Document · PDF

Verdieping en achtergrond Overvecht Centrum

Gemeenteraad 18 december 2025, gemeente UtrechtBij agendapunt: Raadsvoorstel Vaststelling Masterplan Overvecht Centrum; Vaststelling inrichting en beheerniveau21.527 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Masterplan Overvecht Centrum Verdieping en achtergrond Juni 2025

Inhoudsopgave A

Score op doelen

Beeldkwaliteitsplan

Programma en volume

Bezonning en windonderzoek

Verslag van 2 jaar samenwerken

168

D E

Masterplan Overvecht Centrum

A Met de gebiedsopgave als fundament en het doelenkader als afwegingskader hebben we samengewerkt aan een optimaal en gedragen Masterplan. Met deze werkwijze werden afwegingen integraal, transparant en herleidbaar. Met een scorekaart maken we de impact en effecten inzichtelijk. Uit de scores blijkt dat het Masterplan veel goed doet. Er ligt een optimaal plan, met een sterk eindbeeld en strategie. Het geeft richting aan de uitvoerbaarheid, biedt ontwerpruimte en geeft voldoende vertrouwen. De scorekaart werkt als risicoanalyse van elementen die niet voldoende worden geborgd in het eindbeeld of in de uitvoeringsstrategie. De in de scorekaart benoemde zwakke punten en enkele grotere risico’s vergen nader onderzoek en budget. Door bij de uitwerking van bouwplannen en inrichtingsplannen integraal af te wegen en te scoren, kunnen we evenwichtig en in samenhang aan alle doelen en risico’s blijven werken.

Score op doelen

Gezamenlijke doelen Het doelenkader is een hulpmiddel om doelbewust en samenhangend te werken in een open planproces. Hierin staan de gemeentelijke beleidsdoelen, aangescherpt met de doelen van de eigenaren, wijkbewoners en ondernemers. Met het doelenkader kunnen afwegingen en keuzes integraal worden gemaakt om te komen tot het optimale plan voor dit gebied.

Het resultaat van het werken met het doelenkader en de bijbehorende scorekaart is een transparant Masterplan voor Overvecht Centrum, waar voldoende vertrouwen voor is. Hierin zijn alle belangen en doelen betrokken. De afwegingen werden zo integraal en herleidbaar. In de verdere uitwerking van het Masterplan blijft het doelenkader deze functie vervullen.

In het open planproces streefden we naar een integraal ontwerp dat zoveel mogelijk ambities verankert. Voortdurend is gecontroleerd of alle doelen uit de Gebiedsopgave (2022) in samenhang werden nagestreefd en of de toekomstplannen niet zouden worden belemmerd door gemaakte keuzes.

Onderstaande figuur laat zien dat het doelenkader verdeeld is over zes thema’s: leefomgeving, wonen, sociaal, economie, mobiliteit en duurzaamheid. Aan het einde van dit deel is het uitgebreide doelenkader opgenomen.

Doelen Overvecht Centrum

01-09-2023

Thema's 1. Leefomgeving

Hoofddoel 1 : Overvecht Centrum voorziet in de randvoorwaarden voor een prettig en gezond leven. De ordening van de stad draagt bij aan prettig en gezond leven 1.2 Kwaliteit van de leefomgeving daagt bij aan een gevoel van welzijn en welbehagen 1.3 Overvecht Centrum is en voelt veilig 1.1

2. Wonen

Hoofddoel 2: Het aanbod van goede woningen sluit aan op de vraag Er zijn voldoende woningen om iedereen te huisvesten (toevoegen woningen) 2.2 Het aanbod van woningen sluit aan op de eisen van bewoners en woningzoekenden 2.3 Woningen zijn aantrekkelijk (er is een goede balans in prijs & kwaliteit) 2.1

3. Sociaal

Hoofddoel 3: Iedereen heeft gelijke kansen om gezond te leven en kan meedoen Iedereen kan gezond meedoen in de maatschappij, er is sociale samenhang en ruimte voor ontplooiing Iedereen leeft bewust; een gezonde levenstijl is aantrekkelijk en toegankelijk voor iedereen 3.3 Er is speciale ondersteuning voor kwetsbare doelgroepen 3.1 3.2

4. Economie

Hoofddoel 4: Overvecht Centrum heeft toekomstbestendige en diverse economie met werkgelegenheid voor iedereen Aantrekkelijk investerings- en ondernemingsklimaat 4.2 De werkgelegenheid sluit aan op het aanbod van werknemers en werkzoekenden 4.3 De lokale economie is toekomstbestendig 4.1

5. Mobiliteit

Hoofddoel 5: Overvecht Centrum is voor iedereen goed bereikbaar met schoon en gezond vervoer 5.1 5.2

6. Duurzaamheid

Overvecht Centum is goed bereikbaarheid voor iedereen Er zijn gezonde en schone vervoersvormen

Hoofddoel 6: Overvecht Centrum is groen, klimaatadaptief en circulair en heeft een 100% duurzame energievoorziening Het groen in Overvecht Centrum voorziet in een goede ecologische kwaliteit 6.2 Overvecht Centrum is klimaatadaptatief 6.3 Alle energie is duurzaam opgewekt (de CO2 doelen voor 2030 en 2050 worden gehaald) 6.4 Alle grondstoffen zijn circulair (100% circulaire samenleving in 2050) 6.1

Figuur 01.Doelenkader – Hoe kunnen we zoveel mogelijk doelen behalen? Welke afweging is daar voor nodig?

1. Leefomgeving

3. Sociaal

Het gebied biedt alles wat je nodig hebt voor een prettig en gezond leven. Het is divers omdat veelkleurigheid, erfgoed en contrasten behouden blijven. Er is een fijne afwisseling tussen levendigheid en rust, met voorzieningen zoals scholen, zorg, winkels, cultuur, sport en ontspanning altijd in de buurt en makkelijk bereikbaar.

Er is ruimte voor ontmoetingen, initiatieven, evenementen, cultuur, bewegen, sport en spelen. Het gebied biedt de mogelijkheid om een breed palet aan programma’s te hosten. Hierdoor nodigt het mensen uit om mee te doen (participatie) en erbij te horen (sociale samenhang).

De leefomgeving draagt bij aan een gevoel van welzijn. Groen is maximaal ingepast. Openbare ruimtes zijn aantrekkelijk en comfortabel, met plekken die beschut zijn tegen wind, zon of schaduw bieden, goed verlicht zijn en overzichtelijk en begrijpelijk blijven. De gebouwen zijn aantrekkelijk en er zijn prettige menselijke plekken. Dit versterkt eigenaarschap en zorgt voor fijne levendige straten (stad op ooghoogte). Het gebied is veilig en voelt ook veilig, met veel aandacht voor sociale veiligheid, verkeersveiligheid en fysieke veiligheid in de leefomgeving.

2. Wonen Overvecht Centrum heeft een passend woningaanbod. Er zijn meer en aantrekkelijke woningen beschikbaar, en die woningen sluiten goed aan bij fijn wonen in een meer gemengde buurt en wijk. Ook worden woningvragen van verschillende doelgroepen (starters, doorstromers, ouderen en andere specifieke of kwetsbare doelgroepen) beter bediend. Zo’n divers woningaanbod maakt ook doorstroming vanuit andere woningen in de wijk beter mogelijk. Het nieuwe centrumstedelijke woonaanbod draagt bij aan de directe omgeving, de wijk én aan de stad Utrecht. De prijs-kwaliteitverhouding is afgestemd op de eisen van de verschillende doelgroepen. Er is oog voor het totaal aan woonlasten van bewoners. Woningkwaliteit omvat ook de toekomstbestendigheid. Binnen een complex én in de woonomgeving is ruimte voor ontmoeting tussen de doelgroepen en in groepen onderling.

De inrichting van de openbare ruimte en de woongebouwen draagt bij aan een gezonde levensstijl. Zo nodigt ze uit om te bewegen (goed voor de fysieke gezondheid) en om er te verblijven en anderen te ontmoeten (goed voor de mentale gezondheid). Er is ruimte voor huisvesting van activiteiten die gezond eten en gezond gedrag stimuleren. We hebben oog voor alle doelgroepen. Het gebied is toegankelijk én inclusief ingericht. Functies zijn passend en niet ontwrichtend. In het ontwerpproces en in de sociale programma’s is aandacht voor alle leeftijdsgroepen, in het bijzonder voor kwetsbare doelgroepen. We investeren in toegankelijke ondersteuning voor die kwetsbare doelgroepen: mensen met beperkingen en/of mensen die te maken hebben met taalen cultuurbarrières. Zo streven we ernaar dat iedereen kan meedoen. Daarnaast willen we mentale en fysieke gezondheid bevorderen en gezond en veilig gedrag stimuleren.

4. Economie Overvecht Centrum is een van de drie centra van Utrecht. Dat komt door het aantrekkelijke ondernemers- en investeringsklimaat. Het gebied is divers en bevat onderscheidende functies vergeleken met andere centra. Het biedt bezoekers een compleet aanbod aan winkels, horeca en maatschappelijke voorzieningen. Er is ruimte voor lokaal en sociaal ondernemerschap. De voorzieningen en werkfuncties versterken het winkelhart. De verschillende functies zijn gevestigd op de juiste plek, de looproutes zijn op orde en er is een aantrekkelijke winkelkwaliteit. Daarnaast zorgt ruimte voor de weekmarkt en evenementen voor grotere sociale binding met de wijk en de stad. Het centrum voorziet daarmee in de behoeften van bewoners, ondernemers, Masterplan Overvecht Centrum

werknemers en bezoekers van Overvecht. Het trekt hierdoor ook mensen uit de rest van de stad en de regio. De economische waarde van het gebied trekt investeringen aan, draagt bij aan de verdere ontwikkeling en ondersteunt een duurzame toekomst. Het centrum draagt bij aan evenwicht in de lokale werkgelegenheid. Het zorgt voor extra werkgelegenheid en biedt banen voor Overvechters. Daardoor kan de lokale arbeidsparticipatie toenemen. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar jongeren uit de wijk en het onbenutte arbeidspotentieel. De economische functies worden stapsgewijs circulair. Met deze transitie bereiden we het gebied voor op nieuw Europees, nationaal en lokaal beleid voor een circulaire economie.

5. Mobiliteit Gezond en schoon vervoer is aantrekkelijk in Overvecht Centrum. Het gebied stimuleert lopen en fietsen en de verschuiving naar duurzame vervoersmiddelen. Het is aantrekkelijk en comfortabel om te bereiken met het openbaar vervoer. Lopen en fietsen krijgen in de openbare ruimte meer ruimte, ten koste van de ruimte voor de auto. Ook hierdoor is het gebied aantrekkelijk voor voetgangers en fietsers. De goede bereikbaarheid en toegankelijkheid maken het gebied aantrekkelijk en makkelijk om te bezoeken. Er zijn niet alleen comfortabele verbindingen via het openbaar vervoer aanwezig; het gebied is ook goed bereikbaar voor voetgangers, fietsers en auto’s. Bij de toegankelijkheid wordt gedacht aan alle doelgroepen, inclusief slechtzienden en mensen die zijn aangewezen op een rolstoel. Voor bedrijven en winkels is er ruimte voor expeditie (laden en lossen). Uiteraard wordt ook gedacht ook aan de toegankelijkheid voor nood- en hulpdiensten. Het parkeeraanbod sluit aan bij de behoefte van bewoners, bezoekers en werknemers. Parkeren dichtbij voorzieningen is van belang. Bovendien is er voldoende en aantrekkelijke ruimte voor fietsparkeren.

6. Duurzaamheid De ecologische kwaliteit van Overvecht Centrum biedt bewoners en bezoekers een schone en aantrekkelijke omgeving. Diversiteit in groen biedt ruimte voor verschillende planten en dieren. Daarbij is extra aandacht besteed aan bedreigde diersoorten. Door groen zo goed mogelijk in te passen in de stad verkleinen we de impact van de mens op de leefomgeving. De ruimtelijke inrichting ondersteunt de doelen voor klimaatadaptatie. Hierdoor verkleinen we de kans op overlast door hevige regenbuien, hitte en droogte. Het gebied wordt voorbereid op een volledig duurzame energievoorziening. Dat doen we door de energievraag van bestaande gebouwen te beperken en zoveel mogelijk lokale energieopwekking in te passen. Bij nieuwbouw en renovatie worden waar mogelijk circulaire grondstoffen toegepast. We houden rekening met hergebruik van grondstoffen aan het einde van de levensduur van gebouwen, infrastructuur en andere voorzieningen in de openbare ruimte.

Doelbewust werken De Gebiedsopgave Overvecht Centrum uit 2022 vormt de basis voor dit Masterplan. We werkten in een open planproces. Door doelbewust te werken tijdens het ontwerpend onderzoek hebben we samen het meest optimale plan ontwikkeld. Door tussentijds ontwerpen en opties te checken aan deze gezamenlijke opgave, konden we controleren of we de juiste dingen deden en bleven doen. We hebben ons gericht op een gezamenlijke opgave voor het gebied: de doelen, het waarom. Het ging dus niet zozeer om oplossingen en standpunten: het wat. Dit vergemakkelijkte gesprekken en hielp ons om oplossingen te vinden voor lastige onderwerpen met verschillende en soms tegengestelde belangen. Het doelenkader omvat alle projectdoelen, geordend en vertaald vanuit bestaand gemeentelijk beleid, aangescherpt met de input van pand- en grondeigenaren en Team Overvecht Centrum. Het doelenkader maakt doelbewust en integraal werken mogelijk. Daardoor konden we integrale afwegingen en keuzes maken tijdens het ontwerpproces. We werkten toe naar één integraal Masterplan. Dat vereiste zorgvuldige afwegingen en het juiste gesprek. Zo werkten we aan integrale besluit-

vorming en de verankering van zoveel mogelijk ambities en doelen. Onderweg controleerden we of we evenwichtig en samenhangend aan alle doelen werkten, niets vergaten en geen keuzes maakten die het behalen van andere doelen zou hinderen. De scorekaart is een middel om de impact van ontwerpkeuzes op andere ontwikkeldoelen in beeld te brengen en hierover het gesprek te voeren. Zo kunnen we gezamenlijk herkenbare ontwerpkeuzes voor alle betrokkenen maken. Staat iedereen achter de huidige (voorlopige) keuzes? Of zijn er nog zorgen die kunnen worden opgelost? Met de Gebiedsopgave als fundament en het doelenkader als afwegingskader werkten we in de fasen toe naar een optimaal Masterplan waar voldoende vertrouwen voor is. Met deze werkwijze werden afwegingen integraal, transparant en herleidbaar. De scorekaart zetten we in dit hoofdstuk in als toetsinstrument voor integrale kwaliteit. Hij maakt de impact en effecten van het Masterplan inzichtelijk. Het werkt als risicoanalyse van elementen die niet voldoende worden geborgd in het eindbeeld of in de uitvoeringsstrategie.

Masterplan Overvecht Centrum

Masterplan scoren op doelen Huidige situatie Overvecht Centrum Zoals beschreven in hoofdstuk 2 is Overvecht Centrum nu een gebied waar vooral boodschappen doen (en bijbehorende gratis autoparkeergelegenheid) centraal staan. Het shoppingcenter heeft een grote aantrekkingskracht. Het is goed bereikbaar en centraal gelegen in de wijk Overvecht. De weekmarkt, de bibliotheek en het wijkbureau worden zeer gewaardeerd. Overvechters zijn trots op hun wijk en centrumgebied. Tegelijkertijd komt er steeds meer leegstand in het winkelcentrum. In delen van het winkelcentrum wordt het winkelaanbod steeds laagwaardig(er). Er zijn te weinig andere voorzieningen. Het gebied is verouderd en versteend, niet klimaatbestendig en er spelen veel (sociale) veiligheidsvraagstukken. Ook zijn er sociaal-maatschappelijke problemen. Daarnaast zijn er in de wijk en de stad te weinig woningen en zijn er te weinig werkplekken in de wijk. Scoren van Eindbeeld en Uitvoeringsstrategie In de afbeelding hieronder staat de score van de huidige situatie in rood en de score van het Masterplan in zwart. De score is uitgevoerd door het ontwerpteam en het kernteam mede op basis van alle feedback van Team Overvecht Centrum, Team Eigenaren en Team Gemeente. In deze afbeelding vormen de cijfers geen waardeoordeel. De score is een bandbreedte.

Het is een manier om te laten zien hoe ze bijdragen aan de doelen en de onderliggende doelen. Het laat zien dat het Masterplan een significante verbetering is van de huidige situatie.

De score van het eindbeeld en de uitvoeringsstrategie geeft aan wat de impact is van het Masterplan per hoofddoel (thema). De score zakt nergens door een ondergrens. Cruciaal hierbij zijn de onderbouwing en toelichting: waarom is deze score zo? De bijdrage aan de doelen en onderliggende doelen is in beeld, maar ook een dilemma, een risico/zorg of een kans en kan zo in het vervolgproces een plek krijgen. De onderbouwing van de score van het Masterplan staat hieronder. We beschrijven eerst de positieve punten van de bandbreedte, dan de zwakke punten en risico’s (onderkant van de bandbreedte). Als laatste benoemen we grote risico’s die de bandbreedte anders onevenredig zouden beïnvloeden. We zorgen ervoor dat risico’s voor een succesvolle gebiedsontwikkeling ook als zodanig worden geïdentificeerd.

Figuur 02. Huidige situatie - Wat is goed en nemen we mee? Wat moet anders?

-6

-5

-4

-3

-1 neutraal 1

LEEFOMGEVING

WONEN

SOCIAAL

ECONOMIE MOBILITEIT

-2

E F

DUURZAAMHEID UITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID DRAAGVLAK

Figuur 03. Integrale scorekaart Masterplan

score huidige situatie 2022 score Masterplan

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

Masterplan Overvecht Centrum

-6

-5

-4

LEEFOMGEVING WONEN

LeefomgevingC

-3

-2

-1 neutraal 1

A B

SOCIAAL

ECONOMIE

De volgende punten verdienen nog speciale aandacht in de vervolgfase bij de uitwerking:

DeMOBILITEIT leefomgeving E scoort +2 tot +5. Ondanks de flinke verdichting heeft het DUURZAAMHEID F plan een aangenaam menselijk karakter, Parkeren gebeurt grotendeels UITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID ondergronds, waardoor de ruimtelijke impact DRAAGVLAK G minimaal is. Licht en lucht is behouden. Dat is score huidige situatie 2022 score Masterplan merkbaar op de pleinen en in de brede straten. Gebouwen aan de straat (de stedelijke laag) zijn op strategische plekken wisselend van hoogte (variatie tussen vier en zes verdiepingen hoog) met het oog op een goede bezonning in de binnenhoven en op de straat. Op andere plekken hebben we openingen in de blokken naar de binnentuinen, ten behoeve van licht en lucht. Hogere bebouwing is strategisch verdeeld over het gebied, per blok zorgvuldig ingepast en heeft minimale impact op het windklimaat op straat en in de binnentuinen. Zo kan men comfortabel slenteren en verblijven op de pleinen, straten en in de binnenhoven. Doordat de bovenbouw is terug gelegen ten opzichte van de straat ga je ze als voetganger minder ervaren.

•

Het ontwerp heeft een logisch stratenplan, hiërarchisch verbonden met belangrijke pleinen en met goede verbindingen naar omliggende wijken. Het middengebied is gericht op voetgangers, met een hoge verblijfskwaliteit op pleinen en in winkelstraten. Activiteit en rust zijn slim verdeeld, zodat iedereen zijn plek vindt.

Wonen

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

•

De verkeersveiligheid en uitstraling van de drukke plekken waar auto’s ook kunnen komen. De programmering en organisatie van de plinten van gebouwen, zodat de straten sociaal veilig, divers, levendig en aantrekkelijk zijn. Het waarborgen van de nabijheid en toegankelijkheid van voorzieningen, met regels voor het maatschappelijk programma in het gebied.

Het grootste risico voor het thema Leefomgeving [A] is de (sociale) veiligheid in het gebied. De basis is op orde in het ontwerp, maar juist bij de uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte en het ontwerpen van de parkeergarages moet hier veel aandacht voor blijven, zodat de bewoners en bezoekers het gebied straks als veilig en prettig ervaren. LEEFOMGEVING

-6

-5

-4

-3

-2

-1 neutraal 1

-6

-5

-4

A -3

-2

-1 neutraal 1

A B

LEEFOMGEVING WONEN WONEN SOCIAAL

SOCIAAL ECONOMIE

ECONOMIE MOBILITEIT

D D

Woondoelen scoren +1F tot +5. Sterk punt in het MOBILITEIT DUURZAAMHEID E plan is de substantiële toevoeging van woningen DUURZAAMHEID F UITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID (circa 2.500), met veel betaalbare woningen volUITVOERBAARHEID DRAAGVLAK G ONTWERPVRIJHEID gens WBI-kaders (Woningbouwimpuls). Er wordt score huidige situatie 2022 DRAAGVLAK G score Masterplan een gemengd programma gerealiseerd. De mix in score huidige situatie 2022 score Masterplan woonprogramma maakt een wooncarrière binnen de wijk mogelijk en zorgt voor een gemengde buurt. Gemengd programma voorkomt ook eenzijdigheid. Een derde van de woningen is in de vrije sector(draagkrachtigere bewoners) wat zorgt voor ‘plezierig wonen in een meer gemengde wijk’. De nieuwe bewoners dragen bij aan de lokale economie en die van het winkelcentrum. Ook in elk gebouwblok zit een gemengd programma. Deze menging van verschillende typen woningen zorgt ervoor dat woningen met een hogere en lagere verhuisbeweging door elkaar zitten. Het plan maakt ruimte voor verschillende vormen van wonen en verschillende woonconcepten. De woningen in Overvecht Centrum zijn geschikt voor verschillende doelgroepen (senioren, jongeren, starters en bijzondere doelgroepen uit Overvecht en daarbuiten.

Er komen woningen direct aan een groene straat, woningen rondom een gemeenschappelijk binnenhof én woningen in de bovenbouw met uitzicht over het gebied, elk met zijn eigen kwaliteit.

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

De variatie in aantrekkelijke gebouwen, publieke en private ruimtes en groen zorgt voor een levendig en divers gebied. De gebouwen en plekken zijn passend bij Overvecht en hebben balans in diversiteit en samenhang. We willen geen chaos in het beeld, maar ook geen eenheidsworst. Centrumfuncties zorgen voor levendigheid overdag en in de avond. Mensen kunnen prettig verblijven en er is een diversiteit aan plekken om elkaar ontmoeten in het gebied. Door nieuwe woningen aan straten en pleinen zijn er meer ogen op straat. Dit heeft een positief effect op de sociale veiligheid. Het groen wordt doorgetrokken vanuit de randen van het gebied en heeft een robuuste maat, is divers en zorgt voor een groene uitstraling.

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

In de uitwerking vragen de volgende onderdelen nog om aandacht: •

• •

De uitwerking van de mate van menging van woontypen die zorgt voor het creëren van goede buren en voor een aantrekkelijke, gemengde wijk. De aantrekkelijkheid van diverse woonconcepten. De kwaliteit van woningen in compacte bouwblokken en privacy voor woningen op de begane grond.

Het antwoord op de vraag of we in de toekomst wel of niet onze woondoelen bereiken, is afhankelijk van de marktomstandigheden, de verwachtingen en focus om de juiste keuzes te maken. We zien hierbij twee risico’s [B]. Het realiseren van doorstroming vanuit de wijk is lastig te garanderen in een Masterplan. Het balanceren tussen woningkwaliteit en prijs blijft lastig. Lukt het om aantrekkelijke en kwalitatief goede woningen voor een nette prijs te maken? En is deze prijs dan ook bereikbaar voor de gewone Overvechter? -6

-5

-4

WONEN

-6

-5

-4

ECONOMIE DUURZAAMHEID

-1 neutraal 1

-3

B -2

-1 neutraal 1

D B

WONEN ECONOMIE

SOCIAAL MOBILITEIT

-2

C A

LEEFOMGEVING SOCIAAL

Sociaal

-3

LEEFOMGEVING

C F D

DeMOBILITEIT sociale doelen krijgen een bandbreedte van E UITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID DUURZAAMHEID 0 tot 4. e score op de sociale doelen is hoog, F DRAAGVLAK G aangezien het masterplan zich richt opscore hethuidige creëren UITVOERBAARHEID situatie 2022 score Masterplan ONTWERPVRIJHEID van sociale cohesie en ruimte voor iedereen om DRAAGVLAK G mee te doen. Door fysieke condities tescore scheppen huidige situatie 2022 score Masterplan die uitnodigen tot ontmoeting, verbinding en sociale interactie, kan het gebied uitgroeien tot een plek waar gemeenschappen zich ontwikkelen en waar iedereen de mogelijkheid heeft om volwaardig deel te nemen aan de maatschappij.

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

Met een verbreding in het aanbod aan (maatschappelijke) voorzieningen in het centrum, en veel ruimte voor zowel wonen als werken, biedt het masterplan kansen voor sociaal-maatschappelijke participatie. In het gebied is er ruimte gemaakt waar gemeenschappen elkaar kunnen ontmoeten en zich kunnen ontplooien, zowel binnen de gemeenschap zelf (casa) als in ontmoeting met

andere gemeenschappen (plaza). De aanwezigheid van maatschappelijke voorzieningen, zoals een gezondheidscentrum, maakt dat mensen dicht bij huis zorg en ondersteuning kunnen krijgen. Dit zorgt voor een aantrekkelijke leefomgeving, vooral voor kwetsbare groepen en ouderen, wat hun woonsituatie versterkt. Een culturele trekker gecombineerd met een bibliotheek fungeert als plek waar inwoners (en daarbinnen met name ook de jongere doelgroep) zich kunnen ontwikkelen en waar culturele activiteiten voor de hele wijk aantrekkelijk en toegankelijk worden. Daarnaast zijn er levendige publieke ruimten, zoals geactiveerde pleinen en de Mercado, waar ontmoeting centraal staat, maar ook rustiger gelegen groene binnenhoven voor bewoners. Het gebied verandert van autogericht naar voetgangersvriendelijk. De nadruk ligt op een gezonde, veilige en groene leefomgeving, met veel ruimte voor wandelen, fietsen, en sport- en speelactiviteiten. Kinderen en andere doelgroepen krijgen veilige plekken om te spelen en samen te komen, wat gezond gedrag stimuleert. Tot slot draagt de gebiedsontwikkeling bij aan werkgelegenheid, met bijzondere aandacht voor kansen voor jongeren en wijkbewoners. Bij de realisatie van het plan is het cruciaal voor sociale doelen om de geschetste condities ook daadwerkelijk te realiseren.

Dit vraagt bij uitwerking om extra aandacht voor de sociale inbedding van ouderen, de mogelijkheden voor jeugdontplooiing, en de organisatie van flexibele, spontane initiatieven. Ook is de strategische ligging van maatschappelijke voorzieningen bij een ov-halte en voetgangersuitgangen van belang om gelijke kansen te bevorderen. Een uitdaging ligt in het stimuleren van gezond voedsel in het winkelcentrum, aangezien dit afhangt van het aanbod als ook de financiële draagkracht van bewoners. Het reguleren van een gezonde branchemix is lastig, wat het behalen van deze sociale doelen bemoeilijkt. Het grootste struikelblok [C] blijft echter de realisatie van een toegankelijk maatschappelijk programma. Dat is en blijft afhankelijk van beschikbare financiële middelen op dat moment. Daarnaast Masterplan Overvecht Centrum

is drempelvrijheid van voorzieningen complex om te realiseren. Dit gaat niet alleen over fysieke toegankelijkheid, maar ook over betaalbaarheid en je welkom voelen. Als locaties niet drempelvrij zijn (of niet zo worden ervaren), heeft dit een negatief effect op de uiteindelijke diversiteit in het gebied, op de vraag wie er daadwerkelijk komt, wie er zich thuis voelt en wie er echt gebruik van gaat maken. Tot slot; op papier is het in ieder geval gelukt om de mens centraal te stellen. De grootste uitdaging is dat dit geen papieren werkelijkheid zal blijven, maar ook daadwerkelijk terugkomt in de uitvoering. Dit is een uitdaging omdat in de waan van de dag met alle (financiële) uitdagingen, de kans bestaat -1 neutraal 1 -6 -5 -4 -3 -2 2 3 4 5 6 datLEEFOMGEVING dit naar de achtergrond A verschuift. B

WONEN SOCIAAL

-6

Economie SOCIAAL DUURZAAMHEID ECONOMIE

UITVOERBAARHEID

-3

-2

-1 neutraal 1

•

• •

A D

LEEFOMGEVING ECONOMIE WONEN MOBILITEIT

-5

C -4

De volgende punten vergen nog aandacht bij de uitwerking:

E C F

ONTWERPVRIJHEID MOBILITEIT E De economiedoelen scoren een bandbreedte DRAAGVLAK G DUURZAAMHEID F van 0 tot +4. Het bestaande winkelcentrum was score huidige situatie 2022 score Masterplan UITVOERBAARHEID al krachtig, maar zit de afgelopen jaren in een ONTWERPVRIJHEID neerwaartse spiraal. In het Masterplan wordt de DRAAGVLAK G basis – boodschappen doen – versterktscore enhuidige verrijkt situatie 2022 score Masterplan met andere functies.

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

Sterke punten zijn een centrumgebied met een compleet aanbod: commerciële voorzieningen (winkels, horeca en diensten) en maatschappelijke voorzieningen (buurtfuncties, zorg, en cultuur), naast diversiteit in ruimte voor werk en ontspanning. Straks vind je hier een intelligent geplaatste parkeervoorziening direct onder de publieksvoorzieningen en een compact winkelgebied in het gebiedshart met aantrekkelijke pleinen aan de randen, die verbindingen leggen met de omgeving. De ruimte voor commerciële activiteiten blijft gelijk en kan zelfs iets groter worden. Onderscheidend is een culturele voorziening voor het wijk en daarbuiten, ruimte voor lokaal en sociaal ondernemerschap en de mogelijkheid voor een Mercado – een unieke ontmoetingsplaats met eten als verbindende factor. Het robuuste boodschappencentrum is de stevige basis voor een samenhangend centrumgebied, met een aantal kenmerkende gemengde milieus, ruimte biedend aan diversiteit en flexibiliteit. Dit vraagt om een gebiedsbrede organisatie van programmering en branchering .

• • •

De mogelijke groei na 2030 van de detailhandel kan overlopen in de entreegebieden. Gezien de beperkte beschikbare ruimte is dit een risico voor andere, minder commerciële functies in dit functiemilieu. Dat zet vervolgens de compleetheid en aantrekkelijkheid van het centrumgebied als geheel onder druk. De gewenste invulling van de Mercado. De balans tussen de sociaal-maatschappelijke betekenis voor het gebied versus de commerciële kansen van de plek is belangrijk. Lokaal en sociaal ondernemerschap. Dit moet gewaarborgd en betaalbaar blijven. Afhaalzaken en de overlast. Bij afhaalzaken kun je eten of drinken afhalen; eten of drinken ter plaatse is niet mogelijk. Formeel is dit geen horeca. Deze zaken zorgen vaak voor hinder door afval en overlast van foutgeparkeerde en af- en aanrijdende e-bikes en scooters. We reguleren de afhaalzaken in Overvecht Centrum via een exploitatievergunning en door in het Omgevingsplan een specifieke categorie voor afhaalzaken op te nemen. De impact op de wijkeconomie. Banen en werkgelegenheid voor de wijk Overvecht. De rol van de circulaire economie.

Het grootste risico voor de economische doelen [D] is de toekomstige programmering en branchering. Het gaat dan over de juiste mix van commerciële en maatschappelijke voorzieningen en functies in de plinten aan het winkelrondje en aan de belangrijkste routes en pleinen. Hoewel dit Masterplan de randvoorwaarden beschrijft voor de ruimtelijke ontwikkeling, zijn het uiteindelijk de bewoners, ondernemers, investeerders en bezoekers die het gebied beleven en succesvol maken met elkaar. Daar heeft de programmering van activiteiten en branchering van het winkelrondje en de openbare ruimte een grote rol in, maar we kunnen er in dit Masterplan slechts beperkt op sturen.

-6

-5

-4

-3

-6

-5

-4

UITVOERBAARHEID

ONTWERPVRIJHEID ECONOMIE

-3

D -2

-1 neutraal 1

•

-4

-3

-2

-1 neutraal 1

A F B

WONEN

DuurzaamheidC ONTWERPVRIJHEID SOCIAAL

DRAAGVLAK

ECONOMIE

score huidige situatie 2022

De volgende zwakkere punten moeten zorgvuldig worden uitgewerkt in de volgende fase:

•

-5

UITVOERBAARHEID

Sterke punt is de focus op ruimte voor voetgangers met veilige en comfortabele wandelroutes. We maken fietsenstallingen die direct bereikbaar zijn vanaf de hoofdfietsroutes. We maken aparte gebouwen voor bewoners- en bezoekersparkeren. Het plan reserveert ruimte voor maatwerkvervoer in het hart van het gebied, en het centrum is verbonden met hoogwaardig openbaar vervoer. Er liggen kansen voor deelmobiliteit, voor voorzieningen in fietsenstallingen en bovengrondse parkeergarages en een goede verbinding met het NS-station.

•

E -6

LEEFOMGEVING DUURZAAMHEID

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

•

MOBILITEIT

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

•

ECONOMIE

score Masterplan DeDUURZAAMHEID mobiliteitsscore varieert van +3 tot +5. De F mobiliteitsdoelen zijn stevig verankert in de RuimUITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID telijke Basisstructuur. De auto blijft aan de rand. DRAAGVLAK G Hier zitten de ingangen naar de verschillende score huidige situatie 2022 parkeergarages. Belangrijke element isscore deMasterplan centrale ligging van een comfortabele en toegankelijke parkeervoorziening voor bezoekers onder de publieksvoorziening. Hiermee blijft het centrum goed bereikbaar voor de auto én houden we veel ruimte voor lopen en fietsen.

•

SOCIAAL

WONEN

F B

Mobiliteit

LEEFOMGEVING

WONEN DUURZAAMHEID

MOBILITEIT

SOCIAAL

DRAAGVLAK

WONEN

LEEFOMGEVING MOBILITEIT

-1 neutraal 1

LEEFOMGEVING

ECONOMIE

-2

De verkeersafwikkeling van auto’s op de entreestraten. De integratie van de logistiek van supermarkten, afhankelijk van de definitieve locatie van de supermarkten. De balans tussen bezoekersfietsparkeren in de openbare ruimte en bezoekersfietsparkeren in gebouwde voorzieningen. De vormgeving en inrichting van de organisatie van de serviceverkeer voor bewoners. De handhaving in de openbare ruimte, bijvoorbeeld rond fietsparkeren, logistiek en serviceverkeer. De inpassing van Kiss & Ride-plekken.

Het grootste risico voor de realisatie van de doelen is [E] de aanleg en de exploitatie van de parkeergebouwen voor auto en fiets in het gebied. Hoe gaan we deze kosten dragen en verdelen? Als we hier geen goed plan voor hebben, is er geen succesvolle gebiedsontwikkeling mogelijk.

MOBILITEIT

score huidige situatie 2022 score Masterplan

De DUURZAAMHEID duurzaamheidsscore F varieert van +3 tot +5. Dat betekent een aanzienlijke verbetering ten UITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID opzichte van de bestaande situatie. Het MasterDRAAGVLAK G plan biedt volop ruimte voor vergroening van het score huidige situatie 2022 score Masterplan gebied, waardoor de biodiversiteit kan toenemen. Ook biedt het ruimte voor diersoorten om naar het gebied te trekken. Het groen wordt doorgetrokken vanuit de randen van het gebied en heeft een robuuste maat voor een groene uitstraling. Het gebied wordt klimaatadaptief ingericht. Overvecht Centrum krijgt een efficiënt en robuust collectief energiesysteem dat de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Het systeem past binnen de energietransitie.

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

De volgende punten vergen nog aandacht bij de uitwerking: • •

De uitwerking van de circulariteit. Echt verbonden en robuust groen; groen dat aan elkaar vastzit en voorkomen dat het groen versnipperd raakt.

Voor de gebiedsontwikkeling is het gekozen energiesysteem cruciaal. Ondanks de aanwezigheid -1 neutraal 1 -6 -5 -4 -3 -2 2 3 4 5 6 van een energiestrategie op hoofdlijnen, is het LEEFOMGEVING A cruciaal [F] om het collectieve energiesysteem WONEN B verder uit te werken. Hiervoor is een effectieve SOCIAAL C samenwerking tussen partijen noodzakelijk en dit ECONOMIE D vormt een risico. MOBILITEIT E DUURZAAMHEID

-6

-5

ONTWERPVRIJHEID

WONEN

-4

F -3

Uitvoerbaarheid C

DRAAGVLAK

SOCIAAL

ECONOMIE

-2

-1 neutraal 1

LEEFOMGEVING UITVOERBAARHEID

B D

score huidige situatie 2022 score Masterplan

DeMOBILITEIT score voor Euitvoerbaarheid ligt tussen de -3 DUURZAAMHEID tot 0. De businesscaseberekening ‘Financieel F resultaat heden’ vertoont een negatief resultaat. UITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID Deze businesscase houdt geen rekening met DRAAGVLAK G fasering en de uitvoeringstrategie. Er zijn mogelijkscore huidige situatie 2022 score Masterplan heden om naar een financieel sluitend resultaat toe te werken.

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

Masterplan Overvecht Centrum

Eigenaren, inclusief professionele marktpartijen, zijn nog steeds enthousiast en betrokken. Het deelnameperspectief van het winkelcentrum aan het Masterplan is momenteel nog onduidelijk. De leden van de CVvE moeten er nog over besluiten. Deelplots houden rekening met bestaande eigendomsgrenzen. Desondanks is de fasering complex. Fasen zijn onderdeel van het geheel, zoals de verdeling van functies, aansluiting van openbare ruimte en verkeerstromen. Dat bemoeilijkt de uitvoering, vooral als gevolg van parkeergerelateerde afhankelijkheden. Het huidige plan introduceert veel nieuwe aspecten ten opzichte van eerdere ontwikkelingen, maar deze zijn nog onvoldoende uitgewerkt of omarmd door de betrokken partijen. Het gaat dan onder meer om de gemeenschappelijke parkeergarage, het eigendom van parkeerfaciliteiten en de coördinatie tussen commerciële en maatschappelijke invulling. -1 neutraalhaalbaarheid 1 -6 -5is -4 -2 2 3 4 5 6 Grootste risico [G] de -3financiële LEEFOMGEVING A van de deelplots. De eerste twee fasen laten een WONEN B positief financieel beeld zien. De andere fasen zijn, SOCIAAL C mede door de op dit moment nog hoge inbrengECONOMIE D waarde, lastiger. Het maken van het Masterplan is MOBILITEIT E deDUURZAAMHEID start. Het is nog geen gelopen race.

UITVOERBAARHEID

-6

-5

DRAAGVLAK

WONEN

-4

-3

-2

-1 neutraal 1

LEEFOMGEVING ONTWERPVRIJHEID

Ontwerpvrijheid C

SOCIAAL

score huidige situatie 2022 score Masterplan

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022 ECONOMIE

DeMOBILITEIT score voor Ede ontwerpvrijheid ligt tussen +2DUURZAAMHEID tot +5. De belangrijkste F ruimtevragers zijn in de structuur verwerkt. UITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID DRAAGVLAK

Bij het uitwerken en checken van de principeproscore huidige situatie 2022 score Masterplan fielen en het onderzoek naar windhinder, bezonning en daglicht is het samengestelde bouwblok zo vormgegeven dat het volume minimale impact heeft op het leefklimaat. Aan de hand van enkele spelregels wordt ruimte geboden aan vervolgprocessen, waarbij de huidige leefkwaliteit van het plan overeind blijft.

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

In de vervolgfases is voldoende ruimte om het ontwerp van de openbare ruimte en de bouwblokken uit te werken en te zorgen voor een verdere borging van kwaliteit in gebruik, beleving en toekomstwaarde. Tegelijkertijd zijn er voldoende sturingsmogelijkheden om de-1kwaliteiten van4 het neutraal 1 -6 -5 -4 -3 -2 2 3 5 6 LEEFOMGEVING plan te behouden. A WONEN Een risico voor het eindbeeld B [H] is dat het uitSOCIAAL C gangspunt ‘dat iedereen uiteindelijk meedoet’ niet ECONOMIE waar blijkt. Voor bepaalde Ddelen van het eindbeeld MOBILITEIT E kunnen dan ontwerpaanpassingen nodig zijn. F

DUURZAAMHEID UITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID

-6

LEEFOMGEVING DRAAGVLAK

-5

-4

SOCIAAL

-2

-1 neutraal 1

WONEN

Draagvlak

-3

score huidige situatie 2022 score Masterplan

afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

ECONOMIE

Tijdens kwamen alle deelneMOBILITEIT het ontwerpproces E DUURZAAMHEID mers van het open planproces regelmatig bijeen. F We checkten steeds de opgeleverde tussenproUITVOERBAARHEID ONTWERPVRIJHEID ducten. Tweemaal vond een zogeheten brede DRAAGVLAK G check in de wijk plaats, om te verifiëren of we op score huidige situatie 2022 score Masterplan de goede weg zaten. afbeelding nummer xx : Integrale scorekaart van Masterplan t.o.v. huidige situatie 2022

De aandachtspunten en zorgen werden steeds verwerkt in het daaropvolgende fasedocument. Daardoor ligt er nu een masterplan op tafel dat – binnen de vooraf gestelde kaders – recht doet aan zo veel mogelijk verschillende invalshoeken, denkbeelden en (individuele) belangen, en daarmee ook aan de verschillende achterliggende doelen voor alle betrokkenen. Het merendeel van de deelnemers van het open planproces heeft voldoende vertrouwen in het Masterplan. Er zijn echter een aantal risico’s te benoemen bij het draagvlak: •

•

Een deel van de wijk stelt de uitgangspunten uit de RSU 2040 met betrekking tot de verdichting in Overvecht en Overvecht Centrum ter discussie. Niet alle eigenaren en ondernemers (bijvoorbeeld een deel van de VvE Seinedreef/ Roelantdreef en een deel van ondernemers in het winkelcentrum) ondersteunen de verdichting, kwaliteitsslag en verandering van het gehele plangebied.

Conclusie Uit de bovenstaande score blijkt dat het Masterplan veel goed doet. Het legt een optimaal plan neer, met een sterk eindbeeld en strategie. Het draagt bij aan de doelen, het draagvlak en de ontwerpvrijheid. Wel is er nog aandacht nodig voor zwakke punten en enkele grotere risico’s. Die vergen nader onderzoek en budget, om zo te komen tot een succesvolle gebiedsontwikkeling. Door integrale afweging in het vervolg (op grond van bovenstaande Lisa risicoanalyse en de scorekaart) kunnen we bij de uitwerking evenwichtig en in samenhang aan alle doelen blijven werken.

Nick

Gerdien

DEBBY: ‘‘Hier kunnen ontmoetingsplekken worden gemaakt, maar als ze te duur zijn voor sommige mensen, zullen ze niet worden gebruikt. We kunnen proberen om een gezonde omgeving te maken voor ouderen, maar als er geen zorg beschikbaar is en we kwetsbare ouderen niet helpen om uit hun isolement te komen, zal hun leven nog steeds moeilijker zijn. Er zijn veel voorbeelden die laten zien waarom we naast fysieke ingrepen en doelstellingen ook andere dingen moeten doen. Dat vraagt iets van de overheid, maar ook van inwoners, ontwikkelaars, eigenaren en ondernemers.”

Masterplan Overvecht Centrum

Doelen Overvecht Centrum

01-09-2023

Thema's 1. Leefomgeving

Hoofddoel 1 : Overvecht Centrum voorziet in de randvoorwaarden voor een prettig en gezond leven. De ordening van de stad draagt bij aan prettig en gezond leven

1.1

1.2

1.1.1

Behoud van veelkleurigheid, erfgoed en contrasten (diversiteit)

1.1.2

Bewuste afwisseling in levendigheid en rust

1.1.3

Nabijheid en toegankelijkheid van voorzieningen (o.a onderwijs, zorg, winkels, cultuur, welzijn, sport en ontspanning)

Kwaliteit van de leefomgeving daagt bij aan een gevoel van welzijn en welbehagen 1.2.1

De natuur en groen zijn maximaal ingepast in het gebied (groen, tenzij…)

1.2.2

Aantrekkelijke openbare ruimte Openbare ruimtes zijn comfortabel (windluw, bezond of juist beschaduwd, goed verlicht, etc.) Openbare ruimtes zijn overzichtelijk en begrijpelijk

1.3

2. Wonen

1.2.3

Gebouwen in het gebied zijn aantrekkelijk

1.2.4

Prettige menselijke plekken (eigenaarschap en stad op ooghoogte)

Overvecht Centrum is en voelt veilig 1.3.1

Er is een hoge mate van sociale veiligheid

1.3.2

Er is een hoge mate van verkeersveiligheid

1.3.3

De leefomgeving is fysiek veilig

2.2.1

Er wordt gebouwd voor mensen uit de wijk en voor mensen van buiten de wijk Een divers aanbod dat aansluit om huidige en toekomstige wensen van de bewoners Gemengd aanbod zodat 'goede buren' nabij wonen

2.2.2 2.2.3 2.3

3. Sociaal

Overvecht biedt voldoende mogelijkheden voor een lokale wooncarière (doorstroming) Voldoende woningen voor kwetsbare / bijzondere doelgroepen

Woningen zijn aantrekkelijk (er is een goede balans in prijs & kwaliteit) 2.3.1

Betaalbare woningen voor alle inkomensgroepen

2.3.2

Woning voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen

Hoofddoel 3: Iedereen heeft gelijke kansen om gezond te leven en kan meedoen Iedereen kan gezond meedoen in de maatschappij, er is sociale samenhang en ruimte voor ontplooiing

3.1

3.2

3.3

3.1.1 3.1.2

Er is ruimte voor ontmoeting, verbinding en sociale contacten Iedereen kan sporten, spelen en bewegen

3.1.3

Voor iedereen is culturele ontplooiing toegankelijk (incl. koesteren bestaand aanbod)

3.1.4

Er is ruimte voor initiatieven, tijdelijkheid, doorontwikkeling (het ongeplande)

Iedereen leeft bewust; een gezonde levenstijl is aantrekkelijk en toegankelijk voor iedereen 3.2.1

Zorg en ondersteuning is voldoende beschikbaar voor iedereen

3.2.2

Iedereen weet hoe ze mentaal gezond kunnen leven en hoe ze (indien nodig) hun mentale gezondheid kunnen verbeteren.

3.2.3

Iedereen maakt bewuste keuzes om fysieke gezond te leven.

3.2.4

Iedereen kiest bewust voor gezond voedsel en een gezond voedingspatroon.

3.2.5

Iedereen is zich bewust van gezond en veilig gedrag, leeft bewust en stimuleert anderen zich gezond te gedragen.

Er is speciale ondersteuning voor kwetsbare doelgroepen 3.3.1

Speciale ondersteuning voor kwetsbare doelgroepen Er is ondersteuning in taal en digitale vaardigheden voor mensen die anders niet goed kunnen deelnemen aan de maatschappij. Psycho-sociale ondersteuning is beschikbaar Er is ondersteuning op zelfstandigheid en zelfredzaamheid voor wie dat nodig heeft Voorzieningen zijn fysiek, mentaal en digitaal toegankelijk voor iedereen

3.3.2

Ieder kind krijg de kans om gezond op te groeien en zich optimaal te ontwikkelen Kinderen en jongeren kunnen gezond en veilig opgroeien Kinderen en jongeren kunnen zich ontpooiien Jongeren hebben gelijke kansen en perspectief op werk

3.3.3

Gezond en veilig oud worden Sociale inbedding (eenzaamheid tegengaan) Ondersteuning op maat

4. Economie

Hoofddoel 4: Overvecht Centrum heeft toekomstbestendige en diverse economie met werkgelegenheid voor iedereen Aantrekkelijk investerings- en ondernemingsklimaat

4.1

4.1.1

Aantrekkelijk centrum (2e/3e centrum van Utrecht) Onderscheidend, idvers maar samenhangend centrumgebied Toekomstbestendig winkelcentrum Compleet aanbod (inclusief maatschappelijke voorzieningen, bedrijf/kantoor/werkruimten) Toename wijkeconomie Aantrekkelijk voor mensen uit de buurt (hart van de wijk) Aantrekkelijk voor mensen uit Stad en Regio Stadsbrede voorzieningen

4.1.2

Ruimte voor lokaal en sociaal ondernemerschap

4.1.3

Waardecreatie

4.2

De werkgelegenheid sluit aan op het aanbod van werknemers en werkzoekenden 4.2.1

Voldoende kwaliteit en diversiteit in het aanbod van werkgelegenheid (werkgelegenheid) Het aanbod van banen en werkstages is in balans met de vraag naar werkplekken Ruimte voor ondernemen Goed werkgeverschap

4.2.2

Iedereen kan gezond rondkomen (arbeidsparticipatie) Toegang tot de arbeidsmarkt voor iedereen

4.3

5. Mobiliteit

De lokale economie is toekomstbestendig 4.3.1

Toekomstbestendige en perspectiefrijke sectoren en bedrijven

4.3.2

Circulair in 2050

Hoofddoel 5: Overvecht Centrum is voor iedereen goed bereikbaar met schoon en gezond vervoer 5.1

Overvecht Centum is goed bereikbaarheid voor iedereen 5.1.1

De ontsluiting voorziet in de vervoersvraag (bereikbaarheid) Wandel- en fietsverbindingen (naar gebied en binnen gebied) Comfortabele OV-verbindingen en verbinding met Station Overvecht Autobereikbaarheid op orde Expeditie bereikbaar (incl laden en lossen) Nood- en hulpdiensten kunnen binnen de normen ter plekken zijn

5.1.2

Goede voorzieningen voor bestemmingsverkeer (bewoners, bezoekers, ondernemers en werknemers)

5.1.3

De stad is toegankelijk voor iedereen Aandacht voor voetganger en fietser Toegankelijk voor iedereen

5.2

Er zijn gezonde en schone vervoersvormen 5.2.1 5.2.2

Verschuiving naar meer gebruik duurzame vervoerswijzen (lopen, fietsen, OV) Aantrekkelijk voor voetgangers Meer ruimte voor voetgangers in gebied

5.2.3

Aantrekkelijker voor fietsers Meer capaciteit op netwerk Meerdere routekeuzes voor alle doelgroepen Voldoende en aantrekkelijke stallingsmogelijkheden

6. Duurzaamheid

5.2.4

OV vormt een aantrekkelijke keuze

5.2.5

Gebruik deelmobliteit

Hoofddoel 6: Overvecht Centrum is groen, klimaatadaptief en circulair en heeft een 100% duurzame energievoorziening Het groen in Overvecht Centrum voorziet in een goede ecologische kwaliteit

6.1

6.1.1

Goede milieukwaliteit (schoon milieu) Bodemkwaliteit Luchtkwaliteit Waterkwaliteit

6.1.2

Biodiversiteit en goede ecologie Meer groen (in balans met verdichten) Verbonden groen Diervriendelijk groen Natuurvriendelijk bouwen Speciale aandacht voor kwetsbare planten en diersoorten (Utrechtse soortenlijst ingepast )

6.2

6.3

Overvecht Centrum is klimaatadaptatief 6.2.1

Goede afwatering voorkomt overlast bij langdurige regen en/of piekbuien

6.2.2

Voldoende waterrententie om droge periodes op te vangen

6.2.3

Beperkte hinder van hittestress

Alle energie is duurzaam opgewekt (de CO2 doelen voor 2030 en 2050 worden gehaald) 6.3.1

Beperkte energievraag (hoge energie-efficiency) Energie-efficiënte gebouwen (isolatie en efficiente installaties voor verwarmen, ventileren, koken en warm tapwater) Efficiënte bedrijven / bedrijfsprocessen Efficiënte mobiliteit en transport

6.3.2

Energieaanbod volledig uit hernieuwbare/duurzame bronnen Alle energie die gebruikt wordt is duurzaam opgewekt Duurzame energie wordt zoveel mogelijk lokaal opgewekt Er is voldoende lokale energieopslag en -vraagsturing om pieken in vraag en aanbod op te vangen

6.4

Alle grondstoffen zijn circulair (100% circulaire samenleving in 2050) 6.4.1

Minder materiaal-/afvalstromen

6.4.2

Gesloten natuurlijke kringlopen waarbij materiaalstromen in balans zijn met de natuur

6.4.3

Veilige circulaire technische materiaalstromen met verantwoorde mondiale voetafdruk Zoveel mogelijk zelfvoorzienend (regionaal) Verantwoorde herkomst van resources van buiten de stad / regio

Masterplan Overvecht Centrum

Beeldkwaliteits plan Inleiding Doel van het beeldkwaliteitsplan Leeswijzer

1 Masterplan en beeldkwaliteit 1.1 Opgave en integraal afwegingskader 1.2 Zes punten uit het Masterplan 1.3 Processturing en kwaliteitsteam 1.4 Masterplan volumeopbouw 1.5 Wijkkarakteristiek – passend bij Overvecht 1.6 Identiteit

2 Richtlijnen 2.1 Gebied 2.2 Blokken 2.3 Bijzondere gebouwen in gebied 2.4 Elementenniveau 2.5 Overgangszone – tussen privé en openbaar 2.6 Openbare ruimte

22 23 23

24 24 25 26 29 34 36

40 41 42 56 60 64 66

Inleiding Het Masterplan Overvecht Centrum toont een ruimtelijk en functioneel eindbeeld en strategie om het gebied te ontwikkelen tot een echt hart van de wijk én als een van de drie centra van de stad Utrecht. Er komen circa 2.500 nieuwe woningen en 55.500 m2 aan ander type programma, in een aantrekkelijke mix. Het gebied is onderscheidend en sluit aan bij de identiteit van de wijk Overvecht. Het verandert van een boodschappencentrum met wonen naar een centrumstedelijke buurt. De maatschappelijke opgave is om een plek te maken waar de bewoners en omwonenden beter van worden. We maken een aantrekkelijke, groene en diverse leefomgeving. Verrijken en versterken het gebied met andere functies. Er komt meer ruimte voor verblijven en ontmoeten. In deze nieuwe gemengde hoogstedelijke buurt kunnen mensen plezierig wonen, prettig winkelen, fijn werken, zich lekker ontspannen en gezellig samenkomen.

Doel van het Beeldkwaliteitsplan Als onderdeel van het Masterplan Overvecht Centrum is dit Beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld. Dit BKP gaat nader in op de gewenste ruimtelijke kwaliteit van Overvecht Centrum. Het schetst de beoogde kwaliteit voor stedenbouw, architectuur en openbare ruimte in Overvecht Centrum. Het geeft houvast, is richtinggevend en dient als inspiratiebron voor ondernemers, ontwikkelaars en architecten. Het moet de gewenste integrale beeldkwaliteit borgen en de samenhang binnen het gebied behouden, ook bij gefaseerde realisatie over langere tijd. Het is het toetsingskader. Aan de hand van dit plan worden toekomstige bouwplannen en inrichtingsplannen getoetst

Leeswijzer Het document is opgebouwd uit een inleiding en twee inhoudelijke hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk gaat het om de opgave en het integraal afwegingskader. Verder is er ruimte voor enkele onderdelen uit het Masterplan zoals de identiteit, wijkkarakteristiek en de volumeopbouw. Verder wordt de basis gelegd voor het proces van sturing en toetsing. In hoofdstuk twee worden op verschillende schaalniveaus én voor verschillende aspecten uitspraken gedaan en richtlijnen gegeven, achtereenvolgens: • • • • • •

voor het gebied als geheel op blokniveau voor bijzondere gebouwen op elementniveau voor de overgangszone openbaar en privé en voor de openbare ruimte.

Per onderdeel is getracht eerst de intentie krachtig te formuleren en deze vervolgens te voorzien van richtlijnen. Referentiebeelden geven inspiratie en laten het besproken onderdeel zien, zoals aangegeven in het onderschrift. Ze kunnen soms afwijken van andere richtlijnen, omdat ze alleen een specifiek deelaspect of richtlijn uitleggen.

Masterplan Overvecht Centrum

1 Masterplan en beeldkwaliteit 1.1 Opgave en integraal afwegingskader Het Masterplan heeft met de opgave als fundament (hoofdstuk 3) en het doelenkader als afwegingskader (onderdeel A van de Verdieping en achtergrond) in een open planproces een optimaal ruimtelijk functioneel eindbeeld, opgeleverd, waarvoor voldoende vertrouwen is onder deelnemers van het proces. Met de werkwijze werden afwegingen integraal, transparant en herleidbaar voor alle betrokkenen. Het doelenkader Overvecht Centrum omvat alle projectdoelen, geordend en vertaald vanuit bestaand gemeentelijk beleid, aangescherpt met de input van pand- en grondeigenaren en Team Overvecht Centrum. Het doelenkader maakt doelbewust en integraal werken mogelijk. Daardoor kunnen we integrale afwegingen en keuzes maken tijdens het ontwerpproces. Dit zien we ook voor het vervolgproces als de juiste wijze van werken.

Een hoogstedelijke buurt met belangrijke centrumfunctie vraagt om een hoogwaardige en gebalanceerde uitwerking van zowel de gebouwen (volume) als de openbare ruimte. Dit betreft de volumeopbouw, als ook de beeldkwaliteit. In het Masterplan (hoofdstuk 6) zijn de ruimtelijke opbouw van de bebouwing (samenstelling bouwblokken, rooilijnen, hoogtes, maximale hoogtes, etc) en maatvoering van de openbare ruimte opgenomen. Ook is met het vaststellen van het microklimaat (bezonning, wind, geluid, etc) een comfortabel leefklimaat van openbare ruimte en binnenhoven geborgd. De beeldkwaliteit van het gebied is in hoofdstuk 6 van het Masterplan op hoofdlijnen besproken en wordt hier apart en gedetailleerd uitgewerkt. De bovenstaande onderdelen uit het Masterplan blijven gedurende de looptijd van de gebiedsontwikkeling houvast en sturing geven aan het proces, als ook aan de beeldkwaliteit.

1.2 Zes punten uit het Masterplan Het BKP waarborgt cruciale en richtinggevende elementen met betrekking tot de uitwerking van de beeldkwaliteit van Overvecht Centrum. Vanuit de opgave en het doelenkader zijn er zes punten cruciaal voor de beeldkwaliteit die voor het gehele gebied, op alle schaalniveaus en de gehele ontwikkelingsperiode te allen tijde overeind blijven: 1. Menselijke maat. De menselijke maat en schaal vormt de basis voor een aangename en comfortabele leefomgeving. Gebouwen, binnentuinen en openbare ruimte richten zich op de beleving van de mens. De stad op ooghoogte is uitnodigend en aantrekkelijk vormgegeven. Er is een aangenaam microklimaat op alle niveaus. 2. Identiteit. De plek weerspiegelt de identiteit van Overvecht Centrum, divers, verbonden én aantrekkelijk. Cruciaal hierbij is inbreng van en betekenis voor bewoners en gebruikers. Zo wordt het centrumgebied nog meer hun hart van de wijk. 3. Passend bij Overvecht. Het centrumgebied heeft aansluiting bij de wijk Overvecht. Het gebied is een moderne vertaling van de wijkkarakteristiek, passend bij de opgave. 4. Eenheid in verscheidenheid. Een aantrekkelijk eindbeeld biedt ruimte voor zowel diversiteit

als samenhang, en voor rust naast levendigheid. Het gaat om een gebalanceerde uitwerking van contrasten. Samenhang op het niveau van het gebied levert geen monotoon beeld op. Diversiteit op blokniveau slaat niet door in chaos. Naast visuele kwaliteit spelen ook het gebruik van gebouwen en de openbare ruimte een rol. Er is niet alleen plaats voor dynamiek en activiteit, maar ook voor rust en luwte. 5. Ontmoeting en interactie. Betekenisvol ruimte maken voor ontmoeting en interactie, gericht op zowel gemeenschappen als individuen. Ruimte voor samenkomen binnen je eigen gemeenschap (casa) en plekken waar verschillende gemeenschappen elkaar ontmoeten (plaza). Denk aan functies in en op gebouwen, openbare ruimten of binnentuinen. Belangrijk is het onderscheid tussen openbaar en privé, met aandacht voor de overgangen. Een balans tussen ontmoeting, interactie, geborgenheid en privacy. 6. Hoogwaardige kwaliteit. Een hoogstedelijk centrumgebied vraagt om een hoogwaardige en zorgvuldige uitwerking van architectuur en openbare ruimte. Toekomstbestendigheid, groen en ecosystemen worden integraal meegenomen. De integrale kwaliteit (doelenkader) geldt als afwegingskader.

Figuur 04.Visual Mercado-plein.

Masterplan Overvecht Centrum

1.3 Processturing en kwaliteitsteam In de tijd sturen op de opgave en de bewaking van integrale kwaliteit alsmede de uitvoerbaarheid vraagt om een helder proces met een Kwaliteitsteam. De uitgangspunten in het Masterplan zijn niet allemaal hard. Wel willen we duidelijkheid creëren. Met een lange looptijd zijn sommige aspecten in de beginfase cruciaal en andere aspecten juist later. De 6 punten op de vorige pagina zijn een vaste leidraad voor beeldkwaliteit gedurende de gehele looptijd voor de gebiedsontwikkeling. Het kwaliteitsteam wordt zo samengesteld dat doelbewust werken en integraal afwegen worden voortgezet en zijn geborgd (zie onderdeel A Verdieping en achtergrond: integraal afwegen en het Doelenkader). Voor een goede borging van bredere omgevingskwaliteit in de stad maakt een vertegenwoordiging van de Commissie Omgevingskwaliteit Utrecht deel uit van het Kwaliteitsteam. Commissie Omgevingskwaliteit Utrecht volgt bij een bouwaanvraag in principe het oordeel van het kwaliteitsteam. De personele bezetting van het kwaliteitsteam omvat naast reguliere perspectieven als stedenbouw, landschap en architectuur (doelen leefomgeving en aanvullend BKP) ook bewakers van o.a. functionele kwaliteit (doelen economie, wonen) en maatschappelijke impact (doelen sociaal en identiteit).

Het kwaliteitsteam beoordeelt plannen voor gebouwen en openbare ruimte in alle vervolgfases. Het Masterplan probeert vast te leggen wat moet en los te laten wat kan, resulterend in een optimale kwaliteit. Het kwaliteitsteam heeft een belangrijke rol in de dialoog tussen verschillende partijen in de planfase tot en met het definitief ontwerp. Het blijft mogelijk om overtuigend aan te tonen dat een vergelijkbare bijdrage aan de doelen bereikt wordt op een manier die niet expliciet in het Masterplan is beschreven. Het kwaliteitsteam is beschikbaar voor deze dialoog met ontwerpers en hun opdrachtgevers. Ontwerpteams kunnen zo vroegtijdig in gesprek met het kwaliteitsteam. Dit zorgt voor goede afwegingen op gebieds-, ensemble- en blokniveau. Zo kan het kwaliteitsteam continue richting en sturing bieden aan de opzet en invulling van naast elkaar gelegen plots en verschillende fases. Het kwaliteitsteam heeft voldoende mandaat. Het team toetst zowel de gebouwen als de openbare ruimte. Dit gebeurt in alle fasen: schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp. Het Masterplan en het Beeldkwaliteitsplan dienen als toetsingskader. Het integraal afwegingskader vanuit het werken met doelen ondersteunt op elke schaal en in elke fase. De precieze inrichting van het proces en de aansturing worden uitgewerkt na vaststelling van het Masterplan.

Dit geldt ook voor de organisatievorm en invulling en de relatie en verhouding tot het projectteam. We stellen een proces op waarbij het kwaliteitsteam vanaf het begin betrokken is bij de gebiedsontwikkeling. Het team moet operationeel zijn bij de start van de werkzaamheden voor fase 1 en 2.

Figuur 05.Visual O(vervecht)-plein.

Masterplan Overvecht Centrum

Menselijke maat In Overvecht Centrum gaan we verdichten. In totaal wordt bovengronds substantieel volume toegevoegd. Door licht, lucht en ruimte slim te organiseren (in pleinen, ruime straten en binnenhoven) én door de samenstelling en de diversiteit van volumes goed te doordenken, wordt een prettig leefklimaat mogelijk. Hiermee hebben de gebouwen zo weinig mogelijk impact op de beleving van de mens.

Bij het ontwerpen en inpassen van de gebouwen ontwerpen we vanuit het perspectief van de voetganger (‘de stad op ooghoogte’). Dat zorgt uiteindelijk voor een goede ruimtelijke balans tussen lopen, ontmoeten en verblijven. Diverse aspecten beïnvloeden de beleving van de mens op straat: de verblijfsruimtes, de overgangszones tussen binnen en buiten, de inrichting en maat van de straat zelf en goede gebouwen. Dat draagt uiteindelijk ook weer bij aan een prettig gebied en aan sociale veiligheid op straat. De ontwerpprincipes voor de gebouwen en de openbare ruimte zorgen ervoor dat het gebied een menselijke maat krijgt.

Bovenbouw (skyline)

Stedelijke laag

Plint (eyeline)

Zone van menselijke maat, comfortabel microklimaat, levendigheid, sociale veiligheid en dynamisch karakter

Figuur 06. Menselijke maat, de stad op ooghoogte

1.4 Masterplan volumeopbouw Structuur & hiërarchie

De ruimtelijke structuur wordt in eerste instantie gevormd door de openbare ruimte van straten en pleinen. Bebouwing vult deze structuur aan en verrijkt die. Gebouwen begeleiden de routes en omsluiten pleinen en groene plekken in het gebied. Ze zorgen voor geborgenheid en ‘ogen op straat’. Bijzondere gebouwen en karakteristieke pleinruimten verrijken de structuur en zorgen voor herkenning en oriëntatie.

Samengesteld bouwblok

Gebouwen in het gebied zijn opgebouwd uit een stedelijke laag en een bovenbouw. De plint is een verbijzondering en een belangrijk onderdeel van de stedelijke laag. Ze vormen samen een samengesteld bouwblok. Het gebied is opgebouwd uit enkele bijzondere gebouwen en deze samengestelde bouwblokken.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Utrecht&id=e5db243e-b22d-4614-9dfb-42f5cfb8e042