Vaststellingsrapport Omgevingplan Jan van Galenstraat-Huizingalaan-Van Ginnekenlaan

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Vaststelling TAMomgevingsplan Jan van Galenstraat

Vaststellingsrapport Versie: mei 2026

1

1

SAMENVATTING..................................................................................................................................3

2

BESPREKING VAN VEEL GENOEMDE ONDERWERPEN ..........................................................................4

3

BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ................................................................................................11

4

WIJZIGINGEN IN HET ONTWERP ........................................................................................................46

5

TOELICHTING ....................................................................................................................................51

2

1 Samenvatting 1.1 Inhoud van het vaststellingsrapport

In het vaststellingsrapport staan: 1. Samenvattingen van de zienswijzen en de reactie van de gemeente op de zienswijzen en 2. De wijzigingen die de gemeente in het ontwerp aanbrengt. In hoofdstuk 5 is algemene informatie over zienswijzen en over de procedure opgenomen.

1.2 Korte schets van de zienswijzen Termijn voor het indienen van zienswijzen De ontwerp wijziging heeft van vrijdag 28 december 2025 tot en met donderdag 8 januari 2026 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen over het ontwerp aangeboden worden aan de gemeenteraad. Hoeveel zienswijzen zijn er ingediend? Er zijn 11 zienswijzen ingediend.

1.3 Belangrijkste wijzigingen

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het ontwerp zijn aanvullingen op de planregels voor wat betreft het borgen van de mandjessupermarkt en aanvullingen op de motivering van het plan met nut en noodzaak van de supermarkt.

3

2 Bespreking van veel genoemde onderwerpen 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing 2.1.1 Zienswijzen over onderwerp 1 De conclusie van meerdere indieners is dat de noodzaak en behoefte aan de supermarkt en de ruimtelijke inpassing van de supermarkt (qua geluid van winkelagens en parkeren etc.) op deze plek, onvoldoende is onderbouwd in de motivering van het plan, zeker gezien ervaringen in het verleden met deze winkelstrip én recente ontwikkelingen in het winkelaanbod in dit gebied. Ook ontbreekt er in de motivering een verwijzing naar de instructieregel Detailhandel in artikel 9 van de Provinciale Verordening. Deze instructieregel staat geen uitbreiding detailhandel toe en volgens indieners kan er geen gebruik gemaakt worden van de uitzonderingen. De kans is reëel dat op termijn alleen een klassieke grote supermarkt overblijft, gebruikmakend van de overige m2 winkelvoorziening.

2.1.2

Reactie gemeente op onderwerp 1

Noodzaak/behoefte De stad Utrecht groeit. De strategie om deze groeiopgave te faciliteren is vastgelegd in de RSU2040. Daarin is vastgelegd dat de grootste groei wordt gerealiseerd in nieuw te ontwikkelen knooppunten rondom de stad maar ook de bestaande wijken dragen bij aan deze groeiopgave. Door voorzieningen te verspreiden door - en toe te voegen aan de wijken wordt ervoor gezorgd dat deze bereikbaar blijven voor verschillende groepen bewoners, in het bijzonder voor ouderen. Utrecht wil zich hiermee ontwikkelen tot een ‘10 minutenstad’; een stad waar bewoners binnen 10 minuten loopafstand kunnen beschikken over vrijwel alle voorzieningen. Om te zorgen voor een goede ruimtelijke inpassing van de (her)ontwikkeling moet een juiste balans worden gevonden tussen de stedelijke opgaven (woningopgave, verdichtingsopgave, vergroeningsopgave, opgave tot het meegroeien van voorzieningen en werkgelegenheid in de stad) en de omgeving en situatie in de buurt rondom de locatie. Verdichten doen we als gemeente Utrecht in balans: met de groei van het aantal woningen, groeien onder andere ook het voorzieningenaanbod, het groen en de werkgelegenheid mee.

De (her)ontwikkeling is - vanwege de al aanwezige voorzieningen en ligging aan de rand van de wijk, nabij een kruising van belangrijke fietsroutes en aan de zuidelijke kant van de Kardinaal de Jongweg geschikt om naast de toevoeging van woningaantallen ook te groeien in voorzieningen en werkgelegenheid en om meer openbaar groen te realiseren. Met deze keuze wordt de 10 minutenstad vormgegeven voor omwonenden zoals de bewoners van het verzorgingstehuis aan de overzijde van de Jan van Galenstraat en bewoners van o.a. de Zeeheldenbuurt en Wittevrouwen. Zij hebben de dagelijkse voorzieningen dan dichterbij dan nu het geval is.

4

Globaal Overzicht ‘10 minutenstad’ met winkels met dagelijkse voorzieningen in het middelpunt *De straal van de cirkels is ongeveer 500 meter. Voor de gemiddelde Utrechter is dit 10 minuten lopen. De een loopt 500 meter in 6 minuten, de ander in 15 (ouderen, ouders met kinderen). In de motivering van het TAM Omgevingsplan ontbreekt het DPO-onderzoek van Adviesbureau BSP ‘Scenarioanalyse invulling Retail Huizingalaan Utrecht’ d.d. 13 oktober 2021. Dit onderzoek geeft een goede onderbouwing van nut en noodzaak van de supermarkt. Het onderzoek behoefde een actualisering en daarom is er een nader behoefteonderzoek supermarkt uitgevoerd. Uit het Rapport van SWECO ‘‘Utrecht, Jan van Galenstraat behoefte en effectentoets supermarkt en aanvullende retail’ van 24 april 2026, blijkt zowel uit de dichthedenanalyse als het Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) voldoende indicatieve marktruimte voor supermarktmeters binnen het totale verzorgingsgebied om de gewenste (mandjes)supermarkt van 850 m² wvo (winkelvloeroppervlakte) te verantwoorden. Ook voor de overige retailfuncties, zoals overig dagelijkse winkels, horeca en diensten, is ruimte voor uitbreiding van het aanbod (aantal vestigingen) binnen het verzorgingsgebied. De dichtheden voor al deze functies binnen het verzorgingsgebied liggen lager dan zowel het Utrechtse als het landelijk gemiddelde.

Geconcludeerd kan worden dat realisatie van de gewenste (mandjes)supermarkt van 850 m² wvo en aanvullende retailunits van 650 m² bvo passend zijn op de locatie Jan van Galenstraat/Huizingalaan en daarmee goed te motiveren. Er is kwantitatief voldoende marktruimte voor de supermarkt en aanvullende retailunits binnen het gehele verzorgingsgebied en er zijn voldoende kwalitatieve argumenten zoals de kwaliteitsimpuls van de voorgenomen ontwikkeling voor het gehele gebied, die de wenselijkheid van de ontwikkeling aantonen. Levensvatbaarheid (kleinere) winkels De toevoeging van 850 m² wvo aan supermarktmeters zal voor de bestaande winkels nauwelijks merkbaar zijn. Dit komt doordat de nieuwe supermarkt een andere functie (een mandjesfunctie) heeft dan het omliggende supermarktaanbod in Noordoost. De verwachte zeer beperkte omzeteffecten door de realisatie van de nieuwe supermarkt zullen zich bovendien over een groter gebied verspreiden. De grootste effecten worden verwacht bij de Albert Heijn en dagelijkse winkels in winkelcentrum De Gaard. Maar dit zal beperkt zijn vanwege de spreiding over een groot geografisch gebied en doordat winkelcentrum De Gaard goed functioneert en een blijvende aantrekkingskracht heeft. Het aantal meters gereserveerd voor overig retail aanbod aan Jan van Galenstraat neemt af ten opzichte van de huidige gevestigde meters.

Door deze afname zal op vergelijkbaar commercieel aanbod geen verdringingseffect merkbaar zijn. De ontwikkeling brengt geen negatieve effecten met zich mee als het gaat om leegstand en aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Het is van positieve invloed op het woon-, leef-, en ondernemersklimaat aan de Jan van Galenstraat en omgeving door de vernieuwing en versterking van het gebied. Samenvattend We voegen het onderzoek van Adviesbureau BSP ‘Scenarioanalyse invulling Retail Huizingalaan Utrecht’ d.d. 13 oktober 2021 en het recente nader onderzoek “”Utrecht, Jan van Galenstraat behoefte en effectentoets supermarkt en aanvullende retail”, SWECO 24 april 2026, toe aan de bijlagen van het TAM Omgevingsplan. Hiermee vullen we de motivering van het plan op dat onderwerp aan in paragraaf

5

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze onderzoeken, uitgevoerd door externe adviesbureaus, onderbouwen op afdoende wijze noodzaak en behoefte aan de supermarkt. Beperking uitbreidingsmogelijkheid van het aantal m2 supermarkt In het TAM Omgevingsplan is de omvang van de supermarkt beperkt. Hiermee is het ook mogelijk shop-in-shop achtige ontwikkelingen niet toe te staan. Winkelwagentjes In de anterieure overeenkomst met initiatiefnemer is vastgelegd dat het Bouwplan niet zal voorzien in een mogelijkheid/faciliteiten om een winkelkarretje mee te nemen naar de supermarkt en vice versa (winkelwagentjes zullen de supermarkt niet verlaten). Wij zien aanleiding om in de regels een regeling op te nemen ter voorkoming van de mogelijkheid om een winkelkarretje mee te nemen naar de supermarkt en vice versa. Provinciale verordening Uit het provinciale en gemeentelijke beleid volgt dat realisatie van een nieuwe supermarkt alleen kansrijk is wanneer een duidelijke behoefte wordt aangetoond en de locatie binnen bestaand stedelijk gebied en binnen een bestaand winkelgebied ligt. Het provinciale beleid sluit nieuwe retailontwikkelingen buiten bestaande winkelgebieden in principe uit en legt nadruk op het behoud van vitale, toekomstbestendige winkelstructuren.

Nieuwe dagelijkse voorzieningen, zoals supermarkten, moeten worden ingepast in bestaande centra met regionale of wijk gebonden functie. Het Utrechtse gemeentelijke beleid sluit hier naadloos op aan: Alleen wanneer een supermarkt aantoonbaar bijdraagt aan de fijnmazige voorzieningenstructuur van de tien-minutenstad en past binnen de hoofdwinkelstructuur, kan uitbreiding worden overwogen. De Jan van Galenstraat is opgenomen in deze structuur, waarbij uitbreiding met een supermarkt en dagwinkels is voorzien. Om die reden is de gewenste uitbreiding van het bestaande aanbod beleidsmatig mogelijk. De omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de uitbreiding aan de Jan van Galenstraat, omdat de uitbreiding wijkverzorgend blijft en goedgemotiveerd kan worden. In lijn met de provinciale Omgevingsverordeningartikel 9.20 onder 1 sub e en sub g gaat het hier om uitbreiding van detailhandel aansluitend op het gebied Bestaand winkelgebied, noodzakelijk voor het maatschappelijk functioneren van dat winkelgebied, en waarvan aard en omvang geen negatieve gevolgen hebben voor detailhandel binnen het Bestaand winkelgebied. De Jan van Galenstraat functioneert als buurt-/ wijkwinkelgebied. Het betreft hier een gematigde uitbreiding van dagelijkse, wijkverzorgende detailhandel. En de detailhandel is onderdeel van een bredere herontwikkeling.

We zullen de motivering van het omgevingsplan op dit punt aanvullen in paragraaf 2.1.3 (ladder voor duurzame verstedelijking). Zie hiervoor ook de wijziging 4.1.2.2 in dit vaststellingsrapport. Gezien alle nieuwbouw-ontwikkelingen in Noordoost Utrecht en is er in onze ogen sprake van aantoonbare behoefte en kan van deze uitzonderingen uit de provinciale Omgevingsverordening gebruik worden gemaakt.

2.2 Parkeren 2.2.1 Zienswijzen over onderwerp 2 Indiener heeft bezwaren tegen de parkeeroplossingen in het TAM-plan, omdat de openbare parkeerplaatsen verdwijnen voor een parkeergarage die niet beschikbaar zal zijn voor huidige buurtbewoners, de parkeerbehoefte nu al hoog is en omdat het verdwijnen van de openbare parkeerplaatsen wordt afgewenteld op de wijk. Indiener benoemt dat dit leidt tot extra zoekverkeer in

6

woonstraten, hogere parkeerdruk voor bestaande bewoners, aantasting van de leefbaarheid en verkeersveiligheid en dat bewoners en bezoekers niet vanzelfsprekend zelf hun autogebruik zullen aanpassen. 2.2.2

Reactie gemeente op onderwerp 2

Parkeren wordt getoetst aan de kwaliteit- en kwantiteitseisen die zijn vastgelegd in de Parkeervisie ‘Fiets- en auto parkeren in een groeiend Utrecht’ (vastgesteld op 21 november 2021) inclusief onderliggende modules en de Beleidsregel Parkeernormen Fiets 2021 gemeente Utrecht, gepubliceerd op 23 december 2021. Zie Parkeerbeleid fiets en auto | Gemeente Utrecht - Omgevingsvisie. Het mobiliteits- en parkeerbeleid van de gemeente Utrecht is gericht op het verminderen van de automobiliteit, het verminderen van het aantal autoparkeerplaatsen en het stimuleren van andere, duurzame vormen van mobiliteit, zoals de fiets. Met een ondergrondse parkeergarage voorziet de ontwikkeling conform het gemeentelijk beleid in zijn eigen parkeerbehoefte. De omvang van de parkeergarage is bepaald aan de hand van de parkeernormen voor de bewoners, medewerkers en bezoekers van de nieuwe woningen, nieuwe winkels, de supermarkt en het gezondheidscentrum. Bij het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen is uitgegaan van 'dubbelgebruik' van de beschikbare capaciteit in de parkeergarage. De bezoekers van de winkels komen met name overdag. De nieuwe bewoners maken vooral in de avond gebruik van de garage. Nieuwe bewoners kunnen geen aanspraak maken op een parkeervergunning. Het mobiliteits- en parkeerbeleid van de gemeente zet in op meer gebruik van de fiets, het openbaar vervoer en lopen.

Het autogebruik wordt ontmoedigd. De gemeente vermindert geleidelijk aan het aantal vergunningen dat wordt uitgegeven door ‘natuurlijk verloop’. Mensen op de wachtlijst kunnen niet meer automatisch de vergunning overnemen van iemand die zijn vergunning opzegt (bijv. i.v.m. een verhuizing). Ook zet de gemeente met haar groenbeleid en ambities op het gebied van Gezond Stedelijk Leven in op het vergroenen van de stad. Met het weghalen van de verharding van het parkeerterrein aan de van Ginnekenlaan kan het aantal vierkante meters openbaar- en privé groen toenemen. Het gevolg van het opheffen van het parkeerterrein en de plekken in de Van Ginnekenlaan vanwege de ontwikkeling zal wel zijn dat bewoners die nu gebruik maken van deze plekken elders in het rayon een plek moeten vinden, die waarschijnlijk verder weg is dan men gewend was. In geval van de ontwikkeling Jan van Galen/Huizingalaan worden 40 woningen en ruim 1.500 m2 BVOwinkels gesloopt. De parkeereis van de te slopen functies, het zogenaamde ‘rechtens verkregen niveau’ mag verrekend worden met de parkeereis van de nieuwe functies. Zie Artikel 5 van de Beleidsregel. Uitgangspunt daarbij is dat bij het berekenen van de parkeereis van de oude/bestaande functie geen rekening gehouden wordt met dubbelgebruik. Bij het berekenen van de parkeereis van de nieuwe functies gebeurt dat wel.

Bovendien mag een deel van de parkeereis van de nieuwe functies opgelost worden door inzet van extra fietsparkeerplekken en inzet van deelmobiliteit. Zie Artikel 7 van de Beleidsregel. Voor meer informatie wordt verwezen naar het bijgevoegde Mobiliteitsplan, opgesteld door Goudappel d.d. 20 november 2025. De parkeereis van de nieuwe functies wordt opgelost binnen het plangebied en bedraagt 50 reguliere parkeerplaatsen, plus 3 parkeerplaatsen voor deelmobiliteit. De reguliere parkeerplaatsen en 1 deelmobiliteitsplek worden binnen het plangebied opgelost. Voor 2 deelauto’s wordt nieuwe capaciteit gecreëerd in de openbare ruimte, zodat deze niet ten koste gaan van openbare parkeergelegenheid. Conform het parkeerbeleid bedraagt de parkeereis van de te slopen functies 62 parkeerplaatsen. Dat aantal is hoger dan het aantal parkeerplekken van 58 dat als gevolg van deze ontwikkeling komt te vervallen. Dat betekent dat de parkeerdruk in de openbare ruimte als gevolg van deze ontwikkelingen en als gevolg van het opheffen van genoemd parkeerterrein niet leidt tot hogere parkeerdruk in de omgeving. Wel erkennen wij dat de parkeerdruk in de openbare ruimte hoog is, en blijft. In juni 2023 is parkeeronderzoek in de buurt rondom de (her)ontwikkeling gedaan. Uit het onderzoek komt naar voren dat de parkeerdruk in de buurt direct rond de (her)ontwikkelingslocatie groot is; 89%.

Op rayonniveau blijkt dat het vergunning quotum van 1276 nog niet bereikt is. Er zijn 1231 van de 1276 vergunningen uitgegeven in rayon 17300/ Zeeheldenbuurt.

7

2.3 (Openbaar) Groen in het gebied 2.3.1 Zienswijzen over onderwerp 3 De conclusie van indiener is dat de stelling in de toelichting dat in het plangebied sprake zal zijn van vergroening onjuist of in ieder geval niet verifieerbaar is op basis van de motivering in het omgevingsplan. Het omgevingsplan schiet hierin tekort. Indiener stipt aan dat in de motivering het streven is opgenomen voor 17 m² extra groen per woning. De realisatie is daar niet van uitgewerkt. Per saldo neemt het aandeel publiektoegankelijk groen af, waarbij de aanwezige bomen op de huidige parkeerplaats verdwijnen en het groen van de binnentuin enkel toegankelijk is voor nieuwe bewoners. 2.3.2

Reactie gemeente op onderwerp 3

Op dit moment is er weinig openbaar groen in het plangebied. Met deze ontwikkeling wordt er meer groen toegevoegd aan het plangebied, waardoor mensen worden gestimuleerd om te bewegen, elkaar te ontmoeten, te sporten en spelen en te verblijven in het groen. De gemeente heeft de ambitie om 17 m2 groen per nieuwe woning toe te voegen. Met de herontwikkeling worden 62 woningen toegevoegd. Het streven was daarmee om 1.054 m2 groen toe te voegen aan het gebied. Uiteindelijk wordt er nu 1.010 m2 groen toegevoegd. Onderstaand overzicht geeft aan hoeveel wordt gerealiseerd en behouden blijft. Groen bestaande situatie

Groen m2 2375

Parkeerplaats

511

Groen kardinaal de Jongweg

1864

Groen in nieuwe situatie

3385

Daktuin

472

Stadstuin (speelplek)

1002

Groene voortuin (jvangalenstraat)

416

Groen in de plint (rondom gebouw)

182

Groenzone (kardinaal de jongweg)

1313

Meer m2 groen

1010

Met het wegnemen van de verharding ontstaat, naast ruimte voor de bebouwing, ook meer ruimte om de kwaliteit van de openbare ruimte rondom de bouwontwikkeling te verbeteren. De kwaliteit kan toenemen met een groene inrichting en het treffen van klimaatbestendige maatregelen tegen hittestress en wateroverlast. Een deel van de Van Ginnekenlaan en een strook van het parkeerterrein worden hiervoor gebruikt. Er kan een kleinere maar kwalitatief beter openbare ruimte ontstaan met minder ‘autodominantie’ in het straatbeeld en mogelijkheden voor ontmoeting en spelen in het groen waarmee ook de sociale veiligheid wordt verbeterd. De daktuin is bedoeld als collectieve buitenruimte voor de nieuwe bewoners en krijgt een klimaat adaptieve inrichting om de hittestress van de verstening te verminderen. De groenstrook aan de Kardinaal de Jongweg is onderdeel van de hoofdgroenstructuur van de stad. Op stedelijk niveau levert deze structuur een grote bijdrage aan de biodiversiteit en verscheidenheid van ecologie en diersoorten in de stad.

8

2.4 Laad- en losplekken 2.4.1 Zienswijzen over onderwerp 4 De conclusie van indiener is dat onvoldoende inzichtelijk gemaakt wordt dat het plan vanuit het oogpunt van (verkeers)veiligheid en ruimtebeslag uitvoerbaar is voor wat betreft het laden en lossen van de winkelvoorzieningen (m.u.v. de supermarkt). 2.4.2

Reactie gemeente op onderwerp 4

Er komen twee laad/losplekken voor de dagwinkels. Hiermee wordt voorkomen dat bestelbusjes van leveranciers voor de winkels en bestelbusjes van de pakketbezorgers ‘wild’ gaan parkeren. Vanwege de beperkte ruimte om alle benodigde functies in te passen is ervoor gekozen en van de laad- en losplekken voor de dagwinkels tevens te gebruiken als opstelplek voor de vuilnisauto. De locaties van de laad- en losplekken voor de dagwinkels zijn relatief het dichtst bij de winkels, wat het risico op foutparkeren en overlast van laden/lossen significant vermindert. Het aantal te verwachten laad/losbewegingen t.o.v. de intensiteit van het verwachte fietsverkeer is beperkt. De verkeersveiligheid van de fietsers komt niet in het geding. Zie ook onderstaande afbeelding.

2.5 Participatie en belangenafweging 2.5.1 Zienswijzen over onderwerp 5 In de onderbouwing is naar mening van indieners te weinig gekeken naar de behoeften van buurtbewoners en te veel naar de behoeften van de projectontwikkelaar. 2.5.2

Reactie gemeente op onderwerp 5

Eind 2020, eind 2021 en eind 2022 zijn een drietal informatieavonden voor de buurt georganiseerd. Gedurende deze periode is er ook zeer intensief contact geweest met de Buurtvereniging Ezelsdijk. Na het bespreken van de plussen en minnen van een aantal alternatieve scenario’s - waaronder een scenario ‘renovatie’ en een scenario ‘geen supermarkt’ met alle belanghebbenden, heeft de raad op 16 mei 2023 een besluit genomen hoe het plan verder moet worden uitgewerkt. Eerste participatie ronde Bij de start van het SPvE is eind 2020/begin 2021 de buurt geconsulteerd over de voorgenomen sloopnieuwbouw en het richtinggevend programma dat gemeente en initiatiefnemer voor ogen hadden. De belangrijkste zorgpunten die uit de buurt naar voren kwamen waren: nut en noodzaak van de sloopnieuwbouw versus renovatie, vrees voor verkeer aantrekkende werking van een (grote) supermarkt, de grootte en de typologie (discounter) van de supermarkt en het volume van het aantal woningen. De buurt heeft aangegeven dat zij het liefst een kleine buurtsupermarkt (400 m2 bvo – 700 m2 bvo) in het speciaal segment wil met een in-/uitgang van de bevoorrading aan de zijde van de Kardinaal de Jongweg.

9

Tweede participatie ronde Op 15 december 2021 zijn door de initiatiefnemer, in samenwerking met de gemeente, twee digitale buurtbijeenkomsten georganiseerd (in verband met de toen geldende Corona-maatregelen) en twee mogelijke uitwerkingen voor het plan gedeeld om gevoel te krijgen voor het draagvlak en verdere planuitwerking. In totaal hebben 55 mensen deelgenomen aan de bijeenkomsten. Ook enkele raadsleden hebben de bijeenkomsten gevolgd. Derde participatieronde Op 1 november 2022 is door de initiatiefnemer, in samenwerking met de gemeente, een derde participatiemoment georganiseerd om de buurt te consulteren over de verdere planuitwerking van de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte. In totaal hebben circa 50 mensen deelgenomen aan de bijeenkomst. Raadscommissievergadering en rondetafelgesprekken De raadsbrief van 19 april 2022 en de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2022 waren aanleiding voor de buurtvereniging Ezelsdijk om de nieuwe raadsleden te informeren over het plan voor de herontwikkeling. Op 12 januari 2023 bespraken de raadsleden het plan in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken. Tijdens deze commissievergadering werd toegezegd de plussen en minnen van een aantal alternatieve scenario’s - waaronder een scenario ‘renovatie’ en een scenario ‘geen supermarkt’ - op een rij te zetten en deze te bespreken met de belanghebbenden.

Dit is gebeurd op 17 februari 2023 en 16 maart 2023 in twee gezamenlijke rondetafelgesprekken met het bestuur bewonerscommissie Huizingalaan/ Van Ginnekenlaan (huidige huurders met een vaste huurovereenkomst), de initiatiefnemer/eigenaar Kerckebosch, de huidige winkeliers die graag in de nieuwbouw willen terugkeren en een vertegenwoordiging van de buurtvereniging Ezelsdijk. Tijdens deze gesprekken is onder voorzitterschap van wethouder Eerenberg open met elkaar van gedachten gewisseld over wat de betrokkenen belangrijk vinden bij de verschillende scenario’s, wat hun wensen, ideeën en zorgen zijn en is gezocht naar een gezamenlijk gedragen scenario. Raadsvergadering In de raadsvergadering van 11 mei 2023 is het project behandeld. In het tweede deel van de raadsvergadering op 16 mei 2023 heeft de raad Motie 94-2023 ‘Duidelijkheid bieden Jan van Galenstraat’ aangenomen. In de motie draagt de raad het college o.a. op het plan met eigenaar Kerckebosch Ezelsdijk B.V. en met betrokkenheid van bewoners, winkeliers, omwonenden en andere belanghebbenden verder uit te werken en vorm te geven. Verdere uitwerking van het plan.

Op initiatief van de gemeente en de initiatiefnemer is, samen met het bestuur Bewonerscommissie Huizingalaan/ Van Ginnekenlaan (huidige huurders met een vaste huurovereenkomst), de huidige winkeliers die graag in de nieuwbouw willen terugkeren en een vertegenwoordiging van de Buurtvereniging Ezelsdijk een procesaanpak voor het vervolg van de participatie gemaakt. Volgens de procesaanpak is er op 31 januari 2024 een creatief ontwerpatelier georganiseerd waarbij bij belanghebbenden en vanuit de gehele buurt input is opgehaald voor de gewenste inrichting van de openbare ruimte rond het gebouw met groen, een speeltuin en diverse andere functies zoals de inpassing van het fiets parkeren om de ‘mandjessupermarkt’ te faciliteren. In vervolg hierop vindt verdere uitwerking plaats in een werkgroep voor een deel van het plangebied (speel- en stadstuin) met participatie niveau ‘co-creëren’ en met een klankbordgroep met participatie niveau ‘adviseren’ voor de rest van het plangebied.

10

3 Beoordeling van de zienswijzen Zienswijze 1

[Referentie nr.: 34049358]

Regels en toelichting Hoe verhoudt de toelichting zich tot de regels en is de toelichting het kader voor verlening van de omgevingsvergunning?

Reactie De toelichting (motivering) is niet juridisch bindend en kan daarom niet als kader dienen voor de vergunningverlening. De juridische regeling die het kader vormt voor de vergunningverlening bestaat uit de regels samen met de plankaart. De motivering is bedoeld voor de inhoudelijke onderbouwing voor de ontwikkeling, om aan te tonen dat wordt voldaan aan (hogere) wet- en regelgeving, beleidskaders van Rijk, Provincie en gemeente en om aan te tonen dat er sprake is van Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties (ETFAL). Participatieproces Indiener benoemt dat sinds 2020 bij ondertekening van de intentieverklaring de Huizingabuurt actief geworden is om invloed uit te oefenen op de plannen, waarin de invalshoek geweest is om te voorkomen dat de leefbaarheid aangetast zou worden en bij voorkeur zou worden versterkt. Volgens indiener is bij het Stedenbouwkundig Programma van Eisen het participatieproces moeizaam verlopen en door bewoners zelf gedragen. In de onderbouwing is volgens indiener te weinig gekeken naar de behoeften van buurtbewoners, en te veel naar de behoeften van de projectontwikkelaar.

Reactie Zie voor een antwoord op deze zienswijze bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.5 Participatie en belangenafweging.

Leefbaarheid Het aspect leefbaarheid wordt volgens indiener niet goed genoeg meegenomen in deze wijziging van het omgevingsplan.

Reactie Met deze ontwikkeling wordt er meer groen toegevoegd, waardoor mensen worden gestimuleerd om te bewegen, elkaar te ontmoeten, te sporten en spelen en te verblijven in het groen. Tegelijkertijd wordt hiermee een koele plek gecreëerd waar mensen kunnen verblijven op hete dagen. Omdat verwacht wordt dat de zomers steeds warmer zullen worden, is het voor de gezondheid en leefbaarheid van belang dat iedereen dicht bij huis een koele plek kan vinden. Het toevoegen van (groene) verblijfsplekken en voorzieningen leidt ook tot meer sociaal contact. Ruimte maken voor ontmoeting draagt bij aan een prettiger ervaren leefomgeving. Sociale veiligheid wordt in deze ontwikkeling ook bevorderd door functies toe te voegen aan de begane grond aan de achterzijde van het gebouw aan de Kardinaal de Jongweg. Hierdoor ontstaat meer levendigheid aan de binnenzijde van het bouwblok waarmee de openbare ruimte waarschijnlijk als sociaal veiliger wordt ervaren. Door voorzieningen toe te voegen in de buurt kunnen mensen hier naartoe wandelen en andere buurtgenoten ontmoeten. Door voorzieningen te verspreiden door de wijk wordt ervoor gezorgd dat deze bereikbaar blijven voor verschillende groepen bewoners, zoals ouderen. Zo blijft de wijk ook voor hen prettig en leefbaar.

Winkelvoorzieningen Indiener benoemt dat er geen acht units, maar negen units in de winkelstrip zijn en dat dit consequenties heeft voor de kwantitatieve behoefte van de Ladder van duurzame verstedelijking. Daarnaast wordt opgemerkt dat in de toelichting geen afbakening van het relevante verzorgingsgebied

11

is gegeven, geen analyse van het bestaande winkelaanbod en geen onderbouwing is opgenomen voor additionele behoefte aan detailhandel of een supermarkt op deze locatie. De supermarkt, noodzaak/ behoefte De conclusie van indiener is dat de noodzaak en behoefte aan de supermarkt onvoldoende is onderbouwd, zeker gezien ervaringen in het verleden met deze winkelstrip én recente ontwikkelingen in het winkelaanbod in dit gebied. Reactie

Zie voor een antwoord op deze zienswijze bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing Levensvatbaarheid kleinere winkels Conclusie van indiener is dat de stelling in de toelichting dat het winkel- en voorzieningenniveau wordt “versterkt en uitgebreid” onvoldoende is onderbouwd en vooral de levensvatbaarheid betwijfeld moet worden. De kans is reëel dat op termijn alleen een klassieke grote supermarkt overblijft, gebruikmakend van de overige m2 winkelvoorziening. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing Shop-in-shop-model Indiener verzoekt om een mogelijkheid tot uitbreiding van het aantal m2 supermarkt uit te sluiten in de omgevingsvergunning, ook niet via het ‘shop-in-shop-model. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing

Vigerend gemeentelijk beleid te aanzien van detailhandel De conclusie van indiener is dat de gemeenteraad afwijkt van, en zich niet kan baseren op het gemeentelijk beleid ten aanzien van de detailhandel en de winkelstrip in het plangebied in het bijzonder. Reactie

In de RSU2040 is het winkelgebied aan de Jan van Galenstraat geduid als onderdeel van de Retail hoofdstructuur. Dit beleidskader is voor de gemeenteraad leidend. Het beleid uit het Ontwikkelingskader detailhandel 2012 is, door de groei van Utrecht, nu en in de toekomst, deels achterhaald. Met name de stelling dat schaalvergroting niet haalbaar zou zijn klopt niet meer. Behoud van een fijnmazig voorzieningenniveau is nog wel aan de orde. Dit is in de RSU2040 vastgelegd in de vorm van het 10-minuten-stad-principe. Omgevingsverordening provincie Utrecht De conclusie van indiener is dat niet onderbouwd is dat voor deze ontwikkeling de uitzonderingsmogelijkheid op grond van artikel 9.20 van de omgevingsverordening van toepassing kan worden verklaard. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing.

12

Mandjessupermarkt Indiener acht het noodzakelijk om formeel te regelen dat in ieder geval uitgesloten wordt dat winkelwagens buiten de supermarkt kunnen komen. Te overwegen is om het gebruik van winkelwagens in zijn geheel uit te sluiten in het omgevingsplan en in de te verlenen omgevingsvergunning. De kenmerken van een mandjessupermarkt moeten in de toelichting van het omgevingsplan opgenomen worden voor de beoordeling van de vestiging van een mandjessupermarkt. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing Inpassing in de omgeving/ Hoogtes Conclusie van indiener is dat niet gesproken kan worden van een goede aansluiting bij de bestaande bebouwde omgeving door twee zijden van de bebouwing buiten beschouwing te laten. Reactie

De ruimtelijke inpassing van het gebouw sluit aan op de bestaande structuren aan de rand van de buurt. De locatie kent drie verschillende schaalniveaus: middelhoogbouw aan de Kardinaal de Jongweg (6 tot 9 bouwlagen), laag stedelijk aan de Jan van Galenstraat (3 tot 5 bouwlagen) en de schaal van de buurt (2 lagen met kap). De nieuwbouw zal die hoogteopbouw naar deze verschillende schalen volgen: 2 tot 3 bouwlagen aan de zijde van de buurt, 4 bouwlagen aan de Jan van Galenstraat en 5 tot 6 bouwlagen aan de Kardinaal de Jongweg. Hierbij moet worden aangemerkt dat de eerste bouwlaag (de plint) van de nieuwbouw 5 meter hoog is, vanwege de voorzieningen. Van grote schaalsprongen is geen sprake: de nieuwbouw aan de Huizingalaan is met 11 meter circa twee meter hoger dan de nok van de bestaande bebouwing; de nieuwbouw aan de Jan van Galenstraat is met 14 meter circa één meter lager dan de overliggende bebouwing (15,20 meter); en de bouwhoogte van 17-20 meter, of vaak zelfs 25-30 meter, komt al veel voor op de Kardinaal de Jongweg. Behoud bomen Indiener dringt erop aan dat in de omgevingsverordening wordt opgenomen dat adviezen over bomen worden uitgevoerd zodat er in ieder geval geen blijvende schade ontstaat.

Er zijn maatregelen beschreven voor opname in de omgevingsvergunning maar tegelijkertijd is een uitweg ingebouwd door uit te gaan van de mogelijkheid dat financiële compensatie plaatsvindt aan de gemeente als een boom toch te gronde gaat. Conclusie van indiener is dat de passage over financiële compensatie moet verdwijnen om te voorkomen dat de plannen tot behoud van het bestaande groen worden ondermijnd. Reactie

De financiële compensatie is als uiterste mogelijkheid opgenomen in het gemeentelijk beleid voor de herplantplicht bij kapvergunningen: Als verplanten of behoud van een boom niet mogelijk is, dan geldt bij compensatie de volgende volgorde: 1e keus herplant op locatie, 2e keus herplant dichtbij locatie, 3e keus herplant elders. Als blijkt dat herplant niet mogelijk is, kan in het uiterste geval worden overgegaan tot financiële compensatie waarbij de inkomsten worden geoormerkt voor het aanplanten van bomen en groen elders binnen de gemeente Utrecht. In het omgevingsplan van de gemeente Utrecht zijn in afdeling 8.1 de regels over het aantasten van bomen of andere houtopstanden opgenomen. Groen in de openbare ruimte De conclusie van indiener is dat de stelling in de toelichting dat in het plangebied sprake zal zijn van vergroening onjuist of in ieder geval niet verifieerbaar is op basis van de onderbouwing in het omgevingsplan. Het omgevingsplan schiet hierin tekort. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.3 Groen in het gebied

13

Hittestress In de nota Samen gezondheidsverschillen verkleinen – gezondheidsbeleid Utrecht 2024–2027 is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat binnen 200 meter van iedere woning een koele en groene verblijfsplek in de buitenruimte van minimaal 200 m² beschikbaar moet zijn, mede ter voorkoming van hittestress en ter bevordering van gezondheid en verblijfskwaliteit. In het omgevingsplan wordt dit beleidsuitgangspunt voor het plangebied niet concreet uitgewerkt. De conclusie van indiener is dat het omgevingsplan onvoldoende onderbouwt dat invulling wordt gegeven aan gezondheidsbeleid van de gemeente op het punt van hittestress. Reactie

Met het wegnemen van de verharding ontstaat, naast ruimte voor de bebouwing, ook meer ruimte om de kwaliteit van de openbare ruimte rondom de bouwontwikkeling te verbeten. De kwaliteit kan toenemen met een groene inrichting en het treffen van klimaatbestendige maatregelen tegen hittestress en wateroverlast. Een deel van de Van Ginnekenlaan en een strook van het parkeerterrein worden hiervoor gebruikt. Er kan een kleinere maar kwalitatief beter openbare ruimte ontstaan met minder ‘autodominantie’ in het straatbeeld en mogelijkheden voor ontmoeting en spelen in het groen waarmee ook de sociale veiligheid wordt verbeterd. De daktuin is bedoeld als collectieve buitenruimte voor de nieuwe bewoners en krijgt een klimaat adaptieve inrichting om de hittestress van de verstening te verminderen. Relatie met doorgaande fietsroutes De beschrijving van de verkeerssituatie rondom het plangebied is naar het oordeel van indiener te beperkt. In het omgevingsplan wordt wel gesteld dat sprake is van een complexe verkeerssituatie, maar daarbij blijft onderbelicht dat het plangebied aan twee zijden grenst aan belangrijke doorgaande fietsroutes.

Conclusie van indiener is dat het omgevingsplan en de onderbouwing daarvan op dat punt niet volledig is omdat deze belangrijke fietsverbindingen onvoldoende betrokken zijn bij de beschrijving en beoordeling van de verkeerssituatie én de nabijheid van deze routes niet vertaald is naar regels die deze relatie regelen, Reactie

Dit is onderdeel van het project Doorfietsroute Utrecht – Amersfoort (zie ook Integraal Programma van Eisen/ Functioneel Ontwerp van de fietsroute: https://www.utrecht.nl/wonen-enleven/verkeer/fiets/fietsroutes/doorfietsroute-utrecht-amersfoort/ en niet van het project (her)ontwikkeling Jan van Galenstraat. De genoemde fietsverbindingen worden voor zover er aanknopingspunten zijn (denk aan bereikbaarheid van voorzieningen), nadrukkelijker betrokken in de motivatie van het plan. Parkeren In de toelichting wordt gesteld dat de parkeergarage primair bedoeld is voor de bewoners van de appartementen, de werknemers en de bezoekers van de winkels en supermarkt. In de toelichting wordt tevens gesproken over een openbare parkeergarage. Onduidelijk is volgens indiener

•

Of en zo ja hoe de categorie “bezoekers winkels” en “bezoekers appartementen” onderscheiden

worden bij het toegang verlenen tot de parkeergarage of krijgt iedereen toegang zolang er plaats is.

•

Of nieuwe bewoners die al een parkeervergunning hebben in hetzelfde rayon als waarin het

plangebied is gesitueerd, hun openbare parkeervergunning verliezen, dan wel deze behouden en in

de omliggende woonstraten kunnen parkeren met vergunning. Beiden vragen zijn relevant volgens indiener omdat zij iets zeggen over het realiteitsgehalte van de normering van het aantal parkeerplaatsen in het omgevingsplan. De conclusie van indiener is dat het omgevingsplan op het onderdeel parkeren ontoereikend is gemotiveerd. Reactie

De categorieën medewerkers en bezoekers winkels, bewoners en bezoekers appartementen krijgen toegang tot de parkeergarage. Op grond van artikel 6 van de ’Nadere regel uitgifte parkeervergunningen en garageplaatsen gemeente Utrecht’ komen nieuwe bewoners die al een parkeervergunning hebben in een ander rayon of in het

14

rayon waarin het plangebied zich bevindt, niet in aanmerking voor een parkeervergunning in de openbare ruimte. Laad- en losplekken winkelvoorzieningen Zonder nadere uitwerking is naar mening van indiener onduidelijk:

•

Waar de laad- en losplaatsen voor de overige winkels worden gesitueerd;

•

Hoe bevoorradend verkeer daar kan manoeuvreren;

•

En of dit veilig kan plaatsvinden zonder conflicten met fietsverkeer en voetgangers.

De conclusie van indiener is dat onvoldoende inzichtelijk gemaakt wordt dat het plan vanuit oogpunt van met name verkeersveiligheid en ruimtebeslag uitvoerbaar is voor wat betreft het laden en lossen van de winkelvoorzieningen (m.u.v. de supermarkt). Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.4 Laad- en losplekken

Warmte Gesteld wordt dat dat de woningen worden aangesloten op het hoge-temperatuur stadswarmtenet van Eneco. Dit is naar mening van indiener in strijd met de Transitievisie Warmte (TVW), waarin de gemeente expliciet heeft vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge-temperatuurwarmtenet niet mag worden ingezet voor nieuwbouw. De conclusie van indiener is dat ten aanzien van de warmtevoorziening het omgevingsplan strijdig is met het gemeentelijk beleid. Reactie

Op 12 december 2024 heeft de gemeenteraad besloten voor deze ontwikkeling af te wijken van de Transitievisie Warmte en gebruik te maken van de al bestaande aansluitingen op stadswarmte voor de woningen en winkels en zelfstandige warmte/koude installaties voor de supermarkt en het gezondheidscentrum (all electric) toe te passen. Elektriciteit De conclusie van indiener is dat vraagtekens gesteld moeten worden bij op afzienbare termijn kunnen realiseren van plannen voor de nieuwbouw en daarmee de wenselijkheid om nu al tot wijziging van de omgevingsvergunning over te gaan. Reactie

Volgens de netbeheerder bevindt het gebied FGU (Flevopolders – Gelderland – Utrecht) zich op dit moment in fase 1 van netcongestie. Fase 1 betekent dat er een wachtlijst bestaat voor aansluitingen voor grootverbruikers (zoals bedrijven). Vanaf 1 januari 2026 is het nieuwe maatschappelijk prioriteringskader van het ACM van kracht. Hierin staat dat aanvragen voor kleinverbruikers (zoals woningen) vanuit gereserveerde capaciteit doorgaan tot 1 juli 2026. Na deze datum kan door de gemeente voor nieuwe aansluitingen prioriteit worden aangevraagd op basis van het ACMprioriteringskader, voor zowel klein- als grootverbruik. Op basis van beschikbaarheid wordt capaciteit toegekend. Vanaf 1 januari 2027 wordt de eventueel resterende capaciteitsreservering vrijgegeven aan de wachtlijst. In een persbericht (feb 2026) heeft TenneT aangegeven te verwachten dat de maximale capaciteit van het net in Utrecht zonder ingrijpende maatregelen in de zomer van 2026 wordt bereikt. Dit komt neer op een dreigende aansluitstop. In april 2026 is besloten dat er vanaf 1 juli een aansluitpauze (of een pas op de plaats) geldt. Dit geldt voor de gemeente Utrecht en de omliggende gemeenten. Dit betekent dat alle nieuwe aanvragen (ook voor woningbouwprojecten) vanaf 1 juli, voor zowel nieuwe aansluitingen als verzwaring van aansluitingen op een wachtlijst komen te staan.

Alhoewel de problematiek rondom netcongestie ook ten tijde van vaststelling van het SPVE was voorzien, vergroten de recente ontwikkelingen de onzekerheid van de mogelijke aansluiting van de woningen na 1 juli 2026. Als de netcongestie is verholpen, waarschijnlijk in 2035, kunnen de woningen met zekerheid worden aangesloten. Hierdoor is deze wijziging van het omgevingsplan op termijn uitvoerbaar.

15

Anterieure overeenkomst Er is naar mening van indiener geen aandacht voor de handhaving en afdwingbaarheid van de afspraken die zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst, terwijl in het omgevingsplan op meerdere plaatsen wordt gesteld dat voor de leefbaarheid in de buurt essentiële aspecten van het plan via die overeenkomst zijn geborgd. De conclusie van indiener is dat de bewoners niet kunnen beoordelen of de bescherming van een aantal belangen van buurtbewoners die samenhangen met de leefbaarheid in de Huizingabuurt daadwerkelijk en duurzaam zijn geborgd. Reactie

Alle relevante afspraken in de anterieure overeenkomst die een publiekrechtelijke vastlegging vragen en kunnen worden vastgelegd in het Omgevingsplan zijn, dan wel worden naar aanleiding van de beantwoording van zienswijzen (alsnog), meegenomen in het TAM omgevingsplan. Voor zover noodzakelijk en mogelijk worden de relevante afspraken in de planregels opgenomen en anderszins in de motivatie bij het plan toegelicht en geduid. Zie verder de voorgestelde wijzigingen in het plan paragraaf 4.2. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt de motivatie bij het plan gewijzigd. In paragraaf 4.1 is de wijziging precies beschreven.

Zienswijze 2

[Referentie nr: 34049314]

Aanleiding Indiener geeft aan dat een groot deel van de buurt in dezelfde periode is gebouwd als de panden die gesloopt zullen worden. De bebouwing in de rest van de buurt is wel goed bewoonbaar. De noodzaak voor nieuwbouw zou daarmee gecreëerd zijn en gaat ten koste van huidige bewoners. Reactie Op 17 februari 2023 en 16 maart 2023 zijn tijdens twee gezamenlijke rondetafelgesprekken met het bestuur bewonerscommissie Huizingalaan/ Van Ginnekenlaan (huidige huurders met een vaste huurovereenkomst), de initiatiefnemer/eigenaar Kerckebosch, de huidige winkeliers die graag in de nieuwbouw willen terugkeren en een vertegenwoordiging van de buurtvereniging Ezelsdijk de plussen en minnen van een aantal alternatieve scenario’s - waaronder een scenario ‘renovatie’ en een scenario ‘geen supermarkt’ - op een rij gezet en besproken met de belanghebbenden. Tijdens deze gesprekken is onder voorzitterschap van wethouder Eerenberg open met elkaar van gedachten gewisseld over wat de betrokkenen belangrijk vinden bij de verschillende scenario’s, wat hun wensen, ideeën en zorgen zijn en is gezocht naar een gezamenlijk gedragen scenario. In de raadsvergadering van 11 mei 2023 zijn de scenario's besproken. In het tweede deel van de raadsvergadering op 16 mei 2023 heeft de raad Motie 94-2023 ‘Duidelijkheid bieden Jan van Galenstraat’ aangenomen. In de motie draagt de raad het college o.a.

op het sloop/nieuwbouwplan met de supermarkt met eigenaar Kerckebosch Ezelsdijk B.V. en met betrokkenheid van bewoners, winkeliers, omwonenden en andere belanghebbenden verder uit te werken en vorm te geven. Groen en omgevingskwaliteit Indiener stipt aan dat in de toelichting het streven is opgenomen voor 17 m² extra groen per woning. De realisatie is daar niet van uitgewerkt. Per saldo neemt het aandeel publiektoegankelijk groen af, waarbij de aanwezige bomen op de huidige parkeerplaats verdwijnen en het groen van de binnentuin enkel toegankelijk is voor nieuwe bewoners. Ook heeft de binnentuin niet dezelfde ecologische en maatschappelijke waarde als openbaar groen. Indiener vraagt concreet antwoord om antwoord op de volgende vragen: • Hoeveel m² openbaar groen in het plangebied wordt gerealiseerd; • Welk bestaand groen behouden blijft; • Welk groen verdwijnt en op welke wijze dit wordt gecompenseerd; • In hoeverre het genoemde streefgetal van 17 ² groen per woning haalbaar is en hoe en waar dit gerealiseerd wordt; • Hoe het reduceren van hittestress en de opvang van regenwater wordt waargemaakt.

16

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.3 Groen in het gebied Verkeersdruk Indiener geeft aan dat er geen inzicht is in actuele verkeersintensiteit en dat daarmee niet kan worden vastgesteld of de veronderstelde afname zoals beschreven in paragraaf 4.2.1 realistisch is. Daarnaast vindt indiener de aanname dat de combinatie van een parkeergarage met meer woningen én een middelgrote supermarkt zou leiden tot afname van de verkeersintensiteit ongeloofwaardig. Ook wordt niet genoemd dat de Huizingalaan een fietsstraat is en dat de Jan van Galenstraat mogelijk ook een fietsstraat wordt. Daarnaast wordt geen inzicht gegeven over laad- en loslocaties voor de overige winkels en hoe dit veilig kan plaatsvinden zonder conflicten met fietsverkeer en voetgangers.

Reactie In de planvorming is zowel de verkeersgeneratie als de verkeersveiligheid zorgvuldig onderzocht. De initiatiefnemer heeft bij zijn aanvraag om het Omgevingsplan te wijziging o.a. een mobiliteitsplan, opgesteld door Goudappel, aangeleverd met nieuwe berekeningen van de te verwachten verkeersgeneratie van het bouwplan (zie bijlage 12 bij de motivatie van het plan: rapport Goudappel ‘Mobiliteitsplan Jan van Galenstraat’). De uitkomst hiervan is (door de gemeente) vergeleken met de eerdere onderzoeken en berekeningen van de verkeersgeneratie door RHDHV. De verkeersgeneratie van het bouwplan, berekend door Goudappel, ligt wat lager dan de verkeersgeneratie berekend door RHDHV. Dit komt omdat de berekening van RHDHV eerder in de planvorming is gedaan en er toen sprake was van een ander programma en ander ontwerp. De supermarkt had toen een grotere omvang en de logistieke ingang was toen voorzien aan de Huizingalaan. RHDHV concludeerde dat de verkeersgeneratie van dit grotere bouwplan niet leidt tot een verkeersonveilige situatie in de buurt. Met twee laad/losplekken voor de dag winkels wordt het gebruik van de laad-/ los plek voor de supermarkt voorkomen. Ook wordt hiermee voorkomen dat bestelbusjes van leveranciers voor de

winkels en bestelbusjes van de pakketbezorgers ‘wild’ gaan parkeren. De locaties van de laad- en

losplekken voor de dag winkels zijn relatief het dichtst bij de winkels, wat het risico op foutparkeren en overlast van laden/lossen significant vermindert. De verkeersveiligheid van de fietsers komt niet in het geding.

Noodzaak supermarkt Indiener benoemt dat voor de herontwikkeling van de winkels en het toevoegen van een supermarkt niet voldoende onderbouwd is dat hier daadwerkelijk behoefte aan is. De toelichting bevat geen doelgroep analyse of afbakening van het relevante verzorgingsgebied, geen analyse van het bestaande winkelaanbod en geen kwantitatieve onderbouwing waaruit blijkt dat sprake is van een additionele behoefte aan detailhandel of een supermarkt op deze locatie. Daarnaast zijn er twee supermarkten in De Gaard op 500 meter van het plangebied volgens indiener, niet één, en zijn binnen een straal van 800 meter nog drie andere supermarkten gelegen aan de Biltstraat en Willem van Noortplein. Daarnaast is in het verleden een supermarkt gevestigd geweest in het huidige pand, die failliet gegaan is.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing Hoogte en inpassing in de buurt De hoogte van het plan sluit niet aan volgens indiener bij de laagbouwwoningen aan de Huizingalaan. De nieuwbouw zou stedenbouwkundig onderdeel moeten aansluiten bij de woonbuurt, wat leidt tot een onevenwichtige overgang in schaal en bouwhoogte. Indiener meent dat doordat niet alle aangrenzende bebouwing betrokken is bij de bepaling van de basishoogte de Visie Stedenbouw Utrecht

17

2040 onvoldoende toegepast is. Daarnaast merkt indiener op dat de hoogte van de nieuwbouw is aangeduid in bouwlagen, en dat de plint van de nieuwbouw hoger wordt in de huidige situatie.

Reactie De ruimtelijke inpassing van het plan sluit aan op de bestaande structuren aan de rand van de buurt. De locatie kent drie verschillende schaalniveaus: middelhoogbouw aan de Kardinaal de Jongweg (6 tot 9 bouwlagen), laag stedelijk aan de Jan van Galenstraat (3 tot 5 bouwlagen) en de schaal van de buurt (2 lagen met kap). De nieuwbouw zal die hoogteopbouw naar deze verschillende schalen volgen: 2 tot 3 bouwlagen aan de zijde van de buurt, 4 bouwlagen aan de Jan van Galenstraat en 5 tot 6 bouwlagen aan de Kardinaal de Jongweg. Hierbij moet worden aangemerkt dat de eerste bouwlaag (de plint) van de nieuwbouw 5 meter hoog is, vanwege de voorzieningen. Van grote schaalsprongen is geen sprake: de nieuwbouw aan de Huizingalaan is met 11 meter ongeveer twee meter hoger dan de nok van de bestaande bebouwing; de nieuwbouw aan de Jan van Galenstraat is met 14 meter ongeveer één meter lager dan de overliggende bebouwing (15,20 meter); en de bouwhoogte van 17-20 meter, of vaak zelfs 25-30 meter, komt veelal voor de Kardinaal de Jongweg.

Overige fouten/ gebreken Indiener vraagt om in het kader van rechtszekerheid en zorgvuldige voorbereiding enkele onjuistheden en gebreken aan te passen, te weten dat er in de stukken nog uitgegaan wordt van een gezondheidscentrum (zoals in paragraaf 4.1.1), dat de stoep rond het blok van de Huizingalaan 26 – 32 onderdeel uitmaakt van het plangebied en dat er tekst ontbreekt in paragraaf 5.11 bij het kopje ‘Diervriendelijk bouwen’.

Reactie Abusievelijk is in paragraaf 4.1.1 nog het gezondheidscentrum benoemd. Deze tekst zal geschrapt worden. In paragraaf 5.11 is tekst over diervriendelijk bouwen weggevallen en zal alsnog worden aangevuld, te weten: Uitgangspunt is diervriendelijke bouw door het integreren van nestkasten of andere verblijfplaatsen van gebouw gebonden soorten in de stad. Daarbij is uitgangspunt het realiseren van één verblijfplaats per gebouwde woning. De openbare ruimte rondom blok huizen Huizingalaan 26-32 maakt onderdeel uit van het plangebied. Vooringenomenheid en onvoldoende belangenafweging Indiener vindt dat de mogelijkheid van de supermarkt vastgelegd is in een intentieovereenkomst van augustus 2019 tussen de gemeente en projectontwikkelaar, en dat het omgevingsplan ertoe leidt dat de initiatiefnemer voordelen krijgt. Zo neemt het aantal woningen toe met hogere huursegmenten, worden sociale huurwoningen verkocht en vindt er uitbreiding plaats van privaat eigendom, terwijl de huidige bewoners te maken krijgen met verdichting, verkeersdruk en aantasting van de woonkwaliteit. Indiener merkt op dat dit partijdigheid insinueert en dat niet voldaan wordt aan taakvervulling zonder vooringenomenheid, omdat er al een overeenkomst gesloten is met een commerciële partij voor de supermarkt.

Reactie In augustus 2019 heeft de gemeente met de initiatiefnemer een intentieovereenkomst gesloten om te onderzoeken of de door de initiatiefnemer gewenste herontwikkeling mogelijk zou zijn. Hiertoe zijn veel zaken onderzocht, waaronder een aantal alternatieve scenario's, zoals de scenario's die zijn voorgesteld door de buurtbewoners. Vanaf de start van de uitwerking van het SPvE is intensief geparticipeerd met de buurt over de voorgenomen sloop-nieuwbouw en het richtinggevend programma dat gemeente en initiatiefnemer voor ogen hadden. In een drietal rondes, waaronder de ‘rondetafelgesprekken’ met de buurt, zijn een aantal scenario’s voor het plan onderzocht en is getracht de belangrijkste zorgpunten die uit de buurt naar voren kwamen weg te nemen of te verzachten. De thema’s leefbaarheid, groen en ruimtelijke kwaliteit waren daarbij in beeld. Door de inbreng vanuit de buurt is het plan aangepast zodat grotendeels wordt tegemoetgekomen aan de eerder gemaakte bezwaren. Voor wat betreft de sociale huurwoningen is in de regels een verplichting opgenomen om de sociale huurwoningen voor minimaal 20 jaar beschikbaar te houden voor de doelgroep voor sociale huurwoningen. Deze doelgroep is ook in de planregels gedefinieerd.

18

De gemeenteraad heeft na een integrale belangenafweging een scenario vastgesteld dat verder uitgewerkt kon worden. Dit integraal gewogen scenario is een scenario met een aanvaardbaar woonen leefklimaat. Van vooringenomenheid is derhalve geen sprake. Groen/ openbare ruimte Tijdens informatiebijeenkomsten is benoemd dat bestaand groen zoveel mogelijk behouden en zelfs versterkt wordt. Dit geldt ook voor de volwassen bomen rondom het woonblok Huizingalaan 26 – 32. Deze bomen kunnen volgens indiener door de werkzaamheden sneuvelen. Indiener meent dat uit de plannen moet blijken hoe de begroeiing, de volwassen heesters en struiken beschermd blijven worden en hoe verlies wordt voorkomen.

Reactie Hoe de openbare ruimte wordt ingericht en met begroeiing, heesters en struiken is uitgewerkt in het ontwerp van de openbare ruimte. Dit ontwerp is in nauwe samenwerking met de buurt gemaakt. Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk bomen behouden kunnen blijven. Volgens de gemeentelijke beleidsregel worden bomen voor zover mogelijk verplant. Als dit niet mogelijk is, worden de bomen in en rondom het plangebied 100% fysiek gecompenseerd. Zie ook antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.3 Groen in het gebied. Leefbaarheid Indiener noemt nogmaals dat de onderbouwing van de huidige en nieuwe verkeerssituatie ontoereikend is vanwege de toename van gemotoriseerd verkeer in een fietsstraat vanwege de aanzuigende werking van de supermarkt.

Reactie De initiatiefnemer heeft bij zijn aanvraag om het Omgevingsplan te wijziging o.a. een mobiliteitsplan, opgesteld door Goudappel, aangeleverd met nieuwe berekeningen van de te verwachten verkeersgeneratie van het bouwplan (zie bijlage 12 bij de motivatie van het plan: rapport Goudappel ‘Mobiliteitsplan Jan van Galenstraat’). Wij verwijzen naar dit onderzoek voor de door indiener gevraagde onderbouwing. Privacy Indiener benoemt dat een onderzoek naar de gevolgen van de bouwhoogte en positionering van de nieuwbouw voor de privacy van omliggende woningen ontbreekt. Dit geldt met name voor de bouw van de woonlaag boven de parkeergarage waarmee een directe zichtlijn ontstaat op het bestaande woonblok Huizingalaan 26 – 32.

Reactie Er wordt geen apart privacy onderzoek verricht voor de omgevingsplanwijziging. Vermeende vermindering van privacy van bewoners van omliggende woningen maakt onderdeel uit van het in opdracht van de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoek naar mogelijke nadeelcompensatie (voorheen Planschade) waar de initiatiefnemer rekening mee moet houden. In het bouwplan wordt rekening gehouden met zicht, bezonning en privacy van omwonenden. Er is een bezonningsstudie uitgevoerd. Op basis van de analyse, zoals weergegeven in de ‘Zonnestudie Herontwikkeling Jan van Galenstraat’, kan worden geconcludeerd dat de nieuwbouw geen nadelige effecten veroorzaakt op de bezonning van de aangrenzende woningen. Uit het onderzoek blijkt dat de nieuwbouw het onderzochte plan voldoet aan de geldende richtlijnen voor bezonning en daglichttoetreding, zoals vastgelegd in de ‘Visie stedenbouw Utrecht 2040’ van mei 2025. Participatie en informatie Indiener haalt aan dat participatie pas begon nadat enkele cruciale keuzes waren gemaakt (zoals een supermarkt), en dat de participatie enkel toezag op groen en leefbaarheid. Ook bij deze onderdelen stond de indeling al vast. De georganiseerde bijeenkomsten waren meer informatiemomenten op inloop en niet in lijn met participatie zoals dat bedoeld is onder de Omgevingswet en Samen Stad

19

Maken. Het is voor indiener onduidelijk hoe de uitkomsten van het participatieproces zijn uitgewerkt in de plannen. Daarnaast zijn veel afspraken geregeld in de anterieure overeenkomsten waar belanghebbenden geen inzicht in hebben.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.5 Participatie en belangenafweging. Alle relevante afspraken in de anterieure overeenkomst die een

publiekrechtelijke vastlegging vragen en kunnen worden vastgelegd in het Omgevingsplan zijn, dan

wel worden naar aanleiding van de beantwoording van zienswijzen (alsnog), meegenomen in het TAM omgevingsplan. Voor zover noodzakelijk en mogelijk worden de relevante afspraken in de planregels

opgenomen of in de motivatie bij het plan toegelicht en geduid. Zie verder de voorgestelde wijzigingen in het plan paragraaf 4.2.

Onduidelijkheid over nadeelcompensatie Indiener wil duidelijkheid over de inhoud en reikwijdte van de risicoanalyse, op welke schadecategorieën die ziet en hoe wordt gewaarborgd dat schade wordt vergoed. Dit geldt ook voor lange termijnschade, zoals bijvoorbeeld mogelijke funderingsschade. Indiener wil graag duidelijkheid gedurende welke perioden en op welke manier aanspraak kan worden gemaakt op nadeelcompensatie.

Reactie Eventuele nadeelcompensatie (voorheen Planschade) die voortvloeit uit de wijziging van het Omgevingsplan is voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Aanvragen van bewoners voor een tegemoetkoming in het kader van Nadeelcompensatie neemt de gemeente in behandeling conform de Omgevingswet (Hoofdstuk 15) en de Verordening Nadeelcompensatie Gemeente Utrecht. Voor informatie over de regeling voor nadeelcompensatie verwijzen wij indieners naar de Verordening nadeelcompensatie gemeente Utrecht | Lokale wet- en regelgeving en de bijbehorende toelichting. Het indienen van een verzoek tot nadeelcompensatie is mogelijk via de website van de gemeente Utrecht: Nadeelcompensatie aanvragen | Gemeente Utrecht. Een aanvraag om vergoeding van schade kan worden ingediend nadat de omgevingsvergunning is verleend. Na besluitvorming door de gemeente over een eventuele tegemoetkoming zal deze door de initiatiefnemer worden betaald. Om de hoogte van de mogelijk totaal te claimen nadeelcompensatie in te schatten heeft de initiatiefnemer een nadeelcompensatierapportage laten maken. In de anterieure overeenkomst wordt op basis van deze rapportage een bankgarantie dan wel een waarborgsom van de initiatiefnemer geëist. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt de motivering bij het plan gewijzigd. In paragraaf 4.1 is de wijziging precies beschreven.

Zienswijze 3

[Referentie nr.: 34049118]

Indiener geeft aan dat het goed is dat er extra woningen komen, en dat veel woningen op een kleine plek vragen om een goed plan en een aantrekkelijke openbare ruimte. Indiener is van mening dat de herontwikkeling, zoals gepresenteerd op een inloopavond op 8 december 2025, leidt tot een verslechtering. Dit ziet toe op: Afname van groen Zoals het groen met zes bomen van het huidige parkeerterrein, een groen ingericht dakterras waar niet duidelijk is hoeveel groen daadwerkelijk gerealiseerd wordt en wat geen openbare ruimte is, groen wat

20

verdwijnt bij de Kardinaal de Jongweg en dat het groen aan de Jan van Galenstraat grotendeels in wordt gevuld met afvalcontainers en een laad- en losplek.