Vaststellingsrapport TAM omgevingsplan Herontwikkeling voormalige Wolvenpleingevangenis
Tekst van het document
Ontwikkelorganisatie Ruimte
Vaststelling TAMomgevingsplan Herontwikkeling voormalige Wolvenpleingevangenis
Vaststellingsrapport Versie: maart 2026
1
Inhoud vaststellingsrapport 1
SAMENVATTING..................................................................................................................................3 1.1 1.2 1.3
2
INHOUD VAN HET VASTSTELLINGSRAPPORT ..........................................................................................3 KORTE SCHETS VAN DE ZIENSWIJZEN...................................................................................................3 BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN............................................................................................................3
BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ..................................................................................................5 ZIENSWIJZE 1 BUURTPLATFORM WITTEVROUWENSINGEL..........................................................................................5 ZIENSWIJZE 2 34059828 ................................................................................................................................13 ZIENSWIJZE 3 34058393 ................................................................................................................................13 ZIENSWIJZE 8 34062166 ..................................................................................................................................19 ZIENSWIJZE 9 34063023 ...................................................................................................................................20 ZIENSWIJZE 10 34063184 .................................................................................................................................21 ZIENSWIJZE 11 34063317 .................................................................................................................................22 ZIENSWIJZE 12 34063300 .................................................................................................................................24 ZIENSWIJZE 13 VERENIGING STADSDORP WOLVENBURG
...........................................................................................24
3
WIJZIGINGEN IN HET ONTWERP ........................................................................................................26 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.3
4
WIJZIGINGEN DOOR ZIENSWIJZEN ....................................................................................................26 Uitbreiding toelichting en regels artikel 4 functie Verkeer - verblijfsgebied ........................26 Wijziging artikel 6.2 lid 1 functie Wonen, par2.3.2.3.1 Wonen en par 4.1.1 Programma ...26 Wijziging artikel 2 Transformatiegebied Wolvenplein bouwaanduiding dakopbouw .........27 Wijziging paragraaf 5.4 Geluidhinder en toevoegen bijlage geluidsbelasting terras ..........27 AMBTSHALVE WIJZIGINGEN ............................................................................................................28 Wijziging begrippen .............................................................................................................28 Wijziging artikel 5.4 Tuin Regels voor bouwen ....................................................................28 Wijziging artikel 3.4 Groen Regels voor bouwen .................................................................29 Wijzigingen van de motivering.............................................................................................29 ONDERGESCHIKTE VERBETERINGEN ..................................................................................................39
TOELICHTING ....................................................................................................................................40 4.1 4.2 4.3 4.4
WAT IS EEN VASTSTELLINGRAPPORT? ...............................................................................................40 DE VASTSTELLINGSPROCEDURE........................................................................................................40 WIJZE VAN BEOORDELING VAN ZIENSWIJZEN ......................................................................................40 PRIVACY .....................................................................................................................................41
2
1 Samenvatting 1.1 Inhoud van het vaststellingsrapport
In het vaststellingsrapport staan: 1. samenvattingen van de zienswijzen en de reactie van de gemeente op de zienswijzen en 2. de wijzigingen die de gemeente in het ontwerp aanbrengt. Er is sprake van een gecoördineerde voorbereiding van de besluitvorming over het wijzigen van het omgevingsplan samen met de omgevingsvergunningen voor de omgevingsplanactiviteit bouwen, de rijksmonumentenactiviteit en de technische bouwactiviteit om de nieuwbouw en verbouw van de bestaande bebouwing mogelijk te maken, de voormalige Wolvenpleingevangenis als Rijksmonument te wijzigen en in bouwtechnische zin te voldoen aan de wettelijke regels. Zienswijzen tegen de omgevingsvergunningen worden door het college van burgemeester en wethouders beantwoord. In hoofdstuk 4 is algemene informatie over zienswijzen en over de procedure opgenomen.
1.2 Korte schets van de zienswijzen Termijn voor het indienen van zienswijzen De ontwerp wijziging heeft van vrijdag 12 december 2025 tot en met donderdag 22 januari 2026 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen over het ontwerp aangeboden worden aan de gemeenteraad. Hoeveel zienswijzen zijn er ingediend? Er zijn 13 zienswijzen ingediend.
1.3 Belangrijkste wijzigingen
Wijzigingen vanwege ingekomen zienswijzen
Eén zienswijze heeft geleid tot het aanpassen van de functie Wonen en de motivering waarin over het woonbeleid en het programma over wonen wordt gesproken. De verhouding tussen het aandeel sociale huurwoningen en middenhuur woningen is namelijk niet tenminste of minimaal 50% sociale huurwoningen, maar meer dan de helft van de huurwoningen zijn sociale huurwoningen. Deze afspraak is ook als zodanig vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaars. Enkele zienswijzen hebben geleid tot het verduidelijken van de motivering en de regels van het toekennen van de functie Verkeer – verblijfsgebied aan de locatie van het voorplein in het plangebied. Met de functie Verkeer – verblijfsgebied wordt enerzijds recht gedaan aan een groene invulling van het voorplein met voldoende verblijfskwaliteit, maar anderzijds wordt ook tegemoet gekomen aan de functie van het voorplein als entree van het Wolvenplein met voldoende ontsluiting voor aangrenzende functies. In de regels hebben we opgenomen dat parkeren van gemotoriseerd verkeer niet is toegestaan. Eén zienswijze heeft geleid tot het op de verbeelding en in de functie Transformatiegebied Wolvenplein aanpassen van de specifieke bouwaanduiding dakopbouw voor lantaarn dan wel uitkijkpunt bovenop de nieuwe horecagelegenheid.
De specifieke bouwaanduiding dakopbouw op de verbeelding en de bouwregel met een maximale bouwhoogte van de dakopbouw wordt aangepast naar de feitelijke uitvoering van de lantaarn zoals deze is aangevraagd. Er wordt in enkele zienswijzen aangegeven dat er geen gedegen onderzoek is gedaan naar de geluidseffecten van deze herontwikkeling op de omgeving. Zowel de geluidsbelasting van wegverkeerslawaai van omliggende wegen op het plangebied als het stemgeluid vanwege het nieuwe terras en de nieuwbouw is onder de wettelijke en gemeentelijke geluidsnormen. Met een memo die het stemgeluidonderzoek uit 2022 actualiseert hebben we geconcludeerd dat hoewel de locatie van het beoogde terras is veranderd ten opzichte van de voorheen
3
onderzochte locaties de geluidsbelasting van het terras door stemgeluid gunstiger is dan eerst was onderzocht.
Ambtshalve wijzigingen
De definitie van de doelgroep voor sociale huurwoning, middenhuurwoning en betaalbare nieuwbouw koopwoning is aangepast om beter aan te sluiten bij de regelgeving van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en de huisvestingsverordening gemeente Utrecht. Paragraaf 5.8 Ontplofbare Oorlogsresten van de motivering is aangepast vanwege de nieuwe ‘bommenkaart’, waardoor geen aanvullend onderzoek meer nodig was naar ontploffingsgevaar/verdacht gebied. In paragraaf 5.19 zijn alle standaarden en werkmethoden beschreven over een circulaire economie, zodat de hele transitie die circulariteit doormaakt is beschreven in het omgevingsplan. In paragraaf 2.3.2.2 Visie Stedenbouw Utrecht 2040 is onder het kopje plangebied de invulling van het plangebied getoetst aan deze visie. Er is een aantal vastgestelde beleidsnota's en beleidsregels verwerkt in diverse onderdelen van de motivering, zoals de ‘Beleidsnota Werklocaties 2035’, ‘Beleidsnota Ondergrond 20252035', ‘Beleidsnota Warmte 2025-2035', de nieuwe beleidsregel voor hotels en geactualiseerde beleidsregels voor tijdelijk verblijf.
4
2 Beoordeling van de zienswijzen Zienswijze 1
Buurtplatform Wittevrouwensingel
Indiener heeft een zienswijze ingediend waarin enkele procedure en inhoudelijke aspecten worden weergegeven. De procedurele aspecten gaan over het toepassen van de coördinatieregeling, het gevolgde participatieproces en het aandragen van alternatieven. De inhoudelijke aspecten gaan over strijdigheid met diverse onderdelen van gemeentelijk beleid. 1. Het toepassen van de coördinatieregeling leidt tot onevenredige aantasting van de rechtsbescherming van belanghebbenden. Indiener geeft aan dat de coördinatieregeling niet mag worden toegepast, omdat dit leidt tot een onevenredige aantasting van de rechtsbescherming van belanghebbenden. Indiener voert aan dat vanwege de complexe binnenstedelijke ontwikkeling waarbij sprake is van wijziging van een Rijksmonument voor de te doorlopen procedure, extra zorgvuldigheid vereist is. De vraag is of deze procedure geschikt en proportioneel is. Monumentenzorg vereist volgens indiener een zelfstandige belangenafweging waarbij ook de relatie met de omliggende bebouwing en openbare ruimte expliciet betrokken dient te worden.
Reactie Voor het mogelijk maken van deze ontwikkeling heeft de aanvrager expliciet gekozen gebruik te maken van de coördinatieregeling. De coördinatieregeling zorgt er namelijk voor dat de te nemen besluiten in samenhang en integraal worden beoordeeld. Zoals indiener aangeeft is dit project bij uitstek een ontwikkeling waarbij ruimtelijke en milieugevolgen in samenhang moeten worden beoordeeld en niet afzonderlijk deelbesluiten hoeven te worden genomen. Coördinatie leidt tot een volledig beeld van het totale project zonder gefragmenteerde informatie over deelbesluiten. Dat betekent voor belanghebbenden juist meer duidelijkheid en overzicht in het proces. Daarnaast is het zo dat de coördinatieregeling een uitgebreide voorbereidingsprocedure voorschrijft, zodat belanghebbenden zowel in de voorfase een zienswijze kunnen indienen als na de besluitvorming in beroep kunnen gaan bij de rechter. Dit leidt tot een snellere procedure en minder procedurelasten bij belanghebbenden. Juist ten aanzien van zorg voor de monumentale waarde van de voormalige Wolvenpleingevangenis heeft een integrale analyse plaatsgevonden van factoren als de historische betekenis, de ruimtelijke samenhang en de fysieke instandhouding van de bebouwing in relatie tot de openbare ruimte.
Dat komt tot uiting in het feit dat de wijziging van het omgevingsplan is gecoördineerd met onder andere de omgevingsvergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Het toepassen van de coördinatieregeling draagt juist bij aan een zorgvuldige en integrale procedure. 2. Er is voor deze herontwikkeling onterecht een beperkte procedure (UPP-2 in plaats van UPP-1) voor participatie gehanteerd. Indiener geeft aan dat vanwege de complexiteit van deze herontwikkeling dit gerekend moet worden tot een project met grote impact en dat daarom een uitgebreide participatieprocedure doorlopen dient te worden. Volgens indiener ontbreekt er een participatieverslag in de stukken en wordt niet voldaan aan het gemeentelijk participatiebeleid en is er niets gedaan met voorgestelde alternatieven voor het aanpassen van het project. Indiener verwacht als vorm van participatie een coproductie of meebeslissen.
Reactie Wij hebben bij het vaststellen van het Intentiedocument Wolvenplein in april 2022 besloten om voor deze ontwikkeling het UPP-2 te doorlopen. Argumenten daarvoor zijn: • Een bouwvlekontwikkeling sluit het beste aan bij de aard en omvang van het initiatief, namelijk een complexe ontwikkeling op één locatie en geen gehele buurt of wijk; • De raad heeft de belangrijkste voorwaarden voor deze ontwikkeling vastgelegd in het Visiedocument Wolvenplein. Daarom kon worden volstaan met het opstellen van een
5
•
•
Bouwenvelop, die het ruimtelijke kader heeft gevormd voor de te doorlopen planologische procedure; Door het proces te vervolgen met een UPP-2 traject is er een mogelijkheid voor versnelling. Het vaststellen van een Bouwenvelop is namelijk onze bevoegdheid, waardoor we tijdswinst kunnen behalen ten opzichte van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen dat door de raad wordt vastgesteld. Zodra wij de Bouwenvelop hebben vrijgegeven voor reacties uit de stad hebben wij deze ook met de raad gedeeld, zodat de raad goed geïnformeerd bleef over dit project. Daarna hebben wij de Bouwenvelop vastgesteld en hebben wij de raad op de hoogte gesteld. Voordelen van een versnelling zijn kostenbesparing en een snellere bijdrage aan de oplossing voor het woningtekort in de stad. Als het gaat over mogelijkheden van inspraak vanuit de buurt is er geen verschil tussen UPP-1 en UPP-2. In beide procedures moet er door de ontwikkelaar samen met de gemeente een participatieplan gemaakt te worden. Dit participatieplan is altijd project specifiek en niet afhankelijk van het gekozen UPP-traject. Voor het opstellen van een participatieplan is de participatieleidraad van gemeente Utrecht gebruikt.
Bij de start van de definitiefase van de herontwikkeling van Wolvenplein heeft de ontwikkelaar in overleg met de gemeente een participatieplan opgesteld. In juni 2022 is de buurt geïnformeerd over het initiatief, het proces wat doorlopen moet worden en de mogelijkheden voor participatie. Ook konden alle aanwezigen op verschillende thema’s aangeven waar zij zorgen hadden of juist kansen zagen. In 2022 waren er verschillende bijeenkomsten met brainstormgroepen. Geïnteresseerden, belanghebbenden en buurtbewoners konden zo meedenken over de herontwikkeling van Wolvenplein. Notulen van deze bijeenkomsten en het participatieplan en -verslag zijn te lezen op de projectpagina van de ontwikkelaar: www.wolvenpleinontwikkelt.nl. Met indiener zijn zorgpunten vanuit de participatie in december 2022 besproken samen met de ontwikkelaar en gemeente. In januari 2023 hebben wij de specifieke punten over erfgoed besproken met indiener en de afdeling erfgoed van gemeente Utrecht. Om de impact op de bebouwing te kunnen ervaren hebben de brainstormgroepen met een VR-bril het complex vanuit verschillende standpunten kunnen bekijken.
Wij hebben de aangedragen alternatieven voor de nieuwbouw serieus bestudeerd en zijn tot de conclusie gekomen dat het nu voorgestelde plan het meeste bijdraagt aan de wens om woningen aan het project toe te voegen met behoud van de monumentale waarden van het Rijksmonument. Het doorlopen van een gedegen participatieproces wil niet zeggen dat alle wensen van betrokkenen worden ingewilligd. 3. Er is strijdigheid met milieuzonering en geluid namelijk onvoldoende akoestisch onderzoek en een ondeugdelijke motivering. Indiener geeft aan dat er geen inzichtelijke en volledige toetsing aan de in het Visiedocument Wolvenplein Utrecht vastgelegde richtwaarde van 45 dB(A) voor de gevels aan de Wittevrouwensingel heeft plaatsgevonden.
Reactie De geluidbeoordeling heeft plaatsgevonden op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), de Beleidsnota Geluid en Trillingen en als het gaat om stemgeluid en inrichtingsgeluid de richtwaarden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering. De genoemde richtwaarde van 45 dB(A) etmaalwaarde komt overeen met de richtwaarde voor een "rustige woonwijk" volgens de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering die in het akoestisch onderzoek van Buro Bouwfysica als uitgangspunt is gehanteerd behalve langs de Wittevrouwensingel oostzijde waar 50 dB(A) de richtwaarde is (type “gemengd gebied” volgens de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering). Het toetsingskader is daarmee volledig en correct. Er ontbreekt volgens indiener een samenhangende beoordeling van stemgeluid vanuit het voorziene terras, extra verkeersbewegingen van en naar de Grifthoekgarage en cumulatie van deze geluidbronnen en overige functies in het plan.
Reactie Wij wijzen erop dat de herontwikkeling is onderbouwd met twee afzonderlijke akoestische onderzoeken over resp. het wegverkeerslawaai en het stemgeluid. Het akoestisch onderzoek van Sweco
6
(Bijlage 8 van de motivering) beoordeelt de geluidbelasting door omliggende wegen op de nieuw te realiseren woningen en de effecten van het plan op de omgeving. Het berekende geluid bedraagt ten hoogste 56 Lden en dat is niet hoger dan de grenswaarde van 68 dB (Utrechts) resp. 70 Lden (landelijk). De notitie van Buro Bouwfysica (Bijlage 9 van de motivering) beoordeelt de geluidbelasting op de omliggende bestaande woningen als gevolg van stemgeluid op terrassen en balkons. De hoogst berekende belasting bedraagt 42 dB(A) etmaalwaarde. Dat is onder de richtwaarde van 45 dB(A) voor een “rustige woonwijk” dan wel de richtwaarde van 50 dB(A) voor een “gemengd gebied” evenals de richtwaarde van 55 dB(A) volgens de vastgestelde Beleidsnota Geluid en Trillingen. De door indiener genoemde verkeersbewegingen van en naar de Grifthoekgarage zijn onderdeel van het reguliere verkeersbeeld en zijn beoordeeld in het kader van het verkeerskundig onderzoek en het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai. Het gaat niet om een zelfstandige industriële geluidbron, maar om verkeer op de openbare weg waarvoor de regels van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) gelden. Een afzonderlijke cumulatieve toets van stemgeluid met wegverkeerslawaai is juridisch niet vereist. Deze geluidbronnen kennen hun eigen beoordelingskader.
Wel heeft het heersende achtergrondgeluidniveau als gevolg van wegverkeer een maskerend effect. Indiener vindt de notitie over de beoordeling van de geluidsemissie door stemgeluid ondeugdelijk. Er wordt namelijk geen rekening gehouden met geluidreflectie van water en diverse relevante geluidbronnen als het hotel en de horeca zijn niet of slechts beperkt meegenomen. Diverse relevante geluidbronnen als de hotelfunctie, de horecafunctie, de ‘lantaarn’, het bedrijfsverzamelgebouw, de sparing in de muur, de verhoogde omloop en verhoogde tuin zijn niet meegenomen in het onderzoek. Er is niet inzichtelijk gemaakt of het onderzochte scenario overeenkomt met het thans voorliggende omgevingsplan.
Reactie Indiener stelt dat het akoestische model geen rekening houdt met geluidreflectie van water. Dit is onjuist. In het rekenmodel volgens de Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai 1999 is het wateroppervlak als hard bodemvlak (dus reflecterend) meegenomen. Omdat water als harde bodem wordt gemodelleerd hebben wij het meest ongunstige scenario voor geluidreflectie van water al meegenomen. Indiener noemt de hotelfunctie, horecafunctie (categorie D1), de lantaarn met horecafunctie, het bedrijfsverzamelgebouw, de sparing in de muur, de verhoogde omloop en verhoogde tuin als functies die niet als relevante geluidbronnen zijn meegenomen in het akoestisch onderzoek. Het stemgeluidonderzoek beoordeelt het stemgeluid van personen op terrassen en balkons als voornaamste bron van stemgeluid naar de omgeving. Het onderzoek is uitgevoerd vanuit een worst-case benadering met volledige bezetting van 70–115 personen op de terrassen en een gelijktijdige bezetting van alle balkons. Het door de genoemde functies hotel en het bedrijfsverzamelgebouw produceren van geluid door installaties of bedrijfsactiviteiten valt onder de regels van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en de daarin opgenomen geluidgrenswaarden. De ontwikkelaar dient in de gebruiksfase bij de vergunningverlening en handhaving aan deze normen te voldoen.
Het horecageluid na 23:00 uur wordt genormeerd door de regels van het Bal. In het akoestisch onderzoek is als uitgangspunt gehanteerd dat na 23:00 uur geen activiteiten meer plaatsvinden op het terras. De genoemde bouwkundige elementen (sparing in de muur, verhoogde omloop, lantaarn) gaan over ontwerpdetails waarvan het effect op de geluidoverdracht beperkt is. De berekende belasting van 42 dB(A) etmaalwaarde ligt 3 dB onder de richtwaarde van 45 dB(A) voor een “rustige woonwijk” en de richtwaarde van 50 dB(A) voor een “gemengd gebied” evenals de richtwaarde van 50 dB(A) volgens de vastgestelde Beleidsnota Geluid en Trillingen. Binnen deze marge is er geen aanleiding om aan te nemen dat de genoemde elementen tot een overschrijding zouden leiden. Indiener stelt dat het stemgeluidonderzoek dateert van november 2022. Het relevante toetsingskader is sindsdien niet gewijzigd. De locatie van het terras is ten opzichte van de omgeving veranderd, maar de geluidsbelasting van het terras is gunstiger op de omgeving dan voorheen. Uit een memo die het onderzoek uit 2022 actualiseert, blijkt namelijk dat onder dezelfde condities zoals opgenomen in het stemgeluidonderzoek de geluidsbelasting van het terras ten hoogste 29 dB(A) in de dagperiode en 34 dB(A) in de avondperiode bedraagt.
Dit is niet hoger dan de richtwaarde van 45 dB(A) voor een “rustige woonwijk” en een richtwaarde van 50 dB(A) voor een “gemengd gebied” evenals de richtwaarde van 50 dB(A) volgens de Beleidsnota Geluid en Trillingen. Deze memo wordt als bijlage bij de motvering gevoegd.
7
Er is volgens indiener niet inzichtelijk gemaakt welke maatregelen nodig zijn om overschrijding van de richtwaarden te voorkomen of te beperken.
Reactie Wij merken allereerst op dat uit de akoestische onderzoeken blijkt dat aan de geldende richtwaarden wordt voldaan, zodat mitigerende maatregelen strikt genomen niet noodzakelijk zijn. Desondanks zijn in het onderzoek van Buro Bouwfysica aanvullende geluid reducerende maatregelen onderzocht zoals absorberende vloerafwerking ((kunst)gras), absorberende schermen aan de binnenzijde van de muren en een scherm aan de noordzijde van het dakterras die een reductie van 2–5 dB kunnen opleveren. Deze maatregelen kunnen, indien nodig, worden toegepast. Daarnaast geldt dat de exploitant van de horecafunctie gebonden is aan de geluidgrenswaarden uit het omgevingsplan van de gemeente Utrecht. 4. De herontwikkeling is in strijd met regels van welstand en monumentenzorg. Indiener uit bezwaren tegen de nieuwbouw ten opzichte van het Rijksmonument, de uitsparingen in de bestaande gevangenismuur en het plaatsen van een tweede muur tegen de bestaande gevangenismuur. De nieuwbouw, het beoogde looppad langs de singel en de nieuwe steiger tasten het beschermd stadsgezicht aan. Er ontbreekt een verplichte cultuurhistorische effectanalyse of erfgoedtoets waarmee de impact van deze ingrepen op het beschermd stadsgezicht is onderbouwd. De combinatie van de nieuwbouw en de overige programmering (hotel, appartementen, horeca) passen niet in de cultuurhistorische context van het gebied.
Reactie Gevangenismuur Het onderdeel van de zienswijze dat zich richt tegen de uitsparingen in de bestaande gevangenismuur en het plaatsen van een tweede muur tegen de bestaande gevangenismuur valt onder de reikwijdte van de omgevingsvergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. De beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze wordt niet door de raad beantwoord, maar door het college van burgemeester en wethouders. Daarom wordt dit onderdeel van de zienswijze niet betrokken bij dit vaststellingsrapport, maar wij nemen de beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze op bij de omgevingsvergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Nieuwbouw Bij de herontwikkeling heeft het herstellen van de historische structuur van de voormalige gevangenis Wolvenplein voorop gestaan. Het vrijhouden van het kruisgebouw en de kerk binnen de voormalige gevangenismuur is het uitgangspunt geweest. Een aantal latere uitbreidingen waaronder de gymzaal en lagere bebouwing tussen de voorgebouwen wordt om die reden verwijderd. Juist door de nieuwbouw te concentreren in de zuidoosthoek van de locatie en te koppelen aan de bestaande gevangenismuur blijven het kruisgebouw en de kerk vrij en worden zowel de nieuwbouw als het kruisgebouw en de kerk omgeven door buitenruimten en groen.
Vanaf de singel zijn zowel de nieuwbouw als de kerk en het kruisgebouw qua volume en schaal zichtbaar en vergelijkbaar. De nieuwbouw is ontworpen als uitbreiding van de bestaande gevangenismuur waarbij de gesloten gevels aan de buitenzijde zijn gesitueerd en het open karakter van de nieuwbouw met galerijen en balkons aan de binnenzijde. Van concurrentie met het Rijksmonument is geen sprake. De nieuwbouw, het kruisgebouw en de kerk versterken elkaar juist op deze historische plek. Zowel de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) als de Commissie Omgevingskwaliteit Utrecht (COU) hebben positief geadviseerd over de nieuwbouw. De RCE vindt dat er een goede balans is gevonden tussen behoud en ontwikkeling en dat de bijzondere monumentale status van de voormalige gevangenis als vertrekpunt is genomen bij het uitdenken en vormgeven van interventies. De COU vindt dat de nieuwe toevoegingen ondergeschikt blijven aan het kruisgebouw en de kerk. Struinpad en steiger De voormalige gevangenis Wolvenplein ligt op één van de voormalige bolwerken en is met name vanaf het water en de Wittevrouwensingel een beeldbepalend onderdeel van de hele singelstructuur. Aan de buitenzijde van de bestaande gevangenismuur worden bestaande bomen behouden en worden nieuwe bomen aangeplant waardoor de ruimtelijke samenhang met de grotere singelstructuur wordt versterkt.
Wij hebben de ambitie om het Singelpark aan de noordzijde van de binnenstad te versterken. Hier gaat
8
het zowel om continuïteit in ecologische kwaliteit als het verbeteren van de recreatieve toegankelijkheid. Het wordt vooral een gebied voor de voetganger met een meer uitnodigend en openbaar karakter. Het ‘struinpad’ is een bescheiden route die loopt langs de buitenzijde van de gevangenismuur en zorgt voor de fysieke aansluiting en samenhang bij de rest van de singelstructuur. Hier wordt een meer extensief gebruik voorzien met ruimte voor zowel mens als natuur met een natuurvriendelijke oever. Met de herontwikkeling wordt de openbare ruimte onderdeel van het openbare Singelpark, een stadspark voor iedereen. Het ‘struinpad’ levert daarmee juist een bijdrage aan het beschermd stadsgezicht. De steiger heeft een bescheiden omvang. Wij zetten in op een andere dynamiek namelijk zo min mogelijk auto’s en vervoer over de weg en waar mogelijk over water. In het verleden was het niet ongebruikelijk om vervoer en lossen over water te organiseren. Aan de overzijde van de Wittevrouwenkade is dat nog zichtbaar in de aanwezigheid van een industrieel object ten behoeve een daar in het verleden gesitueerd bedrijf. Verplichte cultuurhistorische effectanalyse Bij gebouwde monumenten en ontwikkelingen binnen beschermd stadsgezicht is het van belang dat er een cultuurhistorisch onderzoek aanwezig is ten behoeve van de planvorming.
Voor dit project is een cultuurhistorisch rapport opgesteld en gebruikt voor de planvorming. De gevolgen voor de omgeving zijn door de COU en RCE meegewogen in hun advisering. Zij komen tot de conclusie dat er een goede balans is gevonden. Maatschappelijk en ruimtelijke druk in relatie tot cultuurhistorische context In de omgeving is er ook sprake van verschillen in maat en schaal dat is eigen aan de stedelijke ontwikkelingen door de tijden heen. Het is eigen in de geschiedenis van de stad dat ontwikkelingen een andere maat en schaal aannemen. Omdat deze locatie binnen het beschermd stadsgezicht ligt dat zich uitstrekt tot en met de bebouwing aan de Wittevrouwensingel geldt hier ook de conclusie van zowel de RCE als de COU dat er een goede balans is gevonden. Er is sprake van een herontwikkeling waarbij heel nadrukkelijk is gezocht naar een mix van functies die de locatie meer betekenis geven en niet alleen maar een monofunctioneel gebruik. Het betreffen functies die passend zijn binnen een stedelijke omgeving en op meer plekken voorkomen binnen de historische binnenstad. 5. De herontwikkeling is strijdig met divers gemeentelijk beleid en gemeentelijke beleidskaders.
Indiener zegt dat de nieuwbouw volgens het Visiedocument Wolvenplein Utrecht in harmonie en balans dient te zijn met het monumentale gebied, waarbij de monumentale waarden en de herkenbaarheid van de voormalige gevangenis behouden dienen te blijven. Er wordt niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de herontwikkeling in overeenstemming is met het Visiedocument Wolvenplein Utrecht noch waarom eventuele afwijkingen aanvaardbaar zouden zijn. Hiervan is volgens indiener geen sprake.
Reactie Voor de herontwikkeling is aansluiting gezocht bij de functies en kenmerkende variatie van de binnenstad. De gekozen mix aan functies draagt hieraan bij waarbij de functie wonen een vereiste is om te kunnen voldoen aan een kalm stedelijk programma. In het Visiedocument Wolvenplein Utrecht is een maximaal aantal vierkante meters aangegeven qua uitbreiding en ook dat deze uitbreiding hoofdzakelijk in de zuidoosthoek zou moeten landen. Voor het Visiedocument Wolvenplein Utrecht is gekozen voor een verhalende vorm, bedoeld om initiatiefnemers uit te dagen en te inspireren om de ‘geest’ van het monumentale complex mee te nemen in de transformatie. Er zijn in het Visiedocument Wolvenplein Utrecht om die reden bijvoorbeeld geen bouwhoogtes aangegeven, maar alleen een maximaal te bouwen vierkante meters plus de locatie (zuidoosthoek). De vastgestelde maximale vierkante meters bewaken de grens tussen het maken van een haalbaar en betaalbaar plan en het behouden van het karakter van het complex (niet te vol zetten met volumes). Om het monumentale karakter van het kruisgebouw te behouden komt deze los te staan van de andere bebouwing zoals de voorgebouwen door latere bebouwing waaronder de gymzaal te slopen.
Dit hebben wij kracht bij gezet doordat de latere bebouwingen waaronder de gymzaal gesloopt worden waardoor het dichtslibben van de oorspronkelijke structuur van de voormalige gevangenis wordt tegengegaan en waar op die plek in de zuidoosthoek de nieuwbouw juist een stedenbouwkundige en programmatische meerwaarde biedt. Beoordeling van de randvoorwaarden uit het Visiedocument Wolvenplein Utrecht heeft plaatsgevonden bij de tenderprocedure. Als het plan niet voldeed aan één van de randvoorwaarden kon het niet door
9
naar de volgende ronde. Het ingediende plan ‘Levenslang genieten’ voldeed aan alle randvoorwaarden. De selectiecommissie bestond uit leden van het Rijksvastgoedbedrijf en Gemeente Utrecht waaronder erfgoeddeskundigen. Indiener vindt dat de gesloten gevangenismuur van essentieel belang is voor de historische betekenis van de locatie en dat de grote openingen in de gevangenismuur, de aanleg van een steiger en het looppad bij de singel de historische identiteit en de landschappelijke structuur van het gebied aantasten.
Reactie Het onderdeel van de zienswijze dat zich richt tegen de openingen in de bestaande gevangenismuur valt onder de reikwijdte van de omgevingsvergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. De beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze wordt niet door de raad beantwoord maar door het college van burgemeester en wethouders. Daarom wordt dit onderdeel van de zienswijze niet betrokken bij dit vaststellingsrapport, maar wij nemen de beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze op bij de omgevingsvergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Voor de beantwoording van de zienswijze over de onderdelen steiger en looppad verwijzen wij naar de beantwoording van zienswijze 1 onderdeel 4 onder het kopje ‘Struinpad en steiger’. Indiener is van oordeel dat de herontwikkeling en dan met name de relatie tussen monument en de omgeving niet voldoet aan de regels over bescherming van erfgoed en omgevingskwaliteit en de gemeentelijke welstandsnota.
Reactie Dit onderdeel van de zienswijze valt onder de reikwijdte van de omgevingsvergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. De beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze wordt niet door de raad beantwoord maar door het college van burgemeester en wethouders. Daarom wordt dit onderdeel van de zienswijze niet betrokken bij dit vaststellingsrapport, maar wij nemen de beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze op bij de omgevingsvergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Indiener vindt dat de herontwikkeling in strijd is met het gemeentelijk woonbeleid. Met de herontwikkeling wordt slechts in zeer beperkte mate bijgedragen aan de gemeentelijke woonopgave en is het niet duidelijk waarom is gekozen voor dit beperkte en eenzijdige woonprogramma. Slechts 29% van het bruto vloeroppervlak wordt benut voor wonen en de woningen hebben een groter gemiddeld gebruiksoppervlak dan het gemeentelijk uitgangspunt van 60m².
Reactie Voor de herontwikkeling van Wolvenplein is aansluiting gezocht bij de functies en kenmerkende variatie van de binnenstad. De gekozen mix aan functies draagt hieraan bij waarbij de functie wonen een vereiste is om te kunnen voldoen aan een kalm stedelijk programma. Het is daarom noodzakelijk dat er rekening wordt gehouden met woningbouw in en rondom het Rijksmonument. Aanvullend op de mix van functies in het voormalige kruisgebouw zijn, in overleg met bewonersvereniging ‘De Witte Wolf’, in het programma tien tijdelijk verblijf appartementen opgenomen. Volgens het beleid voor tijdelijk verblijf is regulier wonen op deze locatie in het complex onderzocht, maar dit is niet inpasbaar zonder aantasting van het Rijksmonument. Voor de realisatie van woningen in het complex voorzien wij problemen op de onderdelen brandveiligheid, sociale veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid. Daarnaast is het kwetsbaar en moeilijk beheersbaar en sluit het niet aan bij het beoogde gebruik van het complex. Dit verklaart de hoeveelheid bruto vloeroppervlak binnen het programma dat beschikbaar is gesteld voor woningen. Daarnaast is het zo dat het door indiener genoemde gemiddeld gebruiksoppervlak van de woningen van circa 60m² niet correct is. Er geldt een minimumeis van 40m² voor sociale huurwoningen middenhuur woningen en geen maximumeis.
De loftwoningen variëren in oppervlakte van 60m² tot 90m² en de appartementen variëren in oppervlakte van circa 60m² tot 125m². Daarmee is het gemiddelde gebruiksoppervlak van 103m² verklaarbaar. Het toevoegen van kort verblijf appartementen sluit aan bij de gevraagde mix van functies. De tien tijdelijk verblijf appartementen passen binnen het stads brede gemaximaliseerde aantal appartementen voor kort verblijf binnen het beleid over kort verblijf dat is vastgesteld door de raad. Enkele grotere tijdelijk verblijf appartementen in het complex zijn geschikt voor meerpersoonshuishoudens en gezinnen. Deze
10
doelgroepen zullen naar verwachting gemiddeld wat langer verblijven dan personen die alleen komen en kunnen een actievere bijdrage leveren aan de gemeenschap. 6. De herontwikkeling is in strijd met het gemeentelijk horeca- en hotelbeleid en de culturele doelstellingen van de gemeente. Indiener zegt dat de herontwikkeling waarin onder andere een hotel, horeca, terras, steiger komen, in strijd is met het gemeentelijk horeca- en hotelbeleid. Volgens indiener ligt de locatie van de horeca buiten de aangewezen gevelzones zoals weergegeven in het gemeentelijk horecabeleid. De categorisering D1 van de horeca is niet nader onderbouwd volgens indiener.
Reactie Volgens het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018 is de komst van horeca op de locatie Wolvenplein gewenst. Met bewoners en de ontwikkelaar is gekeken welke invulling het beste past. Weliswaar is een zonering aangegeven voor de horeca, maar daaraan is destijds geen horecacategorie aan gekoppeld en besluitvorming over de definitieve locatie en de horecacategorie vindt plaats bij het vaststellen van het omgevingsplan. De onderbouwing hiervan is in het plan opgenomen. Met het mogelijk maken van horeca in de herontwikkeling sluiten wij aan bij de functies en de variatie van horeca en andere voorzieningen in de binnenstad. Juist de voormalige luchtplaatsen in de kop van de locatie bieden veel potentie en zijn perfect om dienst te doen als horecalocatie en additionele horeca in de vorm van een ontbijtzaal voor het hotel. Horeca op deze plek stimuleert ontmoeting en draagt bij aan een aantrekkelijk, levendig en dynamisch gebied. Horeca op deze plek geeft buurtbewoners een inkijkje in de voormalige gevangenis en een mooi uitzicht over de singel. Horeca is een groeimarkt. Mensen gaan meer buiten de deur eten en drinken. In stedelijke gebieden zoals in de binnenstad leeft deze behoefte bij de bewoners in grotere mate.
De horeca wordt uitgerust met een serre en een dakopbouw in de vorm van een lantaarn, zodat er wordt voorzien in voldoende daglichttoetreding en een prettige hoogte. Wij voorzien op deze plek in middelzware horeca in categorie D1. Deze horecacategorie biedt geen vaste sluitingstijden, maar er mogen geen activiteiten plaatsvinden na restauranttijden. Sluiting is gewenst binnen een redelijke termijn na sluiting van de keuken. Dit zorgt voor spreiding van vertrekkende bezoekers. Volgens indiener bevat het ontwerp TAM-omgevingsplan Wolvenplein geen haalbaarheidsonderzoek voor een hotel en specificeert het niet het type of de doelgroep van het hotel.
Reactie In bijlage 1 van de motivering (onderbouwing behoefte programma Wolvenplein ladder voor duurzame verstedelijking) zijn wij nadrukkelijk ingegaan op het bijzondere hotelconcept dat op deze locatie wordt gerealiseerd, namelijk een ‘experience hotel’. Het hotel bevindt zich in een monumentaal pand en het hotel richt zich op een doelgroep die het interessant vindt om te overnachten in bijzondere gebouwen en kennis te nemen van de geschiedenis van de voormalige gevangenis. Adviesbureau Ginder heeft een marktonderzoek gedaan en een businessplan opgesteld waarbij is onderzocht of het bijzondere hotelconcept voldoet aan criteria als locatie, kwaliteit initiatiefnemer, segmentatie en duurzaamheid. Dat blijkt het geval te zijn. Indiener vindt dat horeca en hotel de ruimte voor kunst en cultuur in de herontwikkeling verdringt en leidt tot een overwegend commerciële exploitatie.
Reactie De ontwikkelaar heeft samen met bewonersvereniging ‘De Witte Wolf’ gekeken naar een invulling van de herontwikkeling met onder andere ruimte voor kunst en cultuur. Creatieve ondernemers hebben momenteel een plek in de voormalige gevangenis. Zij huren voormalige cellen. Creatieve ondernemers en exposities worden in de toekomst niet uitgesloten. Echter het comfortniveau van de voormalige Wolvenpleingevangenis en daarmee ook de huurprijs worden na de herontwikkeling hoger. De vraag zal zijn in hoeverre dit nog past bij creatieve ondernemers. Bij de toekomstige invulling van de werkplekken is de aandacht in eerste instantie gericht op kleine ondernemers en ZZP’ers uit de buurt, waar ook veel behoefte aan is.
11
7. De herontwikkeling bevat geen integrale beoordeling van de verkeerskundige effecten, bereikbaarheid en parkeerbalans. Indiener vindt dat er geen samenhangende toetsing heeft plaatsgevonden van extra verkeersbewegingen door de nieuwe gebruikers, wat de cumulatieve effecten zijn van de nieuwe functies op de omliggende straten, hoe de bereikbaarheid van bedrijven en buslijnen is gewaarborgd en wat het effect is van wachtende auto’s bij een volle Grifthoekgarage. Indiener wijst erop dat de omgevingsvergunning voor de voetgangersbrug nog niet is verleend en dat daarmee het gebruik van de Grifthoekgarage onrealistisch is. Het plan bevat geen maatregelen om negatieve effecten op het verkeer en de bereikbaarheid te beperken. Er ontbreekt volgens indiener een deugdelijke parkeerbalans.
Reactie De verkeersgeneratie is berekend in de “Memo verkeersgeneratie Wolvenplein” (bijlage 2 van de motivering). Hierbij gaan wij uit van de verkeersgeneratie gebaseerd op het gemeentelijke parkeerbeleid en het landelijke kenniscentrum CROW. Ook hebben wij de effecten op het wegennet geanalyseerd. Voor het parkeren is een parkeerbalans opgesteld op basis van de Parkeervisie 2021, inclusief de module parkeernormen. Voor het autoparkeren wordt gebruik gemaakt van de Grifthoekgarage. Bij de bouw van de Grifthoekgarage is voor de ontsluiting rekening gehouden met een volledige bezetting van de Grifthoekgarage. Een deel van deze volledige capaciteit wordt straks benut door voertuigen die horen bij de herontwikkeling. Op basis van de gegevens over de daadwerkelijke bezetting van de Grifthoekgarage kunnen bewoners en bezoekers van het Wolvenplein gebruik maken van Grifthoekgarage. De extra gebruikers leveren geen verzwaring op van de verkeersdruk ten opzichte van de ooit vergunde verkeerssituatie. Voetgangersbrug De voetgangersbrug maken wij in het TAM-omgevingsplan planologisch mogelijk. De verwachting is dat het ontwerp voor de voetgangersbrug rond de zomer van 2026 definitief is, zodat dan de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwen voor het realiseren van de voetgangersbrug ingediend kan worden om de voetgangersbrug te kunnen realiseren.
Mitigerende maatregelen De groei van het autoverkeer als gevolg van deze ontwikkeling is beperkt. Er zijn geen aanvullende mitigerende maatregelen noodzakelijk. Zo is er bij de bouw van de Grifthoekgarage al rekening gehouden met verkeersstromen behorende bij een volledige capaciteit van de Grifthoekgarage. Voor afval ophalen en bevoorrading gelden de algemene regels voor de binnenstad en de omgeving zoals een aslastbeperking en een milieuzone. Parkeerbalans Voor de herontwikkeling hebben wij een parkeerbalans opgesteld, gebaseerd op de door de gemeenteraad vastgestelde Parkeervisie 2021 inclusief de daarbij behorende modules zoals de Module Parkeernormen. Binnen dit beleid is sprake van een aantal vooraf gedefinieerde afwijkingsmogelijkheden zoals de inzet van deelauto’s en extra fietsparkeren. De parkeerbalans is in twee fasen opgesteld. In 2023 is de basis voor de parkeerbalans neergelegd in de rapportage “Wolvenplein Utrecht, Parkeer- en verkeersonderzoek” (bijlage 3 van de motivering). In 2025 hebben wij de parkeerbalans geactualiseerd met de meest actuele inzichten voor het programma (bijlage 4 van de motivering). Belangrijke randvoorwaarde is dat voor de automobilisten behorende bij de functies geen parkeervergunningen voor parkeren op straat beschikbaar komen en het aantal abonnementen in de Grifthoekgarage beperkt blijft tot het aantal volgens de parkeerbalans.
Zo is er bij de bouw van de Grifthoekgarage al rekening gehouden met verkeersstromen behorende bij een volledige capaciteit van de Grifthoekgarage. Conclusie De zienswijze vormt voor ons aanleiding om wijzigingen aan te brengen ten opzichte van de ontwerp omgevingsplanwijziging. In paragraaf 5.4 Geluidhinder nemen wij de conclusies op van een memo die het stemgeluidonderzoek uit 2022 actualiseert waaruit blijkt dat de geluidsbelasting op het terras die qua locatie is veranderd ten opzichte van de eerst onderzochte locaties voldoet aan de geldende
12
richtwaarden van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering en de geldende richtwaarde van de Beleidsnota Geluid en Trillingen.
Zienswijze 2
34059828
Indiener vreest geluidsoverlast van het terras dat mogelijk wordt gemaakt, omdat het water het geluid direct naar de huizen ertegenover draagt. Indiener ervaart al genoeg overlast van verhuurboten en kano’s en vindt dat er al voldoende terrassen aan het water zijn zoals bij Tivoli en de Catharijnesingel.
Reactie Voor de beantwoording van de zienswijze over geluidsoverlast van het terras en het effect van water verwijzen wij naar de beantwoording van zienswijze 1, onderdeel 3, derde reactie. Het feit dat indiener al genoeg overlast ervaart van verhuurboten en kano’s nemen wij voor kennisgeving aan. Indien men naast het water woont of werkt is enige vorm van overlast door recreatie of scheepvaart niet te vermijden. Met het aanleggen van het terras behorende bij de horeca voldoen wij aan een behoefte om in de binnenstad te voorzien in een mix aan functies om de levendigheid van deze locatie te vergroten. De horecacategorie D1 biedt de mogelijkheid voor horeca juist om de verblijfskwaliteit van dit gebied te versterken. Conclusie De zienswijze vormt voor ons aanleiding om wijzigingen aan te brengen ten opzichte van de ontwerp omgevingsplanwijziging. Hiervoor verwijzen wij naar de conclusie bij zienswijze 1.
Zienswijze 3
34058393
1. De locatie van de voetgangersbrug veroorzaakt overlast. Indiener maakt bezwaar tegen de functie water met de aanduiding (br) voor de voetgangersbrug. De locatie van de voetgangersbrug geeft overlast voor direct omwonenden vanwege extra voetverkeer. Indiener stelt als alternatief om de voetgangersbrug aan de andere kant van de gevangenis te plaatsen.
Reactie De voetgangersbrug is een essentieel onderdeel van de herontwikkeling. De voetgangersbrug maakt het mogelijk om het autoparkeren op het voorplein op te heffen en te verplaatsen naar de Grifthoekgarage aan de overkant van de singel. Hiermee wordt het voorplein autovrij en kan het worden ingericht als onderdeel van het Singelpark. De voetgangersbrug draagt daarmee juist bij aan het verminderen van overlast. Het gemotoriseerd verkeer in de smalle straten rondom Wolvenplein neemt af doordat bewoners en bezoekers via de voetgangersbrug naar de parkeergarage worden geleid. De voetgangersbrug is aan de binnenzijde van de singel voorzien aan de westzijde van de gevangenis waar deze een logische aansluiting heeft op het voorplein als onderdeel van de openbare route van het Singelpark. Een verplaatsing naar de zijde van de Wittevrouwenkade zou deze directe verbinding met de Grifthoekgarage teniet doen. De voetgangersbrug is uitsluitend bedoeld voor voetgangers. Fietsers worden via vormgeving of inrichting van de openbare ruimte ontmoedigd van de voetgangersbrug gebruik te maken. Het gaat dus om langzaam voetverkeer en niet om intensieve verkeersstromen. In het huidige bestemmingsplan ‘Binnenstad’ is reeds binnen de functie Water een aanduiding ‘brug’ opgenomen op grond waarvan een brug met bijbehorende voorzieningen is toegestaan ten dienste van een langzaamverkeersroute.
Met de aangepaste projectie voor de voetgangersbrug komen wij tegemoet aan de wensen van omwonenden die tijdens de participatie naar voren zijn gekomen. 2. In het ontwerp TAM-omgevingsplan Wolvenplein wordt verkeer op het voorplein mogelijk gemaakt. Indiener acht de functie Verkeer-Verblijfsgebied in strijd met de afspraken die zijn gemaakt met omwonenden dat het voorplein groen wordt en autovrij blijft.
13
Reactie Het toekennen van de functie Verkeer-Verblijfsgebied betekent niet dat het voorplein als verkeersgebied zal functioneren. Deze functie is een planologisch-juridische aanduiding die juist is bedoeld voor gebieden waar het verblijfskarakter voorop staat, maar waar beperkte verkeersbewegingen niet geheel kunnen worden uitgesloten. Dit is noodzakelijk, omdat het voorplein voorziet in een keerlus voor hulpdiensten, gehandicapten, kiss & ride en logistiek waarvoor het vervoer over water geen oplossing biedt. Er worden géén fysieke parkeerplaatsen aangelegd. Het auto parkeren op het voorplein komt in de eindsituatie te vervallen. Het voorplein wordt groen ingericht met half verharde parkpaden, gevarieerde beplanting, natuurlijke speelelementen en verblijfskwaliteit. De keerlus wordt verhard om incidenteel verkeer te faciliteren, maar sluit qua materialisatie aan bij het parkbeeld. Een functie Groen zou het juridisch onmogelijk maken om de keerlus voor hulpdiensten en de beperkte logistieke functie planologisch te borgen. De functie Verkeer – Verblijfsgebied biedt de juridische flexibiliteit om zowel het groene, verblijfsgerichte karakter als de noodzakelijke bereikbaarheid te waarborgen. De afspraak dat het voorplein autovrij en groen wordt, blijft daarmee volledig overeind.
Het verschil zit in de planologisch-juridische vertaling van die afspraak en niet in de feitelijke inrichting. Conclusie De zienswijze vormt voor ons aanleiding om wijzigingen aan te brengen ten opzichte van de ontwerp omgevingsplanwijziging. In de motivering bij het omgevingsplan nemen wij een nadere motivering op te nemen waaruit blijkt dat het voorplein ondanks de functie Verkeer en verblijfsgebied als groen verblijfsgebied wordt ingericht en in de regels voegen we toe dat parkeren binnen de functie VerkeerVerblijfsgebied niet mag.
Zienswijze 4
34057548
1. Grote ramen in de gevangenismuur en de grote serre / uitkijkpunt zijn niet gewenst. Indiener vindt de openingen in de bestaande gevangenismuur vrij groot en vraagt of de openingen wellicht wat minder groot of smaller kunnen. Indiener vindt het uitkijkpunt bovenop een monumentaal gebouw een gek gezicht.
Reactie Het onderdeel van de zienswijze over de grote ramen in de gevangenismuur valt onder de reikwijdte van de omgevingsvergunning voor de Rijksmonumentenactiviteit. De beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze wordt niet door de raad beantwoord maar door het college van burgemeester en wethouders. Daarom wordt dit onderdeel van de zienswijze niet betrokken bij dit vaststellingsrapport, maar wij nemen de beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze op bij de omgevingsvergunning voor de Rijksmonumentenactiviteit. De maatvoering van de dakopbouw is vrij ruim opgenomen op de verbeelding en in de regels. Wij nemen daarom op de verbeelding en in de regels de maatvoering van de dakopbouw op die is aangevraagd en kleiner is. Dat betekent een maximale bouwhoogte van de dakopbouw van 7,5 meter in plaats van 8 meter en de specifieke bouwaanduiding op de verbeelding passen wij aan tot datgene wat is aangevraagd. Hierbij hebben wij de gevellijn van de dakopbouw aangehouden en dat leidt tot een dakopbouw met een breedte aan de ene kant van 4.6 meter, een lengte van 6.8 meter en een breedte aan de andere kant van 6.8 meter. Dat leidt tot een oppervlakte van 38m². 2. Zowel de openingen in de bestaande gevangenismuur als de serre / uitkijkpunt bovenop het platte dak zorgen voor inkijk.
Indiener verwacht inkijk te ervaren van de openingen in de bestaande gevangenismuur en de serre / uitkijkpunt.
Reactie De bestaande gevangenismuur wordt uitgerust met openingen om de volumes van de nieuwbouw hieraan te koppelen, zodat er sprake blijft van een vrijstaand kruisgebouw en kapel. De horeca wordt uitgerust met een dakopbouw in de vorm van een lantaarn, zodat er wordt voorzien in voldoende
14
daglichttoetreding en een prettige hoogte voor de horecagelegenheid. De lantaarn verwijst naar de oorspronkelijke lantaarns op deze locatie en is dus een connectie met de functie als voormalige gevangenis. Indiener verwacht dat zijn huiskamer een soort etalage wordt. De gevel van de dakopbouw is voor 50% van glas voorzien en de dakopbouw is voornamelijk open in de richting van de Kleine singel. Op grond van vaste rechtspraak is een zekere mate van inbreuk op privacy inherent aan het wonen in een binnenstad. Indiener heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze inbreuk in dit geval onevenredig zou zijn mede gezien de afstand van de woning van indiener (circa 50 meter) tot de locatie van de dakopbouw en de openingen in de bestaande gevangenismuur. Conclusie De zienswijze vormt voor ons aanleiding om wijzigingen aan te brengen ten opzichte van de ontwerp omgevingsplanwijziging. In de regels voor bouwen van de functie Transformatiegebied Wolvenplein nemen wij een specifieke bouwaanduiding dakopbouw met een maximale bouwhoogte van 7,5 meter op in plaats van 8 meter en op de verbeelding wordt de specifieke bouwaanduiding dakopbouw beperkt tot datgene wat is aangevraagd.
Zienswijze 5
34061252
1. Er zijn zorgen over de toename van verkeer vanwege impact op de omgeving en strijd met de kaders die de overheid hierover heeft gesteld. Indiener maakt zich zorgen over de toename van verkeer door de herontwikkeling.
Reactie De herontwikkeling sluit aan bij de bestaande verkeersontsluiting. Bezoekers worden gestimuleerd om te voet, met de fiets of met het openbaar vervoer te komen. Voor de nieuwe bewoners en gebruikers komt er een overdekte fietsenstalling. Bezoekers van de horeca en de werkruimten maken gebruik van het fietsparkeren op het voorplein. Het autoparkeren komt bij de herontwikkeling te vervallen. De voetgangersbrug maakt het mogelijk het autoparkeren te verplaatsen naar de Grifthoekgarage. Hiermee worden de smalle straten in de omgeving van het Wolvenplein ontlast. De voetgangersbrug draagt daardoor juist bij aan het verminderen van overlast en een afname van autoverkeer. De logistiek van de herontwikkeling vindt voornamelijk plaats over het water. 2. Er zijn zorgen over de grootschalige horecaontwikkeling vanwege de impact op de omgeving en strijd met de kaders die de overheid hierover heeft gesteld. Indiener maakt zich zorgen over de realisatie van een grootschalige horecaontwikkeling.
Reactie Met de komst van de horeca in de herontwikkeling dragen wij bij aan de kenmerkende variatie op het gebied van horeca en andere voorzieningen in de binnenstad. In het gemeentelijk Ontwikkelingskader Horeca Utrecht maken wij horeca binnen de herontwikkeling mogelijk. Horeca bevordert een levendige gemeenschap tussen oude en nieuwe bewoners, levert een buurtfunctie en biedt een inkijkje in de voormalige gevangenis en uitkijk over de singel. De categorie D1 aan horeca is passend bij een woonbuurt qua openings- en sluitingstijden. De horeca wordt op die wijze gerealiseerd dat deze functie het Rijksmonument qua beeld en in fysieke zin niet schaadt. De horeca is afgestemd op de locatie van een voormalig gevangenispand. Van een grootschalige horecaontwikkeling is geen sprake. 3. De vele gaten in en boven de bestaande gevangenismuur zijn in strijd met eisen van monumentenzorg.
Reactie Dit onderdeel van de zienswijze valt onder de reikwijdte van de omgevingsvergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. De beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze wordt niet door de raad beantwoord maar door het college van burgemeester en wethouders. Daarom wordt dit onderdeel van de zienswijze niet betrokken bij dit vaststellingsrapport, maar wij nemen de beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze op bij de omgevingsvergunning voor de rijksmonumentenactiviteit.
15
Conclusie De zienswijze vormt voor ons geen aanleiding om wijzigingen aan te brengen ten opzichte van de ontwerp omgevingsplanwijziging.
Zienswijze 6
34062346
1. Het programma is te dicht gebouwd en vol met functies. Indiener vindt dat het terrein veel te vol wordt gebouwd met toevoegingen, voornamelijk woningen. Daarnaast is er een hotelfunctie gepland. Het programma aan functies is veel te vol.
Reactie Het programma is zorgvuldig opgebouwd en blijft binnen de kaders van het Visiedocument Wolvenplein Utrecht. Het totale programma bedraagt maximaal 13.050 m² BVO, waarvan het voorliggende voorstel uitkomt op circa 12.605 m² BVO. Dat is ruim binnen het vastgestelde maximum. Het bestaande complex heeft een bruto vloeroppervlakte van circa 11.500 m². De toevoeging van nieuwbouw is beperkt. Er wordt circa 770 m² gesloopt en maximaal 1.150 m² nieuwbouw toegevoegd in de zuidoosthoek. De netto toevoeging is daarom beperkt. De functiemix van wonen, werken, hotel, horeca en buurtvoorzieningen is juist een bewuste keuze om een gemengd en levendig complex te creëren dat bijdraagt aan de stad zoals omschreven in het Visiedocument Wolvenplein en de Omgevingsvisie Binnenstad. Het woningprogramma betreft circa 36 woningen waarvan de helft sociale en middeldure huur. Dit is een relatief bescheiden toevoeging en passend bij de schaal van het complex. Het gemengde programma zorgt er juist voor dat het complex niet eenzijdig wordt, maar een gevarieerd gebruik kent dat bijdraagt aan de levendigheid van het gebied volgens de uitgangspunten van het Visiedocument Wolvenplein Utrecht. 2. De onderbouwing van de hotelfunctie is zwak en er is strijdigheid met het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht. Indiener vindt dat er al heel veel hotels in Utrecht zijn.
De hotelfunctie lijkt uit nood in het plan te zijn gekomen vanwege gunstigere brandveiligheidseisen. Daarnaast is er strijdigheid met het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018 op het onderdeel gevelzones en ontbreekt er een categorisering van het horecagebruik.
Reactie Hotelfunctie Het Visiedocument Wolvenplein Utrecht biedt de mogelijkheid tot een hotelfunctie vanwege de succesvolle herontwikkeling van vergelijkbare voormalige monumentale gevangeniscomplexen. De cellulaire structuur van het gebouw leent zich bij uitstek voor hotelkamers, waardoor het Rijksmonument minimaal wordt aangetast. Het hotelbeleid ‘Beleid tijdelijk verblijf en bijstelling hotels’ (maart 2020) kent een tijdelijke stop voor nieuwe hotelkamers, maar maakt een uitzondering voor bijzondere boetiekhotels van maximaal 50 kamers die voldoen aan vier criteria, namelijk een bijzonder concept, kwaliteit initiatiefnemer, duurzaamheid en segmentatie. Het beoogde hotel voldoet aan deze criteria. Het gaat om een bijzonder gevangenishotel in een Rijksmonument met diagonale classificatie (2-4 sterren) en maximaal 50 kamers. Het beoogde hotel bedient een eigen doelgroep. Horecabeleid Voor de beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar de beantwoording van zienswijze 1 onderdeel 6. 3. Het hotel, het restaurant en het bijbehorende terras leiden tot geluidsoverlast. Indiener is van mening dat het hotel, het restaurant en het bijbehorende terras tot geluidsoverlast zullen leiden.
Het uitgangspunt in de Notitie beoordeling geluidemissie stemgeluid dat op normaal niveau wordt gesproken vindt indiener onjuist, omdat het spreekvolume stijgt na alcoholgebruik en bij drukte. De mer-beoordeling is daardoor ook onzorgvuldig.
16
Reactie Er is een akoestisch onderzoek voor stemgeluid van Buro Bouwfysica uitgevoerd waarbij volgens de door indiener genoemde Duitse richtlijn wordt verondersteld dat op het terras normaal wordt gesproken en dat de helft van de bezoekers gelijktijdig spreekt. Dit is een in de akoestische praktijk gangbare en geaccepteerde methodiek. Het onderzoek is nadrukkelijk uitgevoerd vanuit een worstcase-benadering waarbij is uitgegaan van een volledige bezetting van het terras gedurende de gehele avondperiode tot 23:00 uur met een gelijktijdige bezetting van alle balkons van de appartementenblokken. Daarnaast is als piekbron een bronvermogen van Lw,A,max = 86 dB(A) gehanteerd voor roepen en lachen. Voor de balkons is bovendien gerekend met een stemverheffing van +5 dB bovenop het normale spraakniveau. Het onderzoek houdt dus rekening met situaties van verhoogd stemgeluid. De berekeningsresultaten laten zien dat zelfs in de beschreven worstcasesituatie ruimschoots wordt voldaan aan de richtwaarden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering. Bovendien is het feitelijke achtergrondgeluidniveau ter plaatse van de woningen aan de noord- en westzijde door het wegverkeer op de Wittevrouwensingel hoger dan de berekende geluidbelasting van het terras. Het stemgeluid zal daardoor in de praktijk veelal worden gemaskeerd door het aanwezige omgevingsgeluid.
De conclusie is dat er qua geluid geen aanzienlijke milieueffecten optreden. Dit is als zodanig in de aanmeldnotie mer beoordeling van 6 november 2025 opgenomen. De locatie van het terras is ten opzichte van de omgeving veranderd, maar de geluidsbelasting van het terras is gunstiger op de omgeving dan voorheen. Uit een memo die het onderzoek uit 2022 actualiseert, blijkt namelijk dat onder dezelfde condities zoals opgenomen in het stemgeluidonderzoek de geluidsbelasting van het terras ten hoogste 29 dB(A) in de dagperiode en 34 dB(A) in de avondperiode bedraagt. Dit is niet hoger dan de richtwaarde van 45 dB(A) voor een “rustige woonwijk” en een richtwaarde van 50 dB(A) voor een “gemengd gebied” evenals de richtwaarde van 50 dB(A) volgens de Beleidsnota Geluid en Trillingen. Deze memo wordt als bijlage bij de motvering gevoegd. 4. De vraag wordt gesteld of het complex geschikt is om woningen in te realiseren. Indiener merkt op dat het realiseren van woningen in het complex vanwege brandveiligheidseisen moeilijk zal zijn.