbod hebben, zal een deel van de inwoners Veendam bezoeken voor hun (niet-dagelijkse) aankopen. Dit aandeel komt in de distributieplanologische analyse (paragraaf 4.3 en bijlage 6) terug in het aandeel toevloeiing koopkracht.

23 4.2 Relevant onderzoek Koopstromenonderzoek In 2016 en 2017 is een grootschalig koopstromenonderzoek 9 uitgevoerd in de provincie Groningen. Ook de gemeente Veendam heef t daaraan deelgenomen. Het onderzoek dateert inmiddels van enkele jaren geleden. Niettemin zijn de uitkomsten nog steeds relevant; eventuele verschillen zijn naar verwachting marginaal. In 2018 is een koopstromenonderzoek uitgevoerd naar specif ieke Perif ere Detailhandels Vestigingen gebieden in de provincie 10; vanuit Veendam is het gebied aan de Lloydsweg en Transportweg hierin meegenomen. Voor uitvoerige uitkomsten verwijzen we naar deze twee rapportages. De belangrijkste uitkomsten geven we hier beknopt weer per kern. Veendam Het aantal leegstaande panden lag in 2016 op 54. De koopkrachtbinding onder de inwoners van Veendam aan het centrum lag in de dagelijkse sector op een lager dan gemiddeld niveau, in de niet-dagelijkse sector juist hoger. De koopkrachtbinding dagelijks bedroeg 69% en niet-dagelijks 64%. De verklaring voor de lagere binding in de dagelijkse sector aan het centrumgebied ligt in de aanwezigheid van het Autorama centrum, waar ook veel dagelijkse aankopen gedaan worden. Wanneer de inwoners van Veendam elders hun aankopen doen gaan ze vooral naar de stad Groningen. De af vloeiing van koopkracht bedraagt 31% in de dagelijkse sector en 34% in de niet-dagelijkse sector.

Het merendeel van alle bestedingen in Veendam is af komstig van inwoners van de plaats zelf of uit de rest van de gemeente; dit betrof 91% respectievelijk 85% voor de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Uit de herkomst van de bestedingen valt af te leiden dat de kern Veendam voornamelijk een belangrijke f unctie vervult voor haar eigen bevolking en de omliggende regio. De toevloeiing van koopkracht van buiten de gemeente ligt op 9% in de dagelijkse sector en 15% in de nietdagelijkse sector. Deze toevloeiing blijkt met name af komstig uit gemeente MiddenGroningen (o.a. Zuidbroek, Muntendam en Meeden) en gemeente Pekela (Nieuwe Pekela en Oude Pekela). De bezoeker gaf een redelijke waardering aan verschillende aspecten van het winkelgebied. Voor het parkeren en de bereikbaarheid gaf de bezoeker het hoogste cijf er. Voor de inrichting van de openbare ruimte werd een lagere waardering gegeven; ook voor het aantal winkels en de sf eer was dit het geval. PDV-gebied Veendam-Transportweg/Lloydsweg Dit winkelgebied is ruim 18.000 m² WVO groot met 21 vestigingen in de detailhandel (exclusief leegstand). Hiermee is het na de perif ere winkelgebieden van de stad Groningen en Winschoten een van de grotere PDV-gebieden van de provincie. Van alle bezoekers was 52% af komstig uit Veendam zelf , en nog eens 13% uit Wildervank.

Overige bezoekers kwamen vooral uit de gemeenten Midden-Groningen en Pekela. Over het algemeen was de consument tevreden over het winkelgebied; er werden relatief hoge waarderingen gegeven, met name voor de bereikbaarheid en het parkeren. Het aanbod aan daghoreca (vrijwel af wezig) werd laag gewaardeerd.

9 Koopstromenonderzoek Provincie Groningen (Broekhuis Rijs Advisering, 2017)

10 Provincie Groningen, Koopstromen PDV-gebieden 2018 (Broekhuis Rijs Advisering, 2018)

24 Overig onderzoek Van het centrum van Veendam zijn ook nog andere gegevens beschikbaar. Locatus voert op regelmatige basis (tweejaarlijks) passantentellingen uit in het centrumgebied. De meest recente tellingen dateren van 2016 en 2018. In 2016 telde het centrum circa 140 verkooppunten in de detailhandel, met een totaal van circa 30.600 m² WVO. De locatie met het hoogste aantal passanten per uur lag toen aan het Veenlustplein, het aantal bedroeg 1.600 passanten per uur. Op basis van de telgegevens kwam Locatus uit op een raming van 34.100 bezoekers. Per 1.000 m² WVO kwam men uit op 1.100 bezoekers voor het centrum; gemiddeld lag dit op 1.500 tot 2.700 bezoekers. In 2018 is hetzelf de onderzoek herhaald. Op dat moment waren er circa 130 verkooppunten in de detailhandel met een totaal van circa 28.800 m² WVO. Het Museumplein werd met 2.200 passanten per uur het drukst bezocht. Dit getal is duidelijk hoger dan in 2016. Het totaal aantal geschatte bezoekers komt evenwel lager uit, op 31.800. Passantentellingen uit 2020 zijn minder waardevol door de coronacrisis, waardoor gedurende het jaar een aanzienlijk deel van de winkels dicht moest blijven en er weinig bezoekers in centrumgebieden kwamen. Figuur 4.5: Druktebeeld 2018 centrum Veendam

Bron: Locatus december 2018

25 Met name doordeweeks waren er minder bezoekers. Per 1.000 m² WVO komt het aantal weekbezoekers op hetzelf de getal uit, namelijk 1.100. Ten tijde van het onderzoek was er op zaterdagmiddag een modeshow en een kermis. Dit kan mogelijk enige vertekening geven. Deze tellingen zijn vóór de herinrichting in het centrum uitgevoerd. In de jaren 2015 en 2019 is voor de winkelgebieden Veendam-centrum, Veendam-Autorama en Veendam-De Reede een Retail Risk Index (RRI) gepubliceerd. De Retail Risk Index brengt het risicoprof iel van een winkelpand of winkelgebied via vier perf ormance-indicatoren in kaart. Deze vier indicatoren zijn de volgende: d. Pandindex: prestaties van het winkelpand tot op heden e. Straatindex: ontwikkeling van de invulling van winkelpanden in de straat rond het winkelpand f. Branche-index: ontwikkeling van de branche die actief is in het pand g. Vraag & aanbodindex: verhouding tussen vraag-aanbod van de branche die actief is in het pand (in de directe omgeving). Aan de hand van deze objectieve indicatoren geef t de RRI inzicht in de risico’s in een winkelgebied. De uitkomst is een gewogen gemiddelde van de indicatoren, de RRI. Hiervoor geldt de volgende schaalverdeling: i. Index 130 - 150: zeer hoog risico ii. Index 110 - 130: hoog risico iii. Index 90 - 110: risico iv. Index 70 - 90: beperkt risico v.

Index < 70: zeer beperkt risico De RRI voor het centrum lag in 2015 op 110 en in 2019 op 111, en is dus vrijwel gelijk gebleven. Het risico ligt daarmee aan de hoge kant. Voor de Autorama is de RRI in die jaren gedaald van 103 naar 88, voor de Reede was sprake van een daling van 123 naar 104. Af gezien van de f eitelijke wijzigingen en de veranderingen van het betref f ende winkelgebied is ook de onderlinge verhouding een iets andere geworden.

4.3 Distributieplanologische analyse In verschillende distributieplanologische onderzoeken (dpo's) uit het verleden werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in type winkelgebieden, branches en winkelf ormules moeten dergelijke distributieve berekeningen echter genuanceerd worden beoordeeld. Een distributieve berekening geef t een indicatie van overbewinkeling of uitbreidingspotenties, maar kan niet exact tot op de m² uitrekenen wat economisch haalbaar is. Bij de distributieve berekening gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet van winkels per hoof d van de bevolking, de omvang van het verzorgingsgebied (het aantal inwoners), de mate waarin de inwoners hun aankopen doen in het betref f ende winkelgebied (de koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (de koopkrachttoevloeiing). In de berekening voor Veendam geldt: • Het primaire verzorgingsgebied van Veendam komt naar voren in de koopkrachtbinding; • Het secundaire verzorgingsgebied komt naar voren in koopkrachttoevloeiing.

26 Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² verkoopvloeroppervlak) en de benodigde omzet per m² (vloerproductiviteit) een rol. Wanneer een ondernemer met een lage vloerproductiviteit te maken heef t, is de exploitatie weinig rendabel. Omgekeerd levert een hoge vloerproductiviteit een winstgevende situatie op. Voor de vloerproductiviteit gaan we uit van het landelijk (algemeen gebruikte) kengetal. Bekend is evenwel dat in het noorden de vloerproductiviteit vaak lager ligt door een andere opbouw van de kostenstructuur. Ook als het niveau van de vloerproductiviteit 10 à 15% lager zou liggen, veranderen de uitkomsten niet wezenlijk. Bij de distributieplanologische analyse maken we in Veendam onderscheid tussen de dagelijkse en de niet-dagelijkse sector. Voor de berekening gaan we uit van de inwonersgegevens, zoals die hiervoor zijn weergegeven. Tevens maken we gebruik van de uitkomsten van het koopstromenonderzoek, voor zover het in de betref f ende plaats voorradig is. Voor de cijf ers van omzet per hoof d en vloerproductiviteit is uitgegaan van de meest recente gegevens van onderzoek van Panteia, dat op basis van gegevens van Locatus en het CBS deze gegevens jaarlijks verstrekt. De omzetgegevens zijn gecorrigeerd voor het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente. In bijlage 6 is de volledig uitgewerkte berekening voor Veendam als geheel en voor Wildervank weergegeven.

We volstaan hier met de belangrijkste bevindingen per kern.

Veendam totaal In Veendam is zowel in de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector sprake van een f ors aanbod. Uit de som komt een ‘overschot’ aan meters naar voren van circa 2.600 in de dagelijkse sector en circa 12.600 in de niet-dagelijkse sector. Een toevoeging van nieuwe detailhandelsmeters zal altijd kwalitatief onderbouwd moeten worden; het zonder meer toevoegen van winkelmeters is niet gewenst. In de dagelijkse sector is sprake van twee supermarkten in het centrum, twee in het Autorama centrum en één in de wijk Sorghvliet. In de niet-dagelijkse sector is sprake van een f ors mode-aanbod, maar ook in de overige branches is het aanbod royaal. Voor veel ondernemers zal sprake zijn van een lagere vloerproductiviteit dan wenselijk is. Voor het centrum van Veendam dan wel geheel Veendam geldt dat kwantitatieve toevoegingen niet gewenst zijn, tenzij op kwalitatieve gronden sprake is van een duidelijke versterking van het aanbod en de winkelstructuur (bijv. door het toevoegen van een vers speciaalzaak). Beperkte optimalisatie van een winkelruimte zal hierdoor nog wel mogelijk blijven.

Wildervank In Wildervank is vraag en aanbod in de dagelijkse sector min of meer in evenwicht. Gezien het nagenoeg ontbreken van aanbod in de niet-dagelijkse sector heef t een berekening voor deze sector geen meerwaarde. Uit de som voor de dagelijkse sector komt een te verwaarlozen rekenkundig ‘overschot’ aan meters naar voren van ongeveer 100. In f eite zijn de verschillen tussen vraag en aanbod dermate gering, dat sprake is van een evenwichtssituatie. Op basis hiervan is enige optimalisatie van de supermarkt op termijn nog mogelijk, maar verdere toevoegingen in de detailhandel zijn niet gewenst.

27

5

Kwalitatieve analyse per winkelgebied

De gemeente Veendam is een relatief compacte gemeente in Oost-Groningen. De gemeente wordt voornamelijk gevormd door de kern Veendam en het direct aangrenzende Wildervank. Veendam en Wildervank vormen het primaire verzorgingsgebied van de gemeente. Op het gebied van voorzieningen is Veendam f eitelijk het enige cluster met enige omvang, aangevuld met een beperkt aanbod in Wildervank en enkele solitair gelegen winkels, zoals in Ommelanderwijk.

5.1 Verzorgingsstructuur Op regionaal niveau maakt Veendam deel uit van een cluster van vier kernen met een beperkt regionale aantrekkingskracht (zie f iguur 5.1 op de volgende pagina). Het gaat om de ‘driehoek’ Hoogezand, Winschoten, Veendam en Stadskanaal. Gesteld kan worden dat er tussen deze centra geen duidelijke hiërarchie aanwezig is. Elke kern heef t zijn eigen primaire verzorgingsgebied met daar omheen een schil van kleinere kernen. Deze kleinere kernen worden gezien als het secundaire verzorgingsgebied. De tussenliggende kernen hebben de keuze naar welke hoof dkern ze gaan; in het koopstromenonderzoek werd al aangegeven dat er vaak - maar niet uitsluitend - voor de dichtstbijzijnde kern wordt gekozen. Veendam is centraal in de driehoek gelegen; de overige drie kernen liggen op maximaal 20 kilometer. Het secundaire verzorgingsgebied van Veendam bestaat uit de kleinere dorpen net buiten de gemeentegrens, zoals Muntendam, Meeden, Zuidbroek, Nieuwe Pekela en in iets mindere mate Oude Pekela. Ook alle andere kleine dorpen en buurtschappen/gehuchten rondom de gemeente Veendam worden tot het secundaire verzorgingsgebied van Veendam gerekend. Grootste trekker in de regio is zonder twijf el de stad Groningen, met een zeer groot, gevarieerd en onderscheidend aanbod op gebied van retail, horeca en cultuur, op ruim 30 kilometer.

De inf rastructuur tussen Veendam en Groningen is op een hoog niveau, zowel met de auto als met het OV, waardoor de aantrekkingskracht van Groningen op consumenten uit Veendam hoog is. De treinverbinding tussen Veendam en de stad Groningen zorgt ook voor f orensenverkeer. Hoewel Veendam hemelsbreed circa 20 kilometer van de Duitse grens ligt, prof iteert het daar slechts beperkt van; met name Winschoten (en in mindere mate Hoogezand en Stadskanaal) zijn eenvoudiger te bereiken vanuit het Duitse achterland. Westelijk van Veendam ligt in Drenthe de hoof dstad Assen, die via de N33 snel (in circa een half uur) bereikbaar is vanuit Veendam en omgeving. Het omgekeerde geldt uiteraard ook. Assen kent een aanbod dat royaal groter is dan dat van Veendam; hier is bijna 190.000 m² WVO aan detailhandel aanwezig.

28 Figuur 5.1: Ligging Veendam

Bron: BRDG Advies

De gemeente Veendam heef t een relatief overzichtelijke structuur met een aantal winkelclusters (zie ook f iguur 5.2 op de volgende pagina). Het gaat daarbij om de volgende gebieden: • • • • •

Centrum Veendam Winkelcentrum Autorama (Veendam-Noord) Supermarktcentrum De Reede (Sorghvliet / Veendam-Zuid) Supermarktcentrum Wildervank (Apollolaan) Perif ere detailhandelslocaties industrieterrein ten oosten van het centrum (Transportweg/Lloydsweg/Van Stolbergweg/alle bedrijvigheid ten noorden en zuiden van de Geert Veenhuizenweg)

Ten noorden van het centrum en ten westen van Autorama, aan de doorgaande weg richting Muntendam, ligt nog een kleinschalig winkelcluster met een beperkt aantal zaken in de detailhandel. Het gaat om ‘De Brink’, waar onder andere een groenteboer, witgoedwinkel, kapper, caf etaria en pizzeria zijn gevestigd. De kwalitatieve uitstraling is beperkt en er is geen direct verbinding met het centrum.

29 De verzorgingsstructuur is hiermee duidelijk en overzichtelijk; in de visie van 2013 is hiervoor ook gepleit. Alle overige detailhandelslocaties (met supermarkten) zijn sindsdien verdwenen, en geconcentreerd in de bestaande winkelgebieden. In dit hoof dstuk wordt ingegaan op de kwalitatieve positie die de verschillende winkelgebieden hebben. De bestaande winkelstructuur wordt besproken en tevens worden de sterke en zwakke punten benoemd. Figuur 5.2: Winkelclusters Veendam

Bron: BRDG Advies

30 5.2 Veendam - Centrum Het centrum van Veendam is het belangrijkste winkelgebied van Veendam. Het heef t het grootste aanbod aan voorzieningen in detailhandel en horeca en vormt daarnaast het cultureel en maatschappelijke hart van Veendam.

Winkelstructuur De winkels in het centrum van Veendam zijn gesitueerd in een duidelijk af gebakend gebied dat op hoof dlijnen begrensd wordt door de Van Beresteijnstraat aan de noordzijde, het Prins Hendrikplein aan de westzijde, het Julianapark aan de zuidzijde en het Beneden Oosterdiep aan de oostzijde. In het centrum is het voor bezoekers goed mogelijk om een rondje te wandelen. Binnen dit kwadrant is er een onderscheid te maken tussen verschillende centrumdelen: de Winkler Prins Passage, de Promenade en het Veenlustplein kunnen gezien worden als het A1-gebied van het centrum. In dit gebied bevinden zich trekkers als HEMA, Leads en Van Uf f elen. Daarnaast zijn er diverse, met name zelf standige, winkels in het modische en luxe segment en bekende f iliaalbedrijven in bijvoorbeeld drogisterij, textiel en optiek te vinden. Dit aanbod wordt aangevuld met een redelijk aanbod aan daghoreca. De hoeveelheid avondhoreca (dinermogelijkheden) is beperkt. Figuur 5.3: Overzicht centrumgebied Veendam

Bron: BRDG Advies

31 De kwaliteit van het winkelvastgoed en de openbare ruimte is over het algemeen hoog, zeker na de recente herinrichting van het Veenlustplein en de Promenade. Ondanks situering en uitstraling van dit gedeelte is de leegstand hier de af gelopen jaren zienderogen toegenomen, met name in grote delen van de Winkler Prins Passage en de Promenade. Het Veenlustplein is nog grotendeels gevuld, maar Holland & Barrett is eind 2021 uit het pand aan de zuidoost zijde van het plein vertrokken. Ook de naastgelegen Kruidvat twijf elt aan de toekomst van de winkel in het centrum van Veendam. Omdat het om twee redelijk grote panden gaat met een brede gevel en een goede zichtlijn naar zich toe, kan dit op termijn een probleem worden voor het Veenlustplein. Figuur 5.4: Hoogwaardig, maar leegstaand vastgoed Winkler Prins Passage

Het ABC-complex vormde van oudsher een belangrijke trekker voor het centrum, met de klassieke combinatie van Albert Heijn, Blokker en C&A en een parkeerdek daarboven. Anno 2021 kan echter gesteld worden dat het ABC-complex problematisch f unctioneert. De Albert Heijn is sinds maart 2021 weg uit het complex en de C&A sinds begin 2022. De commerciële uitstraling van het vastgoed is matig en het f eit dat de f uncties overdekt zijn gevestigd, maakt dat ze enigszins ‘weggestopt’ zijn in het centrum. In het noordelijke gebied is het grootste parkeercluster van het centrum gesitueerd: de Promenade-parkeerplaats op maaiveld. Vanaf met name de noordzijde van Veendam (Meeden/Muntendam en de N33 vanaf Groningen/Duitsland) is dit de meest logische aanlandplaats voor consumenten die Veendam met de auto bezoeken. Daarbij valt op dat de Promenade-parkeerplaats aanzienlijk beter benut wordt dan het ABC-parkeerdek: veel consumenten geven er de voorkeur aan om geen helling op te rijden. Ook is de verwijzing vanaf de aanrijroute naar het parkeerdek niet opvallend genoeg. Vanaf de Promenade-parkeerplaats zijn de Winkler Prins Passage en, via het Promenadepad, het ABC-complex en de rest van het centrum direct te bereiken. De parkeerplaats is daarmee een belangrijk bronpunt.

Echter, de inrichting (inclusief die van het Promenadepad) is gedateerd en blijf t sterk achter bij de inrichting van het overige centrum. Zo ontbreekt een goede looproute over de parkeerplaats en is de aansluiting op het ABCbronpunt niet op niveau. De parkeerplaats is niet gastvrij voor centrumbezoekers; dit wordt onder andere veroorzaakt door de bestrating en het hoogteverschil.

32 Figuur 5.5: Uitstraling van het ABC-complex is matig

De leegstand in dit gebied is relatief beperkt, maar de leegstaande panden of panden zonder directe publieksf unctie (zoals o.a. het pand op de hoek van de Promenade) springen op een negatieve manier in het oog en doen af breuk aan het totale centrum. Ook is er geen sprake van goede looproutes en zichtlijnen: vanaf de parkeerplaats is de passage richting ABC niet aantrekkelijk; de aansluiting ontbreekt en daarmee voor de consument de logica om in die richting te lopen. Figuur 5.6: Promenade-parkeerplaats: belangrijk bronpunt, maar gedateerde inrichting

33 De Kerkstraat is van oudsher één van de belangrijkste centrumstraten van Veendam en loopt van de Bocht Oosterdiep (waar zich aan het begin een horecacluster bevindt), via het Kerkplein naar het Prins Hendrikplein, waar ook een horecacluster is. De positie van de Kerkstraat staat momenteel f ors onder druk. In het centrale deel (van Raadhuisplein tot Kerkplein) zijn nog diverse aantrekkelijke grote en kleinere winkels gevestigd, onder andere in het segment Mode & Luxe, In/Om Huis, Bruin & Witgoed en Vrije Tijd, met daarbij een groot aandeel zelf standige bedrijven. Maar tussen deze bedrijven door bevinden zich ook diverse, veelal relatief grote, leegstaande winkelunits en zelf s verpauperde objecten, die qua uitstraling (‘donkere en soms vieze plekken’) af breuk doen aan de uitstraling en levendigheid van de straat als geheel. Figuur 5.7: Middengedeelte Kerkstraat, sterke winkelconcepten…

Figuur 5.8: … maar ook diverse grote leegstaande units

34 De moeilijke positie van de Kerkstraat is het meest zichtbaar in de Kerkstraat-Oost (vanaf Raadhuisplein tot Bocht Oosterdiep) en de Kerkstraat-West (vanaf Kerkplein tot Prins Hendrikplein). In deze delen is de gemeente nadrukkelijk bezig om winkels te verplaatsen naar het meer centrale deel van het winkelgebied. Aan de achterzijde van de KerkstraatWest zijn aan de J.G. Pinksterstraat twee supermarkten gelegen, inclusief een grote parkeerplaats. De achterkanten zijn gericht naar de Kerkstraat en de entrees hebben geen relatie met de rest van het winkelgebied. De supermarkten liggen daardoor niet goed in de winkelstructuur en staan los van het echte winkelgebied. Hoewel de mogelijkheid tot combinatiebezoek aanwezig is, gebeurt dit slechts in beperkte mate; hierdoor is sprake van een beperkte meerwaarde voor de Kerkstraat. Niet voor niets zijn de Kerkstraat-Oost en West de af gelopen jaren benoemd als transf ormatiegebieden en vinden inmiddels de eerste stappen plaats richting transf ormatie en sanering. Twee branden in het oostelijke deel van de Kerkstraat hebben de positie van dit deel van de straat nog verder verzwakt. Figuur 5.9: Kerkstraat-Oost: transformatie leegstaande panden wenselijk en reeds gestart (2020)

Figuur 5.10: Kerkstraat-Oost: voortgang transformatie (2021)