Vaststellingsrapport Omloop, Laan van Chartroise.docx

Reactie De galerijen worden voorzien van een subtiele (LED) verlichting met warm licht. De verlichting schijnt naar boven en naar beneden, waardoor de achterburen en dieren er minder last van hebben en de collectieve tuin er ook niet door wordt verlicht. Vanwege de veiligheid moeten de galerijen ook in de avond- en nachtperiode verlicht worden. In de nieuwe bomen komen voorzieningen (zoals nestkasten en neststenen) voor vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen. Ook wordt tussen de kolommen van de galerijen verticaal groen aangebracht, waarin vogels en insecten zich kunnen nestelen. Er komen relatief kleine privétuinen van huurders en een collectieve binnentuin, waardoor deze goed ontworpen kan worden en waarvan Mitros kan garanderen dat dit groen blijft.

20

Datum Rapport

september 2021 Vaststellingsrapport

Conclusie Op grond van deze zienswijze worden er geen wijzigingen aangebracht aan het ontwerpbestemmingsplan.

Zienswijze 4

Zienswijze 4 heeft betrekking op het ontwerpbestemmingsplan, de ontwerpomgevingsvergunning en het ontwerp hogere waarde besluit. Uitkragen 1. Indiener vindt onduidelijk wat met de term ‘uitkragen’ wordt bedoeld, nu deze niet in de lijst met begripsomschrijvingen is opgenomen. Daarnaast is niet duidelijk hoe deze planregel zich verhoudt tot de algemene bouwregels in artikel 8, met name 8.1 en 8.2. Dit is in strijd met de rechtszekerheid.

Reactie Met uitkragen wordt bedoeld dat galerijen en balkons niet binnen het bouwvlak hoeven te vallen, maar hier ook buiten mogen uitsteken. Artikel 5 lid 5.2.1 sub 3 gaat voor op de algemene bouwregels uit artikel 8 van de planregels. Voor balkons en veranda’s geldt de 1,5 meter maat uit artikel 8 lid 8.1 van de planregels dus niet nog bovenop de diepte dat de balkons en galerijen mogen uitkragen. Hierbij merken wij op dat het ontwerpbestemmingsplan is aangepast, waardoor bij de deelgebieden 1, 3 en 4 de galerijen maximaal 1,5 meter diep mogen zijn (in het ontwerpbestemmingsplan staat een maat van maximaal 3 meter diep). Omdat er bij deelgebied 2A een leefgalerij wordt gerealiseerd, is hierbij wel een diepte van 3 meter noodzakelijk. Schaduwhinder 2. Indiener vreest voor een onevenredige toename van schaduwhinder. Er is weliswaar een bezonningsstudie gedaan, maar het is volstrekt onduidelijk hoe deze uitpakt voor de verschillende woningen en meer specifiek voor de woning van indiener doordat straatnamen en andere herkennings- dan wel oriëntatiepunten ontbreken. Volgens indiener is het onderzoek daarmee onzorgvuldig tot stand gekomen. Dit wringt des te meer doordat de woningen 13 meter hoog worden (een bouwlaag hoger dan in de huidige situatie) en 3 meter naar achteren worden gesitueerd.

Reactie Aan het ontwerpbestemmingsplan zijn vier bezonningsstudies als bijlage bijgevoegd (voor alle deelgebieden één bezonningsstudie). Hoewel er geen straatnamen en huisnummers aan de straten en panden zijn gekoppeld, is duidelijk te zien en te herkennen om welke straten en panden het gaat. Voor de beoordeling van de bezonning en schaduwwerking met betrekking tot deelgebied 4 voor de percelen gelegen aan de Everard Zoudenbalchstraat verwijzen wij naar de reactie onder punt 1 bij zienswijze 1. Actualiseringsonderzoek natuur 3. Indiener geeft aan dat niet duidelijk is wat de uitkomsten zijn van het actualiseringsonderzoek op grond van de Wet natuurbescherming. Het bestemmingsplan kan niet eerder worden vastgesteld dan nadat duidelijk is dat de toestemming op basis van de Wet natuurbescherming kan worden verleend. In zoverre kan op dit moment ook geen omgevingsvergunning worden verleend.

Reactie Wij zijn met indiener eens dat het bestemmingsplan niet eerder kan worden vastgesteld, dan dat het actualiseringsonderzoek is afgerond en wanneer aannemelijk is dat de benodigde ontheffing van de Wet natuurbescherming verleend kan worden. Omdat de verwachting was dat de uitkomst

21/36

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

van het actualiseringsonderzoek min of meer vergelijkbaar zal zijn met het nadere onderzoek uit 2017 is vooruitlopend op het actualiseringsonderzoek het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Het aanvullend onderzoek is uitgevoerd voor de deelgebieden 2, 3 en 4. Hieruit komt naar voren dat voor deze deelgebieden een ontheffing van de Wet natuurbescherming benodigd is voor de huismus en gewone dwergvleermuis. Deelgebied 1 is reeds gesloopt en dit was mogelijk op basis van het onderzoek uit 2017 en de ontheffing van de Wet natuurbescherming van 25 januari 2019. Voor deelgebied 3 is waarschijnlijk opnieuw een ontheffing nodig, omdat het moment van ongeschikt maken voor de beschermde soorten naar verwachting niet voor 31 december 2021 kan plaatsvinden. Voor deelgebied 2 wordt de termijn van de al afgegeven ontheffing waarschijnlijk wel gehaald. Voor deelgebied 4 is een ontheffing nodig op grond van de Wet natuurbescherming, omdat de ontheffing van 25 januari 2019 niet gaat over deelgebied 4. Het is aannemelijk dat de ontheffing, net als de ontheffing die op 25 januari 2019 voor de deelgebieden 1, 2 en 3 voor de gierzwaluw, huismus en de gewone dwergvleermuis is afgegeven, wordt verleend. Stikstof 4.

Indiener stelt dat de toename van stikstofdepositie op het Natura 2000-gebied Oostelijke vechtplassen een onderschatting is van de werkelijke stikstofdepositie, omdat gerekend wordt met alleen stage klasse IV werktuigen. Het gebruik van deze werktuigen ligt echter niet vast in de planregels of in de omgevingsvergunning en daarom kan de maximale depositie ten gevolge van het plan in werkelijkheid een stuk hoger zijn. Dit betekent dat niet kan worden uitgesloten dat de uitvoering van het plan significante effecten heeft voor het nabijgelegen Natura-2000 gebied. Op grond van artikel 2.8 kan een plan of project dat mogelijk significante effecten heeft niet worden vastgesteld zonder een daaraan vooarafgaande passende beoordeling. Vaststaat volgens indiener dat geen passende beoordeling is opgesteld voor dit plan. Het plan is hierdoor in strijd met de wet opgesteld.

Reactie Aan de omgevingsvergunning is alsnog het voorschrift verbonden dat gebruik gemaakt moet worden van minimaal STAGE klasse-IV-werktuigen. Significante gevolgen op de instandhoudingsdoelstellingen van stikstofgevoelige habitats van Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen zijn hiermee uitgesloten. Een passende beoordeling op grond van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming hoeft dan ook niet gemaakt te worden. Daarnaast hebben Rijk en provincies in 2020 een beleidslijn afgesproken dat projecten met tijdelijke stikstofdeposities van transport en mobiele werktuigen in de aanlegfase kleiner of gelijk aan 0,05 mol/hectare/jaar gedurende maximaal 2 jaar niet vergunningplichting zijn voor de Wet natuurbescherming wanneer in de gebruiksfase de depositie < 0,00 mol/hectare/jaar is. Per 1 juli 2021 is de Wet Stikstofreductie en Natuurverbetering in werking getreden. Onderdeel van deze wet is de vrijstelling voor bouw-sloop en eenmalige aanlegactiviteiten. Hierdoor speelt in het vergunningstraject voor het aspect stikstof alleen nog de depositie in de gebruiksfase een rol. Daarnaast is in de Wet Stikstofreductie en Natuurverbetering vastgelegd dat er adequate maatregelen moeten worden getroffen om stikstofemissies te reduceren. Dit betekent een inspanningsplicht om te werken met zo schoon mogelijk materieel.

Door het verbinden van het voorschrift dat minimaal STAGE klasse-IV-werktuigen moeten worden gebruikt, wordt hier aan voldaan. Privacy en hinder 5. Indiener verliest privacy vanwege geplande parkeervoorzieningen achter de woning en de galerij. Er is geen nadeelcompensatie regeling opgesteld voor dit plan, terwijl indiener door de uitvoering van het plan jarenlang in de geluidsoverlast en stofhinder zit. Gepleit wordt voor een groene afscherming tussen de gebouwen en de woning van indiener en deze als voorwaardelijke verplichting aan het plan te verbinden.

22

Datum Rapport

september 2021 Vaststellingsrapport

Reactie Artikel 6.1 van de Wet Ruimtelijke Ordening gaat over eventuele schade (‘planschade’), veroorzaakt door rechtmatig handelen. Als indiener van mening is dat zijn woning minder waard wordt vanwege de nieuwbouw dan kan er een verzoek om planschade ingediend worden bij de gemeente. Meer informatie hierover is te vinden via www.utrecht.nl/planschade. Daarnaast verwijzen wij naar de gemeentelijke reacties van punt 1 en 2 behorende bij zienswijze 1. Toenemende parkeerdruk 6. Vanwege het plan zal een verdichting van woningen plaatsvinden. Nu is er volgens indiener al een groot gebrek aan parkeerplaatsen. Een toename in het aantal woningen zorgt voor een stijging van de parkeerdruk.

Reactie Wanneer een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouw’ wordt verleend, moet vaststaan dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Hierbij zijn de normen van de beleidsregels ‘Parkeernormen Fiets en Auto 2019’ (dit is een bijlage van de ‘Nota Stallen en Parkeren’) leidend. De parkeerplaatsen worden op eigen terrein en in overeenstemming met de beleidsregels aangelegd. Een parkeerdrukmeting, die is uitgevoerd door Goudappel Coffeng, laat zien dat de parkeerdruk op de drukste momenten 91% bedraagt. Als de parkeerdruk lager is dan 80% mag er gerekend worden met restcapaciteit in de buurt. Voor de Omloop / Laan van Chartroise geldt dat er geen sprake is van restcapaciteit in de buurt en het parkeren op eigen terrein moet worden opgelost. De beleidsregels gaan uit van een minimale en maximale parkeernorm. Het aantal parkeerplaatsen dat per deelgebied op eigen terrein aangelegd moet worden, moet binnen de bandbreedte van de minimale en maximale parkeernorm vallen. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt een voorschrift aan de omgevingsvergunning over werktuigen verbonden. Er worden geen wijzigingen aangebracht aan het ontwerpbestemmingsplan.

Zienswijze 5

Deze zienswijze heeft betrekking op deelgebied 3 en is mede door bewoners van 11 andere adressen ingediend. Indiener geeft aan de verdichtingsopgave van deelgebied 3 te begrijpen, net als de noodzaak om de huidige verouderde en slecht onderhouden woningen te vervangen. Dit mag alleen niet ten koste gaan van het woongenot en de woningwaarde van de bestaande bewoners. Indiener geeft aan dat in deelgebied 3 een aanzienlijke vergroting van het bouwvolume voorgesteld wordt, zowel in de hoogte als in de diepte. Deze vergroting leidt tot de volgende bezwaren, die alleen betrekking hebben op het ontwerpbestemmingsplan. Onduidelijke belangenafweging 1.

Het is voor indiener onvoldoende duidelijk op welke manier rekening is gehouden met de privacy en schaduwwerking van omwonenden. Het bouwvolume wordt met één verdieping verhoogd en circa 3 meter dichter bij de achtergelegen percelen geplaatst. Met de maximale uitkraging van de galerijen komt de nieuwbouw nog eens 3 meter dichterbij. Dit maakt dat het bouwvolume 25% dichterbij tot de woningen aan de Meloenstraat komen te liggen (gemeten van huidige achtergevel tot achtergevel circa 20 meter). Dit leidt tot een onredelijke vermindering van de privacy. De toelichting geeft geen blijk van een belangenafweging op dit punt.

Reactie Utrecht groeit naar circa 410.000 inwoners in 2030 (op dit moment telt Utrecht circa 359.355 inwoners). Het gemeentebestuur wil de ruimte in de stad optimaal benutten voor deze groei en kiest voor inbreiding (het binnenstedelijk toevoegen van woningen). Daarmee worden de waardevolle landschappen rondom de stad gespaard. Hierdoor heeft Utrecht een belangrijke

23/36

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

verdichtingsopgave. Daarnaast is er binnen Utrecht veel vraag naar sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. In de gemeentelijke Woonvisie uit 2015 is het tekort aan sociale huurwoningen berekend op bijna 4.000. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt momenteel 11 jaar. Daarnaast streven we ernaar om in 2040 een woningvoorraad te hebben die voor 35% bestaat uit sociale huurwoningen en 25% woningen uit de middencategorie (middenhuur en goedkope en betaalbare koop). Dit staat in de Woonvisie 2019, Utrecht beter in balans. We vinden het namelijk belangrijk dat Utrecht een plek blijft waar iedereen kan (blijven) wonen. De woningen aan de Omloop, Laan van Chartroise, Vijgeboomstraat en een paar woningen aan de Anton Geesinkstraat zijn gedateerd. Uit onderzoek blijkt dat renovatie niet de gewenste woonkwaliteit oplevert. Daarom is er voor gekozen om de woningen op deze locatie te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. Hiermee ontstaat een kans om op deze locaties te verdichten en meer woningen terug te bouwen. De Laan van Chartroise en de Omloop worden gekenmerkt door een ruim opgezet stedelijk profiel, waardoor deze as zich leent voor verdichting. Deze verdichting brengt voor de bestaande omliggende bewoners een verandering met zich mee.

Doordat het bouwblok verandert van drie bouwlagen met een kap (met een nok van 11,4 meter hoog) naar vier bouwlagen met een platte afdekking (van maximaal 13 meter hoog) en de achtergevel circa 3 meter naar achteren gaat (richting de woningen aan de Meloenstraat), zal het uitzicht en de bezonning veranderen (met betrekking tot bezonning verwijzen wij naar de reactie onder punt 4 van deze zienswijze). Daarnaast komt er een aantal parkeerplaatsen op het binnenterrein, terwijl dit nu niet geval is. Bij indeling van de nieuwbouw is rekening gehouden met de omliggende woningen. Zo komen er balkons aan de voorzijde (Laan van Chartroise), waardoor de woningen aan de achterzijde en zijkanten minder last hebben van eventueel geluid. Balkons aan de voorkant zorgen bovendien voor de benodigde levendigheid aan de straatzijde, wat de leefbaarheid ten goede komt wat stedenbouwkundig gewenst is. Daarnaast komt er een galerij aan de achterzijde en worden slaapkamers zoveel mogelijk aan de achterzijde gerealiseerd, omdat dit meer privacy voor de omliggende woningen met zich meebrengt. Op de begane grond komen appartementen met een doorzon woonkamer en een hoofdslaapkamer aan de achterzijde. Deze appartementen krijgen een tuin, die voorzien wordt van een haag. Bij de maisonettes bevinden zich op de verdieping een doorzon woonkamer en een slaapkamer.

Tussen de kolommen van de galerijen worden groenvoorzieningen aangebracht, die de inkijk op die plekken enigszins kunnen verminderen. In de huidige situatie bevinden zich ter hoogte van de eerste verdieping balkons, die voor inkijk kunnen zorgen. Hierbij is van belang dat op grond van de bebouwingsmogelijkheden die bestemmingsplan ‘Ondiep’ biedt de bouwvlakken al met 2,5 meter overschreden mogen worden voor onder andere galerijen, trappenhuizen, entreeportalen en balkons. De verlichting op de galerij zal naar boven en naar beneden schijnen en niet rechtstreeks naar achteren, waardoor de achterburen hier minder overlast van hebben. De parkeerplaatsen komen onder de bebouwing, waardoor omwonenden hier minder last van hebben. Daarnaast komen er groenblijvende hagen om overlast van autolampen te voorkomen. In de nieuwe situatie komen er kleinere privétuinen en een grotere collectieve binnentuin met als thema ‘ecologische tuin’. Hierdoor kan het groen in de collectieve tuin geborgd worden door Mitros. Landschapsbureau Flux heeft hiervoor een ontwerp gemaakt. In de ecologische tuin komen veel grassen en bloemen die onder andere bijen, vlinders en andere insecten aantrekken.

Een gemeentelijke ecoloog kijkt mee met de inrichting van de collectieve tuinen en zorgt dat ook voor een aantal Utrechtse soorten (diverse kwetsbare dieren- en plantensoorten die voor Utrecht belangrijk zijn), zoals de egel en kleine watersalamander, gunstige leefomstandigheden worden gecreëerd. In de nieuwbouw worden voorzieningen getroffen voor vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen. Delen van de galerijen worden voorzien van klimplanten. Vanwege de grotere footprint van het gebouw en vanwege de herinrichting van de tuin kunnen acht bomen op het binnenterrein van deelgebied 3 niet op de huidige locatie blijven staan. Deze bomen zijn niet verplantbaar. In de nieuwe situatie komen zes bomen met een stammaat van circa 10-15 cm diameter terug in het binnenterrein. In de komende jaren zullen deze bomen uitgroeien tot grotere bomen. Wij verwachten dat met de collectieve ecologische tuin een mooie invulling aan het binnengebied wordt gegeven wat van toegevoegde waarde zal zijn voor de nieuwe bewoners, de

24

Datum Rapport

september 2021 Vaststellingsrapport

bestaande omliggende bewoners (onder andere qua uitzicht op de binnentuin) en diverse plantenen dierensoorten. De situatie zal voor de omwonenden van deelgebied 3, waaronder de bewoners van de Meloenstraat, vanwege de verdichtingsopgave zeker veranderen. Bij de uitwerking is geprobeerd om rekening te houden met de belangen van deze bewoners. Galerijen 2.

Indiener vindt het onacceptabel dat de galerijen maximaal 3 meter mogen uitkragen. Hiermee wordt een groot deel van het vrije uitzicht vanuit de woningen aan de Meloenstraat geblokkeerd. Indiener verzoekt het bestemmingsplan dusdanig te wijzigen zodat wordt voorkomen dat de nieuwbouw onacceptabel dicht (<5 meter) bij de percelen van de Meloenstraat komt te staan.

Reactie Het ontwerpbestemmingsplan wordt aangepast, waardoor bij de deelgebieden 1, 3 en 4 alleen nog galerijen maximaal 1,5 meter buiten het bouwvlak uit mogen kragen (in het ontwerpbestemmingsplan is dit maximaal 3 meter). Bij deelgebied 2A blijft de 3 meter voor galerijen gehandhaafd, omdat in dit deelgebied een leefgalerij wordt gerealiseerd. Voorgevelrooilijn verplaatsen 3.

Indiener stelt voor, om hinder te voorkomen, dat het bouwvolume wordt verplaatst richting de Laan van Chartroise. Het naar voren leggen van de (voorgevel)rooilijn is mogelijk omdat de bomen aan de Laan van Chartroise verwijderd moeten worden en de straat opnieuw ingericht wordt als gevolg van dit plan. Bovendien wordt de Laan van Chartroise niet gekenmerkt door een consequente rooilijn.

Reactie Bij deelgebied 1 en een stukje van deelgebied 2A (de bebouwing in de bocht) wordt de voorgevelrooilijn naar voren gelegd. Hierdoor sluit de voorgevelrooilijn van deelgebied 1 en de bebouwing in de bocht Omloop-Laan van Chartroise aan bij de voorgevelrooilijn van deelgebied 2A. De voorgevelrooilijn van deelgebied 2A sluit vervolgens weer aan op de eerder gerealiseerde nieuwbouw aan de Laan van Chartroise. Stedenbouwkundig is van belang dat de voorgevelrooilijn van deelgebied 3 aansluit bij de naastgelegen bebouwing aan de Laan van Chartroise. Daarom wordt hierbij de voorgevelrooilijn niet richting de Laan van Chartroise opgeschoven. Hiermee volgen de nieuwe bouwblokken de contouren van de bestaande bouwblokken. De Laan van Chartroise is een belangrijke ruimtelijke as die vanaf Ondiep doorloopt tot aan Oud Zuilen (Burgemeester Norbruislaan). Dit wordt ook wel de ‘As van Berlage’ genoemd, vernoemd naar de stedenbouwkundige die het plan hiervoor heeft gemaakt. Binnen de ‘As van Berlage’ bestaan verspringingen in de breedte van de weg (het openbare ruimte deel). Het deel bij het plangebied is momenteel al het smalste deel van de hele as. Voor het straatbeeld is het daarom belangrijk dat er tussen de bebouwing en de straat een voorruimte (tuin) behouden blijft of wordt aangelegd. Hierdoor ziet de straat er toch wat breder uit.

De stedenbouwkundige uitgangspunten die passen bij de stemvork, namelijk hogere bebouwing dan in de woonbuurten (een of twee verdiepingen met een kap) en de hoogteaccenten bij de kruisingen zijn ook al geformuleerd door Berlage. Bij het vaststellen van de bouwenvelop is vastgelegd dat er in de bocht Omloop-Anton Geesinkstraat een terugliggende vijfde bouwlaag is toegestaan. Vanwege de impact van deze vijfde terugliggende bouwlaag (waar vijf woningen zouden komen) voor omwonenden is ervoor gekozen deze vijfde bouwlaag in het bestemmingsplan toch niet mogelijk te maken. In de bocht Omloop-Laan van Chartroise wordt wel een terugliggende vijfde bouwlaag gemaakt.

25/36

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Bezonning 4.

Indiener is van mening dat de conclusie dat geen onevenredige nadelige verslechtering van de bezonning voor de bestaande woningen optreedt niet kan worden getrokken. In de bezonningsstudie wordt ten onrechte voorbijgegaan aan uitbouwen met primaire woonfuncties. De afname zal niet alleen in maart en september plaatsvinden, maar ook in andere maanden zij het eerder en later op de dag. Naast een afname op de begane grond zal een afname plaatsvinden op de verdiepingen, waar zich bijvoorbeeld thuiswerkkamers bevinden. In de maand maart zal een groot deel van de woningen in plaats van 6 uur zon (van circa 11.00-15.00 uur) géén zon in de tuin en uitbouw hebben. Dit is onacceptabel en in strijd met het burenrecht. Indiener wil dat de directe zoninval in de woningen, inclusief de keuken niet vermindert. Daarnaast komt de bezonningsstudie in de huidige situatie niet overeen met de ervaringen van de bewoners. Mogelijk lijkt hierdoor de verslechtering in de nieuwe situatie minder dan deze daadwerkelijk is. Bovendien is de bezonningsstudie volgens indiener onvolledig doordat er informatie ontbreekt over het bouwvolume van de nieuwbouw en doordat de galerijen ontbreken. Hierbij wordt benadrukt dat de achtertuinen van de woningen aan de even zijde op het zuidwesten zijn gericht en daarmee een waardevolle toevoeging aan de woning.

Indiener geeft aan dat in de bezonningsstudie informatie ontbreekt over de maanden november t/m februari, terwijl dit de maanden zijn waar de schaduwwerking op de achtergevels het grootst is en de behoefte aan lichtinval het grootst.

Reactie Voor deelgebied 3 is voor de volgende momenten en tijden een bezonningsstudie uitgevoerd: 21 maart, 21 april, 21 mei, 21 juni en 21 september voor de tijdstippen 9.00 uur, 11.00 uur, 13.00, 15.00 uur en 19.00 uur. Aanvullend is nog een bezonningsstudie uitgevoerd voor het moment 22 december (dit is het moment dat de zon het laagst staat). Hiermee is de bezonningsstudie voor meer momenten uitgevoerd, dan wat voor de vier seizoenen maatgevend is. De bezonningsstudie is uitgevoerd voor de situatie dat het bouwvlak wordt volgebouwd en inclusief galerijen die 1,5 meter buiten het bouwvlak uitkragen. Uit de bezonningsstudie die voor deelgebied 3 is opgesteld blijkt dat er in de maanden maart, september en oktober een verslechtering van de bezonning optreedt bij de percelen gelegen aan de Meloenstraat. In deze maanden zal er minder zon in de tuinen van de woningen terechtkomen. De bezonning op de achtergevels (van de hoofdgebouwen) van de woningen blijft min of meer gelijk. In oktober neemt de bezonning op de achtergevels van de hoofdgebouwen wel af. Op 22 december blijft de bezonningssituatie voor de percelen en achtergevels gelijk aan de bestaande situatie. Uit de bezonningsstudie blijkt inderdaad dat in de bestaande situatie de zon tussen 11.00 en 14.00 uur nog in delen van de tuinen kan schijnen.

Overigens moet een uitbouw, waarin zich een primaire woonfuncties bevindt (zoals een woonkamer of keuken), ook bij de beoordeling worden betrokken en dit is ook gebeurd. In de maanden april, mei, juni, juli en augustus – de maanden waarin bewoners over het algemeen het meest gebruik maken van hun tuin- vindt geen verslechtering plaats van de bezonning op de percelen (en in april amper een verslechtering). Omdat de bezonning in zowel de lente als de zomer nagenoeg gelijk blijft ten opzichte van de huidige situatie, is geoordeeld dat er geen onevenredige verslechtering van de bezonning ten opzichte van de percelen van de woningen gelegen aan de Meloenstraat plaatsvindt. Hierbij is van belang dat de stad Utrecht een belangrijke verdichtingsopgave heeft (er moeten de komende jaren extra woningen aan de stad worden toegevoegd). Vanwege de verdichtingsopgave en de wens om sociale huurwoningen en middenhuur toe te voegen, is het niet mogelijk dat de bezonning gelijk blijft aan de bestaande situatie. Parkeeroplossing eerdere nieuwbouw 5.

De parkeeroplossing van de eerder gerealiseerde nieuwbouw van Mitros is minder geslaagd. Het is voor indiener niet duidelijk hoe er meer aandacht wordt gegeven aan dit aspect. Indiener vreest dat het huidige bestemmingsplan te veel ruimte laat voor weer een volledig 26

Datum Rapport

september 2021 Vaststellingsrapport

verharde binnenplaats. Indiener verzoekt om in het bestemmingsplan vast te leggen dat ten minste een deel van de binnenplaats de enkelbestemming ‘Groen’ krijgt passend bij de ecologische tuin in plaats van ‘Wonen’. Hiermee kan juridisch worden geborgd dat er niet een totaal verhard binnenterrein met geringe ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd.

Reactie De bestemming ‘Groen’ wordt meestal gebruikt bij openbaar groen. De binnentuin is geen openbaar groen, maar dit is grond die door de gemeente Utrecht aan Mitros in erfpacht is uitgegeven. Om te voorkomen dat een groot deel van het binnenterrein als parkeerplaats/toegang van en naar de parkeerplaats gebruikt kan worden is op de verbeelding aangegeven met de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer – parkeervoorzieningen’ waar de parkeervoorzieningen mogen komen. Buiten deze aanduiding mogen op het binnenterrein dus geen parkeervoorzieningen komen. De uitwerkingen van de parkeerplaatsen (in het kader van de aanvragen om omgevingsvergunningen) zullen hieraan worden getoetst. Wij willen namelijk dat de binnenterreinen meer worden vergroend en daarmee meer ruimtelijke kwaliteit krijgen, dan bij de eerder gerealiseerde nieuwbouw aan de Laan van Chartroise. Privacy 6.

Indiener geeft aan dat doordat de bomen op de binnenplaats worden verwijderd (en de schuur op de binnenplaats) er direct zicht ontstaat in de woningen aan de Meloenstraat. Dit maakt inbreuk op de privacy van indiener. Indiener verzoekt dat er wordt voorzien in hoog groen op het binnenterrein, waardoor de privacy beter geborgd wordt.

Reactie De bomen met de boomnummers 53, 54, 112 t/m 115, 117 en 118 die op het binnenterrein van deelgebied 3 staan kunnen niet behouden blijven vanwege de herinrichting van het binnenterrein als collectieve ecologische tuin en de gewijzigde footprint van het nieuwe gebouw. Deze bomen zijn niet verplantbaar. Er komen in het binnenterrein in de nieuwe situatie zes bomen terug met een minimale stammaat van circa 10-15 cm diameter. Dit brengt met zich mee dat het een aantal jaar zal duren voordat deze bomen een groter en hoger zijn gegroeid. Het binnenterrein voorzien van hoog groen kan een effect hebben op de schaduwwerking op de percelen van de woningen aan de Meloenstraat. Maximale bouwhoogte 7.

Indiener geeft aan dat op de verbeelding een maximale bouwhoogte van 13 meter wordt aangegeven bij deelgebied 3, maar dat in de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 2.3.2.2.3) wordt aangegeven dat het plangebied in het gebied ‘de binnentuinen’ valt met een basishoogte van 15 meter. Deze hoogtes komen niet met elkaar overeen. Indiener wil dat een maximale bouwhoogte van 13 meter of minder wordt vastgelegd.

Reactie Binnen deelgebied 3 mag maximaal 13 meter hoog worden gebouwd. Dit blijkt uit de verbeelding in samenhang met de regels van het bestemmingsplan. In paragraaf 2.3.2.2.3 wordt in relatie tot de Hoogbouwvisie ‘Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht’ alleen aangegeven dat het plangebied van dit bestemmingsplan op basis van de Hoogbouwvisie ligt binnen de categorie ‘De Binnentuinen’. De Binnentuinen bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte. Dit betekent niet dat er altijd tot 15 meter hoog gebouwd moet worden, per geval wordt er bekeken wat de maximale bouwhoogte is voor die concrete plek. In dit geval is in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd dat dat 13 meter is. De maximale bouwhoogtes binnen het plangebied voldoen aan de Hoogbouwvisie.

27/36

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Buurweg 8.

Achter de woningen aan de Meloenstraat loopt een buurweg van 75 cm breed. Deze en het gebruik hiervan is opgenomen in een akte van levering. Deze wordt niet genoemd in het bestemmingsplan en indiener verzoekt om deze mee te nemen, omdat de nieuwbouw hier aan gebonden is.

Reactie De buurweg (‘brandgang’) ligt binnen de bestemming ‘Wonen’. Binnen deze bestemming kan de buurweg (ook na de nieuwbouw) blijvend als achterom gebruikt worden (gebruikt worden als voetpad en voor aan de hand geleide rijwielen en kinderwagens om te komen van- en te gaan naar de openbare straat van de betrokken percelen, zoals wordt aangegeven in de akte van levering). Een dergelijke weg krijgt in een bestemmingsplan niet dezelfde benaming als in een privaatrechtelijke overeenkomst (zoals een akte van levering) en dit is ook niet nodig. Akoestisch onderzoek 9.

Indiener verzoekt om een akoestisch onderzoek uit te voeren naar geluidsoverlast voor omwonenden die zal ontstaan door de nieuwbouw (verkeer van Laan van Chartroise, doorgang voor parkeren in binnenterrein, parkerende auto’s binnenterrein en door de verkleinde afstand tussen de achtergevels nieuwbouw en woningen Meloenstraat).

Reactie Voor de ontwikkeling is een geluidsonderzoek uitgevoerd voor de Ahornstraat-Omloop-Laan van Chartroise en de Anton Geesinkstraat. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze is nog een aanvullende rapportage gemaakt (deze is als bijlage aan de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd). Door de opening in het bouwblok voor de in-en uitrit naar het parkeren ontstaat er in de voorziene woningwand een ‘geluidlek’ waardoor de geluidbelasting op de gevels van de achtergelegen woningen toeneemt vanwege de Laan van Chartroise. Uitgaande van een worst-case benadering (een open gat over de gehele hoogte van circa 5,5 meter breed) is er een significante toename, maximaal 8 dB, te verwachten op de woningen direct gelegen achter de opening. Verder naar de zijkanten neemt deze toename af. De verkleinde afstand tussen de achtergevels van de nieuwbouw en de woningen in de Meloenstraat heeft hier geen effect op. Bij een snelheidsverlaging naar 30 km/uur in de toekomst van de Laan van Chartroise/Omloop zal de geluidbelasting (en dus ook de toename door de worstcase ruimtelijke invulling) met ruim 3 dB verder afnemen. De conclusie van de rapportage is dat de maximale opening in de bebouwing voor de parkeervoorziening vanwege de wegverkeersbron Laan van Chartroise leidt tot een toename van de geluidbelasting.

De absolute voorkeursgrenswaarde voldoet echter aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder en vinden wij ruimtelijk aanvaardbaar. De afstand tussen de woonblokken is niet zodanig dat er veel meer weerkaatsing van geluid plaatsvindt. Bovendien is er in het binnenterrein weinig geluid. Hoewel er parkeerplaatsen aan het binnenterrein worden toegevoegd, is dit niet ongebruikelijk in Utrecht. Bovendien is de locatie waar de parkeerplaatsen mogen komen begrensd aangegeven op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Geen correcte parkeerberekening 10. Volgens indiener noemt bijlage 1 van het bestemmingsplan voor deelgebied 3 een totaal van 58 woningen, waarvan 52 in de categorie 55-80 m2 en 6 in de categorie 80-130 m2. In paragraaf 4.2.3 wordt gesproken over 52 woningen in de categorie 80-130 m2 bvo. Het aantal woningen en de oppervlaktes wijken af van de bouwenvelop. Uit een correcte verkeersstudie verwacht indiener dat de conclusie is dat er in deelgebied 3 in drie parkeerplaatsen (in plaats van vier) moeten worden voorzien. Wanneer er geen inrit wordt gemaakt naar de binnenplaats (voorziene compensatie van twee parkeerplaatsen) blijft er slechts één parkeerplaats over. Eén parkeerplaats is niet evenredig met de overlast die het parkeren zal veroorzaken voor de huidige bewoners. 28

Datum Rapport

september 2021 Vaststellingsrapport

Reactie Op basis van de regels en verbeelding van bestemmingsplan ‘Omloop, Laan van Chartroise’ mogen in deelgebied 3 maximaal 52 woningen komen. Als bijlage 1 bij de toelichting is de ‘Parkeerstudie De Omloop en Laan van Chartroise’ van 10 oktober 2019, uitgevoerd door Goudappel Coffeng toegevoegd. In de toelichting (paragraaf 4.2.3) van het ontwerpbestemmingsplan wordt voor de uitgevoerde parkeerdrukmeting naar dit onderzoek verwezen. Voor de parkeerbalans zelf is de tabel zoals weergegeven in paragraaf 4.2.3 leidend en dus niet het onderzoek van 10 oktober 2019. Nadat het onderzoek is uitgevoerd zijn namelijk nog uitgangspunten veranderd, waaronder het maximaal aantal woningen in deelgebied 3 (van 58 naar 52). In de door het college vastgestelde bouwenvelop wordt voor deelgebied 3 al uitgegaan van 52 woningen. In de bouwenvelop staat dat de woninggroottes van de appartementen zullen variëren tussen de 50 en 85 m2 en dat er 47 driekamerappartementen worden gerealiseerd en vijf maisonnettes. In de tabel met het aantal nieuwe woningen wordt vervolgens aangegeven dat er in deelgebied 3 twee woningen komen van 55-80 m2 en 50 van 80-130 m2. In paragraaf 4.2.3 van het ontwerpbestemmingsplan wordt gerekend met 52 woningen met een grootte van 80-130 m2 brutovloeroppervlak (bvo). Dit is niet in strijd met wat in de bouwenvelop staat.

Voor deelgebied 3 betekent dit op grond van de ‘Nota Parkeernormen Fiets en Auto’ (inclusief de te compenseren parkeerplaatsen die verdwijnen vanwege het maken van een in- en uitrit) een minimale parkeernorm van drie parkeerplaatsen en een maximale parkeernorm van tien parkeerplaatsen. Wanneer de aanvraag om omgevingsvergunning voor deelgebied 3 wordt ingediend, wordt bepaald hoeveel parkeerplaatsen berekend op basis van de aangevraagde woninggroottes er op het binnenterrein gerealiseerd worden. Het aantal parkeerplaatsen dat gerealiseerd mag worden moet passen binnen de bandbreedte van de minimale en maximale parkeernorm. Schade 11. Indiener verwacht schade te lijden door het bestemmingsplan.

Reactie Het staat indiener vrij om een planschadeverzoek in te dienen (nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden). Meer informatie over het indienen van een verzoek om planschade is te vinden op www.utrecht.nl/planschade. Conclusie De zienswijze heeft tot wijzigingen van het ontwerpbestemmingsplan geleid. Op grond van deze zienswijze is de bezonningsstudie voor deelgebied 3 uitgebreid met het moment 22 december (zie hiervoor ook paragraaf 2.3.2.1 van het vaststellingsrapport). Deze aanvulling is als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd. Ook is een aanvullende geluidsrapportage als bijlage aan de toelichting toegevoegd (zie hiervoor ook paragraaf 2.3.2.2 van het vaststellingsrapport). Daarnaast wordt het ontwerpbestemmingsplan aangepast (regel) waardoor bij de deelgebieden 1, 3 en 4 galerijen maximaal 1,5 meter buiten het bouwvlak mogen uitkragen (zie hiervoor ook paragraaf 2.3.1.1 van het vaststellingsrapport).

Zienswijze 6

Deze zienswijze heeft betrekking op deelgebied 3 en is aanvullend op zienswijze 5. Deze zienswijze is door twee bewoners, wonende op twee verschillende adressen ingediend. De zienswijze heeft alleen betrekking op het ontwerpbestemmingsplan. Schaduwwerking 1.

Indieners merken in aanvulling op zienswijze 5 op dat de schaduwwerking voor deelgebied 3 niet alleen toeneemt doordat de bebouwing hoger en dieper wordt, maar ook doordat het gebouw wordt voorzien van een plat dak in plaats van een schuine kap.

29/36

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Reactie Wij verwijzen naar de gemeentelijke reactie onder punt 4 bij zienswijze 5. Dat de bebouwing wordt afgedekt met een plat dak heeft inderdaad effect op de bezonning van de achterliggende percelen.

Groenstructuren behouden 2.

Indieners vragen of het mogelijk is om de huidige groenstructuren op het binnenterrein zoveel mogelijk te behouden. Dit in verband met de vele vogels, kleine dieren en insecten die hierin verblijven. Indieners zien dat in deelgebied 1 alles is gesloopt, terwijl de omgevingsvergunning (met daarin de voorschriften ecologie) nog ter inzage ligt.

Reactie Het is niet mogelijk om de huidige groenstructuren en bomen op het binnenterrein van deelgebied 3 te behouden. Dit vanwege de herinrichting van het binnenterrein als collectieve ecologische tuin en de gewijzigde footprint van het nieuwe gebouw (dat meer naar achteren komt te liggen). In de collectieve tuin komen bomen, planten, bloemen, grassen en struiken die een habitat vormen voor dieren, insecten en vogels. Er komen in het binnenterrein in de nieuwe situatie zes bomen terug. Een gemeentelijke ecoloog kijkt mee met de inrichting van de collectieve tuinen en zorgt dat ook voor een aantal Utrechtse soorten (diverse kwetsbare dieren- en plantensoorten die voor Utrecht belangrijk zijn), zoals de egel en kleine watersalamander, gunstige leefomstandigheden worden gecreëerd. Daarnaast worden borders met nectarplanten aangebracht voor diverse insecten, die ook weer voedsel vormen voor onder andere vogels en soorten van de Utrechtse soortenlijst en insecten. In de nieuwbouw worden voorzieningen getroffen voor vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen. Delen van de galerijen worden daarnaast voorzien van klimplanten. Hierdoor zal er in de nieuwe situatie een aantrekkelijke leefomgeving voor vogels, dieren en insecten ontstaan. De sloop van deelgebied 1 was toegestaan voordat de omgevingsvergunning voor deelgebied 1 wordt verleend.

Wel moesten hierbij de voorschriften van de ontheffing van de Wet Natuurbescherming van 25 januari 2019 afgegeven door Gedeputeerde Staten van de Provincie Utrecht, worden nagekomen. Ook de zorgplichtbepaling geldt direct op grond van de Wet natuurbescherming (ook zonder dat dit als voorschrift aan de (ontwerp)omgevingsvergunning wordt verbonden, moet de ontwikkelaar zich hier aan houden). Daarnaast is bij de sloop aandacht geschonken aan de Utrechtse soorten. Bij deelgebied 1 zijn zeven omgevingsvergunningplichtige bomen gekapt, zonder dat hiervoor de benodigde omgevingsvergunning voor de activiteit ‘kap’ was verleend. Dit is aan te merken als een economisch delict. Van deze onrechtmatige kap is een proces-verbaal opgesteld dat naar het Openbare Ministerie verzonden. Bij vervolging door het OM kan aan Mitros een strafrechtelijke boete worden opgelegd. Mitros heeft erkent dat er een fout is gemaakt met de kap van de bomen. Zienswijzetermijn in zomervakantie 3.

Indieners geven aan dat doordat de deadline van de zienswijzetermijn midden in de zomervakantie ligt, zij niet de gelegenheid hebben gekregen om optimaal een oordeel te vormen van het ontwerpbestemmingsplan. Indieners zouden het netjes vinden als meer dan zes weken de tijd wordt gegeven om te reageren in een dergelijke periode. Ook omdat er eerder een aanzienlijk aantal reacties op de bouwenvelop zijn binnengekomen.

Reactie Het ontwerpbestemmingplan en bijbehorende ontwerpbesluiten hebben van 18 juni t/m 29 juli 2021 ter inzage gelegen. In Utrecht startte op 17 juli 2021 de zomervakantie. Dit betekent dat de zienswijzetermijn 12 dagen in de zomervakantie was. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Algemene wet bestuursrecht (Awb) verbieden niet dat een zienswijzeperiode (deels) in een vakantie valt. Desondanks hanteert de gemeente Utrecht de regel dat maximaal drie weken van een zienswijzetermijn in de zomervakantie van Midden Nederland valt. Aan deze regel wordt voldaan. 30

Datum Rapport

september 2021 Vaststellingsrapport

Het is juridisch gezien, vanwege de rechtszekerheid, niet mogelijk om de wettelijk voorgeschreven zienswijzetermijn van zes weken te verlengen. Conclusie Op grond van deze zienswijze worden er geen wijzigingen aangebracht aan het ontwerpbestemmingsplan.

Zienswijze 7

Zienswijze 7 heeft alleen betrekking op het ontwerpbestemmingsplan. Privacyschending, lichtvervuiling en burenellende 1.

Indiener is van mening dat de parkeerplaatsen ‘in’ hun achtertuinen en galerijen hun privacy compleet wegnemen. Daarnaast zal er sprake zijn van lichtvervuiling in de nacht. Nu al heeft indiener aan de voorkant van zijn woning lantaarnpalen en voordeurverlichtingen die meer licht afgeven dan de lantaarnpalen. Als dit aan de achterzijde ook het geval wordt, is het helemaal gedaan met de ‘rust’. Helemaal doordat de loopgalerijen inzicht gaan geven in de slaapkamers. Volgens indiener gaat dit funest voor de buurt zijn en is dit vragen om buren ellende.

Reactie Op dit moment bevinden zich al balkons aan de achterzijde van de woningen gelegen aan de Omloop bij deelgebied 4. In de nieuwe situatie komen er aan de voorzijde balkons. De achterzijde wordt van galerijen voorzien. Galerijen zijn in beginsel niet bedoeld om langdurig te verblijven, maar hebben tot doel dat bewoners (en eventuele bezoekers) zich in en uit de woningen kunnen begeven. Van balkons wordt, met name met mooi weer, meer langdurig gebruik gemaakt. De galerijen worden voorzien van subtiele LED verlichting met warm licht. De verlichting wordt naar boven en naar onder gericht en niet naar achteren, zodat de achterburen minder last zullen hebben van de verlichte galerijen. De verlichting op de galerijen voldoet aan het Politie Keurmerk Veilig Wonen en dit betekent dat de verlichting constant brandt als het donker is, vanwege de veiligheid. Auto’s mogen in het gebied alleen geparkeerd worden ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer-parkeervoorzieningen’. In het binnenterrein, ter hoogte van de woning van indiener, mag dan ook niet geparkeerd worden. De parkeerplaatsen worden afgeschermd met groenblijvende hagen, waardoor lichtoverlast afkomstig van auto’s op het binnenterrein zoveel mogelijk wordt voorkomen. Daarnaast verwijzen wij naar de gemeentelijke reactie onder punt 1 bij zienswijze 5.

Conclusie Op grond van deze zienswijze worden er geen wijzigingen aangebracht aan het ontwerpbestemmingsplan.

Zienswijze 8

Op zich hebben indieners geen bezwaren tegen de voorgenomen herbestemming voor zover die ziet in het mogelijk maken van de bouw van extra woningen. Indieners betwijfelen echter of de aangeleverde ruimtelijke onderbouwing (zoals verwoord in de toelichting) voldoende adequaat is en dan met name voor wat betreft de verkeers- en parkeeraspecten. Deze zienswijze heeft betrekking op het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerpomgevingsvergunning. Woonsituatie en bedrijfsbelang 1.

Indieners hebben een belang vanwege hun woonsituatie. De bovenwoning is een bedrijfswoning en kan alleen binnendoor worden bereikt. Het is dus niet mogelijk om op een andere plaats te gaan wonen en hier gelijktijdig de winkel aan te houden. Het beoogde

31/36

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

bouwvlak (dat volledig mag worden benut) is volledig gesitueerd tot op de erfgrens van indieners. Ten opzichte van de huidige mogelijkheden kan er fors hoger worden gebouwd en ook dieper. Vrijwel het gehele buitenterras wordt straks door de nieuwbouw dichtgezet. Ook de ramen van de bakkerij krijgen straks aanzienlijk minder bezonning en daglicht. Indieners willen dat er niet tot op de erfgrens wordt gebouwd, maar dat er een afstand van minimaal 1,75 meter-2,5 meter wordt aangehouden. De nieuwbouw zal ook behoorlijk (negatieve) gevolgen hebben voor de bezonning op het dakterras. Daarnaast willen zij dat er een dove gevel wordt geplaatst in de naar hen gekeerde zijgevel. De gevel mag ook niet worden voorzien van raamopeningen of deze moeten voorzien worden van ondoorzichtig glas. Daarnaast mag de nieuwbouw niet voorzien worden van een overkapte galerij met een diepte van 3 meter. Een eventuele vluchttrap moet op ruime afstand van het perceel van indieners worden gesitueerd. Indieners hebben daarnaast een bedrijfsbelang. Het belangrijkste aandachtspunt in de toekomstige veranderingen is voor indieners de continuïteit van de bakkerswinkel.

Reactie Ook voor de bovenwoning en het bedrijf zal de situatie in de nieuwe situatie veranderen doordat de nieuwbouw hoger wordt en de achtergevel verder naar achteren komt te liggen. Hierdoor zal met name het uitzicht vanaf de verdiepingen en het dakterras veranderen. Ook zal er meer schaduw op het dakterras komen na realisatie van de nieuwbouw. De verslechtering vindt plaats in het voorjaar en in de zomer vanaf circa 15.00 uur. Vanaf circa 19.00 uur is er in april/augustus en vanaf circa 15.00 uur in mei, juni en juli nog wel voldoende zon op het dakterras over om in de zon te kunnen zitten. Ook zal er minder zonlicht op de gevel van de bakkerij vallen. Wij hechten in dit geval meer belang aan de verdichtingsopgave en de toename aan sociale huur- en middenhuurwoningen die deelgebied 3 met zich meebrengt (zie voor de verdichtingsopgave ook onze reactie onder punt 1 van zienswijze 5). Net als nu het geval is ligt het bouwvlak op de erfgrens. Het is niet mogelijk om dit verder weg van de erfgrens op te schuiven, omdat de gewenste verdichting binnen dit deelgebied dan niet kan worden behaald (zie hiervoor ook de gemeentelijke reactie onder punt 1 van zienswijze 4). Voor deelgebied 3 is nog geen omgevingsvergunning aangevraagd. Wel is het op dit moment de bedoeling dat er aan de oostelijke kopgevel ter hoogte van de tweede en derde verdieping (te openen) ramen komen.

Van belang is dat wordt voldaan aan het privaatrechtelijke artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek, waarin in lid 1 staat dat tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. Aan de achterzijde van de nieuwbouw zal een galerij komen die, zoals het er nu naar uitziet halverwege de hoekwoning stopt. De galerij zal 1,5 meter buiten het bouwvlak uitkragen. Er komt een vluchttrappenhuis bij deelgebied 3, waarvan de kern zich naar verwachting op 6,5 meter van de erfgrens met indiener bevindt. Wij begrijpen dat indieners ook een bedrijfsbelang hebben en dat continuïteit van de bakkerswinkel belangrijk is. Wij denken dat de continuïteit van de bakkerswinkel niet in gevaar komt door deze ontwikkeling. Door de ontwikkeling neemt het aantal potentiële klanten toe. Bedrijven- en milieuzonering 2.

Een ruimere afstand tussen het perceel van indieners en de nieuwbouw is ook noodzakelijk vanwege de bedrijfssituatie. De producten uit de bakkerij, die in de winkel worden verkocht, worden ter plaatse geproduceerd. Uitgaande van de richtafstanden zoals deze zijn genoemd in de relevante VNG -brochure moet er een minimale afstand van 10 meter worden aangehouden. Ook om deze reden moet de afstand tussen de bakkerij en de woningen worden vergroot.

Reactie Bij functiemengingsgebieden (zoals hier aan de orde) wordt de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging gehanteerd. Detailhandel brood en banket met bakken voor eigen winkel (SBI-code 32

Datum Rapport

september 2021 Vaststellingsrapport

5224) valt op basis van ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten in categorie A. Categorie A activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Dit betekent dat de nieuwbouw, waarbij tussen de bakker/bakkerswinkel ook nog een steeg zit, voldoet en geen minimale afstand van 10 meter aangehouden hoeft te worden. Parkeerdruk 3.

Indieners geven aan dat er op dit moment mede door recente ontwikkelingen al sprake is van een overspannen parkeersituatie. Indieners geven aan dat er ten onrechte gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid het rechtens verkregen niveau in te zetten en ook nog 25% aftrek. Uitgangspunt bij het bepalen van het rechtens verkregen niveau is dat de te slopen woningen een BVO hebben van 80-130 m2. Volgens de BAG zijn er woningen aanwezig van 65 en 67 m2 (GBO). Het is niet aannemelijk dat deze woningen groter zijn dan 80 m2 BVO. Woningen kleiner dan 80 m2 BVO vallen in een lagere klasse. Het lijkt er dan ook op dat de parkeerbalans wel erg optimistisch is berekend. Veel woningen worden als driekamerappartementen uitgevoerd, waardoor er prima een gezin kan wonen waardoor een flink aantal autobezitters is te verwachten (zelfs twee auto’s per woning is in een aantal gevallen zeker niet uit te sluiten). Ook merken indieners op dat het autogebruik hier hoger is dan gemiddeld, mede doordat bewoners werkzaam zijn bij technische bedrijven en bezorgdiensten. Van belang is dat ook deze werknemers in Utrecht kunnen (blijven) wonen. Indieners delen niet de conclusie dat slechts tussen de 26 en 65 extra parkeerplaatsen op eigen terrein noodzakelijk zijn. Daar komt nog bij dat nog onzeker is of er inderdaad 65 extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Om parkeerproblemen te voorkomen is het volgens indieners raadzaam om circa 300 nieuwe parkeerplaatsen te creëren en het liefst op eigen terrein zodat de 82 huidige parkeerplaatsen gebruikt kunnen worden voor woningen elders in de wijk (of voor het verlichten van de parkeerdruk). Het realiseren van de ongewijzigde plannen kan gezien worden als een verkapte manier om het betaald parkeren in te voeren. Voor de bakkerij en de bakkerswinkel zal dit nadelig uitpakken.

Reactie Een parkeerdrukmeting, die is uitgevoerd door Goudappel Coffeng, laat zien dat de parkeerdruk op de drukste momenten 91% bedraagt. Als de parkeerdruk lager is dan 80% mag er gerekend worden met restcapaciteit in de buurt. Voor de Omloop / Laan van Chartroise geldt dat er geen sprake is van restcapaciteit in de buurt en dat het parkeren op eigen terrein moet worden opgelost. Voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen dat voor een plan gerealiseerd moet worden zijn de beleidsregels ‘Parkeernormen Fiets en Auto 2019’ (dit is een bijlage van de ‘Nota Stallen en Parkeren’), inclusief het addendum ‘Nota Parkeernota Fiets en Auto’ dat door de gemeenteraad op 28 maart 2019 is vastgesteld leidend. Hierin wordt aangegeven dat bij sloop/nieuwbouwprojecten het rechtens verkregen niveau van het te slopen gebouw als uitgangspunt wordt meegenomen. Dit wordt berekend door de parkeervraag van de bestaande (legale) situatie conform de maximale parkeernorm te bepalen. Deze parkeerbehoefte mag vervolgens worden afgetrokken van de nieuwe functie, zodat alleen het verschil aan parkeerplaatsen nog moet worden gerealiseerd (in dit geval op eigen terrein). In het addendum staat dat voor alle sociale en middenhuurwoningen vanaf 55 m2 BVO per woning een aftrek mogelijk is op de totale parkeernorm tot maximaal 25%.

Deze aftrek vindt alleen plaats bij het bepalen van de parkeernorm van de nieuwe situatie. In de administratie van Mitros worden alleen de m2 GBO bijgehouden. Om de BVO’s te bepalen is een aanname gedaan op basis van ervaringscijfers in de vormfactor GBO/BVO van 75%. Daarmee vallen alle woningen in de categorie 80-130 m2. Ook wanneer een strengere vormfactor van 80% of 85% wordt toegepast voldoet het bouwplan aan de parkeernormen. Het daadwerkelijke aantal aan te leggen parkeerplaatsen zal inderdaad worden bepaald bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor de verschillende deelgebieden. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen moet dan passen binnen de bandbreedte van de minimale en maximale

33/36

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

parkeernorm. Flink meer parkeerplaatsen aanleggen dan de berekende bandbreedte is in strijd met de parkeerregels en daardoor niet toegestaan. Per 1 november 2021 wordt in een deel van het plangebied (ter hoogte van deelgebied 1, 4 en in de bocht Omloop-Laan van Chartroise van deelgebied 2A) betaald parkeren ingevoerd. Deze uitbreiding van betaald parkeergebied staat echter los van de ontwikkeling aan de Omloop, Laan van Chartroise. Bewoners van de Anton Geesinkstraat (oneven zijde), Everard Zoudenbalchstraat, deel van de Hogelanden W.Z., deel van de Lagenoord, Nijenoord (oneven zijde), Omloop, Paulus van Vianenstraat, Petemoederslaan, Vinkertlaan en Willem Hedastraat is om hun mening over het invoeren van betaald parkeren gevraagd. Het merendeel van de bewoners die meegedaan hebben aan het online onderzoek waren voor het invoeren van betaald parkeren in dit gebied. Parkeeronderzoek 4.

Indieners merken met betrekking tot de door Goudappel Coffeng uitgevoerde parkeerdrukmeting het volgende op: a. De woningen worden al een tijd tijdelijk bewoond door minder draagkrachtige huurders, waaronder studenten. Het huidige autobezit onder de huurders is erg laag, maar deze situatie is wel uitgangspunt in het uitgevoerde onderzoek. Het autobezit zal in de nieuwe situatie hoger liggen. b. Met name in de late avonduren en nachten is er weinig parkeerruimte in de directe omgeving. Dit merken de medewerkers die om 2.00 uur starten met hun werk. In de parkeerdrukmeting is geen tijdstip in de nacht meegenomen. c. De voormalige sportschool van Anton Geesink wordt getransformeerd naar 24 appartementen. Deze appartementen zullen een fors beslag gaan leggen op de huidige krappe parkeerruimte. Deze toekomstige parkeerdruk valt buiten de parkeerdrukmeting. d. In het onderzoek wordt gesproken over een acceptabele loopafstand van 100 meter voor bewoners en 250 meter van bezoekers. Indieners vragen zich of hoe deze afstanden zijn gemeten. Ten opzichte van de randen van het gebied? De bakkerij bevindt zich centraal in de nieuwe bouwplannen en zal mogelijk extra hinder ondervinden. Bovendien zijn loopafstanden om een bakkerswinkel te bezoeken al snel te groot (100 meter is voor velen al niet meer acceptabel).

Reactie De parkeerdrukmeting (uit 2019) is uitgevoerd om na te gaan of er binnen het openbaar gebied ruimte is voor het parkeren van auto’s. Als uit een parkeerdrukmeting blijkt dat de parkeerdruk lager is dan 80% dan mag er gerekend worden met restcapaciteit in de buurt. Uit de parkeerdrukmeting blijkt dat de parkeerdruk op de drukste momenten 91% bedraagt. Daarom is de conclusie getrokken dat er geen sprake is van restcapaciteit in de buurt en het parkeren op eigen terrein opgelost moet worden. Dit was dan ook een randvoorwaarde voor de ontwikkeling. In het onderzoek van Goudappel Coffeng wordt rekening gehouden met een bezetting in de nacht van bewoners van 100%. Ontwikkelingen moeten in hun eigen parkeerbehoefte voorzien in overeenstemming met het gemeentelijke parkeerbeleid. Hierbij wordt gekeken naar de huidige (‘het rechtens verkregen niveau’) en toekomstige parkeerbehoefte. Dit geldt ook voor de transformatie van de sportschool van Anton Geesink. De maximale loopafstanden komen uit bijlage I behorende bij de gemeentelijke Nota Stallen en parkeren. De maximale loopafstanden zijn gekoppeld aan de zone (deelgebied 3 van het plangebied ligt in zone B2, stedelijk zonder betaald parkeren) en het motief van het bezoek (wonen of werken en bezoek).

Deze afstanden gelden voor de kortste looproute over de openbare weg vanaf de ingang van het pand tot aan de parkeerplaats of de ingang van de parkeervoorziening. De afstand wordt bepaald met behulp van het programma Google Maps. De acceptatie van loopafstanden wordt mede bepaald door de aantrekkelijkheid van de looproute, de hoogte van de parkeertarieven, de parkeerduur en de concurrentiekracht van alternatieven zoals openbaar vervoer en fiets. Vandaar dat de maximaal acceptabele loopafstanden van de zones verschillend is.

34

Datum Rapport

september 2021 Vaststellingsrapport

Steeg en vuilcontainers 5.

Indieners geven aan dat de steeg/brandgang/achterom een breedte heeft van 2,47 meter en behoort tot hetzelfde perceel als de bakkerij en de bakkerswinkel. De bewoners van de naastgelegen woningen hebben recht van overpad. In de steeg staan ook de vuilcontainers van de bakkerij opgesteld. Vanwege het gebruiksgemak, ruimtegebrek en hygiëne is het niet mogelijk om de containers inpandig te bergen. Door het vergroenen van de voortuinen en het vergroten en de toename van het aantal woningen zal er meer gebruik van de steeg worden gemaakt. De komende veranderingen zorgen voor een mooi moment om een duurzame oplossing te zoeken voor de opstelplaats van de containers.

Reactie De steeg maakt geen onderdeel uit van het plangebied. Naar onze mening kan het plaatsen van de containers worden gecombineerd met het recht van overpad, net zoals dat in de bestaande situatie wordt gecombineerd. Hierbij merken wij op dat het plaatsen van bedrijfsmatige containers moet voldoen aan afvalstoffen- en milieuregels. Mogelijke oplossing 6.

Al sinds de jaren ’60 is er voor de inrit een brede uitrit aanwezig, zodat de klanten die de winkel kortstondig bezoeken, hun auto op de brede stoep voor de bakkerij kunnen parkeren. Er is hier ruimte voor drie tot vier auto’s. Qua omzet komt 30 tot 40% van de klandizie met de auto. De bakkerswinkel is solitair gevestigd en moet het hebben van klanten die speciaal naar deze winkel komen. Als er in het verleden wegwerkzaamheden in de buurt waren, was dat direct merkbaar in de omzet. Stel dat in de nabije toekomst betaald parkeren wordt ingevoerd of dat de kortparkeerplaatsen voor de bakkerij zullen verdwijnen, dan zal de levensvatbaarheid van de bakkerij en de bakkerswinkel ernstig worden bedreigd. Voor indieners is de aanwezigheid van de vier kortparkeerplaatsen dan ook het belangrijkste punt. Indieners stellen voor om het bouwblok op 1,75 meter uit de erfgrens te bouwen, waardoor er ruimte ontstaat om te parkeren, containers op te bergen en ook een acceptabele afstand ten opzichte van de bovenwoning wordt gecreëerd. Om te garanderen dat de vier parkeerplaatsen voor kort parkeren voor klanten ook in de toekomst in gebruik kunnen blijven is het nodig dat de gemeente de oppervlakte van deze parkeerplaatsen verkoopt, verhuurt of in erfpacht uitgeeft aan de bakkerij en bakkerswinkel.

Feitelijk gezien is dit dan een voortzetting van de huidige parkeermogelijkheid die al meer dan een halve eeuw aanwezig is.

Reactie Helaas is het niet mogelijk om het bouwblok op 1,75 meter uit de erfgrens te bouwen, omdat dan het gewenste woningbouwprogramma niet gerealiseerd kan worden. De ruimte, die gebruikt wordt voor kort parkeren is gemeentegrond. Door de bouwplannen aan de Omloop en Laan van Chartroise wordt dit stuk grond niet veranderd. In aansluiting op de nieuwbouw vindt een herprofilering plaats van de Omloop/Laan van Chartroise. In dat kader zal de gemeente contact opnemen met indiener over de parkeerplaatsen voor de bakkerij. Omgevingsvergunning 7.

Uit de ontwerp-beschikking hebben indieners afgeleid dat er slechts wordt verwezen naar de plantoelichting en dat alleen maar wordt gesteld dat aan de parkeernorm wordt voldaan. Dit wordt niet met concrete cijfers expliciet gemaakt. Het gevolg zal zijn dat het realiseren van dit bouwplan zal leiden tot een extra parkeerdruk voor de omgeving. Een probleem dat vervolgens bij het realiseren van de volgende fases (2, 3 en 4) alleen maar groter zal worden.

35/36

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Reactie Voor deelgebied 1, waar de ontwerpomgevingsvergunning betrekking op heeft, moeten op basis van de ‘Nota Stallen en Parkeren’ inclusief het addendum ‘Nota parkeernota fiets en auto’ minimaal twee parkeerplaatsen (dit is aangepast ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan omdat er betaald parkeren wordt ingevoerd vanaf 1 november 2021 en door verschuivingen in de openbare parkeerplaatsen m.b.t. de deelgebieden die komen te vervallen vanwege de herprofilering van de Omloop) en maximaal 17 parkeerplaatsen gerealiseerd worden (dit is inclusief de compensatie van twee parkeerplaatsen die vervallen vanwege de te maken in- en uitrit en de compensatie van één parkeerplaats die vervalt vanwege de herprofilering van de Omloop). Uit de situatietekening (tekeningnummer OV001), die onderdeel uitmaakt van de (ontwerp)omgevingsvergunning, blijkt dat er op het binnenterrein van deelgebied 1 12 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dit aantal is in overeenstemming met de bandbreedte die het gemeentelijke parkeerbeleid voorschrijft. Conclusie Op grond van deze zienswijze worden er geen wijzigingen aangebracht aan het ontwerpbestemmingsplan.

Zienswijze 9

Zienswijze 9 heeft alleen betrekking op het ontwerpbestemmingsplan. Lindebomen voorzijde deelgebied 3 1. Indiener vindt het erg jammer dat de 50 jaar oude lindebomen aan de voorzijde van deelgebied 3 verwijderd moeten worden om veilig te kunnen bouwen, omdat hiermee het prachtige laanprofiel van deze straat verdwijnt. Indiener wil graag weten wat voor een soort bomen er terug komen en in welke omvang. Indiener hoopt dat het mogelijk is om wat grotere/oudere bomen terug te plaatsen, zodat er een evenwichtig straatbeeld ontstaat en het laankarakter van deze straat zoveel mogelijk behouden blijft. Volgens het bomenplan kunnen de bestaande bomen eenmaal verplaatst worden. Indiener merkt op dat het wellicht mogelijk is om een uitruil te doen met een andere locatie met bomen van gelijke omvang die ook eenmaal verplaatst kunnen worden.