Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht_Toelichting.pdf

Op sommige delen van het terrein lopen de waterstanden op tot groter dan 30 cm. Ook andere delen van het plangebied op de Karpathosdreef en verschillende delen van het speelterrein zijn kwetsbaar voor inundatie bij hevige neerslag.

Figuur Rekenresultaten water-over-straat berekening bij 80 mm blokbui.

De geplande ophoging van het perceel van de watertoren kan de wateroverlast daar verminderen. Daarbij moet worden gewaarborgd dat de nieuwe maaiveldinrichting niet zal leiden tot extra overlast in andere delen van het plangebied of daarbuiten.

6 2 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

Conclusie De conclusie is dat het aspect water geen belemmering vormt voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.11 Archeologie Kader In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed. Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk.

Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Verordening en bestemmingsplan De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig. Gemeentelijke archeologische waardenkaart De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodem verstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen. Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd.

Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist. Hoge archeologische waarde Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

63

Hoge archeologische verwachting Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Archeologische verwachting Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel. Gearceerde gebieden Bij gebieden met een arcering worden de archeologische resten verwacht binnen 30 cm beneden ten opzichte van het maaiveld. Archeologie in het plangebied Het plangebied Neckardreef 40 bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een zone zonder archeologische verwachting. Voor deze zone geldt op dit moment geen vergunningsplicht. Zie afbeelding hieronder.

6 4 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

Afb.1: Plangebied Neckardreef 40 / Watertoren & horecapaviljoen op de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Indien de bodemwerkzaamheden vrijgesteld zijn van archeologisch onderzoek, dan geldt ook nog de meldingsplicht bij het onverwacht aantreffen van archeologische resten. Als bij de uitvoering van de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan moet op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet, aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en het team Erfgoed van de gemeente Utrecht. Conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.12 Kabels en leidingen Kader Kabels en leidingen die planologisch relevant zijn moeten opgenomen worden in het bestemmingsplan. Denk hierbij aan buisleidingen met een externe veiligheidszone en bovengrondse hoogspanningslijnen. Daarnaast zijn er overige leidingen die planologisch relevant kunnen zijn. Plansituatie Neckardreef 30 Om te bepalen of er planologische relevante leidingen in het plangebied liggen is voor het perceel Neckardreef 30 een klic melding uitgevoerd. Zie hiervoor Bijlage 10 Klic melding Hieruit blijkt dat naar het perceel Neckardreef 30 de volgende kabels en leidingen lopen: Een dubbele kabel verbinding van KPN, waarvan de meest noordelijke door de geprojecteerde nieuwbouw ligt; Gasleiding ø40 PE huisaansluiting. Ligt buiten geprojecteerde nieuwbouw; Laagspanning 4x25Cu huisaansluiting. Ligt buiten geprojecteerde nieuwbouw; Middenspanningskabel 3x95Cu. Doorgaand tracé buiten geprojecteerde nieuwbouw. Heeft raakvlak met geprojecteerde plek langs het water. Als dit een steiger wordt, is afstemming met Stedin noodzakelijk. Voor het plaatsen van palen dient afstemming met Stedin bereikt te worden. Toegankelijkheid van de kabel in het geding. Nabij de watertoren zit een watermeterput. Het verloop van de “binnenleiding is onbekend en dient nagevraagd te worden bij de eigenaar. Het is aannemelijk dat er naar de bijgebouwen ook een waterleiding ligt.

bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

65

De gevonden kabels en leidingen zijn gewone nutsleidingen en hebben geen planologische bescherming nodig.

Zoekgebied parkeren Neckardreef: Door dit zoekgebied liggen diverse kabels en leidingen. Voor het inrichten van dit terrein moet overleg met de leidingbeheerders plaatsvinden. Let vooral op de toe te passen verharding en eventuele aanplant van bomen. In dit gebied zijn de volgende kabels en leidingen aanwezig: Kabelbed Stedin laagspanning 7 kabels; Gasleiding ø40 PE huisaansluiting; Datakabel van Vitens; OV kabel(s) Het noordelijk zoekgebied (Lichtenbrechtdreef) is niet nader onderzocht. Dit is momenteel al een parkeerterrein voor de kerk.

Conclusie Het aspect kabels en leidingen vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.13 Kwaliteit van de leefomgeving Kader Naast geluid, lucht, veiligheid en groen wordt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving nog door een aantal andere ruimtelijke aspecten bepaald zoals wind en zon. Hoogbouw Wind en zon zijn elementen die ook bij hoogbouw (vanaf ongeveer 25 meter) van belang zijn. Woningen en openbare ruimten als pleinen en terrassen moeten voldoende licht- en zoninval krijgen willen ze een prettige verblijfskwaliteit hebben. Rond hoogbouw dient vooral voor langzaam verkeer te worden voorkomen dat de wind er hinder veroorzaakt. Sociale veiligheid Voor het plangebied dient beoordeeld te worden of er sociaal onveilige plekken zijn of ontstaan in het plangebied en of er ruimtelijke ingrepen nodig zijn om de sociale veiligheid te verbeteren. Verlichting en lichthinder Op diverse plekken in de openbare ruimte, of bijvoorbeeld op sportparken, is het noodzakelijk om verlichting toe te passen. Het kan dan gaan om het aanlichten van gebouwen, het verlichten van sportvelden, maar ook de straatverlichting in de openbare ruimte.

Plansituatie Hoogbouw Met dit plan wordt geen nieuwe hoogbouw gerealiseerd. Er is alleen sprake van hergebruik van de watertoren (50 meter hoog) voor bedrijven, woningen en maatschappelijke functies. Daarnaast wordt een horecapaviljoen van twee lagen gerealiseerd met een terras op de eerste laag en een terras op maaiveld. Het terras op maaiveld zal in de ochtend schaduw hebben maar in de middag volledig zonlicht krijgen. De woningen zullen voldoende lichtinval krijgen. Naar verwacht zal de toren vanwege de ronde vorm en geringe omvang niet tot windhinder leiden. Bovendien komen er geen gebouwen of functies rondom de toren, die daar mogelijk last van zouden kunnen hebben (alleen (fiets) parkeerplaatsen). Het horecapaviljoen ligt op een afstand van 15 meter en zal geen last hebben van windhinder van de toren. Sociale veiligheid en verlichting Vanuit veiligheid is de openbare verlichting van de watertoren rond de geplande parkeerplekken een aandachtspunt. De sociale veiligheid en verlichting op de kavel van de watertoren wordt op de 6 6 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

volgende wijze geregeld en verbeterd: -De kavel wordt verlicht volgens de normen die minimaal gelden voor openbaar toegankelijke buitenruimte. -De Watertoren zelf zal apart aangelicht worden, zodat deze goed zichtbaar is. -De kavel is vanuit meerdere zijden bereikbaar en biedt brede zichtlijnen om overzicht te behouden op aanwezig publiek. -De kavel wordt bewoond waardoor deze locatie een aansluitend geheel gaat vormen met de bestaande woningen en voorzieningen langs de Neckardreef. -Door de bewoning en horecafunctie ontstaat meer toezicht in het park. -De looproute langs de watertoren wordt aantrekkelijker door de toevoeging van meerdere functies op deze locatie. Door het toevoegen van functies op de kavel van de watertoren wordt de huidige voorzieningloze strook vanaf de Elbedreef tot aan de Lichtenberchdreef verkort in 2x circa 180 meter.

5.14 Gezondheid Kader In paragraaf 2.3.2.2.6 is het gemeentelijke beleid voor een gezond stedelijk leven uiteengezet. In Utrecht streven wij naar gezond stedelijk leven voor iedereen (Nota Volksgezondheid 'Gezondheid voor iedereen'). Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Hieronder wordt aangegeven op welke manier hier invulling aan is gegeven. Plansituatie Bij de ontwikkeling van de Watertoren en het omliggend gebied zijn de volgende aandachtspunten voor een gezonde leefomgeving van belang: Groen. Uitgangspunt voor de ontwikkeling van het plangebied is een verbetering van de kwaliteit van het groen in en om het plangebied door een goed doordacht nieuw ontwerp van de buitenruimte om de Watertoren vanuit bovenstaande uitgangspunten, inclusief een betere aansluiting met en ontsluiting van het omringende groen (paden en routes). Geen hinder. Het is van belang dat het initiatief geen overlast veroorzaakt voor de buurt, bijvoorbeeld door harde muziek. Er moeten voldoende fietsparkeervoorzieningen worden aangelegd. Sociaal ondernemerschap. Er wordt ingezet op het toevoegen van sociale waarde voor de buurt.

Dat kan worden uitgewerkt in de vorm van sociaal ondernemerschap, bijvoorbeeld werkcombinaties voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt of het inzetten van stagiaires (in overleg met team 'Werk en inkomen' van de gemeente). Gezonde voeding. We vragen aandacht voor gezonde voeding in de horecagelegenheid. Dit sluit aan bij de gemeentelijke ambitie het voor Utrechters gemakkelijk te maken om voedselkeuzes te maken die gezond zijn voor mens, dier en milieu. Ontmoeten: Er wordt ingezet op het toevoegen van sociale waarde voor de buurt. Dat kan door ruimte voor ontmoeten binnen en buiten de watertoren. * Ruimte binnen (op de begane grond van de watertoren) voor buurtinitiatieven, zoals bijvoorbeeld bijeenkomsten van actieve wijkbewoners, yoga, kunst etc., draagt het initiatief bij aan het stimuleren van ontmoeten. * Ruimte buiten voor buurtbewoners om elkaar te ontmoeten als onderdeel van de herinrichting van het gebied om de Watertoren. De beoogde ontwikkeling is getoetst aan de beschrijving van de plannen in de definitieve bouwenvelop (vastgesteld april 2021) en het akoestisch onderzoek industrielawaai over onderstaande punten. Groen De herontwikkeling van de watertoren met een horecapaviljoen wordt aangegrepen om directe aantrekkelijke wandelroutes te maken vanaf de Neckardreef en de Moezeldreef naar de watertoren, speeltuin en dierenweide.

Er komen drie nieuwe wandelverbindingen: van de watertoren naar het water, van de buurt aan de Lichtenberchdreef naar de watertoren en van de Mykonosdreef langs het water naar de watertoren; Hiermee wordt gezorgd voor een betere aansluiting met en ontsluiting van het omringende groen (paden en routes. bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

67

Geen hinder Het plan voorziet in het voorkomen van hinder door geluid of fietsparkeren. Het akoestisch onderzoek industrielawaai (horecagebouw) Neckardreef 40 te Utrecht geeft aan dat er geen geluidshinder wordt verwacht van het horecapaviljoen voor omwonenden. Fietsparkeren wordt opgelost door de aanleg van een kelder voor een fietsenstalling, aansluitend aan het horecagebouw. Daarnaast vindt fietsparkeren voor bezoekers plaats bij de toegang aan het water en bij de nieuwe toegang aan de Neckardreef. Sociaal ondernemerschap Het plan zet volgens de bouwenvelop in “op het toevoegen van sociale waarde voor de buurt, bijvoorbeeld in de vorm van sociaal ondernemerschap.” Dit wordt nu alleen genoemd bij de functie van de watertoren, maar het advies is dit ook voor de exploitatie van het horecapaviljoen als uitgangspunt vast te stellen (bijvoorbeeld door het expliciet te benoemen in de vergunning). Gezonde voeding In het horecapaviljoen wordt aandacht besteed aan gezonde voeding. Ook vragen ze zorgvuldigheid met alcohol en roken in relatie tot de gezochte verbinding met kinderboerderij en speeltuin (is rookvrij gebied). Ontmoeten Er wordt ingezet op het toevoegen van sociale waarde voor de buurt. Het plan draagt op verschillende manieren bij aan de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten.

Bijvoorbeeld door het (tegen kostenvergoeding) beschikbaar stellen van de begane grond van de watertoren voor de wijk, door het realiseren van horeca met een terras en door ingrepen in de openbare ruimte, zoals nieuwe wandelroutes met verblijfsplekken (aan het water) en het verwijderen van hekken. Daarnaast onderzoeken de initiatiefnemer en de gemeente samen met de speeltuin en de dierenweide, wat aanvullend nodig is om van de locatie een aantrekkelijke trekpleister te maken. Conclusie Het plan voor de Watertoren en omgeving past binnen de uitgangspunten van een gezonde leefomgeving. Het plan verbetert de (gebruiks)kwaliteit van het groen, voorkomt hinder van/door geluid en fietsparkeren en zet in op sociaal ondernemerschap, gezonde voeding en leefstijl en ontmoeten. De concrete maatregelen die worden getroffen geven invulling aan de missie van de gezonde stad. De ontwikkeling is in overeenstemming met het volksgezondheidsbeleid.

5.15 Toegankelijkheid Kader Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle openbare gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken. Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. Het uitgangspunt van het VN-verdrag handicap is 'niets over ons zonder ons'. Samenwerking met de belangenorganisaties voor inwoners met een beperking in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling is daarmee noodzakelijk. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen. Daarnaast moeten gebouwen en woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Met ingang van 1 juli 2021 en 1 januari 2022 treedt een aantal wijzigingen van het Bouwbesluit 2012 in werking.

Er zijn dan nieuwe toegankelijkheidseisen voor bijvoorbeeld drempels bij hoofdingangen van nieuwe publiek toegankelijke gebouwen en alle toegangen bij nieuwbouwwoningen. Openbare ruimte De openbare ruimte moet zo zijn ingericht dat iedereen, met of zonder beperking zich goed kan verplaatsen. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte staan de uitgangspunten. Het Handboek Openbare Ruimte en de richtlijn Voetpaden voor iedereen kunnen helpen bij de uitwerking. Aandacht is nodig bij hoogte verschillen en het overbruggen daarvan. Bij de realisatie van trappen is van belang dat deze voldoen aan de ProRail norm voor toegankelijkheid, of daaraan gelijkwaardig zijn. Bij bruggen dient er aandacht te zijn voor hellingshoeken! Deze moeten voldoen aan de normen uit Voetpaden voor iedereen, zodat ze niet te 6 8 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

steil zijn. Plangebied Horecapaviljoen Bij gebouwen die niet van de gemeente zijn, zoals in dit geval, willen wij graag dat Utrecht Standaard Toegankelijk wordt gebruikt. De Utrecht Standaard Toegankelijk beschrijft een ontwerpmethode waarbij het uitgangspunt is dat letterlijk alles toegankelijk is voor iedereen, behalve wanneer er goede redenen zijn om hier bij bepaalde onderdelen van het gebouw van af te wijken. Hiermee zorgen we ervoor dat in de gebouwen in Utrecht iedereen kan doen wat hij of zij volgens de bestemming komt doen (in een bioscoop kom je een film kijken en een kopje koffie drinken, een kaartje kopen en ga je naar de wc, etc.). Woningen en overige functies in de watertoren Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Iedereen kan vanaf de openbare weg bij de voordeur komen, een brief in de bus doen, aanbellen, binnengaan, in de woonkamer komen en bij het toilet, gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Een woning die hieraan voldoet, is een woning die bezoekbaar is.

We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen. De ambitie van Utrecht gaat hiermee verder dan het Bouwbesluit. Het is mogelijk dat bestaande bouwwerken bijvoorbeeld van oudsher niet aan de toegankelijkheidsambities voldoen. Bestaande bouwwerken mogen door het verbouwen daarvan in ieder geval niet minder toegankelijk worden. Woningen die in privébezit zijn en door de eigenaar bewoond worden, zijn hiervan uitgezonderd. De watertoren wordt tot en met de 11e laag toegankelijk voor mindervaliden. De toegankelijkheid voor mindervaliden voor de 12e laag (kapverdieping) wordt nog nader onderzocht. Van de vier te realiseren woningen zullen er twee als nultredenwoning gerealiseerd worden en ook rolstoelbewoonbaar worden gemaakt. De andere twee woningen zijn verdeeld over twee woonlagen en niet rolstoelbewoonbaar. Voor de openbaar toegankelijke buitenruimte van de watertoren is 'Voetgangers voor iedereen' uitgangspunt. Conclusie Het aspect toegankelijkheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.16 Duurzaamheid Kader Het met de bewoners van Utrecht opgestelde Energieplan uit 2015 vormt de basis van het stedelijk energiebeleid. Voor nieuwbouw van woningen is de verwachting en wens uitgesproken dat deze energieneutraal zullen zijn. BENG Sinds 1 januari 2021 zijn de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) en TOjuli wettelijk verplicht voor alle nieuwbouw die per die datum wordt ontwikkeld en gebouwd. De BENG indicatoren zijn de nieuwe toetsingscriteria om nieuwbouw gebouwen te beoordelen. De indicatoren zijn opgesplitst in drie onderdelen: deze kennen we als de BENG 1, 2 en 3. BENG 1 gaat over de maximale energiebehoefte (kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar). We willen dat deze zo laag mogelijk is. BENG 2 gaat over het maximale primair fossiel energiegebruik (kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar). BENG 2 is bij voorkeur 0. BENG 3 gaat over het minimale aandeel hernieuwbare energie (procenten). BENG 3 is bij voorkeur 100% De ambitie van de gemeente Utrecht is zo snel mogelijk energieneutraal te worden. Dit is te vertalen in een BENG 2 norm van 0 en een BENG 3 norm van 100%. Dat wil zeggen dat voor gebouw gebonden energieverbruik geen fossiele energie wordt toegepast. Bij toepassing van bodemwarmtepompen moet rekening worden gehouden met het beperken van uitputting van de bodem; volledige regeneratie van de bodemtemperatuur is het uitgangspunt.

Ook bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

69

gelden er boordieptebeperkingen in dit deel van de stad, waardoor alleen het 1e watervoerend pakket tot ongeveer 50 meter diepte gebruikt kan worden. Bij luchtwarmtepompen moet rekening worden gehouden met geluidsaspecten. Visie op de warmtevoorziening (2017), Transitievisie Warmte (2021) en Regionale Energiestrategie (2021) Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de Visie op de warmtevoorziening vastgesteld. Een duurzame warmtevoorziening kan gerealiseerd worden door de vraag naar warmte te beperken, te stoppen met het gebruik van aardgas en over te stappen op duurzame warmtebronnen. Om te kunnen voldoen aan de verplichting uit het Klimaatakkoord, dat door de VNG is ondertekend heeft de gemeente Utrecht in 2021 een tweedelige Transitievisie Warmte (TVW) en een Regionale Energiestrategie (RES) vastgesteld. Deel 1 van de TVW bevat de strategie en visie over hoe de bestaande huizen en gebouwen in Utrecht geleidelijk, buurt-voor-buurt, over kunnen gaan naar nieuwe vormen van verwarmen en koken. Hierin is ook vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden. Deel II van de Transitievisie Warmte geeft aan wanneer en in welke buurten we aan de slag gaan met de voorbereidingen om aardgasvrij te worden.

In de RES staat hoe Utrecht en haar regiogemeenten invulling gaan geven aan de landelijke energiedoelstellingen in het Klimaatakkoord voor het verduurzamen van de energiebronnen, hoeveel en waar duurzame elektriciteit (wind en zon) in 2030 wordt opgewekt en welke duurzame warmtebronnen te gebruiken zijn zodat buurten van het aardgas af kunnen. Utrechts Energie Protocol (UEP) Utrecht wil dat gebouwen en gebieden die nu in ontwikkeling zijn, zoveel mogelijk bijdragen aan een klimaatneutrale stad. Daarom biedt de Gemeente Utrecht het Utrechts Energie Protocol (UEP) aan als handreiking aan projectontwikkelaars en andere organisaties die starten met een nieuwbouwproject in Utrecht. Het Utrechts Energie Protocol is een stappenplan voor duurzame invulling van de energievoorziening. Dit stappenplan is gebaseerd op onderstaande volgorde: Kijk eerst naar de mogelijkheden tot energiebesparing en verduurzaming op gebouw- of perceelniveau. Kijk daarna naar de duurzame mogelijkheden binnen het plangebied of in de directe omgeving; Kijk ten slotte (verder) buiten het plangebied voor mogelijkheden voor het opwekken van duurzame energie Dit betekent dat wij voor nieuwbouw inzetten op hoogwaardige isolatie, optimaal gebruik van het dak (en gevels) voor duurzame energie-opwek, hergebruik van reststromen en het maximaal gebruik van warmte en koude in de directe omgeving.

Het uitgangspunt daarbij is om de schaarse hoge temperatuur (HT) warmtebronnen, zoals biomassaverbranding en diepe geothermie, alleen in te zetten voor bestaande bouw en niet voor nieuwbouw. Bestaande bouw is vaak moeilijker te isoleren. Nieuwbouw is goed te isoleren en is daardoor uitermate geschikt voor verwarming op lage temperatuur (LT). Plangebied Huidige situatie De watertoren is een Rijksmonument en niet meer in gebruik voor de watervoorziening. Met de bestemmingsplanwijziging kan de watertoren getransformeerd worden om een aantal nieuwe gebruiksfuncties in de toren mogelijk te maken, namelijk wonen, werken en maatschappelijke functies. Daarnaast wordt op dezelfde kavel op een afstand van circa 15 meter van de watertoren een horecapaviljoen gerealiseerd. Hiermee zorgt deze ontwikkeling voor een nieuwe functie voor de wijk. Nieuwe energievoorziening Bij deze ontwikkeling wordt Het Utrecht Energie protocol op een positieve manier toegepast. Ondanks de beperkende werking van de monumentale regels zijn er voor de watertoren toch voldoende maatregelen mogelijk. De zware betonwanden van de watertoren worden ingezet om warmte en koude vast te houden. Het monumentale pand en het nieuwbouw paviljoen zullen door isolatiemaatregelen geschikt gemaakt worden voor lage temperatuurverwarming. Hierdoor is aansluiting op het gasnet of hoge temperatuurnet niet nodig.

Er zal een warmtepomp worden ingezet; lucht of met WKO is een nader te verkennen optie. Door het aanbrengen van circa 100m2 aan zonnepanelen op het dak van het horecapaviljoen, voorziet dit plan voor een belangrijk deel in haar eigen energiebehoefte en daarnaast wordt groene stroom centraal ingekocht. Bij de twee aan te leggen parkeerplaatsen in het plangebied wordt ook een laadpunt voor elektrische voertuigen gerealiseerd. 7 0 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

Circulaire economie Voor deze ontwikkeling moet een plan van aanpak worden overlegd van de verbouw van de watertoren en het nieuwe horecagebouw aan de hand van het 10-R-model (Neprom). Voor het nieuwe horecagebouw gelden verder als randvoorwaarden met betrekking tot de maximale milieuprestatie, de inkoop van bouwmaterialen en een gebouwenpaspoort. De initiatiefnemer heeft een hoge ambitie met betrekking tot de circulaire economie. Bij de herbestemming van de watertoren gebeurt dit onder andere door hergebruik van materialen, zoals oude deuren in dezelfde of een andere functie. Meerdere verdiepingen in het gebouw worden met bestaande materialen verbouwd. In Bijlage 13 Notitie duurzaamheid is dit aspect verder uitgewerkt. Conclusie Een energieprestatie (BENG) en milieuprestatie (MPG) zijn voor deze ontwikkeling als instrument minder geschikt voor een waardering. Met de voorgenomen maatregelen wordt terdege gebruik gemaakt van de mogelijkheden van gebouw, plangebied en energiemarkt. Hiermee draagt dit plan bij aan de gemeentelijke ambities voor energie en circulaire economie. Daarnaast zorgt dit plan voor voldoende waterberging op eigen terrein en het beperken van hittestress. Gelet op bovenstaande is het aspect duurzaamheid geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.17 Conclusie Zoals uit voorgaande blijkt zijn er geen belemmeringen voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

71

7 2 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Deze planontwikkeling aan de Neckardreef is een particuliere ontwikkeling. Financiële en economische haalbaarheid De initiatiefnemer draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de renovatie van de Watertoren en van de herinrichting van zijn eigen particuliere kavel, gelegen binnen het plangebied. De kosten voor de aanleg van 5 openbare parkeerplaatsen langs de Neckardreef zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De planontwikkeling geschiedt grotendeels op een perceel grond dat in eigendom is van de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het horecapaviljoen, de fietsenberging en 2 particuliere parkeerplaatsen zal de initiatiefnemer een perceel grond van de gemeente moeten aankopen. De verkoopvoorwaarden zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Kostenverhaal De gemeentelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen voor de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan, worden uit de daarvoor bestemde leges gedekt. Voor het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten die niet worden gedekt uit de reguliere leges is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Planschade De (her)ontwikkeling van de Watertoren en het horecapaviljoen levert een ruimtelijke verbetering op voor het plangebied en haar omgeving.

Vanwege de zorgvuldige inpassing van de ontwikkeling is, mede rekening houdend met het normale maatschappelijk risico, het risico op planschade voor de omgeving beperkt. Eventuele planschadeverzoeken van belanghebbenden zullen volgens de geldende procedure worden afgehandeld en komen op grond van de anterieure overeenkomst voor rekening van de initiatiefnemer. Exploitatieplan Aangezien het kostenverhaal anderszins is verzekerd, is het vaststellen van een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De Provincie Utrecht heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben in het kader van het vooroverleg. De VRU heeft aangegeven vanuit het oogpunt van externe veiligheid geen belemmeringen te zien voor de ontwikkelingen binnen het plangebied omdat het plangebied niet binnen het invloedsgebied ligt van een transport van gevaarlijke stoffen per weg, spoor, water of buisleiding dan wel van objecten die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast geven zij aan dat het plangebied goed bereikbaar is voor bluswatervoorzieningen. Zij adviseren bij de verdere voorbereidingen van het plan in overleg te treden met het team advies van de directie risicobeheersing van de Veiligheidsregio Utrecht over de bluswatervoorziening in relatie tot de inrichting van het plangebied en mogelijke extra bouwkundige en installatietechnische eisen ten gevolge van het gewijzigde gebruik van de watertoren. Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft aangegeven dat hun adviezen verwerkt zijn in de toelichting. Verder delen zij de ambitie van de gemeente Utrecht om een buffercapaciteit (waterberging) te creëren van minimaal 15 mm ten opzichte van het nieuw verhard oppervlak. Op deze manier wordt de kans op wateroverlast verkleind.

Daarnaast kan de realisatie van waterberging in combinatie met groen ook bijdragen aan de reductie van hittestress en droogte. Zij vragen om het waterschap in het vervolgproces voor het inrichtingsplan actief te blijven betrekken en dat zij graag willen meedenken over concrete invulling van inrichtingsvraagstukken, zoals het afkoppelen en de aanleg van infiltratievoorzieningen. bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

73

7 4 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting 7.1

Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening. In dit bestemmingsplan is geen bestemming 'wonen' opgenomen, maar is wonen wel mogelijk onder de bestemming 'gemengd'. Op het onderdeel 'wonen' onder de bestemming 'gemengd ' is paragraaf 7.5 van overeenkomstige toepassing.

7.2

Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk: bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden); bouwregels; nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt; afwijkingsregels van de bouwregels; waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf. afwijkingsregels van de gebruiksregels; eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden; waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht. 7.2.1

Het gebruik van het woord of

Wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

7.3

Regeling bijbehorende bouwwerken

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

7.4

Nadere toelichting begripsomschrijvingen

Een aantal begripsomschrijvingen vraagt om nadere toelichting. Zo wordt onder een Aan-huis-verbonden bedrijf ook een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang verstaan. Door de beperking van de maatvoering van een aan-huis-verbonden bedrijf in de bestemmingen waar dat is toegestaan (maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 60 m²), is de kleinschaligheid gegarandeerd.

bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

75

7.5

Systematiek van de bestemming Wonen

Aan-huis-verbonden bedrijf Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning (inclusief aanbouwen) en vrijstaande bijgebouwen met een maximum van 60 m². Bij een aan-huis-verbonden bedrijf mag geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging. Nadere eisen Het opnemen van de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om nadere eisen te stellen aan het handhaven van parkeergelegenheid op eigen terrein, is voor deze planontwikkeling niet nodig. Omdat de Watertoren in een autovrij gebied ligt, namelijk in een park, hoeft de parkeerbehoefte voor deze ontwikkeling niet op eigen terrein te worden opgelost.

Wel komen er twee parkeerplaatsen met oplaadmogelijkheid bij de entree van de Watertoren aan de Neckardreef. De parkeeroplossing is uitgewerkt in paragraaf 4.2.2 van de plantoelichting.

7.6

Artikelsgewijze toelichting

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd Voor de watertoren geldt de bestemming 'Gemengd'. In de toren komen 4 appartementen, verdeeld over 6 lagen, en daarnaast kantoor, creatieve bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. In artikel 3.1 is een kruisverwijzing opgenomen naar de definitie van 'creatieve bedrijven' in artikel 1.26. Binnen de gemengde bestemming is in combinatie met maatschappelijke voorzieningen, additionele horeca toegestaan. Zoals vastgelegd in het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (OHU) en in de definitie 1.1 van additionele horeca in dit bestemmingsplan, gaat het bij additionele horeca om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Op grond van artikel 3.1 moet additionele horeca binnen de gemengde bestemming dus ondergeschikt zijn aan de maatschappelijke functie. Deze additionele activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de afzonderlijke functie 'horeca' geschaard, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling. In de algemene gebruiksregels, onder artikel 8.1 , zijn de voorwaarden voor het gebruik als additionele horeca opgenomen. Een verdere toelichting op het begrip additionele horeca is ook te vinden onder 7.8 Lijst van Horeca-activiteiten. Alleen de 11e verdieping van de toren kan als trouwlocatie dienen, mits hiervoor de benodigde vergunningen zijn verkregen.

Met trouwlocatie onder een maatschappelijke bestemming, wordt bedoeld een locatie om de plechtigheid te voltrekken. Op maaiveld is een terras toegestaan gerelateerd aan het horecapaviljoen. Dit terras dient aangelegd te worden in het zoekgebied, zoals dit is aangegeven op de verbeelding. In verband met geluidsnormering mag een terras op maaiveld maximaal 56 m2 groot zijn en een terras op de eerste bouwlaag maximaal 28 m2. Als er gekozen wordt voor twee terrassen (één op maaiveldniveau en één terras op de eerste bouwlaag) dan geldt het maximum van 56 m2 voor het totale terrasoppervlak. 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde In artikel 3.2.3 zijn de regels voor bouwwerken, geen gebouw zijnde opgenomen. Omdat het voor het gehele plangebied van belang is dat landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het park de Watertoren behouden, hersteld en versterkt worden is het ongewenst dat allerlei (hoge) obstakels (het zicht op) de structuur van het groene park verstoren. Om deze reden is in het eerste lid opgenomen dat bouwwerken en beplanting hoger dan 1.20 meter niet toegestaan zijn, behalve wanneer het gaat om vergunningvrije bouwwerken. Omdat het belangrijk is dat de watertoren goed aangelicht kan worden, is in het tweede lid een uitzondering opgenomen voor masten met een 7 6 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

hoogte tot maximaal 10 meter. Ook de bepaling in het derde lid over de inrichting van ondergrondse voorzieningen is opgenomen om te voorkomen dat onderdelen van deze ondergrondse voorzieningen (bijvoorbeeld een containerdeksel) zichtbaar zullen zijn in het graslandschap en daarmee de parkstructuur zullen verstoren. Voor de te realiseren functies is in artikel 7.3 een nadere eisenregeling opgenomen in verband met te realiseren parkeerplaatsen. Als de mogelijkheid hiervoor aanwezig is, dient geparkeerd te worden op eigen terrein. Voor dit plangebied is dat echter niet wenselijk omdat het gebied rondom de watertoren -ook ruimtelijk en vanuit groen- autovrij blijft. Voor twee parkeerplaatsen wordt een uitzondering gemaakt om een oplaadpunt te kunnen maken. Artikel 4 Horeca Het nieuw te bouwen horecapaviljoen wordt specifiek bestemd als horeca. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan een onderscheid gemaakt in vier categorieën horecabedrijven. De categorie-indeling is opgenomen in de Lijst van Horeca-activiteiten en is tot stand gekomen aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard en omvang van het bedrijf en de parkeerdruk. De regeling geeft een kwalitatieve beperking voor het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving.

De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. Zie ook de toelichting op de indeling in de Lijst van Horeca-activiteiten. Terrassen bij het horecapaviljoen zijn uitsluitend toegestaan op maaiveld, bij de aanduiding op de verbeelding en daarnaast op de eerste bouwlaag van het horecapaviljoen. Het terras mag niet op het dak van het horecapaviljoen gesitueerd worden. Afwijking van maximum bouwhoogte Horecapaviljoen Op grond van artikel 4.2.1 en de aanduiding op de verbeelding geldt er voor het horecagebouw een maximale bouwhoogte van 7 meter. In sub 4 is met een verwijzing naar een specifieke bouwaanduiding op de verbeelding, geregeld dat op de zuidelijke hoek van het gebouw de hoogte met 5 meter mag worden overschreden voor een ooievaarsnest. In sub 5 is geregeld dat de maximale hoogte van 7 meter op een aantal punten langs de gevel met maximaal 2 meter mag worden overschreden voor een constructie van boomstamlatten, die tegen de gevel wordt geplaatst en soms iets boven het dak uitsteekt. 4.4 Voorwaardelijke verplichting groencompensatie Omdat het plan in de hoofdgroenstructuur ligt, moet het groen dat door deze ontwikkeling verdwijnt, gecompenseerd worden.

Conform jurisprudentie (zie uitspraak ABRvS 18 september 2019 (201803900/3/R2) Opaalweg), moet deze groencompensatie in de planregels vastgelegd worden. Het groencompensatieplan is toegevoegd als Bijlage 1 bij de regels.

Artikel 5 Waarde - Cultuurhistorie 5.2 Bouwregels Met deze regel wordt het vergunningvrij bouwen, zoals toegestaan is op grond van de definitie 'erf' uit bijlage II van het Bor, uitgesloten voor de ruimte (8 meter) rondom de watertoren en voor een strook van 12 meter naar het water toe. Dit is nodig om de watertoren monumentale betekenis op afstand te kunnen geven en om de zichtlijnen op de monumentale watertoren vanaf het water te behouden. In het derde lid is (net als in artikel 3.2.3 ) een bepaling opgenomen over de inrichting van ondergrondse voorzieningen om te voorkomen dat onderdelen van deze ondergrondse voorzieningen (bijvoorbeeld een containerdeksel) zichtbaar zullen zijn in het graslandschap en daarmee de parkstructuur zullen verstoren.

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken. Artikel 7 Algemene bouwregels Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting. bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

77

7.3 Voorwaardelijke verplichting over parkeren Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.". Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 7.3 regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen conform de beleidsregels die op de ontwikkeling van toepassing zijn. Voor de onderhavige ontwikkeling is dat de Parkeernota Stallen en Parkeren uit 2013 en het addendum Nota parkeernormen fiets en auto van 2019.

7.4 Woningvorming en omzetting De gemeenteraad heeft op 26 november 2015 de Beleidsnotitie Woningsplitsen en omzetten vastgesteld, waarin is geregeld dat het splitsen en omzetten van woningen niet zonder meer is toegestaan. Op grond van dit beleid is zowel in de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 gemeente Utrecht, als in het Chw bestemmingsplan Algemene regels voor bouwen en gebruik, een vergunningplicht opgenomen voor woningvorming (door bouwkundig splitsen) of omzetting van woonruimte. Woningvorming en omzetting van woonruimte voor kamerverhuur voorziet weliswaar in de behoefte aan woonruimte voor starters en studenten, maar kan de leefbaarheid van de omgeving nadelig beïnvloeden. Daarom wil de gemeente kunnen toetsen of de woningvorming of omzetting de leefomgeving niet onevenredig aantast. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening kan de gemeente een vergunning vragen voor woningvorming en omzetting. Artikel 7.4 bepaalt in lid 1 dat het omzetten en woningvormen zonder vergunning verboden is. Lid 2 geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om, in afwijking van de regel onder 1, woningvorming of omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte toe te staan.

Burgemeester en wethouders toetsen hierbij aan de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsregels Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht. De voorwaarde voor het verlenen van de vergunning is, dat de nieuwe woningen of onzelfstandige woonruimten voldoen aan de oppervlakte- en geluidseisen en dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat, het verkeer, de parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de buren. Artikel 8 Algemene gebruiksregels De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen. Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan.

Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld. Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd. Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo. Artikel 8.1 Additionele horeca Dit artikel bevat de algemene regels voor additionele horeca. 7 8 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

Additionele horeca is alleen toegestaan, als die activiteit voldoet aan een aantal voorwaarden. Voor additionele horeca bij de genoemde activiteiten is geen vergunning nodig, omdat additionele horeca wordt gezien als een ondergeschikt onderdeel van die activiteit. Ondergeschikt betekent dat de additionele horeca-activiteit ook in zijn uitstraling een deel is van de hoofdactiviteit. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit de ruimte die ervoor beschikbaar is, de omvang van het personeel voor de additionele horeca en de kosten daarvan in de begroting. Een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte moet gezien worden als maximum. Onderdeel 1 verduidelijkt dat de additionele horeca alleen in relatie met de hoofdfunctie gebruikt mag worden. In de praktijk komt het nog wel eens voor dat bijvoorbeeld een sportkantine verhuurd wordt voor het houden van een feest of andere bijeenkomsten, die niets te maken hebben met de hoofdfunctie. Dat mag dus niet. Een verdere toelichting op de voorwaarden is ook opgenomen onder 7.8 Lijst van Horeca-activiteiten. Artikel 8.3Woningvorming en omzetting Het bestemmingsplan bevat een algemene gebruiksregel voor het vormen en het omzetten van woningen met behoud van een goede leefkwaliteit.

Deze regel is, in aanvulling op de algemene bouwregel over woningvorming en omzetting nodig, omdat woningvorming en omzetting soms ook zonder bouwkundige aanpassingen kan plaatsvinden. Artikel 9 Algemene afwijkingsregels Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 10 Geluidsgevoelige bestemming Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde. Artikel 11 Overgangsrecht In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan. Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt. Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken. Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten. Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt. bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

79

Artikel 12 Slotregel In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven. Prostitutie In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.7

Lijst van Bedrijven functiemenging

Toepassing Lijst van Bedrijven functiemenging Algemeen In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Staat Bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen' en de 'Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging'. De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven functiemenging is gebaseerd op de Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De Lijst van Bedrijven functiemenging wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de Lijst van Bedrijven functiemenging) bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria. Functiemengingsgebieden In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Lijst van Bedrijven functiemenging toegepast.

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan: stadscentra, dorpskernen en winkelcentra; horecaconcentratiegebieden; zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen; (delen van) woongebieden met kleinschalige of ambachtelijke bedrijvigheid. Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de Lijst van Bedrijven functiemenging worden toegepast. Kenmerken van de activiteiten De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het voornamelijk om: kleinschalige, meestal ambachtelijke bedrijvigheid; bedrijven waarbij de productie of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt; activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden. De toegepaste Lijst van Bedrijven functiemenging De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven functiemenging. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking in de categorisering opgenomen.

Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast: 1.

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn

8 0 bestemmingsplan "Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht" (vastgesteld)

Utrecht

opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten. 2.

In de Lijst van Bedrijven functiemenging is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.