Document · PDF

Woningmarktonderzoek Rijnenburg

Gemeenteraad 29 januari 2026, gemeente UtrechtBij agendapunt: Raadsvoorstel Leidende principes Rijnenburg35.335 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 4 van 4

Naast de grotere aandacht voor de duurzaamheid van vastgoed en gebiedsontwikkelingen speelt de klimaatadaptiviteit op middellange en lange termijn een belangrijke rol. De recent groeiende aandacht hiervoor laat zien dat dit een factor is die in belang groeit om de (brede) waarde van gebieden op lange termijn te behouden, inclusief mogelijke effecten op locatiekeuze. Op korte en middellange termijn speelt een rol dat in bouwvoorschriften meer aandacht zal ontstaan voor allerlei klimaataspecten: rondom hitte, overstroming. Een vertaling wat water en bodem sturend gaat betekenen in gebieden zal niet lang op zich laten wachten. Dit betekent ongetwijfeld iets voor de uitgeefbaarheid van Rijnenburg, maar biedt ook kansen over: water wonen, en echt leven met het klimaat in het land waar we wonen. Ook signaleren we dat huishoudens die uit de Randstad verhuizen klimaatadaptatie in hun ‘verhaal’ aanhalen. En: hypotheekverleners houden rekening met klimaatrisico’s en dit thema gaat fors in belang toenemen, ook in Rijnenburg.

Deze trend kent een hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

10. Groeiende aantrekkelijkheid van gemengde gebieden, naar een 10 minuten stad

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

Grote gebiedsontwikkelingen anno 20242050-2100 gaan om meer dan alleen wonen. Voor de sterkste stedelijke locaties speelt er al een aantal jaar een ‘paradigmawissel’ van monofunctioneel woningbouwtoevoegen naar multifunctioneel en integraal. We verwachten een structurele en groeiende trend van gemengde gebiedsontwikkelingen op locaties waar de ruimtedruk het grootst is, omdat je domweg niet anders kunt.

Belangrijk is een zorgvuldige uitwerking van de gemeentelijke barcode voor de 10 minuten stad in Rijnenburg. In de eerste plaats moet alles wat nodig is op wekelijkse basis in Rijnenburg voor handen zijn qua winkels, dienstverlening, sport, welzijn en zorg.

Het Rijk zet sinds enkele jaren in op mixed use in de grote hoogstedelijke gebiedsontwikkelingen (NOVEX-locaties), zowel binnenstedelijk als aan de stadsrand. Deze zijn zeer aantrekkelijk ook vanwege substantiële (rijks-) investeringen in infrastructuur. Het aantal NOVEX-gebieden neemt met rasse schreden toe. Van 14 bij start, naar 19 in 2024, tot naar verwachting 40 tot 60 (in voorbereiding) op veel meer plekken in Nederland. Allen stedelijke mixed-use gebieden met substantiële woon- en werkprogramma’s.

Aandachtspunt is zorgen voor voldoende werkgelegenheid van verschillende typen. In andere grootschalige gebieden heeft dit de consequentie dat bijna 50% van alle meters gaat bestaan uit niet wonen functies. De impact op de rentabiliteit van de gebiedsontwikkeling is enorm. We raden daarom aan hele duidelijke keuzes te maken over: realiseren van voldoende werkgelegenheid, zonder dat dit al te zeer ten koste gaat van het verdienvermogen van Rijnenburg. Dit is echter een zwaar wegende opgave en vraagt tegelijkertijd om zeer goede openbaar vervoersverbinding met andere werkgelegenheidsconcentraties en keuzes die zorgen voor veel banen in het gebied. Het is echter geen geëigende kantorenlocatie. De bulk van de banen zal van voorzieningen en dienstverlening en maatschappelijke functies moeten komen. Hier zit spanning op: wonen en werken behoort tot het hart van de 10 minuten stad. Het risico op forse pendel of een eenzijdige wijk op afstand van Utrecht is reëel.

Deze trend kent een hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg 11. Waardering van autogebruik (waarde, parkeren, ontwikkelrichting, geïntegreerde mobiliteitsoplossingen, transformatiepotentieel)

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

De waardering van autogebruik is aan verandering onderhevig. Dit heeft invloed op de manier waarop gebiedsontwikkelingen worden vormgegeven. De nadruk verschuift naar duurzamere mobiliteitsoplossingen en het creëren van leefbare wijken die goed bereikbaar zijn zonder de auto. Door verschillende vervoerswijzen te combineren binnen een gebied wordt het gebruik van een

De ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit speelt een cruciale rol in Rijnenburg, meer nog dan in andere grote gebiedsontwikkelingen. Er is echter nog lange tijd onzekerheid over de te kiezen OV. Voor de ontwikkelstrategie brengt dit grote dilemma’s met zich mee om vanaf de start al een goed werkend stadsdeel te worden, en in het ruimtegebruik consequent te kiezen voor een ondergeschikte rol van de auto, parkeren en

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

auto ontmoedigd en soms helemaal overbodig. Gebiedsontwikkelingen worden gestuurd naar een meer duurzame en multimodale mobiliteit. Dit omvat het ontwerpen van gebieden die gemakkelijk bereikbaar zijn te voet, per fiets of met het openbaar vervoer, en het verminderen van de afhankelijkheid van auto's als primaire vervoerswijze.

de inverse hiervan: in de ruimtelijke inrichting OV, fiets en wandelen centraal te stellen. Dit heeft ook consequenties voor welke doelgroepen en leefstijlen aangetrokken worden voor de locatie Rijnenburg. Parkeerruimte wordt bij en afnemend autogebruik steeds meer een strategische reservering voor toekomstig transformatiepotentieel.

Deze trend kent een hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg 12. OV-gebruik

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

We komen uit een periode van langjarige groei van het OV-gebruik. Covid-19 heeft gezorgd voor een (tijdelijke) trendbreuk. De verwachting is echter ook dat er op middellange termijn minder gereisd zal worden met onder andere de trein. Daarnaast worden in de Noordvleugel en de Zuidvleugel nieuwe vormen van hoog frequent en hoogwaardig OV toegevoegd (MRA en MRDH, MRU).

Hoogwaardige OV-locaties zijn al jaren hotspots voor hoogstedelijke woningbouw. Verandert dit nu er (naar verwachting) voorlopig minder wordt gereisd met het openbaar vervoer? Wij denken van niet. Stationslocaties (ook de nieuwe metrohaltes) zijn, zeker onder stedelijke doelgroepen, blijvend populaire woonlocaties waar vrijesectorhuur over het algemeen veelvuldig landt. We schatten in dat de eerder gesignaleerde afname van de behoefte aan parkeervoorzieningen bij woningen op korte en middellange termijn stabiliseert en dat de doelgroepen in de vrije sector huur en de middenhuur weer wat vaker een auto zullen bezitten. In de Randstad zien we dit als een tijdelijke ontwikkeling. Daarbuiten blijft autogebruik en autobezit een belangrijkere factor (en daarmee belangrijk voor de omvang van de parkeerplaatsen in de vrije sector huur).

Deze trend kent een hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg 13. Verzuiling 2.0 / verbubbeling van de samenleving

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

Nederlanders wonen steeds meer in hun eigen bubbel. Naast het toenemende individualisme in zijn algemeenheid liggen hieraan een aantal gerelateerde factoren aan ten grondslag, zoals social media gebruik, groeiende economische ongelijkheid,

Het is belangrijk om te erkennen dat het wonen in een 'bubbel' zowel positieve als negatieve aspecten kan hebben. Terwijl het mensen een gevoel van verbondenheid en gemeenschap in de directe leefomgeving kan bieden, kan het ook leiden tot segregatie,

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

wantrouwen in de samenleving en een verhardende politieke discussie. Ook in de woningmarkt speelt de groeiende segregatie van doelgroepen langs de lijnen van inkomen, opleidingsniveau en normen en waarden. Ook hoe we wonen is meer gesegmenteerd geraakt, met verschillende wijken en buurten die zich richten op specifieke sociaal-maatschappelijke groepen en leefstijlen, zoals jonge gezinnen, ouderen, expats, studenten, enzovoort. Dit is een trend die al langer gaande is, en naar verwachting de komende jaren ook niet snel zal stoppen.

beperkte blootstelling aan diversiteit, vermindering van empathie voor de ander en lagere sociale cohesie tussen verschillende bevolkingsgroepen. Hiermee wordt de afstand tot ‘een ander’ alleen maar groter. De vraag is hoe u hier in Rijnenburg mee om wilt gaan, en in ruimtelijke structuren, schaal en maat van deelgebieden, woningtypen prijssegmenten op blokniveau en koppeling van wonen aan (deel)voorzieningen zo goed mogelijk mee om gaat. Het vergt een mate van social engineering die we nog niet goed kennen in Nederland. Het is een cruciaal aandachtspunt, maar oplossingen in de blauwdruksfeer zijn gedoemd om te mislukken. Het vergt dan ook een grote mate van adaptiviteit in gebouwen, gebieden, openbare ruimte en structuur.

Deze trend kent een vrij hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg 14. Groeiende complexiteit van gebiedsontwikkeling. Netcongestie, water en bodem leidend, stikstofrisico’s, gemengde woon-werkgebieden, sociale inclusiviteit

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

Er staan op dit moment veel seinen op rood in de gebiedsontwikkeling. Op de korte termijn is de overvolle netcapaciteit misschien wel het grootste probleem. Maar ook zaken als water & bodem, stikstofuitstoot en het spanningsveld tusen ruimtevraag vanuit woon- én werkfuncties maakt dat gebiedsontwikkelingen complex zijn.

Belangrijk om voldoende vakinhoudelijke expertise, creativiteit en innovatie aan te trekken. U heeft dit beginsel al sterk in het DNA van betrokken partijen zitten. Rijnenburg is echter ook een gebiedsontwikkeling zoals we die nog helemaal niet kennen in Nederland. Plus: het risico is dat je kunt verzanden in de stapeling van ambities, zonder oog te houden voor de kern, en dat is: voorzien in de grote behoefte aan woningen, en het creëren van een aantrekkelijk nieuw stadsdeel. Het dan ook belangrijk te kiezen welke doelen (glas) hard zijn, en welke wenselijk. Het ontwikkelen van substantiële woningaantallen (25.000 woningen) in de gewenste betaalbaarheid in een robuuste mix staat wat dat betreft voorop

De uitdagingen van gebiedsontwikkelaars zijn dus groot en divers. Dit vraagt van gemeente en consortium om een gezamenlijke visie, lef en innovatiekracht een grote ontwikkeling zoals Rijnenburg. U zult samen een grote diversiteit van doelen met elkaar weten te verbinden. Het vak van ontwikkelaar is substantieel ingewikkelder geworden, en vraagt om innovateurs en koplopersdie ook onder deze veelheid van eisen die aan gebiedsontwikkeling worden gesteld kunnen leveren.

Daarnaast is wezenlijk een ontwikkelstrategie te ontwerpen die gestoeld is het meebewegen met veranderingen op die thema’s die de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg zo ingewikkeld maken.

Deze trend kent een vrij hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

B2: Demografische ontwikkelingen Deze bijlage In deze bijlage worden de demografische trends en ontwikkelingen die relevant zijn voor de ontwikkeling van Rijnenburg geschetst.

Om te bepalen wie de toekomstige bewoners van Rijnenburg zijn, lichten we eerst de verwachte demografische ontwikkeling van de U10 regio 13 en gemeente Utrecht toe voor de periode tot 2050. De U10: bijna 462.500 huishoudens in 2024, groei tot 2050 met circa 98.800 huishoudens Rijnenburg vormt een belangrijke ontwikkellocatie in de Utrechtse regio. In de U10 is sprake van een toename van het aantal huishoudens van ruim +20% tot aan 2050. Circa de helft van deze toename in de U10 komt voor rekenening van Utrecht. Zie tabbellen 2 en 3. We signaleren dat vrijwel alle typen huishoudens in aantal toenemen, met uitzondering van alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en alleenstaanden en stellen van 55-75 jaar. Daarnaast is de aangroei van jongeren en gezinnen in de stad Utrecht sterker dan in de regio. Utrecht: circa 192.375 huishoudens in 2024, groeit tot 2050 met circa 49.000 huishoudens Het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Utrecht groeide de afgelopen jaren sterk, zowel door migratie als door natuurlijke aanwas van de bevolking. In het peiljaar 2024 ligt het aantal huishoudens in Utrecht op circa 192.375. Ook voor de komende jaren wordt een flinke toename van het aantal inwoners en huishoudens verwacht. Op basis van de meest recente huishoudensprognose neemt het aantal huishoudens in de gemeente Utrecht vanaf 2024 tot 2050 toe met circa 48.935 nieuwe huishoudens2F .

Daarmee neemt het aantal huishoudens met circa 25% toe ten opzichte van 2024. Rijnenburg zal, zoals eerder is aangegeven, mogelijk vanaf 2035 worden gerealiseerd. Op basis van de huishoudensprognose mag verwacht worden dat het aantal huishoudens in gemeente Utrecht tussen 2035 en 2060 (de indicatieve ontwikkeltermijn van Rijnenburg) met ruim 25.000 nieuwe huishoudens zal toenemen. Tabel 15 laat voor Utrecht op hoofdlijnen een lichte ontgroening zien, gecombineerd met de ontwikkeling van een gestaag doorzettende vergrijzing. De verwachte huishoudensontwikkeling laat een afname zien van het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Dit hangt samen met de landelijke trend van ontgroening, die in grote delen van Nederland al langer speelt. Illustratief is dat er in 2024 voor het eerst sinds 1900 meer 65-plussers in Nederland zijn dan 20-minners. Deze ontwikkeling heeft ook een weerslag op de huishoudensontwikkeling van Utrecht. Als studentenstad en centrale centrumstad trekt Utrecht veel jongeren van andere delen van Nederland, maar de ‘aanvoer’ neemt landelijk fors af. De positie van Utrecht als stad van jonge mensen blijft.

Dit blijkt ook uit de situatie dat de omvang van het aantal jongeren en stellen tot 35 jaar de grootste huishoudensgroep in Utrecht is en blijft, gevolgd door de groep gezinnen (inclusief éénoudergezinnen), waar het in veel gemeenten inmiddels vooral gaat om de groei van oudere huishoudens. We zoomen hierna verder in op bijzonderheden van de huishoudensontwikkeling van Utrecht, om hiermee een basis te geven voor de verwachte huishoudensontwikkeling waar Rijnenburg als belangrijkste Utrechtse ontwikkellocatie op in moet spelen.

U10 is een netwerkorganisatie van de gemeenten Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Tabel 14: Verwachte huishoudensontwikkeling U10 exclusief Utrecht tot 2050 Doelgroep

2024

2024 2035

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

28.895

+3.765 +13%

-4.705 -16%

-935

Gezinnen (en 1-ouderhuishoudens)

96.625

+2.305

+2%

+8.700 +9%

+11.005 +11%

Alleenstaanden & stellen 35-55 jaar

29.250

+8.090 +28%

+3.150 +11%

+11.240 +38%

Alleenstaanden & stellen 55-75 jaar

72.575

-1.545

-2%

-4.475 -6%

Alleenstaanden & stellen 75+

41.830 +17.165 +41%

+17.110 +41%

+34.275 +82%

+120 +13%

+160 +17%

+280 +30%

Totaal

270.100 +29.900 +11%

+19.945 +7%

+49.845 +18%

Totaal excl. Overige

269.175 +29.780 +11%

+19.785 +7%

+49.565 +18%

Overig

925

2035 2050

2024 2050

-6.020

% -3%

-8%

Bron: ABF Primos (2024), bewerking Stec Groep (2024)

Tabel 15: Verwachte huishoudensontwikkeling Utrecht tot 2050 Doelgroep

2024

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

69.675

Gezinnen (en 1-ouderhuishoudens)

2024 – 2035 -970

2035 2050

2024 2050

-1%

-400 -1%

50.955

+5.220 +10%

+7.110 +13%

+12.335 +24%

Alleenstaanden & stellen 35-55 jaar

28.110

+6.565 +23%

+3.130 +9%

+9.695 +35%

Alleenstaanden & stellen 55-75 jaar

29.850

+7.625 +26%

+4.815 +13%

+12.440 +42%

Alleenstaanden & stellen 75+

11.990

+4.645 +39% +10.360 +62%

+15.005 +125 %

Overig

1.790

Totaal Totaal excl. Overige

+350 +20%

-1.370

% -2%

+475 +22%

+825 +46%

192.375

+23.440 +12% +25.490 +12%

+48.935 +25%

190.585

23.090 +12%

48.110 +25%

25.015 +11%

Bron: ABF Primos (2024), bewerking Stec Groep (2024)

Daarnaast nog een restopgave om woningtekort in te lopen, voornamelijk voor woningen voor huishoudens tot 35 jaar Naast de woningen die nodig zijn om alle nieuwe huishoudens te huisvesten zijn er ook woningen nodig om het woningtekort in de regio in te lopen. Het gaat om woningen die toegevoegd moeten worden voor mensen die nu ongewenst samenwonen of nog thuis wonen. Dit betreft voornamelijk jonge huishoudens tot 35 jaar en leidt tot een extra woningbehoefte afkomstig uit deze groep. Het gaat om een extra opgave van circa 27.000 woningen. 14 Dit is in het kader van het onderzoek voor Rijnenburg niet meegenomen of verder uitgewerkt.

Het statistisch woningtekort in de regio U10 volgens Primos 2024 bedraagt in 2024 ca. 27.000 woningen (6,6% van de woningvoorraad). Het is wenselijk om het woningtekort te reduceren naar 2%.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Vergelijking met prognose uit regionaal onderzoek voor de U10 In het woningbehoefteonderzoek voor de U10 (door ABF, december 2024) is de huishoudensontwikkeling voor Utrecht in de periode 2024 tot en met 2050 geraamd op 54.500 huishoudens. Dit is gedaan op basis van Primos 2023. Dit onderzoek op basis van Primos 2024 toont een huishoudenstoename van 48.935 huisoudens in de periode 2024 tot 2050. Beide onderzoeken gaan daarmee uit van een forse toename van het aantal huishoudens in Utrecht. Maar laten onderling een verschil zien van circa 5.560 huishoudens. Dit verschil ontstaat is te verklaren door het gebruik van verschillende prognoses (Primos 2023 en 2024) en uitgangspunten (periode 2024 t/m 2050 of periode 2024 tot 2050).

Vergrijzing heeft in Utrecht minder invloed dan elders, gezien de absolute aantallen jongeren en gezinnen in Utrecht Utrecht kent een relatief jonge bevolkingsopbouw die vergelijkbaar is met andere grote steden. Dit komt vanwege de aantrekkelijkheid van de stad om te wonen en de nabijheid van onderwijs en werkgelegenheid. Hoewel de komende jaren het aantal oudere huishoudens (75+) relatief sterk zal toenemen, blijven de alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en de gezinnen in Utrecht in absolute aantallen de grootste groepen in de stad. Zie tabel 15. Sterke groei in eenpersoonshuishoudens 50 tot 55% van alle huishoudens in Utrecht is alleenstaand in 2050. De toename van het aandeel eenpersoonshuishoudens betreft een trend die landelijk zichtbaar is. Gemeten over de hele bevolking zijn er meer alleenstaande jongeren en ouderen. Zowel jong als oud blijft daarbij langer alleen. Zie ook figuur 13 en tabel 16.

Figuur 13: Een- en meerpersoonshuishoudens in 2024, 2034 en 2049, Utrecht 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 tot 25 jaar

25-35

35-55

55-75

75+

Eénpersoonshuishoudens

2024 Bron: ABF Primos (2024), bewerking Stec Groep (2024)

tot 25 jaar

25-35

35-55

55-75

Meerpersoonshuishoudens

2035

2050

75+

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

De ABF Primos 2024 huishoudensprognose vormt de basis voor het aantal huishoudens in Utrecht in 2024 en het verwachte aantal huishoudens in 2050 Voor het bepalen van het huidige aantal huishoudens en de toekomstige huishoudensontwikkeling in Utrecht hanteren we de meest actuele huishoudensprognose van ABF Primos (2024). In dit model wordt de verwachte groei van huishoudenstypen naar leeftijd en samenstelling per gebied (buurt, wijk of gemeente) weergegeven. Deze prognose vormt ook de basis voor de landelijk gestelde woningbouwopgave. Belangrijk uitgangspunt voor de prognose in Primos 2024 is dat er rekening wordt gehouden met sterfte-, geboorte- en migratiecijfers. Al deze ontwikkelingen, gemeten over langjarige gemiddelden, vormen de basis voor het prognosticeren van de huishoudensontwikkeling in Utrecht in de komende jaren. De prognose van ABF kijkt niet verder dan 2050.

Tabel 16: Aantal een- en meerpersoonshuishoudens naar leeftijd in gemeente Utrecht in 2024 tot 2050 Huishoudens

2024

2034

2024 2035

2049

2024 - 2050

Leeftijd

Samenstelling

Abs.

tot 35 jaar

Alleenstaand

52.220

52.470

+255

53.215

+1.000

+2%

Stel

17.460

16.235

-1.225

15.085

-2.375

-14%

1-ouder gezin

10.950

12.245

+1.295

13.725

+2.780

+25%

Stel met kinderen

40.010

43.935

+3.925

49.565

+9.555

+24%

Alleenstaand

19.790

22.710

+2.920

25.915

+6.120

+31%

Stel

8.320

11.965

+3.645

11.895

+3.575

+43%

Alleenstaand

17.970

21.605

+3.635

24.560

+6.590

+37%

Stel

11.880

15.870

+3.990

17.730

+5.855

+49%

Alleenstaand

8.130

12.405

+4.275

19.220

+11.090

+136%

Stel

3.860

4.230

+375

7.775

+3.915

+102%

Overig

1.790

2.140

+350

2.620

+825

+46%

Totaal

192.375

213.675

+23.440

241.310

+48.935

+25%

Totaal excl. overige

190.595

211.535

+23.090

238.690

+48.110

+25%

Gezinnen

35-55 jaar

55-75 jaar

75+

Bron: ABF Primos (2024), bewerking Stec Groep (2024).

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

B3: Huidige woonwensen en gedragingen in beeld Deze bijlage In deze bijlage worden de woonwensen en gedragingen die relevant zijn voor de ontwikkeling van Rijnenburg in beeld gebracht. Het is een verdieping op paragraaf 2.3.

Doorstroming-bewegingen in Utrecht en de U16 Eerst werken we enkele figuren uiteen in zowel Utrecht als de regio U16 (exclusief Utrecht welke verhuisbewegingen huishoudens in Utrecht maakten. Figuur 14 en figuur 15 brengen verhuisbewegingen naar doelgroep in beeld en de verhuizing naar koop of huur. In figuur 16 en 17 is ook weergeven dat huishoudens in Utrecht vaker naar kleinere en gestapelde woningen verhuizen, in figuur 18 staat ook een overzicht naar de WOZ-klassen.

Figuur 14: Nieuwbouwwoningen (2019-2021) en daardoor vrijgekomen woningen in (2019-2023) naar verhuisde doelgroep

U16 excl. Utrecht

Utrecht

10%

Nieuwbouw

Vrijgekomen

30%

50%

360 225 300 130

540

235

60 590 265

1700

60%

1055

15 370 145

1540

1365

40% 30 300125

1715

Vrijgekomen

Nieuwbouw

20%

70% 35 190150

1380

660

80%

15 230100

90%

100%

1175

170 15

880

29050

170

1430

23010

405 36565

1920

595 50

Eenpersoonshuishouden Tot 35 jaar

Eenpersoonshuishouden 35 tot 55 jaar

Eenpersoonshuishouden 55 tot 75 jaar

Eenpersoonshuishouden >75 jaar

paar zonder kinderen Tot 35 jaar

paar zonder kinderen 35 tot 55 jaar

paar zonder kinderen 55 tot 75 jaar

paar zonder kinderen >75 jaar

paar met kinderen

Eenouderhuishouden

Overig huishouden Bron: CBS Microdata (2025). Bewerking Stec Groep (2025)

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Figuur 15: Nieuwbouwwoningen (2019-2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019-2023) naar eigendom

U16 excl. Utrecht

Utrecht

10%

Nieuwbouw

20%

30%

40%

50%

60%

80%

90%

100%

3.440

1.475

Vrijgekomen

70%

3.210

1.765

Nieuwbouw

1.320

2.855

Vrijgekomen

2.215

3.965

Koop

Huur

Bron: CBS Microdata (2025). Bewerking Stec Groep (2025)

Figuur 16: Nieuwbouwwoningen (2019-2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019-2023) naar oppervlakteklasse

U16 excl. Utrecht

Utrecht

10%

Nieuwbouw

825

Nieuwbouw 35

585

< 50

30%

530

50-75

40%

50%

70%

80%

1445

2615

1745

75-100

Bron: CBS Microdata (2025). Bewerking Stec Groep (2025)

100-150

100%

150-250

325 60

125

1140

1545

865

90% 745

990

1265

1095

1280

60% 825

945

1425

Vrijgekomen

20%

1025

175

>= 250

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Figuur 17: Nieuwbouwwoningen (2019-2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019-2023) naar woningtypen

U16 excl. Utrecht

Utrecht

10%

Nieuwbouw

365

Vrijgekomen

340

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

3330 3205

Nieuwbouw

615

1525

Vrijgekomen

860

3255

1190

90%

990

135 140

1205

110 140

500

460

2315

Hoekwoning

Meergezinswoning

Twee-onder-een-kapwoning

Vrijstaande woning

100%

415 485

Tussenwoning

Bron: CBS Microdata (2025). Bewerking Stec Groep (2025)

U16 excl. Utrecht

Utrecht

Figuur 18: Nieuwbouwwoningen (2019-2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019-2023) naar WOZ-klasse koopwoning

Nieuwbouw

10%

215

Vrijgekomen

360

30%

40%

50%

280

445

Nieuwbouw 50

Vrijgekomen

20%

320

1150

320

280

60%

1660

80%

240

1435

650

70%

215

945

530

2205

320

90%

1305

770

< 150 duizend

150-250 duizend

250-350 duizend

350-450 duizend

450-550 duizend

550-650 duizend

>= 650 duizend

Onbekend

Bron: CBS Microdata (2025). Bewerking Stec Groep (2025)

155

490

220

100%

21020595

485

420 525 75

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Knelpunten tussen woonwensen en verhuisgedrag in Utrecht In de tabellen hierva geven we de analyse weer van de knelpunten waar de 20 Stec Doelgroepen met een stedelijke en een suburbane woonvoorkeur in Utrecht tegenaanlopen in het zoeken naar een woning. We geven telkens weer waar de woonvoorkeur van huishoudens liggen, in vergelijking tot hun huisvestingsgedrag. Hoe sterker het kleurgebruik hoe groter het verschil tussen wens en waar mensen daadwerkelijk terecht komen. De negatieve percentages (rood opkleurende vakjes) geven telkens aan hoeveel procent minder huishoudens landen in het betreffende woningtype in vergelijking met hun wens. In de vakjes met positieve percentages (de groen opkleurende vakjes) ziet u vervolgens waar deze huishoudens in belanden (en ook vaker in belanden dan hun primaire wens). Als voorbeeld: alleenstaanden en stellen tot 35 jaar met een laag inkomen en een stedelijke woonvoorkeur belanden flink minder in een grondgebonden koopwoning en juist fors meer in een sociale huurwoning. Interessant aan deze analyse is ook dat deze inzicht geeft in de compromissen die huishoudens sluiten bij het realiseren van hun woonwens. De doelgroepen met de sterkst opkleurende vakjes zijn in de praktijk bereid het vaakst af te wijken van hun primaire woonwens.

Tabel 17: Knelpunten stedelijke doelgroepen SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP

VSH APP

KOOP APP

Doelgroep

Inkomen

A&S <35 jaar

Laag

-5%

-3%

-12%

29%

-3%

-7%

A&S <35 jaar

Midden

-1%

-37%

24%

25%

-14%

A&S <35 jaar

Hoog

-34%

44%

-20%

Gezinnen

Laag en midden

-7%

-1%

-7%

10%

-4%

Gezinnen

Hoog

-2%

-7%

-1%

-6%

A&S 35-55 jaar

Laag

-3%

-2%

10%

-5%

A&S 35-55 jaar

Midden en hoog

-1%

-15%

-26%

-19%

A&S 55-75 jaar

Laag

-2%

-3%

-4%

A&S 55-75 jaar

Midden en hoog

-2%

-14%

10%

-5%

A&S 75+

Laag

-7%

-5%

A&S 75+

Midden en hoog

-11%

-4%

-5%

Bron: WoON 2021 en CBS Microdata, bewerking Stec Groep (2024)

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Tabel 18: Knelpunten suburbane doelgroepen Doelgroep

Inkomen

SH GGB

VSH GGB

A&S <35 jaar

Laag

-5%

-2%

-40%

59%

-5%

-6%

A&S <35 jaar

Midden en hoog

-62%

26%

33%

Gezinnen

Laag en midden

-9%

-11%

27%

-7%

Gezinnen

Hoog

-7%

-2%

A&S 35-55 jaar

Laag

-9%

-3%

-13%

27%

-8%

A&S 35-55 jaar

Midden en hoog

-6%

-23%

10%

18%

A&S 55-75 jaar

Laag

-5%

-6%

-9%

A&S 55-75 jaar

Midden en hoog

-2%

-1%

11%

-4%

-10%

A&S 75+

Laag

-1%

A&S 75+

Midden en hoog

-2%

-9%

21%

-11%

Bron: WoON 2021 en CBS Microdata, bewerking Stec Groep (2024)

KOOP GGB

SH APP

VSH APP

KOOP APP

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

B4: Kwalitatieve woonbehoefte 2035-2050 Deze bijlage Op basis van de trends, ontwikkelingen en transities (paragraaf 2.1), demografische ontwikkelingen (paragraaf 2.2) en de huidige woonwensen en gedragingen van huishoudens in Utrecht schetsen we in deze bijlage de kwalitatieve woonbehoefte voor de periode 2035-2050.

Methodologie: het Stec-Doorstroommodel is een vraag gestuurde opgave door confrontatie huidige woonsituatie met aangegeven voorkeuren Door de ontwikkeling van doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie, verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (WoON2024) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van de woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraaggestuurde confrontatie die per saldo een jaarlijkse kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert. Aanbodgestuurde opgave met diepgravende analyse van feitelijke verhuisbewegingen Met CBS Microdata verfijnen we het Stec-Doorstroommodel verder. Hiermee brengen we namelijk de daadwerkelijke verhuisbewegingen van doelgroepen in de gemeente in beeld. Dit doen we naar woningtypen en prijssegmenten waarnaar deze doelgroepen in de afgelopen vijf jaar zijn verhuisd. Hiermee brengen we een aanbodgestuurde opgave in beeld. Reële opgave voor Utrecht, rekening houdend met betaal- en beschikbaarheid Zowel de vraag- als aanbodgestuurde opgave geven waardevolle inzichten. We brengen beide in het onderzoek in beeld, zodat ook een vergelijking mogelijk is.

Figuur 19: Woonbehoefte 2035-2050 Utrecht in twee scenario’s

Appartement/ Nultredenwoning

Grondgebonden

-1.000

SH GGB

-70

VSH GGB

-35

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

2.095 325

KOOP GGB

2.825

5.310 7.535 8.010

SH APP/NULT. VSH APP/NULT. KOOP APP/NULT.

Op basis van primaire woonvoorkeur

2.155

7.385 6.185

6.880

Op basis van gerealiseerde verhuisbewegingen

Bron: WoON 2021 en CBS Microdata, bewerking Stec Groep (2024). De hierboven getoonde woningbehoefte wijkt licht af van de huishoudensprognose van ABF. Dit verschil is te verklaren door de bewerking die Stec Groep heeft gedaan op de onderliggende ABF Primos prognose. Daarbij heeft een correctie plaatsgevonden op het aantal oudere huishoudens dat intramuraal woont (dat wil zeggen: binnen de muren van een instelling woont) en daardoor niet tot de reguliere huishoudens wordt gerekend. Deze huishoudens vormen geen onderdeel van de ‘reguliere’ woonbehoefte zoals hierboven uiteen is gezet.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

B5: Kwalitatieve woonbehoefte stedelijke doelgroepen Deze bijlage In deze bijlage worden de kwalitatieve woonbehoeften van stedelijke doelgroepen beeld gebracht. Het is een verdieping op paragraaf 2.5.

Tabel 19: Woonbehoefte stedelijke doelgroepen op basis van confrontatie woonwens en verhuisgedrag

100%

midden

22%

21%

16%

18%

100%

hoog

23%

12%

17%

10%

18%

100%

laag en

31%

17%

33%

100%

hoog

34%

41%

100%

laag

18%

10%

54%

100%

midden

27%

18%

10%

18%

10%

100%

laag

21%

10%

51%

100%

midden

28%

25%

12%

11%

100%

laag

22%

11%

47%

100%

midden

19%

24%

14%

18%

100%

& stellen tot 35 jaar

gezinnen

Totaal

54%

€ 390.000)

Vrije sector huur

(< € 390.000)

Middenhuur

Koop betaalbaar

Sociale huur

(> € 1.100)

Vrije sector huur

(> € 390.000)

Middenhuur

10%

(< € 390.000)

Sociale huur

laag

Koop betaalbaar

Inkomen

alleenstaanden

(> € 1.100)

Deelgebieden

Koop vrije sector (>

Appartementen / nult.

Koop vrije sector

Grondgebonden

midden

alleenstaanden en stellen 35 54 jaar

en hoog

alleenstaanden en stellen 55 74 jaar

en hoog

alleenstaanden en stellen 75 jaar +

en hoog

Bron: ABF Primos (2024), bewerking Stec Groep (2024). Hoe donkerder groen, des te sterker de woonbehoefte van de doelgroep voor het type en segment woning.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Tabel 20: aandelen naar type en segment binnen woningbehoefte Utrecht 20352050

Koop vrije sector (> € 390.000)

Sociale huur

Middenhuur

Vrije sector huur (> € 1.100)

Koop betaalbaar (< € 390.000)

Koop vrije sector (> € 390.000)

Aantal

1.015

105

1.955

2.110

7.770

3.255

1.515

3.845

2.690

24.300

Aandeel

4,2%

0,4%

0,2%

8,0%

8,7%

32%

13,4%

6,2%

15,8%

11,1%

100%

Vrije sector huur (> € 1.100)

Koop betaalbaar (< € 390.000)

Totaal

Middenhuur

Appartementen / nult.

Sociale huur

Grondgebonden

Bron: ABF Primos (2024), WoON (2021), CBS microdata (2024), bewerking Stec Groep (2024). Percentages afgerond op 0,1%.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

B6: Prognosticeren van toekomstige woonwensen en gedragingen Deze bijlage Op basis van de trends, ontwikkelingen en transities (paragraaf 2.1), demografische ontwikkelingen (paragraaf 2.2) en de huidige woonwensen en gedragingen van huishoudens in Utrecht (paragraaf 2.3, 2.4 en 2.5) verdiepen we op de toekomstige woonwensen en gedragingen. Dit om het effect op het wonen in Rijnenburg te bepalen. Het is een verdieping op paragraaf 2.6.

Sinds tien jaar wonen we kleiner, in Nederland. Dit is een trendbreuk met de periode sinds WOII, waarin nieuwbouwwoningen in Nederland groter worden. Dit hangt samen met de huishoudensverdunning We verwachten dat we de komende decennia in Nederland steeds vaker kleiner gaan wonen. Dit heeft naar verwachting ook impact op de woninggrootte van een- en tweepersoonshuishoudens in Rijnenburg. Drijfveren achter de trend van klein wonen gaan over demografische trends - steeds kleinere huishoudens, waarbij 50% van alle huishoudens uit één persoon bestaat - en veranderende leefstijlkeuzes. Woonidentiteit wordt hierin steeds bepalender en zorgt ervoor dat huishoudens in een gespannen woningmarkt liever concessies doen aan woonoppervlak dan aan woonidentiteit. Er is sprake van een trendbreuk: waar na de tweede wereldoorlog aanvankelijk steeds groter werd gebouwd met meer vierkante meter per huishouden, is deze ontwikkeling sinds circa vijftien jaar omgeslagen. De voorkeur voor klein wonen neemt toe, vooral in zeer stedelijke gemeenten. Uit ouder onderzoek van ons bureau bedient circa 60% van de gemeenten, provincies en corporaties klein wonen als structurele vraag in de woningmarkt.

Vooral in de G4/G32 wordt klein(er) wonen gezien als een gegeven, dat woninggroottes in Nederland meer in lijn met andere Europese landen brengt, en tegemoet komt aan de verstedelijking bij een dalende huishoudensomvang. Nederlanders wonen gemiddeld per persoon ruimer dan andere landen in Europa. Kleiner wonen is bij hen al langer gebruikelijk, zo hebben Nederlanders gemiddeld per persoon 52 m2 tot hun beschikking terwijl dit in bijvoorbeeld Duitsland 46 m2 is en in Groot Brittannië 44 m2 (Bron: Eurostat via NOS; De Correspondent, via Platform Woonopgave). We verwachten in Nederland ook een trend naar circa 45 tot 50 m2 per persoon.

Figuur 20: aandeel van de bevolking in een onderbewoond huis, in 2022 (in %)

Bron: NOS 2024, op basis van data van Eurostat. Bewerking Stec Groep.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Doorzetten van de trend uit zich voornamelijk in kleinere appartementen in Rijnenburg Kleiner wonen is op te splitsen in kleinere woningen van 40-50 meter gbo en tiny housing. Het kleiner wonen in Rijnenburg gaat hoofdzakelijk over het eerste: kleinere appartementen, uitgaande van de huishoudensomvang en betaalbaarheidseisen die huishoudens stellen. In geval van Rijnenburg gaat het om kleinere appartementen. Kleiner wonen is vrijwel altijd een compromis tussen woonoppervlak en woonidentiteit, in combinatie met wat huishoudens zich kunnen veroorloven De keuze voor een kleine woning (40 tot 50 m2) komt voort uit de afweging tussen woonoppervlak en woonidentiteit (zie afbeelding) . Huishoudens hebben enerzijds een gelimiteerd budget, zeker gezien de stijgende prijzen in de stad. Anderzijds jagen zij een stedelijke leefstijl (van flexibiliteit, diversiteit en een verminderde focus op bezit) na. Om aan allebei tegemoet te komen maken zij de keuze tussen woonidentiteit (wonen passend bij hun stedelijke identiteit) of ruimer wonen (goedkoper, maar verder buiten de Randstad). De trend van kleiner wonen aan dat huishoudens steeds vaker kiezen voor behoud van woonidentiteit in plaats van voor vierkante meters.

De belangrijkste drijfveren achter kleiner wonen zijn demografische ontwikkelingen - zoals verstedelijking en de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens - in combinatie met veranderende leefstijlkeuzes (nadruk op ervaring, flexibiliteit, woonidentiteit). In een gespannen woningmarkt verschuift het compromis van vierkante meters naar locatie en bijbehorende woonidentiteit. Gedeelde ruimtes en voorzieningen bepalen aantrekkelijkheid van kleiner wonen Tegelijkertijd zijn micro-appartementen een (extreem) kritisch product. De vraag naar microappartementen reageert bovengemiddeld sterk op vraag-/aanbodverschuivingen omdat de appartementen een niche in de woningmarkt vormen. Bij (hoge) marktdruk is het afzetrisico nihil, maar bij marktontspanning ontstaan leegstandsrisico’s wanneer sprake is van een inferieur product. Het is dan ook belangrijk om in Rijnenburg adaptief te bouwen en bijvoorbeeld met modulaire concepten rekening te houden met de huisvestingswens om kleiner of juist weer wat groter te kunnen wonen. Daarnaast zijn collectieve ruimten aantrekkelijk om te combineren met appartementen. Voorzieningen in de gebouwomgeving en voorzieningen in het gebouw zijn daarbij communicerende vaten. Hoe meer voorzieningen in de gebouwomgeving, hoe minder belangrijk voorzieningen in het gebouw zijn.

Als er bijvoorbeeld een sportschool of stomerij naast het complex aanwezig is, is deze voorziening niet meer nodig in het gebouw. Omgekeerd geldt hetzelfde: als een complex met micro-appartementen verder van voorzieningen is gelegen, bepalen voorzieningen in het complex grotendeels de kwaliteit.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Gedeelde ruimtes en voorzieningen zijn een manier om kleine appartementen aantrekkelijker te maken voor bewoners. Door het kleine woonoppervlak hebben gedeelde voorzieningen relatief snel meerwaarde als verlengstuk van de woning. Voorbeelden zijn: collectieve buitenruimten (denk aan een gemeenschappelijke (dak)tuin), wasserette, fitnessruimte, lobby-/ontvangstruimte, co-working space met of zonder keuken of koffiebar). Hoe meer bewoners, hoe groter het draagvlak voor gedeelde voorzieningen. Het succes van dit soort voorzieningen kent echter ook een omslagpunt, dat valt of staat met de verantwoordelijkheid die bewoners er voor voelen. Naast een goed beheer van gedeelde voorzieningen, is het ons-kent-ons-gevoel van belang. Bewoners voelen doorgaans meer verantwoordelijkheid voor collectieve ruimten en voorzieningen als zij ook de andere gebruikers er van kennen. Klassiek voorbeeld is de Amsterdamse Bijlmermeer, waar het ontbreken van de menselijke maat het verantwoordelijkheidsgevoel van bewoners afzwakte en verloedering in de hand werkte. Een passende maat en schaal van het complex is dus wezenlijk. Naar verwachting neemt de druk op de ruimte tot 2050 alleen maar toe De druk op de ruimte zal landelijk en in Utrecht de komende jaren verder toenemen door de groei van het aantal huishoudens.

Er ligt landelijk en in de U10 dan ook een forse bouwopgave om in deze toekomstige woningbehoefte te voorzien. De groei moet opgevangen worden in de bestaande stad en een beperkt aantal uitbreidingsgebieden, zoals Rijnenburg en locaties in de U10 zoals Groot Merwede (Galecopperzoom en Westraven), waar vanaf 2035 in totaal circa 75.000 woningen worden toegevoegd. Het gevolg hiervan is dat meer mensen en functies de ruimte met elkaar moeten delen. Nieuwe woningen werden de afgelopen jaren al steeds kleiner Zo nam landelijk de gemiddeld oppervlakte in de nieuwbouw met circa 0,5 – 1,0% per jaar af 15. Ook laten gegevens van de NVM zien dat er steeds meer ‘kleinere’ woningen worden gebouwd met een oppervlakte tot 100 m², zie ook figuur 21. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat er steeds meer appartemen worden toegevoegd door nieuwbouw. Deze hebben gemiddeld genomen een kleiner woonoppervlak dan grondgebonden woningen. Daarnaast kan een mogelijke verklaring worden gevonden in het sturen op de verbetering van de betaalbaarheid van woningen.

Figuur 21: Aanbod nieuwbouwwoningen naar oppervlakteklasse in Nederland 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

25%

32%

28%

2021

2022

36%

48%

0% 2020 < 100 m2

100 - 140 m2

140 tot 180 m2

> 180 m2

Bron: NVM (2024). Nieuwbouwrapport Q3, bewerking Stec Groep (2024)

Bron: CBS

2023

2024

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Mede door de huishoudensverdunning is de druk op betaalbaarheid toegenomen en wonen we in de toekomst steeds kleiner Een belangrijk aandachtspunt is dat met de toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens over de verschillende leeftijdsklassen huishoudens eerder bereid zijn in een kleine(re) woning te gaan wonen, in hun afwegingen rondom locatie-woninggroottebetaalbaarheid. Kleine huishoudens sluiten vaker het compromis ten van faveure van een stedelijke ligging en een kleinere woningomvang dan gezinnen dat doen. In het compromis dat huishoudens sluiten in hun verhuisgedrag is bijvoorbeeld zichtbaar dat een flink deel van de huishoudens bij een gelijk budget de voorkeur geeft aan een kleinere woning op een zeer aantrekkelijke locatie, boven een grotere woning op een voor hen minder aantrekkelijke locatie. Zo ontstaat er landelijk een ruimtelijk patroon waarbij huishoudens met een vergelijkbaar budget die graag (hoog)stedelijk wonen genoegen nemen met kleinere woningen, terwijl huishoudens die waarde hechten aan een grotere woning vaker kiezen voor een woning in een meer suburbaan of landelijk woonmilieu, bijvoorbeeld verder uit de stad Utrecht en verder uit de Randstad. In de toekomst is wonen dan ook steeds vaker een compromis: kleiner oppervlak, maar daardoor wel betaalbaar.

Voorzieningen in de woonomgeving belangrijk, zeker bij kleiner wonen Wanneer de privéruimte in een stedelijk gelegen woning kleiner is, neemt het belang van gedeelde en openbare voorzieningen in het woongebouw en in de woonomgeving toe. Deze dienen als verlengstuk van de woning. Dit geldt voor alle doelgroepen en huishoudens: jong, oud en gezinnen. Ook het belang en het gebruik van de openbare ruimte rondom de woning neemt toe. Hierdoor worden de kwaliteit en de gebruiksmogelijkheden van de openbare ruimte een steeds belangrijk aandachtspunt in zowel de woningkeuze als in de gebiedsontwikkeling. De hybride woonvorm : een gestapelde woonvorm met zoveel mogelijk kenmerken van een gezinswoning De verschijningsvorm van hyrbide woonvormen is mede afhankelijk van de stedelijkheid, zie figuur 22. In gebieden met een lage stedelijkheid kan de hybride woonvorm overwegend kenmerken hebben van een reguliere grondgebonden woning. Denk aan een rij met gezinswoningen bovenop een (parkeer) gebouw gesitueerd rondom een daktuin, of een plintwoning met meerdere verdiepingen in de plint van een appartementengebouw. Hoe stedelijker het woonmilieu, des te meer kenmerken de woning heeft van een appartement. In de meest stedelijke gebieden gaat het om gezinswoningen aan inpandige leefstraten op hogere verdiepingen.

Een voorbeeld hiervan is de Maasbode in Rotterdam, die naar verwachting in 2026 wordt opgeleverd (foto’s van de Maasbode staan in figuur 22 en in figuur 23). De Maasbode richt zicht primair op 'stadse' gezinnen met kinderen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Figuur 22: Gestapelde (en betaalbare) woonvormen die aantrekkelijk zijn voor gezinnen in aantrekkelijke stedelijke woonomgeving

Bron: Stec Groep (2024)

Figuur 23: Voorbeeld gestapeld wonen voor gezinnen: de Maasbode Rotterdam

Bron: Funda.nl

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Bijlage C: Ontwerpend onderzoek Deze bijlage Om meer grip te krijgen op de woonbehoeftes van de toekomstige bewoners van Rijnenburg en de woonmilieus, deden we een ruimtelijke verkenning in de vorm van ontwerpend onderzoek. We voerden een ruimtelijke analyse uit om meer inzicht te krijgen in het ruimtebeslag van het te ontwikkelen gebied en de gebiedskenmerken. Daarnaast deden we een ruimtelijke verkenning waarbij we een aantal ruimtelijke knoppen vastzetten en inzicht kregen in de ruimtelijke consequenties en het effect hiervan op de woonmilieus. De verkenning biedt algemene inzichten in de ontwikkeling van Rijnenburg, en specifiek inzicht in de knoppen waaraan gedraaid kan worden in deze ontwikkeling. Deze bijlage geeft uitgebreidere toelichting op het indicatieve programma per deelgebied in Rijnenburg. Het geeft een verdieping op hoofdstuk 3.

Tabel 21: Indicatief programma Rijnenburg: twee derde appartementen, een derde als grondgebonden en/of hybride woningen Deelgebieden

Dicht -heid

Aantal woningen

Aantal in programma deelgebied App.

Hybride

Woonmilieu

Grondgebonden

Hart van Rijnenburg

150 wo/ha

16.205

13.775

2.430

stedelijk

Woon-werk zones

50 wo/ha

2.125

1.910

215

stedelijk

Historisch lint

15 wo/ha

905

815

laag en dorps

Zuidelijke rand

25 wo/ha

1.070

160

855

laag en groen

Nedereindse plas

50 wo/ha

3.600

900

1.800

23.905

16.835

3.600

3.470

Totaal

Bron: Stec Groep & KAS (2024), *Kolom 3 afgerond op vijftallen

groen met stedelijk karakter

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Tabellen deelgebieden Tabel 22: Bediende doelgroepen deelgebied Hart van Rijnenburg Kenmerken Dichtheid

150 wo/ha

Aantal woningen

16.205

Woonmilieu

stedelijk

Aandelen indicatief programma Type

Segment

Grondgebonden

Hybride

Appartementen

Sociaal

Overig betaalbaar*

Vrije sector (koop & huur)

15%

85%

38%

25%

Woonproducten • Betaalbare (starters) appartementen en compacte studio’s • Hybride stedelijke woningen voor gezinnen • Beperkt aandeel ruimere appartementen en penthouses • Studentenhuisvesting

Bediende doelgroepen Programma meest geschikt voor

Programma deelgebied minder geschikt voor

• Alleenstaanden en stellen, jong en oud

• Huishoudens met hogere inkomens die voorkeur geven aan meer traditionele gezinswoningen

• Stedelijk georienteerde gezinnen • Huishoudens met lage en middeninkomens • Sociale doelgroep • Koopstarters • Potententiele doelgroep: studenten

Bron: Stec Groep en Kas (2024). Getallen afgerond op 5-tallen, percentages op gehele procenten. *overige betaalbaar = middensegment exclusief sociaal

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Tabel 23: Bediende doelgroepen deelgebied woon-werk zones Kenmerken Dichtheid

50 wo/ha

Aantal woningen

2.125

Woonmilieu

Stedelijk

Aandelen indicatief programma Type

Segment

Grondgebonden

Hybride

Appartementen

Sociaal

Overig betaalbaar*

Vrije sector (koop & huur)

10%

90%

39%

37%

24%

Woonproducten • Betaalbare (starters) appartementen en compacte studio’s • Hybride stedelijke woningen voor gezinnen • Woon-werk woningen • Studentenhuisvesting

Bediende doelgroepen Programma meest geschikt voor

Programma deelgebied minder geschikt voor

• Jonge en middelbare alleenstaanden en stellen

• Huishoudens met hogere inkomens die voorkeur geven aan meer traditionele gezinswoningen

• Huishoudens met lage en middeninkomens • Sociale doelgroep • Koopstarters • Potententiele doelgroep: studenten

• Gezinnen die een een gebied willen wonen met minder reuring en meer ruimte voor bijvoorbeeld spelende kinderen.

Bron: Stec Groep en Kas (2024). Getallen afgerond op 5-tallen, percentages op gehele procenten. *overige betaalbaar = middensegment exclusief sociaal

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Tabel 24: Bediende doelgroepen deelgebied Nedereindse plas Kenmerken Dichtheid

50 wo/ha

Aantal woningen

16.205

Woonmilieu

groen met stedelijk karakter

Aandelen indicatief programma Type

Segment

Grondgebonden

Hybride

Appartementen

Sociaal

Overig betaalbaar*

Vrije sector (koop & huur)

45%

28%

17%

43%

40%

Woonproducten • Ruimere appartementen • Grondgebonden gezinswoningen voor huishoudens met hogere inkomens • Beneden / bovenwoningen • Rug aan rug woningen

Bediende doelgroepen Programma meest geschikt voor

Programma deelgebied minder geschikt voor

• Stedelijk georienteerde stellen en gezinnen

• (Jonge) alleenstaanden

• Huishoudens met midden en hoge inkomens

• Sociale doelgroep

• Koopstarters en doorstromende huishoudens • Ouderen Bron: Stec Groep en Kas (2024). Getallen afgerond op 5-tallen, percentages op gehele procenten. *overige betaalbaar = middensegment exclusief sociaal

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Tabel 25: Bediende doelgroepen deelgebied Historisch lint Kenmerken Dichtheid

15 wo/ha

Aantal woningen

905

Woonmilieu

laag en dorps

Aandelen indicatief programma Type

Segment

Grondgebonden

Hybride

Appartementen

Sociaal

Overig betaalbaar*

Vrije sector (koop & huur)

90%

10%

22%

39%

Woonproducten • Grondgebonden gezinswoningen voor huishoudens met hogere inkomens • Rug aan rug woningen • Kleinschalige appartementencomplexen • Beneden / bovenwoningen

Bediende doelgroepen Programma meest geschikt voor

Programma deelgebied minder geschikt voor

• Stellen van middelbare leeftijd • Gezinnen

• Huishoudens die stedelijk woonmilieu voorkeur geven

• Ouderen

• Sociale doelgroep

• Huishoudens met midden en hoge inkomens

• Alleenstaanden

Bron: Stec Groep en Kas (2024). Getallen afgerond op 5-tallen, percentages op gehele procenten. *overige betaalbaar = middensegment exclusief sociaal

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Tabel 26: Bediende doelgroepen deelgebied Zuidelijke rand Kenmerken Dichtheid

25 wo/ha

Aantal woningen

1.070

Woonmilieu

laag en groen

Aandelen indicatief programma Type

Segment

Grondgebonden

Hybride

Appartementen

Sociaal

Overig betaalbaar*

Vrije sector (koop & huur)

80%

15%

22%

39%

Woonproducten • Grondgebonden gezinswoningen voor huishoudens met hogere inkomens • Rug aan rug woningen • Kleinschalige appartementencomplexen • Beneden / bovenwoningen

Bediende doelgroepen Programma meest geschikt voor

Programma deelgebied minder geschikt voor

• Stellen van middelbare leeftijd • Gezinnen

• Huishoudens die stedelijk woonmilieu voorkeur geven

• Ouderen

• Sociale doelgroep

• Huishoudens met midden en hoge inkomens

• Alleenstaanden

Bron: Stec Groep en Kas (2024). Getallen afgerond op 5-tallen, percentages op gehele procenten. *overige betaalbaar = middensegment exclusief sociaal

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Bijlage D: (inter-) Nationale voorbeelden Deze bijlage In deze bijlage worden verschillende (inter-) nationale voorbeelden uitgebreider toegelicht. Dit vormt achtergrondinformatie bij hoofdstuk 5.

Merwedezone Utrecht Omschrijving

Utrecht bouwt in de Merwedezone aan de grootste binnenstedelijke en autovrije buurt van Nederland. Er komen in totaal 10.000 nieuwe woningen in de verschillende deelgebieden. Veel groen, duurzaam & autovrij. In 2005 is een eerste deelgebied ontwikkeld. Verdere ontwikkeling zal naar verwachting tot 2032 duren.

Programma wonen

6.000

Programma mix

30 tot 35% Sociale huur 25% middenhuur & betaalbare koop 40 tot 45% Vrije sector (huur en koop)

Overig programma voorzieningen

Horeca, sporthal, 2 basisscholen, middelbare school, werkruimtes, gezondheidscentrum, ouderencentrum, wijkcultuurhuis, kantoren

Oppervlakte

Vergelijkbaarheid met Rijnenburg

Plangebied

24,5 ha

Geïntegreerd in bestaande stad

Gemiddelde woningdichtheid

245 wo/ha

Transformatie van bestaand gebied

Nadruk ligt op wonen in gemengde stadswijk (10-minuten stad)

Bijna geheel gestapeld programma

Autoluw

Openbare ruimte

Gebouwvormen en hoogtes

Grotendeels autovrije openbare ruimte.

Coulissenstad: stadblokken in verschillende samenstellingen en wisselende hoogtes.

Veel groene ruimte Netwerk van korte en veilige wandel- en fietsroutes

Tot maximaal 18 bouwlagen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

Twee gebouwen met hoogteaccent van maximaal 23 en 33 bouwlagen (70 en 100 meter).

Ontsluiting en mobiliteit

Sociale interactie

Autoluw. Lage parkeernorm van 0,3 per woning. Niet parkeren op straat.

Een wijk met een levendige mix van wonen, bedrijvigheid, horeca en voorzieningen, waar je elkaar ontmoet en kunt spelen, sporten of ontspannen.

Mobiliteitshub(s) en breed aanbod van deelmobiliteit Voorlopig een busbaan, in de toekomst een tramlijn (Merwedelijn). Fietsparkeren: zoveel mogelijk als onderdeel van gebouw.

De autovrije openbare ruimte in de Merwedezone nodigt uit om elkaar te ontmoeten, te verblijven, te lopen, te spelen en te sporten.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

100

Strijp-S,* Eindhoven Omschrijving

Strijp S is een voormalige Philips fabriekslocatie. Het ligt in de schil rondom het centrum van Eindhoven. 99% van het programma is gestapeld. Oude bedrijfspanden zijn getransformeerd tot woon- en werkcomplexen wat het geheel een bijzondere en herkenbare uitstraling geeft.

Programma wonen

2.200

Programma mix

Verdeling woningen: 25 procent sociaal, 50 procent middelduur en 25 procent duur

Overig programma voorzieningen

Bruto vloeroppervlak: 438.000 m2, waarvan 135.000 m2 industrieel erfgoed. Van het totaal is 120.000 m2 bestemd voor werken, 30.000 m2 voor maatschappelijke en publieke functies (vooral Plint) en de rest voor woningbouw. Daarnaast ruimte voor horeca, kunst en cultuur, sport en evenemententerrein

Oppervlakte

Vergelijkbaarheid met Rijnenburg

Plangebied

30 ha

Inbreiding in bestaande stad

Gemiddelde woningdichtheid

75 wo/ha

Grote mix van wonen en werken Industriële eigenschappen behouden Divers woonprogramma Ruimte voor ontmoeting Forse bouwvolumes en hoogtes

Openbare ruimte

Gebouwvormen en hoogtes

Elementen uit het industriële verleden zijn behouden en geven veel herkenbaarheid.

Hoogtes variëren veelal tussen de 7 tot circa 18 lagen. Ook enkele lagere voormalige bedrijfsgebouwen. Grote bouwvolumes aansluitend op bouwvolumes van voormalige bedrijfspanden.

Ontsluiting en mobiliteit

Sociale interactie

Het gebied is ontsloten middels een HOW busbaan. Het centraal station van Eindhoven is op fietsafstand gelegen.

Veel ruimte voor ontmoeting in de openbare ruimte. Onderdeel van de ontwikkeling is een evenemententerrein

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Utrecht&id=bb61bb09-b1c2-421a-8f1e-1ecbb13b5905